阪急が分譲する宝塚市山手台【Part12】

>>115
安っぽいコストダウン造成やとんでもない山の上なのに50坪台中心の余裕の無い区割りも大きいけど、あまりにハイピッチでの売り出しペースやハウスメーカーへの大量横流しで、検討者に『阪急は先に撤退期限ありきで露骨な在庫処分にかかっている』という印象を抱かせているのも売れ行きが急速に悪化している原因だろうね。

まだまだ東5丁目が大量に売れ残っている中で、復興や東京五輪の影響で工事費（労務費や建設資材）が高騰しているにも関わらず、山手台最大最終となる東4丁目一帯の工事開始を強行したことも、阪急はとにかく本格的人口減少時代前までにぎりぎり売り抜けることしか考えておらず、良い街をゆっくり創り育てるつもりなど最早毛頭無いと、冷静な検討者から見透かされてもしかたない。

>120
お金持ちは広い所を選んだ結果
山の上の方に行ったのです
狭い山の上を選んだわけではありません
甑岩40坪とか奥池50坪とかに住んでる金持ちの話は
聞いた事がないですね
保久良神社より標高の高いところにある50坪に金持ちが引っ越してくると思ってんでしょうかね

東3丁目も初期の山手台と比べると様々なコストダウンが過ぎるとか色々言われてたけど、

御影石仕上げの擁壁と合わせた幅広グリーンベルトと一段高い庭の二段構成の緑が育ってきて、

相当魅力的な街並みに育ってきたね。

これが実現したのも、土地の広さ（平均70坪超、65～100坪中心）と非コンクリ剥き出しのちゃんと

景観に配慮した擁壁だけは、なんとか堅持したおかげ。

ゴミ置き場がネットなのが残念だけど。

土地がぎりぎりに狭くグリーンベルトも庭も乏しくコンクリ剥き出しの東5丁目のビューノとかだと

何年たっても逆立ちしてもあのような街並みにはならない。

50坪であっても、自由に住む場所を選べるお金持ちにとってこの立地に他で得難い価値があるのなら、たとえ割高でも2区画3区画買って植栽もたっぷりのゆったりした邸宅を建てるでしょうね。
そういう方が複数いれば、別に阪急がお膳立てせずともお望みの街区が自然に出来上がるかと。
残念ながら、そういう話は全くないようですが。

121
過去スレでも指摘されていたけど、そういった売り逃げ態勢に
入っているのではないかという疑念を払拭して信頼を取り戻す為にも
阪急不動産は、山手台で定期借地権（ガーデンシティ舞多聞の
みついけ・てらいけのように定借/分譲の選択可能制）を一部で
導入するべきだろうな。
もちろんみついけ・てらいけのように、ちゃんと定期借地権の
意義がある広さとこだわりで。
例え100区画程度でもこれ（定借＝阪急と借り手は運命共同体）
があるのと無いのとでは大違い。
理念重視のまちづくりの意思が阪急にまだあり、早期撤退ありきの
売り逃げではないという明確な意思表示になる。

>>125
いくらでも既存の住宅地では得られない付加価値の付与は可能だけどね。
例えば24時間出入り車両撮影＆警備員常駐監視のタウンセキュリティ。
更に電線地中化と大阪平野眺望の両立なら、唯一無二となり、バッティングしない。

http://kansai-bunjoukodate.kintetsu-re.co.jp/estate/gn-tomi/quality.ht...
http://www.teriha-smarttown.com/security.html
http://www.teriha-smarttown.com/development.html

そもそも一昔前の一馬力、一次取得の子育て世代向けの郊外分譲地というビジネスモデルが既に人口減少、家余り目前で破綻している。これから大・家あまりの時代、もう郊外の土地それじたいには資産価値など皆無と誰しも気付いているから。

山の上を開発するからには、昼間家をあけるダブルインカムの高所得世帯層が安心して生活できてかつ癒される環境や、住み替える不動産や売る土地を持っているリタイア世代にも選んで貰えるような開発にしないと通用しない。その為にはもちろん郊外でなければ得られない広さや住環境や景観なども重要だが、安全、安心、セキュリティ、老後車が運転できなくなっても永住できる体制づくりも重要になってくる。

箕面市や伊丹市が通学路や主要な街路に大量の防犯カメラ導入を決定したのがニュースになったが、これからは安全、安心が何よりも住宅都市にとって重要になってくる。遅かれ早かれ、日本の主要な大都市圏は嫌でも外国人労働者や移民を受け入れざるを得なくなるので、犯罪対策や治安は最重視項目になる。

逆の意味で、台湾人や中国人富裕層を中心とした外国人の別荘需要にも対応できる別荘地的な街区も開発意義がある。
山手台の立地は、ＵＳＪ、有馬温泉、阪神競馬場、大阪に出来る可能性が高いカジノ・ＩＲ（予定）を外国人富裕層が滞在中に楽しむ為の拠点・別荘地としては、眺望も含めこの上無い絶好のロケーションにある。

定借のニーズは間違いなくあるね。

これからの人口動態考えると、郊外の土地なんて絶対保有したくない富裕層は多い。
しかし、そういった人達も環境の良い場所に理想の家を建てたいという思いは少なからず持っている。

開発業者側がなんとか人口減少時代前に郊外の土地を売り切って処分しようと、土地離れ優先で顧客にババを引かせにかかっていても、顧客だってババは引きたくないわけで、開発事業者側が地権者としてある程度の資産を借地等で保有し続ける等で、逃げるわけではないという姿勢を見せてバランスをとる必要はあるかと思う。

>>114
今分譲している東5丁目が終わったら、あとは500数十区画ぐらいかな。
山手台日記のおっさんは、最終工区こそは、山手台の原点である
日本中がお手本とするまちづくりに立ち返って、必ずや素晴らしい物にして
有終の美を飾るような事を言ってたけど本当だろうか？

最近URさんが進めている「てらいけプロジェクト」の造成現場を見て参りました。
http://www.yamatedai.net/blog/?m=20130918
理想の山手台を求めて（２）
http://www.yamatedai.net/blog/?p=6014
理想の山手台を求めて（１）
http://www.yamatedai.net/blog/?p=5994

＞お手本にしたいと思わずうなってしまう、そんなまちが「みついけ」です。

＞必ず、色んなところから視察に来られるような、誇らしいものに仕上げますので・・・

＞実は、ここだけのお話ですが、山手台でもこんなお店を出せる街区を検討中です。

これ、本当なんでしょうかね？　期待させといて嘘だったらがっかりですよね。

夏は自宅庭から海を見下ろしながらのバーべキュー
はしゃぐ子ども達

>>125
金持ちってのは、金銭感覚にシビアで優れている（平たく言えばケチ）からこそ
成功して金持ちなんだよ。

資産の無い庶民に住宅ローン組ませて割高な坪単価で売りつける為に最低面積ぎ
りぎりまで小さく区割りした宅地を、わざわざ2～3区画まとめて庶民と同じ割高
な坪単価で買うバカな金持ちなどいない。
庶民より高い購買力を活かして、不動産取引でもより有利な条件で取引できるの
が金持ち。大きい宅地ほど、そのまま売ろうとすると庶民の手が届かない価格帯
になり買い手が減って坪単価は低下するのが常識であり（だからカス業者はこぞっ
て分割しようとする）、それを買えるのが金持ちの強みなのに、割高で売って儲
ける為に小さい区割りにしている分譲地を買うわけがないだろ。

そもそもコストダウンした安っぽい50坪の密集地に囲まれた50坪の区画を2～3区
画自分だけまとめて買ったって、ゆったりとした緑豊かな住環境になどならない。
あと50坪の宅地を3区画買ったって理想とは程遠い横にだけ長い変な宅地になるだけ。

実際、西4丁目とか東5丁目で2区画買って建ててる家とか各1世帯しかいないもんな。
まともな金持ちの大多数は貧乏人に割高で売るために細切れにした土地をわざわざ2区画セットで買うわけが無い。
大きい土地を希望される方には2区画で対応なんて、利益の極大化「しか」考えてない理念無き下衆業者の詭弁、建前もいいとこ。

もう宝塚には単なる宅地は全く不足していませんからね。

それどころか、山を切り開いたバス便ニュータウンや昭和の分譲地では既にサラリーマン向けの宅地も家も大量に余り出していて、新規供給の正当性はゼロです。

超家あまり土地あまりの時代を目前に控えて、わざわざ大阪平野から見て景観上きわめて貴重な山の緑を大規模破壊して、昭和ニュータウンの劣化コピーの何の変哲も無い宅地を大量供給するなど、無駄どころか反社会的で害しかないのは言うまでもありませんね。

>>133
>>134

×50坪だから金持ちが見向きもしない
○金持ちが見向きもしない立地に100〜200坪をばら撒いても誰も買わない

お殿様の近くに住みたがる草履取りのメンタリティなんじゃないでしょうか