ローヤルシティ久喜ってどうですか？

《参考情報》「標準管理規約」第29条（使用料）に関する解説

「標準管理規約」第29条（使用料）
●駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料（以下「使用料」という。）は、それ
　らの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。
コメント（第29条関係）
●機械式駐車場を有する場合は、その維持及び修繕に多額の費用を要することから、管理費及び
　修繕積立金とは区分して経理することもできる。

参考）区分所有法第19条（共用部分の負担及び利益収取）
●各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部
　分から生ずる利益を収取する。

基本的には、区分所有法では駐車場等の共用部分の負担は持分割合又は規約割合で任じられると
言う公平・公正負担の原則が語られいますが、「標準管理規約」第29条（使用料）ではこれらの
使用料を管理費等に充当するとされています。

つまり、「標準管理規約」第29条は区分所有法第19条の公平・公正負担の原則が反故されること
になる。

でも、この原則反故は、ある専用賃貸施設・建物の通常管理費（運転・水道光熱・補修費等）や
特別管理費（計画修繕費用）がこの公平・公正負担では突出的に平等性に欠ける程の莫大なもの
であった時に採用される可能性があり得るものです。

ここでのある専用賃貸施設・建物の代表選手は、機械式駐車場が挙げられますが、マンションに
機械式駐車場が無い場合は、この公平・公正負担の原則を崩す必然性がなく、管理規約に「標準
管理規約」第29条的な条項は採用するべきではありません。
機械式駐車場が無く管理規約に「標準管理規約」第29条的な条項がある場合は、早急に条項削除
をされるべきです。

「標準管理規約」第29条を根拠に管理費余剰金を修繕積立金に編入されているマンションがよく
ありますが、先に申し上げた通り管理費余剰金が共有財産でもあり、全区分所有者の同意を得ず
に管理費余剰金を修繕積立金に編入することには違法性があり、必須・必然性はないものです。

《参考情報》「標準管理規約」での区分所有者の権利剥奪

どうも、「標準管理規約」では区分所有法・民法の条文を無視され区分所有者の権利を剥奪
されているようだ。全国の区分所有者よ。権利確保に向け覚醒せよ！！

「標準管理規約」第６条（管理組合）
●区分所有者は、区分所有法第３条に定める建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行う
ための団体として第１条に定める目的を達成するため、区分所有者全員をもって○○マン
ション管理組合（以下「管理組合」という。）を構成する。
⇒区分所有法第３条団体は「管理組合」ではなく、民法「組合」と誤解させるものである。
　同法では、単なる所有者団体であり、事務所や管理組合の業務、組織等は全て管理者所管
　のもで、金銭資産を拘束でき得る団体ではない。

「標準管理規約」第２９条（使用料）
●駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料（以下「使用料」という。）は、
それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。
⇒区分所有法第１９条（共用部分の負担及び利益収取）
●各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、
共用部分から生ずる利益を収取する。
使用料を「共用部分から生ずる利益」と考えると、持分割合に従い受け取ることができる。
管理等への充当なんぞ同法同条権利を阻害するものだけで、権利行使をし使用料の持分割合に
従い分割請求をせおだ。

「標準管理規約」第６１条（管理費等の過不足）
●収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当す
　る。
⇒区分所有法第３０条（規約事項）
●建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この
　法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。
規約はあくまで「建物又はその敷地若しくは附属施設の管理」に必要最低限の金銭を拘束はでき
るが、これら管理に関係ない管理費余剰金は規約で拘束はできず、全区分所有者の同意がなけれ
ば持分割合で返金請求ができ、余剰金の分割請求をすべきである。

そろそろと言うか、12月02日午前に近くの公共施設会議室で第24期定期総会が開催され
るが、いつもの通り民法や管理規約に抵触した議案だらけで如何に判断すべきが悩んで
いる。

①管理規約第58条などに抵触する収支決算・予算

管理規約第58条（管理費等の過不足）
●収支決算の結果、管理費に余剰が生じた場合、その余剰は翌年度におけるそれぞれの
費用に充当する。
となっているが、同第25条（管理費）には修繕積立金への編入的な経費がなく、正々
堂々と修繕積立金への編入が決算・予算で執行され、更に、同第25条（管理費）には
組合運営費と言う項目がないが過去に管理費から組合運営費が支出されている。

本来ならば、過去の当該編入・支出総額を規約上の歳出先が管理費に戻し、これらを
含み余剰金を持分割合に従い区分所有者に返金・収集させるべきだ。

②面白い管理規約の改悪

実に面白い改悪事項を発見した。

第27条（管理費）に「管理組合の運営に要する費用」等が追加される様だが、第29条
（組合費）でも「管理組合の運営に要する経費に充当する」となっており、支出元が
不明確になっている。前者は区分所有者の負担となり、後者は使用料から支出となり
負担性を鑑みると態々管理費に入れる合理性はない。

第28条（修繕積立金）では、建替準備金支出や建替賛同者分の切り崩しを認める方向
であるが、まともな長期修繕計画管理ができていれば建替思考時の計画末期には資金
が粗０となっている筈でこれら支出はできないものだ。
更に、資産共有関係を管理組合解散時にしか分割ができない「合有」と主張されてお
りながら解散前に分割され主張との矛盾があり、更に言えば、建替円滑化法では建替
不賛同者への分割が最優先となり分割の順番には違法性がある。

③当てにならない地震保険

かつての東日本大震災での全被災は修繕できていない。
その理由は地震保険の付保割合が８割（地震保険＝４割）であったため全被災の修繕
ができなっかたとのだが、コスト削減として更に付保割合が６割（地震保険＝３割）
とは全被災修繕ができないもので、コスト削減となったとは思えない。

コスト削減は火災保険料削減ではなく、管理会社の委託費削減ですべきである。

既に、態度を決めた区分所有者には再考すべきである。
さもないと、定期総会はバカが馬鹿を騙す劇場から脱することはできない。

そろそろ、居住区分所有者にだけ理事役員をさせることに限界が出ている。








規約はあくまで「建物又はその敷地若しくは附属施設の管理」に必要最低限の金銭を拘束はでき
るが、これら管理に関係ない管理費余剰金は規約で拘束はできず、全区分所有者の同意がなけれ

先日、定期総会が開催され質問者への回答は粗管理会社が答弁していた。
議案上程責任は理事（理事長）にり、議案に対する質問は上程議案を熟理
されているべき理事長が答弁されていないことに、管理会社に管理主導権
を握られてしまったかと？疑問と不安を感じた。

もしかして、理事（理事長）は上程議案を理解されておらず、管理会社が
主導的に議案を上程しているのではないか？と感じた。

今回は管理規約大改訂となっていながら、事前説明もなく当日説明も目的
のみの管理会社からの説明に留まった。

ある質問者から
●改定後規約第27条（管理費）の「管理組合の運営に要する費用」
●改定後規約第第29条（組合費）の「管理組合の運営に要する経費に充当
　する」
との差異に関する質問に対し、管理会社から不明確な答弁でルールと言う
ものは総会答弁が残るものではなく字面だけが残るもので、これでは管理
組合の運営に要する費用は管理費と組合費のどちらかでも支出可能となり
混乱するでしょう。

管理費は区分所有者からの費用徴収で成立するもので、組合費は自転車・
バイク置場使用料の徴収で成立するであり、ただでもさえ余剰金だらけの
管理費でありながら、更なる負担が強要されることになるかもしれない。


また、ある質問者が管理費余剰金の修繕積立金への編入について違法性を
追及されていた。

管理会社は、改正前管理規約第28条（使用料）
●駐車場使用料その他敷地及び共用部分等に係る使用料は（以下「使用料
という）は、それら管理に要する費用に充てるほか修繕積立金として積み
立てる。
を以て、編入しているとのことであったが、その金額の根拠はなく、更に
言えば修繕積立金の根拠となる長期修繕計画の実態する明確になっていな
い。

つまり、修繕積立金への編入はルール的には根拠があるそうだが、金額的
根拠がない。でも、不思議だ。長期修繕計画の実態が不明確なままで修繕
積立金を請求しているが、これにも法的根拠はないことなる。

マンションは予算準拠主義による会計運営が求められ、管理事務に必要な
金額を厳格に予算化しこの金額を支払えばよい話だが、なぜかしらこれら
予算準拠主義を反故にする管理費等細則が存在し、会計運営要求事項等を
無視されているようで、これではまともな会計運営はできるはずがない。

更に調べたが、
区分所有法第19条（共用部分の負担及び利益収取）
●各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分
　の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。
となっており、使用料は後段の「共用部分から生ずる利益」と考えること
ができ、なんら根拠のない修繕積立金への編入より持分割合での返金収取
の方が区分所有者には優しいし、法律優先主義の日本社会では当然のこと
となる。

管理会計を見るに多額の翌年度繰越が行われているが、これ以上の徴収に
も疑問を感じ、余剰金を先ずは食い潰してからの徴収として頂きたいもの
だ。更に言えば、過剰徴収された金銭につり銭がでないとは搾取である。

でも、不思議だ、ここまで搾取されながら会計決算・予算は採択される。
ここの区分所有者はこられを精査する能力がないのかもしれない。
こんな区分所有者に将来性に危惧の念しか持てない。

で、今迄改定後管理規約第29条（組合費）で支出されるべく組合運営費は
どれだけ管理費から支出され、金額的根拠のない管理費からの修繕積立金
への編入はでれだけあるのか？ハッキリさせ、すべてを管理費会計に戻し
て頂きたい。

更に言えば、これらを管理費会計に戻したら相当なる金額が滞留している
であろう。
ならば、ここは一層のこと残金を持分割合に従い返金頂きたいし、そうす
べきだ。

また、長期修繕計画の実態を明確にできぬままで修繕積立金徴収はお止め
頂きたい。単なる細則での支払い義務を課しても法的根拠の請求となる。

因みに、2011年東日本大震災の被災全てが未だ修繕できていない。こんな
体たらくな管理運営は資産価値を下げるだけだ。

どうも、2020オリンピック・パラリンピック終了後に大規模修繕をすると
のことだが、2020年は統合型リゾート・大阪万博整備元年となり建設費用
の高止まり2025年まで続き、マンション劣化はこれまで耐えることができ
るのであろうか？
でも、大規模修繕後に長期修繕計画を立てる様だが、長期修繕計画なしの
大規模修繕は多額化傾向にあり相当な負担を抱えることになるであろう。

要は、今やマンションは周辺動向（周辺に同等程度安価な一戸建て建売の
発生等）や管理運営状況で資産価値は決まるもので、何も根拠のない修繕
積立金徴収や大規模修繕及び多額の管理費の余剰金の存在は、管理運営に
相当なる問題を抱えていることは現実である。

資産価値を下げている張本人は、これら実態にノーと言わない区分所有者
である。

《問題指摘》不当なる管理費等の請求

第24期管理費会計決算

管理費収入　　＝37,096,800円
管理費支出合計＝30,138,806円
差額　　　　　＝ 6,957,994円（約23,993円／一区分所有者・年）
　　　　　　　　　　　　　　（約 1,999円／一区分所有者・月）
※約23,993円は約２回外食ができるもので、プチ贅沢できるかも？

従って、如何に管理費額が余りにも多く請求徴収されていることになる。

つまり、専用庭使用料や駐車場利用料及び専有部使用料等を徴収しなくて
も通常管理はできていることになり、これら使用料は単純に共用部分から
の利益と解することがで、
区分所有法第19条（共用部分の負担及び利益収取）
●各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分
　の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。
により、持分割合に従った収取させて頂きたいものだ。

因みに、
専用庭使用料や駐車場利用料及び専有部使用料等合計＝13,889,080円
（約47,893円／一区分所有者・年 約 3,991円／一区分所有者・月）
を受け取ることができるかもだ。
※約47,893円は約４回外食ができるもので、プチ贅沢できるかも？

※つまり、約６回外食ができるもので、大贅沢できるかも？

でも、
予算支出合計　＝40,241,125円
確定支出合計　＝30,138,806円
差額　　　　　＝10,102,319円（対予算約25％）
と甘い予算とは驚きものだ。　

で、第25期管理費予算支出合計　＝37,883,047円（前期比 125％）で幾ら
避雷設備や連結送水管の点検（ 360,000円）があっても予算に甘さが見え
る。
たぶん、第25期管理費も管理費支出合計は管理費収入を下回ると想像でき
得、より過去の決算値を基に厳格な予算をして頂きたいものだ。

一方、修繕積立金については長期修繕計画の実態を見せずに管理費等細則
値で徴収させられ、請求額の合理性が何も立証できていない。
少なとも、現行の長期修繕計画通りに修繕施工がなされておらず、見た目
では潤沢にある様に見えるが、建物劣化と言う負債が潜在していると考え
る方が妥当性が高いものだ。

《哀れ》不合理な多額の管理費等負担と収取されない使用料利益

第24期管理費会計予算

予算支出合計　＝40,241,125円
確定支出合計　＝30,138,806円
差額　　　　　＝10,102,319円（対予算約25％）

第24期管理費会計決算

管理費収入　　＝37,096,800円
管理費支出合計＝30,138,806円
差額　　　　　＝ 6,957,994円（約23,993円／一区分所有者・年）
　　　　　　　　　　　　　　（約 1,999円／一区分所有者・月）

つまり、幾ら賛成者数が規定値を越えたから決めた「管理費等細則」であってもここまでの
負担（管理費）は多額な不合理な請求である。

そもそも
旧管理規約第46条（総会の決議）
●次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。
　(１)収支決算及び事業報告
　(２)収支予算及び事業計画
　(３)長期修繕計画の作成又は変更
　(４)管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法 以下略
で、過去の収支決算値を以てより精度が高い収支予算を立て必要な管理費額を算定し、特殊
建築物定期点検で長期修繕計画の見直し結果から必要な修繕積立金額を算定し、負担の合理
性（過剰な負担を避け合理的な負担を保証する）を担保する仕組みがあったが、この「管理
費等細則」はこの仕組みを崩壊させたものである。

因みに、契約基本原則である請求額（ここでは最適な予算額）以上の負担は拒否できるもの
で、このマンションではこの契約基本原則を解ったいない様だ。

現在の定期総会では正規なこの流れを無視し、特殊建築物定期点検結果の報告すらなく、悪
細則「管理費等細則」で不合理な多額の管理費等負担を各区分所有者に強いているものだ。

何時になったら、このマンションの区分所有者らはこの実態に気付き、「管理費等細則」を
廃止できるのかと疑問を持つものだ。

更に、

区分所有法第18条（共用部分の管理）の管理行為は
①保存行為
・建物等の減失・破損を防止し、その現状を維持するための行為
②利用行為
・建物等の性質に従って利用し、利益を上げる行為
③改良行為
・建物等の性質を変えない範囲でその価値を高める行為
区分所有法第19条（共用部分の負担及び利益収取）
●各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ共用
　部分から生ずる利益を収取する。
となっており、広大な余地（地上・地下）を持っている建物等の性質に従って駐車場駐輪場
及び専用庭として利用し、その結果利益として使用料を取得しているこのマンションでは、
当然ながらこれら利用料は持分割合で収取（分割配分）されることなる。

しかしながら、このマンションでは暗に標準管理規約第第29条（使用料）
●駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料（以下「使用料」という。）は、
それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。
を信じ、長期修繕計画の実態や何の積立根拠を見せずに修繕積立金に積み立てている。

真理通り、広大な余地（地上・地下）を持っている建物等の性質に従って駐車場駐輪場及び
専用庭として利用し、その結果利益として取得している使用料は各区分所有者に分割分配が
なされることのなるが、何時になったら、このマンションの区分所有者らはこの実態に気付
き、
旧管理規約第28条（利用料）
●駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料（以下「使用料」という。）は、
それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。
を廃止し、

専用庭使用料や駐車場利用料及び専有部使用料等合計＝13,889,080円
　　　　　　　　　　（約47,893円／一区分所有者・年 約 3,991円／一区分所有者・月）
を受け取ることができるのであろうか？と考える。

《哀れ》このマンションは大丈夫なのか？

過去の書き込みを拝見したが、現実や真理を理事役員や管理会社フロントが解っていないのか？
隠された現実や真理を各区分所有者は気付かれておらず、総会でも何も疑問や問題を持たず示さ
ずで、このマンションは大丈夫なのか？と不安として感じている。

前に書き込んだ通り、不合理な多額の管理費等負担と収取されない使用料利益の実態はもとより
本来ならば、第10期には元施工業者による無償の施工瑕疵有無確認を拒否され、第10期前後から
問題視されていた給水管腐食を元施工業者の責任として修繕させることができず仕舞いで余計な
負担（約７千万円）を背負ったり、未だ2011年東日本大震災被災が修繕できていないとか、多様
な心配を持っている。

この悪し現実を知った者から言わせて頂くならば、隠された現実や真理を知らず、総会でも何も
疑問や問題を持たず示さずの他区分所有者は大罪者である。

資産価値を下げている方々は、他区分所有者である。
一戸建てが大半を占める地域で立地として優位性も喪失しつつあり、管理運営に問題を抱えては
更なる資産価値低下になるであろう。

そろそろ、隠された現実や真理を知るべきである。

《哀れ》このマンションは大丈夫なのか？

過去の書き込みを拝見したが、現実や真理を理事役員や管理会社フロントが解っていないのか？
隠された現実や真理を各区分所有者は気付かれておらず、総会でも何も疑問や問題を持たず示さ
ずで、このマンションは大丈夫なのか？と不安として感じている。

前に書き込んだ通り、不合理な多額の管理費等負担と収取されない使用料利益の実態はもとより
本来ならば、第10期には元施工業者による無償の施工瑕疵有無確認を拒否され、第10期前後から
問題視されていた給水管腐食を元施工業者の責任として修繕させることができず仕舞いで余計な
負担（約７千万円）を背負ったり、未だ2011年東日本大震災被災が修繕できていないとか、多様
な心配を持っている。

この悪し現実を知った者から言わせて頂くならば、隠された現実や真理を知らず、総会でも何も
疑問や問題を持たず示さずの他区分所有者は大罪者である。

資産価値を下げている方々は、他区分所有者である。
一戸建てが大半を占める地域で立地として優位性も喪失しつつあり、管理運営に問題を抱えては
更なる資産価値低下になるであろう。

そろそろ、隠された現実や真理を知るべきである。

《明るい展望》向こう３年間管理費等支払い免除かも？

第24期管理費会計決算

管理費収入　　＝37,096,800円
管理費支出合計＝30,138,806円
差額　　　　　＝ 6,957,994円（約23,993円／一区分所有者・年）
　　　　　　　　　　　　　　（約 1,999円／一区分所有者・月）
次期繰越金　　＝94,581,626円
　　　　　　　　　⇒94,581,626円／30,138,806円≒３．１年分

つまり、例年通りの管理費支出としたら約３年間の余剰金が埋蔵化され、管理費は向こう３年間
支払い免除となっても可笑しくはない。

更に言えば、長期修繕計画の実態が報告させておらず、修繕積立金の債務も不明確で管理者理事
長には支払請求根拠を示すことができないことから、修繕積立金も支払い免除となるであろう。

前に書き込んだ通り、悪細則「管理費等細則」の金額には根拠がなく、これらを以ての請求には
限界性がある。

故に、向こう３年間管理費等支払い免除かも？だ。
この免除権は知った者早い者勝ちだ。管理者理事長に支払拒否を申し出ようではないか。

《ご推奨》このマンションの将来のための管理費等支払拒否の勧め

先日の定期総会で実に将来を不暗視する条文を含む管理規約変更がなされた。

新管理規約
第28条（修繕積立金）
６　第２項および第３項を除き、修繕積立金は理由のいかんを問わず払い戻さない。
第61条（管理費等の徴収）
６　組合員は納付した管理費等及び使用料について、その返還請求又は分割請求をすることが
　　できない。
第62条（管理費等の過不足）
●収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当
　する。
つまり、このマンションでは徴収した管理費等や使用料は未来永劫残ることになる。

一方、いくら強靭のマンションであっても社会的や機能的に壽命があるもので、何れは建替え
が必須となり、
区分所有法第３条（区分所有者の団体）
「建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体」
は解散されることになる。

団体解散の要件は、
①管理対象の建物（マンション）及び附属施設の全解体
②管理資産の精算⇒資産のゼロ化（各区分所有者への分割分配）
となるが、前に言った通りこのマンションでは徴収した管理費等や使用料は未来永劫残ること
になるので、いくら建替え決議可決されても管理資産の精算ができず建替えができないことに
なる。

従って、将来の建替えに向けて管理費等や使用料の支払拒否をする時期がくるであろう。
故に、将来の建替えに向けて管理費等や使用料の支払拒否をすることを推奨したい。

《挑戦的提言》管理費会計の次期繰越金の清算の勧め

＞第24期管理費会計決算

＞ 次期繰越金＝94,581,626円
　　　　　　　　　⇒94,581,626円／ 290区分所有者=326,143円

毎年度、管理費余剰金は次期繰越としているが、実はこの繰越金は使えるものではなく、単に
通帳に埋蔵蓄積されるものである。一層のこと精算を要求し一区分所有者平均として上記金銭
を得ようではないかと挑戦的提言とする。

そもそも、新管理規約第62条（管理費等の過不足）
●収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当
　する。
は、存在の必須性のない「管理組合」と言う虚像から金銭資産処分の自由を剥奪され、態々、
それら自由を放棄するとはある得ない話で
民法第６４６条（受任者による受取物の引渡し等）
●受任者は、委任事務を処理するに当たって受け取った金銭その他の物を委任者に引き渡さ
なければならない。その収取した果実についても、同様とする。
に従い、管理者理事長は余剰金を持分割合に従い分割分配した方がより合理的である。

《危険性指摘》新管理規約第28条（修繕積立金）は不測事態に耐えることができるか？

新管理規約第28条（修繕積立金）
●管理組合は、各区分所有者が納入する修繕積立金を積み立てるものとし、積み立てた修繕積立金
　は、次の各号に掲げる特別の管理に要する経費に充当する場合に限って取り崩すことができる。
　一 一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕
　二 不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕
　三 敷地及び共用部分等の変更
　四 建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査
　五 その他敷地及び共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる
　　 管理
２ 前項にかかわらず、区分所有法第６２条第１項の建替え決議（以下「建替え決議」という。）
又は建替えに関する区分所有者全員の合意の後であっても、マンションの建替えの円滑化等に
関する法律（以下本項において「円滑化法」という。）第９条のマンション建替組合（以下、
　「建替組合」という。）の設立の認可又は円滑化法第４５条のマンション建替事業の認可までの
　　間において、建物の建替えに係る計画又は設計等に必要がある場合には、その経費に充当する
　　ため、管理組合は、修繕積立金から管理組合の消滅時に建替え不参加者に帰属する修繕積立金
　　相当額を除いた金額を限度として、修繕積立金を取り崩すことができる。
となっている。

仮に、建替え決議がなされ第２項通り修繕積立金の最大８割が別会計となった後、大自然災害被災
となれば、残りの２割弱で第１項
二 不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕
をすることになる。果たして、この小額で大自然災害被災の修繕ができるのであろうか？と危険性
指摘をしたい。

また、新管理規約第66条（消滅時の財産の清算）
●管理組合が消滅する場合、その残余財産については、第10条に定める各区分所有者の共用部分の
　共有持分割合に応じて各区分所有者に帰属するものとする。
となっているが、同規約第28条第２項執行後の財産帰属は建替え不参加者にあるもので、不合理性
が残るし、
新管理規約
第28条（修繕積立金）
６　第２項および第３項を除き、修繕積立金は理由のいかんを問わず払い戻さない。
第61条（管理費等の徴収）
６　組合員は納付した管理費等及び使用料について、その返還請求又は分割請求をすることが
　　できない。
との関係性に配慮されていない条文である。

なお、マンションの建替え等の円滑化に関する法律
http://elaws.e-gov.go.jp/search/elawsSearch/elaws_search/lsg0500/detai...
第64条（権利変換計画に関する総会の議決に賛成しなかった組合員に対する売渡し請求等）
●組合において、権利変換計画について総会の議決があったときは、組合は、当該議決があった日
　から二月以内に、当該議決に賛成しなかった組合員に対し、区分所有権及び敷地利用権を時価で
　売り渡すべきことを請求することができる。
から見て、むしろ、
●管理組合の消滅時に建替え不参加者に帰属する修繕積立金相当額を権利変換の資金として、修繕
　積立金を取り崩すことができる。
した方が不測事態と権利変換への耐久性が増すものと考える。

更に言えば、現在する建物の解体は建物・敷地・付属施設等の管理団体が担当し、「建替組合」は
新たな建物・付属施設等を建設することを担当するとして、
新たに「解体準備金」会計を立て
①建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査
②現在する建物・付属施設等の解体
③建物・敷地・付属施設等の管理団体の解散事務
に要する経費に充当できる様にし、
「建替組合」では任意の新築準備積立金制度を立ち上げ新たな建物・付属施設等を建設することの
準備をすべきである。

この方が現実的である。

今迄・今後の指摘・提言は全区分所有者さんの利益を考慮思慮したものでありご理解を賜りたい。

《素朴な疑問》
管理費収入・予算・決算額の大差異に理事役員や管理会社は疑問に感じないのか？

第24期管理費会計予算

予算支出合計　＝40,241,125円
確定支出合計　＝30,138,806円
差額　　　　　＝10,102,319円（対予算約25％）

第24期管理費会計決算

管理費収入　　＝37,096,800円
管理費支出合計＝30,138,806円
差額　　　　　＝ 6,957,994円（約23,993円／一区分所有者・年）
　　　　　　　　　　　　　　（約 1,999円／一区分所有者・月）

定期総会議案書は、少なくとも理事役員や管理会社らは精査され上程されるもの考え、精査
の結果、疑問顕在化やその善後策検討が行われるものだ。

しかしながら、管理費収入・予算・決算額の大差異に何も疑問を持たず、悪細則「管理費等
細則」の奴隷的思考停止？で何もこれら実行なく淡々と議案審議が進んでいる。

明らかに、悪細則「管理費等細則」は過剰請求の温床となっており、これ以上の過剰請求は
拒否をしたいもので、そろそろ、悪細則「管理費等細則」議案上程者を含み関係理事役員や
管理会社に損害賠償請求提訴をしようではないか？と思う。

更に、面白い決算を発見した。

かつて（131 第10期／第23期理事 2017/11/28 12:41:08）、
《お詫び・暴露》で
●議長役理事長が冒頭指摘した管理費等滞納者の件ですが、この滞納者からは毎月支払いに
　向けた環境の整備（管理規約や過去理事会の諸問題の解消）について話し合い要求があり
　これらに理事長が対処できず話し合い拒否を続けていました。
に対し、民事訴訟をしたとのことだが、
そもそも民事訴訟は
①相手方が問題解消に向けた話し合いを拒否し続けている。
②相手方との問題解消に向けた話し合い結果に合意が採れなかった。
場合にするもので、原告側が話し合い拒否をし続けた場合は民事訴訟はあり得ず、民事訴訟
の民事訴訟には合理性はない。

従って、これらに要したとされている弁護士相談料（第23期＝75,600円）は管理者理事長の
業務怠慢からのもので、当然ながら第23期管理者理事長の自腹支出とすべきである。
どうも、各区分所有者が解らないことを良いことにし、歴代理事役員は各区分所有者を騙し
続けている様にしか思えない。

そろそろ、各区分所有者が解らないことを良いことにし、各区分所有者を騙し続けることは
止めて頂きたい。

《素朴な疑問》問題多き新管理規約に有効性はあるのか？

今まで、新管理規約の不法性を含む問題・矛盾性の多さを指摘させて頂きました。

先日の定期総会で可決されたとしても、不法性を含む問題・矛盾性の多き新管理規約に有効性は
あるのか？と大いなる疑問を持つ。
総会決議の正当性は総会議案の正当性があることが大前提で、総会議案の不当性がある場合には
総会決議の正当性はなく無効（錯誤行為）となるであろう。

やはり、有識区分所有者への精査を受けておくべきだったものだ。

でも、いつものことだが、総会議案の不当性を指摘する区分所有者に対し第９期・第１０期理事
長が激怒されているようだが、
第９期理事長には、
無決議の修繕施工強行や悪細則「管理費等細則」の採択及び大規模修繕委員会で不祥事など
第10期理事長には、
築後10年目の元施工業者による施工瑕疵有無確認を拒否し、その後の給水管腐食の有償対処など
等の傷を持たれており、これら真相を知っている総会議案の不当性を指摘する区分所有者に対し
激高されるものといつも感じている。

そろそろ、総会議案の正当性がある総会運営をして頂きたいものだ。

※日本水道鋼管協会などの給水管専門家曰く
①ライニング給水管の寿命は４０年間（上手くいけば解体までの修繕は不要）
②ライニング給水管の更生施工はありえず、非ライニング鉄幹給水管のみには更生施工はありえ
　る。
③異種金属接合された給水管施工は施工瑕疵であるが、手抜き施工だ。
つまり、給水管施工について、築後10年目の元施工業者による施工瑕疵有無確認を拒否したため
施工瑕疵を双方確認ができなかったことになる。

続《素朴な疑問》問題多き新管理規約に有効性はあるのか？

今まで、新管理規約の不法性を含む問題・矛盾性の多さを指摘させて頂きました。

国土交通省　マンション政策室に確認した処、担当官曰く
『「標準管理規約」には法的拘束力がなく、リーガルチェック（合法性・諸問題内在性等確認）も
していない。従って、区分所有法との整合性が採れているとは言えず、採用是非責任はマンション
の共有団体にある。採用に至っては十分な注意を払って頂きたい。』
とのことであった。

法務省　民事局にも確認した結果、担当官曰く
『「標準管理規約」は法律ではなく、区分所有法を厳守頂きたい。多様な合法性・諸問題内在性等
確認をした結果、「標準管理規約」と区分所有法には重大な齟齬が多数あることが判明した。更に
管理規約で規約化されても拘束力の限界があり、法的要求事項を十分に思慮し管理規約を制定して
頂きたい。』
とのことであった。

つまり、今回の「標準管理規約」の丸飲みはそもそも瑕疵が現存するもので、いくら定期総会可決
となったからと言って、議案上程責任者である管理者理事長及び各区分所有者には錯誤行為が認定
され無効となるであろう。

でも、マンションと言うものはやはり誰かさんが言われた通り『馬鹿がバカを騙す』であり、後者
のバカを直すとしたら全区分所有者の交代でしかなく非現実的だが、前者の馬鹿を見直すとしたら
資格者の拡大を図り有能な方へ管理者理事長に就任頂くもので現実的だ。

もはや、居住区分所有者しか管理者理事長になれないとはナンセンスだ。

管理者は
区分所有法第28条（委任の規定の準用）
●この法律及び規約に定めるもののほか、管理者の権利義務は、委任に関する規定に従う。
民法第 644条（受任者の注意義務）
●受任者は、委任の本旨に従い、善良な管理者の注意をもって、委任事務を処理する義務を負う。
と言う幅広い（無限？）な責務を背負っているので、この責務に耐え得る方がなるべきだ。

因みに、
区分所有法第29条（区分所有者の責任等）
●管理者がその職務の範囲内において第三者との間にした行為につき区分所有者がその責めに任ず
　べき割合は、第十四条に定める割合と同一の割合とする。
つまり、区分所有者は代理人たる管理者の行為の持分割合相当の責任を当然負うものとしており、
管理者理事長の不適切な行為（不完全な議案上程等総会運営を含む不合理な管理運営）を是認され
その結果否認された区分所有者の権利抑制責任は、是認された区分所有者にもあるとされている。

定期総会で安易な賛成賛同には危険性があるもので、各区分所有者には議案是非確認の自己責任が
あることを十分に認識すべきである。

《素朴な疑問》問題多き第24期定期総会決議に有効性はあるのか？

今まで、

①収支決算・予算への合理性の無さ
・第24期管理費会計決算では、当初予算額・管理費徴収額・最終決算額に相当な乖離・大差異が
　あり、更に相当額（約３年間分）の繰越が行わている。
・各種使用料と称し管理費余剰を修繕積立金に一部管理規約に抵触した形で編入させている。
・これら会計運営は民法や区分所有法にも抵触している。
　　使用料⇒利用行為による利益⇒利益の持分割合分配でも持分割合分配せず
　　無意味な「管理組合」存在を盲信し、管理者理事長から管理費余剰金持分割合分配義務でも
　　持分割合分配せず

②新管理規約の合理性の無さ
・共有団体解散時の資産帰属性を語りながら、分割請求権ができないとの矛盾性
・修繕積立金の建替決議処分による決議後の自然災害等不測事態への耐久性の無さ
・「組合運営費」の支出元が不明確であり、会計運営判断の不透明化

等々を書き込み指摘をしてきた。

当たり前のことを言うが、合理性や正確性のある議案が上程されて始めて議案賛否結果に有効性
があるが、合理性や正確性のない議案が上程されても如何様な議案賛否結果に有効性はない。

従って、問題多き第24期定期総会決議に有効性はあるのか？ だ。

合理性や正確性のない議案が上程された議案賛否結果に有効性を認め、今後の管理運営や各区分
所有者の生活に暗雲を漂うことを是認するか？

合理性や正確性のない議案が上程された議案賛否結果に有効性を否め、今後の管理運営や各区分
所有者の生活に暗雲を漂うことを回避するか？

各区分所有者の判断だ。
因みに、小生は後者を選択し再度定期総会の開催を求め、これら指摘事項の解消を要求したい。

最後に、いつものことだが、今回の定期総会では法律論に入りかけた段階で議長理事長は質問を
遮り、全て管理会社に返答させていた様だ（出席者談）。
つまり、議案上程責任を放棄された様で、これでは端から今回の定期総会は体をなしていない。

《大落胆》第24期定期総会議録で削除された反対質問（区分所有法第71条第３項違反？）

第24期定期総会議録出席者曰く
●各議案に対し小生指摘に近い反対質問をした出席者がおり、これに対し我が身の過去の所業が
　暴露される危険性を感じ無指名発言者（第 9期理事長、第10期理事長）がいた。
とのこと。

でも、入手した第24期定期総会議録ではこれら質問事項の記載がなく削除された様だ。

前に以下通り第24期定期総会議案の問題指摘をしたが、

①収支決算・予算への合理性の無さ
・第24期管理費会計決算では、当初予算額・管理費徴収額・最終決算額に相当な乖離・大差異が
　あり、更に相当額（約３年間分）の繰越が行わている。
・各種使用料と称し管理費余剰を修繕積立金に一部管理規約に抵触した形で編入させている。
・これら会計運営は民法や区分所有法にも抵触している。
　　使用料⇒利用行為による利益⇒利益の持分割合分配でも持分割合分配せず
　　無意味な「管理組合」存在を盲信し、管理者理事長から管理費余剰金持分割合分配義務でも
　　持分割合分配せず

②新管理規約の合理性の無さ
・共有団体解散時の資産帰属性を語りながら、分割請求権ができないとの矛盾性
・修繕積立金の建替決議処分による決議後の自然災害等不測事態への耐久性の無さ
・「組合運営費」の支出元が不明確であり、会計運営判断の不透明化

こんな不合理なままでの採択・承認では、今後とも管理運営の合理性は確保できずじまいだ。

私感ではあるが、このマンションは何処そかの共産国家と同じ異論者を抹殺されるもので、恐怖
感だけしか感じることができず、もうこのマンションは終わりだと感じた。

因みに、区分所有法を調べてみたが、
区分所有法　第三章　罰則　第71条
●次の各号のいずれかに該当する場合には、その行為をした管理者、理事、規約を保管する者、
　議長又は清算人は、二十万円以下の過料に処する。
　三　第42条第１項から第４項まで（これらの規定を第66条において準用する場合を含む。）の
　　　規定に違反して、議事録を作成せず又は議事録に記載し、若しくは記録すべき事項を記載
　　　せず、若しくは記録せず、若しくは虚偽の記載若しくは記録をしたとき。
を発見でき、第24期理事長議長は二十万円以下の過料に処されるであろうし、もしかしたら議事
録署名者も同罪になるかもしれない。

関係各位には十分なるご注意をされることをお勧めします。くわばらくわばら

管理運営の合理性を獲得せんと何れは破綻するであろう。くわばらくわばら

より早く気付いた者勝ちだ。見捨てるのも良し、痛手を負いながら救済するのも良しだ。

《一般論》適正な管理費・修繕積立金バランスと管理委託費

一般的に、
管理費：修繕積立金　 ＝１：２
管理費：管理委託料金 ＝３：２以下
⇒修繕積立金：管理委託料金＝１：０．３以下
がベストバランスとされている。

で、このマンションでは、
第24期管理費等決算（歳入）
管理費　　＝37,096,800円
修繕積立金＝14,836,080円
⇒管理費：修繕積立金　　 ＝１：０．４

第24期管理費決算
管理費歳入＝37,096,800円
管理委託費＝22,363,092円
⇒管理費歳入：管理委託費　＝３：１．８

⇒修繕積立金：管理委託料金＝１：１．５

となり、一般論的ベストバランスからかけ離れている。

つまり、管理費等や管理委託費は一般論ベストバランスからかけ離れていることから、外観印象
的には良くない物件となるであろう。

でも、このマンションでは端から管理費余剰金を修繕積立金に回す様な不法的管理費等設計等が
なされており、修繕積立金には若干の下振れがあり、ここは長期修繕計画の如実現実を是非とも
開示されるべきだ。

一応、修繕積立金＝14,836,080円とした際の管理委託費は 4,450,824円となり、現在額の約２０
％程度が最適となり。第25期管理委託費＝20,867.080円はバカ高い値となる。

中身管理運営はどうでも、外観印象的最良かつ理想的な管理費・修繕積立金バランスと管理委託
費に近付けるべきだ。

何も一般論を鑑みず淡々と議事を進行されていると、マンションの外観印象を汚すことになるで
あろう。

再三申し上げているが、管理費の過剰請求状態もマンションの外観印象を汚すことになるであろ
う。

追伸：大規模修繕後の長期修繕計画

このマンションでは2020年頃大規模修繕をしその後に長期修繕計画となるとのこと。

でも、長期修繕計画無しでの大規模修繕費用はとかく必要以上の膨大化を招く危険性がある。
先ずは、長期修繕計画を策定し最良な修繕積立金額を算定・総会承認を受けてから大規模修繕を
思考・施工すべきだ。

なお、長期修繕計画では当該計画を監理（如実現実監理や計画完全履行に向けた理事会・総会の
コーディネート及び特定建物点検結果によるレビュー等）ができ得る体制と建替時期との関係性
を加味すべきだ。

つまり、当該計画を監理ができ得る管理会社の選定と建替時期と仮決定を先ずはすべきとなる。
一般的には、長期修繕計画は管理会社の施工部門にマンション寿命とされている50～60期程度で
策定させ、更に言えば、管理会社の施工部門に解体費用見積もりをとることが最良的理想だ。

《参考情報》理事会及び管理会社の不正・不満への対抗策

対抗策手順は以下通りである。

①管理費等支払滞納・拒否相当を預金する単独口座を設け、管理者理事長又は管理会社からの督促が来た度に
　管理費等相当の金額を一か月毎に預金をする。
②管理者理事長及び管理会社に対し、その預金残高表（通帳のコピー）を添付し、日頃不満（法令・規約規定
　違反事項のみで秩序あるもののみ）を持っていることと、支払の応需の　準備があることを毎月報告する共
　に問題解消に向けた話し合い要求をする。
③管理者理事長又は管理会社から話し合い応需の連絡が来るまで②を続ける。
④管理者理事長又は管理会社から支払要求の提訴がなされたら、初公判日前に②の管理費等相当全金額を指定
　された口座に振り込む。
⑤管理者理事長又は管理会社との話し合いで、日頃不満が解消されない場合は②～④を繰り返す。

これに対し、理事長が話し合いを拒否し続けいきなりの提訴となれば、理事長の諸問題解消に向けた話し合い
への応需責任不履行と責任が問われることになる。
更に、民事訴訟法では提訴された場合、提訴範囲で日頃の不満を反訴提訴できる。

ここで反訴提訴されると、一般的に理事長は法知見がないことから弁護士相談となり、相当額の出費となる。
この出費は、理事長の諸問題解消に向けた話し合いへの応需責任不履行と責任として問われるものです。

しかし、この区分所有者が初公判日前に管理費等相当全金額振込をされたら、裁判不成立でこの弁護士相談料
は回収できず、単なる負債となるだけです。

一度、この手で理事長の不正等と対抗されては如何でしょうか？
この手は、ある無料弁護士相談で伝授されたものです。

どうせ戻らない管理費等余剰金があるならば、埋蔵化されたこれら埋蔵余剰金を先ずは使い切りさせたいもの
だ。小生は管理者理事長と管理会社フロント担当者の態度変化を見極め、無理ならば、管理費等の支払拒否を
管理者理事長と管理会社フロント担当者に宣言しようと考えており、是非とも皆様のご賛同お願いできれば、
さいわいです。同調者が多くいれば管理運営改善ができると思う。

《隠蔽された大問題》このマンションの建替えには相当な無理がある？

前に、

更に言えば、現在する建物の解体は建物・敷地・付属施設等の管理団体が担当し、「建替組合」は
新たな建物・付属施設等を建設することを担当するとして、
新たに「解体準備金」会計を立て
①建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査
②現在する建物・付属施設等の解体
③建物・敷地・付属施設等の管理団体の解散事務
に要する経費に充当できる様にし、
「建替組合」では任意の新築準備積立金制度を立ち上げ新たな建物・付属施設等を建設することの
準備をすべきである。

と提言をさせて頂いた。

で、このマンションの建替え周辺情報を収集した。

先ずは、建築基準法的規制
現在立地地域は第１種住居地域
http://www.city.kuki.lg.jp/shisei/city_plan/toshikeikaku/tokeizu-etsur...
で、建ぺい率６０％　容積率２００％と言う規制が掛かっている。
このマンションの容積率は２００％に近く立替え時に増室は無理となる。

次に建替えに向けた条件として、全区分所有者の物件に抵当権が消滅されていることが必須条件と
なり、解体費用を如何なる借金をせずキャッシュで支払う必要性がある。
抵当権が残っている場合は、最終的に土地敷地に抵当権が移り新築資金調達が難しくなる。簡単に
言えば抵当権付土地敷地に第２位抵当権設定で融資をする金融機関がないものだ。

因みに、一般的に一区分所有者当たり２００～４００万円程度が必要で、建替え不賛同者分を考慮
すると、一区分所有者当たり３００～６００万円程度（不賛同者数≒２０％の場合）が必須となる
でしょう。

更に、新築資金調達は今まで支払ってきた／いる程度の資金が必須である。

皆様にはこれだけの資産があるのでしょうか？

だから、このマンションの資産価値は経年劣化をする方向性があり、精度ある長期修繕計画を維持
するしかありませんが、第４期で立案した長期修繕計画すら忘却され修繕積立金管理にも不明確性
があるしだいで、このマンションに資産価値はあるのでしょうか？

そろそろ、管理費会計の不正運営（管理組合運営費の拠出、根拠無き修繕積立金への編入、使用料
と言う利益の持分割合収取の不履行等）を含む総決算や長期修繕計画の如実現状確認をした上での
修繕積立金会計の妥当性確認をすべきだ。

これら作業は相当なる作業量を伴うことから、管理者理事長らは管理会社に大至急当該指示を出す
べきだ。その作業の中には不要な出費があるかも監査し、その責任を追及（損害賠償請求提訴）も
すべきとなるでしょう。
例えば、第10期の元施工業者の瑕疵有無点検を拒否した結果として無用な給水管更生施工や相手方
からの積極的な話し合い調停要求を拒否した結果の民事訴訟費用等です。

続《素朴な疑問》問題多き第24期定期総会決議に有効性はあるのか？

今まで、

①収支決算・予算への合理性の無さ
・第24期管理費会計決算では、当初予算額・管理費徴収額・最終決算額に相当な乖離・大差異が
　あり、管理費では約２ヶ月分の過剰請求も約３年間分の繰越が行わている。
　これは正しく暴利行為だ。
・各種使用料と称し管理費余剰を修繕積立金に一部管理規約に抵触した形で編入させている。
　本来、区分所有法第18条（共用部分の管理）での利用行為からの利益で同法第19条（共用部分
　の負担及び利益収取）での区分所有者の権利を阻害したもので、これは正しく正義の観念に反
　する行為だ。
・これら会計運営は民法や区分所有法にも抵触している。
　　使用料⇒利用行為による利益⇒利益の持分割合分配でも持分割合分配せず
　　無意味な「管理組合」存在を盲信し、管理者理事長から管理費余剰金持分割合分配義務でも
　　持分割合分配せず

②新管理規約の合理性の無さ
・共有団体解散時の資産帰属性を語りながら、分割請求権ができないとの矛盾性
　これは、区分所有者の権利を抑制・忘却し、区分所有法第３条団体を「管理組合」と称し無用
　な団体拘束を掛けており、これは正しく個人の自由を極度に制限する行為だ。
・修繕積立金の建替決議処分による決議後の自然災害等不測事態への耐久性の無さ
・「組合運営費」の支出元が不明確であり、会計運営判断の不透明化

等々を書き込み指摘をしてきた。

当たり前のことを言うが、合理性や正確性のある議案が上程されて始めて議案賛否結果に有効性
があるが、合理性や正確性のない議案が上程されても如何様な議案賛否結果に有効性はない。

従って、問題多き第24期定期総会決議に有効性はあるのか？ だ。

で、民法を調べてみた。
民法第90条（公序良俗）
●公の秩序又は善良の風俗に反する事項を目的とする法律行為は、無効とする。
公序良俗違反の具体例
1.人倫に反する行為（例：既婚者との婚約）
2.正義の観念に反する行為（例：賭博行為）
3.個人の自由を極度に制限する行為（例：芸娼妓契約）
4.暴利行為（例：過度の違約金）
的な行為をし、相手方の困窮，経験の不足，知識の不足その他の相手方が法律行為をするかどうか
を合理的に判断することができない事情があることを利用して，著しく過大な利益を得，又は相手
方に著しく過大な不利益を与える法律行為は，無効とするものとするとしたものだ。

つまり、今まで指摘してきた議案には、暴利行為や正義の観念に反する行為及び個人の自由を極度
に制限する行為があり、区分所有者に著しく過大な不利益を与える法律行為であり無効となる。

更に言えば、これら著しく過大な不利益を与える法律行為を含み議案に対し、区分所有者の経験の
不足，知識の不足その他相手方が法律行為をするかどうかを合理的に判断することができない事情
があることを利用したものであり、歴代管理者理事長や管理会社フロントには相当なる怒りと憤り
を感じる。

この現実を認識しこのマンションの管理運営の是正・最適化をすべきだ。

ある不当強行者に心理を拘束され、ストックホルム症候群（誘拐事件や監禁事件などの犯罪被害者
についての臨床において被害者が生存戦略として犯人との間に心理的なつながりを築くことをいう
心理）に陥ったのではないかと、他区分所有者の心理状態を心配し危惧している。

続続《素朴な疑問》問題多き第24期定期総会決議に有効性はあるのか？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　―ある掲示板投稿の流用―
今まで、

①収支決算・予算への合理性の無さ
・第24期管理費会計決算では、当初予算額・管理費徴収額・最終決算額に相当な乖離・大差異が
　あり、管理費では約２ヶ月分の過剰請求も約３年間分の繰越が行わている。
　これは正しく暴利行為だ。
・各種使用料と称し管理費余剰を修繕積立金に一部管理規約に抵触した形で編入させている。
　本来、区分所有法第18条（共用部分の管理）での利用行為からの利益で同法第19条（共用部分
　の負担及び利益収取）での区分所有者の権利を阻害したもので、これは正しく正義の観念に反
　する行為だ。
・これら会計運営は民法や区分所有法にも抵触している。
　　使用料⇒利用行為による利益⇒利益の持分割合分配でも持分割合分配せず
　　無意味な「管理組合」存在を盲信し、管理者理事長から管理費余剰金持分割合分配義務でも
　　持分割合分配せず

②新管理規約の合理性の無さ
・共有団体解散時の資産帰属性を語りながら、分割請求権ができないとの矛盾性
　これは、区分所有者の権利を抑制・忘却し、区分所有法第３条団体を「管理組合」と称し無用
　な団体拘束を掛けており、これは正しく個人の自由を極度に制限する行為だ。
・修繕積立金の建替決議処分による決議後の自然災害等不測事態への耐久性の無さ
・「組合運営費」の支出元が不明確であり、会計運営判断の不透明化

等々を書き込み指摘をしてきた。

で、区分所有法第３条団体（共有団体）は確かに存在するが、管理費等を団体的拘束し余剰金や
利益（使用料）の分割分配でき得ない「管理組合」って本当に存在するのであろうか？

ここで、建物収去土地明渡請求（最高裁判例 昭和39年10月15日) が登場するケースが多い。
この判例概略的事実は、生活協同連盟の賃貸物件（商店）の借主が生活協同連盟の株式会社化に
伴い生活協同連盟の賃貸契約の優先性と商店経営の継続性を主張されたもので、生活協同連盟が
「権利なき社団」であるとしてその債務債権は株式会社化された法人に継承され借主に賃貸物件
の引渡しを法的に要求したものであった。

つまり、区分所有法と無関係な判例であり、当該判例を以て区分所有法第３条団体を「権利なき
社団」と定義し同法で認められている共用部分からの利益や管理費等余剰金の持分割合収取分配
と言う権利を阻害されることはあり得ないことになる。
現に、区分所有法の各条文が違憲であるとは指摘されていないので、この判例以後同法条文には
有効性があり、「標準管理規約」で拘束された区分所有者の権利を確保すべきだ。

こんな無関係な判例から解放され、同法で認められている共用部分からの利益や管理費等余剰金
の持分割合収取分配の権利主張をしようではないか。

更に言えば、管理者理事長～集会決議～各区分所有者との関係から、
民法　第二章 契約 第十節　委任の条文に従い、管理者理事長は管理費等管理をすることになる
であろう。
つまり、管理費等予算を明確化した上で予算に従った請求と余剰金・利益の持分割合分配をする
義務は管理者理事長に発生する。

それ故に、「標準管理規約」
第29条（使用料）
●駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料（以下「使用料」という。）は、それ
　らの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。
第61条（管理費等の過不足）
●収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当す
　る。
はあり得ないものになる。

《訂正》
誤：長期修繕計画の如実実態
正：長期修繕計画の予実実態
ここで過去レス訂正とします。

《素朴な疑問》こんな不合理かつ不当な管理運営に対し耐えている区分所有者の心理？

今まで、

①収支決算・予算への合理性の無さ
・第24期管理費会計決算では、当初予算額・管理費徴収額・最終決算額に相当な乖離・大差異が
　あり、管理費では約２ヶ月分の過剰請求も約３年間分の繰越が行わている。
　これは正しく暴利行為だ。
・各種使用料と称し管理費余剰を修繕積立金に一部管理規約に抵触した形で編入させている。
　本来、区分所有法第18条（共用部分の管理）での利用行為からの利益で同法第19条（共用部分
　の負担及び利益収取）での区分所有者の権利を阻害したもので、これは正しく正義の観念に反
　する行為だ。
・これら会計運営は民法や区分所有法にも抵触している。
　　使用料⇒利用行為による利益⇒利益の持分割合分配でも持分割合分配せず
　　無意味な「管理組合」存在を盲信し、管理者理事長から管理費余剰金持分割合分配義務でも
　　持分割合分配せず

②新管理規約の合理性の無さ
・共有団体解散時の資産帰属性を語りながら、分割請求権ができないとの矛盾性
　これは、区分所有者の権利を抑制・忘却し、区分所有法第３条団体を「管理組合」と称し無用
　な団体拘束を掛けており、これは正しく個人の自由を極度に制限する行為だ。
・修繕積立金の建替決議処分による決議後の自然災害等不測事態への耐久性の無さ
・「組合運営費」の支出元が不明確であり、会計運営判断の不透明化

等々を書き込み指摘をしてきた。

当たり前的推察ではあるが、各区分所有者は生活費を切り詰め生活をされているはずだが、管理
費等での「管理費等細則」等による過剰請求・根拠無き請求や使用料と言う共有部分からの利益
未配分及び建替決議後の会計管理の不安定さに何時まで耐えるのであろうか？と心理状態を心配
している。

ある不当強行者に心理を拘束され、ストックホルム症候群（誘拐事件や監禁事件などの犯罪被害
者についての臨床において被害者が生存戦略として犯人との間に心理的なつながりを築くことを
いう心理）に陥ったのではないかと、他区分所有者の心理状態を心配し危惧している。

こんなマンションに「資産価値」と言う文言はあるのあろうか？

また、こんなマンションでは第４期長期修繕計画がありながら無計画な修繕が横行し、各部寿命
に疑問を持っているし、将来のエレベーター交換と言う大事業に耐えることができるか？大変に
心配してる。
各部寿命より修繕施工価格を優先されているようだが、寿命満了の崩壊破滅はより高い修繕施工
価格と言う代償を喰らうであろう。

要は、諸計画の予実管理ができず直感的管理運営をされているマンションは、何れ構造や管理費
会計を崩壊破滅させるものだ。これで大丈夫なのか？と各区分所有者に問いたいものだ。


少なくとも、管理会社には良好な管理運営状態の醸成維持や長期修繕計画に基づいた理事会及び
総会のプロモーション（予実管理も含む）の責務はあるもので、でも、ここまで悪し状況を作り
放置され、今後の長期修繕計画に関与できない現在の管理会社の交代はすべきである。

《公開質問状》こんな管理費等会計状況での管理費等支払義務はあるのか？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　～いや、管理費等支払拒否はあり得るのか？～

今まで、

収支決算・予算への合理性の無さとして

・第24期管理費会計決算では、当初予算額・管理費徴収額・最終決算額に相当な乖離・大差異が
　あり、管理費では約２ヶ月分管理費相当の過剰請求や約３年間分管理費相当の繰越が行わてい
　る。
　つまり、約３年間管理費分のみの徴収をしなくても管理費会計は保つ。

・長期修繕計画の予実管理がなされておらず、修繕積立金の過不足が不明確で請求根拠が希薄で
　る。

・管理費余剰金を使用料と称し、管理費会計と修繕積立金会計の区分管理規定に反し管理費余剰
　金を修繕積立金へ編入させている。
　法的には、使用料は区分所有法第19条共用部分の負担及び利益収取）
　●各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて共用部分から生ずる利益を収取
　　する。
　となっていることから、使用料は「共用部分から生ずる利益」であり、持分割合で収取できる
　し、管理費余剰金は全額持分割合での返金をしてもよい。

で、現状では管理費等の支払義務根拠が薄く、支払義務を管理者理事長が主張でき得る状況でも
ない。

そこで、全区分所有者にこんな管理費等会計状況での管理費等支払義務はあるのか？と問いかけ
たいし、いや、管理費等支払拒否はあり得ると主張したい。

で、ここ数日Ｃ棟が騒がしい。

噂話ではあるが、下水管がつまり逆流が発生し、いきなり異物を下に押し込む修繕をした様が、
改善されず事態は悪化し逆流影響が広がったとのこと。

異物実体を把握せずではこの程度の結果となるものだろう。

でも、今期理事役員には一級建築士の方が立候補就任されているが、この理事はどの様な提言を
されたか？が興味津々で、更に、こんな修繕しかできない管理会社でよいのか？大いに疑問だ。

《素朴な疑問》可笑しい地震保険金請求と被災修繕施工

改めて、第24期会計決算書を再熟読をしたが、地震保険金請求と被災修繕施工との関係性に素朴
な疑問を感じた。

第23期定期総会では、第23期臨時総会第１号議案
「共用廊下壁面タイルの一部修繕工事の実施とコンサルティング業務の発注に関する件」
の採択を受け、地震保険金の再請求を試み67,500,000円の地震保険金を受け取ることができた。

第24期会計決算書では、第25期会計予算を含み、共用廊下壁面タイルの一部修繕工事実施費用は
6,650,860円、コンサルティング業務費用は 758,160円、合計 7,409,020円となり、
地震保険金（67,500,000円）－施工合計（ 7,409,020円）＝60,090,980円
が余剰となった。

しかしながら、これら余剰金は第24期定期総会では未だに修繕できていない東日本大震災被災の
修繕計画がない。例えば、エキスパンションジョイントや共用廊下下立ち上がり部では被災破壊
を受けていながら、これらに関する議案がなかった。

折角、多額の費用を掛け「建物調査・診断」を受けた割に、その結果と受けた地震保険金の活用
ができていないことに素朴な疑問を感じる。

でも、管理会社は、特殊建築物定期検査を2012年（東日本大震災発生年の翌年）に実施している
が、被災全貌を掴んでいないとしたら解るものだが、これまた摩訶不思議ものだ。

この特殊建築物定期検査は建築基準法第12条（報告、検査等）：一部省略
●第六条第一項第一号に掲げる建築物で安全上、防火上又は衛生上特に重要であるものとして、
　政令で定めるもの及び当該政令で定めるもの以外の特定建築物の所有者（所有者と管理者が異
　なる場合においては管理者）は、これらの建築物の敷地、構造及び建築設備について国土交通
　省令で定めるところにより、定期に、一級建築士若しくは二級建築士又は建築物調査員資格者
　証の交付を受けている者にその状況の調査をさせて、その結果を特定行政庁に報告しなければ
　ならない。
のもので、我々所有者に当該検査結果を知らせないとは呆れるものだ。

第24期定期総会でも、2018年実施の特殊建築物定期検査結果報告もなく、実績と諸問題の確認が
できなかったことには、当時の理事役員や専門委員会の恣意的意図を感じざるを得ない。

でも、未だに東日本大震災被災の被災全貌が公表されず、修善もされずの野放しでは住宅として
の安全性に不安を持つ。

本来ならば、東日本大震災被災の被災全貌は早期把握・公表し、タイムリーな地震保険金請求と
緊急修繕計画の立案及びこれら臨時総会での承認を受けるべきであったが、なされなかったこと
は当マンションではこれら震災被災対処はいくら管理規約を変更してもできないものと解する。

で、最後に、地震保険金の余剰金は今後の東日本大震災被災に向けた修繕に使われるのか？理事
会諸活動への監視を強化すべきだ。

《哀れ》不合理な「管理費等細則」と「使用細則」

どうも、当マンションの区分所有者は不勉強の傾向がある様だ。

先ずは、不合理な「管理費等細則」

そもそも、「管理費等細則」制定時の第９期での
管理規約第46条（総会の決議）
●次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。
　(１)収支決算及び事業報告
　(２)収支予算及び事業計画
　(３)長期修繕計画の作成又は変更
　(４)管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法 以下略
となっている。

この規約事項からは、前期の収支決算及び事業報告を基により精査された次期収支予算及び事業計画を立て、
更に、特殊建築物定期検査結果や日頃の巡回点検結果から長期修繕計画の最新性を図り、これらを根拠とし、
管理費等額を変動的に決定させるとの仕組みがあったことになる。

でも、第９期定期総会ではこの規約事項を無視し、管理費等額を次期収支予算及び事業計画や長期修繕計画の
最新性維持での変更から決定されるべき処を定額制化された。

不法改悪された現在の管理規約でも、管理費等額を次期収支予算及び事業計画や長期修繕計画の最新性維持で
の変更から決定される仕組みは残っており、「管理費等細則」は管理規約第46条（総会の決議）違反となる。

その結果が
第24期管理費会計予算
予算支出合計　＝40,241,125円
確定支出合計　＝30,138,806円
差額　　　　　＝10,102,319円（対予算約25％）

第24期管理費会計決算
管理費収入　　＝37,096,800円
管理費支出合計＝30,138,806円
差額　　　　　＝ 6,957,994円（約23,993円／一区分所有者・年）
　　　　　　　　　　　　　　（約 1,999円／一区分所有者・月）
の過剰徴収となっている。

管理規約違反の「管理費等細則」を廃止しなければ、概ね各区分所有者の方々は家計費運営で苦慮されている
と思われますが、還付請求ができない過剰徴収を受け生活費困窮に追い込まれるであろう。

マンションと言う物は生活の場で生活を苦しませる場ではない。会計実態を再認識し不合理「管理費等細則」
を廃止し、管理費等額を次期収支予算及び事業計画や長期修繕計画の最新性維持での変更から決定させ、過剰
徴収を回避し、生活費にゆとりを持たせるべきである。

因みに、管理規約に違反する「管理費等細則」廃止は区分所有法第31条（規約の設定、変更及び廃止）
●規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によつてす
　る。
と言う手続きは不要で、管理者理事長の善管注意義務者権限で廃止でき得る。

更に言えば、管理費余剰金は決算報告後、持分割合で各区分所有者に返金すればよい話でもある。
なんせお管理会計は年度末のゼロ円にしても、日常管理業務には支障はない。

次に、不合理な「使用細則」

区分所有法第30条（規約事項）
●建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定める
　もののほか、規約で定めることができる。
ここでは、建物又はその敷地若しくは附属施設の使用に関する区分所有者相互間の事項を規約事項化すること
で、迷惑行為等の予防や停止に関する法的手続きの根拠となるので、そのために～できる。となっている。

で、ここでの「使用細則」は正しく「建物又はその敷地若しくは附属施設の使用に関する区分所有者相互間の
事項」相当となるが、
区分所有法第31条（規約の設定、変更及び廃止）
●規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によつてす
　る。
　この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは
　その承諾を得なければならない。
となるが、不合理「使用細則」では変更又は廃止については、一部の区分所有者の権利に特別の影響に何ら気
にする必要がない普通決議でできるとなっており、場合によっては特定の区分所有者を追い出すための変更が
正々堂々と行われる危険性が内在し、当然ながら同法第31条第１項違反となる。

やはり、マンション管理運営の王道である区分所有法に従い、「使用細則」を管理規約的扱いをし同法第31条
（規約の設定、変更及び廃止）に従った変更又は廃止ができる様にすべきである。

これまた、「使用細則」の設定、変更及び廃止に関する規約事項の変更も、同法31条と言う手続きは不要で、
管理者理事長の善管注意義務者権限で廃止でき得る。

先の第24期定期総会では、これら管理費過剰聴取に対する質問に対し、第９期理事長であった区分所有者は声
を荒げ質問を阻止せんとされていた。その方が大規模修繕委員会メンバーであることには恐怖感のみを感じ、
果たして全区分所有者のための大規模修繕や長期修繕計画立案ができ得るのか？大いに疑問と不安を持った。

要は、不勉強の傾向がある当マンションの区分所有者は如何様にも騙されることができることになる。
先ずは、区分所有法でも熟読をされ、当マンションの管理運営との差異を認識され、管理運営の改善修正等を
図り、生活にゆとりを得られ不当な理事長からの生活妨害を受けられない様にされるべきです。

でも、ここまで管理費の過剰徴収され管理規約の管理費等額の決定過程を反故にする「管理費等細則」を議案
上程し錯誤採択させた第９期理事会メンバーにはきついしかりを与えるべきだ。最低でも第９期理事長は即時
退去頂きたいものだ。
なんせ、この第９期理事長はある定期総会で法にしたがい管理運営をすべきと声高らかにされておられた。

《私見》ここでの暴露投稿について

ある期の定期総会で、この掲示板が問題視された様で、議長役理事長は奮起された様だ。

少し考えて頂きたい。

ここでの指摘は法的根拠を持ったもので、資産価値を下げるどころが、これら指摘事項を着実に解消できれば
逆に資産価値は上がり中古売買にも好影響となるであろう。

今や、会計帳簿を観てから中古購入可否が決定される時代で、管理費の高額かつ多額の余剰金があり長期修繕
計画に曖昧さがあるマンションは嫌厭されるであろう。
妥当な建替時期までの最新性が維持される長期修繕計画があり、合理的な管理費等額や使用料の適正な分配が
あるマンションは、中古購入希望者に将来を描けるもので、売買契約の速度も早まるであろう。

なんせ、最適な管理費等の徴収と長期修繕計画の策定・最新性維持による安定した管理運営が手に入るもので
特に少子高齢化する区分所有者にとっては生活の方向性を決めやすくなる。

今のままでは、現管理規約では管理費余剰金はいつまでも銀行口座の中で増殖し戻ることはないし、建物状況
を知らされすの突如の修繕積立金の増額・一時徴収となる危険性が内在しているが、ここでの指摘事項が解消
されればこの危険性は減少されることとなる。

続《素朴な疑問》可笑しい地震保険金請求と被災修繕施工

改めて、第23期臨時総会議案書も見直してみた。実に面白い事実が解った。

先ずは、「損害確認結果と保険金お支払に関するご案内」
　　（平成23年05月31日　東京海上自動火災保険㈱　本店損害サービス部地震対策コーナー）
では、
・建物の沈下・傾斜は生じておりませんでした。
・最も被害の大きかった階は12階となり、柱７本に損害が見受けられ、はりの損害はなかった。
・損害割合を１．０％と算定した。３％いかに付き保険金は支払われない。
とのことだが、屋上エキスパンションジョイント破損では保険金が支払われた様だ。

一方、第24期定期総会議案書では、多額の費用を掛け「建物調査・診断」を受け相当なる損害が
あるとして再鑑定を受けた結果、67,500,000円の地震保険金を受け取ることができたとなってい
る。

つまり、管理会社に任せていると保険金が出える事案でも保険金がでないことになっていた。
再度言うが、この管理会社は特殊建築物定期検査を2012年（東日本大震災発生年の翌年）に実施
しているが、被災全貌を把握できていなかったことになる。

従って、この管理会社の無策・無能で意義希薄な特殊建築物定期検査に無駄金が浪費させられた
ことになった。これでは、この程度の特殊建築物定期検査では長期修繕計画の最新性維持は到底
でき得ないもので、そろそろ管理会社変えの時期かもしれない。

でも、疑問がある。
管理会社情報や現状では、エキスパンションジョイント被災は完全に修復されていないとのこと
だが、支払われた保険金は如何に使われたか？大いに疑問だ。

《ああ無情》鳶に油揚げを攫われる管理会社

当マンションは、理事会と管理会社との関係性が上手くできていない様（仮面夫婦状態）だ。

仮に、管理会社の施工保守部門が一所懸命当マンションの建物設備上の諸問題を発見し管理会社
が理事会で指摘・改善提言をしても、別業者へ商談が流れる仕組みがある。

現に、当マンションの大中規模修繕は管理会社以外の業者が全て握っているし、管理会社の施工
保守部門がもらえる仕事は実に小規模修繕に限られている。
故に、管理会社は当マンションの受任管理業務に力が入らないのかもしれないし、言動の端々に
いつも理事会決定に責任を押し付けている如きのものがある。

でも、管理会社に長期修繕計画を預けることができないとしたら、長期修繕計画の最新性維持や
着実な実行・予実管理に向けた理事会や総会を企画運営できず、長期修繕計画は単なる紙切れと
なってしまう。

言わば、飼い殺し状態であるが、この様な手法では誰が建物や付随施設の管理に責任を採られる
のか？と管理運営に不安定感を持ってしまう。
現状では、個人で責任が執れない形で管理者理事長に全ての責任が集中しており、何か事が起こ
れば管理者理事長の個人責任となり、最終的に管理者理事長は自己破産となるであろう。
従って、責任だけが宙に浮くことになるであろう。

更に言えば、こんな状況で管理委託契約の継続のみを頼りに受任事務をされている姿は哀れだ。

《公開質問》多額の過剰徴収や次期繰越金がある現状で区分所有各位は管理費等を払いますか？

確かに、当マンションでは面白い「管理費等細則」（第９期定期総会設定）があり、管理費等が
固定的な定額徴収する仕組みがある。

しかしながら、

第24期管理費会計決算

管理費収入　　＝37,096,800円
管理費支出合計＝30,138,806円
差額　　　　　＝ 6,957,994円（約23,993円／一区分所有者・年）
　　　　　　　　　　　　　　（約 1,999円／一区分所有者・月）
次期繰越金　　＝94,581,626円
　　　　　　　　　⇒94,581,626円／30,138,806円≒３．１年分

となっており、全区分所有者は絶えず 6,957,994円多く徴収され、その多額過剰徴収による余剰
金が次期繰越金として貯まり続け94,581,626円の約３．１年分の管理費総支出分となり、支払う
べきの債務は当然ない現状である。

また、第４期で長期修繕計画を立て、これを以て修繕積立金が徴収されているが、この長期修繕
計画の予実管理もされておらず、当時設定された修繕積立金額にも根拠等がなく管理者理事長の
聴取債権にも疑問が残る。

こんなずさんな仕組みや会計管理である現状で、区分所有各位は管理費等を払いますか？

民法
第６４９条（受任者による費用の前払請求）
●委任事務を処理するについて費用を要するときは、委任者は、受任者の請求により、その前払
　をしなければならない。
となっており、必要以上の管理費等徴収はありえず、
第６４６条（受任者による受取物の引渡し等）
●受任者は、委任事務を処理するに当たって受け取った金銭その他の物を委任者に引き渡さなけ
　ればならない。その収取した果実についても、同様とする。
となっており、余剰金は各区分所有者に持分割合に応じ返金しなければならない。

また、管理費会計では利用料の徴収の必要性がないが徴収されていることは、これらの利用料を
利用行為（区分所有第１８条）による共用部分から生ずる利益であり、
区分所有法
第１９条（共用部分の負担及び利益収取）
●各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部
　分から生ずる利益を収取する。
により利用料収益は各区分所有者に持分割合に応じ収取しなければならない。

つまり、どうも当マンションの区分所有各位は管理規約類の奴隷となり、真なる権利を放棄され
支払拒否でき得る管理費等の過剰徴収に対抗されていない。
生活が楽で如何に所得を減らすかの方々はどうであれ、一般的に生活は楽ではない。
無駄な支払いは拒否すべきだ。

でも、総会決議事項には長期修繕計画の現状確認が含まれているが、ここ十数期何ら審議されて
いないし、３年間に１度の「特殊建築物定期点検」の結果やその結果による長期修繕計画の変更
も審議されていない。
果たして、長期修繕計画は最適な管理・維持がなされているか？大いに疑問だ。

更に言えば、当マンションでは監理・管理業務をコミュニティワン㈱と㈱アーツコンサルタント
に委託されており言わば間接費用の二重払いや、㈱アーツコンサルタント系の施工会社への中大
規模修繕施工や長期修繕計画立案の発注でのコミュニティワン㈱の存在意義は希薄となり、管理
委託契約の内容・費用面での見直しを図るべきだ。

そろそろ、当マンションの区分所有各位には管理費等の無駄遣い状態に気づいて頂きたい。

《問題指摘》「特殊建築物定期点検」の未実施と不正確な報告

建築基準法
第12条（報告、検査等）
●特定建築物で安全上、防火上又は衛生上特に重要であるものとして政令で定めるもの及び当該
　政令で定めるもの以外の特定建築物で特定行政庁が指定するものの所有者・管理者は、これら
　の建築物の敷地、構造及び建築設備について、国土交通省令で定めるところにより、定期に、
　一級建築士若しくは二級建築士又は建築物調査員資格者証の交付を受けている者にその状況の
　調査（建築物の敷地及び構造についての損傷、腐食その他の劣化の状況の点検を含み、略）を
　させて、その結果を特定行政庁に報告しなければならない。
第101条（罰則）
●次の各号のいずれかに該当する者は、百万円以下の罰金に処する。
二　第12条第１項若しくは第３項又は第５項の規定による報告をせず、又は虚偽の報告をした者

で、当マンション区分所有者知人が当マンションの「特殊建築物定期点検」の報告状況を調査さ
れた結果、驚くべき事態を発見された。

皆様もご承知とは思うが、2011年03月11日に東日本大震災で当マンションも被災され外壁等への
被災があったが、その翌年の2012年に「特殊建築物定期点検」をされ被災全貌が判明し最速最適
な修繕がされるだろうと期待が持てたが、その翌年の2012年に「特殊建築物定期点検」がされて
おらず被災全貌が判明し最速最適な修繕がされることがなく、未だに完全修繕に至っていない。

極論的な言い方をするならば、当マンションの安全性は誰も保証されていないことになる。当時
の管理者理事長は最低でもその翌年の2012年に「特殊建築物定期点検」をされ被災全貌が判明し
最速最適な修繕がされる義務があったが、この職責を果たされず全区分所有者にも職責未実施の
現実を報告されていないことになった。

「特殊建築物定期点検」は、単に管理費予算を組み管理会社兼一級建築士事務所であるコミュニ
ティワン㈱に発注すれば結構な話であるが、やはり輪番制の管理者理事長には信用信頼性がない
と思わざるを得ないの現実だ。

更に、2018年の「特殊建築物定期点検」報告書では、2017年実施の㈱アーツコンサルタント等に
よる建物診断等の結果が報告されておらず虚偽報告となり、特定行政庁（久喜市）は震災被災の
全貌を把握されず、当マンションは最適な行政指導を受けることができなかった。

つまり、これらに関係されている理事役員や管理会社は不法行為をされたことになった。

で、一つ大きな疑問と言うか管理運営の不合理性として、３年に１回「特殊建築物定期点検」は
法的要求で実施されるもので、この結果等で長期修繕計画の見直しがなされていないことに管理
運営の不合理性を感じる。
どうも、管理会社は３年に１回「特殊建築物定期点検」⇒長期修繕計画の見直しと言う観念観点
がなく、果たして最良な管理会社であるか大いに疑問と不安を感じ、業者再選定すべきと思う。

更に言えば、2017年実施の㈱アーツコンサルタント等による建物診断等の結果で、震災被災全貌
がある程度判明したが、2020年以降に大規模修繕をすることになっている様だが、当マンション
は大丈夫なのか？と大いに疑問と不安を感じる。
でも、想像するに、2020年以降に大規模修繕をするとのことで、そのための建物診断をされると
思われ、2017年実施の㈱アーツコンサルタント等による建物診断等の実施合理性にも大いに疑問
を感じる。ただでもさえ、当マンションは長期修繕計画の予実管理をしておらず修繕積立金会計
に不安多き事態で無計画的な管理運営は止めて頂きたいものだ。

続《素朴な疑問》可笑しい地震保険金請求と被災修繕施工

＞折角、多額の費用を掛け「建物調査・診断」を受けた割に、その結果と受けた地震保険金の
　活用ができていないことに素朴な疑問を感じる。

　
色々調査をした結果、この多額の費用を掛け「建物調査・診断」は2020年以降の大規模修繕の
施工設計や費用見積を目的としたもので、先の東日本大震災全被災を修繕するための調査では
ないとのことと判明した。

この多額の費用を掛け「建物調査・診断」は2017年に実施されているが、その目的である2020
年以降の大規模修繕には古きものとなり、再度多額の費用を掛けた「建物調査・診断」が行わ
れるのか？大いに疑問と不安を感じる。
余りにも無計画な管理運営には管理費等浪費に結ぶ付くもので、更に言えば長期修繕計画無し
の大規模修繕も無計画かつ管理費等浪費となり、これまた大いに疑問と不安を感じる。

＞でも、管理会社は、特殊建築物定期検査を2012年（東日本大震災発生年の翌年）に実施して
　いるが、被災全貌を掴んでいないとしたら解るものだが、これまた摩訶不思議ものだ。

知人が色々調査をした結果、2012年特殊建築物定期検査は実施されていないことが判明した。
ならば、当時の理事役員は東日本大震災全被災は把握されておらず、全被災復旧なんぞと言う
思考が生まれず全被災の放置となった様で、この放置状態は今だに続いている。

だから、不自然な地震保険の保険金請求となり、東日本大震災全被災復旧も中途半端なものに
なっているものだと解釈できる。

因みに、「特殊建築物定期検査」：
建築基準法
第12条（報告、検査等）：一部省略
●第六条第一項第一号に掲げる建築物で安全上、防火上又は衛生上特に重要であるものとして
　政令で定めるもの及び当該政令で定めるもの以外の特定建築物の所有者（所有者と管理者が
　異なる場合においては管理者）は、これらの建築物の敷地、構造及び建築設備について国土
　交通省令で定めるところにより、定期に、一級建築士若しくは二級建築士又は建築物調査員
　資格者証の交付を受けている者にその状況の調査をさせて、その結果を特定行政庁に報告し
　なければならない。
罰則第第 101条：一部省略
●次の各号のいずれかに該当する者は、百万円以下の罰金に処する。
二　第十二条第一項若しくは第三項又は第五項の規定による報告をせず、又は虚偽の報告をし
　　た者
となっており、当時に管理者理事長は違法不法行為をされていたもので、この現実が顕在化し
なかったのは、管理会社の定期総会議案書作成過程で隠蔽されたと考えるのが妥当だ。

更に、知人が色々調査をした結果、2018年特殊建築物定期検査では多額の費用を掛けた「建物
調査・診断」の指摘事項が特定行政庁（久喜市）に報告されていなかったことも判明した。

管理会社と建物管理コンサルタント会社と言う二重管理が、互いに壁を作り情報共有ができず
正確な建物管理ができていない様だ。

でも、毎回の定期総会で特殊建築物定期検査結果報告がないことに疑問と不思議さを感じてい
るが、理事役員に不都合な結果であるのか？管理会社の定期総会議案書作成過程で隠蔽されて
いるのか？大いに疑問と不安及び憤りを感じる。

《ああ無情・哀れ》規約類の奴隷化された区分所有者

知人が時たま他区分所有者と立ち話をする機会があり、このマンションの可笑しい管理運営に
ついて話をした際に、この区分所有者は管理運営の可笑しさを表明しながら規約類の問題性に
何ら対抗する気が見られず、知人はこのマンションには「規約類の奴隷化された区分所有者」
が居るとして諦め感を持ったとのこと。

でも、マンションは生活の場であり規約類実現の場ではない。
仮に、規約類に問題性があり生活に不安や苦労があれば、妥当かつ合理的に規約類の問題性を
排除し変更をすれば、結構な話だ。

ここでの立ち話では、

①管理費会計に多額の余剰金（繰越金）がありながらの管理費等徴収

先ずは、このマンションには「管理費等細則」と言う摩訶不思議な規約類が存在する。
そもそも、債務は管理者理事長に委託したい管理運営事務での最適かつ必要最低限の必要経費
に限られているものだが、前に書き込んだ通り管理費会計での決算総歳出が約３千万円に対し
この「管理費等細則」での管理費総徴収額は約３．７千万円となっており、債権超過状態だ。

標準管理規約
第48条（議決事項）
●次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。
一 収支決算及び事業報告
二 収支予算及び事業計画
三 管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法
四 規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止
五 長期修繕計画の作成又は変更
となっており、前期収支計算を基に厳格な次期収支予算を立て長期修繕計画の予実管理と修正
可否を厳格に審議されれば、その審議結果から自然と管理費等額が算出されるもので、態々、
「管理費等細則」と言う摩訶不思議な規約類は不要となる。

また、
第61条
●収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当
　する。
となっているが、
民法 646条（受任者による受取物の引渡し等）
●受任者は、委任事務を処理するに当たって受け取った金銭その他の物を委任者に引き渡さな
　ければならない。その収取した果実についても、同様とする。
となっており、当然ながら徴収した管理費に余剰金がでれば各区分所有者に支払い割合に応じ
返金することになる。

ここで、話はずれるが、「その収取した果実についても、同様とする。」となっていることは
前に書き込んだ特殊建築物定期点検報告書も全区分所有者に報告する義務が管理者理事長には
あることになる。

つまり、このマンションではこれまた約３年間分相当の余剰金（繰越）があるので、いくら、
「管理費等細則」と言う摩訶不思議な規約類があっても、全区分所有者は管理費等徴収は拒否
できることになる。

②駐車場使用料等使用料に依存しなくてもよい管理費等会計ながらの利益未収取

前述通り、管理費総徴収額は約３．７千万円の管理費会計での決算総歳出が約３千万円で黒字
状態で、駐車場使用料等使用料を転用する必要性はない。
とまり、駐車場使用料等使用料を全額持分割合収取しても何ら悪影響が出ない。

区分所有法
第19条（共用部分の負担及び利益収取）
●各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用
　部分から生ずる利益を収取する。
となっていることからも、駐車場使用料等使用料を全額持分割合収取しても何ら違法性響が出
ない。

因みに、標準管理規約
第29条（使用料）
●駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料（以下「使用料」という。）は、そ
　れらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。
は、区分所有法第19条（共用部分の負担及び利益収取）に抵触することになる。

③長期修繕計画の予実管理せずでの管理費余剰金の修繕積立金への編入

このマンションでは、第４期に長期修繕計画を立て管理費等設計をした。
本来ならば、特殊建築物定期点検結果で長期修繕計画の予実管理と共に見直しを図り修繕積立
金の見直し・決定されるのが正常管理運営であるが、このマンションではこの管理運営ができ
ず、感情的な金額が管理費余剰金の修繕積立金へ編入されている。

の管理運営の可笑しさが出た様です。

要は、簡単に言えば規約類問題性排除と定期総会運営の健全化を図ればよい話だ。
でも、前に登場した区分所有者は諦めており、言わば奴隷化されている。

このマンションは、何時になったら生活主体での合理的な管理運営ができるのであろうか？
このくらいできなければ、資産価値喪失される。

《ああ無情・哀れ》無駄となった「建物調査・診断報告書」

平成29年に点検実施されている㈱アーツコンサルタントの「建物調査・診断」結果報告がなさ
れた。

先ずは、遅きに期した東日本大震災全被災がようやく明確になり、これまた遅きに期した地震
保険の保険金請求ができた。でも、前に申し上げたが、震災直後の平成24年に特殊建築物定期
検査を着実にできていれば、保険金請求が即時にでき全被災の修繕ができたもので、何も良い
話ではない。

この報告会では、平成29年に㈱アーツコンサルタントの「建物調査・診断」が点検実施された
が、東京2020オリンピック・パラリンピックでの施工費用高騰をさけるために、2020年以降に
大規模修繕をされるとのこと。

つまり、必ず大規模修繕の前には「建物調査・診断」が行われ大規模修繕設計がなされる。
「建物調査・診断」の二重実施となることで、修繕積立金の無駄遣いとなった。

どうであれ、定期総会で審議・確認されるべき長期修繕計画の最新性の維持ができておらず、
いや、今や審議対象となる長期修繕計画はないのが現実で、ある特定の区分所有者の感で修繕
施工が行われ体系的な管理ができていない。

《ああ無情・哀れ》規約類の奴隷化された区分所有者

で、規約類の奴隷からの脱出は、定期総会での収支計算・収支予算を否決し、民法に準拠した
収支計算・収支予算を再作成させれば結構な話だ。

定期総会での収支計算・収支予算を否決はあり得ないとして賛成される区分所有者が多く居る
が、こられ区分所有者は無駄に蓄財されている会計をご自身の生活を犠牲にされている方々で
本末転倒だ。

規約類を民法的に精査できず、惰性で収支計算・収支予算を作成している理事役員や管理会社
にはそろそろノーを言うべきだ。

因みに、蓄財されている管理費余剰金は永遠に蓄財されるが、使い道はなく生活ほ負担で定期
総会での収支計算・収支予算を否決すれば分割返金ができ生活費の一部になるであろう。
更に、利用料は
区分所有法
第19条（共用部分の負担及び利益収取）
●各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用
　部分から生ずる利益を収取する。
となっていることから、これまた分割収取されこれまた生活費の一部になるであろう。

今後の定期総会は、不合理な管理費等搾取を容認するか／生活安楽を得るかの選択総会になる
であろう。

規約類は区分所有者の生活を守るもので、不合理な搾取を許すものではなく、善管注意義務者
の管理者理事長の善管注意を以て不合理な搾取を許す規約類の一部停止による生活安楽を得る
ものにすることは容易にできるものだ。

ある特定区分所有者に忖度し、不合理な搾取を許す「管理費等細則」を一時停止できないとは
呆れるばかりだ。

たぶん、「管理費等細則」を議案上程された第９期理事長及び過去に問題視した築後10年目の
無償アフター点検拒否の施工瑕疵の給水管腐食を見逃し7,000万円等の負担をさせた第１０期
理事長は叫び、全区分所有者の生活安楽を得る権利を阻害されるであろう。
そろそろ、御両名はご自身の瑕疵を認め全区分所有者に陳謝し謹慎されては如何でしょうか？

《公開質問》こんなマンションで中古売買ができますか？

第24期管理費会計決算

管理費収入　　＝37,096,800円
管理費支出合計＝30,138,806円
差額　　　　　＝ 6,957,994円（約23,993円／一区分所有者・年）
　　　　　　　　　　　　　　（約 1,999円／一区分所有者・月）
次期繰越金　　＝94,581,626円
　　　　　　　　　⇒94,581,626円／30,138,806円≒３．１年分

となっており、全区分所有者は絶えず 6,957,994円（約23,993円／一区分所有者・年　約 1,999円
／一区分所有者・月）必要以上の不合理な負担をさせられ、使えいない次期繰越金＝94,581,626円
（94,581,626円／30,138,806円≒３．１年分の管理費相当）が貯まり続けていることになる。

こんな実態は、区分所有法や民法は法的に要求・容認はしていない。

区分所有者は、余計な負担を嫌がるもので、必要以上の 6,957,994円の不合理な負担をさせられ、
区分所有者に戻らない過剰徴収分が戻らないことは、嫌がるものである。

こんなマンションで中古売買ができますか？

可哀想なのは、こんな実態を知らず定期総会で収支決算・予算を承認し続けている現区分所有者で
ある。（大泣き）

《公開質問》こんなマンションで所有・居住されますか？

前に以下書き込みをさせて頂いた。

過去の書き込み

建築基準法
第12条（報告、検査等）
●特定建築物で安全上、防火上又は衛生上特に重要であるものとして政令で定めるもの及び当該
　政令で定めるもの以外の特定建築物で特定行政庁が指定するものの所有者・管理者は、これら
　の建築物の敷地、構造及び建築設備について、国土交通省令で定めるところにより、定期に、
　一級建築士若しくは二級建築士又は建築物調査員資格者証の交付を受けている者にその状況の
　調査（建築物の敷地及び構造についての損傷、腐食その他の劣化の状況の点検を含み、略）を
　させて、その結果を特定行政庁に報告しなければならない。
第101条（罰則）
●次の各号のいずれかに該当する者は、百万円以下の罰金に処する。
二　第12条第１項若しくは第３項又は第５項の規定による報告をせず、又は虚偽の報告をした者

で、当マンション区分所有者知人が当マンションの「特殊建築物定期点検」の報告状況を調査さ
れた結果、驚くべき事態を発見された。

皆様もご承知とは思うが、2011年03月11日に東日本大震災で当マンションも被災され外壁等への
被災があったが、その翌年の2012年に「特殊建築物定期点検」をされ被災全貌が判明し最速最適
な修繕がされるだろうと期待が持てたが、その翌年の2012年に「特殊建築物定期点検」がされて
おらず被災全貌が判明し最速最適な修繕がされることがなく、未だに完全修繕に至っていない。

つまり、2011年03月11日に東日本大震災で当マンション被災が完全修繕に至っていない。
で、これら修繕に向けた大規模修繕が2021年以降予定とのことだが、こんなマンションで所有・
居住されますか？

当然ながら、こんな実態を隠蔽し中古売買をなさることは民法等法律違反だ。

《公開質問》法的存在しない「管理組合」に拘束されますか？／されたくないですか？

建物の区分所有等に関する法律（通称：区分所有法）
第03条（区分所有者の団体）
●区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、
　この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。
で、ここでの『建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体』には、区分所有法で
は何ら主体性を持たされていない。（以後の各条文にはこの団体は登場されていない。）

また、区分所有法「第六節　管理組合法人」以外に「管理組合」と言う文言は存在しない。

つまり、標準管理規約での「管理組合」は区分所有法と言う法律では存在しておらず、区分所有
者は「管理組合」を認識やこれらからの拘束は受ける必然性は当然ながらない。

しかしながら、区分所有者達は国土交通省の標準管理規約政策での「管理組合」の認識・拘束に
誤解・錯誤され認識・拘束され、
その上塗りとして過去の判例：
●管理組合は「権利なき社団」であり、資産共有関係は総有・合有である。
で、区分所有者達は一旦収納された管理費等や利用料利益は如何なる事由があっても返金・収取
できないと誤解・錯誤されている。

で、このマンションの管理費会計状態は、

第24期管理費会計決算

管理費収入　　＝37,096,800円
管理費支出合計＝30,138,806円
差額　　　　　＝ 6,957,994円（約23,993円／一区分所有者・年）
　　　　　　　　　　　　　　（約 1,999円／一区分所有者・月）
次期繰越金　　＝94,581,626円
　　　　　　　　　⇒94,581,626円／30,138,806円≒３．１年分

専用庭使用料や駐車場利用料及び専有部使用料等合計＝13,889,080円
（約47,893円／一区分所有者・年 約 3,991円／一区分所有者・月）

となっており、一旦収納された管理費等や利用料利益は如何なる事由があっても返金・収取でき
ないと誤解・錯誤させらている「管理組合」の拘束性を排除すれば、返金・収取でき得る
①管理費差額＝ 6,957,994円（約 23,993円／一区分所有者・年）
②次期繰越金＝ 94,581,626円（約326,143円／一区分所有者)
③使用料等　＝ 13,889,080円（約 47,893円／一区分所有者・年)
　合計　　　＝115,428,700円（約398,030円／一区分所有者)
が各区分所有者に返金・収取されることになる。

因みに、次期繰越金は性質上何にも使われず蓄財されるまま増加されるもので、マンション解体
後も持分割合返金がされても債務債権関係上不法になるおそれがある。

このマンションの区分所有者達へ、公開質問として
①返金・収取される権利を放棄し、法的存在しない「管理組合」に拘束されますか？
②返金・収取される権利を主張し、法的存在しない「管理組合」からの拘束を排除されますか？
を問いたい。

小生は、当然ながら
②返金・収取される権利を主張し、法的存在しない「管理組合」からの拘束を排除されますか？
を選択し、返金・収取される権利を主張させて頂く。
約 398,030円／一区分所有者は魅力だ。

《公開提言》法的存在しない「管理組合」排除／区分所有法準拠する様規約改訂をされては？

一旦収納された管理費等や利用料利益は如何なる事由があっても返金・収取でき
ないと誤解・錯誤させらている「管理組合」の拘束性を排除すれば、返金・収取でき得る
①管理費差額＝ 6,957,994円（約 23,993円／一区分所有者・年）
②次期繰越金＝ 94,581,626円（約326,143円／一区分所有者)
③使用料等　＝ 13,889,080円（約 47,893円／一区分所有者・年)
　合計　　　＝115,428,700円（約398,030円／一区分所有者)
が各区分所有者に返金・収取されることになる。

つまり、

「標準管理規約」
第29条（使用料）
●駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料（以下「使用料」という。）は、それら
　の管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。
を区分所有法
第19条（共用部分の負担及び利益収取）
●各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分
　から生ずる利益を収取する。
に従い、
●駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料（以下「使用料」という。）は、持ち分
　割合に従い　各区分所有者に収取させる。

「標準管理規約」
第61条（管理費等の過不足）
●収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合にはその余剰は翌年度における管理費に充当する。
を民法 646条（受任者による受取物の引渡し等）
●受任者は、委任事務を処理するに当たって受け取った金銭その他の物を委任者に引き渡さな
　ければならない。その収取した果実についても、同様とする。
に従い、
●収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、持ち分割合に従い各区分所有者に返金する。

等、「管理組合」の文言排除する様管理規約類を是正訂正されては如何でしょうか？

《ああ無情》むしばまれる管理費と責任所在の不明化

いくら、管理費を過剰徴収し膨大な余剰金があると言って、理事報酬やマンション管理士事務所との
コンサル契約とは呆れる。

理事が報酬を受け取ることは、今までの無責任管理運営への責任所在について免責される傾向がある
現実に対し、今後は金銭を受け取るとなることで責任所在が明確化され、現状の粗雑かつ不法な管理
運営では民事・刑事責任が追求されることになるであろう。

また、このマンションでは、管理会社（コミュニティワン㈱）と度々登場するアーツコンサルタント
が既に複雑かつ責任所在不明的な管理運営がなされているが、マンション管理士事務所と言う新たな
登場人物が登場することになるが、ドラマや小説では登場人物が多くいると解りづらくなるもので、
理事会・管理会社・施工コンサルタント・マンション管理士事務所の４名が登場することになる。

果たして、会計管理ですら非合理であり責任所在が不明となり、どなたが責任を執るのでしょうか？

また、呆れるのは何も根拠（見積もり）も無いままで、修繕委員会や自主防災会？等の会計計上し、
管理費から支出させ余剰金返還についても不明確である。

自主防災会？（たぶん、災害対策基本法第７条の自主防災組織）は居住者責任で区長や自治会が運営
されるべきものだが、区分所有者団体が関与する必要性・必須性はない。区長や自治会の活動状況が
見えないままでこの自主防災会？設置は時期早々である。

このマンションの区分所有者は富裕層だらけなのか？
何時まで管理費を過剰徴収されむしばまれば、納得ができるのであろうか？
こんな責任所在不明確かつ要らぬ負担を強要されるマンションには、資産価値なんぞない。

《素朴な疑問》株式会社メルすみごこち事務所とのコンサル契約に意義？

株式会社メルすみごこち事務所の主要業務サービスは
理事会へのアドバイス、長期修繕委員会へのアドバイス、管理委託契約（管理費）改善コンサル及び
大規模修繕工事のご意見番等である様である。

で、

理事会へのアドバイスを観ると総会議案書作成など今まで管理会社（コミュニティワン㈱）が担当し
てきた業務内容と重なるが、管理会社（コミュニティワン㈱）に何か問題があるのであろうか？大い
に疑問を感じる。

問題がなければ、管理会社（コミュニティワン㈱）をこき使い、最適な理事会へのアドバイスや総会
議案書作成をさせれば、年間 1,921,920円（ 160,160円／月×12ヵ月）の負担を避けることができる
と考える。
問題があれば、コンサル契約締結をする前に管理会社（コミュニティワン㈱）へ業務改善を指示する
か／管理委託料金の値下げ交渉をするか／最悪、管理会社の変更をすべきである。
で、約22,000,000円／年の管理委託料金は周辺相場から見て高価で値下げ交渉は最低でもすべきで、
ここ数年間の他社へのコンサル業務が散見されることからそろそろ管理会社の変更をすべきである。

で、ここで一番気に掛かることだが、
理事役員の手当制度（理事長＝10,000円／月 理事・監事＝4,000円／月）が導入される様だが、金銭
的手当を受け取ることは、もはや素人集団だとかの言い訳はできず相当な知見所有が求められること
になり、コンサル契約締結をする必然性はなくなると考える。

更なる委託業務拡大を図り長期修繕委員会へのアドバイスまで委託をした際、確か修繕委員会委員は
全て専門性がある者として選任された筈で、今までの専門委員会の専門性主張に大いなる矛盾不法性
があることになる。

で、ここで一番気に掛かることだが、
今後、修繕委員会において日々コミュケーション活動（単なる呑み会？）とか、各種会合参加や参考
図書購入との費用が規則に載る様だが、確か修繕委員会委員は全て専門性がある者として選任された
筈であるが、今更、コミュケーション活動（単なる呑み会？）とか、各種会合参加や参考図書購入と
の費用の規則上計上とは呆れるもので、果たして各委員に専門性があるのか？大いに疑問を感じる。

ここは、修繕委員会の会計報告を定期総会で理事長から報告させ、費用の効果性を評価すべきとなる
であろう。

でも、修繕委員会は既に相当な無駄遣いをされている。平成29年に㈱アーツコンサルタントに大規模
修繕施工に直結させることができない建物診断をさせているし、

今後の不安材料として大規模修繕施工後に長期修繕計画立案とする様だが、そもそも、長期修繕計画
を基に特殊建築物定期検査等を以て最適化を図りつつ大規模修繕施工が行われるもので、次回大規模
修繕施工では莫大な費用計上が無造作にされるであろう。

再度なる疑問だが、果たして修繕委員会委員に専門性があるのであろうか？だ。

《素朴な不安》管理費等（このマンション）が保つのか？

先ず、このマンションは長期修繕計画の予実管理ができておらず修繕積立金が建て替え時期まで保つ
のか？素朴な不安が続いている。
予実管理ができぬままで各区分所有者に対し、意味不明細則で定額徴収されているが、民法上の債務
債権関係が不適切な状態であり、予実管理ができぬままで修繕積立金定額徴収や利用料の修繕積立金
への編入には法的根拠はない。

何時になったら、各区分所有者らがこの不合理性に気付くのであろうか？

でも、いくら管理規約で管理費余剰金の翌年度管理費への繰り越しや使用料と言う共有部からの利益
を修繕積立金への編入を決めても、民法上は管理費余剰金や使用料と言う共有部からの利益は各区分
所有者に持分割合んび従い返金することになっているが、管理費余剰金の翌年度管理費への繰り越し
や使用料と言う共有部からの利益を修繕積立金への編入は既に民法違反である。

で、今後は管理費支出が
・コンサル契約料金＝ 1,921,920円／年（ 160,160円／月×12ヵ月）
・理事役員報酬　　＝ 744,000円／年
（理事長＝10,000円／月×12ヵ月＋他理事役員＝52,000円／月×12ヵ月）
・修繕委員会活動費＝ 100,000円／年
・自主防災会活動費＝ 100,000円／年
　　合　　計　　　＝ 2,865,920円／年
定常的に増額されることになる。

今後の建物の老化的急激な経年劣化等で予期せぬ修繕積立金の枯渇危機が予見でき、区分所有者らの
高齢化による可処分所得の目減り（年金生活者の定額生活者の台頭）で支払える管理費等総額の限界
性発生もあり、管理費等枯渇危機が潜在している。

一般的には、管理費を倹約的運営をしその余剰で修繕積立金を潤沢に貯蓄するものであるが、現在の
修繕積立金実態の不明確な実態で、管理費支出を約３００万円増額するとは相当な危険性を潜在化を
するものだ。

更に言えば、このマンションは大規模災害被災を想定しながら解体費用を積み立てておらず、平素的
寿命期の解体するできない。（修繕積立金は法的に解体費用への単純転換はできない。）

この解体費用は抵当権発生を伴う調達はできず、各区分所有者の自己資金での調達となる。
若干詳しく話すが、住宅ローンでは区分所有権に抵当権が設定されていることはお解りと考えるが、
解体費用と言う膨大費用（一般的に３００～６００万円／区分所有者）をローンで調達するとしたら
新たな抵当権が区分所有権に設定されることとなり、解体後は土地全体にこれら各区分所有者の抵当
権が移り第２抵当権での新たな住宅ローン設定は金融機関は嫌がり新たなマンションは建てることは
実質上無理となる。

このマンションにおいては、姑息な管理費等管理を即刻止め、管理費の倹約を図り長期修繕計画予実
管理（特殊建築物定期点検等での最新性維持を含む）を着実にし、真なる会計実態の見える化を先ず
をした上で管理費等（管理費・修繕積立金）徴収額の最適化を図るべきだ。

この最適化を以て、この管理費約３００万円／年の増額の合理性精査をすべきだ。
無計画かつ無秩序的な管理費支出増額はすべきではない。

管理会社（コミュニティワン㈱）をこき使えばコンサル契約料金や理事役員報酬及び修繕委員会活動
費なんぞ無用の長物となるであろうし、自治会に自主防災会運営主体を移せば、自主防災会活動費は
潤沢に貯まっている自治会会計から支出させてもよい話だ。

《唖然》個人の誹謗中傷が飛び出す臨時総会

本日、多数議案に対し会場予約が二時間半と出席者の発言を時間側面で抑制せんと如きの臨時総会が
開催された。

で、議案賛成者側の出席者から異論者の個人の誹謗中傷発言と保身目的の理事長を持ち上げる言動が
でた。まして、中立性が求められる議長（理事長）も論者の個人の誹謗中傷発言をされていた。
これでは、まともな審議ができず仕舞いで大いに落胆させられた。

いくら決議採択されても居住者活動に区分所有者から資金が廻ったり、何も具体的な根拠のない説明
を以て議案を採択させんとする理事長説明には呆れる。

でも、管理会社（コミュニティワン㈱）従業員の態度には驚いた。
いくら、理事役員が容認されてもやる気のなさや無責任な態度が容認された如きの開き直りには職業
人としてプライドが余りにもなく飽きれたしだいだ。

更に言えば、理事長は第３回大規模修繕まで管理費等会計に余裕があると説明され、異論者の目算値
での指摘で第３回大規模修繕まで管理費等会計に余裕ないとの前言撤回をされたことには、無関心な
区分所有者に対し強行的発言をすれば信用されると考えた様で、理事長は現状良否に関わらず真実や
現実を語るべき者が根拠無き言動をされたことには、更なる不信感を持った。

で、このマンションの将来は大丈夫なのか？大いに不安と疑問を持たされた臨時総会であった。

続・続報《唖然》臨時総会での議長理事長の不適切発言⇒修繕積立金の徴収根拠消滅

以下前述通り、議長理事長には臨時総会で不適切な発言があり、更にこのマンションの将来と理事会
への不安・不信感を持った。

◎長期修繕計画のあり方

議長理事長は、長期修繕計画の予実管理等の修繕積立金会計の健全性を見える化すべきとの指摘要求
に対し、第２回大規模修繕後でなくては物量不明確故に長期修繕計画が作れないし、第４期での策定
承認された長期修繕計画は使い物にならないと反論された。

つまり、このマンションには使い物になる長期修繕計画はないと議長理事長は表されたことになる。

従って、修繕積立金の技術的根拠となる長期修繕計画はないことは、逆説的に技術的根拠となる長期
修繕計画はないことは修繕積立金の徴収根拠がないとなり、いくら「管理費等細則」があろうとも、
各区分所有者は徴収をされる必然性はないことになる。

法的には、管理者理事長の管理費等請求・徴収根拠は、
建物の区分所有等に関する法律
第２８条（委任の規定の準用）
●この法律及び規約に定めるもののほか、管理者の権利義務は、委任に関する規定に従う。
民法（第３編 債権 第２章　契約　第１０節　委任）
第６４９条（受任者による費用の前払請求）
●委任事務を処理するについて費用を要するときは、委任者は、受任者の請求により、その前払をし
　なければならない。
つまり、このマンション管理者理事長は長期修繕計画の維持（建物状態による見直し等）を委任事務
としていないことから、長期修繕計画の維持に関わる委任事務費用請求権はないことになる。

◎大規模修繕のあり方

大規模修繕は目の前の必要な修繕のみを以て無雑作に大規模修繕をすればよいものではない。
建て替え時期を見据えずに行われるものではない。

つまり、長期修繕計画の策定や長期修繕計画の予実管理をせずの大規模修繕は無雑作なものになり、
費用膨大化に拍車が掛り、各区分所有者の負担の激増化となるであろう。

でも、このマンションには大きな問題が潜在している。

平成23年の東日本大震災被災について、翌年の特集建築物定期点検での被災全貌の調査ができておら
ず、それに従って全被災修繕に向けた体系的管理運営（翌年の特集建築物定期点検⇒被災全貌の認識
⇒全被災修繕見積もり⇒地震保険保険金請求⇒全被災修繕）ができておらず、表面的な被災修繕のみ
はできたが全被災修繕はできていない。

被災修繕未完成に加え、先の㈱アーツコンサルタントによる建物調査診断及び特殊建築物定期点検で
の指摘の棚ざらしがあり、これでは管理運営の効果性なんぞあり得ないのが現実だ。
つまり、次回大規模修繕は過去の大借金（被災修繕未完成及び建物調査診断等の指摘等の更なる経年
劣化）を背負い費用膨大化に拍車が掛り、各区分所有者の負担の激増化となるであろう。

◎区分所有者の生活と管理費等

このマンションは世間のご多分と同様に区分所有者の少子高齢化が進み、定額生活費生活者の台頭が
進むでしょう。

つまり、突然の管理費等の値上げには対応できないこととなり、管理者理事長の委任事務を処理する
について費用を超えた管理費徴収や長期修繕計画の維持不履行は、突然の管理費等の値上げになるで
あろう。

従って、このマンションは生活困窮による管理費等滞納者が多発し管理運営破綻となるであろう。
本来ならば、自治会が行うべき「自主防災組織」活動は居住者団体させ、余計な管理費の浪費は即刻
止め、長期修繕計画の維持を以て長期的な生活想像ができる様にすべきでしょう。

続《素朴な疑問》
自主防災会？って区分所有者団体の業務？ 「ローヤルシティ久喜大規模災害対応細則」？

「ローヤルシティ久喜大規模災害対応細則」に以下通り大いなる疑問を感じる。

１．規定文書の乱立

第２条（定義）
三　防災計画　地震等の大規模災害に備え、居住者による共助に基づき、予防、応急、生活再建及び
　　復旧復興等に必要な事項を定めた防災に関する計画をいう。
四　防火計画　火災の発生に備え、訓練や緊急連絡等防火に必要な事項を定めた計画をいい、消防法
　　に定める防火管理者の業務を含むものとする。

第３条（管理組合の業務）
２．管理組合は、防災計画及び防火計画を作成するものとする。

第４条（マニュアル）
本マンションの防災上の措置、災害発生時の共同生活の維持について、理事会は、別に、「ローヤル
シティ久喜　防災マニュアル」を定めるものとする。

第９条（防災会）
２　防災会の活動は、防災基本計画の定めるところによる。

で、防災計画に居住者による共助に基づき、予防、応急、生活再建及び復旧復興等に必要な事項等が
含まれるが、これって「ローヤルシティ久喜　防災マニュアル」と同じとなるであろうし、防災計画
や防火計画及び「ローヤルシティ久喜　防災マニュアル」並びに防災基本計画の関係性が不明確だ。

また、防火計画と言っているが、消防法に定める防火管理者の業務を含むものとするとのことから、
これって消防法第８条の「消防計画」ではないのかと思い、消防法第８条では「消防計画」の策定が
義務化されており、ここで「防火計画」が作成されるべきものでしょうか。

２．自主防災会は「自主防災組織」になり得ない。

第９条（防災会）
３　防災会は災害対策基本法第６条第２項の自主防災組織となることができる。

災害対策基本法第６条（指定公共機関及び指定地方公共機関の責務）
●指定公共機関及び指定地方公共機関は、基本理念にのつとりその業務に係る防災に関する計画を作成
　し、及び法令に基づきこれを実施するとともに、この法律の規定による国、都道府県及び市町の防災
　計画の作成及び実施が円滑に行われるように、その業務について、当該都道府県又は市町村に対し、
　協力する責務を有する。
２　指定公共機関及び指定地方公共機関は、その業務の公共性又は公益性にかんがみそれぞれその業務
　　を通じて防災に寄与しなければならない。
で、災害対策基本法第６条第２項の自主防災組織はどんな組織何だろう？

災害対策基本法第２条の２（基本理念）
●　災害対策は、次に掲げる事項を基本理念として行われるものとする。
二　国、地方公共団体及びその他の公共機関の適切な役割分担及び相互の連携協力を確保するとともに
　　これと併せて、住民一人一人が自ら行う防災活動及び自主防災組織（住民の隣保協同の精神に基づ
　　く自発的な防災組織をいう。以下同じ）その他の地域における多様な主体が自発的に行う防災活動
　　を促進すること。
の「自主防災組織」ではないのかと、臨時総会まで開催し決めさせる「ローヤルシティ久喜大規模災害
対応細則」の文書として恥じべきミスかもしれない。

しかしながら、このマンションでは既に平成14年06月に当時の区長が「ローヤルシティ久喜　自主防災
組織」とし、久喜市自主防災組織補助金交付要綱による自主防災組織設立届出書が出されていることも
あり、区分所有者主体の防災会は「自主防災組織」にはなり得ない。

３．金無心振り

第１１条（管理費等）
２　防災や防火に関して、管理組合が、自治体より補助金を受けた場合は、管理費等のうち防災や防火
　　に要する費用に充当するものとする。
３　自治会が前項の補助金を受けた場合、管理組合は自治会に対し、防災や防火に関する必要な費用に
　　ついては、自治会等に請求することができる。

先ずは、自治体は住民向けの補助金は拠出できるが、何処の居住者か解らない区分所有者の団体に補助
金を拠出することができず、自治会主体の「自主防災組織」に拠出した補助金を管理組合に横流しした
場合は、久喜市から検査を受け返還請求を受ける危険性がある。
従って、こんな規定はあり得ず、臨時総会まで開催し決めさせる「ローヤルシティ久喜大規模災害対応
細則」の文書として恥じべきミスかもしれない。

４．第１４条（大規模災害時の対応の決定、権限の委譲）？

条文は長文故省略させて頂く。

先ずは、「大規模災害が指定された場合」と言っているが、誰が指定されるのであろうか？
国が指定する激甚災害指定はある。

次に、「窮迫の生命への危機や二次災害の懸念があり緊急な判断が求められる場合」と言っているが、
窮迫の生命への危機や二次災害の懸念がある場合は、自治体は建物の入場規制が掛り、居住者らは何も
できないこととなり、第１８条（発災時の必要箇所への立ち入り）なんぞはあり得ないし、こんな最悪
な判断は誰がなされるのか？細則上や社会常識上不明確だ。

ただ言えることは、窮迫の生命への危機や二次災害の懸念がある場合は、特定行政庁から
建築基準法第１０条（著しく保安上危険な建築物等の所有者等に対する勧告及び命令）による勧告命令
が発っしられ従うことになるであろう。

臨時総会まで開催し決めさせる「ローヤルシティ久喜大規模災害対応細則」の文書として恥じべきミス
かもしれない。