阪急が分譲する宝塚市山手台【Part12】

>>139
http://www.hankyurealty.jp/3110/
これだな。無電柱庭園街区。

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130

UR舞多聞みついけプロジェクト　開発区域面積　 約6.8haで 68区画　※都市景観大賞「国土交通大臣賞」受賞
UR舞多聞てらいけプロジェクト　開発区域面積　 約8.8haで162区画
阪急宝塚山手台最終工区　　　　開発区域面積　約19.0haで537区画　※区画数は山手台公式ブログ記載の予定数、面積はGooglマップで簡易計測による推定

必ずや色んなところから視察に来られるような誇らしいまちにしますだの、
みついけ・てらいけをお手本にしたいだのとのたまっているけど、
上記の数字を見たら、舞多聞の自然住宅地プロジェクトをお手本にしているなど
ありえないことが分かる（笑）

せいぜい全体の5%にも満たないような“ごく一部”にだけ、まやかし程度に
広めの土地を取り入れてお茶を濁すぐらいだろう。
もしかしたら宅地にするのすら非常識な平地が殆ど無い法面の崖地を
「眺望大型宅地」などと称して150坪で30区画とかかもしれない（笑）

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>>138
山手台自体も、景観に拘った造成で土地が大きめな南部は金持ちや高所得者が沢山住んでるしな。

山手台の立地が、金持ちに見向きもされないという珍説は無理がある。

リタイアした年金生活者も多いけど、住民の殆どが現役世代時にアッパーミドル以上だった層。

コストダウン丸出し乱開発の北部は、殆どの普通のサラリーマンだけど。

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>>142

舞多聞と宝塚を比べることに無理有るな。

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はいはいアッパーミドルね
ラビスタも出来た頃そうでしたな

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★山手台は雲雀丘にはなれない★

雲雀丘には幹線道路がないが、山手台には高速ICのアクセス道路がど真ん中を走り閑静とはいえない

雲雀丘には高圧線がないが、山手台には高圧線がど真ん中を通り景観面でのマイナス要素

他に選択肢があるのに、お金の使い方にシビアな本当の金持ちがそんなとこ選ぶかという話

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>>142

＞阪急宝塚山手台最終工区　　　　開発区域面積　約19.0haで537区画

これとて守られる保証はどこにも無いけどね。

一転して過去の名塩の件のように建売屋に売り飛ばして阪急は撤退、700区画ぐらいに増なんて最悪の結果だってじゅうぶんありえる。

道路や公園・緑地の比率が分からないけど、もし19～20haで537区画が本当だったら、阪急は最後の工区という事でそれなりに頑張ったのかもしれない。

例えば、残り約20haのうち8.8haがてらいけと同様の区割り（8.8haで162区画）だとして
残りの11.2haが彩都のF68街区と同じような構成（約6.8haで238区画　200㎡未満が70%、200～317㎡が30%）だったら

（11.2ha÷6.9ha）×238区画＝約386区画

162＋386＝548区画（50～60坪が270区画　60～90坪台が116区画　100坪以上が162区画）

になるから、それより予定区画数が少ない537区画ということは、それなりの規模とスケールで、てらいけのような宅地やエリアが存在している可能性がある。

あくまで「守られたら」の話だがな。

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そのあたりも含めて4工区（事実上の最終エリア）の開発に
言及している山手台日記の内容は言質として
保存しておいたほうが良さそうだね。
嘘ついたり反故にしたら一発で分かるように。

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>>147

＞162＋386＝548区画（50～60坪が270区画　60～90坪台が116区画　100坪以上が162区画）
＞
＞になるから、それより予定区画数が少ない537区画ということは、それなりの規模とスケールで、
＞てらいけのような宅地やエリアが存在している可能性がある。

おそらくそんな感じにはならない。

数年以上前に山手台公式の担当者通信（今の山手台日記の前身で書き手が違う）に担当者がアップしていた区割り図面（おそらく以前の計画）では、東4丁目あたりは地形的に高低差のある両面道路の区画が大半で、道路がかなりの割合を占めていた。
それはたぶん変わってないはず。つまり道路が多い分、宅地の占める割合は減り区画は小さくなる。
はっきりとは覚えていないけど、西4丁目と変わらないぐらいの小さな区画が殆どだったと記憶しているが、その図面でも最終工区は550区画ぐらいだったから、537区画に減ったとしても土地の平均面積はあんまり変わっていないはず。

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https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/173248/res/106-156/

これの116に出ている画像のことだな。

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今まで分譲の回を重ねる毎に露骨にコストダウンが進み安っぽくなり、区割りも狭小化してどんどん陳腐化してきた事実があるのに、そんな開発すら自画自賛してきたおっさんが「山手台のフィナーレとなる最終4工区は必ずや色んな所から見学にくるような誇らしいものに仕上げます」なんていって、額面通りに受け取って信じる奴なんかいるのかよ（笑）

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今まで散々山の上の非常識な小さい区画を大量分譲した分、
最終街区はできるだけ区割り大きくして、世代偏らせず
品格重視の開発で区画数減らしてゆっくり時間をかけて分譲するべき。

今でさえしばしば山本駅南側の交差点が醜く渋滞したり
ロータリーがカオス状態になる上に、小中学校も
パンク寸前なのに、これから僅か数年で東5丁目の残りと
最終街区で800区画近くも若年ファミリー世代に偏って分譲したら
とんでもないことになる。

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言うだけで行動力ゼロの輩の集まりだな、ここ
もう何年も同じ主張を繰り返している割には、状況は悪化するばかりw
数年前に実際に行動していれば、現状も変わっていたかもしれないのにね

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昨年から販売しているスカイルが半年で驚愕の10区画ほどしか売れてない。
あれほど恥もへったくれもないプレゼント企画やったり広告入れまくってるのに。
仕上げコストダウンしまくって割高坪単価で売るために土地小さくして価格帯を下げる安売り路線ですらもう通用しなくなって限界にきて、売れなくなってきている。
あと数年以内など撤退期限を決めて短期集中の大量分譲で売り逃げ計画画策しようとも安売り安物路線ですら売れなくなってきているから、もう売り逃げ自体が無理筋だろ。
一番有り得るのは建売屋にまとめて丸投げして、損切り、撤退ってとこか。

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>>155

目いっぱいコストダウンして、坪数も区画数を最大化する為に最低制限面積ぎりぎり付近まで小さくした上で、近隣の既存分譲地の仲介の中古土地取引価格帯よりちょっとだけ高い価格に設定して、新品（新規分譲地）効果で客を奪うという手法じたいが、以前と違って通用しなくなってきたのが大きいな。

最近の山手台の深刻な不調に限らず、売布自由ガ丘もこれをやろうとしたが全くうまくいかず、凄まじい大失敗事業になっている。

一昔前と違って宝塚のブランド・ネームバリューや需要、人気が近年落ちまくっている事もあり、もう"宝塚""新品"いうだけでは、魅力に乏しい開発では売れなくなってきている。

大半の消費者は馬鹿じゃないから、目前に迫っている郊外の家あまり土地あまり時代の到来は意識しているし、いま新品であることになど何の価値も無いと冷静に理解しているからな。

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山手台西で中古、新築ともに検討していますが、何丁目がオススメや、検討のポイントはありますでしょうか？
実質の坪単価は西、東、丁目などで大きくことなりますでしょうか？
素人な質問で申し訳ないですがよろしくお願いします。

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>>160
とりあえず山手台で貸しに出ている賃貸戸建てに住んでみて、地域が合うかどうか試して色々散策してみたら？

山手台の最終的な完成度や評価を決定付ける最終工区（今大規模な造成工事している一帯）がどのような開発になるのか見届けてからでも、購入は遅くないと思う。

それに宝塚の山を切り開いたバス便エリアは土地がどんどん余りだしている最中だから、買い急がなくても地価は下がる一方だよ。

評価は人によるだろうけど、西1～2丁目から東2丁目にかけてが初期山手台で1億以上で買った家が殆ど、その後が東1丁目で2000年代半ば頃で7000～8000万が平均、2008年頃から分譲されたのが東3丁目、その後西4丁目。

基本的に後の時期に分譲された街区ほど、コストダウンされているよ。
電線地中化がなくなる（東2丁目）、照明のこだわりがなくなり防犯灯が単なる蛍光灯になる（東1丁目）、石畳やハンプ舗装や道路や階段の仕上げのこだわりがなくなる（東3丁目）、擁壁の自然石仕上げが厚い石積みから薄い石貼りに変更になる（東3丁目）、ごみステーションの設置がなくなりネットだけの簡素なごみ置き場になる（東3丁目）、土地の平均面積がいっきに狭くなる（西4丁目）、グリーンベルトの幅が狭くなる（西4丁目）、擁壁が薄い石貼りですらなくなりコンクリートむきだしになる（西4丁目）、コミュニティロードが簡素になる（西4丁目）、バス通りの幹線道路の植え込みがなくなり街路樹のみとなる（西4丁目）、西4丁目のコストダウンはそのままに更に土地が狭くなる（東5丁目ビューノ）。

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全てのお手本となる品格ある街づくりという理念は一切放棄し

あまりにもコストダウンしすぎた結果

いつのまにやら彩都以下の何の魅力もこだわりも無い

山奥のコストダウン密集地になって求心力を失ってしまった。

山手台自身のこだわりや魅力で新規需要を掘り起こして客をとってくる気概はゼロになり

折り込みちらしやウェブやアドセンス広告等でも

「宝塚に不動産や土地をお探しの方は阪急宝塚山手台」

などと、仲介で中山台や逆瀬台など宝塚のバス便エリアに

土地探ししている既存の需要を、何の変哲も無い新品ちょっと割高小さめ土地を

大量供給してぶつけてネコババする作戦の展開で一時的に成功したが

それによりただでさえ土地余りで地価下落気味だった

宝塚市のバス便エリア（特に中山台）の土地余り、供給過剰が更に悪化し

ますます暴落した。

そのせいで何の変哲も無い山手台の山奥のコストダウン土地は割高丸出しになり

売れなくなった。

お粗末なコストダウン商法の結果、自分の首を絞めているという本末転倒の結果。

安売りによる価値の換金は長くは続かない。

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