プレサンスロジェ西神中央ってどうですか？

>>122

月々の管理費・修繕積立金等のランニングコストが一番安いのはプレサンスロジェですね。
プラウドシティは月々のランニングコストが高い上に、数十年後に二年連続で100万程度のお金がかかるので一番高い印象です。
駐車場はジオは機械式であればまだあったように思います。

しかしプラウドシティとジオはもうそんなにいい部屋は残ってなかったですね。

>>122
>>123
単純比較するなら専有面積で1平米辺りの単価を計算すればいいですよね
実際の内容と料金を比較するのは素人には難しいよね
あとは企業の利益率や戸数のスケールメリットとかでしょうかね

管理費なんて管理人やコンシェルジェの有無、共用設備の充実度、植栽の面積、エレベーターの基数、
ゲストルームの有無、清掃回数によっても変わりますからね

機械式駐車場については機械の耐用寿命が20年くらいで平均で1台辺り毎月1万円の維持費が必要みたいなので
利用料金がそれより低い場合はマンション本体の修繕積立金から持ち出しになるかも？

>>123
すみません少し逸れてしまうかもですが、プラウドの100万を２年支払う件ですが、今まで他のプラウド系列でもよっぽど修繕積立金が足らないとかにならない限り、実際本当に払う事はそうそう無いと営業から聞いているのですが違うのでしょうか？
契約者なんですが言いように言われたって感じですかね？

>>125
プラウドの契約者なん？
だったらあっちのスレで聞けば？

>>125

多分払わなくて済むというような曖昧な言い方をしてましたが、でも書面での内容と口頭での内容では書面の方が有効ですよね？と聞くと、その通りです、と言ってましたし、もしその時になって払えなければどうなりますか？と聞くと、マンションを出て行ってもらうと言ってましたから。

>>127
おかしくない？

そもそも管理費や修繕積立金は管理組合で決めるものだから

一時金が嫌なら毎月の積み立て金を増やせばいいだけだし

あくまでも今の管理計画がそうってだけでしょ

>>128

別におかしくはないと思いますけど。
元々他のマンションより修繕積立金も高く設定されてる上に、高額の一時金が必要な計画で、一時金なくして月々の積立金を増やすって、ローン払いながら払えますかね？
確か管理組合は住人から数名選出して運営するようですが、修繕に必要な金額まで決められるはずもないし、結局一時金だろうが月々の支払いだろうが、ランニングコストが高い事は否めないでしょう。
もちろん事前の管理計画に修正が入るのはどこも一緒ですが。

>>129


>>元々他のマンションより修繕積立金も高く設定されてる上に、
>>高額の一時金が必要な計画で、一時金なくして月々の積立金を増やすって、ローン払いながら払えますかね？

プラウドは野村がそれだけ良心的なんですよ
管理費については管理内容、管理サービスに依存しますが、
修繕積立金については35年間の平均値に近い方が良心的なのが解りませんか？
ローンを払いながら一時金を各自貯金するのも同じことですよ
でも毎月分散した方が支払えない人への対策が楽です

>>確か管理組合は住人から数名選出して運営するようですが、修繕に必要な金額まで決められるはずもないし、

管理組合の運営は所有者の中から理事や役員を決めて運営します
それから管理費も修繕積立金も全て管理組合員である所有者全員の総会の決議で決めるんですよ

>>129

あなた根本的にマンションの運営や管理について勉強し直した方がいいよ
マンションの購入本がたくさん出てるから一冊くらい読んだ方がいいです

リンクを貼るから取りあえず読んで見たらどうですか
国交省の基準ではとても足りないけどそれでも漏水や配管の交換程度はできる
パークシティ武蔵小杉は雑誌やテレビにも度々出てるけど参考にどうぞ

マンションの修繕積立金は1平米辺り200円開始でもいいくらいなのに
販売のしやすさを重視して100円以下で販売するからゴーストマンションが増えてるから問題の先送りそのもの


国土交通省　「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf

マンション各社の「キリギリス」路線で、修繕積立金の不足問題が深刻化
http://www.nikkeibp.co.jp/article/sj/20140801/410064/?P=1

>>130

ディベロッパーの方ですよね？
良心的かどうかはわかりませんが、プラウドは今後の修繕計画については不確定ではありますが、機械式駐車場の数やその他の設備等を考慮してもランニングコストが高くなるのは致し方ないと思っています。が、他の所と比較して将来的に支払いが滞りやすい印象を受けたので購入を断念しました。
所有者全員の決議としても、金銭的に余裕のある世帯もあれば、ギリギリでローンを組んでいる世帯もあるので、難しい所ですね。
立地や信頼性を考えてもいい物件だと思います。もう少し経済的に余裕があれば検討したかも知れないです。
言い方が悪かったですね、失礼しました。

>>131

マンション関係の本は参考程度に何冊かは読みましたが、別に運営や管理について勉強し直せ、と言われても素人なので、主観と実際に何人かのディベロッパーと話した内容から答えているだけですよ。気を悪くされたのなら申し訳ないです。

実際に修繕積立金がいくらあれば十分なのか、マンションの規模や共有設備等によって変わるでしょうが、素人の私としては競合他社の同程度の物件との比較で決めるしかないものですから。

極端な話、将来的に考えて全然足りないから毎月修繕積立金だけで5万徴収します、となったら、どんなにいい物件でも手が出ませんからね。

修繕積立とかめんどくさい人は、１０年で買い替えればよい。

もめてますね。しかもこの物件の話じゃないだろ。

「こういうプランでいきます」と書面を出しておいて、口頭では「実際は払わなくてもよい」などとは無責任な営業です。
だったら最初から「実際に払わなくてもよいプラン」を書面で提示すればよいだけの話。

そうしないのはなぜか？　月々の高い管理費プランを見て客が減るのを回避するために決まってるだろ。
「野村が良心的」とは、かたはらいたい。自分で書くなよ。

国交省の是正指導対象案件ということを自覚すべきですな。国交省に通報しますよ。

プレサンス物件って修繕積立金は当初、めちゃクチャ安い【１㎡５０円位】ので有名ではなかったか？

>>136

プレサンスは管理費・修繕積立金含めた月々の支払いは西神中央の3つの中では一番安かったように思います。
ただ安過ぎると先々で高額な修繕一時金を徴収されるのでは？という不安もあります。

直感ですみません
プレサンスコーポレーションて、なんか倒産するような匂いがする
手を広げ過ぎじゃないかな
オレの直感当たるんだよね

野村はきっちりしているイメージ
しかし貧乏人は相手にしてないね
それは正解でしょう
マンコミって、まだ半年ほどしか知らないけど、したり顔でイヤミ言うデブハゲのウザい中年のレスが多いね
でも参考になるから見ていて楽しいです

俺は野村の社員ではありませんよ

>>138
プレサンスの株価上がってるな
企業の売上高と純利益の割合見ると他の企業と比較しても利益率が高くて凄い

これからも株価どんどん上がるかな？

>>137
管理費と修繕積立金を別々に計算するとどこが安いですか？

>>140

申し訳ありませんが、購入しないと決めた物件の資料は全て廃棄してしまいましたので、正確にはわかりません。

ローン以外に月々かかる金額の合計は、確かプレサンス＜ジオ＜プラウドの順だったと思います。
つまりプレサンスが一番安く、プラウドが一番高かったと思います。
もし間違ってたらすいません。

>>117

私は岡本よりも西神中央がいいと思いますよ。

神戸の三宮以東、六甲山系の土壌は先に大きな土砂災害のあった広島と同じ脆い質の土石です。
阪急沿線あたりより上の岡本は一帯が土砂災害警戒区域・崩落警戒区域です。今も避難勧告が出ており落ち着きません。
山幹まで出ると少し安心ですが、そこまでは土石流の流れ道ですし…。
ちなみに阪急沿線あたりより下へ下ると、すぐに洪水浸水区域となっています。
尋常でない量の雨が頻繁に降るようになった昨今は、安全が第一だと考えるようになりました。
その点では西神中央を高く評価しており、考えております。

すみません。何を求めるかは人それぞれですが、一言お伝えしたくて。