阪急が分譲する宝塚市山手台【Part12】

>>139
http://www.hankyurealty.jp/3110/
これだな。無電柱庭園街区。

130

UR舞多聞みついけプロジェクト　開発区域面積　 約6.8haで 68区画　※都市景観大賞「国土交通大臣賞」受賞
UR舞多聞てらいけプロジェクト　開発区域面積　 約8.8haで162区画
阪急宝塚山手台最終工区　　　　開発区域面積　約19.0haで537区画　※区画数は山手台公式ブログ記載の予定数、面積はGooglマップで簡易計測による推定

必ずや色んなところから視察に来られるような誇らしいまちにしますだの、
みついけ・てらいけをお手本にしたいだのとのたまっているけど、
上記の数字を見たら、舞多聞の自然住宅地プロジェクトをお手本にしているなど
ありえないことが分かる（笑）

せいぜい全体の5%にも満たないような“ごく一部”にだけ、まやかし程度に
広めの土地を取り入れてお茶を濁すぐらいだろう。
もしかしたら宅地にするのすら非常識な平地が殆ど無い法面の崖地を
「眺望大型宅地」などと称して150坪で30区画とかかもしれない（笑）

>>138
山手台自体も、景観に拘った造成で土地が大きめな南部は金持ちや高所得者が沢山住んでるしな。

山手台の立地が、金持ちに見向きもされないという珍説は無理がある。

リタイアした年金生活者も多いけど、住民の殆どが現役世代時にアッパーミドル以上だった層。

コストダウン丸出し乱開発の北部は、殆どの普通のサラリーマンだけど。

>>142

舞多聞と宝塚を比べることに無理有るな。

はいはいアッパーミドルね
ラビスタも出来た頃そうでしたな

★山手台は雲雀丘にはなれない★

雲雀丘には幹線道路がないが、山手台には高速ICのアクセス道路がど真ん中を走り閑静とはいえない

雲雀丘には高圧線がないが、山手台には高圧線がど真ん中を通り景観面でのマイナス要素

他に選択肢があるのに、お金の使い方にシビアな本当の金持ちがそんなとこ選ぶかという話

>>142

＞阪急宝塚山手台最終工区　　　　開発区域面積　約19.0haで537区画

これとて守られる保証はどこにも無いけどね。

一転して過去の名塩の件のように建売屋に売り飛ばして阪急は撤退、700区画ぐらいに増なんて最悪の結果だってじゅうぶんありえる。

道路や公園・緑地の比率が分からないけど、もし19～20haで537区画が本当だったら、阪急は最後の工区という事でそれなりに頑張ったのかもしれない。

例えば、残り約20haのうち8.8haがてらいけと同様の区割り（8.8haで162区画）だとして
残りの11.2haが彩都のF68街区と同じような構成（約6.8haで238区画　200㎡未満が70%、200～317㎡が30%）だったら

（11.2ha÷6.9ha）×238区画＝約386区画

162＋386＝548区画（50～60坪が270区画　60～90坪台が116区画　100坪以上が162区画）

になるから、それより予定区画数が少ない537区画ということは、それなりの規模とスケールで、てらいけのような宅地やエリアが存在している可能性がある。

あくまで「守られたら」の話だがな。

そのあたりも含めて4工区（事実上の最終エリア）の開発に
言及している山手台日記の内容は言質として
保存しておいたほうが良さそうだね。
嘘ついたり反故にしたら一発で分かるように。

>>147

＞162＋386＝548区画（50～60坪が270区画　60～90坪台が116区画　100坪以上が162区画）
＞
＞になるから、それより予定区画数が少ない537区画ということは、それなりの規模とスケールで、
＞てらいけのような宅地やエリアが存在している可能性がある。

おそらくそんな感じにはならない。

数年以上前に山手台公式の担当者通信（今の山手台日記の前身で書き手が違う）に担当者がアップしていた区割り図面（おそらく以前の計画）では、東4丁目あたりは地形的に高低差のある両面道路の区画が大半で、道路がかなりの割合を占めていた。
それはたぶん変わってないはず。つまり道路が多い分、宅地の占める割合は減り区画は小さくなる。
はっきりとは覚えていないけど、西4丁目と変わらないぐらいの小さな区画が殆どだったと記憶しているが、その図面でも最終工区は550区画ぐらいだったから、537区画に減ったとしても土地の平均面積はあんまり変わっていないはず。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/173248/res/106-156/

これの116に出ている画像のことだな。

今まで分譲の回を重ねる毎に露骨にコストダウンが進み安っぽくなり、区割りも狭小化してどんどん陳腐化してきた事実があるのに、そんな開発すら自画自賛してきたおっさんが「山手台のフィナーレとなる最終4工区は必ずや色んな所から見学にくるような誇らしいものに仕上げます」なんていって、額面通りに受け取って信じる奴なんかいるのかよ（笑）

今まで散々山の上の非常識な小さい区画を大量分譲した分、
最終街区はできるだけ区割り大きくして、世代偏らせず
品格重視の開発で区画数減らしてゆっくり時間をかけて分譲するべき。

今でさえしばしば山本駅南側の交差点が醜く渋滞したり
ロータリーがカオス状態になる上に、小中学校も
パンク寸前なのに、これから僅か数年で東5丁目の残りと
最終街区で800区画近くも若年ファミリー世代に偏って分譲したら
とんでもないことになる。

言うだけで行動力ゼロの輩の集まりだな、ここ
もう何年も同じ主張を繰り返している割には、状況は悪化するばかりw
数年前に実際に行動していれば、現状も変わっていたかもしれないのにね

昨年から販売しているスカイルが半年で驚愕の10区画ほどしか売れてない。
あれほど恥もへったくれもないプレゼント企画やったり広告入れまくってるのに。
仕上げコストダウンしまくって割高坪単価で売るために土地小さくして価格帯を下げる安売り路線ですらもう通用しなくなって限界にきて、売れなくなってきている。
あと数年以内など撤退期限を決めて短期集中の大量分譲で売り逃げ計画画策しようとも安売り安物路線ですら売れなくなってきているから、もう売り逃げ自体が無理筋だろ。
一番有り得るのは建売屋にまとめて丸投げして、損切り、撤退ってとこか。

>>155

目いっぱいコストダウンして、坪数も区画数を最大化する為に最低制限面積ぎりぎり付近まで小さくした上で、近隣の既存分譲地の仲介の中古土地取引価格帯よりちょっとだけ高い価格に設定して、新品（新規分譲地）効果で客を奪うという手法じたいが、以前と違って通用しなくなってきたのが大きいな。

最近の山手台の深刻な不調に限らず、売布自由ガ丘もこれをやろうとしたが全くうまくいかず、凄まじい大失敗事業になっている。

一昔前と違って宝塚のブランド・ネームバリューや需要、人気が近年落ちまくっている事もあり、もう"宝塚""新品"いうだけでは、魅力に乏しい開発では売れなくなってきている。

大半の消費者は馬鹿じゃないから、目前に迫っている郊外の家あまり土地あまり時代の到来は意識しているし、いま新品であることになど何の価値も無いと冷静に理解しているからな。

山手台西で中古、新築ともに検討していますが、何丁目がオススメや、検討のポイントはありますでしょうか？
実質の坪単価は西、東、丁目などで大きくことなりますでしょうか？
素人な質問で申し訳ないですがよろしくお願いします。

>>160
とりあえず山手台で貸しに出ている賃貸戸建てに住んでみて、地域が合うかどうか試して色々散策してみたら？

山手台の最終的な完成度や評価を決定付ける最終工区（今大規模な造成工事している一帯）がどのような開発になるのか見届けてからでも、購入は遅くないと思う。

それに宝塚の山を切り開いたバス便エリアは土地がどんどん余りだしている最中だから、買い急がなくても地価は下がる一方だよ。

評価は人によるだろうけど、西1～2丁目から東2丁目にかけてが初期山手台で1億以上で買った家が殆ど、その後が東1丁目で2000年代半ば頃で7000～8000万が平均、2008年頃から分譲されたのが東3丁目、その後西4丁目。

基本的に後の時期に分譲された街区ほど、コストダウンされているよ。
電線地中化がなくなる（東2丁目）、照明のこだわりがなくなり防犯灯が単なる蛍光灯になる（東1丁目）、石畳やハンプ舗装や道路や階段の仕上げのこだわりがなくなる（東3丁目）、擁壁の自然石仕上げが厚い石積みから薄い石貼りに変更になる（東3丁目）、ごみステーションの設置がなくなりネットだけの簡素なごみ置き場になる（東3丁目）、土地の平均面積がいっきに狭くなる（西4丁目）、グリーンベルトの幅が狭くなる（西4丁目）、擁壁が薄い石貼りですらなくなりコンクリートむきだしになる（西4丁目）、コミュニティロードが簡素になる（西4丁目）、バス通りの幹線道路の植え込みがなくなり街路樹のみとなる（西4丁目）、西4丁目のコストダウンはそのままに更に土地が狭くなる（東5丁目ビューノ）。

全てのお手本となる品格ある街づくりという理念は一切放棄し

あまりにもコストダウンしすぎた結果

いつのまにやら彩都以下の何の魅力もこだわりも無い

山奥のコストダウン密集地になって求心力を失ってしまった。

山手台自身のこだわりや魅力で新規需要を掘り起こして客をとってくる気概はゼロになり

折り込みちらしやウェブやアドセンス広告等でも

「宝塚に不動産や土地をお探しの方は阪急宝塚山手台」

などと、仲介で中山台や逆瀬台など宝塚のバス便エリアに

土地探ししている既存の需要を、何の変哲も無い新品ちょっと割高小さめ土地を

大量供給してぶつけてネコババする作戦の展開で一時的に成功したが

それによりただでさえ土地余りで地価下落気味だった

宝塚市のバス便エリア（特に中山台）の土地余り、供給過剰が更に悪化し

ますます暴落した。

そのせいで何の変哲も無い山手台の山奥のコストダウン土地は割高丸出しになり

売れなくなった。

お粗末なコストダウン商法の結果、自分の首を絞めているという本末転倒の結果。

安売りによる価値の換金は長くは続かない。

威勢がいいのはパソコンの前だけなんだね。

威勢がいいのはパソコンの前だけなんだよね。

この調子ですと、あと数年で隣の中山五月台や中山桜台は坪20万ちょっとになりそうですね。
65坪で古家付1400～1500万とか。平井山荘や売布きよしが丘も値下がりが止まりません。
そうなってくると、バスで山本駅にしか出られない山奥なのに、まちづくりのハード面でもソフト面でも何の付加価値も無く単なるコストカットで土地も狭い50坪密集タウン路線の山手台の販売はますます厳しくなるでしょうね。

最近あまりに売れないから、売れ残った大量の土地にまとめて安普請の家建てて
仲介ルートまで使って無理矢理さばくようになってる。

それにしてもこれは醜すぎる。
https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=060&bs=020&nc...
https://www.century21.jp/kodate/hyogo/28214/detail/107401-93411
https://www.century21.jp/kodate/hyogo/28214/detail/107401-93413

とんでもない山の上を破壊しておいて、緑豊かやゆったりとした街並みどころの騒ぎじゃない。
まぁもともとの区割りが酷い（狭い）からこうなるわけだが。

邸宅用地に相応しいゆとりの住環境や景観美に拘った高品位のまちづくりは遠い昔
・・・
今や安かろう悪かろうを地で行く在庫処分感丸出しの一世代使い捨て開発になっちゃったな
・・・
良くも悪くも宝塚は小林一三、阪急が創った街
・・・
最高益で余裕のある阪急がこういう開発をするってことは宝塚はもうオワコン同然であるということ

バナナの叩き売り状態そのものですね

とっても悲しいです

かつて私たちに説明していた、日本中のお手本となる街、人生の目標となる憧れの街をつくると言っていたのは口先だけの嘘だったんですね・・・

とっても悲しいです

ウソを見抜くリテラシーがあるかどうかが
住んでる場所で一目瞭然なのは良いことかもしれない

ここの住民にリテラシーが欠如していることはわかるにせよ
他地域に住んでる人にリテラシーがあるとは限りませんよ

ここで山手台を中傷卑下している者の正体って何なんだろう、興味がある。

　・本当に森林をこよなく愛していて、住宅工事＝森林破壊として悲しんでいる者
　・真剣に宝塚の町づくりを心配して、１００坪のゆったりした町をのぞんでいる者
　・１００坪のゆったりした住宅を阪急がつくれば、買おうとしている者
　・阪急に嫌悪感を持っている者（アンチ）
　・山手台をけなして、相対的に他の住宅の売り上げを伸ばそうとしている不動産屋
　・ただの荒らし

中傷ってのは露骨に業者臭がする非中立的な工作員丸出しの表現だね（笑）

現在の山手台は、開発当初から長期間に渡って謳っていた開発理念を一切合切放棄して、あからさまにコストダウンされて何の理念も無い普通のニュータウン以下の在庫処分的な開発になっているのは、誰が見ても現地を歩き比べれば一目瞭然なのだから、まともな人間なら中傷などという表現は使わない。

百歩譲っても批判、批評だな。

No.174はどれに該当しますか？

　・本当に森林をこよなく愛していて、住宅工事＝森林破壊として悲しんでいる者
　・真剣に宝塚の町づくりを心配して、１００坪のゆったりした町をのぞんでいる者
　・１００坪のゆったりした住宅を阪急がつくれば、買おうとしている者
　・阪急に嫌悪感を持っている者（アンチ）
　・山手台をけなして、相対的に他の住宅の売り上げを伸ばそうとしている不動産屋
　・ただの荒らし

https://www.e-kodate.com/bbs/thread/516297/res/391-401/
＞　No.400
＞　by 入居済み住民さん　2014-10-16 15:06:55
＞　ケーキ屋やカフェやレストラン…出来て欲しいな！

前に山手台BLOG担当者が、山の上だからお洒落なレストランやおいしい飲食店の出店誘致は難しいとか言い訳していたけど、同じ山の上の隣の中山台には、多数の東京在住の著名人や財界人・大企業幹部が関西滞在時にわざわざ毎回食べにくるほど流行っているお寿司屋さんがある。
http://tabelog.com/hyogo/A2803/A280303/28031110/dtlrvwlst/

ケーキ屋さんの五月台4丁目もそこそこ有名で、他市から買いに来る人がいるし。
http://tabelog.com/hyogo/A2803/A280303/28009131/dtlrvwlst/

言い訳ばかりしていないで、住宅地の付加価値を高める上で必要不可欠な「魅力的なお店」の出店が増えるように、デベロッパーとしての努力やリーズナブルな予算で出店にチャレンジできるようなサポートや投資が必要だろう。単に出店できる土地を用意するというだけではお話にならない。

そのうち飯田系の建売が、一番目立つ所にずらりと並ぶんじゃね？

山手台公式サイトの「設計者の思い」とかいうコンテンツ、第1回がアップされてから
2年以上放置されていて、一向に更新されず第2回がアップされないね（笑）
http://www.yamatedai.net/developer/
http://www.yamatedai.net/developer/detail.php?id=34

＞ありがとうございました。次回は山手台の各エリアの特徴についてお聞かせ下さい。

今や、誰が見ても平均以下のなんのこだわりもないコストダウン開発に成り果てて
陳腐化する一方たから、恥ずかしくて更新できなくなったのかな（笑）

178さん！！
激しく同意です！！！

オープンテラスの美味しいコーヒーが飲めるお店なんかあれば大繁盛じゃないでしょうか。山手台住民は、ちょっとモーニング、ちょっとコーヒー飲みに…と気軽に行ける店に飢えていますから。
なんで梅の花やねん。

ママランチするにも近くに無くて子育て世帯にも全然優しくないぞ。

どうせちょっとコーヒーやランチも車で行くのだから、別に山手台にある必要はないんですよ。
逆に手軽に使える店が山手台にあったら、みんな車で殺到して周辺はカオスになるよ、きっと。
敷居をちょっと高めにするくらいが丁度いい。

山手台に必要でしょうw
いつまでも車に乗れるわけではないし、散歩がてらお茶飲める店くらい、超ど田舎でない限り大抵ありますよ。
ここは本当になんにもない。
阪急オアシスのATMが但馬銀行オンリーって誰も何も言わないの？使ってる人見たことないしw
お金おろすのも車、なんだって車くるまってこれから東の最終分譲終わったら渋滞ますますひどくなるんじゃない？

何も無いことを承知で来ている人がクレクレとは恥ずかしい
たぶん煽りでしょう

広々とした区割り、幅広グリーンベルトの復活、電線地中化、景観に配慮した擁壁だけでなく、お店の出店を促進するしかけ、タウンセキュリティ、マイカー依存を減らして公共交通（バス）利用促進する為のカーシェアリング、タクシーの待機場等は必須でしょうね＞最終街区

>>183
今までも開発理念を反故にし続けてコストダウンの限りを尽くしてきた実績がありますので約束が守られる保証は一切ありませんが、一応最終工区では魅力的なお店（カフェやパン屋さんやレストランｄなど）の出店を促すような事やガーデンシティ舞多聞のみついけ・てらいけをお手本にするような事を山手台ブログの人は言っていますよ。

最近URさんが進めている「てらいけプロジェクト」の造成現場を見て参りました。
http://www.yamatedai.net/blog/?m=20130918

＞「そこに住むことを誇りに思えるまち」を目指し、まちづくりのルールを定めたり、ハード面では電線類の地中化を実施したり。
＞現在はまだ部分的に完成・販売しているだけで建築は始まっていませんが、５年後にはきっと素敵な家々が立ち並ぶことでしょう。
＞今はこんな感じです。
＞
＞中には、こんな里山を抱く宅地もあります。
＞
＞一体どんなおうちが建つのでしょうね。
＞
＞その後、せっかくだから、これもURさんが以前開発した「てらいけ」の先輩格である「みついけ」にも行ってきました。
＞
＞こちらは２００６年から入居が始まり、すでにまちがほぼ完成しています。
＞
＞「樹々の中にたたずむ美しい風景」「広々とした庭でのゆとり」「美しい景色が望める広いテラス」そんなくらしを夢見る新田園都市です。
＞
＞現地を訪れると、ゆったりとした曲線を描く道路の両側に工夫を凝らした家並みが続いています。
＞
＞１区画あたりの面積が広いため（平均面積はなんと２２０坪！）、まち全体がゆとりの空間に満ちあふれています。
＞
＞お手本にしたいと思わずうなってしまう、そんなまちが「みついけ」です。


～中略～


＞ゆったりとした時間の中で、手作りのおいしいものを提供する　「いいなあ、こんな生活！」
＞
＞実は、ここだけのお話ですが、山手台でもこんなお店を出せる街区を検討中です。
＞
＞まだイメージプランを作成している段階ですが、ご興味ある方はお楽しみに。

何もないと承知で来ているというより阪急に期待して裏切られてがっかりしている住民が多いのでしょうね。