阪急が分譲する宝塚市山手台【Part12】

>>115
安っぽいコストダウン造成やとんでもない山の上なのに50坪台中心の余裕の無い区割りも大きいけど、あまりにハイピッチでの売り出しペースやハウスメーカーへの大量横流しで、検討者に『阪急は先に撤退期限ありきで露骨な在庫処分にかかっている』という印象を抱かせているのも売れ行きが急速に悪化している原因だろうね。

まだまだ東5丁目が大量に売れ残っている中で、復興や東京五輪の影響で工事費（労務費や建設資材）が高騰しているにも関わらず、山手台最大最終となる東4丁目一帯の工事開始を強行したことも、阪急はとにかく本格的人口減少時代前までにぎりぎり売り抜けることしか考えておらず、良い街をゆっくり創り育てるつもりなど最早毛頭無いと、冷静な検討者から見透かされてもしかたない。

>120
お金持ちは広い所を選んだ結果
山の上の方に行ったのです
狭い山の上を選んだわけではありません
甑岩40坪とか奥池50坪とかに住んでる金持ちの話は
聞いた事がないですね
保久良神社より標高の高いところにある50坪に金持ちが引っ越してくると思ってんでしょうかね

東3丁目も初期の山手台と比べると様々なコストダウンが過ぎるとか色々言われてたけど、

御影石仕上げの擁壁と合わせた幅広グリーンベルトと一段高い庭の二段構成の緑が育ってきて、

相当魅力的な街並みに育ってきたね。

これが実現したのも、土地の広さ（平均70坪超、65～100坪中心）と非コンクリ剥き出しのちゃんと

景観に配慮した擁壁だけは、なんとか堅持したおかげ。

ゴミ置き場がネットなのが残念だけど。

土地がぎりぎりに狭くグリーンベルトも庭も乏しくコンクリ剥き出しの東5丁目のビューノとかだと

何年たっても逆立ちしてもあのような街並みにはならない。

50坪であっても、自由に住む場所を選べるお金持ちにとってこの立地に他で得難い価値があるのなら、たとえ割高でも2区画3区画買って植栽もたっぷりのゆったりした邸宅を建てるでしょうね。
そういう方が複数いれば、別に阪急がお膳立てせずともお望みの街区が自然に出来上がるかと。
残念ながら、そういう話は全くないようですが。

121
過去スレでも指摘されていたけど、そういった売り逃げ態勢に
入っているのではないかという疑念を払拭して信頼を取り戻す為にも
阪急不動産は、山手台で定期借地権（ガーデンシティ舞多聞の
みついけ・てらいけのように定借/分譲の選択可能制）を一部で
導入するべきだろうな。
もちろんみついけ・てらいけのように、ちゃんと定期借地権の
意義がある広さとこだわりで。
例え100区画程度でもこれ（定借＝阪急と借り手は運命共同体）
があるのと無いのとでは大違い。
理念重視のまちづくりの意思が阪急にまだあり、早期撤退ありきの
売り逃げではないという明確な意思表示になる。

>>125
いくらでも既存の住宅地では得られない付加価値の付与は可能だけどね。
例えば24時間出入り車両撮影＆警備員常駐監視のタウンセキュリティ。
更に電線地中化と大阪平野眺望の両立なら、唯一無二となり、バッティングしない。

http://kansai-bunjoukodate.kintetsu-re.co.jp/estate/gn-tomi/quality.ht...
http://www.teriha-smarttown.com/security.html
http://www.teriha-smarttown.com/development.html

そもそも一昔前の一馬力、一次取得の子育て世代向けの郊外分譲地というビジネスモデルが既に人口減少、家余り目前で破綻している。これから大・家あまりの時代、もう郊外の土地それじたいには資産価値など皆無と誰しも気付いているから。

山の上を開発するからには、昼間家をあけるダブルインカムの高所得世帯層が安心して生活できてかつ癒される環境や、住み替える不動産や売る土地を持っているリタイア世代にも選んで貰えるような開発にしないと通用しない。その為にはもちろん郊外でなければ得られない広さや住環境や景観なども重要だが、安全、安心、セキュリティ、老後車が運転できなくなっても永住できる体制づくりも重要になってくる。

箕面市や伊丹市が通学路や主要な街路に大量の防犯カメラ導入を決定したのがニュースになったが、これからは安全、安心が何よりも住宅都市にとって重要になってくる。遅かれ早かれ、日本の主要な大都市圏は嫌でも外国人労働者や移民を受け入れざるを得なくなるので、犯罪対策や治安は最重視項目になる。

逆の意味で、台湾人や中国人富裕層を中心とした外国人の別荘需要にも対応できる別荘地的な街区も開発意義がある。
山手台の立地は、ＵＳＪ、有馬温泉、阪神競馬場、大阪に出来る可能性が高いカジノ・ＩＲ（予定）を外国人富裕層が滞在中に楽しむ為の拠点・別荘地としては、眺望も含めこの上無い絶好のロケーションにある。

定借のニーズは間違いなくあるね。

これからの人口動態考えると、郊外の土地なんて絶対保有したくない富裕層は多い。
しかし、そういった人達も環境の良い場所に理想の家を建てたいという思いは少なからず持っている。

開発業者側がなんとか人口減少時代前に郊外の土地を売り切って処分しようと、土地離れ優先で顧客にババを引かせにかかっていても、顧客だってババは引きたくないわけで、開発事業者側が地権者としてある程度の資産を借地等で保有し続ける等で、逃げるわけではないという姿勢を見せてバランスをとる必要はあるかと思う。

>>114
今分譲している東5丁目が終わったら、あとは500数十区画ぐらいかな。
山手台日記のおっさんは、最終工区こそは、山手台の原点である
日本中がお手本とするまちづくりに立ち返って、必ずや素晴らしい物にして
有終の美を飾るような事を言ってたけど本当だろうか？

最近URさんが進めている「てらいけプロジェクト」の造成現場を見て参りました。
http://www.yamatedai.net/blog/?m=20130918
理想の山手台を求めて（２）
http://www.yamatedai.net/blog/?p=6014
理想の山手台を求めて（１）
http://www.yamatedai.net/blog/?p=5994

＞お手本にしたいと思わずうなってしまう、そんなまちが「みついけ」です。

＞必ず、色んなところから視察に来られるような、誇らしいものに仕上げますので・・・

＞実は、ここだけのお話ですが、山手台でもこんなお店を出せる街区を検討中です。

これ、本当なんでしょうかね？　期待させといて嘘だったらがっかりですよね。

夏は自宅庭から海を見下ろしながらのバーべキュー
はしゃぐ子ども達

>>125
金持ちってのは、金銭感覚にシビアで優れている（平たく言えばケチ）からこそ
成功して金持ちなんだよ。

資産の無い庶民に住宅ローン組ませて割高な坪単価で売りつける為に最低面積ぎ
りぎりまで小さく区割りした宅地を、わざわざ2～3区画まとめて庶民と同じ割高
な坪単価で買うバカな金持ちなどいない。
庶民より高い購買力を活かして、不動産取引でもより有利な条件で取引できるの
が金持ち。大きい宅地ほど、そのまま売ろうとすると庶民の手が届かない価格帯
になり買い手が減って坪単価は低下するのが常識であり（だからカス業者はこぞっ
て分割しようとする）、それを買えるのが金持ちの強みなのに、割高で売って儲
ける為に小さい区割りにしている分譲地を買うわけがないだろ。

そもそもコストダウンした安っぽい50坪の密集地に囲まれた50坪の区画を2～3区
画自分だけまとめて買ったって、ゆったりとした緑豊かな住環境になどならない。
あと50坪の宅地を3区画買ったって理想とは程遠い横にだけ長い変な宅地になるだけ。

実際、西4丁目とか東5丁目で2区画買って建ててる家とか各1世帯しかいないもんな。
まともな金持ちの大多数は貧乏人に割高で売るために細切れにした土地をわざわざ2区画セットで買うわけが無い。
大きい土地を希望される方には2区画で対応なんて、利益の極大化「しか」考えてない理念無き下衆業者の詭弁、建前もいいとこ。

もう宝塚には単なる宅地は全く不足していませんからね。

それどころか、山を切り開いたバス便ニュータウンや昭和の分譲地では既にサラリーマン向けの宅地も家も大量に余り出していて、新規供給の正当性はゼロです。

超家あまり土地あまりの時代を目前に控えて、わざわざ大阪平野から見て景観上きわめて貴重な山の緑を大規模破壊して、昭和ニュータウンの劣化コピーの何の変哲も無い宅地を大量供給するなど、無駄どころか反社会的で害しかないのは言うまでもありませんね。

>>133
>>134

×50坪だから金持ちが見向きもしない
○金持ちが見向きもしない立地に100〜200坪をばら撒いても誰も買わない

お殿様の近くに住みたがる草履取りのメンタリティなんじゃないでしょうか

>>139
http://www.hankyurealty.jp/3110/
これだな。無電柱庭園街区。

130

UR舞多聞みついけプロジェクト　開発区域面積　 約6.8haで 68区画　※都市景観大賞「国土交通大臣賞」受賞
UR舞多聞てらいけプロジェクト　開発区域面積　 約8.8haで162区画
阪急宝塚山手台最終工区　　　　開発区域面積　約19.0haで537区画　※区画数は山手台公式ブログ記載の予定数、面積はGooglマップで簡易計測による推定

必ずや色んなところから視察に来られるような誇らしいまちにしますだの、
みついけ・てらいけをお手本にしたいだのとのたまっているけど、
上記の数字を見たら、舞多聞の自然住宅地プロジェクトをお手本にしているなど
ありえないことが分かる（笑）

せいぜい全体の5%にも満たないような“ごく一部”にだけ、まやかし程度に
広めの土地を取り入れてお茶を濁すぐらいだろう。
もしかしたら宅地にするのすら非常識な平地が殆ど無い法面の崖地を
「眺望大型宅地」などと称して150坪で30区画とかかもしれない（笑）

>>138
山手台自体も、景観に拘った造成で土地が大きめな南部は金持ちや高所得者が沢山住んでるしな。

山手台の立地が、金持ちに見向きもされないという珍説は無理がある。

リタイアした年金生活者も多いけど、住民の殆どが現役世代時にアッパーミドル以上だった層。

コストダウン丸出し乱開発の北部は、殆どの普通のサラリーマンだけど。

>>142

舞多聞と宝塚を比べることに無理有るな。

はいはいアッパーミドルね
ラビスタも出来た頃そうでしたな

★山手台は雲雀丘にはなれない★

雲雀丘には幹線道路がないが、山手台には高速ICのアクセス道路がど真ん中を走り閑静とはいえない

雲雀丘には高圧線がないが、山手台には高圧線がど真ん中を通り景観面でのマイナス要素

他に選択肢があるのに、お金の使い方にシビアな本当の金持ちがそんなとこ選ぶかという話

>>142

＞阪急宝塚山手台最終工区　　　　開発区域面積　約19.0haで537区画

これとて守られる保証はどこにも無いけどね。

一転して過去の名塩の件のように建売屋に売り飛ばして阪急は撤退、700区画ぐらいに増なんて最悪の結果だってじゅうぶんありえる。

道路や公園・緑地の比率が分からないけど、もし19～20haで537区画が本当だったら、阪急は最後の工区という事でそれなりに頑張ったのかもしれない。

例えば、残り約20haのうち8.8haがてらいけと同様の区割り（8.8haで162区画）だとして
残りの11.2haが彩都のF68街区と同じような構成（約6.8haで238区画　200㎡未満が70%、200～317㎡が30%）だったら

（11.2ha÷6.9ha）×238区画＝約386区画

162＋386＝548区画（50～60坪が270区画　60～90坪台が116区画　100坪以上が162区画）

になるから、それより予定区画数が少ない537区画ということは、それなりの規模とスケールで、てらいけのような宅地やエリアが存在している可能性がある。

あくまで「守られたら」の話だがな。

そのあたりも含めて4工区（事実上の最終エリア）の開発に
言及している山手台日記の内容は言質として
保存しておいたほうが良さそうだね。
嘘ついたり反故にしたら一発で分かるように。

>>147

＞162＋386＝548区画（50～60坪が270区画　60～90坪台が116区画　100坪以上が162区画）
＞
＞になるから、それより予定区画数が少ない537区画ということは、それなりの規模とスケールで、
＞てらいけのような宅地やエリアが存在している可能性がある。

おそらくそんな感じにはならない。

数年以上前に山手台公式の担当者通信（今の山手台日記の前身で書き手が違う）に担当者がアップしていた区割り図面（おそらく以前の計画）では、東4丁目あたりは地形的に高低差のある両面道路の区画が大半で、道路がかなりの割合を占めていた。
それはたぶん変わってないはず。つまり道路が多い分、宅地の占める割合は減り区画は小さくなる。
はっきりとは覚えていないけど、西4丁目と変わらないぐらいの小さな区画が殆どだったと記憶しているが、その図面でも最終工区は550区画ぐらいだったから、537区画に減ったとしても土地の平均面積はあんまり変わっていないはず。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/173248/res/106-156/

これの116に出ている画像のことだな。

今まで分譲の回を重ねる毎に露骨にコストダウンが進み安っぽくなり、区割りも狭小化してどんどん陳腐化してきた事実があるのに、そんな開発すら自画自賛してきたおっさんが「山手台のフィナーレとなる最終4工区は必ずや色んな所から見学にくるような誇らしいものに仕上げます」なんていって、額面通りに受け取って信じる奴なんかいるのかよ（笑）

今まで散々山の上の非常識な小さい区画を大量分譲した分、
最終街区はできるだけ区割り大きくして、世代偏らせず
品格重視の開発で区画数減らしてゆっくり時間をかけて分譲するべき。

今でさえしばしば山本駅南側の交差点が醜く渋滞したり
ロータリーがカオス状態になる上に、小中学校も
パンク寸前なのに、これから僅か数年で東5丁目の残りと
最終街区で800区画近くも若年ファミリー世代に偏って分譲したら
とんでもないことになる。

言うだけで行動力ゼロの輩の集まりだな、ここ
もう何年も同じ主張を繰り返している割には、状況は悪化するばかりw
数年前に実際に行動していれば、現状も変わっていたかもしれないのにね

昨年から販売しているスカイルが半年で驚愕の10区画ほどしか売れてない。
あれほど恥もへったくれもないプレゼント企画やったり広告入れまくってるのに。
仕上げコストダウンしまくって割高坪単価で売るために土地小さくして価格帯を下げる安売り路線ですらもう通用しなくなって限界にきて、売れなくなってきている。
あと数年以内など撤退期限を決めて短期集中の大量分譲で売り逃げ計画画策しようとも安売り安物路線ですら売れなくなってきているから、もう売り逃げ自体が無理筋だろ。
一番有り得るのは建売屋にまとめて丸投げして、損切り、撤退ってとこか。

>>155

目いっぱいコストダウンして、坪数も区画数を最大化する為に最低制限面積ぎりぎり付近まで小さくした上で、近隣の既存分譲地の仲介の中古土地取引価格帯よりちょっとだけ高い価格に設定して、新品（新規分譲地）効果で客を奪うという手法じたいが、以前と違って通用しなくなってきたのが大きいな。

最近の山手台の深刻な不調に限らず、売布自由ガ丘もこれをやろうとしたが全くうまくいかず、凄まじい大失敗事業になっている。

一昔前と違って宝塚のブランド・ネームバリューや需要、人気が近年落ちまくっている事もあり、もう"宝塚""新品"いうだけでは、魅力に乏しい開発では売れなくなってきている。

大半の消費者は馬鹿じゃないから、目前に迫っている郊外の家あまり土地あまり時代の到来は意識しているし、いま新品であることになど何の価値も無いと冷静に理解しているからな。

山手台西で中古、新築ともに検討していますが、何丁目がオススメや、検討のポイントはありますでしょうか？
実質の坪単価は西、東、丁目などで大きくことなりますでしょうか？
素人な質問で申し訳ないですがよろしくお願いします。

>>160
とりあえず山手台で貸しに出ている賃貸戸建てに住んでみて、地域が合うかどうか試して色々散策してみたら？

山手台の最終的な完成度や評価を決定付ける最終工区（今大規模な造成工事している一帯）がどのような開発になるのか見届けてからでも、購入は遅くないと思う。

それに宝塚の山を切り開いたバス便エリアは土地がどんどん余りだしている最中だから、買い急がなくても地価は下がる一方だよ。

評価は人によるだろうけど、西1～2丁目から東2丁目にかけてが初期山手台で1億以上で買った家が殆ど、その後が東1丁目で2000年代半ば頃で7000～8000万が平均、2008年頃から分譲されたのが東3丁目、その後西4丁目。

基本的に後の時期に分譲された街区ほど、コストダウンされているよ。
電線地中化がなくなる（東2丁目）、照明のこだわりがなくなり防犯灯が単なる蛍光灯になる（東1丁目）、石畳やハンプ舗装や道路や階段の仕上げのこだわりがなくなる（東3丁目）、擁壁の自然石仕上げが厚い石積みから薄い石貼りに変更になる（東3丁目）、ごみステーションの設置がなくなりネットだけの簡素なごみ置き場になる（東3丁目）、土地の平均面積がいっきに狭くなる（西4丁目）、グリーンベルトの幅が狭くなる（西4丁目）、擁壁が薄い石貼りですらなくなりコンクリートむきだしになる（西4丁目）、コミュニティロードが簡素になる（西4丁目）、バス通りの幹線道路の植え込みがなくなり街路樹のみとなる（西4丁目）、西4丁目のコストダウンはそのままに更に土地が狭くなる（東5丁目ビューノ）。

全てのお手本となる品格ある街づくりという理念は一切放棄し

あまりにもコストダウンしすぎた結果

いつのまにやら彩都以下の何の魅力もこだわりも無い

山奥のコストダウン密集地になって求心力を失ってしまった。

山手台自身のこだわりや魅力で新規需要を掘り起こして客をとってくる気概はゼロになり

折り込みちらしやウェブやアドセンス広告等でも

「宝塚に不動産や土地をお探しの方は阪急宝塚山手台」

などと、仲介で中山台や逆瀬台など宝塚のバス便エリアに

土地探ししている既存の需要を、何の変哲も無い新品ちょっと割高小さめ土地を

大量供給してぶつけてネコババする作戦の展開で一時的に成功したが

それによりただでさえ土地余りで地価下落気味だった

宝塚市のバス便エリア（特に中山台）の土地余り、供給過剰が更に悪化し

ますます暴落した。

そのせいで何の変哲も無い山手台の山奥のコストダウン土地は割高丸出しになり

売れなくなった。

お粗末なコストダウン商法の結果、自分の首を絞めているという本末転倒の結果。

安売りによる価値の換金は長くは続かない。

威勢がいいのはパソコンの前だけなんだね。

威勢がいいのはパソコンの前だけなんだよね。

この調子ですと、あと数年で隣の中山五月台や中山桜台は坪20万ちょっとになりそうですね。
65坪で古家付1400～1500万とか。平井山荘や売布きよしが丘も値下がりが止まりません。
そうなってくると、バスで山本駅にしか出られない山奥なのに、まちづくりのハード面でもソフト面でも何の付加価値も無く単なるコストカットで土地も狭い50坪密集タウン路線の山手台の販売はますます厳しくなるでしょうね。

最近あまりに売れないから、売れ残った大量の土地にまとめて安普請の家建てて
仲介ルートまで使って無理矢理さばくようになってる。

それにしてもこれは醜すぎる。
https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=060&bs=020&nc...
https://www.century21.jp/kodate/hyogo/28214/detail/107401-93411
https://www.century21.jp/kodate/hyogo/28214/detail/107401-93413

とんでもない山の上を破壊しておいて、緑豊かやゆったりとした街並みどころの騒ぎじゃない。
まぁもともとの区割りが酷い（狭い）からこうなるわけだが。

邸宅用地に相応しいゆとりの住環境や景観美に拘った高品位のまちづくりは遠い昔
・・・
今や安かろう悪かろうを地で行く在庫処分感丸出しの一世代使い捨て開発になっちゃったな
・・・
良くも悪くも宝塚は小林一三、阪急が創った街
・・・
最高益で余裕のある阪急がこういう開発をするってことは宝塚はもうオワコン同然であるということ

バナナの叩き売り状態そのものですね

とっても悲しいです

かつて私たちに説明していた、日本中のお手本となる街、人生の目標となる憧れの街をつくると言っていたのは口先だけの嘘だったんですね・・・

とっても悲しいです