新百合ヶ丘ガーデンアリーナ〈４〉【新百合山手】

何気に４スレット目なんですね。
ところで新百合山手中央通りは
「歩道幅12メートル、電柱のない歩道、二重の並木、ガス灯風のお洒落な街灯」
が設置されるそうですが、肝心の商業施設は何が入るんでしょうかね？
何か知っている方いらっしゃいます？
三井の人こっそり教えて。。

【ＨＰ】
http://www.shinyuri697.com/index2.html

【物件問合せ先】
ガーデンアリーナ新百合ヶ丘マンションパビリオン：
フリーコール0120-989-434（AM11〜PM6 水曜定休）

【前スレ１(2005/05/01〜2006/09/15)】
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41178/

【前スレ２(2005/09/14〜2005/10/20)】
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/40866/

【前スレ３(2005/10/13〜2006/01/21)】
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39296/

ガーデンアリーナの新聞チラシに、「青山・松濤が第１山の手エリア」、
「成城・田園調布が第２山の手エリア」で「たまプラーザ・新百合ヶ丘が第３山の手エリア」などと
書いてあった。
住民ですが、これはちとどうかと・・・・
新百合山手が本当に、住所になるんでしょうかね。

一昨日オプションまで終了しました。
これでしばらく落ち着けそうです。

住所は『新百合山手』案に一票です！
区役所も近いので、役所の方々が気に入ってくれると良いのですが。。。

04さん
「第2山の手」を選ぶ時点で違和感を感じますが、あえて「第3山の手」を選ぶのであれば、
方角や距離的に新百合、たまプラが選ばれるのが当然だと思いますけど。

最初の頃のパンフレットには、たまプラ、新百合と並んで日吉が
書いてあったのですが、最近のには日吉が抜けています。
ちょっとおかしかったです。
いずれにせよ、ちょっと大げさですがイメージ的には
そんな感じだと思いますよ。
住所はやはり万福寺になるそうですよ。
私は万福寺も気に入っていますけどね。
可愛いじゃないですか。
幸せそうなイメージだし・・・・。

『第三山の手』を選ぶのなら、新百合、たまプラ、聖跡が該当すると思いますよ。

>07
換地処分が終わるまではそうですね。でも、たぶん万福寺のままではないのでは。
万福寺のままにせよ、番地は変わりますよ。
川崎市議会次第でしょうけど。
新百合山手のエリアには、万福寺以外の住所もたくさんあるので、全部統一した「●●●１丁目」という
感じの表記になるのではないかと思います。

前スレでもありましたが、今後のこの街の姿のご参考に。
http://www.mitsuifudosan.co.jp/home/jan_company/news/2001/0420.htm

前のスレの話題になりますが
うちにも小学生がいます。
モデルルームを見に行った際に何回も
託児室で子供達を見かけていますし
やはり３０代の購入者が多いことを
考えるともちろん、子供は少なくないと思います。
幼稚園児も多そうですね。
キッズルーム＋ペアレンツスラウンジは
嬉しい限りですね。
あるとないとでは大違いです。
みなさんで仲良くできるといいですね。

このマンションが出来上がったら世田道が大渋滞する件について

地元の不動産屋に聞いたところでは、大手スーパーの進出は今のところ予定なし。商圏として中途半端（住民数や近隣のスーパーの存在）なのがネックだとか。あと世田谷通りの拡幅も用地買収の予算が市にないので当面なさそう、とのことでした。まあ気長に待ちましょう。あと、住所は「新百合山手」になる可能性もかなり高そうだとか。

個人的には万福寺のままの方が良いです。
「新百合山手」って、作り物っぽくって何だかなあ…

あれれ？スーパーの件は前にも出ていたような気がしますが
ひとつ出来る、と言う事は決まったんですよね。
営業さんに聞きましたよ。
どこになるか、というのはまだ決まっていないとおっしゃって
いましたが、三井・三菱・小田急の同じチームで建てる
マンションの一階です。
だから、規模から言うと大手スーパーということではないですね。確かに。
でも食品をメインに扱うスーパーだということでした。
おまけですが、新百合山手の通りにコンビニが出来るのも
確実だそうです。
既に地権者の方が申請済みということでした。
コンビニが出来る事については以前いろいろと意見がありましたが
やはり便利であることは間違いないでしょう。

>15さん
それは郵便局側にできる新しいマンションのことでしょうか？

食品スーパー、大手でないとすると、
地元の「ゆりストア」とか？？？
ゆりストアは昔々、千代ヶ丘（新百合山手のちょっと北のほう）に
店だしてたんだけど、新ユリ周辺に続々と商業施設ができて、
店をただんじゃった過去があるから
満を持して、再出店！とかね

ゆりストアは、今も千代ヶ丘にありますよ！
土日など新百合の周辺の道路は大渋滞なので、
土日の食料品などは　我が家は専らここに
お世話になっています。

１３番さん、新百合山手になりそう、というのは本当ですか？
だとしたら、やはりその方が素敵ですね。
ソースはどこからなのでしょうか？

はじめて投稿します。この物件、真剣に考えています。
本物件の長期修繕計画の妥当性について、ご検討された方が
いらっしゃれば、ご教示お願いします。
各棟別の長期修繕計画を見せてもらったんですが、１０年に
１度（だったと思います）一時金を聴取して、管理費及び
修繕積立金が５年おきに逓増するパターンと、５年に１度
かなり割合で管理費及び修繕積立金が逓増するパターン、
の２パターンが作られてました。
かつ、３０年後まで１００％の住戸から管理費を徴求する
前提になっており、そもそもの修繕計画要費の妥当性や
収支計画の現実性について正直、心配になったもので、
同じようなことを既にご検証済の方がいらっしゃれば
教えて頂ければ、幸いです。

私も新百合山手に１票です。いっそ新百合ヶ丘もいいなあ、、、なんて
南口方面の方に怒られますね。
私もネットでひととおり探して見たのですが、換地処分後の住所案に
言及したものは見つけられませんでした。
新百合山手が有力候補という情報のソースは何処なのですか？

>20さん
私も疑問に思ったのですが、全て売れる前提の計画になっていたので、
万が一売れ残ったらどうなるのですかと聞いたら、残りの入居者で
足りない分を負担することになるようです。
なんとしても全て売り切ってほしいです。

私は、新百合ヶ丘山手になったら嫌だなぁ。。。
かっこ悪い。。

＞２２さん、早速ありがとうございます。
実は、通常このような長期計画の収入は将来のリスクを考えて、収支を７〜８掛けして試算する
（２０年後とかに１００％で回っているというシナリオの妥当性を考えると）とか、修繕
コストがフルでかかった場合の試算とか、これまでの実績をベースにした試算とかの呈示
があってもよいのかなと思うんです。修繕コストの妥当性も、パッと見では、私のような素人
では検証の方法もありませんし。見せてもらった計画を紙でほしいと言ったのですが、
うまくはぐらかされ、もらうことができませんでした。資料があれば一般水準との比較
とかも可能かと思いましたので、このあたりをご調査された方がいらっしゃれば、と思った
次第です。

住所の件。新百合山手になるならないの話題からは反れますが、
住所の号数（○丁目○番地○号）はビュー、ガーデン、ヒルトップでそれぞれ
違う号数になるのでしょうか？
同じである場合、住所が長すぎて面倒だなと感じました。
号数の後に新百合ガーデンアリーナ　ビューコート○番館　○号室となるので。
コートごとに号数が違えば省略して○号室だけでも郵便物が届くのになと。
この辺のところご存知の方いませんか？

>20さん
私はTCOで判断しました。
（路線価格及び新百合ヶ丘駅の標準価格を調査しイニシャルコストが格安と判断）
ランニングコストの不確定リスクとしては管理費不払居数、居住率、経済情勢等
ありますが、民度は価格帯、地域性、年齢構成、居住戸タイプより通常マンション
の平均以上と判断し、居住率もデベの実力、物件の魅力を評価しました。
ただ１００パーセント機械式駐車場、エレベーター基数が多いことより通常より
ランニングは高いと思います。
また管理組合の議決事項になると思いますのでデベの試算はあくまでも参考程度としてます。
よくあるローンを変動金利で試算した破綻的な資金シミュレーションと同等程度と考えて
おいたほうがいいと思います。

話題が入れ違ってしまって申し訳ありませんが
１６さんへ。
私が言っている、スーパーが一階に入るマンションとは
新百合山手の中の、メインストリートをマンションパビリオンより
もっと上に上っていたところの右側にあります。
新百合山手の地図では、商業施設（ピンクで書かれている）の
部分になります。
おっしゃっている郵便局とは麻生郵便局のことなのでしょうか
だとしたら、違うところですね。

>15さん
ありがとうございます！それなら南口へ出るより便利でいいですね！ナイスです。

ご検討中の方、割とまとまっていると思います。ご参考まで。
出展）日経ネット　住宅サーチ

文章
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/mreview/index.cfm?i=20050920d4000d4
ビデオ
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/bbr/bukken/009375.html

前スレ７０５さん、
コンストラクションレポートの件ご連絡ありがとうございます。
タイミング、回数未定ですか・・・。羊頭狗肉っていう感じですね。
やはり自分が必要だと感じた情報は自分でデベに取りにいかないと、
待っていては駄目だということが最近身をもってわかってきました。
聞かれたことには答えてくれるけど、聞かないと何事もなく鍵を渡されそうです。

前スレ６９５での議案は他の方には受け入れられなかったようでちょっと残念でした。

ヒルトップコート、かなり倍率出ているみたいです。
検討しているのは角部屋なんですが、角はやはり人気で
既にかなり重なっている模様。
ガーデンもビューも角部屋から埋まっていったそうですね。
悩みます。
空いている部屋を狙うのか
それともやはり欲しい部屋を狙うべきか。

長期修繕計画はデベが試案として作成し、契約時には重要事項説明のひとつと
して説明があり、ペーパーで渡されますよ。
この共用施設の整備レベルや、管理のレベルからいうと、当初は相当抑えこんで
いる（そうじゃないと、管理費・積立金が高い！ローンにこんなにプラスでは
キツイって思われてしまうから）って印象を受けました。
５年、１０年で相当の一時金か値上げを覚悟する必要がありますので、要注意です。
修繕計画はいわゆる標準モデルを踏襲したもので、標準的な実施時期に標準的な
修繕工事をいれて試算してあるようです。もっとも、それがその時期に必ず必要になる工事なのか、
それとも、当初の施工の状態によっては、それ以前に修繕が必要になるか、それは
フタをあけてみないとわかりません。建物診断など適切に行って、管理組合で決めることに
なりますが、どうなるでしょうね。とにかく、デベの系列子会社の管理会社にオマカセ状態に
ならないよう注意すべきかな、と思います。必要もない修繕を、予定した実施時期がきたから、
ってことでやらされる、って話もありますので。
マンションは買ってからも、自己責任でかしこく管理、って
ことが重要ですよね。がんばりましょうね。

>26さん、32さん、ありがとうございました。
契約前の判断事項としてあらかじめもらえるかなと思ったんですが、結果としてもらえなかったので、ここで
ご意見をお伺いさせていただきました。お２人がおっしゃることはきわめて妥当だと思います。
私も自分なりに、本件収支計画の妥当性や将来的な対応策などを、今一度整理した上で、今後臨みたいと
思います。

>３１さん
我が家はたまたま気に入った間取りが角部屋でした。
１次抽選も２次抽選も倍率４倍は変わらなかったので、
２次抽選の申し込みの際には間取りを変更しようか、本当に悩みました。
家族会議の末、やはり気に入った間取りの抽選に申し込もう。
という事になり、家族の執念が通じたのか、めでたく契約することができました。

前置きが長くなりましたが、この先、何十年と暮らすことを考えて、
・気に入った間取りを選択するか、
・リフォームすればある程度間取りは変更できるが、
物件の場所は変えられないからこそ他の間取りを選択するか、
が家族会議の論点でした。
何を一番優先するかは千者万別。
このスレに参加している新百合ライフを一緒に楽しめるよう、祈っています。

「千者万別」→「「千差万別」

31です。
34さん、ありがとうございます。
やはりそうですよね、外れるかもしれなくても
欲しい部屋にした方がいいですよね。
ずっと長く住むわけですから。
毎回角部屋が一番人気で倍率が４〜５倍と
聞きましたが、やはりいいですものね。
この広さとこの景色、そしてこの環境でかなり
妥当な値段。
逆に、みんなが欲しい部屋に住めるんだ、と思って
運を天に任せて、申し込みをしようかな、と思います。
アドバイスありがとうございました。

契約したものです。前出のスーパーの話題が一段落したところで
新百合山手東通り、（ガーデンアリーナへ向かう道）沿いには
第一種低層住宅とショップが建ち並ぶ・・とありますが
その辺りのショップについては何か情報ありますか？
どんなお店ができるんでしょうか。
全く予定はたっていないのでしょうか。
この辺りのイメージで行くと、素敵なお花屋さん、雑貨屋さん、
パン屋さん、ケーキ屋さんなどなど、、、でしょうか。
これは希望ですが。
雑貨屋さんは無理かな〜。
是非とも、少し上質なお店にして頂きたいものですね。

37さん、
おそらくショップが建つとしても4〜5年はないと私は思っています。
バブルの時ならいざ知らず今は区画整備しただけでは企業なり個人での開業はすぐに見込
めないと思います。中小規模のスーパーですらマンションと同時に建たないということは
ビジネス的にまだ儲からないと判断しているからで、ましてや個人経営などの小さな
ショップは地域の人々を主に相手にしますから、戸建てなどがある程度建つまでの開業は
なかなか難しいのではないでしょうか？
戸建てがチラホラ建つまでにはおそらく2〜3年かかると思います(単に私の予想)。
ショップを計画しているオーナーはそれを見ながら出店を計画すると思われますので実際
はそれ以降じゃないかと思う訳です。

ここを購入した私としても何かお店があったほうがいいと思ってはいますが現実はのんびり
待つしかないかな、と思っています。　個人的にもパン屋さんとクリーニング屋さんは
早めに出来てくれるとうれしいのですが。

今日のNHK総合「ご近所の底力/不安解消マンション耐震」見ましたか?
・修繕積立金の実態（43.4%のマンションで積立金不足）
・管理会社の実態
・具体的施策何年目でどのような修繕を行うか等々
わかりやすく実例を踏まえてやってましたよ。
自分たちの資産は自分たちで守ることの必然性を訴求しており大変参考になりました。
（管理会社に言われるままに積立金を消費したマンションでは大変なことになってました。）

確かに、管理会社に言われるままだと大変なことになるということは
私も本で読んだことがあります。
今回マンション購入にあたっていくつか本を読みましたがそちらにも
管理会社や管理内容の見直しを専門業者に依頼して行うだけで、
管理費の２−３割は削減できると書いてありなるほどと思いました。
その削減した分を修繕積み立て費に回せるととてもいいなと感じました。

39です。
前述の件NHK HPにアップされましたのでご参考まで。
http://www.nhk.or.jp/gokinjo/backnumber/060126.html#idea01

ここって布団は干していいのでしょうか？
洗濯物はオッケーでしたよね。
どなたかご存知の方いらっしゃれば教えて下さい。

布団干しは禁止になっています。
管理規約読みましたが
しっかりした内容だと思います。
布団干しを許可している分譲マンションなど
ないと思いますよ。

ここに住む人って、どんな職業の人なんだろう・・・
よっぽど貯金が逢った人か、これからも給料が上がる人、今現在も高い人なのかなぁ〜
いいなぁ。

ヤバい仕事の人は大丈夫ですかね？
賃貸だと、暴力団関係者などに退去をお願いする規定とか可能だと
思うのですが、管理規約にそういうことは書いてありますか？

ちなみに私の場合は（貯金も給料も世間的には）平均レベル位のサラリーマンです。３人家族です。
費用面と間取り（３ＬＤＫ）を考えるともう一人子供をつくるか悩ましい・・・といったレベルです。
前スレで平均的な方々も入居することが記載されていたのでホッとしていますが、
高収入の方もいらっしゃるようですね。
ヤバイ方の記載・・・直接は無かったかな？

44さん、45さん　安心してください。心配には及びません。全く大丈夫ですよー。
特に45さん、是非購入してください。
このマンションもレガートと同様に入居1年前に完売になりますよ。というか、もう好みの部屋は完売でキャンセル待ち以外買えないと思います。（週間ダイヤモンド見た？）
だって、ランドールやその他の物件と比較にならないですよ。全く。
場所も値段（の高さ）もレガートはナンバーワンだったと思いますが、この物件も勝るとも劣らないと思います。
みんなで新百合マンションライフ盛り上げましょうよ。
ところで、「万福人さん」元気ですか？

＞２５さん
私もコートごとに号数を変えて欲しいと思います。そうじゃないと本当に長い住所になってしまいますよね（＾０＾）

↑
そうじゃないと毎回長い住所を書くのは大変！
短縮したい時もありますしね

４７サン、そうですよね。全く同感です。
このマンションは新百合ヶ丘の他の物件とは比べ物にならないと
思います。もちろん、レガートを除き。私もレガートは時期が
ずれていれば是非購入したかったです。
それはさておき、この物件、確かに購入者の層は高いそうです。
聞いたところ、購入者の平均年収は800万超えるくらいだそうです。
もちろん、それがいいとか悪いとかの話ではないんですが。
年収の話とは別に、
マンションパビリオンに行って、みかける方もなんとなく
いい感じの方が多く、嬉しい気分になりました。
なにより、このスレッドに書き込みしている方もとてもいい人が
多いように感じます。
営業の方も、売れ残ることなど考えていらっしゃらないようでした。
みなさん、ガーデンアリーナ生活楽しみましょうね！