ローヤルシティ久喜ってどうですか？

《参考情報》「標準管理規約」第29条（使用料）に関する解説

「標準管理規約」第29条（使用料）
●駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料（以下「使用料」という。）は、それ
　らの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。
コメント（第29条関係）
●機械式駐車場を有する場合は、その維持及び修繕に多額の費用を要することから、管理費及び
　修繕積立金とは区分して経理することもできる。

参考）区分所有法第19条（共用部分の負担及び利益収取）
●各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部
　分から生ずる利益を収取する。

基本的には、区分所有法では駐車場等の共用部分の負担は持分割合又は規約割合で任じられると
言う公平・公正負担の原則が語られいますが、「標準管理規約」第29条（使用料）ではこれらの
使用料を管理費等に充当するとされています。

つまり、「標準管理規約」第29条は区分所有法第19条の公平・公正負担の原則が反故されること
になる。

でも、この原則反故は、ある専用賃貸施設・建物の通常管理費（運転・水道光熱・補修費等）や
特別管理費（計画修繕費用）がこの公平・公正負担では突出的に平等性に欠ける程の莫大なもの
であった時に採用される可能性があり得るものです。

ここでのある専用賃貸施設・建物の代表選手は、機械式駐車場が挙げられますが、マンションに
機械式駐車場が無い場合は、この公平・公正負担の原則を崩す必然性がなく、管理規約に「標準
管理規約」第29条的な条項は採用するべきではありません。
機械式駐車場が無く管理規約に「標準管理規約」第29条的な条項がある場合は、早急に条項削除
をされるべきです。

「標準管理規約」第29条を根拠に管理費余剰金を修繕積立金に編入されているマンションがよく
ありますが、先に申し上げた通り管理費余剰金が共有財産でもあり、全区分所有者の同意を得ず
に管理費余剰金を修繕積立金に編入することには違法性があり、必須・必然性はないものです。

《参考情報》「標準管理規約」での区分所有者の権利剥奪

どうも、「標準管理規約」では区分所有法・民法の条文を無視され区分所有者の権利を剥奪
されているようだ。全国の区分所有者よ。権利確保に向け覚醒せよ！！

「標準管理規約」第６条（管理組合）
●区分所有者は、区分所有法第３条に定める建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行う
ための団体として第１条に定める目的を達成するため、区分所有者全員をもって○○マン
ション管理組合（以下「管理組合」という。）を構成する。
⇒区分所有法第３条団体は「管理組合」ではなく、民法「組合」と誤解させるものである。
　同法では、単なる所有者団体であり、事務所や管理組合の業務、組織等は全て管理者所管
　のもで、金銭資産を拘束でき得る団体ではない。

「標準管理規約」第２９条（使用料）
●駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料（以下「使用料」という。）は、
それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。
⇒区分所有法第１９条（共用部分の負担及び利益収取）
●各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、
共用部分から生ずる利益を収取する。
使用料を「共用部分から生ずる利益」と考えると、持分割合に従い受け取ることができる。
管理等への充当なんぞ同法同条権利を阻害するものだけで、権利行使をし使用料の持分割合に
従い分割請求をせおだ。

「標準管理規約」第６１条（管理費等の過不足）
●収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当す
　る。
⇒区分所有法第３０条（規約事項）
●建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この
　法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。
規約はあくまで「建物又はその敷地若しくは附属施設の管理」に必要最低限の金銭を拘束はでき
るが、これら管理に関係ない管理費余剰金は規約で拘束はできず、全区分所有者の同意がなけれ
ば持分割合で返金請求ができ、余剰金の分割請求をすべきである。

そろそろと言うか、12月02日午前に近くの公共施設会議室で第24期定期総会が開催され
るが、いつもの通り民法や管理規約に抵触した議案だらけで如何に判断すべきが悩んで
いる。

①管理規約第58条などに抵触する収支決算・予算

管理規約第58条（管理費等の過不足）
●収支決算の結果、管理費に余剰が生じた場合、その余剰は翌年度におけるそれぞれの
費用に充当する。
となっているが、同第25条（管理費）には修繕積立金への編入的な経費がなく、正々
堂々と修繕積立金への編入が決算・予算で執行され、更に、同第25条（管理費）には
組合運営費と言う項目がないが過去に管理費から組合運営費が支出されている。

本来ならば、過去の当該編入・支出総額を規約上の歳出先が管理費に戻し、これらを
含み余剰金を持分割合に従い区分所有者に返金・収集させるべきだ。

②面白い管理規約の改悪

実に面白い改悪事項を発見した。

第27条（管理費）に「管理組合の運営に要する費用」等が追加される様だが、第29条
（組合費）でも「管理組合の運営に要する経費に充当する」となっており、支出元が
不明確になっている。前者は区分所有者の負担となり、後者は使用料から支出となり
負担性を鑑みると態々管理費に入れる合理性はない。

第28条（修繕積立金）では、建替準備金支出や建替賛同者分の切り崩しを認める方向
であるが、まともな長期修繕計画管理ができていれば建替思考時の計画末期には資金
が粗０となっている筈でこれら支出はできないものだ。
更に、資産共有関係を管理組合解散時にしか分割ができない「合有」と主張されてお
りながら解散前に分割され主張との矛盾があり、更に言えば、建替円滑化法では建替
不賛同者への分割が最優先となり分割の順番には違法性がある。

③当てにならない地震保険

かつての東日本大震災での全被災は修繕できていない。
その理由は地震保険の付保割合が８割（地震保険＝４割）であったため全被災の修繕
ができなっかたとのだが、コスト削減として更に付保割合が６割（地震保険＝３割）
とは全被災修繕ができないもので、コスト削減となったとは思えない。

コスト削減は火災保険料削減ではなく、管理会社の委託費削減ですべきである。

既に、態度を決めた区分所有者には再考すべきである。
さもないと、定期総会はバカが馬鹿を騙す劇場から脱することはできない。

そろそろ、居住区分所有者にだけ理事役員をさせることに限界が出ている。








規約はあくまで「建物又はその敷地若しくは附属施設の管理」に必要最低限の金銭を拘束はでき
るが、これら管理に関係ない管理費余剰金は規約で拘束はできず、全区分所有者の同意がなけれ

先日、定期総会が開催され質問者への回答は粗管理会社が答弁していた。
議案上程責任は理事（理事長）にり、議案に対する質問は上程議案を熟理
されているべき理事長が答弁されていないことに、管理会社に管理主導権
を握られてしまったかと？疑問と不安を感じた。

もしかして、理事（理事長）は上程議案を理解されておらず、管理会社が
主導的に議案を上程しているのではないか？と感じた。

今回は管理規約大改訂となっていながら、事前説明もなく当日説明も目的
のみの管理会社からの説明に留まった。

ある質問者から
●改定後規約第27条（管理費）の「管理組合の運営に要する費用」
●改定後規約第第29条（組合費）の「管理組合の運営に要する経費に充当
　する」
との差異に関する質問に対し、管理会社から不明確な答弁でルールと言う
ものは総会答弁が残るものではなく字面だけが残るもので、これでは管理
組合の運営に要する費用は管理費と組合費のどちらかでも支出可能となり
混乱するでしょう。

管理費は区分所有者からの費用徴収で成立するもので、組合費は自転車・
バイク置場使用料の徴収で成立するであり、ただでもさえ余剰金だらけの
管理費でありながら、更なる負担が強要されることになるかもしれない。


また、ある質問者が管理費余剰金の修繕積立金への編入について違法性を
追及されていた。

管理会社は、改正前管理規約第28条（使用料）
●駐車場使用料その他敷地及び共用部分等に係る使用料は（以下「使用料
という）は、それら管理に要する費用に充てるほか修繕積立金として積み
立てる。
を以て、編入しているとのことであったが、その金額の根拠はなく、更に
言えば修繕積立金の根拠となる長期修繕計画の実態する明確になっていな
い。

つまり、修繕積立金への編入はルール的には根拠があるそうだが、金額的
根拠がない。でも、不思議だ。長期修繕計画の実態が不明確なままで修繕
積立金を請求しているが、これにも法的根拠はないことなる。

マンションは予算準拠主義による会計運営が求められ、管理事務に必要な
金額を厳格に予算化しこの金額を支払えばよい話だが、なぜかしらこれら
予算準拠主義を反故にする管理費等細則が存在し、会計運営要求事項等を
無視されているようで、これではまともな会計運営はできるはずがない。

更に調べたが、
区分所有法第19条（共用部分の負担及び利益収取）
●各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分
　の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。
となっており、使用料は後段の「共用部分から生ずる利益」と考えること
ができ、なんら根拠のない修繕積立金への編入より持分割合での返金収取
の方が区分所有者には優しいし、法律優先主義の日本社会では当然のこと
となる。

管理会計を見るに多額の翌年度繰越が行われているが、これ以上の徴収に
も疑問を感じ、余剰金を先ずは食い潰してからの徴収として頂きたいもの
だ。更に言えば、過剰徴収された金銭につり銭がでないとは搾取である。

でも、不思議だ、ここまで搾取されながら会計決算・予算は採択される。
ここの区分所有者はこられを精査する能力がないのかもしれない。
こんな区分所有者に将来性に危惧の念しか持てない。

で、今迄改定後管理規約第29条（組合費）で支出されるべく組合運営費は
どれだけ管理費から支出され、金額的根拠のない管理費からの修繕積立金
への編入はでれだけあるのか？ハッキリさせ、すべてを管理費会計に戻し
て頂きたい。

更に言えば、これらを管理費会計に戻したら相当なる金額が滞留している
であろう。
ならば、ここは一層のこと残金を持分割合に従い返金頂きたいし、そうす
べきだ。

また、長期修繕計画の実態を明確にできぬままで修繕積立金徴収はお止め
頂きたい。単なる細則での支払い義務を課しても法的根拠の請求となる。

因みに、2011年東日本大震災の被災全てが未だ修繕できていない。こんな
体たらくな管理運営は資産価値を下げるだけだ。

どうも、2020オリンピック・パラリンピック終了後に大規模修繕をすると
のことだが、2020年は統合型リゾート・大阪万博整備元年となり建設費用
の高止まり2025年まで続き、マンション劣化はこれまで耐えることができ
るのであろうか？
でも、大規模修繕後に長期修繕計画を立てる様だが、長期修繕計画なしの
大規模修繕は多額化傾向にあり相当な負担を抱えることになるであろう。

要は、今やマンションは周辺動向（周辺に同等程度安価な一戸建て建売の
発生等）や管理運営状況で資産価値は決まるもので、何も根拠のない修繕
積立金徴収や大規模修繕及び多額の管理費の余剰金の存在は、管理運営に
相当なる問題を抱えていることは現実である。

資産価値を下げている張本人は、これら実態にノーと言わない区分所有者
である。

《問題指摘》不当なる管理費等の請求

第24期管理費会計決算

管理費収入　　＝37,096,800円
管理費支出合計＝30,138,806円
差額　　　　　＝ 6,957,994円（約23,993円／一区分所有者・年）
　　　　　　　　　　　　　　（約 1,999円／一区分所有者・月）
※約23,993円は約２回外食ができるもので、プチ贅沢できるかも？

従って、如何に管理費額が余りにも多く請求徴収されていることになる。

つまり、専用庭使用料や駐車場利用料及び専有部使用料等を徴収しなくて
も通常管理はできていることになり、これら使用料は単純に共用部分から
の利益と解することがで、
区分所有法第19条（共用部分の負担及び利益収取）
●各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分
　の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。
により、持分割合に従った収取させて頂きたいものだ。

因みに、
専用庭使用料や駐車場利用料及び専有部使用料等合計＝13,889,080円
（約47,893円／一区分所有者・年 約 3,991円／一区分所有者・月）
を受け取ることができるかもだ。
※約47,893円は約４回外食ができるもので、プチ贅沢できるかも？

※つまり、約６回外食ができるもので、大贅沢できるかも？

でも、
予算支出合計　＝40,241,125円
確定支出合計　＝30,138,806円
差額　　　　　＝10,102,319円（対予算約25％）
と甘い予算とは驚きものだ。　

で、第25期管理費予算支出合計　＝37,883,047円（前期比 125％）で幾ら
避雷設備や連結送水管の点検（ 360,000円）があっても予算に甘さが見え
る。
たぶん、第25期管理費も管理費支出合計は管理費収入を下回ると想像でき
得、より過去の決算値を基に厳格な予算をして頂きたいものだ。

一方、修繕積立金については長期修繕計画の実態を見せずに管理費等細則
値で徴収させられ、請求額の合理性が何も立証できていない。
少なとも、現行の長期修繕計画通りに修繕施工がなされておらず、見た目
では潤沢にある様に見えるが、建物劣化と言う負債が潜在していると考え
る方が妥当性が高いものだ。

《哀れ》不合理な多額の管理費等負担と収取されない使用料利益

第24期管理費会計予算

予算支出合計　＝40,241,125円
確定支出合計　＝30,138,806円
差額　　　　　＝10,102,319円（対予算約25％）

第24期管理費会計決算

管理費収入　　＝37,096,800円
管理費支出合計＝30,138,806円
差額　　　　　＝ 6,957,994円（約23,993円／一区分所有者・年）
　　　　　　　　　　　　　　（約 1,999円／一区分所有者・月）

つまり、幾ら賛成者数が規定値を越えたから決めた「管理費等細則」であってもここまでの
負担（管理費）は多額な不合理な請求である。

そもそも
旧管理規約第46条（総会の決議）
●次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。
　(１)収支決算及び事業報告
　(２)収支予算及び事業計画
　(３)長期修繕計画の作成又は変更
　(４)管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法 以下略
で、過去の収支決算値を以てより精度が高い収支予算を立て必要な管理費額を算定し、特殊
建築物定期点検で長期修繕計画の見直し結果から必要な修繕積立金額を算定し、負担の合理
性（過剰な負担を避け合理的な負担を保証する）を担保する仕組みがあったが、この「管理
費等細則」はこの仕組みを崩壊させたものである。

因みに、契約基本原則である請求額（ここでは最適な予算額）以上の負担は拒否できるもの
で、このマンションではこの契約基本原則を解ったいない様だ。

現在の定期総会では正規なこの流れを無視し、特殊建築物定期点検結果の報告すらなく、悪
細則「管理費等細則」で不合理な多額の管理費等負担を各区分所有者に強いているものだ。

何時になったら、このマンションの区分所有者らはこの実態に気付き、「管理費等細則」を
廃止できるのかと疑問を持つものだ。

更に、

区分所有法第18条（共用部分の管理）の管理行為は
①保存行為
・建物等の減失・破損を防止し、その現状を維持するための行為
②利用行為
・建物等の性質に従って利用し、利益を上げる行為
③改良行為
・建物等の性質を変えない範囲でその価値を高める行為
区分所有法第19条（共用部分の負担及び利益収取）
●各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ共用
　部分から生ずる利益を収取する。
となっており、広大な余地（地上・地下）を持っている建物等の性質に従って駐車場駐輪場
及び専用庭として利用し、その結果利益として使用料を取得しているこのマンションでは、
当然ながらこれら利用料は持分割合で収取（分割配分）されることなる。

しかしながら、このマンションでは暗に標準管理規約第第29条（使用料）
●駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料（以下「使用料」という。）は、
それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。
を信じ、長期修繕計画の実態や何の積立根拠を見せずに修繕積立金に積み立てている。

真理通り、広大な余地（地上・地下）を持っている建物等の性質に従って駐車場駐輪場及び
専用庭として利用し、その結果利益として取得している使用料は各区分所有者に分割分配が
なされることのなるが、何時になったら、このマンションの区分所有者らはこの実態に気付
き、
旧管理規約第28条（利用料）
●駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料（以下「使用料」という。）は、
それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。
を廃止し、

専用庭使用料や駐車場利用料及び専有部使用料等合計＝13,889,080円
　　　　　　　　　　（約47,893円／一区分所有者・年 約 3,991円／一区分所有者・月）
を受け取ることができるのであろうか？と考える。

《哀れ》このマンションは大丈夫なのか？

過去の書き込みを拝見したが、現実や真理を理事役員や管理会社フロントが解っていないのか？
隠された現実や真理を各区分所有者は気付かれておらず、総会でも何も疑問や問題を持たず示さ
ずで、このマンションは大丈夫なのか？と不安として感じている。

前に書き込んだ通り、不合理な多額の管理費等負担と収取されない使用料利益の実態はもとより
本来ならば、第10期には元施工業者による無償の施工瑕疵有無確認を拒否され、第10期前後から
問題視されていた給水管腐食を元施工業者の責任として修繕させることができず仕舞いで余計な
負担（約７千万円）を背負ったり、未だ2011年東日本大震災被災が修繕できていないとか、多様
な心配を持っている。

この悪し現実を知った者から言わせて頂くならば、隠された現実や真理を知らず、総会でも何も
疑問や問題を持たず示さずの他区分所有者は大罪者である。

資産価値を下げている方々は、他区分所有者である。
一戸建てが大半を占める地域で立地として優位性も喪失しつつあり、管理運営に問題を抱えては
更なる資産価値低下になるであろう。

そろそろ、隠された現実や真理を知るべきである。

《哀れ》このマンションは大丈夫なのか？

過去の書き込みを拝見したが、現実や真理を理事役員や管理会社フロントが解っていないのか？
隠された現実や真理を各区分所有者は気付かれておらず、総会でも何も疑問や問題を持たず示さ
ずで、このマンションは大丈夫なのか？と不安として感じている。

前に書き込んだ通り、不合理な多額の管理費等負担と収取されない使用料利益の実態はもとより
本来ならば、第10期には元施工業者による無償の施工瑕疵有無確認を拒否され、第10期前後から
問題視されていた給水管腐食を元施工業者の責任として修繕させることができず仕舞いで余計な
負担（約７千万円）を背負ったり、未だ2011年東日本大震災被災が修繕できていないとか、多様
な心配を持っている。

この悪し現実を知った者から言わせて頂くならば、隠された現実や真理を知らず、総会でも何も
疑問や問題を持たず示さずの他区分所有者は大罪者である。

資産価値を下げている方々は、他区分所有者である。
一戸建てが大半を占める地域で立地として優位性も喪失しつつあり、管理運営に問題を抱えては
更なる資産価値低下になるであろう。

そろそろ、隠された現実や真理を知るべきである。

《明るい展望》向こう３年間管理費等支払い免除かも？

第24期管理費会計決算

管理費収入　　＝37,096,800円
管理費支出合計＝30,138,806円
差額　　　　　＝ 6,957,994円（約23,993円／一区分所有者・年）
　　　　　　　　　　　　　　（約 1,999円／一区分所有者・月）
次期繰越金　　＝94,581,626円
　　　　　　　　　⇒94,581,626円／30,138,806円≒３．１年分

つまり、例年通りの管理費支出としたら約３年間の余剰金が埋蔵化され、管理費は向こう３年間
支払い免除となっても可笑しくはない。

更に言えば、長期修繕計画の実態が報告させておらず、修繕積立金の債務も不明確で管理者理事
長には支払請求根拠を示すことができないことから、修繕積立金も支払い免除となるであろう。

前に書き込んだ通り、悪細則「管理費等細則」の金額には根拠がなく、これらを以ての請求には
限界性がある。

故に、向こう３年間管理費等支払い免除かも？だ。
この免除権は知った者早い者勝ちだ。管理者理事長に支払拒否を申し出ようではないか。

《ご推奨》このマンションの将来のための管理費等支払拒否の勧め

先日の定期総会で実に将来を不暗視する条文を含む管理規約変更がなされた。

新管理規約
第28条（修繕積立金）
６　第２項および第３項を除き、修繕積立金は理由のいかんを問わず払い戻さない。
第61条（管理費等の徴収）
６　組合員は納付した管理費等及び使用料について、その返還請求又は分割請求をすることが
　　できない。
第62条（管理費等の過不足）
●収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当
　する。
つまり、このマンションでは徴収した管理費等や使用料は未来永劫残ることになる。

一方、いくら強靭のマンションであっても社会的や機能的に壽命があるもので、何れは建替え
が必須となり、
区分所有法第３条（区分所有者の団体）
「建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体」
は解散されることになる。

団体解散の要件は、
①管理対象の建物（マンション）及び附属施設の全解体
②管理資産の精算⇒資産のゼロ化（各区分所有者への分割分配）
となるが、前に言った通りこのマンションでは徴収した管理費等や使用料は未来永劫残ること
になるので、いくら建替え決議可決されても管理資産の精算ができず建替えができないことに
なる。

従って、将来の建替えに向けて管理費等や使用料の支払拒否をする時期がくるであろう。
故に、将来の建替えに向けて管理費等や使用料の支払拒否をすることを推奨したい。

《挑戦的提言》管理費会計の次期繰越金の清算の勧め

＞第24期管理費会計決算

＞ 次期繰越金＝94,581,626円
　　　　　　　　　⇒94,581,626円／ 290区分所有者=326,143円

毎年度、管理費余剰金は次期繰越としているが、実はこの繰越金は使えるものではなく、単に
通帳に埋蔵蓄積されるものである。一層のこと精算を要求し一区分所有者平均として上記金銭
を得ようではないかと挑戦的提言とする。

そもそも、新管理規約第62条（管理費等の過不足）
●収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当
　する。
は、存在の必須性のない「管理組合」と言う虚像から金銭資産処分の自由を剥奪され、態々、
それら自由を放棄するとはある得ない話で
民法第６４６条（受任者による受取物の引渡し等）
●受任者は、委任事務を処理するに当たって受け取った金銭その他の物を委任者に引き渡さ
なければならない。その収取した果実についても、同様とする。
に従い、管理者理事長は余剰金を持分割合に従い分割分配した方がより合理的である。

《危険性指摘》新管理規約第28条（修繕積立金）は不測事態に耐えることができるか？

新管理規約第28条（修繕積立金）
●管理組合は、各区分所有者が納入する修繕積立金を積み立てるものとし、積み立てた修繕積立金
　は、次の各号に掲げる特別の管理に要する経費に充当する場合に限って取り崩すことができる。
　一 一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕
　二 不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕
　三 敷地及び共用部分等の変更
　四 建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査
　五 その他敷地及び共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる
　　 管理
２ 前項にかかわらず、区分所有法第６２条第１項の建替え決議（以下「建替え決議」という。）
又は建替えに関する区分所有者全員の合意の後であっても、マンションの建替えの円滑化等に
関する法律（以下本項において「円滑化法」という。）第９条のマンション建替組合（以下、
　「建替組合」という。）の設立の認可又は円滑化法第４５条のマンション建替事業の認可までの
　　間において、建物の建替えに係る計画又は設計等に必要がある場合には、その経費に充当する
　　ため、管理組合は、修繕積立金から管理組合の消滅時に建替え不参加者に帰属する修繕積立金
　　相当額を除いた金額を限度として、修繕積立金を取り崩すことができる。
となっている。

仮に、建替え決議がなされ第２項通り修繕積立金の最大８割が別会計となった後、大自然災害被災
となれば、残りの２割弱で第１項
二 不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕
をすることになる。果たして、この小額で大自然災害被災の修繕ができるのであろうか？と危険性
指摘をしたい。

また、新管理規約第66条（消滅時の財産の清算）
●管理組合が消滅する場合、その残余財産については、第10条に定める各区分所有者の共用部分の
　共有持分割合に応じて各区分所有者に帰属するものとする。
となっているが、同規約第28条第２項執行後の財産帰属は建替え不参加者にあるもので、不合理性
が残るし、
新管理規約
第28条（修繕積立金）
６　第２項および第３項を除き、修繕積立金は理由のいかんを問わず払い戻さない。
第61条（管理費等の徴収）
６　組合員は納付した管理費等及び使用料について、その返還請求又は分割請求をすることが
　　できない。
との関係性に配慮されていない条文である。

なお、マンションの建替え等の円滑化に関する法律
http://elaws.e-gov.go.jp/search/elawsSearch/elaws_search/lsg0500/detai...
第64条（権利変換計画に関する総会の議決に賛成しなかった組合員に対する売渡し請求等）
●組合において、権利変換計画について総会の議決があったときは、組合は、当該議決があった日
　から二月以内に、当該議決に賛成しなかった組合員に対し、区分所有権及び敷地利用権を時価で
　売り渡すべきことを請求することができる。
から見て、むしろ、
●管理組合の消滅時に建替え不参加者に帰属する修繕積立金相当額を権利変換の資金として、修繕
　積立金を取り崩すことができる。
した方が不測事態と権利変換への耐久性が増すものと考える。

更に言えば、現在する建物の解体は建物・敷地・付属施設等の管理団体が担当し、「建替組合」は
新たな建物・付属施設等を建設することを担当するとして、
新たに「解体準備金」会計を立て
①建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査
②現在する建物・付属施設等の解体
③建物・敷地・付属施設等の管理団体の解散事務
に要する経費に充当できる様にし、
「建替組合」では任意の新築準備積立金制度を立ち上げ新たな建物・付属施設等を建設することの
準備をすべきである。

この方が現実的である。

今迄・今後の指摘・提言は全区分所有者さんの利益を考慮思慮したものでありご理解を賜りたい。

《素朴な疑問》
管理費収入・予算・決算額の大差異に理事役員や管理会社は疑問に感じないのか？

第24期管理費会計予算

予算支出合計　＝40,241,125円
確定支出合計　＝30,138,806円
差額　　　　　＝10,102,319円（対予算約25％）

第24期管理費会計決算

管理費収入　　＝37,096,800円
管理費支出合計＝30,138,806円
差額　　　　　＝ 6,957,994円（約23,993円／一区分所有者・年）
　　　　　　　　　　　　　　（約 1,999円／一区分所有者・月）

定期総会議案書は、少なくとも理事役員や管理会社らは精査され上程されるもの考え、精査
の結果、疑問顕在化やその善後策検討が行われるものだ。

しかしながら、管理費収入・予算・決算額の大差異に何も疑問を持たず、悪細則「管理費等
細則」の奴隷的思考停止？で何もこれら実行なく淡々と議案審議が進んでいる。

明らかに、悪細則「管理費等細則」は過剰請求の温床となっており、これ以上の過剰請求は
拒否をしたいもので、そろそろ、悪細則「管理費等細則」議案上程者を含み関係理事役員や
管理会社に損害賠償請求提訴をしようではないか？と思う。

更に、面白い決算を発見した。

かつて（131 第10期／第23期理事 2017/11/28 12:41:08）、
《お詫び・暴露》で
●議長役理事長が冒頭指摘した管理費等滞納者の件ですが、この滞納者からは毎月支払いに
　向けた環境の整備（管理規約や過去理事会の諸問題の解消）について話し合い要求があり
　これらに理事長が対処できず話し合い拒否を続けていました。
に対し、民事訴訟をしたとのことだが、
そもそも民事訴訟は
①相手方が問題解消に向けた話し合いを拒否し続けている。
②相手方との問題解消に向けた話し合い結果に合意が採れなかった。
場合にするもので、原告側が話し合い拒否をし続けた場合は民事訴訟はあり得ず、民事訴訟
の民事訴訟には合理性はない。

従って、これらに要したとされている弁護士相談料（第23期＝75,600円）は管理者理事長の
業務怠慢からのもので、当然ながら第23期管理者理事長の自腹支出とすべきである。
どうも、各区分所有者が解らないことを良いことにし、歴代理事役員は各区分所有者を騙し
続けている様にしか思えない。

そろそろ、各区分所有者が解らないことを良いことにし、各区分所有者を騙し続けることは
止めて頂きたい。

《素朴な疑問》問題多き新管理規約に有効性はあるのか？

今まで、新管理規約の不法性を含む問題・矛盾性の多さを指摘させて頂きました。

先日の定期総会で可決されたとしても、不法性を含む問題・矛盾性の多き新管理規約に有効性は
あるのか？と大いなる疑問を持つ。
総会決議の正当性は総会議案の正当性があることが大前提で、総会議案の不当性がある場合には
総会決議の正当性はなく無効（錯誤行為）となるであろう。

やはり、有識区分所有者への精査を受けておくべきだったものだ。

でも、いつものことだが、総会議案の不当性を指摘する区分所有者に対し第９期・第１０期理事
長が激怒されているようだが、
第９期理事長には、
無決議の修繕施工強行や悪細則「管理費等細則」の採択及び大規模修繕委員会で不祥事など
第10期理事長には、
築後10年目の元施工業者による施工瑕疵有無確認を拒否し、その後の給水管腐食の有償対処など
等の傷を持たれており、これら真相を知っている総会議案の不当性を指摘する区分所有者に対し
激高されるものといつも感じている。

そろそろ、総会議案の正当性がある総会運営をして頂きたいものだ。

※日本水道鋼管協会などの給水管専門家曰く
①ライニング給水管の寿命は４０年間（上手くいけば解体までの修繕は不要）
②ライニング給水管の更生施工はありえず、非ライニング鉄幹給水管のみには更生施工はありえ
　る。
③異種金属接合された給水管施工は施工瑕疵であるが、手抜き施工だ。
つまり、給水管施工について、築後10年目の元施工業者による施工瑕疵有無確認を拒否したため
施工瑕疵を双方確認ができなかったことになる。

続《素朴な疑問》問題多き新管理規約に有効性はあるのか？

今まで、新管理規約の不法性を含む問題・矛盾性の多さを指摘させて頂きました。

国土交通省　マンション政策室に確認した処、担当官曰く
『「標準管理規約」には法的拘束力がなく、リーガルチェック（合法性・諸問題内在性等確認）も
していない。従って、区分所有法との整合性が採れているとは言えず、採用是非責任はマンション
の共有団体にある。採用に至っては十分な注意を払って頂きたい。』
とのことであった。

法務省　民事局にも確認した結果、担当官曰く
『「標準管理規約」は法律ではなく、区分所有法を厳守頂きたい。多様な合法性・諸問題内在性等
確認をした結果、「標準管理規約」と区分所有法には重大な齟齬が多数あることが判明した。更に
管理規約で規約化されても拘束力の限界があり、法的要求事項を十分に思慮し管理規約を制定して
頂きたい。』
とのことであった。

つまり、今回の「標準管理規約」の丸飲みはそもそも瑕疵が現存するもので、いくら定期総会可決
となったからと言って、議案上程責任者である管理者理事長及び各区分所有者には錯誤行為が認定
され無効となるであろう。

でも、マンションと言うものはやはり誰かさんが言われた通り『馬鹿がバカを騙す』であり、後者
のバカを直すとしたら全区分所有者の交代でしかなく非現実的だが、前者の馬鹿を見直すとしたら
資格者の拡大を図り有能な方へ管理者理事長に就任頂くもので現実的だ。

もはや、居住区分所有者しか管理者理事長になれないとはナンセンスだ。

管理者は
区分所有法第28条（委任の規定の準用）
●この法律及び規約に定めるもののほか、管理者の権利義務は、委任に関する規定に従う。
民法第 644条（受任者の注意義務）
●受任者は、委任の本旨に従い、善良な管理者の注意をもって、委任事務を処理する義務を負う。
と言う幅広い（無限？）な責務を背負っているので、この責務に耐え得る方がなるべきだ。

因みに、
区分所有法第29条（区分所有者の責任等）
●管理者がその職務の範囲内において第三者との間にした行為につき区分所有者がその責めに任ず
　べき割合は、第十四条に定める割合と同一の割合とする。
つまり、区分所有者は代理人たる管理者の行為の持分割合相当の責任を当然負うものとしており、
管理者理事長の不適切な行為（不完全な議案上程等総会運営を含む不合理な管理運営）を是認され
その結果否認された区分所有者の権利抑制責任は、是認された区分所有者にもあるとされている。

定期総会で安易な賛成賛同には危険性があるもので、各区分所有者には議案是非確認の自己責任が
あることを十分に認識すべきである。

《素朴な疑問》問題多き第24期定期総会決議に有効性はあるのか？

今まで、

①収支決算・予算への合理性の無さ
・第24期管理費会計決算では、当初予算額・管理費徴収額・最終決算額に相当な乖離・大差異が
　あり、更に相当額（約３年間分）の繰越が行わている。
・各種使用料と称し管理費余剰を修繕積立金に一部管理規約に抵触した形で編入させている。
・これら会計運営は民法や区分所有法にも抵触している。
　　使用料⇒利用行為による利益⇒利益の持分割合分配でも持分割合分配せず
　　無意味な「管理組合」存在を盲信し、管理者理事長から管理費余剰金持分割合分配義務でも
　　持分割合分配せず

②新管理規約の合理性の無さ
・共有団体解散時の資産帰属性を語りながら、分割請求権ができないとの矛盾性
・修繕積立金の建替決議処分による決議後の自然災害等不測事態への耐久性の無さ
・「組合運営費」の支出元が不明確であり、会計運営判断の不透明化

等々を書き込み指摘をしてきた。

当たり前のことを言うが、合理性や正確性のある議案が上程されて始めて議案賛否結果に有効性
があるが、合理性や正確性のない議案が上程されても如何様な議案賛否結果に有効性はない。

従って、問題多き第24期定期総会決議に有効性はあるのか？ だ。

合理性や正確性のない議案が上程された議案賛否結果に有効性を認め、今後の管理運営や各区分
所有者の生活に暗雲を漂うことを是認するか？

合理性や正確性のない議案が上程された議案賛否結果に有効性を否め、今後の管理運営や各区分
所有者の生活に暗雲を漂うことを回避するか？

各区分所有者の判断だ。
因みに、小生は後者を選択し再度定期総会の開催を求め、これら指摘事項の解消を要求したい。

最後に、いつものことだが、今回の定期総会では法律論に入りかけた段階で議長理事長は質問を
遮り、全て管理会社に返答させていた様だ（出席者談）。
つまり、議案上程責任を放棄された様で、これでは端から今回の定期総会は体をなしていない。

《大落胆》第24期定期総会議録で削除された反対質問（区分所有法第71条第３項違反？）

第24期定期総会議録出席者曰く
●各議案に対し小生指摘に近い反対質問をした出席者がおり、これに対し我が身の過去の所業が
　暴露される危険性を感じ無指名発言者（第 9期理事長、第10期理事長）がいた。
とのこと。

でも、入手した第24期定期総会議録ではこれら質問事項の記載がなく削除された様だ。

前に以下通り第24期定期総会議案の問題指摘をしたが、

①収支決算・予算への合理性の無さ
・第24期管理費会計決算では、当初予算額・管理費徴収額・最終決算額に相当な乖離・大差異が
　あり、更に相当額（約３年間分）の繰越が行わている。
・各種使用料と称し管理費余剰を修繕積立金に一部管理規約に抵触した形で編入させている。
・これら会計運営は民法や区分所有法にも抵触している。
　　使用料⇒利用行為による利益⇒利益の持分割合分配でも持分割合分配せず
　　無意味な「管理組合」存在を盲信し、管理者理事長から管理費余剰金持分割合分配義務でも
　　持分割合分配せず

②新管理規約の合理性の無さ
・共有団体解散時の資産帰属性を語りながら、分割請求権ができないとの矛盾性
・修繕積立金の建替決議処分による決議後の自然災害等不測事態への耐久性の無さ
・「組合運営費」の支出元が不明確であり、会計運営判断の不透明化

こんな不合理なままでの採択・承認では、今後とも管理運営の合理性は確保できずじまいだ。

私感ではあるが、このマンションは何処そかの共産国家と同じ異論者を抹殺されるもので、恐怖
感だけしか感じることができず、もうこのマンションは終わりだと感じた。

因みに、区分所有法を調べてみたが、
区分所有法　第三章　罰則　第71条
●次の各号のいずれかに該当する場合には、その行為をした管理者、理事、規約を保管する者、
　議長又は清算人は、二十万円以下の過料に処する。
　三　第42条第１項から第４項まで（これらの規定を第66条において準用する場合を含む。）の
　　　規定に違反して、議事録を作成せず又は議事録に記載し、若しくは記録すべき事項を記載
　　　せず、若しくは記録せず、若しくは虚偽の記載若しくは記録をしたとき。
を発見でき、第24期理事長議長は二十万円以下の過料に処されるであろうし、もしかしたら議事
録署名者も同罪になるかもしれない。

関係各位には十分なるご注意をされることをお勧めします。くわばらくわばら

管理運営の合理性を獲得せんと何れは破綻するであろう。くわばらくわばら

より早く気付いた者勝ちだ。見捨てるのも良し、痛手を負いながら救済するのも良しだ。

《一般論》適正な管理費・修繕積立金バランスと管理委託費

一般的に、
管理費：修繕積立金　 ＝１：２
管理費：管理委託料金 ＝３：２以下
⇒修繕積立金：管理委託料金＝１：０．３以下
がベストバランスとされている。

で、このマンションでは、
第24期管理費等決算（歳入）
管理費　　＝37,096,800円
修繕積立金＝14,836,080円
⇒管理費：修繕積立金　　 ＝１：０．４

第24期管理費決算
管理費歳入＝37,096,800円
管理委託費＝22,363,092円
⇒管理費歳入：管理委託費　＝３：１．８

⇒修繕積立金：管理委託料金＝１：１．５

となり、一般論的ベストバランスからかけ離れている。

つまり、管理費等や管理委託費は一般論ベストバランスからかけ離れていることから、外観印象
的には良くない物件となるであろう。

でも、このマンションでは端から管理費余剰金を修繕積立金に回す様な不法的管理費等設計等が
なされており、修繕積立金には若干の下振れがあり、ここは長期修繕計画の如実現実を是非とも
開示されるべきだ。

一応、修繕積立金＝14,836,080円とした際の管理委託費は 4,450,824円となり、現在額の約２０
％程度が最適となり。第25期管理委託費＝20,867.080円はバカ高い値となる。

中身管理運営はどうでも、外観印象的最良かつ理想的な管理費・修繕積立金バランスと管理委託
費に近付けるべきだ。

何も一般論を鑑みず淡々と議事を進行されていると、マンションの外観印象を汚すことになるで
あろう。

再三申し上げているが、管理費の過剰請求状態もマンションの外観印象を汚すことになるであろ
う。

追伸：大規模修繕後の長期修繕計画

このマンションでは2020年頃大規模修繕をしその後に長期修繕計画となるとのこと。

でも、長期修繕計画無しでの大規模修繕費用はとかく必要以上の膨大化を招く危険性がある。
先ずは、長期修繕計画を策定し最良な修繕積立金額を算定・総会承認を受けてから大規模修繕を
思考・施工すべきだ。

なお、長期修繕計画では当該計画を監理（如実現実監理や計画完全履行に向けた理事会・総会の
コーディネート及び特定建物点検結果によるレビュー等）ができ得る体制と建替時期との関係性
を加味すべきだ。

つまり、当該計画を監理ができ得る管理会社の選定と建替時期と仮決定を先ずはすべきとなる。
一般的には、長期修繕計画は管理会社の施工部門にマンション寿命とされている50～60期程度で
策定させ、更に言えば、管理会社の施工部門に解体費用見積もりをとることが最良的理想だ。

《参考情報》理事会及び管理会社の不正・不満への対抗策

対抗策手順は以下通りである。

①管理費等支払滞納・拒否相当を預金する単独口座を設け、管理者理事長又は管理会社からの督促が来た度に
　管理費等相当の金額を一か月毎に預金をする。
②管理者理事長及び管理会社に対し、その預金残高表（通帳のコピー）を添付し、日頃不満（法令・規約規定
　違反事項のみで秩序あるもののみ）を持っていることと、支払の応需の　準備があることを毎月報告する共
　に問題解消に向けた話し合い要求をする。
③管理者理事長又は管理会社から話し合い応需の連絡が来るまで②を続ける。
④管理者理事長又は管理会社から支払要求の提訴がなされたら、初公判日前に②の管理費等相当全金額を指定
　された口座に振り込む。
⑤管理者理事長又は管理会社との話し合いで、日頃不満が解消されない場合は②～④を繰り返す。

これに対し、理事長が話し合いを拒否し続けいきなりの提訴となれば、理事長の諸問題解消に向けた話し合い
への応需責任不履行と責任が問われることになる。
更に、民事訴訟法では提訴された場合、提訴範囲で日頃の不満を反訴提訴できる。

ここで反訴提訴されると、一般的に理事長は法知見がないことから弁護士相談となり、相当額の出費となる。
この出費は、理事長の諸問題解消に向けた話し合いへの応需責任不履行と責任として問われるものです。

しかし、この区分所有者が初公判日前に管理費等相当全金額振込をされたら、裁判不成立でこの弁護士相談料
は回収できず、単なる負債となるだけです。

一度、この手で理事長の不正等と対抗されては如何でしょうか？
この手は、ある無料弁護士相談で伝授されたものです。

どうせ戻らない管理費等余剰金があるならば、埋蔵化されたこれら埋蔵余剰金を先ずは使い切りさせたいもの
だ。小生は管理者理事長と管理会社フロント担当者の態度変化を見極め、無理ならば、管理費等の支払拒否を
管理者理事長と管理会社フロント担当者に宣言しようと考えており、是非とも皆様のご賛同お願いできれば、
さいわいです。同調者が多くいれば管理運営改善ができると思う。

《隠蔽された大問題》このマンションの建替えには相当な無理がある？

前に、

更に言えば、現在する建物の解体は建物・敷地・付属施設等の管理団体が担当し、「建替組合」は
新たな建物・付属施設等を建設することを担当するとして、
新たに「解体準備金」会計を立て
①建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査
②現在する建物・付属施設等の解体
③建物・敷地・付属施設等の管理団体の解散事務
に要する経費に充当できる様にし、
「建替組合」では任意の新築準備積立金制度を立ち上げ新たな建物・付属施設等を建設することの
準備をすべきである。

と提言をさせて頂いた。

で、このマンションの建替え周辺情報を収集した。

先ずは、建築基準法的規制
現在立地地域は第１種住居地域
http://www.city.kuki.lg.jp/shisei/city_plan/toshikeikaku/tokeizu-etsur...
で、建ぺい率６０％　容積率２００％と言う規制が掛かっている。
このマンションの容積率は２００％に近く立替え時に増室は無理となる。

次に建替えに向けた条件として、全区分所有者の物件に抵当権が消滅されていることが必須条件と
なり、解体費用を如何なる借金をせずキャッシュで支払う必要性がある。
抵当権が残っている場合は、最終的に土地敷地に抵当権が移り新築資金調達が難しくなる。簡単に
言えば抵当権付土地敷地に第２位抵当権設定で融資をする金融機関がないものだ。

因みに、一般的に一区分所有者当たり２００～４００万円程度が必要で、建替え不賛同者分を考慮
すると、一区分所有者当たり３００～６００万円程度（不賛同者数≒２０％の場合）が必須となる
でしょう。

更に、新築資金調達は今まで支払ってきた／いる程度の資金が必須である。

皆様にはこれだけの資産があるのでしょうか？

だから、このマンションの資産価値は経年劣化をする方向性があり、精度ある長期修繕計画を維持
するしかありませんが、第４期で立案した長期修繕計画すら忘却され修繕積立金管理にも不明確性
があるしだいで、このマンションに資産価値はあるのでしょうか？

そろそろ、管理費会計の不正運営（管理組合運営費の拠出、根拠無き修繕積立金への編入、使用料
と言う利益の持分割合収取の不履行等）を含む総決算や長期修繕計画の如実現状確認をした上での
修繕積立金会計の妥当性確認をすべきだ。

これら作業は相当なる作業量を伴うことから、管理者理事長らは管理会社に大至急当該指示を出す
べきだ。その作業の中には不要な出費があるかも監査し、その責任を追及（損害賠償請求提訴）も
すべきとなるでしょう。
例えば、第10期の元施工業者の瑕疵有無点検を拒否した結果として無用な給水管更生施工や相手方
からの積極的な話し合い調停要求を拒否した結果の民事訴訟費用等です。

続《素朴な疑問》問題多き第24期定期総会決議に有効性はあるのか？

今まで、

①収支決算・予算への合理性の無さ
・第24期管理費会計決算では、当初予算額・管理費徴収額・最終決算額に相当な乖離・大差異が
　あり、管理費では約２ヶ月分の過剰請求も約３年間分の繰越が行わている。
　これは正しく暴利行為だ。
・各種使用料と称し管理費余剰を修繕積立金に一部管理規約に抵触した形で編入させている。
　本来、区分所有法第18条（共用部分の管理）での利用行為からの利益で同法第19条（共用部分
　の負担及び利益収取）での区分所有者の権利を阻害したもので、これは正しく正義の観念に反
　する行為だ。
・これら会計運営は民法や区分所有法にも抵触している。
　　使用料⇒利用行為による利益⇒利益の持分割合分配でも持分割合分配せず
　　無意味な「管理組合」存在を盲信し、管理者理事長から管理費余剰金持分割合分配義務でも
　　持分割合分配せず

②新管理規約の合理性の無さ
・共有団体解散時の資産帰属性を語りながら、分割請求権ができないとの矛盾性
　これは、区分所有者の権利を抑制・忘却し、区分所有法第３条団体を「管理組合」と称し無用
　な団体拘束を掛けており、これは正しく個人の自由を極度に制限する行為だ。
・修繕積立金の建替決議処分による決議後の自然災害等不測事態への耐久性の無さ
・「組合運営費」の支出元が不明確であり、会計運営判断の不透明化

等々を書き込み指摘をしてきた。

当たり前のことを言うが、合理性や正確性のある議案が上程されて始めて議案賛否結果に有効性
があるが、合理性や正確性のない議案が上程されても如何様な議案賛否結果に有効性はない。

従って、問題多き第24期定期総会決議に有効性はあるのか？ だ。

で、民法を調べてみた。
民法第90条（公序良俗）
●公の秩序又は善良の風俗に反する事項を目的とする法律行為は、無効とする。
公序良俗違反の具体例
1.人倫に反する行為（例：既婚者との婚約）
2.正義の観念に反する行為（例：賭博行為）
3.個人の自由を極度に制限する行為（例：芸娼妓契約）
4.暴利行為（例：過度の違約金）
的な行為をし、相手方の困窮，経験の不足，知識の不足その他の相手方が法律行為をするかどうか
を合理的に判断することができない事情があることを利用して，著しく過大な利益を得，又は相手
方に著しく過大な不利益を与える法律行為は，無効とするものとするとしたものだ。

つまり、今まで指摘してきた議案には、暴利行為や正義の観念に反する行為及び個人の自由を極度
に制限する行為があり、区分所有者に著しく過大な不利益を与える法律行為であり無効となる。

更に言えば、これら著しく過大な不利益を与える法律行為を含み議案に対し、区分所有者の経験の
不足，知識の不足その他相手方が法律行為をするかどうかを合理的に判断することができない事情
があることを利用したものであり、歴代管理者理事長や管理会社フロントには相当なる怒りと憤り
を感じる。

この現実を認識しこのマンションの管理運営の是正・最適化をすべきだ。

ある不当強行者に心理を拘束され、ストックホルム症候群（誘拐事件や監禁事件などの犯罪被害者
についての臨床において被害者が生存戦略として犯人との間に心理的なつながりを築くことをいう
心理）に陥ったのではないかと、他区分所有者の心理状態を心配し危惧している。

続続《素朴な疑問》問題多き第24期定期総会決議に有効性はあるのか？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　―ある掲示板投稿の流用―
今まで、

①収支決算・予算への合理性の無さ
・第24期管理費会計決算では、当初予算額・管理費徴収額・最終決算額に相当な乖離・大差異が
　あり、管理費では約２ヶ月分の過剰請求も約３年間分の繰越が行わている。
　これは正しく暴利行為だ。
・各種使用料と称し管理費余剰を修繕積立金に一部管理規約に抵触した形で編入させている。
　本来、区分所有法第18条（共用部分の管理）での利用行為からの利益で同法第19条（共用部分
　の負担及び利益収取）での区分所有者の権利を阻害したもので、これは正しく正義の観念に反
　する行為だ。
・これら会計運営は民法や区分所有法にも抵触している。
　　使用料⇒利用行為による利益⇒利益の持分割合分配でも持分割合分配せず
　　無意味な「管理組合」存在を盲信し、管理者理事長から管理費余剰金持分割合分配義務でも
　　持分割合分配せず

②新管理規約の合理性の無さ
・共有団体解散時の資産帰属性を語りながら、分割請求権ができないとの矛盾性
　これは、区分所有者の権利を抑制・忘却し、区分所有法第３条団体を「管理組合」と称し無用
　な団体拘束を掛けており、これは正しく個人の自由を極度に制限する行為だ。
・修繕積立金の建替決議処分による決議後の自然災害等不測事態への耐久性の無さ
・「組合運営費」の支出元が不明確であり、会計運営判断の不透明化

等々を書き込み指摘をしてきた。

で、区分所有法第３条団体（共有団体）は確かに存在するが、管理費等を団体的拘束し余剰金や
利益（使用料）の分割分配でき得ない「管理組合」って本当に存在するのであろうか？

ここで、建物収去土地明渡請求（最高裁判例 昭和39年10月15日) が登場するケースが多い。
この判例概略的事実は、生活協同連盟の賃貸物件（商店）の借主が生活協同連盟の株式会社化に
伴い生活協同連盟の賃貸契約の優先性と商店経営の継続性を主張されたもので、生活協同連盟が
「権利なき社団」であるとしてその債務債権は株式会社化された法人に継承され借主に賃貸物件
の引渡しを法的に要求したものであった。

つまり、区分所有法と無関係な判例であり、当該判例を以て区分所有法第３条団体を「権利なき
社団」と定義し同法で認められている共用部分からの利益や管理費等余剰金の持分割合収取分配
と言う権利を阻害されることはあり得ないことになる。
現に、区分所有法の各条文が違憲であるとは指摘されていないので、この判例以後同法条文には
有効性があり、「標準管理規約」で拘束された区分所有者の権利を確保すべきだ。

こんな無関係な判例から解放され、同法で認められている共用部分からの利益や管理費等余剰金
の持分割合収取分配の権利主張をしようではないか。

更に言えば、管理者理事長～集会決議～各区分所有者との関係から、
民法　第二章 契約 第十節　委任の条文に従い、管理者理事長は管理費等管理をすることになる
であろう。
つまり、管理費等予算を明確化した上で予算に従った請求と余剰金・利益の持分割合分配をする
義務は管理者理事長に発生する。

それ故に、「標準管理規約」
第29条（使用料）
●駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料（以下「使用料」という。）は、それ
　らの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。
第61条（管理費等の過不足）
●収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当す
　る。
はあり得ないものになる。

《訂正》
誤：長期修繕計画の如実実態
正：長期修繕計画の予実実態
ここで過去レス訂正とします。

《素朴な疑問》こんな不合理かつ不当な管理運営に対し耐えている区分所有者の心理？

今まで、

①収支決算・予算への合理性の無さ
・第24期管理費会計決算では、当初予算額・管理費徴収額・最終決算額に相当な乖離・大差異が
　あり、管理費では約２ヶ月分の過剰請求も約３年間分の繰越が行わている。
　これは正しく暴利行為だ。
・各種使用料と称し管理費余剰を修繕積立金に一部管理規約に抵触した形で編入させている。
　本来、区分所有法第18条（共用部分の管理）での利用行為からの利益で同法第19条（共用部分
　の負担及び利益収取）での区分所有者の権利を阻害したもので、これは正しく正義の観念に反
　する行為だ。
・これら会計運営は民法や区分所有法にも抵触している。
　　使用料⇒利用行為による利益⇒利益の持分割合分配でも持分割合分配せず
　　無意味な「管理組合」存在を盲信し、管理者理事長から管理費余剰金持分割合分配義務でも
　　持分割合分配せず

②新管理規約の合理性の無さ
・共有団体解散時の資産帰属性を語りながら、分割請求権ができないとの矛盾性
　これは、区分所有者の権利を抑制・忘却し、区分所有法第３条団体を「管理組合」と称し無用
　な団体拘束を掛けており、これは正しく個人の自由を極度に制限する行為だ。
・修繕積立金の建替決議処分による決議後の自然災害等不測事態への耐久性の無さ
・「組合運営費」の支出元が不明確であり、会計運営判断の不透明化

等々を書き込み指摘をしてきた。

当たり前的推察ではあるが、各区分所有者は生活費を切り詰め生活をされているはずだが、管理
費等での「管理費等細則」等による過剰請求・根拠無き請求や使用料と言う共有部分からの利益
未配分及び建替決議後の会計管理の不安定さに何時まで耐えるのであろうか？と心理状態を心配
している。

ある不当強行者に心理を拘束され、ストックホルム症候群（誘拐事件や監禁事件などの犯罪被害
者についての臨床において被害者が生存戦略として犯人との間に心理的なつながりを築くことを
いう心理）に陥ったのではないかと、他区分所有者の心理状態を心配し危惧している。

こんなマンションに「資産価値」と言う文言はあるのあろうか？

また、こんなマンションでは第４期長期修繕計画がありながら無計画な修繕が横行し、各部寿命
に疑問を持っているし、将来のエレベーター交換と言う大事業に耐えることができるか？大変に
心配してる。
各部寿命より修繕施工価格を優先されているようだが、寿命満了の崩壊破滅はより高い修繕施工
価格と言う代償を喰らうであろう。

要は、諸計画の予実管理ができず直感的管理運営をされているマンションは、何れ構造や管理費
会計を崩壊破滅させるものだ。これで大丈夫なのか？と各区分所有者に問いたいものだ。


少なくとも、管理会社には良好な管理運営状態の醸成維持や長期修繕計画に基づいた理事会及び
総会のプロモーション（予実管理も含む）の責務はあるもので、でも、ここまで悪し状況を作り
放置され、今後の長期修繕計画に関与できない現在の管理会社の交代はすべきである。

《公開質問状》こんな管理費等会計状況での管理費等支払義務はあるのか？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　～いや、管理費等支払拒否はあり得るのか？～

今まで、

収支決算・予算への合理性の無さとして

・第24期管理費会計決算では、当初予算額・管理費徴収額・最終決算額に相当な乖離・大差異が
　あり、管理費では約２ヶ月分管理費相当の過剰請求や約３年間分管理費相当の繰越が行わてい
　る。
　つまり、約３年間管理費分のみの徴収をしなくても管理費会計は保つ。

・長期修繕計画の予実管理がなされておらず、修繕積立金の過不足が不明確で請求根拠が希薄で
　る。

・管理費余剰金を使用料と称し、管理費会計と修繕積立金会計の区分管理規定に反し管理費余剰
　金を修繕積立金へ編入させている。
　法的には、使用料は区分所有法第19条共用部分の負担及び利益収取）
　●各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて共用部分から生ずる利益を収取
　　する。
　となっていることから、使用料は「共用部分から生ずる利益」であり、持分割合で収取できる
　し、管理費余剰金は全額持分割合での返金をしてもよい。

で、現状では管理費等の支払義務根拠が薄く、支払義務を管理者理事長が主張でき得る状況でも
ない。

そこで、全区分所有者にこんな管理費等会計状況での管理費等支払義務はあるのか？と問いかけ
たいし、いや、管理費等支払拒否はあり得ると主張したい。

で、ここ数日Ｃ棟が騒がしい。

噂話ではあるが、下水管がつまり逆流が発生し、いきなり異物を下に押し込む修繕をした様が、
改善されず事態は悪化し逆流影響が広がったとのこと。

異物実体を把握せずではこの程度の結果となるものだろう。

でも、今期理事役員には一級建築士の方が立候補就任されているが、この理事はどの様な提言を
されたか？が興味津々で、更に、こんな修繕しかできない管理会社でよいのか？大いに疑問だ。

《素朴な疑問》可笑しい地震保険金請求と被災修繕施工

改めて、第24期会計決算書を再熟読をしたが、地震保険金請求と被災修繕施工との関係性に素朴
な疑問を感じた。

第23期定期総会では、第23期臨時総会第１号議案
「共用廊下壁面タイルの一部修繕工事の実施とコンサルティング業務の発注に関する件」
の採択を受け、地震保険金の再請求を試み67,500,000円の地震保険金を受け取ることができた。

第24期会計決算書では、第25期会計予算を含み、共用廊下壁面タイルの一部修繕工事実施費用は
6,650,860円、コンサルティング業務費用は 758,160円、合計 7,409,020円となり、
地震保険金（67,500,000円）－施工合計（ 7,409,020円）＝60,090,980円
が余剰となった。

しかしながら、これら余剰金は第24期定期総会では未だに修繕できていない東日本大震災被災の
修繕計画がない。例えば、エキスパンションジョイントや共用廊下下立ち上がり部では被災破壊
を受けていながら、これらに関する議案がなかった。

折角、多額の費用を掛け「建物調査・診断」を受けた割に、その結果と受けた地震保険金の活用
ができていないことに素朴な疑問を感じる。

でも、管理会社は、特殊建築物定期検査を2012年（東日本大震災発生年の翌年）に実施している
が、被災全貌を掴んでいないとしたら解るものだが、これまた摩訶不思議ものだ。

この特殊建築物定期検査は建築基準法第12条（報告、検査等）：一部省略
●第六条第一項第一号に掲げる建築物で安全上、防火上又は衛生上特に重要であるものとして、
　政令で定めるもの及び当該政令で定めるもの以外の特定建築物の所有者（所有者と管理者が異
　なる場合においては管理者）は、これらの建築物の敷地、構造及び建築設備について国土交通
　省令で定めるところにより、定期に、一級建築士若しくは二級建築士又は建築物調査員資格者
　証の交付を受けている者にその状況の調査をさせて、その結果を特定行政庁に報告しなければ
　ならない。
のもので、我々所有者に当該検査結果を知らせないとは呆れるものだ。

第24期定期総会でも、2018年実施の特殊建築物定期検査結果報告もなく、実績と諸問題の確認が
できなかったことには、当時の理事役員や専門委員会の恣意的意図を感じざるを得ない。

でも、未だに東日本大震災被災の被災全貌が公表されず、修善もされずの野放しでは住宅として
の安全性に不安を持つ。

本来ならば、東日本大震災被災の被災全貌は早期把握・公表し、タイムリーな地震保険金請求と
緊急修繕計画の立案及びこれら臨時総会での承認を受けるべきであったが、なされなかったこと
は当マンションではこれら震災被災対処はいくら管理規約を変更してもできないものと解する。

で、最後に、地震保険金の余剰金は今後の東日本大震災被災に向けた修繕に使われるのか？理事
会諸活動への監視を強化すべきだ。

《哀れ》不合理な「管理費等細則」と「使用細則」

どうも、当マンションの区分所有者は不勉強の傾向がある様だ。

先ずは、不合理な「管理費等細則」

そもそも、「管理費等細則」制定時の第９期での
管理規約第46条（総会の決議）
●次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。
　(１)収支決算及び事業報告
　(２)収支予算及び事業計画
　(３)長期修繕計画の作成又は変更
　(４)管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法 以下略
となっている。

この規約事項からは、前期の収支決算及び事業報告を基により精査された次期収支予算及び事業計画を立て、
更に、特殊建築物定期検査結果や日頃の巡回点検結果から長期修繕計画の最新性を図り、これらを根拠とし、
管理費等額を変動的に決定させるとの仕組みがあったことになる。

でも、第９期定期総会ではこの規約事項を無視し、管理費等額を次期収支予算及び事業計画や長期修繕計画の
最新性維持での変更から決定されるべき処を定額制化された。

不法改悪された現在の管理規約でも、管理費等額を次期収支予算及び事業計画や長期修繕計画の最新性維持で
の変更から決定される仕組みは残っており、「管理費等細則」は管理規約第46条（総会の決議）違反となる。

その結果が
第24期管理費会計予算
予算支出合計　＝40,241,125円
確定支出合計　＝30,138,806円
差額　　　　　＝10,102,319円（対予算約25％）

第24期管理費会計決算
管理費収入　　＝37,096,800円
管理費支出合計＝30,138,806円
差額　　　　　＝ 6,957,994円（約23,993円／一区分所有者・年）
　　　　　　　　　　　　　　（約 1,999円／一区分所有者・月）
の過剰徴収となっている。

管理規約違反の「管理費等細則」を廃止しなければ、概ね各区分所有者の方々は家計費運営で苦慮されている
と思われますが、還付請求ができない過剰徴収を受け生活費困窮に追い込まれるであろう。

マンションと言う物は生活の場で生活を苦しませる場ではない。会計実態を再認識し不合理「管理費等細則」
を廃止し、管理費等額を次期収支予算及び事業計画や長期修繕計画の最新性維持での変更から決定させ、過剰
徴収を回避し、生活費にゆとりを持たせるべきである。

因みに、管理規約に違反する「管理費等細則」廃止は区分所有法第31条（規約の設定、変更及び廃止）
●規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によつてす
　る。
と言う手続きは不要で、管理者理事長の善管注意義務者権限で廃止でき得る。

更に言えば、管理費余剰金は決算報告後、持分割合で各区分所有者に返金すればよい話でもある。
なんせお管理会計は年度末のゼロ円にしても、日常管理業務には支障はない。

次に、不合理な「使用細則」

区分所有法第30条（規約事項）
●建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定める
　もののほか、規約で定めることができる。
ここでは、建物又はその敷地若しくは附属施設の使用に関する区分所有者相互間の事項を規約事項化すること
で、迷惑行為等の予防や停止に関する法的手続きの根拠となるので、そのために～できる。となっている。

で、ここでの「使用細則」は正しく「建物又はその敷地若しくは附属施設の使用に関する区分所有者相互間の
事項」相当となるが、
区分所有法第31条（規約の設定、変更及び廃止）
●規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によつてす
　る。
　この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは
　その承諾を得なければならない。
となるが、不合理「使用細則」では変更又は廃止については、一部の区分所有者の権利に特別の影響に何ら気
にする必要がない普通決議でできるとなっており、場合によっては特定の区分所有者を追い出すための変更が
正々堂々と行われる危険性が内在し、当然ながら同法第31条第１項違反となる。

やはり、マンション管理運営の王道である区分所有法に従い、「使用細則」を管理規約的扱いをし同法第31条
（規約の設定、変更及び廃止）に従った変更又は廃止ができる様にすべきである。

これまた、「使用細則」の設定、変更及び廃止に関する規約事項の変更も、同法31条と言う手続きは不要で、
管理者理事長の善管注意義務者権限で廃止でき得る。

先の第24期定期総会では、これら管理費過剰聴取に対する質問に対し、第９期理事長であった区分所有者は声
を荒げ質問を阻止せんとされていた。その方が大規模修繕委員会メンバーであることには恐怖感のみを感じ、
果たして全区分所有者のための大規模修繕や長期修繕計画立案ができ得るのか？大いに疑問と不安を持った。

要は、不勉強の傾向がある当マンションの区分所有者は如何様にも騙されることができることになる。
先ずは、区分所有法でも熟読をされ、当マンションの管理運営との差異を認識され、管理運営の改善修正等を
図り、生活にゆとりを得られ不当な理事長からの生活妨害を受けられない様にされるべきです。

でも、ここまで管理費の過剰徴収され管理規約の管理費等額の決定過程を反故にする「管理費等細則」を議案
上程し錯誤採択させた第９期理事会メンバーにはきついしかりを与えるべきだ。最低でも第９期理事長は即時
退去頂きたいものだ。
なんせ、この第９期理事長はある定期総会で法にしたがい管理運営をすべきと声高らかにされておられた。

《私見》ここでの暴露投稿について

ある期の定期総会で、この掲示板が問題視された様で、議長役理事長は奮起された様だ。

少し考えて頂きたい。

ここでの指摘は法的根拠を持ったもので、資産価値を下げるどころが、これら指摘事項を着実に解消できれば
逆に資産価値は上がり中古売買にも好影響となるであろう。

今や、会計帳簿を観てから中古購入可否が決定される時代で、管理費の高額かつ多額の余剰金があり長期修繕
計画に曖昧さがあるマンションは嫌厭されるであろう。
妥当な建替時期までの最新性が維持される長期修繕計画があり、合理的な管理費等額や使用料の適正な分配が
あるマンションは、中古購入希望者に将来を描けるもので、売買契約の速度も早まるであろう。

なんせ、最適な管理費等の徴収と長期修繕計画の策定・最新性維持による安定した管理運営が手に入るもので
特に少子高齢化する区分所有者にとっては生活の方向性を決めやすくなる。

今のままでは、現管理規約では管理費余剰金はいつまでも銀行口座の中で増殖し戻ることはないし、建物状況
を知らされすの突如の修繕積立金の増額・一時徴収となる危険性が内在しているが、ここでの指摘事項が解消
されればこの危険性は減少されることとなる。

続《素朴な疑問》可笑しい地震保険金請求と被災修繕施工

改めて、第23期臨時総会議案書も見直してみた。実に面白い事実が解った。

先ずは、「損害確認結果と保険金お支払に関するご案内」
　　（平成23年05月31日　東京海上自動火災保険㈱　本店損害サービス部地震対策コーナー）
では、
・建物の沈下・傾斜は生じておりませんでした。
・最も被害の大きかった階は12階となり、柱７本に損害が見受けられ、はりの損害はなかった。
・損害割合を１．０％と算定した。３％いかに付き保険金は支払われない。
とのことだが、屋上エキスパンションジョイント破損では保険金が支払われた様だ。

一方、第24期定期総会議案書では、多額の費用を掛け「建物調査・診断」を受け相当なる損害が
あるとして再鑑定を受けた結果、67,500,000円の地震保険金を受け取ることができたとなってい
る。

つまり、管理会社に任せていると保険金が出える事案でも保険金がでないことになっていた。
再度言うが、この管理会社は特殊建築物定期検査を2012年（東日本大震災発生年の翌年）に実施
しているが、被災全貌を把握できていなかったことになる。

従って、この管理会社の無策・無能で意義希薄な特殊建築物定期検査に無駄金が浪費させられた
ことになった。これでは、この程度の特殊建築物定期検査では長期修繕計画の最新性維持は到底
でき得ないもので、そろそろ管理会社変えの時期かもしれない。

でも、疑問がある。
管理会社情報や現状では、エキスパンションジョイント被災は完全に修復されていないとのこと
だが、支払われた保険金は如何に使われたか？大いに疑問だ。

《ああ無情》鳶に油揚げを攫われる管理会社

当マンションは、理事会と管理会社との関係性が上手くできていない様（仮面夫婦状態）だ。

仮に、管理会社の施工保守部門が一所懸命当マンションの建物設備上の諸問題を発見し管理会社
が理事会で指摘・改善提言をしても、別業者へ商談が流れる仕組みがある。

現に、当マンションの大中規模修繕は管理会社以外の業者が全て握っているし、管理会社の施工
保守部門がもらえる仕事は実に小規模修繕に限られている。
故に、管理会社は当マンションの受任管理業務に力が入らないのかもしれないし、言動の端々に
いつも理事会決定に責任を押し付けている如きのものがある。

でも、管理会社に長期修繕計画を預けることができないとしたら、長期修繕計画の最新性維持や
着実な実行・予実管理に向けた理事会や総会を企画運営できず、長期修繕計画は単なる紙切れと
なってしまう。

言わば、飼い殺し状態であるが、この様な手法では誰が建物や付随施設の管理に責任を採られる
のか？と管理運営に不安定感を持ってしまう。
現状では、個人で責任が執れない形で管理者理事長に全ての責任が集中しており、何か事が起こ
れば管理者理事長の個人責任となり、最終的に管理者理事長は自己破産となるであろう。
従って、責任だけが宙に浮くことになるであろう。

更に言えば、こんな状況で管理委託契約の継続のみを頼りに受任事務をされている姿は哀れだ。

《公開質問》多額の過剰徴収や次期繰越金がある現状で区分所有各位は管理費等を払いますか？

確かに、当マンションでは面白い「管理費等細則」（第９期定期総会設定）があり、管理費等が
固定的な定額徴収する仕組みがある。

しかしながら、

第24期管理費会計決算

管理費収入　　＝37,096,800円
管理費支出合計＝30,138,806円
差額　　　　　＝ 6,957,994円（約23,993円／一区分所有者・年）
　　　　　　　　　　　　　　（約 1,999円／一区分所有者・月）
次期繰越金　　＝94,581,626円
　　　　　　　　　⇒94,581,626円／30,138,806円≒３．１年分

となっており、全区分所有者は絶えず 6,957,994円多く徴収され、その多額過剰徴収による余剰
金が次期繰越金として貯まり続け94,581,626円の約３．１年分の管理費総支出分となり、支払う
べきの債務は当然ない現状である。

また、第４期で長期修繕計画を立て、これを以て修繕積立金が徴収されているが、この長期修繕
計画の予実管理もされておらず、当時設定された修繕積立金額にも根拠等がなく管理者理事長の
聴取債権にも疑問が残る。

こんなずさんな仕組みや会計管理である現状で、区分所有各位は管理費等を払いますか？

民法
第６４９条（受任者による費用の前払請求）
●委任事務を処理するについて費用を要するときは、委任者は、受任者の請求により、その前払
　をしなければならない。
となっており、必要以上の管理費等徴収はありえず、
第６４６条（受任者による受取物の引渡し等）
●受任者は、委任事務を処理するに当たって受け取った金銭その他の物を委任者に引き渡さなけ
　ればならない。その収取した果実についても、同様とする。
となっており、余剰金は各区分所有者に持分割合に応じ返金しなければならない。

また、管理費会計では利用料の徴収の必要性がないが徴収されていることは、これらの利用料を
利用行為（区分所有第１８条）による共用部分から生ずる利益であり、
区分所有法
第１９条（共用部分の負担及び利益収取）
●各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部
　分から生ずる利益を収取する。
により利用料収益は各区分所有者に持分割合に応じ収取しなければならない。

つまり、どうも当マンションの区分所有各位は管理規約類の奴隷となり、真なる権利を放棄され
支払拒否でき得る管理費等の過剰徴収に対抗されていない。
生活が楽で如何に所得を減らすかの方々はどうであれ、一般的に生活は楽ではない。
無駄な支払いは拒否すべきだ。

でも、総会決議事項には長期修繕計画の現状確認が含まれているが、ここ十数期何ら審議されて
いないし、３年間に１度の「特殊建築物定期点検」の結果やその結果による長期修繕計画の変更
も審議されていない。
果たして、長期修繕計画は最適な管理・維持がなされているか？大いに疑問だ。

更に言えば、当マンションでは監理・管理業務をコミュニティワン㈱と㈱アーツコンサルタント
に委託されており言わば間接費用の二重払いや、㈱アーツコンサルタント系の施工会社への中大
規模修繕施工や長期修繕計画立案の発注でのコミュニティワン㈱の存在意義は希薄となり、管理
委託契約の内容・費用面での見直しを図るべきだ。

そろそろ、当マンションの区分所有各位には管理費等の無駄遣い状態に気づいて頂きたい。

《問題指摘》「特殊建築物定期点検」の未実施と不正確な報告

建築基準法
第12条（報告、検査等）
●特定建築物で安全上、防火上又は衛生上特に重要であるものとして政令で定めるもの及び当該
　政令で定めるもの以外の特定建築物で特定行政庁が指定するものの所有者・管理者は、これら
　の建築物の敷地、構造及び建築設備について、国土交通省令で定めるところにより、定期に、
　一級建築士若しくは二級建築士又は建築物調査員資格者証の交付を受けている者にその状況の
　調査（建築物の敷地及び構造についての損傷、腐食その他の劣化の状況の点検を含み、略）を
　させて、その結果を特定行政庁に報告しなければならない。
第101条（罰則）
●次の各号のいずれかに該当する者は、百万円以下の罰金に処する。
二　第12条第１項若しくは第３項又は第５項の規定による報告をせず、又は虚偽の報告をした者

で、当マンション区分所有者知人が当マンションの「特殊建築物定期点検」の報告状況を調査さ
れた結果、驚くべき事態を発見された。

皆様もご承知とは思うが、2011年03月11日に東日本大震災で当マンションも被災され外壁等への
被災があったが、その翌年の2012年に「特殊建築物定期点検」をされ被災全貌が判明し最速最適
な修繕がされるだろうと期待が持てたが、その翌年の2012年に「特殊建築物定期点検」がされて
おらず被災全貌が判明し最速最適な修繕がされることがなく、未だに完全修繕に至っていない。

極論的な言い方をするならば、当マンションの安全性は誰も保証されていないことになる。当時
の管理者理事長は最低でもその翌年の2012年に「特殊建築物定期点検」をされ被災全貌が判明し
最速最適な修繕がされる義務があったが、この職責を果たされず全区分所有者にも職責未実施の
現実を報告されていないことになった。

「特殊建築物定期点検」は、単に管理費予算を組み管理会社兼一級建築士事務所であるコミュニ
ティワン㈱に発注すれば結構な話であるが、やはり輪番制の管理者理事長には信用信頼性がない
と思わざるを得ないの現実だ。

更に、2018年の「特殊建築物定期点検」報告書では、2017年実施の㈱アーツコンサルタント等に
よる建物診断等の結果が報告されておらず虚偽報告となり、特定行政庁（久喜市）は震災被災の
全貌を把握されず、当マンションは最適な行政指導を受けることができなかった。

つまり、これらに関係されている理事役員や管理会社は不法行為をされたことになった。

で、一つ大きな疑問と言うか管理運営の不合理性として、３年に１回「特殊建築物定期点検」は
法的要求で実施されるもので、この結果等で長期修繕計画の見直しがなされていないことに管理
運営の不合理性を感じる。
どうも、管理会社は３年に１回「特殊建築物定期点検」⇒長期修繕計画の見直しと言う観念観点
がなく、果たして最良な管理会社であるか大いに疑問と不安を感じ、業者再選定すべきと思う。

更に言えば、2017年実施の㈱アーツコンサルタント等による建物診断等の結果で、震災被災全貌
がある程度判明したが、2020年以降に大規模修繕をすることになっている様だが、当マンション
は大丈夫なのか？と大いに疑問と不安を感じる。
でも、想像するに、2020年以降に大規模修繕をするとのことで、そのための建物診断をされると
思われ、2017年実施の㈱アーツコンサルタント等による建物診断等の実施合理性にも大いに疑問
を感じる。ただでもさえ、当マンションは長期修繕計画の予実管理をしておらず修繕積立金会計
に不安多き事態で無計画的な管理運営は止めて頂きたいものだ。

続《素朴な疑問》可笑しい地震保険金請求と被災修繕施工

＞折角、多額の費用を掛け「建物調査・診断」を受けた割に、その結果と受けた地震保険金の
　活用ができていないことに素朴な疑問を感じる。

　
色々調査をした結果、この多額の費用を掛け「建物調査・診断」は2020年以降の大規模修繕の
施工設計や費用見積を目的としたもので、先の東日本大震災全被災を修繕するための調査では
ないとのことと判明した。

この多額の費用を掛け「建物調査・診断」は2017年に実施されているが、その目的である2020
年以降の大規模修繕には古きものとなり、再度多額の費用を掛けた「建物調査・診断」が行わ
れるのか？大いに疑問と不安を感じる。
余りにも無計画な管理運営には管理費等浪費に結ぶ付くもので、更に言えば長期修繕計画無し
の大規模修繕も無計画かつ管理費等浪費となり、これまた大いに疑問と不安を感じる。

＞でも、管理会社は、特殊建築物定期検査を2012年（東日本大震災発生年の翌年）に実施して
　いるが、被災全貌を掴んでいないとしたら解るものだが、これまた摩訶不思議ものだ。

知人が色々調査をした結果、2012年特殊建築物定期検査は実施されていないことが判明した。
ならば、当時の理事役員は東日本大震災全被災は把握されておらず、全被災復旧なんぞと言う
思考が生まれず全被災の放置となった様で、この放置状態は今だに続いている。

だから、不自然な地震保険の保険金請求となり、東日本大震災全被災復旧も中途半端なものに
なっているものだと解釈できる。

因みに、「特殊建築物定期検査」：
建築基準法
第12条（報告、検査等）：一部省略
●第六条第一項第一号に掲げる建築物で安全上、防火上又は衛生上特に重要であるものとして
　政令で定めるもの及び当該政令で定めるもの以外の特定建築物の所有者（所有者と管理者が
　異なる場合においては管理者）は、これらの建築物の敷地、構造及び建築設備について国土
　交通省令で定めるところにより、定期に、一級建築士若しくは二級建築士又は建築物調査員
　資格者証の交付を受けている者にその状況の調査をさせて、その結果を特定行政庁に報告し
　なければならない。
罰則第第 101条：一部省略
●次の各号のいずれかに該当する者は、百万円以下の罰金に処する。
二　第十二条第一項若しくは第三項又は第五項の規定による報告をせず、又は虚偽の報告をし
　　た者
となっており、当時に管理者理事長は違法不法行為をされていたもので、この現実が顕在化し
なかったのは、管理会社の定期総会議案書作成過程で隠蔽されたと考えるのが妥当だ。

更に、知人が色々調査をした結果、2018年特殊建築物定期検査では多額の費用を掛けた「建物
調査・診断」の指摘事項が特定行政庁（久喜市）に報告されていなかったことも判明した。

管理会社と建物管理コンサルタント会社と言う二重管理が、互いに壁を作り情報共有ができず
正確な建物管理ができていない様だ。

でも、毎回の定期総会で特殊建築物定期検査結果報告がないことに疑問と不思議さを感じてい
るが、理事役員に不都合な結果であるのか？管理会社の定期総会議案書作成過程で隠蔽されて
いるのか？大いに疑問と不安及び憤りを感じる。

《ああ無情・哀れ》規約類の奴隷化された区分所有者

知人が時たま他区分所有者と立ち話をする機会があり、このマンションの可笑しい管理運営に
ついて話をした際に、この区分所有者は管理運営の可笑しさを表明しながら規約類の問題性に
何ら対抗する気が見られず、知人はこのマンションには「規約類の奴隷化された区分所有者」
が居るとして諦め感を持ったとのこと。

でも、マンションは生活の場であり規約類実現の場ではない。
仮に、規約類に問題性があり生活に不安や苦労があれば、妥当かつ合理的に規約類の問題性を
排除し変更をすれば、結構な話だ。

ここでの立ち話では、

①管理費会計に多額の余剰金（繰越金）がありながらの管理費等徴収

先ずは、このマンションには「管理費等細則」と言う摩訶不思議な規約類が存在する。
そもそも、債務は管理者理事長に委託したい管理運営事務での最適かつ必要最低限の必要経費
に限られているものだが、前に書き込んだ通り管理費会計での決算総歳出が約３千万円に対し
この「管理費等細則」での管理費総徴収額は約３．７千万円となっており、債権超過状態だ。

標準管理規約
第48条（議決事項）
●次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。
一 収支決算及び事業報告
二 収支予算及び事業計画
三 管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法
四 規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止
五 長期修繕計画の作成又は変更
となっており、前期収支計算を基に厳格な次期収支予算を立て長期修繕計画の予実管理と修正
可否を厳格に審議されれば、その審議結果から自然と管理費等額が算出されるもので、態々、
「管理費等細則」と言う摩訶不思議な規約類は不要となる。

また、
第61条
●収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当
　する。
となっているが、
民法 646条（受任者による受取物の引渡し等）
●受任者は、委任事務を処理するに当たって受け取った金銭その他の物を委任者に引き渡さな
　ければならない。その収取した果実についても、同様とする。
となっており、当然ながら徴収した管理費に余剰金がでれば各区分所有者に支払い割合に応じ
返金することになる。

ここで、話はずれるが、「その収取した果実についても、同様とする。」となっていることは
前に書き込んだ特殊建築物定期点検報告書も全区分所有者に報告する義務が管理者理事長には
あることになる。

つまり、このマンションではこれまた約３年間分相当の余剰金（繰越）があるので、いくら、
「管理費等細則」と言う摩訶不思議な規約類があっても、全区分所有者は管理費等徴収は拒否
できることになる。

②駐車場使用料等使用料に依存しなくてもよい管理費等会計ながらの利益未収取

前述通り、管理費総徴収額は約３．７千万円の管理費会計での決算総歳出が約３千万円で黒字
状態で、駐車場使用料等使用料を転用する必要性はない。
とまり、駐車場使用料等使用料を全額持分割合収取しても何ら悪影響が出ない。

区分所有法
第19条（共用部分の負担及び利益収取）
●各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用
　部分から生ずる利益を収取する。
となっていることからも、駐車場使用料等使用料を全額持分割合収取しても何ら違法性響が出
ない。

因みに、標準管理規約
第29条（使用料）
●駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料（以下「使用料」という。）は、そ
　れらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。
は、区分所有法第19条（共用部分の負担及び利益収取）に抵触することになる。

③長期修繕計画の予実管理せずでの管理費余剰金の修繕積立金への編入

このマンションでは、第４期に長期修繕計画を立て管理費等設計をした。
本来ならば、特殊建築物定期点検結果で長期修繕計画の予実管理と共に見直しを図り修繕積立
金の見直し・決定されるのが正常管理運営であるが、このマンションではこの管理運営ができ
ず、感情的な金額が管理費余剰金の修繕積立金へ編入されている。

の管理運営の可笑しさが出た様です。

要は、簡単に言えば規約類問題性排除と定期総会運営の健全化を図ればよい話だ。
でも、前に登場した区分所有者は諦めており、言わば奴隷化されている。

このマンションは、何時になったら生活主体での合理的な管理運営ができるのであろうか？
このくらいできなければ、資産価値喪失される。

《ああ無情・哀れ》無駄となった「建物調査・診断報告書」

平成29年に点検実施されている㈱アーツコンサルタントの「建物調査・診断」結果報告がなさ
れた。

先ずは、遅きに期した東日本大震災全被災がようやく明確になり、これまた遅きに期した地震
保険の保険金請求ができた。でも、前に申し上げたが、震災直後の平成24年に特殊建築物定期
検査を着実にできていれば、保険金請求が即時にでき全被災の修繕ができたもので、何も良い
話ではない。

この報告会では、平成29年に㈱アーツコンサルタントの「建物調査・診断」が点検実施された
が、東京2020オリンピック・パラリンピックでの施工費用高騰をさけるために、2020年以降に
大規模修繕をされるとのこと。

つまり、必ず大規模修繕の前には「建物調査・診断」が行われ大規模修繕設計がなされる。
「建物調査・診断」の二重実施となることで、修繕積立金の無駄遣いとなった。

どうであれ、定期総会で審議・確認されるべき長期修繕計画の最新性の維持ができておらず、
いや、今や審議対象となる長期修繕計画はないのが現実で、ある特定の区分所有者の感で修繕
施工が行われ体系的な管理ができていない。

《ああ無情・哀れ》規約類の奴隷化された区分所有者

で、規約類の奴隷からの脱出は、定期総会での収支計算・収支予算を否決し、民法に準拠した
収支計算・収支予算を再作成させれば結構な話だ。

定期総会での収支計算・収支予算を否決はあり得ないとして賛成される区分所有者が多く居る
が、こられ区分所有者は無駄に蓄財されている会計をご自身の生活を犠牲にされている方々で
本末転倒だ。

規約類を民法的に精査できず、惰性で収支計算・収支予算を作成している理事役員や管理会社
にはそろそろノーを言うべきだ。

因みに、蓄財されている管理費余剰金は永遠に蓄財されるが、使い道はなく生活ほ負担で定期
総会での収支計算・収支予算を否決すれば分割返金ができ生活費の一部になるであろう。
更に、利用料は
区分所有法
第19条（共用部分の負担及び利益収取）
●各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用
　部分から生ずる利益を収取する。
となっていることから、これまた分割収取されこれまた生活費の一部になるであろう。

今後の定期総会は、不合理な管理費等搾取を容認するか／生活安楽を得るかの選択総会になる
であろう。

規約類は区分所有者の生活を守るもので、不合理な搾取を許すものではなく、善管注意義務者
の管理者理事長の善管注意を以て不合理な搾取を許す規約類の一部停止による生活安楽を得る
ものにすることは容易にできるものだ。

ある特定区分所有者に忖度し、不合理な搾取を許す「管理費等細則」を一時停止できないとは
呆れるばかりだ。

たぶん、「管理費等細則」を議案上程された第９期理事長及び過去に問題視した築後10年目の
無償アフター点検拒否の施工瑕疵の給水管腐食を見逃し7,000万円等の負担をさせた第１０期
理事長は叫び、全区分所有者の生活安楽を得る権利を阻害されるであろう。
そろそろ、御両名はご自身の瑕疵を認め全区分所有者に陳謝し謹慎されては如何でしょうか？

《公開質問》こんなマンションで中古売買ができますか？

第24期管理費会計決算

管理費収入　　＝37,096,800円
管理費支出合計＝30,138,806円
差額　　　　　＝ 6,957,994円（約23,993円／一区分所有者・年）
　　　　　　　　　　　　　　（約 1,999円／一区分所有者・月）
次期繰越金　　＝94,581,626円
　　　　　　　　　⇒94,581,626円／30,138,806円≒３．１年分

となっており、全区分所有者は絶えず 6,957,994円（約23,993円／一区分所有者・年　約 1,999円
／一区分所有者・月）必要以上の不合理な負担をさせられ、使えいない次期繰越金＝94,581,626円
（94,581,626円／30,138,806円≒３．１年分の管理費相当）が貯まり続けていることになる。

こんな実態は、区分所有法や民法は法的に要求・容認はしていない。

区分所有者は、余計な負担を嫌がるもので、必要以上の 6,957,994円の不合理な負担をさせられ、
区分所有者に戻らない過剰徴収分が戻らないことは、嫌がるものである。

こんなマンションで中古売買ができますか？

可哀想なのは、こんな実態を知らず定期総会で収支決算・予算を承認し続けている現区分所有者で
ある。（大泣き）

《公開質問》こんなマンションで所有・居住されますか？

前に以下書き込みをさせて頂いた。

過去の書き込み

建築基準法
第12条（報告、検査等）
●特定建築物で安全上、防火上又は衛生上特に重要であるものとして政令で定めるもの及び当該
　政令で定めるもの以外の特定建築物で特定行政庁が指定するものの所有者・管理者は、これら
　の建築物の敷地、構造及び建築設備について、国土交通省令で定めるところにより、定期に、
　一級建築士若しくは二級建築士又は建築物調査員資格者証の交付を受けている者にその状況の
　調査（建築物の敷地及び構造についての損傷、腐食その他の劣化の状況の点検を含み、略）を
　させて、その結果を特定行政庁に報告しなければならない。
第101条（罰則）
●次の各号のいずれかに該当する者は、百万円以下の罰金に処する。
二　第12条第１項若しくは第３項又は第５項の規定による報告をせず、又は虚偽の報告をした者

で、当マンション区分所有者知人が当マンションの「特殊建築物定期点検」の報告状況を調査さ
れた結果、驚くべき事態を発見された。

皆様もご承知とは思うが、2011年03月11日に東日本大震災で当マンションも被災され外壁等への
被災があったが、その翌年の2012年に「特殊建築物定期点検」をされ被災全貌が判明し最速最適
な修繕がされるだろうと期待が持てたが、その翌年の2012年に「特殊建築物定期点検」がされて
おらず被災全貌が判明し最速最適な修繕がされることがなく、未だに完全修繕に至っていない。

つまり、2011年03月11日に東日本大震災で当マンション被災が完全修繕に至っていない。
で、これら修繕に向けた大規模修繕が2021年以降予定とのことだが、こんなマンションで所有・
居住されますか？

当然ながら、こんな実態を隠蔽し中古売買をなさることは民法等法律違反だ。

《公開質問》法的存在しない「管理組合」に拘束されますか？／されたくないですか？

建物の区分所有等に関する法律（通称：区分所有法）
第03条（区分所有者の団体）
●区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、
　この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。
で、ここでの『建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体』には、区分所有法で
は何ら主体性を持たされていない。（以後の各条文にはこの団体は登場されていない。）

また、区分所有法「第六節　管理組合法人」以外に「管理組合」と言う文言は存在しない。

つまり、標準管理規約での「管理組合」は区分所有法と言う法律では存在しておらず、区分所有
者は「管理組合」を認識やこれらからの拘束は受ける必然性は当然ながらない。

しかしながら、区分所有者達は国土交通省の標準管理規約政策での「管理組合」の認識・拘束に
誤解・錯誤され認識・拘束され、
その上塗りとして過去の判例：
●管理組合は「権利なき社団」であり、資産共有関係は総有・合有である。
で、区分所有者達は一旦収納された管理費等や利用料利益は如何なる事由があっても返金・収取
できないと誤解・錯誤されている。

で、このマンションの管理費会計状態は、

第24期管理費会計決算

管理費収入　　＝37,096,800円
管理費支出合計＝30,138,806円
差額　　　　　＝ 6,957,994円（約23,993円／一区分所有者・年）
　　　　　　　　　　　　　　（約 1,999円／一区分所有者・月）
次期繰越金　　＝94,581,626円
　　　　　　　　　⇒94,581,626円／30,138,806円≒３．１年分

専用庭使用料や駐車場利用料及び専有部使用料等合計＝13,889,080円
（約47,893円／一区分所有者・年 約 3,991円／一区分所有者・月）

となっており、一旦収納された管理費等や利用料利益は如何なる事由があっても返金・収取でき
ないと誤解・錯誤させらている「管理組合」の拘束性を排除すれば、返金・収取でき得る
①管理費差額＝ 6,957,994円（約 23,993円／一区分所有者・年）
②次期繰越金＝ 94,581,626円（約326,143円／一区分所有者)
③使用料等　＝ 13,889,080円（約 47,893円／一区分所有者・年)
　合計　　　＝115,428,700円（約398,030円／一区分所有者)
が各区分所有者に返金・収取されることになる。

因みに、次期繰越金は性質上何にも使われず蓄財されるまま増加されるもので、マンション解体
後も持分割合返金がされても債務債権関係上不法になるおそれがある。

このマンションの区分所有者達へ、公開質問として
①返金・収取される権利を放棄し、法的存在しない「管理組合」に拘束されますか？
②返金・収取される権利を主張し、法的存在しない「管理組合」からの拘束を排除されますか？
を問いたい。

小生は、当然ながら
②返金・収取される権利を主張し、法的存在しない「管理組合」からの拘束を排除されますか？
を選択し、返金・収取される権利を主張させて頂く。
約 398,030円／一区分所有者は魅力だ。

《公開提言》法的存在しない「管理組合」排除／区分所有法準拠する様規約改訂をされては？

一旦収納された管理費等や利用料利益は如何なる事由があっても返金・収取でき
ないと誤解・錯誤させらている「管理組合」の拘束性を排除すれば、返金・収取でき得る
①管理費差額＝ 6,957,994円（約 23,993円／一区分所有者・年）
②次期繰越金＝ 94,581,626円（約326,143円／一区分所有者)
③使用料等　＝ 13,889,080円（約 47,893円／一区分所有者・年)
　合計　　　＝115,428,700円（約398,030円／一区分所有者)
が各区分所有者に返金・収取されることになる。

つまり、

「標準管理規約」
第29条（使用料）
●駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料（以下「使用料」という。）は、それら
　の管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。
を区分所有法
第19条（共用部分の負担及び利益収取）
●各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分
　から生ずる利益を収取する。
に従い、
●駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料（以下「使用料」という。）は、持ち分
　割合に従い　各区分所有者に収取させる。

「標準管理規約」
第61条（管理費等の過不足）
●収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合にはその余剰は翌年度における管理費に充当する。
を民法 646条（受任者による受取物の引渡し等）
●受任者は、委任事務を処理するに当たって受け取った金銭その他の物を委任者に引き渡さな
　ければならない。その収取した果実についても、同様とする。
に従い、
●収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、持ち分割合に従い各区分所有者に返金する。

等、「管理組合」の文言排除する様管理規約類を是正訂正されては如何でしょうか？

《ああ無情》むしばまれる管理費と責任所在の不明化

いくら、管理費を過剰徴収し膨大な余剰金があると言って、理事報酬やマンション管理士事務所との
コンサル契約とは呆れる。

理事が報酬を受け取ることは、今までの無責任管理運営への責任所在について免責される傾向がある
現実に対し、今後は金銭を受け取るとなることで責任所在が明確化され、現状の粗雑かつ不法な管理
運営では民事・刑事責任が追求されることになるであろう。

また、このマンションでは、管理会社（コミュニティワン㈱）と度々登場するアーツコンサルタント
が既に複雑かつ責任所在不明的な管理運営がなされているが、マンション管理士事務所と言う新たな
登場人物が登場することになるが、ドラマや小説では登場人物が多くいると解りづらくなるもので、
理事会・管理会社・施工コンサルタント・マンション管理士事務所の４名が登場することになる。

果たして、会計管理ですら非合理であり責任所在が不明となり、どなたが責任を執るのでしょうか？

また、呆れるのは何も根拠（見積もり）も無いままで、修繕委員会や自主防災会？等の会計計上し、
管理費から支出させ余剰金返還についても不明確である。

自主防災会？（たぶん、災害対策基本法第７条の自主防災組織）は居住者責任で区長や自治会が運営
されるべきものだが、区分所有者団体が関与する必要性・必須性はない。区長や自治会の活動状況が
見えないままでこの自主防災会？設置は時期早々である。

このマンションの区分所有者は富裕層だらけなのか？
何時まで管理費を過剰徴収されむしばまれば、納得ができるのであろうか？
こんな責任所在不明確かつ要らぬ負担を強要されるマンションには、資産価値なんぞない。

《素朴な疑問》株式会社メルすみごこち事務所とのコンサル契約に意義？

株式会社メルすみごこち事務所の主要業務サービスは
理事会へのアドバイス、長期修繕委員会へのアドバイス、管理委託契約（管理費）改善コンサル及び
大規模修繕工事のご意見番等である様である。

で、

理事会へのアドバイスを観ると総会議案書作成など今まで管理会社（コミュニティワン㈱）が担当し
てきた業務内容と重なるが、管理会社（コミュニティワン㈱）に何か問題があるのであろうか？大い
に疑問を感じる。

問題がなければ、管理会社（コミュニティワン㈱）をこき使い、最適な理事会へのアドバイスや総会
議案書作成をさせれば、年間 1,921,920円（ 160,160円／月×12ヵ月）の負担を避けることができる
と考える。
問題があれば、コンサル契約締結をする前に管理会社（コミュニティワン㈱）へ業務改善を指示する
か／管理委託料金の値下げ交渉をするか／最悪、管理会社の変更をすべきである。
で、約22,000,000円／年の管理委託料金は周辺相場から見て高価で値下げ交渉は最低でもすべきで、
ここ数年間の他社へのコンサル業務が散見されることからそろそろ管理会社の変更をすべきである。

で、ここで一番気に掛かることだが、
理事役員の手当制度（理事長＝10,000円／月 理事・監事＝4,000円／月）が導入される様だが、金銭
的手当を受け取ることは、もはや素人集団だとかの言い訳はできず相当な知見所有が求められること
になり、コンサル契約締結をする必然性はなくなると考える。

更なる委託業務拡大を図り長期修繕委員会へのアドバイスまで委託をした際、確か修繕委員会委員は
全て専門性がある者として選任された筈で、今までの専門委員会の専門性主張に大いなる矛盾不法性
があることになる。

で、ここで一番気に掛かることだが、
今後、修繕委員会において日々コミュケーション活動（単なる呑み会？）とか、各種会合参加や参考
図書購入との費用が規則に載る様だが、確か修繕委員会委員は全て専門性がある者として選任された
筈であるが、今更、コミュケーション活動（単なる呑み会？）とか、各種会合参加や参考図書購入と
の費用の規則上計上とは呆れるもので、果たして各委員に専門性があるのか？大いに疑問を感じる。

ここは、修繕委員会の会計報告を定期総会で理事長から報告させ、費用の効果性を評価すべきとなる
であろう。

でも、修繕委員会は既に相当な無駄遣いをされている。平成29年に㈱アーツコンサルタントに大規模
修繕施工に直結させることができない建物診断をさせているし、

今後の不安材料として大規模修繕施工後に長期修繕計画立案とする様だが、そもそも、長期修繕計画
を基に特殊建築物定期検査等を以て最適化を図りつつ大規模修繕施工が行われるもので、次回大規模
修繕施工では莫大な費用計上が無造作にされるであろう。

再度なる疑問だが、果たして修繕委員会委員に専門性があるのであろうか？だ。

《素朴な不安》管理費等（このマンション）が保つのか？

先ず、このマンションは長期修繕計画の予実管理ができておらず修繕積立金が建て替え時期まで保つ
のか？素朴な不安が続いている。
予実管理ができぬままで各区分所有者に対し、意味不明細則で定額徴収されているが、民法上の債務
債権関係が不適切な状態であり、予実管理ができぬままで修繕積立金定額徴収や利用料の修繕積立金
への編入には法的根拠はない。

何時になったら、各区分所有者らがこの不合理性に気付くのであろうか？

でも、いくら管理規約で管理費余剰金の翌年度管理費への繰り越しや使用料と言う共有部からの利益
を修繕積立金への編入を決めても、民法上は管理費余剰金や使用料と言う共有部からの利益は各区分
所有者に持分割合んび従い返金することになっているが、管理費余剰金の翌年度管理費への繰り越し
や使用料と言う共有部からの利益を修繕積立金への編入は既に民法違反である。

で、今後は管理費支出が
・コンサル契約料金＝ 1,921,920円／年（ 160,160円／月×12ヵ月）
・理事役員報酬　　＝ 744,000円／年
（理事長＝10,000円／月×12ヵ月＋他理事役員＝52,000円／月×12ヵ月）
・修繕委員会活動費＝ 100,000円／年
・自主防災会活動費＝ 100,000円／年
　　合　　計　　　＝ 2,865,920円／年
定常的に増額されることになる。

今後の建物の老化的急激な経年劣化等で予期せぬ修繕積立金の枯渇危機が予見でき、区分所有者らの
高齢化による可処分所得の目減り（年金生活者の定額生活者の台頭）で支払える管理費等総額の限界
性発生もあり、管理費等枯渇危機が潜在している。

一般的には、管理費を倹約的運営をしその余剰で修繕積立金を潤沢に貯蓄するものであるが、現在の
修繕積立金実態の不明確な実態で、管理費支出を約３００万円増額するとは相当な危険性を潜在化を
するものだ。

更に言えば、このマンションは大規模災害被災を想定しながら解体費用を積み立てておらず、平素的
寿命期の解体するできない。（修繕積立金は法的に解体費用への単純転換はできない。）

この解体費用は抵当権発生を伴う調達はできず、各区分所有者の自己資金での調達となる。
若干詳しく話すが、住宅ローンでは区分所有権に抵当権が設定されていることはお解りと考えるが、
解体費用と言う膨大費用（一般的に３００～６００万円／区分所有者）をローンで調達するとしたら
新たな抵当権が区分所有権に設定されることとなり、解体後は土地全体にこれら各区分所有者の抵当
権が移り第２抵当権での新たな住宅ローン設定は金融機関は嫌がり新たなマンションは建てることは
実質上無理となる。

このマンションにおいては、姑息な管理費等管理を即刻止め、管理費の倹約を図り長期修繕計画予実
管理（特殊建築物定期点検等での最新性維持を含む）を着実にし、真なる会計実態の見える化を先ず
をした上で管理費等（管理費・修繕積立金）徴収額の最適化を図るべきだ。

この最適化を以て、この管理費約３００万円／年の増額の合理性精査をすべきだ。
無計画かつ無秩序的な管理費支出増額はすべきではない。

管理会社（コミュニティワン㈱）をこき使えばコンサル契約料金や理事役員報酬及び修繕委員会活動
費なんぞ無用の長物となるであろうし、自治会に自主防災会運営主体を移せば、自主防災会活動費は
潤沢に貯まっている自治会会計から支出させてもよい話だ。

《唖然》個人の誹謗中傷が飛び出す臨時総会

本日、多数議案に対し会場予約が二時間半と出席者の発言を時間側面で抑制せんと如きの臨時総会が
開催された。

で、議案賛成者側の出席者から異論者の個人の誹謗中傷発言と保身目的の理事長を持ち上げる言動が
でた。まして、中立性が求められる議長（理事長）も論者の個人の誹謗中傷発言をされていた。
これでは、まともな審議ができず仕舞いで大いに落胆させられた。

いくら決議採択されても居住者活動に区分所有者から資金が廻ったり、何も具体的な根拠のない説明
を以て議案を採択させんとする理事長説明には呆れる。

でも、管理会社（コミュニティワン㈱）従業員の態度には驚いた。
いくら、理事役員が容認されてもやる気のなさや無責任な態度が容認された如きの開き直りには職業
人としてプライドが余りにもなく飽きれたしだいだ。

更に言えば、理事長は第３回大規模修繕まで管理費等会計に余裕があると説明され、異論者の目算値
での指摘で第３回大規模修繕まで管理費等会計に余裕ないとの前言撤回をされたことには、無関心な
区分所有者に対し強行的発言をすれば信用されると考えた様で、理事長は現状良否に関わらず真実や
現実を語るべき者が根拠無き言動をされたことには、更なる不信感を持った。

で、このマンションの将来は大丈夫なのか？大いに不安と疑問を持たされた臨時総会であった。

続・続報《唖然》臨時総会での議長理事長の不適切発言⇒修繕積立金の徴収根拠消滅

以下前述通り、議長理事長には臨時総会で不適切な発言があり、更にこのマンションの将来と理事会
への不安・不信感を持った。

◎長期修繕計画のあり方

議長理事長は、長期修繕計画の予実管理等の修繕積立金会計の健全性を見える化すべきとの指摘要求
に対し、第２回大規模修繕後でなくては物量不明確故に長期修繕計画が作れないし、第４期での策定
承認された長期修繕計画は使い物にならないと反論された。

つまり、このマンションには使い物になる長期修繕計画はないと議長理事長は表されたことになる。

従って、修繕積立金の技術的根拠となる長期修繕計画はないことは、逆説的に技術的根拠となる長期
修繕計画はないことは修繕積立金の徴収根拠がないとなり、いくら「管理費等細則」があろうとも、
各区分所有者は徴収をされる必然性はないことになる。

法的には、管理者理事長の管理費等請求・徴収根拠は、
建物の区分所有等に関する法律
第２８条（委任の規定の準用）
●この法律及び規約に定めるもののほか、管理者の権利義務は、委任に関する規定に従う。
民法（第３編 債権 第２章　契約　第１０節　委任）
第６４９条（受任者による費用の前払請求）
●委任事務を処理するについて費用を要するときは、委任者は、受任者の請求により、その前払をし
　なければならない。
つまり、このマンション管理者理事長は長期修繕計画の維持（建物状態による見直し等）を委任事務
としていないことから、長期修繕計画の維持に関わる委任事務費用請求権はないことになる。

◎大規模修繕のあり方

大規模修繕は目の前の必要な修繕のみを以て無雑作に大規模修繕をすればよいものではない。
建て替え時期を見据えずに行われるものではない。

つまり、長期修繕計画の策定や長期修繕計画の予実管理をせずの大規模修繕は無雑作なものになり、
費用膨大化に拍車が掛り、各区分所有者の負担の激増化となるであろう。

でも、このマンションには大きな問題が潜在している。

平成23年の東日本大震災被災について、翌年の特集建築物定期点検での被災全貌の調査ができておら
ず、それに従って全被災修繕に向けた体系的管理運営（翌年の特集建築物定期点検⇒被災全貌の認識
⇒全被災修繕見積もり⇒地震保険保険金請求⇒全被災修繕）ができておらず、表面的な被災修繕のみ
はできたが全被災修繕はできていない。

被災修繕未完成に加え、先の㈱アーツコンサルタントによる建物調査診断及び特殊建築物定期点検で
の指摘の棚ざらしがあり、これでは管理運営の効果性なんぞあり得ないのが現実だ。
つまり、次回大規模修繕は過去の大借金（被災修繕未完成及び建物調査診断等の指摘等の更なる経年
劣化）を背負い費用膨大化に拍車が掛り、各区分所有者の負担の激増化となるであろう。

◎区分所有者の生活と管理費等

このマンションは世間のご多分と同様に区分所有者の少子高齢化が進み、定額生活費生活者の台頭が
進むでしょう。

つまり、突然の管理費等の値上げには対応できないこととなり、管理者理事長の委任事務を処理する
について費用を超えた管理費徴収や長期修繕計画の維持不履行は、突然の管理費等の値上げになるで
あろう。

従って、このマンションは生活困窮による管理費等滞納者が多発し管理運営破綻となるであろう。
本来ならば、自治会が行うべき「自主防災組織」活動は居住者団体させ、余計な管理費の浪費は即刻
止め、長期修繕計画の維持を以て長期的な生活想像ができる様にすべきでしょう。

続《素朴な疑問》
自主防災会？って区分所有者団体の業務？ 「ローヤルシティ久喜大規模災害対応細則」？

「ローヤルシティ久喜大規模災害対応細則」に以下通り大いなる疑問を感じる。

１．規定文書の乱立

第２条（定義）
三　防災計画　地震等の大規模災害に備え、居住者による共助に基づき、予防、応急、生活再建及び
　　復旧復興等に必要な事項を定めた防災に関する計画をいう。
四　防火計画　火災の発生に備え、訓練や緊急連絡等防火に必要な事項を定めた計画をいい、消防法
　　に定める防火管理者の業務を含むものとする。

第３条（管理組合の業務）
２．管理組合は、防災計画及び防火計画を作成するものとする。

第４条（マニュアル）
本マンションの防災上の措置、災害発生時の共同生活の維持について、理事会は、別に、「ローヤル
シティ久喜　防災マニュアル」を定めるものとする。

第９条（防災会）
２　防災会の活動は、防災基本計画の定めるところによる。

で、防災計画に居住者による共助に基づき、予防、応急、生活再建及び復旧復興等に必要な事項等が
含まれるが、これって「ローヤルシティ久喜　防災マニュアル」と同じとなるであろうし、防災計画
や防火計画及び「ローヤルシティ久喜　防災マニュアル」並びに防災基本計画の関係性が不明確だ。

また、防火計画と言っているが、消防法に定める防火管理者の業務を含むものとするとのことから、
これって消防法第８条の「消防計画」ではないのかと思い、消防法第８条では「消防計画」の策定が
義務化されており、ここで「防火計画」が作成されるべきものでしょうか。

２．自主防災会は「自主防災組織」になり得ない。

第９条（防災会）
３　防災会は災害対策基本法第６条第２項の自主防災組織となることができる。

災害対策基本法第６条（指定公共機関及び指定地方公共機関の責務）
●指定公共機関及び指定地方公共機関は、基本理念にのつとりその業務に係る防災に関する計画を作成
　し、及び法令に基づきこれを実施するとともに、この法律の規定による国、都道府県及び市町の防災
　計画の作成及び実施が円滑に行われるように、その業務について、当該都道府県又は市町村に対し、
　協力する責務を有する。
２　指定公共機関及び指定地方公共機関は、その業務の公共性又は公益性にかんがみそれぞれその業務
　　を通じて防災に寄与しなければならない。
で、災害対策基本法第６条第２項の自主防災組織はどんな組織何だろう？

災害対策基本法第２条の２（基本理念）
●　災害対策は、次に掲げる事項を基本理念として行われるものとする。
二　国、地方公共団体及びその他の公共機関の適切な役割分担及び相互の連携協力を確保するとともに
　　これと併せて、住民一人一人が自ら行う防災活動及び自主防災組織（住民の隣保協同の精神に基づ
　　く自発的な防災組織をいう。以下同じ）その他の地域における多様な主体が自発的に行う防災活動
　　を促進すること。
の「自主防災組織」ではないのかと、臨時総会まで開催し決めさせる「ローヤルシティ久喜大規模災害
対応細則」の文書として恥じべきミスかもしれない。

しかしながら、このマンションでは既に平成14年06月に当時の区長が「ローヤルシティ久喜　自主防災
組織」とし、久喜市自主防災組織補助金交付要綱による自主防災組織設立届出書が出されていることも
あり、区分所有者主体の防災会は「自主防災組織」にはなり得ない。

３．金無心振り

第１１条（管理費等）
２　防災や防火に関して、管理組合が、自治体より補助金を受けた場合は、管理費等のうち防災や防火
　　に要する費用に充当するものとする。
３　自治会が前項の補助金を受けた場合、管理組合は自治会に対し、防災や防火に関する必要な費用に
　　ついては、自治会等に請求することができる。

先ずは、自治体は住民向けの補助金は拠出できるが、何処の居住者か解らない区分所有者の団体に補助
金を拠出することができず、自治会主体の「自主防災組織」に拠出した補助金を管理組合に横流しした
場合は、久喜市から検査を受け返還請求を受ける危険性がある。
従って、こんな規定はあり得ず、臨時総会まで開催し決めさせる「ローヤルシティ久喜大規模災害対応
細則」の文書として恥じべきミスかもしれない。

４．第１４条（大規模災害時の対応の決定、権限の委譲）？

条文は長文故省略させて頂く。

先ずは、「大規模災害が指定された場合」と言っているが、誰が指定されるのであろうか？
国が指定する激甚災害指定はある。

次に、「窮迫の生命への危機や二次災害の懸念があり緊急な判断が求められる場合」と言っているが、
窮迫の生命への危機や二次災害の懸念がある場合は、自治体は建物の入場規制が掛り、居住者らは何も
できないこととなり、第１８条（発災時の必要箇所への立ち入り）なんぞはあり得ないし、こんな最悪
な判断は誰がなされるのか？細則上や社会常識上不明確だ。

ただ言えることは、窮迫の生命への危機や二次災害の懸念がある場合は、特定行政庁から
建築基準法第１０条（著しく保安上危険な建築物等の所有者等に対する勧告及び命令）による勧告命令
が発っしられ従うことになるであろう。

臨時総会まで開催し決めさせる「ローヤルシティ久喜大規模災害対応細則」の文書として恥じべきミス
かもしれない。

続《素朴な疑問》
区長や自治会がやらないからと言って防災活動を区分所有者がやるのか？

今回の臨時総会では、区長出席の中『区長や自治会がやらないからと言って防災活動を区分所有者が
やる。』との話が流れた。

再三言うが、区分所有者の団体には消防法第８条（抜粋）
●居住する防火対象物で政令で定めるものの管理について権原を有する者は、政令で定める資格を有
　する者の内から防火管理者を定め、政令で定めるところにより、当該防火対象物について消防計画
　の作成、当該消防計画に基づく消火、通報及び避難の訓練の実施、消防の用に供する設備、消防用
　水又は消火活動上必要な施設の点検及び整備、火気の使用又は取扱いに関する監督、避難又は防火
　上必要な構造及び設備の維持管理並びに収容人員の管理その他防火管理上必要な業務を行わせなけ
　ればならない。
で、消防計画の作成、消防計画に基づく消火、通報及び避難の訓練の実施、消防の用に供する設備、
消防用水又は消火活動上必要な施設の点検及び整備、火気の使用又は取扱いに関する監督、避難又は
防火上必要な構造及び設備の維持管理並びに収容人員の管理その他防火管理上必要な業務を管理者や
管理者から選任された防火管理者がする義務がかされており、

災害対策基本法第２条の２（基本理念）
●　災害対策は、次に掲げる事項を基本理念として行われるものとする。
二　国、地方公共団体及びその他の公共機関の適切な役割分担及び相互の連携協力を確保するととも
　　にこれと併せて、住民一人一人が自ら行う防災活動及び自主防災組織（住民の隣保協同の精神に
　　基づく自発的な防災組織をいう。以下同じ。）その他の地域における多様な主体が自発的に行う
　　防災活動を促進すること。
での防災活動啓発的な任意かつ自主的な活動に費用経費歳出でき得るのか？大いに疑問を持ち、歳出
される前に管理費等の値下げをして頂きたい。

でも、防災活動を区長や自治会がやらないことの現実に対し、久喜市では、
久喜市地域防災計画
（トップページ＞くらし・手続き＞防災・防犯＞防災＞計画・取り組み＞久喜市地域防災計画）
の第１編　総則編　第２章 災害予防計画　第２ 自主防災組織【市民部】　２ 自主防災組織の活動
で「自主防災組織」の努力義務事項が明確化されており、
区分所有者の団体には久喜市）市民部）市民生活課・消防防災課に相談し、区長らや自治会にやる気
を持たせれば結構な話だ。

続々《素朴な疑問》
区長や自治会がやらないからと言って防災活動を区分所有者がやるのか？

今回の臨時総会では、区長出席の中『区長や自治会がやらないからと言って防災活動を区分所有者が
やる。』との話が流れた。

で、区長について以下通り調べた。

１．区長の職務

久喜市では「久喜市自治行政運営要綱」が区長制度として要綱化されたいる。

第３条（職務）
●区長は、担当区域の住民と市との連絡調整機関となり、次の業務を行う。
　　(1)　市行政の連絡調整に関すること。
　　　　ア　広報及びチラシの配布
　　(2)　担当区域内における公共事業に協力し、連絡調整を図ること。
　　　　ア　土木事業に関すること。
　　(3)　担当区域内住民の福祉増進に関すること。
　　　　ア　環境衛生に関すること。
　　　　イ　交通安全に関すること。
　　　　ウ　防犯に関すること。
　　　　エ　防災に関すること。
　　(4)　社会福祉事業に関すること。
　　(5)　前各号のほか、市長が必要と認めることに関すること。
２　区長代理は、区長を補佐し、区長に事故があるときは、その職務を代理する。

つまり、区長は防災活動を久喜市長から非常勤公務員として命じられており、率先して防災活動を
することはあっても、防災活動をしないことはない。

故に、区分所有者の団体が率先して防災活動をする必然性はなく、防災活動を久喜市長から非常勤
公務員として命じられた区長が行うべきとなり、防災活動をしない区長は久喜市長に罷免される様
要求すれば結構な話だ。

でも、よく管理人が広報及びチラシの配布等の区長業務を行っている姿が散見され、これら作業は
管理委託費からのものであれば、管理委託費の不適切使用となる。

２．区長・区長代理の報酬

久喜市では、「久喜市の特別職の職員で非常勤のものの報酬及び費用弁償に関する条例」で報酬等
を定めている。

区　　長＝年額　80,000円＋500円×世帯数≒ 225,500円／年
区長代理＝年額　区長報酬の３分の１の額 ≒ 75,100円／年
合　　計　　　　　　　　　　　　　　　　　300,600円／年
となる。

つまり、久喜市民である居住者の血税市税から相当額が個人報酬として支払われており、防災活動
をしないとしたら懲戒相当で、防災活動をしない区長は久喜市長に罷免される様要求すれば、血税
市税の効果的利用と言う側面でも結構な話だ。　

《悩みの極み》自立・自律しない自治会

今回の第25期臨時総会では、区長・自治会に主体がある「自主防災組織」や「高齢者独居・孤独死」
の肩代わりが採択された。

現在は、居住者である区分所有者が大半を占めているが、区分所有者やその関係者にも少子高齢化が
進み、このマンションに住むことが生活障害化（老人・福祉施設での永住）や相続に伴う信託財産化
に拍車がかかるものだ。

その様な事態では、居住者（区長・民生員）主体の「自主防災組織」や「高齢者独居・孤独死」管理
活動に掛かる経費を居住者でない区分所有者が負担することに、徐々に理解を得ることが困難になる
であろう。

つまり、自立・自律しない自治会は今後区分所有者の団体のお荷物になり、区分所有者の団体の法的
義務である建物・付随施設管理に支障がでる危険性があると考える。

今回の第25期臨時総会では、区長・自治会に主体がある「自主防災組織」や「高齢者独居・孤独死」
の肩代わりが採択されたが、むしろ「自立・自律しない自治会」を厳しく指導し自立・自律させた方
が将来の得策である。

そろそろ、区分所有者の団体が行うべきことと居住者の団体が行うべきことを明確に分離すべきだ。

訂正《悩みの極み》自立・自律しない自治会

＞今回の第25期臨時総会では、区長・自治会に主体がある「自主防災組織」や「高齢者独居・孤独死」の肩代わりが採択された。

今回の第25期臨時総会では、区長・自治会に主体がある「自主防災組織」や「高齢者独居・孤独死」の管理運営の肩代わりが採択された。

続々《素朴な疑問》
自主防災会？って区分所有者団体の業務？ 「ローヤルシティ久喜大規模災害対応細則」？

「ローヤルシティ久喜大規模災害対応細則」に以下通り大いなる疑問を感じる。

第14条（大規模災害時の対応の決定、権限の委譲）
●大規模災害が指定された場合において、窮迫の生命への危機や二次災害の懸念があり、緊急な判断が
　求められる場合、以下の順位に従い、緊急の工事や緊急の対応を、同対応に要する支出を含め決定す
　ることができる。
となっているが、現実は若干違っている。

大機震災時には、外観調査を主とした地震直後における短時間の調査である応急危険度判定が行われ、
地震により被災した建築物の内部に立ち入り、建築物の沈下、傾斜および構造躯体などの損傷状況等を
調査・応急危険度判定（調査済・要注意・危険）される。
その後、有償の被災度区分判定を受る。

また、他災害では罹災証明発行依頼をし罹災調査を受けることになる。
ただ、この罹災調査は調査官の安全確保に向けて応急危険度判定が先行判定が行われる様になるであろ
う。

つまり、応急危険度判定（調査済・要注意・危険）や罹災調査及び有償の被災度区分判定及び罹災調査
を受けてから、初めて応急措置や修繕となる。
これら判定・調査は少なくとも１ヵ月以上掛かるのが現実でさほど緊急性はなく、緊急の工事や緊急の
対応の緊急決定する必要なないことになる。

また、当条文では
①理事長か副理事長のどちらが対応するかの決定
②理事長か副理事長が過半数の理事に連絡⇒臨時理事会開催の過半数決議・決定
③②が無理な場合、理事長か副理事長の独断決定
④理事長か副理事長の以外の理事がが過半数の理事に連絡⇒臨時理事会開催の過半数決議・決定
⑤理事２名の内１名／区分所有者３名から同意を得た理事／区分所有者５名から同意を得た区分所有者
　が理事長となり、決定する。
となっているが、

・混乱を極める連絡がこの様にできるのか？
・どの順位になっているかを正確に区分所有者に伝えることができるのか？
・最終的に理事２名／区分所有者３名＋理事／区分所有者６名が最終決定してよいのか？
と大いに疑問と問題感を持つもので、混乱を極める事態にこんな対応が体系的にできないと考えるのが
妥当である。

続々《素朴な疑問》
自主防災会？って区分所有者団体の業務？ 「ローヤルシティ久喜大規模災害対応細則」？

「ローヤルシティ久喜大規模災害対応細則」に以下通り大いなる疑問を感じる。

先ずは、区分所有者の団体の目的は？

建物の区分所有等に関する法律　第３条（区分所有者の団体）抜粋
●区分所有者の団体＝建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体

で、

消防法　第８条抜粋
●居住する防火対象物で政令で定めるものの管理について権原を有する者は、政令で定める資格を有
　する者の内から防火管理者を定め、政令で定めるところにより、当該防火対象物について消防計画
　の作成、当該消防計画に基づく消火、通報及び避難の訓練の実施、消防の用に供する設備、消防用
　水又は消火活動上必要な施設の点検及び整備、火気の使用又は取扱いに関する監督、避難又は防火
　上必要な構造及び設備の維持管理並びに収容人員の管理その他防火管理上必要な業務を行わせなけ
　ればならない。

となっており、条文中の「居住する防火対象物で政令で定めるものの管理について権原を有する者」
はマンションでは、建物の区分所有等に関する法律　第３条（区分所有者の団体）から区分所有者の
団体となり、消防計画の作成、消防計画に基づく消火、通報及び避難の訓練の実施、消防の用に供す
る設備、消防用水又は消火活動上必要な施設の点検及び整備、火気の使用又は取扱いに関する監督、
避難又は防火上必要な構造及び設備の維持管理並びに収容人員の管理その他防火管理上必要な業務を
管理者や管理者から選任された防火管理者がする義務がある。

つまり、防火管理は区分所有者の団体の法的責務となる。

一方、災害対策基本法　
第２条の２（基本理念）
●　災害対策は、次に掲げる事項を基本理念として行われるものとする。
二　国、地方公共団体及びその他の公共機関の適切な役割分担及び相互の連携協力を確保するとともに
　　これと併せて、住民一人一人が自ら行う防災活動及び自主防災組織（住民の隣保協同の精神に基づ
　　く自発的な防災組織をいう。以下同じ）その他の地域における多様な主体が自発的に行う防災活動
　　を促進すること。
第７条（住民等の責務）
３　地方公共団体の住民は、基本理念にのつとり、食品、飲料水その他の生活必需物資の備蓄その他の
　　自ら災害に備えるための手段を講ずると共に、防災訓練その他の自発的な防災活動への参加、過去
　　の災害から得られた教訓の伝承その他の取組により防災に寄与するように努めなければならない。

となってあり、ここでの主体は地方公共団体の住民⇒マンション居住者となり、あくまでも努力義務で
ある。

久喜市（久喜市地域防災計画）においては、
行政区（区長・区長代理）や自治会、町内会、自主防災組織等の各種団体を中心とした活発なコミュニ
ティ活動を生かして、自主防災組織は、地域の実情に応じた防災計画に基づき、
◎平常時の活動
　・要配慮者を含めた地域住民のコミュニティの醸成
　・日頃の備えと災害時の的確な行動等に関する防災知識の普及啓発
　・情報収集・伝達、初期消火、避難及び救出・救護等の防災訓練の実施
　・防災用資機材の購入・管理等
　・地域の把握（危険箇所の把握、要配慮者）
◎災害発生時の活動
　・初期消火の実施
　・情報の収集・伝達の実施
　・被災者等の安否確認・救助隊との協力・救出・救護の実施
　・集団避難の実施（特に、避難行動要支援者の安全確保に留意）
　・避難所の運営活動の実施（炊き出し、給水、物資の配布、安否確認）
と、行政区（区長・区長代理）や自治会等に主体性を持たせており、区分所有者の団体にあ法的責務は
ないことになる。

今回の臨時総会での区長出席中の
『区長や自治会がやらないからと言って防災活動を区分所有者がやる。』
との話が流れだけで、区分所有者の団体が「ローヤルシティ久喜大規模災害対応細則」を以て防災活動
をさせられることはお門違いである。

いくら、管理規約の管理費使途規定を変更しても、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うため
の団体である区分所有者の団体が肩代わりすることには、法的合理性はないもので必然的にこれら義務
や経費を区分所有者に背負わせることには法的限界性がある。
このことを十分に区分所有者各位には理解すべきだ。

でも、管理者理事長には自主防災組織（自治会）が正規に受け取った補助金を区分所有者の団体が搾取
される様な意地汚い条文には呆れ、これをまともに執行したら自主防災組織（自治会）は久喜市からの
監査・調査を受け補助金返還等の名誉毀損を受けることになる。

《素朴な疑問》このマンションの給水管・排水管施工に施工瑕疵？

先ずは、このマンションの給水管だが、素材として水道用硬質塩化ビニルライニング鋼管が使われて
いるはずで、（財）建築保全センター編集の「建築設備の耐久性向上技術」によれば、給水用途で40
年以上の期待耐用年数があると記載されている。
だが、築後約12年目でサビ多発や異種金属接合が発見され、給水用途で40年以上の期待耐用年数とは
明に相違があり、異種金属接合は水道法で禁止されている。

一方、このマンションの排水管だが、記憶が正しければ、素材として塩ビ管が使われているはずで、
一般的には排水に使用されているビニール管は隠蔽であれば、40年以上経過しても問題ないとされて
いるが、築後25年目で漏水し修繕施工が目論まれている。

どうも、このマンションの給水管・排水管施工に施工瑕疵があったとしか考えられない。
どこそかの方が、築後10年目元施工業者（当時の㈱藤沢建設）の無償アフター点検を断り、他社東京
建物リサーチ社の建物診断をさせたとのことだが、無償アフター点検を受け施工瑕疵有無を厳格確認
をしておけば、こんな給水管・排水管短寿命では区分所有者の団体は何ら負担をせずにことが上手く
進んだとい考える。

過去の給水管更生施工では約7000万円掛かったとのことだ。
因みに、先の臨時総会では管理者理事長は排水管更生施工を目論見て、約 1億7000万円掛るとの発言
をなされていた。
つまり、給水管・排水管短寿命に対し区分所有者の団体は約 2億4000万円の負担をさせられたことに
なる。
再度言うが、築後10年目元施工業者（当時の㈱藤沢建設）の無償アフター点検を着実に受け施工瑕疵
有無を厳格確認しておけば、この約 2億4000万円は残り後々の大規模修繕施工ではより深く修繕施工
ができることになった。

従って、当時の第 9期・第10期の管理者理事長は区分所有者の団体に約 2億4000万円の負担をさせ、
後々の大規模修繕施工でのより深く修繕施工を阻害されたこととなり、ここは個人資産での賠償責任
を執って頂き、責任所在の明確化とこんな管理運営瑕疵の再発防止を痛みを以て図らせるべきだ。

で、先の臨時総会では管理者理事長は排水管更生施工を目論んでいることだが、塩ビ管に対する更生
工法ははたしてあるのであろうか？
更生施工は管の内面に研磨性物質をぶつけ付着物やサビを除去するが、衝突脆弱性がある塩ビ管では
無理がある。噂ではドリーム工法を採用するとのことだが、この工法は硬質塩化ビニルライニング鋼
管を対象としたもので塩ビ管を対象としたものではない。

ここ十数年管の総会では、思慮浅はかな議案が上程され、知見のない区分所有者各位が管理者理事長
の疑いを持たず無責任な採択をしているが、過去の書き込みを拝見するにそろそろ知見のない管理者
理事長の疑いを持たずの知見のない区分所有者各位が無責任な採択をすることは、このマンションや
区分所有者各位のためにもお止め頂くことが肝要だ。

続《素朴な疑問》このマンションの給水管・排水管施工に施工瑕疵？

先ずは、訂正からさせて頂く。

誤：噂ではドリーム工法を採用するとのことだが、この工法は硬質塩化ビニルライニング鋼管を対象
　　としたもので塩ビ管を対象としたものではない。

正：噂ではドリーム工法を採用するとのことだが、この工法は鋼管を対象としたもので塩ビ管を対象
　　としたものではない。

また、これも噂であるが、継ぎ手付近での漏水（管路ひび割れ）を起こすのは塩ビ管のみで鋼管には
この症状はあり得ないので、やはりこのマンションの排水管は塩ビ管ではないか？と更に確信させら
た。

でも、先日の臨時総会で管理者理事長（議長）は、このマンションには使い物になる長期修繕計画が
なく、第２回大規模修繕後に策定するとのことで、場当たり的修繕は修繕に効果性が阻害されること
となる。

更に、何れは修繕の繰り返しでは対応できない事態（高齢化による共用部の手狭や総バリアフリー化
の必要性や空き部屋の増加など）が到来し、建て替え必要性が出るであろう。
この建て替え時期を見通した大中修繕を計画・施工しないと、効果的な修繕管理維持ができず、修繕
積立金会計の不合理性を生むであろう。

そろそろ、長期修繕計画無きの無計画かつ場当たり的修繕は止めて頂きたい。
長期修繕計画無きの無計画かつ場当たり的修繕は狭小的な効果はあるが、資産価値を喪失させるもの
である。
先ずは、標準的な長期修繕計画（築後50～60年間程度）を策定し、特集建築物定期点検等で劣化測定
をしつつ精度あるものに成長させれば最高な管理運営と資産価値創造となるであろう。

これには、素人集団な理事会や専門委員会は即刻解散し、信用・信頼でき得るパートナーを選定し、
着実な長期修繕計画の最新性維持をさせるべきだ。
ここでの信用・信頼でき得るパートナーはマンション管理士事務所ではない。施工部門を持った管理
会社となるであろう。

何時になったら、全区分所有者はこの現実を認識され最適な管理運営を得られる環境を獲得できるの
か？このマンションでは大いに疑問と不安を持つ。

《素朴な疑問》孤独死を回避するために区分所有者の団体は個人情報収集はできるか？

常民情報では高齢者二人住まいとなっていたが、片方が死去し高齢者独居となり孤独死となったとの
ことを受け、これらの対策として目的を不明確にしながら管理者理事長は個人情報の強制取得をせん
と、臨時総会で該当する規約変更等議案上程の何も見識のない区分所有者らによって採択された。

再三言うが、区分所有者の団体の目的は「建物・付随施設及び敷地の管理」であり、居住者の管理は
含まれていない。

ただ、「建物・付随施設及び敷地の管理」から付随させられている消防法第８条
●居住する防火対象物で政令で定めるものの管理について権原を有する者は、政令で定める資格を有
　する者の内から防火管理者を定め、政令で定めるところにより、当該防火対象物について消防計画
　の作成、当該消防計画に基づく消火、通報及び避難の訓練の実施、消防の用に供する設備、消防用
　水又は消火活動上必要な施設の点検及び整備、火気の使用又は取扱いに関する監督、避難又は防火
　上必要な構造及び設備の維持管理並びに収容人員の管理その他防火管理上必要な業務を行わせなけ
　ればならない。
からの出火時の逃げ遅れ者の無き避難誘導が自衛消防組織に要求されていることから、これらの目的
を以て居住者情報の収集はできる。

でも、このマンションの区長・自治会において既に自主防災組織が結成されていることから、出火時
に限らずの逃げ遅れ者の無き避難誘導は両組織に要求されていることから、区長・自治会主体で居住
者情報の収集管理をされた方が、法的な区長・自治会の責務から妥当性はある。

つまり、「建物・付随施設及び敷地の管理」目的の区分所有者の団体は高齢者独居の孤独死対策目的
で居住者情報を収集することはできず、仮に団体目的以外の収集請求をしても、

個人情報の保護に関する法律
第１５条（利用目的の特定）
●個人情報取扱事業者は、個人情報を取り扱うに当たっては、その利用の目的（以下「利用目的」と
　いう。）をできる限り特定しなければならない。
により、取得団体の性質を基に利用目的の特定をし取得・利用制限を受けることになり、

第１７条（適正な取得）
●個人情報取扱事業者は、偽りその他不正の手段により個人情報を取得してはならない。
により、強制取得は「その他不正な手段」にあたりきょひすることができ得る。

因みに、高齢者独居の孤独死対策は久喜市（福祉部門）や民生委員の法律上の責務となっており、
わざわざ区分所有者の団体が不法介入までして行うべきものではない。

とは言っても、建物管理目的としての占有部からの建物被害対応は区分所有者の団体には対応せざる
を得ないもので、個人情報の保護に関する法律第１５条（利用目的の特定）により、居住者体表者の
氏名や緊急連絡先（携帯電話番号）程度は収集管理はできると考える。

再三言うが、区分所有者の団体の目的は「建物・付随施設及び敷地の管理」であり、居住者の管理は
含まれておらず居住者の管理は久喜市（福祉部門・区長・民生委員ら）の責務で、区分所有者の団体
の目的以外の職務や負担は区分所有者の団体に背負わせることはお門違いだ。

ただでもさえ、このマンションは「建物・付随施設及び敷地の管理」に不法性や不合理性及び不着実
性があり、区分所有者の団体若しくは管理者理事長にはここに集中して頂きたいものだ。
このマンションは既に足下に安価なこのマンションと同程度の一戸建てが建っており立地面での資産
価値は既に喪失し、更に不適切な「建物・付随施設及び敷地の管理」は泣き面に蜂の資産価値崩壊と
なるであろう。

だから、知見の無い者が管理者理事長になったり、なり続けることは止めて頂きたいものだ。
知見の無い者の理事役員の任期延長より、知見のある者だけが理事役員になれる様、管理規約の改定
をして頂き、全区分所有者にはそろそろまともな知見を持って頂きたい。

《素朴な疑問》孤独死を回避するために区分所有者の団体は個人情報収集はできるか？

前に以下書き込みをしたが、今回はその根拠を示す。

以下、前回の書き込み

住民情報では高齢者二人住まいとなっていたが、片方が死去し高齢者独居となり孤独死となったとの
ことを受け、これらの対策として目的を不明確にしながら管理者理事長は個人情報の強制取得をせん
と、臨時総会で該当する規約変更等議案上程の何も見識のない区分所有者らによって採択された。

再三言うが、区分所有者の団体の目的は「建物・付随施設及び敷地の管理」であり、居住者の管理は
含まれていない。

再三言うが、区分所有者の団体の目的は「建物・付随施設及び敷地の管理」であり、居住者の管理は
含まれておらず居住者の管理は久喜市（福祉部門・区長・民生委員ら）の責務で、区分所有者の団体
の目的以外の職務や負担は区分所有者の団体に背負わせることはお門違いだ。

以下、根拠

久喜市の事務章程（久喜市ホームページ）

福祉部）社会福祉課の主な業務
　・民生委員・児童委員に関すること
　・彩愛クラブ（老人クラブ）に関すること
　・災害時要援護者に関すること
となっており、今回第25期臨時総会で問題提起された
①高齢者独居（孤独死防止）に関しては民生委員が、
②自主防災会での災害時要援護者に関しては久喜市が、
担当され、

民生委員には民生委員法
第１４条
●民生委員の職務は、次のとおりとする。
１　住民の生活状態を必要に応じ適切に把握しておくこと。
２　援助を必要とする者がその有する能力に応じ自立した日常生活を営むことができるように生活に
　　関する相談に応じ、助言その他の援助を行うこと。
第１７条
●民生委員は、その職務に関して、都道府県知事の指揮監督を受ける。
２　市町村長は、民生委員に対し、援助を必要とする者に関する必要な資料の作成を依頼し、その他
　　民生委員の職務に関して必要な指導をすることができる。
となっており、担当地区で高齢者独居（孤独死防止）が問題となっているならば、それら対処必要性
から住民生活状態の適切把握（援助を必要とする者に関する必要な資料の作成）や生活相談・助言や
久喜市の福祉への橋渡しが職務として当然にでき、マンション内のこまめに巡回・情報収集をすれば
結構な話となる。

区長は「久喜市自治行政運営要綱」の区長制度
第３条（職務）
●区長は、担当区域の住民と市との連絡調整機関となり、次の業務を行う。
　　(1)　市行政の連絡調整に関すること。
　　　　ア　広報及びチラシの配布
　　(2)　担当区域内における公共事業に協力し、連絡調整を図ること。
　　　　ア　土木事業に関すること。
　　(3)　担当区域内住民の福祉増進に関すること。
　　　　ア　環境衛生に関すること。
　　　　イ　交通安全に関すること。
　　　　ウ　防犯に関すること。
　　　　エ　防災に関すること。
　　(4)　社会福祉事業に関すること。
　　(5)　前各号のほか、市長が必要と認めることに関すること。
２　区長代理は、区長を補佐し、区長に事故があるときは、その職務を代理する。
となっており、担当区域の住民と市との連絡調整機関として福祉増進（環境衛生・防犯・防災）等を
法的職務を背負い、担当地区で高齢者独居（孤独死防止）が問題となっているならば、それらの対処
必要性から高齢者独居が孤独死防止にならない環境衛生作りや防犯・防災の被災死亡にならない住民
と市との連絡調整を図ることになれば結構な話だ。

つまり、高齢者独居（孤独死防止）や防犯・防災には久喜市を中心に民生委員や区長が職責発揮頂く
こととなり、責務的に不適当な区分所有者の団体がしゃしゃり出る必要・必然性は全くないものだ。

でも、ある期から区分所有者の団体の理事役員と居住者の団体の役員との連携や対話等がなくなり、
相互に意見要望の交流ができず、責務担当の最適性を互いに精査できず独走される傾向がある様だ。
ここは、区分所有者の団体の理事役員と居住者の団体の役員との連携や対話及び意見要望の交流等の
活性化をするべきだ。さもないと、背負わなくてもよいことを背負うことになり不要な負担も背負う
不合理な状態になるであろう。

《素朴な疑問》管理費等の多額な管理費余剰金（過剰徴収）と根拠無き修繕積立金の徴収

かつて

第24期管理費会計決算

管理費収入　　＝37,096,800円
管理費支出合計＝30,138,806円
差額　　　　　＝ 6,957,994円（約23,993円／一区分所有者・年）
　　　　　　　　　　　　　　（約 1,999円／一区分所有者・月）
次期繰越金　　＝94,581,626円
　　　　　　　　　⇒94,581,626円／30,138,806円≒３．１年分

となっており、

全区分所有者は 6,957,994円（一区分所有者当たり　約23,993円／年　約 1,999円／月）が必要以上の
不合理な負担をさせられ、
使えいない次期繰越金＝
94,581,626円（94,581,626円／30,138,806円≒３．１年分の管理費相当）が増大化し続けいることにな
る。

で、あまり引用したくない「標準管理規約」
第２５条（管理費等）
●区分所有者は、敷地及び共用部分等の管理に要する経費に充てるため、次の費用（以下「管理費等」
　という。）を管理組合に納入しなければならない。
　一　 管理費
　二　 修繕積立金

民法　第十節　委任
第６４９条（受任者による費用の前払請求）
●委任事務を処理するについて費用を要するときは、委任者は、受任者の請求により、その前払をしな
　ければならない。

となっており、第24期での管理費請求権限（管理者理事長の債権）は、管理費支出合計＝30,138,806円
程度で管理費収入＝37,096,800円まではないことになる。

マンション管理士の総元締めのマンション管理センター相談員は、
あまり引用したくない「標準管理規約」
第４８条（議決事項）
●次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。
　一 　収支決算及び事業報告
　二　 収支予算及び事業計画
　三　 管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法
　四 　規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止
　五 　長期修繕計画の作成又は変更
となっており、前期収支決算を基に厳格に時期予算を審議決定し、長期修繕計画を最新性精査を厳格に
審議確認できれば、必要最低限経費を導くことができ、各期の管理費の余剰金は概ね10万円以下になる
のが常識で、 700万円はあまりにも常識外れと指摘されている。

このマンションでは、管理規約に「標準管理規約」第４８条（議決事項）を採用しているが「管理費等
細則」と言う細則価格で管理費等徴収がなされ、これでは規約類間に矛盾不法性があることになる。

また、前にも書き込んだが、このマンションの管理者理事長は、使える長期修繕計画がなくこれを以て
の管理費等運営はできないと臨時総会で述べた。
そのことは、修繕積立金の徴収根拠の長期修繕計画がないことになり、管理者理事長の修繕積立金徴収
法的・技術的には喪失されることになる。

つまり、全区分所有者は厳格に見積もられた管理費歳出総額以上の管理費徴収は拒否することができ、
修繕積立金の徴収も拒否できることになる。
次回定期総会での収支決算（管理費からの修繕積立金への編入を含む）や収支予算を厳格に精査すべき
である。

更に、あまり引用したくない「標準管理規約」
第２９条（使用料）
●駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料（以下「使用料」という）は、それらの管理
　に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。
もこのマンションは採用しているが、このマンションでは駐車場や一部共用部分に特化特出した管理が
ないことから、

区分所有法
第１９条（共用部分の負担及び利益収取）
●各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から
　生ずる利益を収取する。
の後段の「共用部分から生ずる利益を収取する。」に従い持ち分割合で収取（金銭受け取り）を受ける
ことができ、根拠喪失の修繕積立金への編入はあり得ないものだ。

ここで、一番頭の痛いのが、「標準管理規約」至上主義のマンション管理士の登場だ。
このマンション管理士は区分所有法をあまり理解されておらず過去の判例のみで主張される者で、管理
組合なんぞないものを法人的な管理組合があると風評され、これらの債務債権の最適化や共用部分から
生ずる利益分配と言う区分所有者の債権を無視され、これらに知見のない管理者理事長が同調され区分
所有者の債権は葬られることになるであろう。

ここは、知見のある区分所有者の頑張りようとなるであろう。

《素朴な疑問》区分所有法第１９条（共用部分の負担及び利益収取）は元気健在？

先ずは、区分所有法
第１９条（共用部分の負担及び利益収取）
●各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から
　生ずる利益を収取する。
の後段の「共用部分から生ずる利益を収取する。」に従い持ち分割合で収取（金銭受け取り）を受ける
ことになっている。

で、国税不服審判所　平成25年10月15日裁決
ＵＲＬはキーワード検索等発見してください。
区分所有法第19条によれば、共用部分から生ずる利益は、規約に別段の定めがない限り区分所有者各人
がこれを収取するものとされているもののこれとて必然的に団体的拘束を受けざるを得ないものであり
分配についての具体的な団体としての意思決定を経ないまま、その発生と同時に当然に各区分所有者が
収受するものと解することはできない。同規定の定める区分所有者の権利は、区分所有者集会決議等に
より団体内において具体的に当該利益を区分所有者らに分配すべきこと並びにその金額及び時期が決定
されて初めて、各区分所有者らにおいて具体的に行使可能ないわば支分権としての収益金分配請求権が
生ずるということにすぎないものと解するべきである。
結局、共用部分から生じた利益は、一旦区分所有者らの団体に帰属して団体の財産を構成するのであり
利益が一度団体に帰属した以上は、当該団体が法人税の納税主体であるなど一定の場合には、法人税の
課税対象となり得ると解するほかない。
とのこと。

だが、区分所有法第19条に「集会の決議」と言う文言は共用部分から生ずる利益の収取には、区分所有
者の団体の意思決定は何も関与しておらず、『共用部分から生じた利益は、一旦区分所有者らの団体に
帰属して団体の財産を構成する』となっているが、利益発生直後の区分所有者の収取権があり、言わば
団体金融機関口座での預かり金で団体課税対象にはならない。

仮に、国税不服審判所　平成25年10月15日裁決が正しければ、関連判例に区分所有法第19条に「集会の
決議」と言う文言を付記しろと判決がでるはずだが、当該判例は現存しない。

でも、管理費等滞納判例では区分所有法第19条に「集会の決議」と言う文言を付記しろと判決がないの
にも関わらず、共用部分から生ずる利益は区分所有者の団体に帰属することを念頭に判決が出る。

憲法では三権分立と言いながら、裁判官や裁判所職員の給与原資を収納する国税当局に忖度し区分所有
法第19条に何ら問題指摘せず、
法人税法
第７条（内国公益法人等の非収益事業所得等の非課税）
●内国法人である公益法人等又は人格のない社団等の各事業年度の所得のうち収益事業から生じた所得
　以外の所得については第五条（内国法人の課税所得の範囲）の規定にかかわらず、各事業年度の所得
　に対する法人税を課さない。
逆に言えば、内国法人である公益法人等又は人格のない社団等の各事業年度の所得のうち収益事業から
生じた所得には法人税を課すと言っていることに悪乗りし、敢えて
区分所有法
第３条（区分所有者の団体）
●区分所有者は、全員で建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律
　の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。
では法人格を持っていないにも関わらず、『この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め
及び管理者を置くことができる。』を法人格があるがごとくの解釈をし、課税対象団体にしたものだ。

で、このマンションではこの国税不服審判所解釈を妄信しているマンション管理士の登場で、区分所有
者の共用部分から生ずる利益の収取権が阻まれることになるであろう。

更に、このマンションではある携帯電話通信事業者に基地局を設置させようとしているが、法人税では
税務署がマンション内の全ての帳簿を強制的に調査できるもので、賃借人に駐輪場を貸与している収益
に強制課税に出てくるであろうから、申告漏れ指摘をされ苦慮するであろう。
携帯電話通信事業者への基地局設置賃貸は止めるべきだ。

《素朴な不安》一貫性や継続性のない管理運営

このマンションの区分所有者の団体は、過去に決めたことた決められたことからの成果を反故にされ
る傾向があり、効果的管理運営ができない一貫性や継続性のない管理運営には呆れ不安を持った。

第４期定期総会では、

区分所有者の団体活動の母体と住民活動の母体を分け、住民活動の母体として「自治会」設置を決議
し「自治会」に住民活動を託したものであったが、法的にどちらか区分所有者の団体活動でない住民
活動とされている「自主防災組織」的活動を臨時総会で区分所有者の団体活動とするとし、住民活動
の母体として「自治会」設置決議を反故にされた。

当時長期修繕計画の策定・議会決議がなされ、この長期修繕計画を根拠に大中規模修繕や修繕積立金
の根拠とされるだろうと考えていたが、臨時総会で第４期定期総会での長期修繕計画を使い物になら
ないと断罪された。
そもそも、高精度な長期修繕計画の策定はできないのが当然であり、幼稚かつ暫定的な長期修繕計画
を今まで「特集建築物定期点検」や随時実施された建物調査診断で成長させていなかったことが管理
者理事長の無作であり、『第４期定期総会での長期修繕計画を使い物にならない。』との断罪は到底
理解・受け入れるものではない。

また、㈱アーツコンサルタントに長期修繕計画の策定をさせるとして施工完成図面のコピーを多額な
費用（管理費支出）で外注委託をしておきながら、臨時総会では施工完成状態が解らないので第２回
大規模修繕後に施工完成状態が解るものでその後に長期修繕計画の策定をするとのことであったが、
㈱アーツコンサルタントに長期修繕計画の策定をさせるための施工完成図面のコピーは何処に行った
のか？無意味な支出をさせられたとの多いなる疑問を感じる。

こんな効果的管理運営ができない一貫性や継続性のない管理運営に、ただでもさえ生活費の節約をせ
ざるを得ない生活の場であるマンションで、業務・費用負担の曖昧さや管理費等の無駄づかいをされ
ては、今後付き合う気は冷めるものだ。
このマンションの区分所有者には大金持ち超富裕者が多く居られるのであろう。
だからこそ、業務・費用負担の曖昧さや管理費等の無駄づかいを、簡単に容認され気にされないので
しょう。

理事役員の任期延長より、過去の総会決議やその成果を受け継ぐことが重要であり、過去の総会決議
やその成果を受け継ぐことができない理事役員の任期延長は甚だ迷惑な話だ。

《素朴な疑問》第25期臨時総会の議事録公開？

先日2019年09月29日(日)に第25期臨時総会は招集開催された。
多様な意見・質問が出たが、この実態を表す議事録が公開されているのであろうか？
開催終了日から約１ヵ月が経つが、議事録公開が未だならば管理者理事長の怠慢だ。
業務怠慢な管理者理事長の任期延長なんぞあり得ず、むしろ任期満了だ。

で、今まで第25期臨時総会の議案採択について法的根拠を以て異論を述べた。

１．大規模災害対応細則及びそれに伴う管理規約改正に関する件（特別決議）

今回対象の大規模災害は、災害対策基本法の特に住民活動の「自主防災組織」的な活動とその負担を
区分所有者の団体に課し、更に、緊急事態条項を加えたものだが、前者については区分所有者の団体
目的である「建物・付随施設及び敷地の管理」から相当のずれがあり、区分所有者の団体には負担を
迫る債務は存在せず、後者には連絡や状況開示ができない現実を鑑みると非現実的なものだ。

２．理事会支援会社との顧問業務契約締結に関する件

理事会を支援するのは、ここでの理事会支援会社＝マンション管理士事務所ではなく酷使に耐え得る
修繕施工機能を持った管理会社であり、今まで散在管理会社の業務妨害をしてきた㈱アーツコンサル
タントに加え３社三つ巴の戦いにより、各種判断の停滞や精度劣化が起こるであろう。
なんせ、歴代管理者理事長の不正・怠慢を隠蔽せんとできた専門家集団としての「修繕委員会」が、
新たな専門家と称する㈱アーツコンサルタントを定常的登場させ全責任を押し付け、管理運営に悪し
影響を与えている。現に、特集建築物定期点検では報告の虚偽があった。

３．修繕委員会の活動費計上と関係会則変更及び自主防災会の活動費計上

歴代管理者理事長の不正・怠慢
特に、第09期と第10期の基施工業者（㈱藤沢建設）の築後10年目の無償アフター点検拒否による後に
発見される（給水管や排水管の急激な劣化と異種金属接合と言う法令違反等）
を隠蔽せんとの管理者理事長への泣き付きによる延命策は大変見苦しいもので、前期活動費の精算も
できていない中での会計計上とはあり得ないものだ。

自主防災会の活動費計上については、既に自主防災組織が誕生しており自主防災会設置とは、組織の
二重化と言う無駄な状態で、ここまで区分所有者の団体に負担を背負わす法的根拠はない。

４．個人情報保護法に基づく管理規約改正等に関する件（特別決議）

そもそも、久喜市（市民情報管理運営部署・区長・民生委員）が住民福祉に尽力できていれば、区分
所有者の団体は住民に過度や団体目的外収集をする必然性はない。
個人情報保護法でも過度や団体目的外収集は禁止されている。


つまり、第１項～第４項にはいくら賛同票を得ても法的に区分所有者の団体に債務は存在しない。


そろそろ、馬鹿が馬鹿を騙す的な総会は止めて頂きたい。
議案上程前に、多数の異論を聞き議案の精度・強度を上げてから上程頂きたい。
さもないと、不勉強かつ情勢に流れる無責任な区分所有者らが無責任な判断をし、何れは無価値意義
な烏合の衆となるであろう。

でも、ここまでくだらい管理運営が続くならば、立地上の資産価値を喪失された物件に管理運営不備
による資産価値喪失と言う「泣き面に蜂」となるであろう。

最後に、必要経費以上に過剰徴収された管理費や無根拠で徴収された修繕積立金及び法的に集取でき
得る共用部からの利益（使用料）の返金を要求する。

《現実的な提言》 「ローヤルシティ久喜大規模災害対応細則」第14条は非現実的だ。

先ずは、久喜市での中規模震災として平成23年03月11日の東日本大震災は記憶に新しい。

で、当時の理事会の初動として、専門家気取りのパフォーマンスとしてエキスパンションジョイントの
修理に奮闘し、被災全貌を掴めず地震保険金請求としたが、敢えなく被害査定の結果保険金請求拒否と
なった。

その後、被災全貌を掴めると期待された平成24年の「特殊建築物定期点検」は何故か点検・報告がなさ
れず、特定行政庁（久喜市）からの督促にも応需できず仕舞いとなった。

つまり、この程度の震災で全理事役員が健在でありながら、体系的な対処ができなかったこととなり、
ここでの大規模災害になった際は、仮に全理事役員が健在であっても体系的な対処は無理で、権限委譲
等されてもパニクルだけで、要は、「ローヤルシティ久喜大規模災害対応細則」第14条は非現実的だ。

では、本題の現実的な提言をさせて頂く。

大規模災害になった際は、
①特定行政庁（久喜市）に「応急危険度判定」実施を要請する。（困難を極めるがここは我慢）
②その結果を以て「特殊建築物定期点検」業者（ここではたぶん管理会社となるであろう）に応急処置
　に向けた点検を依頼し、応急処置を行う。
③本格的に臨時の「特殊建築物定期点検」を当該業者に依頼、被災全貌を掴み修繕施工に向けた見積り
　を取得する。
④臨時の「特殊建築物定期点検」結果と修繕施工に向けた見積りを以て地震保険金請求を起こす。
⑤事前にある程度の修繕施工費用上限を決め、修繕積立金の切り崩し金と地震保険金で修繕施工の着工
　とする。
（修繕施工費用上限を決めるためには、不測事態対処を含む長期修繕計画の策定・最新性維持は必須)

これらを事前に該当業者と大規模災害の緊急対処契約を締結しておき、大規模災害発災時に自然的対処
ができる様平時に準備をしておくことは必須だ。

でも、臨時の「特殊建築物定期点検」結果で修繕再興が無理との判断された際は、いずれは特定行政庁
（久喜市）から建設基準法第10条勧告・命令で解体となるであろうし、場合によって特例法で地方自治
体による費用負担免除の解体になるかもしれない。

これが、大規模災害発災時に自然的対処だ。

でも、このマンションではやたら業者を参入されており、事前に該当業者と大規模災害の緊急対処契約
を締結できるか？大いに疑問と不安だ。どの世界でもごひいきさんを持っておくべきだ。

《大不安》屋上防水は保つのだろうか？

㈱アーツコンサルタントによる「建物調査・診断書」では、防水層に亀裂や雨水浸入の危険性等が指摘
されている。

先の台風19号やこの前後のでの暴風雨があったが、防水層に亀裂や雨水浸入の危険性等での建物構造物
への雨水浸入があり得るもので、鉄筋がサビ・膨張しコンクリート爆裂が起こるであろと心配だ。

理事会では、東京オリンピックで工費高騰でそれ以降に大規模修繕をすると判断されたと豪語していた
が、そこまで建物が保つのか？大いに不安だ。

でも、目下、大都市部での大規模開発が延々と続き、国家的プロジェクトとしてリニア新幹線や新たな
道路等に対する工事も目白押しで、台風19号やこの前後のでの暴風雨被災復興もあって、果たして東京
オリンピック以降に大規模修繕は費用的に妥当な線であるのか？大いに疑問だ。
ある専門家は、今後少子高齢化・人口減少社会では作業員や重機の奪い合いが激化し、日々工費は高騰
することはあっても低下することはないとのこと。

次回の定期総会で、これらの指摘をされることをお勧めする。

続々《素朴な疑問》
区長や自治会がやらないからと言って防災活動を区分所有者がやるのか？

今回の臨時総会では、区長出席の中『区長や自治会がやらないからと言って防災活動を区分所有者が
やる。』との話が流れた。

で、「久喜市自治行政運営補助金交付要綱」について以下通り調べた。

久喜市自治行政運営補助金交付要綱
第３条(補助金の算定)
●補助金の算定は、基準額(1行政区あたり7万円)と当該区の世帯数に350円を乗じて得た金額の合計額
　を限度とする。

このマンションでの総世帯数＝２９１世帯であることから、

基準額(1行政区あたり7万円)＋世帯数に350円×291世帯＝ ?171,850?円
がこのマンション行政区補助金となっているが、十分な金額で自主防災組織活動に不足感はない。

毎年、そこから６．６万円で防災用品を購入し補助金請求をすれば、
久喜市自主防災組織補助金交付要綱で、購入金額の4分の3以内の額の次年度以降の50,000円を限度額の
相当額が戻り、16,500円の支出に収まることから、これら積み重ねで十分な防災用品は購入でき得ると
解することができる。

で、今更、自主防災組織活動のつまずき感を以て区分所有者の団体に泣き付くとは道理的に納得はでき
ないと考えることに妥当性があると考える。

この ?171,850?円が何処に消えているのか、一区分所有者として興味津々だ。
ここは、次回定期総会で区長や自主防災組織代表者に詰問すべきだと考える。

このマンションは、何も裏事情を開示せず不正行為での議案や理事役員判断等がまかり通るもので、ご
注意頂きたいものだ。

でも、先の臨時総会では、居住者兼区分所有者の逼迫感で意味不明の「自主防災会」設置や防災用品の
購入費用の管理費会計計上を採択され、この防災用品購入では詳細見積りを作成・計上するとした管理
者理事長答弁があったが、詳細見積りがなされず、居住者兼区分所有者の逼迫感はクレイジーなもので
あったと解しこれではまともな管理運営ができないとガッカリさせられた。

感情のみの管理運営は、資産価値総喪失だ。
居住者兼区分所有者の感情に乗せられる管理者理事長は、来期再任を目論んでいるが既に不適切者だ。

《不安多き定期総会》不法性・不合理な議案上程定期総会

このマンションは、12月08日に定期総会がこれまた会場を短時間押さた議論を時間的にも封殺せんと
するものとしており、これでは議論をさせるために区分所有者が集まる必要性はないことになり呆れ
るばかりだ。

１．第25期活動報告

再三述べているが、区分所有者の団体は消防法第８条での消防活動のみをすれば結構な話で、一方、
居住者の団体（区長・自治会）は災害対策基本法第２条の２・第７条第３項の「自主防災組織」活動
をすれば結構な話だ。
後者については、行政区補助金として 171,850円が支給されており、更に「自主防災組織」避難訓練
をすれば約 3.5万円を得ることになり、居住者の団体（区長・自治会）の活動と言う領域に区分所有
者の団体は関与する必然性はないが、これらを成果としての報告には呆れる。

２．第25期管理費等決済報告

第25期管理費決算概要
管理費収入　　＝ 37,096,800円
管理費支出合計＝ 34,065,435円
差額　　　　　＝ 3,031,365円（約10,452円／一区分所有者・年）
次期繰越金　　＝100,577,984円（約３年分相当）

管理費余剰金の翌年管理費充当規定はあるものの、区分所有者は、敷地及び共用部分等の管理に要す
る経費に充てるため、次の費用を納入すれば結構な話で、約10,452円／一区分所有者の返金を要求で
き得るものであり、後に指摘するが「管理費等細則」が無ければ約10,452円／一区分所有者の過剰な
負担を背負わせることは無くなり、この分生活が豊かになるであろう。
各区分所有者は、過剰負担を取るか？生活の豊かさを取るか？の選択で、頭の良さが評価されること
になるであろう。
因みに、不合理な「管理費等細則」制定上程されたのは、第09期管理者理事長・現在の修繕委員会委
員長だ。

また、第25期管理者理事長は長期修繕計画が実質上無いと先日臨時総会で発言されていたが、第25期
管理費決算では何も技術的根拠の無い13,680,000円を修繕積立金に編入することには、合理性は無く
決算報告への同意以前の不合理な決算だ。

更に、相変わらず第25期修繕積立金会計・貸借対照表が掲載されているが、区分所有者の団体には単
年度貸借対照表は無意味で、必須なのは現状の修繕積立金会計で長期修繕計画が完遂できるか？でき
ないか？を判断し得る情報だ。そろそろ、長期修繕計画期間の修繕積立金会計・貸借対照表を作成・
提示頂きたいものだ。

３．排水管清掃・更生・一部更新工事

排水管清掃・更生・一部更新工事に対し、139,700,000円修繕積立金取り崩しをするとしている。
で、第25期管理者理事長は長期修繕計画が実質上無いと先日臨時総会で発言されていたが、この取り
崩しでも現状の修繕積立金会計で長期修繕計画が完遂できるか？が語られていない。
将来の修繕積立金会計安定性を立証できていない議案は議案ではなく、議論・採択以前のものだ。

再三言うが、排水管寿命は一般的に約40年間以上と言われており、あまりにも短寿命には施工瑕疵で
しか考えることができず、やはり築後10年目元施工業者のアフター点検を受けていれば施工瑕疵回復
ができ、139,700,000円修繕積立金取り崩し不要となったはずだ。
この際、この築後10年目元施工業者のアフター点検拒否に関係した第09・10期管理者理事長（第09期
管理者理事長は現在の修繕委員会委員長）への責任追及をすべきだ。

４．第26期管理費等予算

先ずは、実に面白い総会運営だ。
第26期管理費等予算に関係する管理会社への委託費用とマンション管理士事務所への顧問費用を計上
しながら、これらに関する議案が第26期管理費等予算議案の後だ。

また、組合運営費支出が管理費会計からとなっているが、組合運営費支出元でもある組合費は約 500
万円となっており、区分所有者負担軽減のため組合費からの支出は当然の検討事項である。どこまで
管理費を酷使すればよいのだろうか？

また、居住者の団体（区長・自治会）は災害対策基本法第２条の２・第７条第３項「自主防災組織」
活動をすれば、「自主防災会」なんぞは無駄な存在で、行政区補助金として 171,850円が支給されて
おり、更に「自主防災組織」避難訓練をすれば約 3.5万円を得ることになり、活動費用や防災用品の
購入費用は計上する必要・必然性はない。

更に、小規模修繕費（4,000,000円）や防災用品購入費（1,000,000円）が計上されているが、両者共
具体的な見積りがなされておらず、特に後者は第25期管理者理事長は先日臨時総会で詳細見積り書を
作成提示すると言われていたができず仕舞いで有限無実行とは次期管理者理事長職を含む管理者理事
長職者と相応しくない。これで次期管理者理事長に再任とは呆れるばかりだ。

５．理事役員サポート体制の三つ巴

従来の管理会社に加え現在では修繕委員会（㈱アーツコンサルタント）の二つ巴で、管理会社のやる
気の無い（悪い加減）業務姿勢、で更にマンション管理士事務所への顧問委託となれば三つ巴となり
どの意見を採用すればよいのか？理事役員は苦慮しより専門性が問われることになるであろう。
でも、ここ十数年の理事役員の管理運営では専門性があるとは言えず、果たしてよい結果成果を生む
ことができるのであろうか？

６．理事役員の任期延長

前項で述べた通り、ここ十数年の理事役員の管理運営では専門性があるとは言えず、こんな専門性が
無い者が任期延長されることは、資産価値総喪失だ。前任者の管理運営良否判断・改善等ができない
方がより罪深い。

７．既存規約類の語句整備

既存規約類の語句整備より、無意味な「管理費等細則」や「大規模災害対応細則」等廃止や区分所有
法第31条抵触の「管理規約」や「使用細則」の合法化及び「管理規約」の会計事項の不合理性解消等
を最優先にして頂きたいものだ。

さもないと、所得減少傾向の昨今より区分所有者負担激増の生活抑制となり、このマンションは住む
場所ではなくなるであろう。


これら議案に賛同された区分所有者には、反対区分所有者の負担を負担頂きたい。

《ご注意》居住者情報収集の違法性に伴う提供拒否の勧め

個人情報保護法
第27条（保有個人データに関する事項の公表等）抜粋
●個人情報取扱事業者は、保有個人データに関し、次に掲げる事項について、本人の知り得る状態
　（本人の求めに応じて遅滞なく回答する場合を含む。）に置かなければならない。
一　当該個人情報取扱事業者の氏名又は名称
二　全ての保有個人データの利用目的
三　次項の規定による求め又は次条第一項、第二十九条第一項若しくは第三十条第一項若しくは第
　　三項の規定による請求に応じる手続（第三十三条第二項の規定により手数料の額を定めたとき
　　は、その手数料の額を含む。）
四　前三号に掲げるもののほか保有個人データの適正な取扱いの確保に関し必要な事項として政令
　　で定めるもの
とある。

で、先日の臨時総会では保有個人データに関する事項の公表等について審議されず、定期総会議案
書同封文書にもない。

つまり、居住者情報収集に違法性があり、個人情報の利用停止・削除・訂正及び取り扱いに対する
苦情等の諸手続（窓口・要求伝達方法等）がないままでの提供には危険性が内在し、居住者情報の
拒否ができることになる。

以上、関係各位にはご注意申し上げる。

また、表題以外のことだが、区長・区長代理・自主防災組織の怠慢の受け皿は区分所有者の団体で
はない。区長・区長代理・自主防災組織がすべきことは区長・区長代理・自主防災組織で完遂して
頂きたい。

そろそろ、居住者兼区分所有者にはその時々の立場を、
・建物・付随施設・敷地管理は区分所有者の団体
・区長・区長代理・自主防災組織がすべきことは居住者の団体
の責務に分別し、要求・完遂は各々の責務と解して頂きたい

《多いなる疑問》多数議案に対し短時間の総会？

ハッキリ言って、ここ数回の定期・臨時総会には議論の場ではなく理事役員のためのセレモニーだ。

本日開催された定期総会では、議案件数１０件に対し総会総時間は１時間４５分、つまり、１議案に
約１０分間しか時間が与えられておらず、収支決算・来期予算では管理会社からの議案書のダラダラ
読みもあって、実質上、議論ができないのが現実で、区分所有者が集まり議案議論をする目的をこの
マンションでは意味を持たないと理事役員は考えている様だ。

論議ができない総会に出席や白紙委任状・議決行使書面提出なんぞする価値が見えない。

総会での論議には、理事役員が気付かない欠落盲点を多数区分所有者の論議で顕在化し、管理運営の
強靱化を図る有効的なものだが、それら論議を許さないとはこのマンションの管理運営は徐々に脆弱
し、議決事項の実効性・実行性が永続的にできない危険性を持つもので、管理運営の破綻崩壊が早ま
るものだ。

でも、議案の幼稚化進行には驚く。

各区分所有者の生活が成り立って初めてマンションの管理運営が健全的に存在する。
今や、各区分所有者には不景気の悪影響で生活に余裕がなく、支払いには合理性が求められているが、
管理費等額の決定過程では何も根拠はなく、区分所有者の団体がする必然性のない事業への支出がなさ
れ、余裕ある組合費からの組合運営費支出をせず負担から成り立っている管理費からの組合運営費支出
及び管理費余剰金の無意味な蓄財・修繕積立金への編入等が行われ、各区分所有者は払うべき金額以上
の徴収となっており、何れは各区分所有者の生活が成り立たなくなるであろう。

そろそろ、馬鹿が馬鹿を騙す劇場は止め論議ができ得る総会に変えて頂きたいものだ。

更に、議案賛同者諸君には議案の正当性を精査できずか？否決になったことでの混乱を避けるべきとの
考えがあるのか？一応に総会不参加で賛同される傾向が見えるが、これでは議案の諸問題は永久に解消
されず、単に自身の思いを成立させたい理事役員には振り返りをさせることはできないであろう。

続《多いなる疑問》多数議案に対し短時間の総会？

ハッキリ言って、ここ数回の定期・臨時総会には議論の場ではなく理事役員のためのセレモニーだ。

本日開催された定期総会では、議案件数１０件に対し総会総時間は１時間４５分、つまり、１議案に
約１０分間しか時間が与えられておらず、収支決算・来期予算では管理会社からの議案書のダラダラ
読みもあって、実質上、議論ができないのが現実で、区分所有者が集まり議案議論をする目的をこの
マンションでは意味を持たないと理事役員は考えている様だ。

論議ができない総会に出席や白紙委任状・議決行使書面提出なんぞする価値が見えない。

で、懐かしい定期総会がかつてあった。
議案件数が少なく多様な意見交換ができた定期総会だ。
10：00時から始まり終了予定時刻12：00とされていたが、議長理事長が出席区分所有者の意見を聴く
として昼休み無きの13：30まで総会が続行されたものだ。

これらがこうして、批判者が徐々に満足感を覚えたのか批判のトーンは徐々に低下された。

はやり、議案件数１０件に対し１時間４５分総会総時間はく理事役員のためのセレモニーだ。
論議を避け一発採択をしたい理事役員らには信頼性は持てないものだ。

《多いなる疑問》第25・26期管理者理事長は専門家？総会での虚偽答弁？

第25期臨時総会では、ある区分所有者から長期修繕計画内で修繕施工可否判断をすべきだとの指摘に
対し、外壁の劣化物量を把握しなければ精度ある長期修繕計画を策定は無理で次回大規模修繕施工時
に策定するとか、外壁の劣化物量を把握するには足場設置が必要で多額費用を掛けることはできない
と答弁された。

で、建築基準法第12条（報告、検査等）抜粋
●第六条第一項第一号に掲げる建築物で安全上、防火上又は衛生上特に重要であるものとして政令で
　定めるもの及び当該政令で定めるもの以外の特定建築物で特定行政庁が指定するものの所有者管理
　者は、これらの建築物の敷地、構造及び建築設備について、国土交通省令で定めるところにより、
　定期に、一級建築士若しくは二級建築士又は建築物調査員資格者証の交付を受けている者に、その
　状況の調査をさせて、その結果を特定行政庁に報告しなければならない。
国土交通省告示第 282号
建築物の定期調査報告における調査の項目、方法及び結果の判定基準並びに調査結果表を定める件
での外壁調査について
●開口隅部、水平打継部、斜壁部等のうち手の届く範囲をテストハンマーによる打診等により確認し
　その他の部分は必要に応じて双眼鏡等を使用し目視により確認し、異常が認められた場合にあって
　は、落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分を全面的にテストハンマーによる打診等
　により確認する。
●竣工後、外壁改修後若しくは落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分の全面的なテス
　トハンマーによる打診等を実施した後10年を超え、かつ３年以内に落下により歩行者等に危害を加
　えるおそれのある部分の全面的なテストハンマーによる打診等を実施していない場合にあっては、
　落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分を全面的にテストハンマーによる打診等によ
　り確認する
　（３年以内に外壁改修等が行われることが確実である場合又は別途歩行者等の安全を確保するため
　　の対策を講じている場合を除く。）。
となっており、

つまり、このマンションでは平成18年03月に外壁改修を含む大規模修繕施工をしており、その10年間
後初めての定期調査報告（このマンションでは平成30年「定期調査報告」）で全面打診調査をすべき
となる。

しかしながら、平成30年「定期調査報告」では全面打診調査の未実施とのことで、このマンションの
管理者は建築基準法第12条（報告、検査等）違反となった。

これらのことから、多額費用が掛かるにしても外壁全面打診を同法第12条はしろとなり、次回大規模
修繕施工時にしか外壁の劣化物量を把握できず長期修繕計画策定は次回大規模修繕施工時以降とする
とか、足場設置が必要で多額費用を掛けることはできないとかは法的にあり得ないものだ。

このマンションの管理運営が合法的にできていれば、平成30年「定期調査報告」で外壁全面打診及び
外壁の劣化物量が把握ができ、長期修繕計画の策定ができたはずだ。
でも、このマンションでは法的要求事項の外壁全面打診は早急に実施すべきことは変わらず、現在は
不法状態となっている。

従って、外壁の劣化物量を把握しなければ精度ある長期修繕計画を策定は無理で次回大規模修繕施工
時に策定するとか、外壁の劣化物量を把握するには足場設置が必要で多額費用を掛けることはできな
いとの答弁は虚偽答弁となる。
果たして、修繕委員会委員かつ管理者として最低でも建築基準法第12条を知らないとは、第25・26期
管理者理事長は専門家であろか？と大いに疑問を持った。

因みに、歴代管理者理事長や修繕委員会委員メンバーには専門性に大いに疑問を持たざるを得ない者
がおり、そろそろ、知見のある区分所有者でしか管理者理事長や専門委員会委員メンバーになれない
様仕組みを改善すべきだ。

当面策として、専門家ぶっている管理者理事長や専門委員会委員メンバーを解任すべきだ。

なお、この告示を観ると、外壁改修には10年間程度しか寿命がなく猶予 2年間と更なる猶予 3年間を
足すと、大規模修繕施工サイクルは最低でも15年間サイクルとすべきで、現実の大規模修繕施工設計
を鑑みると外壁全面打診サイクルが約12年間となることから理想的な大規模修繕施工サイクルは12年
間となるであろう。
第25・26期管理者理事長や修繕委員会の次回大規模修繕施工時期が2021年以降と前回大規模修繕施工
後17年間後としたことには合理性がないことになる。

続《多いなる疑問》第25・26期管理者理事長は専門家？総会での虚偽答弁？

第25期臨時総会では、ある区分所有者から長期修繕計画内で修繕施工可否判断をすべきだとの指摘に
対し、外壁の劣化物量を把握しなければ精度ある長期修繕計画を策定は無理で次回大規模修繕施工時
に策定するとか、外壁の劣化物量を把握するには足場設置が必要で多額費用を掛けることはできない
と答弁された。

で、第25期臨時総会議事録では、第25期管理者理事長答弁
『長期修繕計画策定に必要とする外壁の劣化物量を把握するには足場設置が必要で多額費用を掛ける
ことはできない。』
の記載はない。

確かに、総会議事録は管理者理事長以外の２名の署名・押印で成立できるが、管理者理事長に法的な
不利益がある事項を記載せず理事役員保身のためその２名を理事役員から選出されることに危険性が
ある。
やはり、質疑者にも質疑内容を確認され議事録の精度を向上させるべきだ。そうすれば、管理運営の
質も向上するであろう。

でも、このマンションの総会議事録にはもはや信用総失墜で、各区分所有者にはご注意頂きたい。

《特報・友人情報》第24・25・26期管理者理事長は特定行政庁から行政指導

このマンション区分所有者友人からの情報によると、平成30年「特定建築物定期点検」の『外壁全面
打診調査未実施』との報告に対し、特定行政庁（久喜市　建設部）から行政指導文書を以て行政指導
を第24・25・26期管理者理事長は受けた／受けているとのことだ。

前にも書き込んだが、

建築基準法第12条（報告、検査等）抜粋
●第六条第一項第一号に掲げる建築物で安全上、防火上又は衛生上特に重要であるものとして政令で
　定めるもの及び当該政令で定めるもの以外の特定建築物で特定行政庁が指定するものの所有者管理
　者は、これらの建築物の敷地、構造及び建築設備について、国土交通省令で定めるところにより、
　定期に、一級建築士若しくは二級建築士又は建築物調査員資格者証の交付を受けている者に、その
　状況の調査をさせて、その結果を特定行政庁に報告しなければならない。
国土交通省告示第 282号
建築物の定期調査報告における調査の項目、方法及び結果の判定基準並びに調査結果表を定める件
での外壁調査について
●開口隅部、水平打継部、斜壁部等のうち手の届く範囲をテストハンマーによる打診等により確認し
　その他の部分は必要に応じて双眼鏡等を使用し目視により確認し、異常が認められた場合にあって
　は、落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分を全面的にテストハンマーによる打診等
　により確認する。
●竣工後、外壁改修後若しくは落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分の全面的なテス
　トハンマーによる打診等を実施した後10年を超え、かつ３年以内に落下により歩行者等に危害を加
　えるおそれのある部分の全面的なテストハンマーによる打診等を実施していない場合にあっては、
　落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分を全面的にテストハンマーによる打診等によ
　り確認する
　（３年以内に外壁改修等が行われることが確実である場合又は別途歩行者等の安全を確保するため
　　の対策を講じている場合を除く。）。
となっており、

つまり、このマンションでは平成18年03月に外壁改修を含む大規模修繕施工をしており、その10年間
後初めての定期調査報告（このマンションでは平成30年「定期調査報告」）で全面打診調査をすべき
となるが、第25期臨時総会／定期総会では
『長期修繕計画策定に必要とする外壁の劣化物量を把握するには足場設置が必要で多額費用を掛ける
ことはできない。』
との不法・違法的な訳の解らない答弁を繰り返していたが、最終的に法令違反となった。

で、この法令違反で何れは第24・25・26期管理者理事長は
建築基準法第 101条（罰則）抜粋
●次の各号のいずれかに該当する者は、百万円以下の罰金に処する。
二　第12条第 1項又は 5項の規定による報告をせず、又は虚偽の報告をした者
の特定行政庁（久喜市　建設部）から刑事告発を受け、管理者理事長個人に大なり小なり刑事罰（罰
金刑）が課せられることになるであろう。

第24・25・26期臨時総会／定期総会で不法・違法的な訳の解らない答弁
『長期修繕計画策定に必要とする外壁の劣化物量を把握するには足場設置が必要で多額費用を掛ける
ことはできない。』
を盲信した各区分所有者らにも場合によっては第24・25・26期管理者理事長は責任転嫁をされる危険
性があり、不法にも罰金刑の持ち分割合での負担を強要されるかもしれない。

これらを回避せんと、予想するに、第24・25・26期臨時総会／定期総会での不法・違法的な訳の解ら
ない答弁
『長期修繕計画策定に必要とする外壁の劣化物量を把握するには足場設置が必要で多額費用を掛ける
ことはできない。』
を棚上げし第26期臨時総会開催し修繕積立金の切り崩し議案上程の強行採決となるであろう。

こんなご自身の無知故の法令違反・刑事罰回避のためのわがまま行為をなさるならば、当然、第24・
25・26期管理者理事長及び法令違反をそそのかした修繕委員会委員全メンバーは総退去（自己の区分
所有権の売却の退去）をなさるべきと解する。

また、この現実は管理会社（コミュティワン㈱）も平成30年末に知っていたとのことで、当然ながら
管理委託契約は債務不履行賠償金を納め解約となるであろう。

なお、ある建築指導行政の担当者は、四の五の言わず、１２年間サイクルで大規模修繕施工、６年間
サイクルで屋上防水修繕施工、２４年間サイクルでエレベーター更新をすれば結構な話で、踏み込ん
だ話として築４８年後に建て替えをすれば時代に適合したマンションを維持できるとのことと、長期
修繕計画が無い管理運営は四の五の言ってもあってはならないとのこと。

つまり、このマンションは既に管理運営の基本から相当逸脱してしまったかもしれないことになる。
今まで、無知無能なのか？無関係・無責任な全区分所有者達はどの様にこのマンションの資産価値を
維持されるのであろうか？大いに心配だ。

続《特報・友人情報》ある建築指導行政の担当者からの指摘

前に

なお、ある建築指導行政の担当者は、四の五の言わず、１２年間サイクルで大規模修繕施工、６年間
サイクルで屋上防水修繕施工、２４年間サイクルでエレベーター更新をすれば結構な話で、踏み込ん
だ話として築４８年後に建て替えをすれば時代に適合したマンションを維持できるとのことと、長期
修繕計画が無い管理運営は四の五の言ってもあってはならないとのこと。

と書き込んだが、その後日談がある。

東京都では

「特定建築物定期点検」の報告者（管理者）に対し、
●“当該建築物の維持管理、長期修繕計画等に対して、金銭面を含め、主体的に関与しているもの”
　が、法でいう「管理者」であると考えています。
となっており、この「特定建築物定期点検」結果を以て長期修繕計画の見直しを図り必要な修繕積立
金の再算定をすることになるとのこと。

で、そのある建築指導行政の担当者は、「特定建築物定期点検」を着実実施していれば特に別の建物
診断は無用となり、よく訳のわからない区分所有者らは「特定建築物定期点検」の実態を知らずこの
無用な建物診断を行う傾向があるとのこと。

つまり、最低でも３年間サイクルで定期総会で「特定建築物定期点検」結果の報告とその結果からの
長期修繕計画の過去の修繕施工実績を踏まえた見直し・修繕積立金の再算定報告がなされ、集会決議
によって修繕積立金額の変更がなされることになるであろうとのこと。

で、このマンションの定期総会でこの手の審議がなされたであろうか？
いや、なされていない。

逆に、無駄な建物診断や長期修繕計画の策定のためとしての施工完成図書の複写を行ったが、これら
が即時長期修繕計画の策定に結びついていない。従って、日々の生活費を削って納めている管理費等
が効果的に活用されておらず、何も見識のない集団心理に流された結果管理費等の無駄遣いとなった
ものだ。

でも、管理会社（コミュティワン㈱）の「特定建築物定期点検」結果を観るとおざなり的なもので、
果たして長期修繕計画の見直しに活用できるか？大いに不安と疑問を持つ。

今の管理運営主体層にはにわか専門家（修繕委員会委員・㈱アーツコンサルタント・マンション管理
士事務所・管理会社）が乱立されているが、こんな複雑な仕組みは果たして管理運営の効果性に貢献
寄与できているのか？も大いに不安と疑問を持つ。

現段階では、管理運営主体層のシンプル化を図り信頼でき得るパートナーを探し協働すべきだ。

総会で虚偽答弁をし出席区分所有者を騙した管理者理事長は、区分所有法で解任できること付言して
おく。後は、各区分所有者がご自身の資産価値創造に如何に思慮し行動に移すことができるかに掛か
るものだ。


続《特報・友人情報》ある建築指導行政の担当者からの指摘

前に

なお、ある建築指導行政の担当者は、四の五の言わず、１２年間サイクルで大規模修繕施工、６年間
サイクルで屋上防水修繕施工、２４年間サイクルでエレベーター更新をすれば結構な話で、踏み込ん
だ話として築４８年後に建て替えをすれば時代に適合したマンションを維持できるとのことと、長期
修繕計画が無い管理運営は四の五の言ってもあってはならないとのこと。

と書き込んだが、その後日談がある。

東京都では

「特定建築物定期点検」の報告者（管理者）に対し、
●“当該建築物の維持管理、長期修繕計画等に対して、金銭面を含め、主体的に関与しているもの”
　が、法でいう「管理者」であると考えています。
となっており、この「特定建築物定期点検」結果を以て長期修繕計画の見直しを図り必要な修繕積立
金の再算定をすることになるとのこと。

で、そのある建築指導行政の担当者は、「特定建築物定期点検」を着実実施していれば特に別の建物
診断は無用となり、よく訳のわからない区分所有者らは「特定建築物定期点検」の実態を知らずこの
無用な建物診断を行う傾向があるとのこと。

つまり、最低でも３年間サイクルで定期総会で「特定建築物定期点検」結果の報告とその結果からの
長期修繕計画の過去の修繕施工実績を踏まえた見直し・修繕積立金の再算定報告がなされ、集会決議
によって修繕積立金額の変更がなされることになるであろうとのこと。

で、このマンションの定期総会でこの手の審議がなされたであろうか？
いや、なされていない。

逆に、無駄な建物診断や長期修繕計画の策定のためとしての施工完成図書の複写を行ったが、これら
が即時長期修繕計画の策定に結びついていない。従って、日々の生活費を削って納めている管理費等
が効果的に活用されておらず、何も見識のない集団心理に流された結果管理費等の無駄遣いとなった
ものだ。

でも、管理会社（コミュティワン㈱）の「特定建築物定期点検」結果を観るとおざなり的なもので、
果たして長期修繕計画の見直しに活用できるか？大いに不安と疑問を持つ。

今の管理運営主体層にはにわか専門家（修繕委員会委員・㈱アーツコンサルタント・マンション管理
士事務所・管理会社）が乱立されているが、こんな複雑な仕組みは果たして管理運営の効果性に貢献
寄与できているのか？も大いに不安と疑問を持つ。

現段階では、管理運営主体層のシンプル化を図り信頼でき得るパートナーを探し協働すべきだ。

総会で虚偽答弁をし出席区分所有者を騙した管理者理事長は、区分所有法で解任できること付言して
おく。後は、各区分所有者がご自身の資産価値創造に如何に思慮し行動に移すことができるかに掛か
るものだ。

続々《特報・友人情報》ある建築指導行政の担当者からの指摘

前に

なお、ある建築指導行政の担当者は、四の五の言わず、１２年間サイクルで大規模修繕施工、６年間
サイクルで屋上防水修繕施工、２４年間サイクルでエレベーター更新をすれば結構な話で、踏み込ん
だ話として築４８年後に建て替えをすれば時代に適合したマンションを維持できるとのことと、長期
修繕計画が無い管理運営は四の五の言ってもあってはならないとのこと。

と書き込んだが、その後日談がある。

埼玉県・久喜市特定行政庁（国土交通省　住宅局　建築指導課筋から）からは、

先ずは、

３年以内に外壁改修等が行われることが確実でないローヤルシティ久喜では、足場代と言う多額費用
が掛かるとして外壁全面打診未実施は建築基準法第12条違反で、

更に言えば、

３年以内に外壁改修等が行われることが確実であることを着実に主張立証し得る長期修繕計画がない
ことは、建築基準法第08条第02項（維持保全）
●建築物の所有者、管理者又は占有者は、その建築物の敷地、構造及び建築設備を常時適法な状態に
　維持するように努めなければならない。
２　次の各号のいずれかに該当する建築物の所有者又は管理者は、その建築物の敷地、構造及び建築
　　設備を常時適法な状態に維持するため、必要に応じその建築物の維持保全に関する準則又は計画
　　を作成し、その他適切な措置を講じなければならない。
一　特殊建築物で安全上、防火上又は衛生上特に重要であるものとして政令で定めるもの

違反となっているとのことであった。

前者では、刑事罰則規定（１００円以下の罰金刑）もあるとのことであった。

でも、ローヤルシティ久喜の理事役員・専門委員会メンバーに建築士や専門家ぶりっ子が多くいる様
だが、

埼玉県・久喜市特定行政庁からは

建築士法　第２条の２（職責）
●建築士は、常に品位を保持し、業務に関する法令及び実務に精通し、建築物の質の向上に寄与する
　ように、公正かつ誠実にその業務を行わなければならない。
となっており、この建築士理事役員・専門委員会メンバーの資質に法的問題があり、

専門家ぶりっ子の理事役員・専門委員会メンバーに、果たしてマンション管理運営の最適性が希薄で
あるとして、根本的問題がある様だと見解を拝聴しているとのことであった。

建築基準法では、長期修繕計画が先に有ってこれに従い修繕施工を着実にし、３年毎の「特定建築物
定期調査」で見直しを図ることが要求されているもので、現在のローヤルシティ久喜では建築基準法
に準拠した管理運営ができていないことになり、歴代理事役員・専門委員会メンバーはこれら力量が
なく資産価値喪失をさせているとの雑談ボヤキを耳にしている。

次回定期総会では、この法律違反行為や不合理管理運営の諸問題解消に向けた議論ができ得る時間的
準備を要求したい。
そろそろ、馬鹿が馬鹿を騙す劇場からの脱却をして頂きたいものだ。

ついでに言うが、ローヤルシティ久喜には解体資金がなく、

マンションと言う物は修繕で永遠に価値が続くものではなく何れは建て替えをする必要性があり、

また、建築基準法第10条（著しく保安上危険な建築物等の所有者等に対する勧告及び命令）で危険性
ある建築物の解体責任は全区分所有者にあり、

解体資金がないことは多額負債を抱えることになる。

そろそろ、潜在諸問題を顕在化解消頂きたいものだ。
この分では、このマンション真価値は約10年間しか保たないもので、長期的に売却計画を立てること
をお勧めする。

《要求》臨時総会開催／定期総会の監事議長化

現在、このマンションは建築基準法違反状態である。

●計画・予実管理をすべき長期修繕計画（法第８条）がないこと
●これら長期修繕計画がないこともあり定期点検報告（法第１２条）時の必須外壁全面打診の未実施
●躯体被災の長期放置（法第８条）
でありながら、先日の臨時総会開催や定期総会で

管理者理事長は、
●外壁全面打診をしないと長期修繕計画を立てることはできない。
●この外壁全面打診は足場設置等で多額費用が掛かり、次回大規模修繕で行うことになる。
とのこと。

つまり、上記違法状態を放置すると言う不法行為を正々堂々と行っていることになる。

本来ならば、管理者理事長が正々堂々と不法行為を行っていることが明白な事態では監事が臨時総会
を開催する／定期総会の監事議長化とすることになる。

それ故に、臨時総会開催／定期総会の監事議長化や、これら不法行為の責任追及と再発防止策の討議
・規約変更等ができ得る総会時間の設定等を要求する。

また、今回の決算報告での管理費一部余剰金の修繕積立金への編入はお止め頂きたい。
議案書作成・総会では、これら資金運用ができないと重々承知されているマンション管理士さんらの
立会がある様なので、これら資金運用を正々堂々とされたならばこのマンション管理士さんは懲戒の
対象となるあろうし、このマンションの管理運営に信頼性喪失となるであろう。

その他、区分所有者の合理的負担を越える負担（防災用品購入・自主防災組織活動への金銭的支援）
や定期部品交換修繕の管理からの支出（本来ならば、計画修繕化をし長期修繕計画への編入）等々の
非合理的管理運営は御免被る。

《ご参考》埼玉県分譲マンションアドバイザーの無料派遣について

埼玉県は、分譲マンションの管理の適正化を推進することを目的として、マンションの
維持管理等に対し専門的な助言等を行う「埼玉県分譲マンションアドバイザー」を登録
公表しています。

この度、埼玉県住宅供給公社と協力し、課題を抱えている管理組合を対象として「埼玉
県分譲マンションアドバイザー」を無料で派遣する制度を設けました。

日頃、マンションの管理運営において不安や疑問を抱えている管理組合の皆さま、この
機会にアドバイザーによる管理状態の点検や、課題等への助言を受けてみませんか。

２回を上限に派遣します。派遣に係る費用は無料です。

詳細は、埼玉県　 都市整備部 　住宅課
ＨＰ＝
総合トップ > くらし・環境 > 住宅 > 住まいづくり > 分譲マンション管理について
> 埼玉県分譲マンションアドバイザーの無料派遣について

目下、有償でマンション管理士事務所と顧問契約を締結しているが、お値打ちで問題
があれば埼玉県に苦言が言えること最高だ。

このマンションでは、必須な長期修繕計画もないし、定期的な大中小規模修繕もない
もので、お値打ちサービスを利用し管理運営の正当性確保をすべきである。
そろそろ、全区分所有者には法的知見を持たないと不合理な管理運営がまかり通り、
不要な負担など各人の生活費を圧迫する様な方向に事態に追いやられるものだ。
目を覚ませだ。

《ギャグ？》第25・26期管理者理事長の定期総会答弁と次回定期総会議案との矛盾？

第25・26期管理者理事長の定期総会答弁
●長期修繕計画策定に必要とする外壁の劣化物量を把握する外壁全面打診実施には足場設置が必要で
　多額費用を掛けることはできない。

で、管理費会計（特に修繕積立金会計）の状況が変わらぬ次回定期総会議案に
●外壁全面打診　又は　●大規模修繕施工
があったら大変不思議なものになるであろう。

でも、
●第４期で元施工業者と相互確認できたコーキング施工不良の役務債権の処理状況
●国土交通省が上下水道管寿命を約40年としたにも関わらず、20年前後で更生施工した
●平成23年東日本大震災後の平成24年に「特定建築物定期調査」報告がなされなかった
●未だ、平成23年東日本大震災全被災が修繕できず放置されている
●平成27・30年「特定建築物定期調査」報告での平成23年東日本大震災全被災の未報告
●平成30年「特定建築物定期調査」報告での外壁全面打診未実施であった
の真なる理由・背景をそろそろ報告頂きたいものだ。

たぶん、当時の関係者でもある現在の理事役員や修繕委員会のメンバーの責任隠しのため、公表され
ないであろう。

課題・問題多き事態にも関わらず、相変わらずの短時間のシャンシャン総会となるかもしれないね。

《ギャグ？⇒現実化》第26期臨時総会議案＝管理者理事長の保身的総会

第26期臨時総会議案書を友人とオンライン飲み会のつまみとさせて頂いた。

管理者理事長は、よほど急いている様で開催日時が休日15：00～とは異例なものになっている。

久喜市長から、建築基準法第12条における国土交通省告示２８２号（平成20年03月10日）通りの特定
建築物定期調査（平成30年08月04日）ができておらず、何故かしら令和02年05月29日までに外壁全面
打診実施又は大規模修繕施工の結果報告要求がなされていた様で、急遽大規模修繕施工の検討開始を
以て違反行為罰則からの減刑を求める形を執ろうと今回の議案になったと互いに大笑いとなった。

でも、その言い訳には法的要求事項を満足するものではなく、

前回調査から３年以内の外壁改修等が行われることを確実にすることを大規模修繕施工の検討開始と
された様だが、

法的要求事項では、長期修繕計画とその予実管理（修繕施工の実績と長期修繕計画との整合性）及び
長期修繕計画の最新性維持が求められているもので、何も前回調査から３年以内の外壁改修等が行わ
れることを確実にすることに対する答弁になっていない。

更に言えば、この大規模修繕施工の検討に際するコンサルタント会社選定については、長期修繕計画
がないせいで修繕積立金会計での想定外予算となり、想定外の先日の上下水道管構成施工もあり修繕
積立金会計の破綻への道筋が明確化され、何れは区分所有者の生活費削減となる修繕積立金大増額か
一時金集金となるであろうと危惧させられるもので、互いに恐怖感を味わった形になった。

因みに、より安価な手法として管理会社兼建築業（コミュニティワン㈱）を酷使することもあり得る
話で、修繕積立金会計の安定性が立証できない環境で約５３０万円の切り崩しはあり得ないものだと
考える方が妥当であると考えざるを得ない。

先日の第25期臨時・定期総会での管理者理事長答弁
●長期修繕計画策定に必要とする外壁の劣化物量を把握する外壁全面打診実施には足場設置が必要で
　多額費用を掛けることはできない。
と余りにも乖離した心境変化には呆れるばかりで、これでは安心して生活ができ得るマンションでは
ないと意見は一致したところだ。

先ずは、こんな保身的臨時総会を開催する前にご自身の不甲斐なさを反省され、専門家集団とされて
きた修繕委員会を含む主要理事の辞職解散をすべきである。
また、最低でもこのことについて審議せんとした区分所有者を総会退場させたことには、より真摯な
対応は人間としてすべきだ。

また、先日の第25期臨時総会では、防災用品購入費計上に当り具体的な購入リストを第25期定期総会
で示すとの答弁を成されていたが、第25期定期総会ではこの購入リストはなく、この議案書を観るに
理事会や自主防災会で決めようとしたとのことは虚偽答弁をしたことになり、第25期臨時・定期総会
で虚偽答弁や保身的臨時総会開催される管理者理事長を含む理事会やこれに忖度康応する修繕委員会
にはもはや信用・信頼性はないものだ。

でも、恒例な我々にとって複雑な顔認証型入館管理システムは、システム障害等不便の危険性がある
ことには徐々に高齢化する居住者にはかえって不便なものになるであろと心配と危惧をしている。

この管理者理事長は、高齢者居住者の管理強化として個人情報保護法を以て居住者情報集取せんとし
たが、未だに収集される個人情報の保護責任所在を表明されておらず、個人情報保護観点で一番難儀
な顔認証はプライバシーの侵害となりかねず、未だ国すら正々堂々と個人顔認証には踏み込んでおら
ず、個人情報保護の難儀さを解っていない様だ。この個人情報保護の難儀さは将来の管理者理事長に
引き継がれるもので、これでは管理者理事長のなり手は更に少なくなるであろう。

で、最終的にオンライン飲み会のつまみは食えないものだと互いに恐怖感共有しながらの結論になり
この呆れ感を持たない他区分所有者にも憤りと怒りを持ったしだいだ。

そろそろ、全区分所有者には知見を持たれ無知かつ度胸で成り立っている管理者側を監視できる様に
成長されたいものだ。

《大きな疑問》第26期臨時総会議案～今更の東日本大震災被災修繕～

第26期臨時総会議案書を友人とオンライン飲み会のつまみとさせて頂いた。

で、今や2020年で今更2011年03月東日本大震災被災修繕とはクラシカルな話であると、高齢者の時間
が短く感じることを再認識させられた。

いろいろな話を統合するに、発災時期にまともな被災状況の確認→地震保険の保険金請求→全被災の
修繕が行われず、その翌年に特定建築物定期調査（平成24年分）すらパスしたらしいことが解った。
こんな悪し実績を持っている団体が、いくら「ローヤルシティ久喜大規模災害対応細則」を策定して
もまともな対処ができないと共感させられた。

一般的に、家屋被災発災時には信頼性が高い業者（ここでは管理会社（コミュニティワン㈱））に即
現状調査→修繕見積り→修繕となり、我々高齢者でも物が壊れたらこの程度の対応はできるが、何故
かできずじまいとなった。
想像するに、歴代管理者理事長の物言いから管理会社への相当な不信感がある様で、これが対応遅延
となったと考えるのが妥当だ。

どうも、このローヤルシティ久喜には管理運営に限界性があると実感し、これでは資産価値なんぞと
の夢物語は水疱に消えたと互いに落胆したものだ。

《多いなる錯誤》定期総会での管理費等決算における管理費余剰金の修繕積立金への不法編入

今まで、定期総会での管理費等決算における管理費余剰金の修繕積立金への編入する議決が採択され
てきたが、実は不法行為だと解った。

それは、平成25年のマンション管理士試験（問26）で実証されている。

宅建通信学院＞資料館＞マンション管理士 平成25年＞ 問26

【問26】管理費等に余剰又は不足が生じた場合の取扱いについて、総会の普通決議で行うことができ
　　　　るものは、標準管理規約によれば、次のうちどれか。

１　管理費に余剰が生じた場合に、これを修繕積立金に振り替えること。

２　管理費に不足が生じた場合に、修繕積立金の一部を管理費に振り替えること。

３　管理費に余剰が生じ修繕積立金が不足する場合に、管理費を引き下げ、修繕積立金を引き上げる
　　こと。

４　管理費に不足が生じ修繕積立金に余剰がある場合に、共用設備の保守維持費の支払に充てるため
　　修繕積立金を取り崩すこと。

【解答及び解説】

【問26】　正解　３

１　できない。
　　収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における「管理費」に充当
　　するので、総会の普通決議によっても修繕積立金に振り替えることはできない。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　＊標準管理規約61条１項

２　できない。
　　管理費に不足を生じた場合には管理組合は組合員に対して共用部分の負担割合により、その都度
　　必要な金額の負担を求めるので、総会普通決議によっても修繕積立金の一部を管理費に振り替え
　　ることはできない。修繕積立金については、管理費とは区分して経理しなければならない。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（28条４項）＊標準管理規約61条２項

３　できる。
　　管理費及び修繕積立金の「額」並びに賦課徴収方法は、総会の普通決議事項である。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　＊標準管理規約48条３号

４　できない。
　　修繕積立金については、管理費とは区分して経理しなければならないので、総会の普通決議によ
　　っても、管理費から充当すべき共用設備の保守維持費の支払に充てるため、修繕積立金を取り崩
　　すことはできない。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　＊標準管理規約28条５項

で、次期定期総会で、恒例の決算承認議案に対し、今まで修繕積立金に編入した管理費余剰金の全額
を管理費会計に戻すべく、異論提示をしようではないか。

でも、管理規約は別として、管理費は会計年度締め後は無用なものになり、これら余剰金を翌年管理
費会計に繰り越す必然性もないことから、支払割合で返金させ各区分所有者には生活費の足しにして
頂きたいものである。

《参考情報》一級建築士事務所 株式会社 スペース･ユニオン？

今回の大規模修繕施工の検討に際しての工事コンサルタント会社委託することに関し、委託先を委託
先ＨＰを調べた。

名　　称：一級建築士事務所 株式会社 スペース･ユニオン
登　　録：東京都知事登録　第37889号
所 在 地：東京都豊島区東池袋1－44－10タイガースビル1106
Ｔ Ｅ Ｌ：03-3981-1932
Ｆ Ａ Ｘ：03-3981-1843
代 表 者：代表取締役　奥沢　健一
創　 業：昭和44年4月
資 本 金：金 10,000,000円（払込資本金）
沿　 革：昭和44年 4月　一級建築士事務所「藤木設計室」設立
　　　　　昭和48年10月　株式会社に改組、「株式会社 スペース･ユニオン」とする
所　 員：2名（技術系1名、事務1名）
有資格者：一級建築士：1名
　　　　　マンション管理士：1名

この企業技術系人員数は２名（代表取締役＋技術系所員１名）だとのこと。
それ故に、現地調査を㈱アーツコンサルタントの平成29年建物調査・診断報告書を利用せざるを得な
いことになるであろうし、このことを以て業者指定をされた場合疑問・不安だけが残る。

この少人数で大規模修繕施工の監理ができるのであろうか？
もしかして、大規模修繕施工業者に一級建築士事務所　株式会社 スペース･ユニオンの代理人として
大規模修繕施工の監理代理人を派遣させるのであろうか？

でも、今まで管理運営事務の外部委託をせんとする際は、管理者理事長はその企業情報を総会資料に
添付されてきたが、今回は添付されていない。何故なんだろう？

《売却勧告》第26期臨時総会事前質疑応答⇒修繕積立金会計の破綻危険性

改めて第26期臨時総会事前質疑応答集を観て、既にこのマンションの修繕積立金会計が破綻している
とのことで、各区分所有者には厳しいことであるが、即時売却される様勧告します。

「議案以外の質問のうち居住者に周知しておくべきと思われた質問」（抜粋）

＜今後の収入予測＞
①　修繕積立金会計の次期繰越金 　＝ 553,972千円
②　毎年の修繕積立金の収入　　 　 ＝ 14,836千円⇒13年後＝ 192,868千円
　　合　　　　　　　　　　　計 　 ＝ 746,840千円

＜未支払金と今後の支出予測＞
①　既に工事完了した配水管大規模修繕工事　＝ 139,700千円
②　来年実施予定の第二回大規模修繕施工事　＝ 290,000千円
③　13年後実施予定の第三回大規模修繕施工事＝ 319,000千円
　　合　　　　　　　　　　　計 　 ＝ 748,700千円

＜収支差分＞
今後の収入予測＝ 746,840千円－未支払金と今後の支出予測＝ 748,700千円⇒▲1,860千円

この赤字分を管理費余剰金で穴埋めするとのこと。

でも、
《多いなる錯誤》定期総会での管理費等決算における管理費余剰金の修繕積立金への不法編入
平成25年のマンション管理士試験（問26）
では、
１　管理費に余剰が生じた場合に、これを修繕積立金に振り替えること。
⇒できない。
　収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における「管理費」に充当
　するので、総会の普通決議によっても修繕積立金に振り替えることはできない。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　＊標準管理規約61条１項
となっており、この赤字分を管理費余剰金で穴埋めすることはできない。
※この質疑応答集はマンション管理士事務所との顧問契約上での立会を受けているのであろうか？

更に言えば、
●先の給水管大規模修繕工事での10年間間隔の再更正施工＝？千円
●エレベーター最新版更新（３基）　　　　　　　　　　＝約１億円×３基＝約３億円
が未計上で、更なる赤字となり13年後実施予定の第三回大規模修繕施工事ができるとは限らないと
なるであろう。

法的要求事項では、このマンションには長期修繕計画とその予実管理（修繕施工の実績と長期修繕
計画との整合性）及び長期修繕計画の最新性維持が求められている。
今回の第二回大規模修繕施工の検討をする前に長期修繕計画策定と修繕積立金会計の最適化が必須
だが、管理者理事長にはこの法的要求事項的な思考思慮ができない様だ。

《疑問・不安》トンチンカンな答弁～マンション管理組合と個人情報保護法～

先日の第26期臨時総会でのある出席区分所有者から

＞個人情報保護法に従って所有者・居住者情報を収集すると決めたが、「個人情報保護方針」ができ
　ておらず、顔写真とその他個人情報を連動させるためには管理者理事長には「個人情報保護方針」
　の策定・公表すべきだ。

に対し、第26期管理者理事長は、

・個人情報の保管場所はどこか解っているのか？

と切り返し、保管場所が管理会社関連場所で管理者理事長は「個人情報保護方針」を策定・公表する
必要はない如きのトンチンカンな答弁をされた。

で、管理者理事長の「個人情報保護方針」を策定・公表する必要性について調べた。

「個人情報の保護に関する法律についてのガイドライン」（個人情報保護委員会：平成30年7月20日）
では、
●非営利の活動を行っている団体であっても、個人情報データベース等を事業の用に供している場合は
　個人情報取扱事業者に該当します。
●ＮＰＯ法人や自治会・町内会、同窓会、ＰＴＡのほか、サークルやマンション管理組合等も個人情報
　取扱事業者に該当し得ます。
とのことで、マンション管理組合（管理者理事長）は個人情報保護法の
「第四章　個人情報取扱事業者の義務等　第一節　個人情報取扱事業者の義務」の適用を受けることに
なり、

「個人情報保護方針」策定・公表

個人情報保護法　第２７条（保有個人データに関する事項の公表等）
●個人情報取扱事業者は、保有個人データに関し、次に掲げる事項について本人の知り得る状態（本人
　の求めに応じて遅滞なく回答する場合を含む。）に置かなければならない。
一　当該個人情報取扱事業者の氏名又は名称
二　全ての保有個人データの利用目的（第十八条第四項第一号から第三号までに該当する場合を除く）

を履行し、苦情・問い合わせ先である管理者理事長の氏名・連絡先と個人情報利用目的を公表しなけれ
ばならず、個人情報の収集・利用・保管を管理会社等に委託されても、本人（所有者・居住者）の同意
を得ながら収集・利用し、個人情報漏洩責任（管理責任）は管理者理事長個人にあることになる。

今や、マンション管理運営では多様かつ複雑なルールが適用され、多様かつ複雑なルールを知らない者
が管理者理事長になっていることに疑問・不安を感じる。
因みに、区分所有法と民法では管理者理事長には最低限多様かつ複雑なルールを厳守されることを要求
されている。

でも、多様かつ複雑なルールを知らないことを棚上げし質問者の誠意ある答弁をしないとは呆れ、管理
者理事長はこの職にあらずだ。

《疑問・不安》管理組合が主体的防災活動をする必要はあるのか？

管理者理事長は、自主防災会の設立や防災用品購入費用の計上等の主体的防災活動を展開したがって
いる様だが、果たして管理組合が主体的防災活動をする必要はあるのか？

先ずは、災害対策基本法

第２条の２（基本理念）
●災害対策は、次に掲げる事項を基本理念として行われるものとする。
二　国、地方公共団体及びその他の公共機関の適切な役割分担及び相互の連携協力を確保するとともに
　　これと併せて住民一人一人が自ら行う防災活動及び自主防災組織（住民の隣保協同の精神に基づく
　　自発的な防災組織をいう。以下同じ。）その他の地域における多様な主体が自発的に行う防災活動
　　を促進すること。

つまり、防災活動は住民の隣保協同の精神に基づく自発的活動で、主体は居住者になり、建物・諸施設
管理団体（管理組合）ではなく、管理組合が主体的防災活動をする必要はないことになる。

で、誰が法的・金銭的に防災活動をするのか？である。
このマンションの所在地：久喜市の要綱を観ると、

久喜市自治行政運営要綱では、
●区長に環境衛生・交通安全・防犯・防災に関する職務があり、区長に防災活動主体性がある。

久喜市自治行政運営補助金交付要綱では、
●地域活動を行う区（区長）に対し補助金を交付することになっており、防災活動主体性ある区長には
　金銭的に防災活動主体性が確保されている。
　補助金額＝基準額(1行政区あたり7万円)＋350円/世帯× 291世帯＝ 171,850円／年である様だ。

久喜市自主防災組織補助金交付要綱では、
●自主防災組織の設立・自主防災組織が行った防災資機材等の購入や防災訓練の実施に対して補助金が
　支払われることで、前述の自治行政運営補助金に加え、更に防災活動主体性ある区長には　金銭的に
　防災活動主体性が確保されている。
●購入金額の4分の3以内の額。ただし、補助初年度は300,000円、次年度以降は50,000円を限度額。

つまり、法的・金銭的に防災活動をする者は区長であり、態々管理組合が主体的防災活動をする必要は
ないことになる。

先日の第26期臨時総会では、管理費等会計の破綻危険性が露呈したが、負担必要性のない防災用品購入
の費用負担をする必然性がなく、今後予見される管理費等値上げがあり年金生活者増加の最中管理費の
支出の厳格な精査は求められることであろう。

でも、多様かつ複雑なルールを知らないことを棚上げし、負担必要性のない経費を全区分所有者に押し
付ける管理者理事長の態度には不信感しか持てない。
ここは、区長に対し防災活動の自立自律的な活性化と自治行政運営補助金・自主防災組織補助金の積極
的活用を要求すべきである。

先ずは、着実かつ確実に管理費等会計の破綻危険性回避策の完全履行をすべきである。

《疑問・不安》トンチンカンな答弁～長期修繕計画の精度必要性から大規模修繕施工後の策定～

先日の第26期臨時総会で

このマンションの所在地：久喜市（特定行政庁）から建築基準法第12条に関する定期調査での外壁の
全面打診未実施に対し催促を受け、ある期日までの大規模修繕施工完了を以て応えた様で、いきなり
の「大規模修繕施工の検討」と言う議案が上がった。

で、ある出席区分所有者からの

・長期修繕計画と言う修繕積立金会計の裏付けのない大規模修繕施工の検討は無理で、先ずは、長期
　修繕計画の策定が先決であり、このことは建築基準法第12条でも語られている。

に対し、第26期管理者理事長は、

・＜今後の収入予測＞
　①　修繕積立金会計の次期繰越金 　＝ 553,972千円
　②　毎年の修繕積立金の収入　　 　 ＝ 14,836千円⇒13年後＝ 192,868千円
　　　合　　　　　　　　　　　計 　 ＝ 746,840千円
　＜未支払金と今後の支出予測＞
　①　既に工事完了した配水管大規模修繕工事　＝ 139,700千円
　②　来年実施予定の第二回大規模修繕施工事　＝ 290,000千円
　③　13年後実施予定の第三回大規模修繕施工事＝ 319,000千円
　　　合　　　　　　　　　　　計 　 ＝ 748,700千円
＜収支差分＞
今後の収入予測＝ 746,840千円－未支払金と今後の支出予測＝ 748,700千円⇒▲1,860千円
この赤字分を管理費余剰金で穴埋めする。

・外壁劣化度の精度ある調査（外壁全面打診実施）をしないと長期修繕計画は策定できず、大規模
　修繕施工時に外壁全面打診実施をし長期修繕計画を策定する。

と答弁した。

でも、この答弁には今後必須となる物理的耐用年数25年間越えエレベーター更新や給水管更生施工・
ポンプ交換等が含有想定されておらず、管理費余剰金がこれらに対応できる様貯まるとは思えない。
ハッキリ言って、もしかしてこのマンションの管理費等会計の破綻したのかな？と疑問・不安を再度
感じるものだ。（要は、既に資産価値喪失）

で、長期修繕計画作成ガイドライン（国土交通省）を観ると

◆分譲事業者は、分譲時において修繕積立金の額とその根拠となる長期修繕計画（案）を作成して、
　購入予定者に説明します。また、管理組合は、その重要な業務の１つとして、長期修繕計画を作成
　又は見直し、これに基づいて修繕積立金の額の設定を行います。

となっており、場合によっては建物が建っていない分譲販売時期に長期修繕計画（案）を作成でき、
その後の定期調査（建築基準法第12条）等で管理者理事長の重要業務としての長期修繕計画の見直し
とそれに伴う修繕積立金の変更の検討・総会決議をすれば結構な話で、

外壁劣化度の精度ある調査（外壁全面打診実施）をしないと長期修繕計画は策定できないとの答弁や
第一回大規模修繕施工実績の活用ができるのに活用する意思がないことに些か疑問・不安を感じる。

なお、一時期の理事会では長期修繕計画の策定（試みも含む）がなされたが、それらを基に定期調査
等で見直しをしなかった歴代管理者理事長のせいで、いきなりの大規模修繕施工の検討や修繕積立金
会計の破綻危険性の暴露とは如何にこのマンションの管理運営が不適当であることを表している。

この歴代管理者理事長や専門委員会ではことさらに専門性があると豪語自負されていたが、この現実
では専門性があるとは言えない。

何も知らない区分所有者を欺し、今後台頭する年金生活者に管理費等値上げを課すことになり、憤り
や怒りの嵐が来るであろう。
場合によっては、夜逃げ区分所有者の登場もあり得るかもで、滞納管理費等は自己破産・免責で徴収
不可能の管理組合の大負債となるであろう。（年金生活者は自己破産・免責の怖さはないものだ。）

で、先の第26期臨時総会で賛成票を投じた我が身に不甲斐なさと後悔を感じている。

いつも迷惑な存在としてきたある質問者は、意外にも我々高齢者のみかただと思った。

《疑問・不安》無駄な専有部確定コンサルタント委託～専有部は法律で規定されている～

先日の第26期臨時総会で

第二回大規模修繕施工の検討過程で、㈱スペースユニオンに
●専有部確定コンサルタント委託 184,800円
を委託する決議が可決された。

で、占有部（面積）が如何に登記されているか？調べてみた。

建築基準法施行令
第２条（面積、高さ等の算定方法）
●次の各号に掲げる面積、高さ及び階数の算定方法は、それぞれ当該各号に定めるところによる。
三　床面積　建築物の各階又はその一部で壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積に
　　よる。

不動産登記規則
第１１５条（建物の床面積）
●建物の床面積は、各階ごとに壁その他の区画の中心線（区分建物にあっては壁その他の区画の内側
　線）で囲まれた部分の水平投影面積により平方メートルを単位として定め、一平方メートルの百分
　の一未満の端数は、切り捨てるものとする。

とのことで、法務局で我が物件登記簿閲覧でも不動産登記規則通り内法登記がなされていた。

つまり、専有部確定コンサルタント委託の必要性はなく、仮に法律と違った結論が出て登記内容変更
となれば、法務局曰く相当な費用が掛かり管理費又は個人のお財布に寂しさを与えるものだとのこと
であった。

また、質疑応答集では

●理事会支援会社（マンション管理士事務所）メルすみごごち事務所に占有部リフォーム工事細則の
　検討を依頼し、そのための専有部確定コンサルタント委託だ如きの答弁

であるが、もし管理会社に商魂があれば（古くは当たり前）、大工・設備系会社等を一同に集め区分
所有者の相談⇒リフォーム工事の契約を一括できる占有部リフォーム大会を開き、各種届出や調整を
管理会社を中心にしスケールメリットを活かしながらリフォーム工事の費用削減・円滑な施工が行わ
れることになり、態々占有部リフォーム工事細則を策定させる必然性がない。

そもそも、マンション管理士に細則策定業務を任すべきではない。

どうも、このマンションの管理者理事長は無駄遣いがお好きの様だが、その嗜好が管理費等の値上げ
と言う我々高齢者の生活に悪影響・圧迫を与えるもので、即刻止めて頂きたい。

続《疑問・不安》管理組合が主体的防災活動をする必要はあるのか？

で、誰が法的・金銭的に防災活動をするのか？であるでこのマンションの所在地：久喜市要綱を紹介し
たが、以下通り詳細の書き込む。

久喜市自治行政運営要綱
第３条(職務)
区長は、区を代表するものとして担当区域の住民と市との連絡調整機関となり、次の業務を行う。
(1)　市行政の連絡調整に関すること。
ア　広報及びチラシの配布
(2)　担当区域内における公共事業に協力し、連絡調整を図ること。
ア　土木事業に関すること。
(3)　担当区域内住民の福祉増進に関すること。
ア　環境衛生に関すること。
イ　交通安全に関すること。
ウ　防犯に関すること。
エ　防災に関すること。
(4)　社会福祉事業に関すること。
⇒防犯・防災の行政上の地域責任者は区長。

久喜市自治行政運営補助金交付要綱
市民と行政のパートナーシップによるまちづくりを一層推進するため、地域活動を行う区に対し、
　補助金を交付すること。
第３条(補助金の算定)
補助金の算定は、基準額(1行政区あたり7万円)と当該区の世帯数に350円を乗じて得た金額の合計
　額を限度とする。
⇒基準額(1行政区あたり7万円)＋350円/世帯× 291世帯＝ 171,850円／年の一部で防災用品購入可

久喜市自主防災組織補助金交付要綱
第３条(補助対象事業)
補助の対象となる事業（第２条：自主防災組織が行ったこと）は、次に掲げるとおりとする。
(1)　自主防災組織の設立
(2)　防災資機材等の購入
(3)　防災訓練の実施
※ご参照：対象例は別表第1(第2条関係)、補助金額は別表第2(第4条関係)
防災資機材等の購入
購入金額の4分の3以内の額。但し、補助初年度は300,000円、次年度以降は50,000円を限度額とする。

で、久喜市に相談してみたが、ここ数年間ローヤルシティ久喜自主防災組織から防災資機材等の購入
等の自主防災組織補助金要求がないとのこと。

よく、親が子供を甘やかすと子供は何もできなくなると言うが、管理者理事長が区長を過剰に甘やか
していれば、区長が防災資機材等を購入すべき処ができなくなり管理者理事長がその肩代わりをする
ことなった様なものだ。

先の第26期臨時総会では、管理者理事長は特に管理等会計の破綻危険性を示していなかったが、よく
よく観ると管理組合購入必要性がない防災用品購入の費用は無駄遣いだ。
再三言っているが、何れ管理費等の値上げがあり我々高齢者の生活を圧迫するであろうし、このこと
は壮年層にも引き継がれるもので、このマンションに済む意義はなくなりつつある様だ。

《疑問・思い》今思うに上下水道更生工事費支出は大ダメージ～回避策はあったが策執らず～

先日の第26期臨時総会では、管理者理事長は管理費等会計の破綻の危険性を表明していなかったが、
どうも、想定外のエレベーター更新や給水管更生施工・ポンプ交換等の必須修繕もありそうで、管理
費等会計の破綻の危険性があると考え直した。

で、いろいろ調べたが、給水管更生施工＝約７千万円と排水管更生施工＝約１３千万円の支出が管理
費等会計の破綻の危険性に影響を落としたと感じた。

で、近くの水道施工業者にマンションの上下水道管寿命を聞いた結果、特に施工瑕疵や大きな問題が
なければ約４０年間は保ち建て替え時期まで何もしなくてよいとのこと。

過去の給水管更生施工説明会で見た給水管接合部のサビ多発をこの業者に見解を求めた結果、給水管
素材選定に問題があり問題なき部材であれば給水管接合部のサビ多発はあり得なく、施工瑕疵が要因
であるとのこと。

いつも迷惑な存在の質問者の質問を改めて呼び起こしみると、
築後１０年後に当時の藤沢建設が無償の施工瑕疵有無検査をする処を、他者に大規模修繕施工をさせ
る目論見のため総会決議無きで拒否したとのことと言っていたことを思い出した。

この藤沢建設の無償の施工瑕疵有無検査を受け、上下水道管施工に施工瑕疵が発見されれば、この約
２億円は未だに修繕積立金会計に残っており、管理費等会計の破綻の危険性は回避できたと思った。

更に、第１回大規模修繕施工では第９期理事長Ｍ氏と第１０期理事長Ｏ氏が関与しており、このＭ氏
は今の修繕委員会委員長であることも思い出した。
この際、第９期理事長Ｍ氏と第１０期理事長Ｏ氏に、築後１０年後に当時の藤沢建設の無償施工瑕疵
有無検査を受けるべきを何も合意無き拒否し、約２億円の損害を与えたとして提訴すべきとの一応の
結論はできたと思っている。

でも、このＭ氏は今の修繕委員会委員長であることへの恥じらいはないのか？大いに疑問を感じる。

《疑問・不安》管理者理事長の呆れた言動～建築基準法の報告は報告をすれば良い？～

先日の第26期臨時総会の議案添付資料
「第二回大規模修繕工事　第１回　ローヤルシティ久喜修繕委員会　議事録」
の管理者理事長の呆れた言動
●建築基準法の報告は、報告をすれば良く、対策までは問ういていないザル法、調査完了で良いと
　思う。
には目を疑った。
それも、建築の専門家集団とされている修繕委員会での発言で、内部での統制ができていない様で
この修繕委員会には隠されたリスクがあると考え、この修繕委員会に任すことに大いに疑問・不安
を持った。

定期調査・報告の目的（埼玉県ホームページ）
●建築物等の安全性を保つためには、日頃から適法な状態に維持管理することが必要です。
　維持管理が不十分である場合、火災等の災害時に大惨事になるおそれがあります。
●定期報告制度は、このような危険を未然に防止するために、建築物、建築設備、防火設備及び昇降
　機等について、その所有者又は管理者が、適法な状態に維持管理がされていることを専門家の目で
　調査（検査）し、その結果を特定行政庁に報告するものです。
となっており、現在の管理者理事長は我々の火災等の災害時に大惨事になるおそれを回避しない様な
思いがある様で、Ｓ氏は管理者理事長に向いているのか？大いに疑問と憤りを感じた。

こんな管理者理事長上程議案に委任状総会とは、区分所有者の認識の甘さにも大いに疑問と憤りを感
じた。

因みに、
この定期調査報告書には修繕・補修の必要性判断とその予定を記入するもので、
この定期調査報告書に特定行政庁が疑問を持った場合、違反建築物に対する措置や著しく保安上危険
な建築物等の所有者等に対する勧告及び命令に向けた建築監視員による多方面調査とその後の厳しい
特定行政庁による処分があるもので、
建築基準法では、報告をすれば良くなく対策までは問われているもので、当然ながら長期修繕計画や
修繕積立金会計の変更に結びつく大変重要なものだ。

でも、出席管理会社はこれらへの異論・情報提供ができておらず、誰を信用・信頼して良いか大いに
疑問・不安も持った。

続《疑問・不安》無駄な専有部確定コンサルタント委託～長期修繕計画作成ガイドライン～

先日の第26期臨時総会で

第二回大規模修繕施工の検討過程で、㈱スペースユニオンに
●専有部確定コンサルタント委託 184,800円
を委託する決議が可決された。

で、「マンションの専有部分と共用部分の区分」について調べてみた。

実に細かい区分が図示されている文書
「長期修繕計画標準様式　長期修繕計画作成ガイドライン　長期修繕計画作成ガイドラインコメント」
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（平成20年06月国土交通省）
を発見でき、この文書では
参考資料１ 建物の専有部分と共用部分の区分（P124～P126）
で、「マンションの専有部分と共用部分の区分」について実に細かい区分が図示されている。

この
●専有部確定コンサルタント委託 184,800円
が無料で専有部確定できたことになった。

従って、㈱スペースユニオンに
●専有部確定コンサルタント委託 184,800円
は無用の長物となり、予算から削除できる。

でも、こんなインターネットサーフィンで解ることに態々 184,800円予算計上をしたのかな？と大いに
疑問を感じている。
もしかして、理事役員や修繕委員会のメンバーは簡単なインターネットサーフィンができないのかな？

《疑問・不安》トンチンカンな答弁～久喜市からの建築基準法第12条に関する返答～

先日の第26期臨時総会で

このマンションの所在地：久喜市（特定行政庁）から建築基準法第12条に関する定期調査での外壁の
全面打診未実施に対し催促を受け、ある期日までの大規模修繕施工完了を以て応えた様で、いきなり
の「大規模修繕施工の検討」と言う議案が上がった。

で、ある出席区分所有者からの

・長期修繕計画と言う修繕積立金会計の裏付けのない大規模修繕施工の検討は無理で、先ずは、長期
　修繕計画の策定が先決であり、このことは建築基準法第12条でも語られている。

また、このマンションの所在地：久喜市（特定行政庁）から
●３年以内に外壁改修若しくは全面打診等が行われることが確実であることを表明しろ
と報告指示が出ていたが、

建築基準法施行規則の一部改正等の施行について（技術的助言）
では、

●「３年以内に外壁改修若しくは全面打診等が行われることが確実である場合」とは、例えば法第８条
　第２項の規定による維持保全計画等（一般的には長期修繕計画）において外壁改修又は全面打診等の
　時期が明確にされており、かつ、これまでも当該維持保全計画等に従って外壁改修又は全面打診等が
　行われている場合等をいう。

となっており、長期修繕計画や長期修繕計画の予実管理実績がないこのマンションは
このマンションの所在地：久喜市（特定行政庁）から
●３年以内に外壁改修若しくは全面打診等が行われることが確実であることを表明しろ
と報告指示に適合した報告ができていないことになっている。

つまり、精度がなくても長期修繕計画の策定できていないこのマンションは、建築基準法第12条違反と
なり続くことになる。

再三言うが、管理者理事長はもとより全区分所有者は各種法令や法令関係情報に精通しないと、馬鹿が
馬鹿を欺す劇場（総会）が続き、最終的の資産価値喪失処が住屋を失うことでしょう。

《疑問・不安》トンチンカンな答弁～管理者理事長の区分所有者からの質問の不応需見解～

先日の第26期臨時総会でのある出席区分所有者から

●過去の定期総会で管理者理事長は、出所が解る区分所有者からの質問・意見・要望について応える
　としてきたが、管理者理事長Ｓ氏は　出所が解る区分所有者からの質問・意見・要望について選別
　し応えるとした言動に真意決意を確認したい。

に対し、管理者理事長Ｓ氏は

●出所が解る区分所有者からの質問・意見・要望について選別し応える。

と答弁された。

で、これらに関する法律を調べてみた。

建物の区分所有等に関する法律
第２８条（委任の規定の準用）
●この法律及び規約に定めるもののほか、管理者の権利義務は、委任に関する規定に従う。

民法＞第二章　契約＞第十節　委任
第６４５条（受任者による報告）
●受任者は、委任者の請求があるときは、いつでも委任事務の処理の状況を報告し、委任が終了した
　後は、遅滞なくその経過及び結果を報告しなければならない。

となっており、管理者理事長は出所が解る区分所有者からの全質問・意見・要望について応えること
が法的に義務として求められていることになり、場合によって、わざと応えることを拒絶された区分
所有者から慰謝料請求となるであろう。

管理者理事長Ｓ氏は前言撤回をしないと、民事法廷被告席に座ることになるであろうで、前言撤回を
すべきである。

また、驚くに
民法＞第二章　契約＞第十節　委任
第６４４条（受任者の注意義務）
●受任者は、委任の本旨に従い、善良な管理者の注意をもって、委任事務を処理する義務を負う。

となっており、管理者理事長はマンション管理運営に関する全法律や全関連情報を知らずに、不法的
管理運営をした際は、損害賠償責任を追うことになるであろう。

このことは、理事役員や修繕委員会のメンバーにも適用されるであろう。
このマンションの将来に大いに疑問・不安を改めて感じた。本当にローヤルシティ久喜は大丈夫か？

《疑問・不安》トンチンカンな答弁～精度ある外壁全面打診に足場は必須か？～

先日の第26期臨時総会で

管理者理事長は、またもや、
●精度ある長期修繕計画を策定したいので、足場設置による精度ある外壁全面打診をすべきである。
●足場設置には多額費用が掛かり、大規模修繕施工時に外壁全面打診実施をすることにした。

で、精度ある外壁全面打診には足場設置が必須か？を調べた。

驚くに、意外と足場レスの外壁全面打診ができることを発見した。

●ロープアクセス手法＝屋上からロープを垂らしそのロープを足がかりとして人間が上下左右外壁の
　　　　　　　　　　　打診をし、野帳記録する。
●光波測量器使用手法＝光波測量器を地上から外壁にあて、工学的に外壁損傷を格子状に検査・記録
　　　　　　　　　　　をする。
●赤外線調査手法　　＝赤外線カメラを地上から外壁にあて、タイル浮き部が高温化することを捉え
　　　　　　　　　　　検査・記録する。
●双眼鏡使用手法　　＝双眼鏡使用・目視で外壁のひび損傷を検査・記録する。

等々がある。

高価な足場設置が不要で、検査・記録に要する時間は短時間ででき、外壁損傷物量も自動積算でき後
の修繕施工見積もりの即時参考値となり、こんな足場設置より優位な手法がある。

こんな簡単なことが、定期調査・報告企業（コミュニティワン㈱メンテナンスセンター）ができない
のかな？と呆れ・情けない限りだ。

管理者理事長は、修繕委員会委員長からの質問に
●私は、建築関連の相当な知見を持った専門家である。
と第25期臨時総会では答弁された。

果たして、現管理者理事長は『建築関連の相当な知見を持った専門家』であるかに大いに疑問・不安
を持ったしだいである。

現管理者理事長を過剰信用することは、マンションやその管理運営への管理費等会計の破綻危険性を
及ぼす危険性がある。
だから、総会の大半を説明にし質疑応答に時間的制限を掛け、理事役員や修繕委員会のボロが露呈し
ないようにしているのかもしれない。

果たして、現修繕委員会は専門家集団なのか？現修繕委員会に白紙委任してよいのか？大いに疑問で
ある。他区分所有者には十分なご注意とご警戒をされる様お勧めする。
私見として、理事役員や修繕委員会に白紙委任されることは、何れ取り返しがつかないことが皆様に
降りかかると考える。

続《疑問・不安》トンチンカンな答弁～精度ある外壁全面打診に足場は必須か？～

先日の第26期臨時総会で

管理者理事長は、またもや、
●精度ある長期修繕計画を策定したいので、足場設置による精度ある外壁全面打診をすべきである。
●足場設置には多額費用が掛かり、大規模修繕施工時に外壁全面打診実施をすることにした。

で、精度ある外壁全面打診には足場設置が必須か？を調べた。

驚くに、意外と足場レスの外壁全面打診ができることを発見した。

●ロープアクセス手法＝屋上からロープを垂らしそのロープを足がかりとして人間が上下左右外壁の
　　　　　　　　　　　打診をし、野帳記録する。
●光波測量器使用手法＝光波測量器を地上から外壁にあて、工学的に外壁損傷を格子状に検査・記録
　　　　　　　　　　　をする。
●赤外線調査手法　　＝赤外線カメラを地上から外壁にあて、タイル浮き部が高温化することを捉え
　　　　　　　　　　　検査・記録する。
●双眼鏡使用手法　　＝双眼鏡使用・目視で外壁のひび損傷を検査・記録する。

等々がある。

高価な足場設置が不要で、検査・記録に要する時間は短時間ででき、外壁損傷物量も自動積算でき後
の修繕施工見積もりの即時参考値となり、こんな足場設置より優位な手法がある。

こんな簡単なことが、定期調査・報告企業（コミュニティワン㈱メンテナンスセンター）ができない
のかな？と呆れ・情けない限りだ。

次回定期総会で、全区分所有者には、管理者理事長及び管理会社（定期調査報告企業（コミュニティ
ワン㈱メンテナンスセンター））にこれら技術知見・能力があるの確認して頂きたいものである。
そろそろ、管理者理事長及び管理会社の化けの皮をはぎたいものだ。

でも、今まで虚偽答弁をしてきた管理者理事長の罪を追及することになるので、ここは監事が議長役
のなって中立的な管理者理事長の処分をすべきである。

続《疑問・不安》管理者理事長の呆れた言動～建築基準法の報告は報告をすれば良い？～

先日の第26期臨時総会の議案添付資料
「第二回大規模修繕工事　第１回　ローヤルシティ久喜修繕委員会　議事録」
の管理者理事長の呆れた言動
●建築基準法の報告は、報告をすれば良く、対策までは問ういていないザル法、調査完了で良いと
　思う。
には目を疑った。
それも、建築の専門家集団とされている修繕委員会での発言で、内部での統制ができていない様で
この修繕委員会には隠されたリスクがあると考え、この修繕委員会に任すことに大いに疑問・不安
を持った。

再度言うが、

建築基準法第12条第１項「定期調査」報告は、調査報告受理で特定行政庁使命が完結されるもので
はない。

その調査報告受理後に、調査報告事項に疑問・不安を持たれたら、

建築基準法第12条（報告、検査等）
５　特定行政庁、建築主事又は建築監視員は、次に掲げる者に対して、建築物の敷地、構造、建築
　　設備若しくは用途、建築材料若しくは建築設備その他の建築物の部分（以下「建築材料等」と
　　いう。）の受取若しくは引渡しの状況、建築物に関する工事の計画若しくは施工の状況、又は
　　建築物の敷地、構造若しくは建築設備に関する調査（以下「建築物に関する調査」という。）
　　の状況に関する報告を求めることができる。
一　建築物若しくは建築物の敷地の所有者、管理者若しくは占有者、建築主、設計者、建築材料等
　　を製造した者、工事監理者、工事施工者又は建築物に関する調査をした者
の追加調査や

７　建築主事又は特定行政庁の命令若しくは建築主事の委任を受けた当該市町村若しくは都道府県
　　の職員にあつては第六条第四項、第六条の二第六項、第七条第四項、第七条の三第四項、第九
　　条第一項、第十項若しくは第十三項、第十条第一項から第三項まで、前条第一項又は第九十条
　　の二第一項の規定の施行に必要な限度において、建築監視員にあつては第九条第十項の規定の
　　施行に必要な限度において、当該建築物、建築物の敷地、建築材料等を製造した工場、営業所
　　事務所、倉庫その他の事業場、建築工事場又は建築物に関する調査をした者の営業所、事務所
　　その他の事業場に立ち入り、建築物、建築物の敷地、建築設備、建築材料、建築材料等の製造
　　に関係がある物件、設計図書その他建築物に関する工事に関係がある物件若しくは建築物に関
　　する調査に関係がある物件を検査し若しくは試験し、又は建築物若しくは建築物の敷地の所有
　　者、管理者若しくは占有者、建築主、設計者、建築材料等を製造した者、工事監理者、工事施
　　工者若しくは建築物に関する調査をした者に対し必要な事項について質問することができる。
と言う詳細調査・現場立ち入り検査を受けることになる。

その追加調査・詳細調査・現場立ち入りの結果、建築基準法違反が発見されれば、

建築基準法第09条（違反建築物に対する措置）
●　特定行政庁は、建築基準法令の規定又はこの法律の規定に基づく許可に付した条件に違反した
　　建築物又は建築物の敷地については、当該建築物の建築主、当該建築物に関する工事の請負人
　　（請負工事の下請人を含む。）若しくは現場管理者、又は当該建築物若しくは建築物の敷地の
　　所有者、管理者若しくは占有者に対して、当該工事の施工の停止を命じ、又は相当の猶予期限
　　を付けて、当該建築物の除却、移転、改築、増築、修繕、模様替、使用禁止、使用制限その他
　　これらの規定又は条件に対する違反を是正するために必要な措置をとることを命ずることがで
　　きる。
と言う、最悪な処分として建物使用禁止処分が、

建築基準法第10条（著しく保安上危険な建築物等の所有者等に対する勧告及び命令）
●　第六条第一項第一号に掲げる建築物その他政令で定める建築物の敷地、構造又は建築設備（い
　　ずれも第三条第二項の規定により次章の規定又はこれに基づく命令若しくは条例の規定の適用
　　を受けないものに限る。）について、損傷、腐食その他の劣化が進みそのまま放置すれば著し
　　く保安上危険となり、又は著しく衛生上有害となるおそれがあると認める場合においては当該
　　建築物又はその敷地の所有者、管理者又は占有者に対して、相当の猶予期限を付けて当該建築
　　物の除却、移転、改築、増築、修繕、模様替、使用中止、使用制限、その他保安上又は衛生上
　　必要な措置をとることを勧告・命令することができる。
と言う、最悪な処分として解体処分が、

我がこのマンションに下されることになる。

つまり、

●建築基準法の報告は、報告をすれば良く、対策までは問ういていないザル法、調査完了で良いと
　思う。

ではなく、正確には
●建築基準法の報告は、報告をし法的に必要な対策（修繕）を着実かつ確実すべきと思う。

で、次回定期総会で、全区分所有者にはこの修繕委員会での言動と修繕委員会の責任追及をされて
頂きたいものである。
そろそろ、管理者理事長及び管理会社の化けの皮をはぎたいものだ。

でも、今まで虚偽答弁をしてきた管理者理事長の罪を追及することになるので、ここは監事が議長役
のなって中立的な管理者理事長の処分をすべきである。

続《疑問・不安》トンチンカンな答弁～久喜市からの建築基準法第12条に関する返答～

先日の第26期臨時総会での
「建築基準法第12条第5項の規定による報告ついて（令和 2年 5月 8日 久築第74号）」
について、久喜市建築審査課にこの文書の真意を確認してきた。

前に述べた通り、

平成30年実施「定期調査・報告」で、平成18年に外壁改修等がなされておりその10年後初めての「定期
調査・報告」では３年以内に外壁改修若しくは全面打診等が行われることが確実である場合以外の場合
外壁全面打診をすべき処を未実施と言う建築基準法第12条違反があるとのこと

また、「３年以内に外壁改修若しくは全面打診等が行われることが確実である場合」とは、例えば法第
８条第２項の規定による維持保全計画等（一般的には長期修繕計画）において外壁改修又は全面打診等
の時期が明確にされており、かつ、これまでも当該維持保全計画等に従って外壁改修又は全面打診等が
行われている場合等となっており、今回の回答では当然長期修繕計画策定を以ての回答を期待したが、
期待が裏切られこのマンションの建築基準法第12条違反状態は解消されていないとのこと

と回答を受けた。

今回の久喜市建築審査課への確認時に第26期臨時総会議案書を持っていき、久喜市職員はこの議案書を
見て、修繕委員会議事録の見た際、
管理者理事長Ｓ氏の
●建築基準法の報告は、報告をすれば良く対策までは問ういていないザル法、調査完了で良いと思う。
を発見し、このマンションの管理者集団は未だ建築基準法第12条を理解されていないとガッカリされ、
管理者集団（管理者理事長Ｓ氏や修繕委員会メンバー）は専門家集団ではなく、この集団がいるかぎり
行政監督・指導を続けていくとの決意を耳にした。

更に、噂話としてどうもこの件で警察当局も動き関係者に事情聴取をされたとも話していた。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（真意は解らない。）

私見として、特に問題がなければ総会議長は管理者理事長となるが、大問題や個人責任等を持っている
管理者理事長が従来通り次回定期総会で議長役をされることに大いに疑問を感じ、できれば、監事役に
議長役になって頂きたいものだ。

また、久喜市から専門家集団ではないと言われた修繕委員会は即時解散し、遵法精神豊かな方々に新規
修繕委員会を構成頂きたいものである。

こんな体制で次回大規模修繕施工をされることにも大いに疑問・不安を感じる。
現に、ここ数年の総会での管理者理事長の答弁に虚偽性がある様で、これでは管理者集団に信用・信頼
性は喪失されたと考えている。