ジオ阪急洛西口 サウスレジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：京都府向日市寺戸町七ノ坪110（地番）
交通：阪急京都本線 「洛西口」駅 徒歩3分
東海道本線（JR西日本） 「桂川」駅 徒歩9分
間取：2LDK＋S～4LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：66.53平米～99.39平米
売主・事業主：阪急不動産
施工会社：株式会社フジタ大阪支店
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート
[スレ作成日時]2014-08-23 10:06:00
朝は快速とまりません。京都方面行きは、階段近くだと乗るのが厳しいものもありますが、前や後ろの車両に行くと違うかもしれません。通勤通学のちょっとの間なんですけどね。
桂川の駅が混むというより、既に京都行きのでんしが混んでいるので、そこに乗り込む感じです。
京都駅のすぐ手前の駅だし、そりゃ混んでますよね。
ラッシュ覚悟します。
皆様、情報をありがとうございました。
確認したところ、女性専用車両ありました。
車幅1950タイプはどれぐらいあるんでしょうか?
ほとんどがギリギリのミラー格納して車庫インするものでしょうか?
京都駅で地下鉄乗り換えする方は先頭車両が近いので
通学通勤時間は混みやすいでしょうが、
2駅で着くので耐えれる範囲です。
1950は10位台だったと思います。国産だと高級車でも通常は1850で入る規格なので、外国車の方が主に利用されるのだと思います。
入れやすさはわかりません、すいません。
電車はちょっと間なので、我慢ですね。
すいません、10台位の間違いでした。
ありがとうございます。
金額の差があるのだろうけど10台ほどあれば
いいですね。
イオンがオープンして、このあたりはホントに便利になりました。
朝の通勤ラッシュは大変とはいえ、阪急もJRも利用できるのが良いですよね。
まだまだこのあたりは便利になっていくと思います。
この価格帯で住めるのであればお買い得だと思います。
中古で売る時に、
出物が多くていくらか値下げをしなければならなくなるリスクはあるけど、
これだけ駅近なら「値下げしても売れない」なんてことはなさそうだし、
その点では買っておいて後悔はしないんじゃないかなあ。
・・・と思って買うことにしました。
売るタイミングは難しそうですね。
不動産屋さんと普段からコミュニケーションとっておく必要ありかも。
あ、ノースの一階は不動産屋かもしれませんね。
場所としては理想的ですし。
つむぎの3棟目が雰囲気が良いですね。
サウス、現在までで契約数どれくらいですかね？
つむぎ3棟目はJRもですが、南東側は洛南小の子供の声もうるさそう。
3年待ってやっぱりイマイチだったら後戻りできないしなあー
急いでない人にはいいかも。イマイチでも他の中古を待てばいいし。
私もつむぎ三棟目を待つかで迷って、結局ここにしました。今だとつむぎ安いけど、3年後は価格もちょうどオリンピック前で、つりあげてきそうだし。大きな電波塔もイメージ悪かった。
増税もするね
3年後ではなく来年中に販売開始されると思います。
住むのは2、3年後ですよね
小さいほうのモデルルームの和室に設置されていたスライド式の木造の格子。
通常は普通のフスマらしく、すごく素敵だと思ったのですがオプションと聞きました。
もし設置した場合はどの程度の値段になるのかぜひ知りたいです。
どなたかご存知でしたらぜひ教えて下さい。
阪急も来年末の予定には高架化されて
周辺の渋滞もなくなりそうです。
道も変わり、より住みやすくなるのかなと期待しています。
ノースの一階やマンション用途以外の空き地が何になるかご存知でしたら教えてください。少し前のスレではまだ未定とのことでした。
先着順販売戸数が４３戸とやけに多い気がしますが、
期を分けるのではなく、先着順でどんどん売っていくような
販売方針にでもなったのでしょうか？
＞＞171さん
つむぎが今第3期を売り出してますから、
つむぎの申し込みをためらう人や抽選に落ちた人たちをジオに取り込むために
今すぐ買える住居の選択肢を増やしておこうという戦略だろうと思いますよ。
抽選落ちた人の中には
もうつむぎはいや！抽選もいや！でもマンションは早く決めなくちゃ！
って人が絶対にいますから。
いやぶっちゃけ「この地域でマンション欲しい人」はほぼ尽きたんじゃない？あとは消耗戦
確かにピークは過ぎたかもですね。
ピークは過ぎましたね。
あとはじっくり売っていく計画なのでしょう。
つむぎの２棟目が出るのを待ってサウスと比べたい人も多いでしょうし、
今全然売れない時期だろうと思いますよ。
とりあえず、つむぎ３期の抽選落ちを待つだけ。
これからつむぎ２棟目３棟目も建つのに、
共倒れになりはしないかと他人事ながら心配ですが。
最後投げ売りになったりしてね。土地は取得済みだろうから。それよりイオンが大丈夫かあれ。
つむぎって抽選なんですか
175さん
抽選落ちを待つってどういう意味ですか？
わざと抽選になる部屋を申し込まれてということですか？
収納が少し狭い気がしますね。広めのウォークインクローゼットが有ると良かったですね
今時珍しく、和室がある間取りが多いですね
最近和室は人気があるのでしょうか？
畳は管理が大変ですが、コタツをおいたりできるので落ち着いた暮らしができそうですよね。
桂坂や光風台にすむ高齢富裕層が車が使えなくなって駅前に引っ越すので和室が必要なのです。
というか、3LDK以上なら
一部屋は和室になっていませんか？普通に。
それとも和室があるのって関西だけ？
>>181
ここに限らず最近の京都の物件は、
価格を抑えるために専有面積が狭めで、
広いWICを取れない間取りが多い気がします。
サウスはまだ多いほうだと思います。
（ノースはWICのある間取りはほとんど無い）
1和室は普通だと思っていました。
期限に間に合えば、無料で間取り変更できますし、
和室の有無はあまり重要ではない気もします。
和室はメニュープランあれば確かにどちらにもできますね。クローゼットにするか布団入れたり押入れにするか
用途にもよりますね。
扱いですが最近は和紙畳などもあり
変色も耐久性がすぐれたものも
あります。
こちらはどうかMRで確認されてはどうでしょうか?
洛西口駅前広場ってどのようなものでしょう？洛西口駅高架化の開発図にありましたけど。
このマンションだと、不動産取得税はどの程度かかるのでしょうか？
広さなどによって変わるとは思いますが、ある程度の相場を知りたいです。
＞170さん
医者ではない医療者です。ノースレジデンスの１階ですが、医療関係者向けの「m3.com」関連で、日本レーベンという医療モールの開発業者が押さえているようで、クリニック開業物件として募集されているのを見ました。
募集科が内科、外科、皮膚科、小児科、耳鼻科、眼科、整形外科、産婦人科、脳神経外科、泌尿器科ですが…
医療ビルがの方には確か、消化器外科の先生が内科として開業しているし、精神科、眼科、耳鼻科、婦人科ができたと思います。小児科も開業予定があるようですし、皮膚科は別のビル（ベアティ）にできてますよね。
イオンモールのmedimoの中に眼科と歯科はできているようですが、medimoもまだ１件募集しているようですし、なかなか決まらないんじゃないですかね？
賃料によりますが、ジオは調剤薬局がないので、薬も抱えないといけないし、入る医者はいなさそうに思いますねぇ…。当分決まらないのでは？
>>190
医療機関の可能性が高いのですね！
情報ありがとうございます！
婦人科？
小児科？
詳しい情報はご存知でしょうか？
medimoは
内科と小児科の先生が検討されているとイオン桂川のプレオープンの時にスタッフさんから聞きました。
＞191さん
小児科はつむぎの街の掲示板（No.891の投稿）で話題になっていたので、私が掴んだ情報ではないですが、医療ビルの別館ができて、そちらにできるようです。
http://www.kataokaclinic.com/
小児科ですが、medimoのクリニック募集で、小児科・眼科・歯科を除くになっていたので、小児科はmedimoの方でも決まっているのかもしれません。
医療ビルの婦人科はまりこクリニックだそうです。
http://mariko-clinic.com/
だから、ノースの１階には医療機関はもう入らないかも…
お腹いっぱいの上、調剤薬局がないところに入るとなると難しいですよ。
整形外科ならまだ可能性があるかもしれませんが、整形外科は平米数を食うのと、駐車場が多めに必要なので、どうでしょうねぇ…？？
歯医者か整骨院ならあり得るでしょうね。
>>192
ご丁寧な情報ありがとうございます。
婦人科は
若い女医さんだったのですね！
以前に上桂駅近くの病院で診察してもらいました。女医さんっぽくない優しい先生でした。
感動です
m3のサイトみました。
診療所開業支援の会社なんですね。
歯科や心療内科は募集してないようですね。
店舗A 36坪 / 店舗B 13坪 / 店舗C 29坪
なので、店舗Bは調剤薬局ってところでしょうか？
店舗A、店舗C、2箇所に診療所できそうですね。
推測なのですが
泌尿器科、脳神経外科、内科あたりではないでしょうか？
眼科は２件ある
小児科は２件できる
皮膚科は近くにある
耳鼻科も近くにある
整形外科も近くにある
産婦人科は女医さん
内科は人気がない？
ノースレジデンスから線路沿い南に２００メートルくらいに産婦人科の病院が出来る可能性があります。
西京区役所向かいの「ハシイ産婦人科」の院長が土地を取得されています。これからベッド数申請かと思われます。近くの身原病院から逃げてくると言ったところでしょう
管理費はノースよりやはり高いのでしょうか
病院情報、こんなに上がっていましたか
とても参考になりますよね
ありがとうございます！！
産婦人科ができる可能性がありますか
お産ができるところだと良いですね
最近は妊娠の経過は見てもらえても出産は出来ない所もあったりと
新聞で目にするものですから…。
そこそこの大きさの病院になるのかな？
確かに病院情報は嬉しいです。
ご存知のかた。ご教授いただきたいのですが、
洛西口駅前 いわせ内科
クリニックビル いしい内科
どちらが オススメでしょうか？
引越し前にかかりつけを見つけておきたいのとついでに
インフルエンザワクチンに行こうと思います。
近くの耳鼻咽喉科と産婦人科の院長は開院前から噂が凄いです。
遠方からも患者が来ると思われるので、待ち時間は覚悟したほうがいいでしょう。
いわせ先生が消化器内科で桂病院勤務、京大卒ではないけど、何かあったら桂病院に紹介してもらって、そこで手に負えなくなったら京大へ
いしい先生が消化器外科で京都府立医大系だから、京都府立医大に紹介されるわけですね。
どっちがいいんだろう。石井先生は施設紹介で「老眼」を連発している割には1991年卒で意外と若いんですよね。うちは旦那が癌家系なのでいしいクリニック、私が循環器疾患家系なので元から内科の岩瀬先生だな（笑）。
しかし、産科病院は、住んでいる者としてはちょっと気になりますね。結構な頻度で救急車のサイレンが鳴り響きますので。しかもお産で急変するのってたいてい深夜だし。救急隊も気を利かせて、住宅街に入るとサイレンの音は消してくれるみたいですけど…。産科病院がどんどん閉院しているので、地域的には助かるから、少しぐらいうるさくても目をつぶらないといけないですね。
大変参考になりました。
ありがとうございます。
確かにサイレン気になりますね。
調べてみました
分娩まではしていないようなので大丈夫なのでは？
産婦人科 http://mariko-clinic.com/
イオンに内科と小児科以外の募集をだしているので
内科と小児科が決まったようですね。
募集 https://www.medicalinnovation.co.jp/doctor/search/kyoto/
大変参考になりました。
ありがとうございます。
確かにサイレン気になりますね。
調べてみました
分娩まではしていないようなので大丈夫なのでは？
産婦人科 http://mariko-clinic.com/
イオンに内科と小児科以外の募集をだしているので
内科と小児科が決まったようですね。
募集 https://www.medicalinnovation.co.jp/doctor/search/kyoto/
産科「病院」の件はハシイ産婦人科の事でまりこクリニックの事ではありません。
194さんの情報で、ハシイ産婦人科の先生が線路沿いの土地を取得されているという情報に関してです。
失礼しました。
向日市には「産める」産科がありませんからね。
ニーズはあるとおもいます。
入院施設を作るならそれなりの土地面積が必要になると思いますが、どれくらいの土地を所有されたのかご存知ですか？
192さんは、つむぎの掲示板もみられているようですが、ジオとつむぎのどちらを前向きにお考えですか？
>>204
レスありがとうございます。
現地見ました。
広い敷地ですので、
駐車場あり、入院施設ありの病院も建てられそうですね！
立地的にサウスであればマンション横を通過することはなさそうですし
救急車の音も気にならない距離なのではないでしょうか。
つむぎと迷われた方いらっしゃいますか。迷われた点や、こちらにした決め手を教えて頂けますとありがたいです。
ここのところ、病院関連のことばかりのカキコミが多いですね。
近くにそれだけ病院があということなのかな?
そろそろ物件の話に戻しませんか?
＞205さん
学区の関係で、つむぎの街は最初から視野に入れていません。ただ、あちらの掲示板にも地域の情報が沢山上がりますし、この一帯でマンションの売れ行きが良くないと、物件価値が下がるので、気になってつむぎの街の掲示板もよく見ています。
この一帯のマンションの売れ行きは販売側も驚くほど順調ですよ。物件価格は下がらないと思います。
>>207
コスパだけでいうと
つむぎイースト
ジオノースが最高だったね。どちらもすぐ売れちゃったけど
ジオサウスとつむぎサウスならコスパではどっこいどっこい、再開発地区は後になる程不利だから、一棟目より二棟目、三棟目とコスパは悪くなるよ。
投資観点だから、住む分には人それぞれ重視するポイントが違うと思うけど。
洛西口駅はすぐそこで、少し歩けばイオンモール桂川もあって
本当に便利だと思います。
ただ、阪急沿線沿いってことで騒音や揺れはないのかな。
近くにまだまだ田畑があるけど、まだマンションとか増えそうなのかな。
＞＞212さん
居住視点で考えても、ジオノース・つむぎイーストが一番だったと思いますよ。
早々に売れたということは、それだけ興味を持った人も多かったということですし。
もしつむぎ3棟目まで待っていたら、それこそ選択肢がなくなっているかもしれませんね。
個人的に気になっているのは、ジオノース東側に予定されているヴェリテ3棟目の動きがないことです…。
＞＞213さん
ジオサウスなら線路との間にヴェリテ2棟目が建つので、電車の騒音などは多少軽減されるかもしれません。
それでも線路に近接していることには変わりないので、騒音などを完全に避けるのは不可能でしょうね。
周辺に残っている田畑は、現在の所有者が手放すか亡くならない限りそのままだそうです。
ただこれもあくまで予定なので、先のことを気にしだしたら買えなくなりますね…。
一番驚いている（もしくは困惑している）のは、再開発地周辺の住民でしょう。
>>214
つむぎイーストはとにかく安かった。あれ買えた人が羨ましい。ジオノースもサウスに比べて割安だった。
でもサウスはヴェリテが西にあるから騒音は軽減されるね。南の建物も低層階だし。ノースは南東ヴェリテに取られるから微妙っちゃ微妙。
つむぎ二棟目は洛西口4分なのが意外だった。両方使う人には最高の立地だね。
でもつむぎ一棟目と同じ価格なら一棟目だな。
平面駐車場だし。どれもいいマンションだから悩むねほんと。
つむぎイーストは破格に安かったですね。ただ、東側は午前中しか日照が無いのが引っかかり、購入に至りませんでした。単身者や共働きで、帰宅した時には日が暮れている人には良い物件でした。うちは子供が小さいのと妻が専業主婦で在宅時間が長く、南向きは譲れません。つむぎサウスは立地と採光条件が抜群でしたが、うちには予算オーバーでした。
うちも216さんと同様の家族構成ですが、
つむぎサウスは、JRと幹線道路のＷ騒音と排気ガスが気になり、
ジオサウスを検討しています。
このエリアはどの物件も購入する価値はあると思いますが、
マンションにより一長一短特徴がありますので、
どのマンションが一番良いかは、ご家庭によると思います。
売り出し時期がずれるので、同時に比較検討できないのが残念ですが。
つむぎの西向きはかなり現実的な価格でしたよ。
>>219
つむぎの西はほんと破格ですよね。
西日気にする人多いのかな。
同じ平米で南より300-400万安かった気がします。
ジオノースも今考えると安かったですね。
サウス基準に考えると。
つむぎ西は、西日も嫌がられるでしょうが、西隣の築35年マンションとお見合いだから安いのでしょう。
20メートルほどしか離れていない上に、リビングなどの開口部が向かい合っているので、お互いに部屋の中が丸見えだと思います。
221ですが、追加です。
西の建物は、10年以内により今より高いマンションに建てかえる可能性も高いのではないかと思います。地価が信じられないくらい上がっていますから。
南はこの先、採光が遮られたりお見合いの可能性が半永久的に無いのは安心かと。確かに高いですが、投資目的ではなく自分が住むなら間違いなく南かな。買えれば、ですが。
東は日当たりでは南に劣りますが、こちらも採光やお見合いの心配がないため、南が買えなければ西よりは東が良いと思います。自分が住むのではなく投資目的なら東かな。
投資にするとしても、もっと繁華街的な、駅力がものすごくある辺りじゃないと難しいんじゃないかなぁと思われますよね
あまり賃貸というよりはここの場合は普通に買って自ら住む人の方が多いのではないのかなぁと思いますけれども。
２LDK+Sだと実質的に３LDKのように使う人が多いだろうから、
投資向きの間取りというわけではなさそう。
大企業の借り上げ賃貸には出来そう。
ファミリー向けだし、京都方面の通勤に便利だからね。
>>222
向かいのマンションは去年に大規模改修していますので、まだ10年以上は建て替えないかと思います。
町の発展具合にもよりますが、私はその余裕を考慮して西向き8階以上で決めました。
どのマンションも35年で大規模修繕、50年目処に建て替え検討かと
まぁマンションの建て替えって簡単じゃないからね。
京都の西向きマンションの生活環境は厳しいですよ。
南区の友人のマンションで、リビングのエアコンを畳数相当にしたら、全然効かなかったらしいです。結局、大きいのに買い替えてました。夏場は電気代２万円越えだそうです。盆地で湿度がすごいので、エアコンも効きが悪いです。
オーニングとか、いろいろ対策された方がいいですね。オーニングを入れたら、お向かいの生活感満載のマンションも見えなくていいかも
そうですね。
今は複層ガラスのオプションとオーニングを考えてます。
つむぎのスレを見て、あちらが売れている理由がなんとなくわかって安心しました。施工会社のことをあまり調べずにマンションを購入されたような人もいることには驚きでしたが。
つむぎ→外観や居住性、環境はある程度妥協が必要な可能性があるが、とにかくJR利用者にとっての実用性（通勤利便性）は抜群。
ジオ、ヴェリテ→外観、居住性、環境を確保しつつも、実用性も悪くない。ただし、つむぎに比べて、JR利用者はやや実用性に劣る。阪急利用者は問題なし。
たしかに立地が第一と考える人も多いですし、つむぎはJRを頻繁に利用する人には良い選択だったのかもしれませんね（将来売却するならなおさら）。長谷工ですし、部屋の設備にコストカットが目立つのに、外観の資材やエレベーターなどの共用設備にわざわざコストをかけるとは考えにくいですけどね。
うちは外観や居住性も妥協したくないので、つむぎは検討から外しました。この地域に拘るなら、ジオサウスにするか、次のヴェリテを待つか…（もう買えないので言っても仕方ないですが、ジオノースは良かったなぁと思います）
同感です。
環境も大事にしたかったので私はつむぎは対象外でした。つむぎはギャラリーにさえいかなかったのですが、比較される方もとても多いのですね。
>>232
ノースの人が言うならまだしも、サウスでは妥協だらけではないのでしょうか。
と書きたくなる位、安心しました、のくだりが、つむぎ見下し感が半端ないですね。安心しましたって。。すごいです。
つむぎ推しの方々、必死ですね。
>>234
誤解されると困るのですが、別につむぎを見下しているわけではありません。
あれだけ売れているマンションですから、本当はつむぎを購入しておけば良かったのではないか、つむぎを検討から外した自分の判断が誤っていたのではないかと悩んでいましたが、スレからつむぎ購入者があそこに決めた理由が見えてきて、自分の求めているマンション像と違うことがわかったので安心したと書いただけのことです。
それにサウスに決めたとも書いておりません。念のため。
>>236
ジオノースもつむぎもかなりいいマンションですよ。
タイミングよく買える人は羨ましい限りです。
どちらもこのマンション不況の中、飛ぶように売れましたしね。
タイミングや資金面で買えなかった人の方が多いはずです。私もその一人。
>>232
モデルルームだけでここまで言い切れる人だと営業も楽ですねきっと。
つむぎの設備とか槍玉にあげられてますが、他にけなすところがないからジオの営業が差別化要因で出してるだけだと思います。
規模の利もつむぎにありイオンへの近さもあちらが上、特急止まらないのにジオノースはまだつむぎより安かったですがサウスはむしろ高いって現状では完全に選択ミスでしたね。
つむぎなら、サウスのがいいと思うけど。つむぎは、ない。
個人的に「マンションは立地（通勤利便性）が全て」という不動産屋の言葉に踊らされるのがあまり好きではなく、立地とは本来通勤利便性以外にも周りの環境も含めたもので、自分が住む家ですから必要な設備が揃っていて快適に過ごせることは重視すべきポイントだと思っています。（はじめからリセールだけを考えるなら話は別ですが）
どんな最新の設備でも十年もしたら古くなっていきますが、その十年を快適に過ごせるかどうかは非常に大きいと思います。
実際に住む人のことも考えてくれる不動産屋が増えていってくれることを願います。
>>242
住環境についても、マンションはマンションの、戸建は戸建の良いところがあります。同じ駅近という条件なら、少しでも良い設備で快適に過ごしたいと考えただけのことです。
それに私はリセールをメインに考えているわけではありませんので。あしからず。
ジオサウスの南側のマンション1階にカフェができたみたいですね！
