シティテラス南行徳 に行ってみた − モデルルーム見学記

【1】南行徳駅からの物件までのアプローチ


南行徳駅の改札口の南口を出て右へ出てまっすぐ進みます。
ＨＰ上の公式では徒歩１０分。
途中で大きな通りがあり信号に引っかかったのと、棟内モデルルームは現地のなかでも一番離れた場所にあるためだいたい１５分くらいかかりました。
大きな通りからひとつ中に入った通りを歩いていきましたので車の通りもかなり少なく道も平坦で歩きやすかったです。

【2】現地の印象

①外観等


購入を検討してから、いくつか他の物件も訪問しましたが外観のデザインは他の物件と全く別物の雰囲気を感じました。
コンクリート打ちっぱなしの外観っていわゆるデザイナーズマンションみたいな雰囲気で行徳エリアで分譲されているマンションの中ではトップレベルのデザイン性だと思います。
エントランスの存在感も圧巻です。
デザイン性がこの物件の一番の魅力だと思います！


以前住友不動産の社長が「内装は購入者でリフォーム出来るが外観は出来ない、外観に高級感を持たせることが資産価値を保つことになり、それこそがデベロッパーの役目だ！」みたいなニュアンスをインタビューで答えていたのを読んだことがあるのですが、まさにその通りだなと思いました。

ただし、コンクリート打ちっぱなしはタイル貼りの外装に比べて劣化しやすいなどのデメリットもあるようです。あと汚れも目立ちますね。
この点に関して美観を保つためにコストがかかるのかな？なんて思ったりしました。


デザイン面で気になったのは、バルコニーが鉄柵なんですよね、通風面では優れているのだと思いますがプライバシー面で劣るなと思いました。
実際、現地を訪れるとバルコニーの鉄柵部分に「ござ」のようなものをしきつめて目隠ししている部屋がちらほらと、これではせっかくのオシャレな雰囲気の魅力も半減だなと思ってしまいました。
みなさん感じることは同じなのですね。

②設備仕様


詳細は公式ＨＰをみて頂くとして、
まず目に付く設備としてはディスポーザーがついていること。
生ゴミを粉砕できるディスポーザーは憧れの設備のひとつです。
ここはＡＢＣの３棟構成で、２５２戸と南行徳エリアの現在分譲されているマンションではダントツの戸数なので将来のコストアップの負担も軽減されるのではないでしょうか。

また、それと水栓金具や、浴室のシャワーなどに海外製の製品が使われているのも高級感を演出しているなと思います。


上記がこの界隈の他のマンションと比較して優れている点でしょうか。

近年分譲されたマンションと比較して同レベルなのは
バルコニー奥行1.8ｍ、駐輪場１世帯２台までという点でしょうか。



③共用施設

キッズルーム、パーティールームなど大規模物件っぽい共用設備が備わっているので充実した共用設備を望む方にはとても良いと思います。
大規模物件ならではですね。
同様の設備を求める方は、ヴェレーナシティ行徳が比較対象になると思いますがあちらは最寄りから徒歩圏内とは言い難い距離なので注意が必要かと思います。

④周辺道路

シティテラス南行徳周辺は、乗用車２台分は普通にすれ違うことが出来る程度の道幅が確保されていると思います。
夜間にも周辺を見に行きましたが、かなり静かです。
閑静な環境を望む方にはちょうどよいと思います。


⑤日当たり

もともとは南東・南西の配棟だったようですが南東向きは戸数が少なかったようで、残っている住戸はありませんでした。
南西向きにズラーっと並んでいる状態です。
テラスAに関しては向かいにあまり高い建物がないのでほぼ問題ないと思います。
テラスBはテラスAの陰になるため、日当たり・眺望面で優れているとはいえなさそうです。そのぶんテラスBは安いんですけどね。

【3】営業の方の印象


30代前半くらいの男性の方に案内して頂きました。
こちらが最初に時間があまり無い旨を伝えると、非常にテキパキとした案内をしてくださいました。
営業担当者の方は当然個体差があると思いましたが、素直にこの方は優秀な営業マンなんだろうなと感じました。

【4】周辺の飲食店

この物件の近所はそこまで飲食店は豊富ではありません。
私が行ったことのある飲食店としては、

①戸上家

徒歩10分くらい。
南行徳駅の近くです。
うどん屋となってますが、居酒屋です。

個人的に、南行徳エリアでお酒を飲むならここが１番美味しいと思います。
店は広くはないのでくつろぐカンジではないのですが、料理はどれも美味しいです。
おすすめはレバーペースト！！



②らーめん酒場　まがり

徒歩１０分程度。
5～6年ほど前に開店したラーメン屋。
ラーメン屋ですが、最近はどちらかというとバーのような雰囲気です。
常連客も多い雰囲気。
らーめん自体はとてもおいしくておススメですが、ここの店は喫煙可なので食べている傍でタバコの煙がくることもあり、タバコのにおいが苦手な方には向きません。


③とんき

徒歩１０分程度。
南行徳駅の高架下にあるとんかつ屋さんです。
いわゆる大衆定食屋なので、オシャレな雰囲気は皆無ですが味はなかなか美味しいと思います。
私は来店するといつも頼むのはビッグロースカツ定食。
女性にはチーズ紫蘇巻かつ定食がおすすめです。



④ダイエーの飲食店等　徒歩２～３分

ダイエーにはフードコート、パスタのポポラマーマなど、ファミリー向けの飲食店が数店ありますが充実しているとは言えないレベルです。
２階に出店しているクレープ屋が毎週末のように￥290円均一セールをしているのでついつい買ってしまうことがあります。

【5】価格帯等

①物件価格

2～3年前に分譲されたという割に値下げなどはしてないようです。
テラスAで67.35㎡で3,860万円(坪単価約190万)についてはこの築年数からすると高いと思いますが、住友不動産は値下げしない主義なので仕方ないですね。

ちなみに、つい最近テラスAの中古が67㎡の1階で2,950万円で売りに出ていました。割安だな～と思っていたらすぐに売れたようです。
築1～2年でここまで価格が下落するものかと思いましたが、仕方ないですね。


②ランニングコスト


管理費は67㎡で約11,000円程度でインターネット代込みなので結構割安な部類になるのではないでしょうか？
これは大規模マンションならではだなと思いました。

ちなみに、デベロッパーがインターネットサービスを提供している物件で近隣だとイニシア行徳が月々1,900円のインターネットサービスを提供していたので比較検討するのもよいかもしれません。

【6】総評

ここ数年で南行徳で分譲されたマンションとしては、

①価格は相場価格だと思いますが。築2年を考えると割高だと思います。


②設備仕様は平均以上。特にディスポーザーはいいですね！


③管理費等ランニングコストは安めだと思います。
　　ただし、修繕積立金は5年後とに結構あがるので注意です。


④デメリットは大規模ゆえに、築年数が経過したときに自分が売りたいと思ったタイミングのときに同マンション内の他の部屋も売りに出ているケースが考えられるためそこがリセールバリューに影響するかもしれないという点でしょうか？

という印象でした。

個人的には、そもそも『舞浜のテーマパーク』のペアチケット目的で来訪したのですが、
物件自体は67㎡と小ぶりですがそこまでデメリットの少ない良いマンションだと思いました。
カッコイイマンションに住みたいひとにお勧めです。

お子さんがいる方は、ここは学区が塩浜小・中になるので子供の足ではかなり遠いと思いますのでまず現地から学校まで歩いて確認したほうがよいかと思います。



　
拙い文章でしたが素人のレポートを読んで頂きありがとうございました。

※エントランス写真