神戸市東灘区で住みよいところは、今後地価はどうなるでしょう

関西系名門企業の本社の多くがまだ大阪にあった（例えば伊藤忠や丸紅、
住友系各社、野村、ニッセイ等々）時代は、それらの役員及び役員候補
生が関西に家を購入するということは極々普通の事だった。現在還暦〜
70歳前後の役員ＯＢ達は、阪神間に居を構えている人も多い。
しかし、今の東京本社の大企業で関西に家を構えるということは、自ら
主流派である事を捨てるということである。関西べったりでは本社中枢
部門が経験できず、上に上がれないのである。
以上の状況より大企業の重役及び部課長が阪神間に住むことはこれから
激減する。購入者も、より給与が少ない大阪土着の二流三流会社のサラ
リーマンが増える。親の学歴も併せて落ちていくため、子供も遺伝的に
レベルが落ちていく。購入層のレベルが落ちるのである。
社宅も全滅した今、相対的に優秀とされた東灘区の公立学校のレベルが
今後も維持される保障が全くない。恐らくここ数年内に人気公立学校で
のいじめ問題等の発覚があれば、地価は一気に下がると想像する。
（既に過去に某人気小学校では問題があったが）
バブル的に盛り上がった人気地域の幻想は、いじめ等の分かりやすい
リアルな現実に打ち砕かれるということだ。

そもそも阪神間って昔から私学志向が強いのではないの？
私は大阪市内で育ちましたが、阪神間に引っ越して、
私学ネットワークの強さをものすごく感じました。

>398さん
でも、もともと東京の方が経済規模も大きいわけで、
それなら初めから大阪に拠点をおいた会社は何を
考えていたわけ？
その後、昭和50年代からの再度東京集中が流行りだし、
加速して近年に至るわけですが。
やはり日本特有の何かと大阪企業の何かがこれを加速
したと思うのですがね。

灘中灘高が実質ダントツで日本一（偏差値、生徒の質において）の最強進学校であったというのも、かつて大阪が日本一の経済都市で優秀な頭脳を持った親の師弟が安定供給される土壌が地元のあったからに他ならない。

あと30年ぐらいしたら、灘ですら日本で偏差値10位ぐらいに落ちぶれていたりして。

401さん。戦前までは大阪のほうが経済規模は大きかったのですよ。
それより前（明治〜昭和初期）は、圧倒的に大阪が日本の経済の中心地でした。そして神戸は東洋一の港町でした。
ですからいわゆる老舗や財閥と呼ばれるような企業は、もともとは関西（大阪）に商売の地盤を置いていました。

なんにせよ、もう関西はただの地方都市に成り下がった。
経済だけが生命線の関西が、経済を収奪されたんじゃ洒落にならないでしょう。

まだ大阪に本社があった頃の大企業役員がもうじき絶滅すると同時に、
関西（京阪神経済圏）は、かつて天下の台所と言われた日本一の経済都市
としてのその歴史に完全に幕を下ろすこととなる。

その後はただの何の変哲もない都市のひとつとなる。
地価は急激には下がりませんが、関西以外の地方の大都市と同じ水準に
時間をかけて正されるでしょう。

タワーブームも終了していますし、阪神電車沿線ならば、よほど格安でないと多量の売れ残りが発生するのは目にみえてますね。

404さま
そういう困難もあるが、私目は大阪の企業のプライドにかけて、東京に
去った企業を上回る仕事を実現して行く所存であります。
企業文化もその拠って来る文化の影響を受けると思うので、上方企業の
レゾンデートルを意識することはグローバルに有意義であります。
まぁ、見ときなされ。
私は阪神間から頑張るで〜

まず関西人は関西企業の製品を買え。
それがまず先決。

関西蔑視企業の製品は一切買うな。　
これを守ってりゃそのうち良くなる。

おれがボイコットしている関西蔑視の企業

野村不動産・野村證券などのすべての野村系。
マイクロソフト
ヨドバシ
ソフマップ
東芝
日立
日産自動車
東急系
ソニー系
etc

ビールはアサヒかサントリーを飲め。
テレビはパナソニックかシャープ、クルマはダイハツに決まっておる。

関西人全員がこういったことをこつこつとやっていればそのうち良くなる。
とにかく野村不動産のマンションだけは絶対買うな。
野村は関西蔑視企業の中でも代表格。
野村の社員はOLだろうが若造だろうが、客が関西人だと気づくと鼻にかけて
完全に見下しタメ口きいてくるよ。
そしてすごいえらそうに振舞って下等人種みたいに扱ってくる。
野村自体がぶらく民＊＊＊そのものの土地ころがし、銭ころがし
暴力団に損失補填の最低最悪の悪徳企業なのにな。

関西人や地方人だと露骨に見下した態度をとる若い社員が多い東京本社大企業。
自分達の社内での絶対原則
東京本社＞＞＞関西死社・地方死店の観念で脳が支配されているので
仕事と関係のない実生活でも、関西含め地方を見下す人間になってゆくのは
仕方が無い。当然、その親に育てられた子供も関西、地方というだけで＊＊にする見下す人間に育つ。この流れはこれからも最低数十年は続く。

しかし、野村證券自体は、そもそも関西系ですがね。
大阪野村銀行　証券部がそのルーツ。
野村不動産も多分オリジンはそうでしょう。
そういえば、野村一族の土地をマンションにしてどうだ！と
宣伝していたこともある。
野村徳七(二代目）は、野村グループの創始者ですが、
大阪市立商業学校（現大阪市大）の卒業。
外資系企業であった大阪瓦斯の株が売却されるときに
買取り、同社を野村財閥の傍系企業として位置づけた。
てなわけで、何故野村があかんのかようわかりまへんが…

まあ，東灘区の地価にしろ，関西圏の経済にしろ，上がるに越したことはないですね。ただ，転売さえしなければ，地価はさして上がっても意味はないですし，固定資産税の上昇も気になりますので，今ぐらいの水準を保ってさえいれば，あまり気にすることはないのでは，と個人的には思います。関西と東京の経済水準とか，学力の比較の論議が白熱していましたが，そこまで比較したり，序列化する作業は，何となく精神的な貧しさを感じますね。また心理学の話で恐縮ですが，「見下げる，見下す」という心性の裏には，かつてその人自身が「見下されてきた」体験が裏打ちされているように思います。地価の動向も結構ですが，もう少し文化的に豊かな視点で以って，「東灘区の住みよいところ」を議論するゆとりを持たれてはいかがでしょうか。
　というわけで，私個人としては，406さんの意見に共感を覚えます。きっとこういう方が，質の良い立派な仕事をされているんだろうな，と素直に感心していました。

大阪空洞化などの議論はよく耳にしますが、本社移転の問題は別として（必然的に東京との比較になります）、阪神間経済が衰えているとは実感しないですね。どんな人たちが購入するのかわかりませんが、大量供給された億ションが即日即売になるエリアは首都圏・名古屋・阪神間だけでしょう。購入価格は年収の５倍をメドにという言葉があります。仮に年収１千万の給与取得者（夫婦合算も含め）が５千万、無理して６千万台を目指すとして、灘区・東灘区の世帯用新築物件は高値感が否めません。下を読むと、最近の東灘区の坪単価は逆に低落しているとのこと。
http://www.lifestage.co.jp/report/pdf/2001020_01.pdf
新築購入を検討するサラリーマン世帯は、旧来の阪神間高級住宅地でなく、梅田・三宮を核とした地域の周辺（宝塚・西宮・尼崎・須磨など）へ流出しているようにも推量されます。

今高額の住宅を買い支えているのはまだ今ほど大阪企業の東京移転が無い時期に大阪本社の一流企業に勤めていたシニア層が多いですからね。

そういう意味で、関西の高齢者は東京に負けず劣らずお金を持っています。
しかし若い人の経済力は、東京と関西では大きく異なります。

灘区・東灘区を含め阪神間の住民は、実は（ある一面で）関西の中で一番自己主張が強く攻撃的じゃないかと思う。ネットの掲示板の書き込み一つとっても、他を蹴落とそうとする趣旨や（阪神間在住の私から見ても）高飛車？に思われる発言がいくらでも含まれていたりするから。例えば長田区や兵庫区や須磨区、中央区や尼崎や、淀川区、大阪のmachi-bbsやChakuwiki、マンションコミュニティのコメントを見てごらんよ。これらのエリアは一部の人々から貶される事もあるけど、もっと思いやりがあって楽しんでレスしてるよ。 ブランド価値の死守に執着し、自分のエリアの批評に神経質になるあまり他のエリアを貶すのは良くないと思う。自分の住んでいる所を過剰なまでに礼賛し、他所をこき下ろすのは東京の人気区ブランド地域に見られる典型的な恥ずべきスノッブな傾向だが、その恥ずかしい行為を関西でありながら平気で強くやっているのが唯一阪神間の住人。たかだか住んでいる所ぐらいで尋常じゃないプライドを持ち、無意識のうちに自分の中で色んなエリアを見下し差別し無駄に勝ち誇っているのは恥でしかない。

>>413
攻撃性は，もともと動物が持つ防衛本能が先鋭化したもので，例えば自分のプライドが傷つけられた過去があると，そのプライドがさらに傷つけられないようにするために，攻撃してきそうな人を逆に攻撃しようという心性から，現れてくるものだと思うんです。「見下す」という心理にも通じるものがありますよね。だから，灘，東灘のスレで，攻撃的な自己主張とか，高飛車な序列意識，「他を蹴落とそうとする意思」を感じられたのだとしたら，実際に，その発言者自身が，過去に攻撃されたり，他からの序列で下位に置かれたり，他から蹴落とされた可能性もあると思うのです。ただ，いつもこういうレスに私が感じるのは，そうした発言に敏感に反応する方自身が，同じように不幸な過去を背負っているのではないか，という推測です。間違っていたら謝ります。ただ，文面を読んでいると，あまりにゆとりのない強調語が多すぎて，正直少し心配になりますね。宗教的な話で恐縮ですが，人間の幸せと言うのは，そんなに過敏に他者の攻撃性に反応する心理には，絶対見出せないと思うのです。もっとゆったりした気持ちで，「東灘のよいところ」を見守ってくれるような豊かさを持ってみたいものですね。

だから関西はだめだという結論ですな。

>>355
ついでに言うと，「関西」とか「東京」というのはスレ違いだと思うんですね。だれもそんな大げさな議論は望んでいませんよ。読解力がないのは大目に見ますから，よそでやったらいかがですか。

間違えました。>>417です。

マクロ的に見る事は大事ですよ。

関西経済（＝大阪経済）の豊かさ無くしては、
豊かな阪神間、豊かな東灘区はありえませんから。

大阪経済がこのままどんどん衰退していっても
阪神間だけはいつまでも安泰という事はありえない。

420さん、東灘区だけで語りたい蛙の坊やが棲んでるようだから、もうほっといたら？

ここのスレタイをよく見ろ

>>422
最初からそうしてくれるとありがたいです。

また間違えました。>>421です。

あのー、東灘区のことを語るのに、東灘区だけで語ろうとして
地価の動きとか、街の発展とか、成長性等が、相対的に客観性もって
わかるのですか？420さんのおっしゃるとおりだと思いますけど・・・

>>426
　東灘区(全体)が住みよいかどうか，を議論するところではありません。東灘区(の中)で住みよいところは（どこか），という掲示板ですよね。だから少なくとも，東灘区そのものの発展や，成長性を，東京や名古屋などの他の地域との比較の中で議論するのは的外れだと考えますが，どうでしょうか。また，地価については他の地域との相対性で議論すべきことかもしれませんが，そんなに長期的な予想をしても，当たるかどうかわかりませんし，「関西圏」とか「東京圏」とか，話が大きすぎますよね。そんなに肩に力を入れて書くことではないのではないか，と個人的には考えますが，いかがでしょうか。
　そもそも街の発展とか成長性などというものは，一つの軸では計れないものという実感がありますし，住みよさというのも人それぞれですよね。「住みよさ」についての，自身の個人的な価値観や主観を，気分良く披露し合うだけにとどめておいた方が，ここのスレッドの趣旨にも合うと思うのですが。どうしても相手を論破した形にしないと気がすみません？

神戸市東灘区で住みよいところは？→六甲アイランドくらいですかね
今後地価はどうなるでしょう？→上がることはまずないでしょうね
個人的な意見ですので参考までに

魚崎北町も住みやすいですよ。　駅から少し遠いですけど静かですし。地価は高くなるかは分かりませんけど大体、坪１００万くらいじゃないですかね。

・公立でのびのび子育てが子供のためにいい
・私立はわからない、知らないが、私立一辺倒では弊害がある（何故？）
・早慶はダメで旧帝大がいい
・この板は東灘区の住みよいところを語るだけで、関西や東京のことは
　「余計」なのでダメ
・金持ちではないが自分には余裕がある

客観的に意見を出し合い議論することで掲示板としての意義はあります。
東灘区の住みよいところはどこかで関西を語っては大きすぎてダメとか
ちょっと可笑しいでしょ。

【一部テキストを削除いたしました　副管理人】

連結赤字30％で自治体財政破綻認定、総務省
　総務省は7日、地方自治体の財政健全化法に基づき、2008年度決算から自治体の財政状況を判定するための４つの指標の基準値をまとめ、各自治体に通知した。新たに導入する「連結実質赤字比率」の場合、市町村は30％、都道府県は15％に比率が達すると「財政破綻」と認定し、国の管理下で再建させる。

　今年6月に成立した健全化法では、(1)実質赤字比率(2)連結実質赤字比率(3)実質公債費比率(4)将来負担比率——の４指標で自治体財政の悪化度を判定する規定を設けた。第一段階の「早期健全化基準」では、指標の数値が基準値まで悪化するとまず自治体に早期の健全化を促す。第二段階としてさらに財政悪化が深刻になり、指標が「再生基準」に抵触した場合は、「再生団体」として国の管理を強める。(15:09)

神戸市の財政悪化は某経済誌によれば夕張を抜いているとの情報もある。
総務省基準では芦屋は香美とともに半分アウト。
兵庫県は都道府県でもワースト２。

のんきすぎるんじゃないの。誰がそうしたんだろう。地震のせいだけか？

>438
　一つ一つ答えるのは面倒なので，要点だけにとどめますが，読み返してみても別に問題は感じませんし，私なりに一貫した考えなのではと評価しています。何がそんなに気が触ったのか知りませんが，いつまでも「東灘」にこだわることなく，自分らしい生き方を見つめなおすことをお薦めしますよ。早慶がダメだなんていった覚えありませんし，私立がダメだと全否定したわけではありません。
　もう少し丁寧に読み返してもらいたいですね。私は私立がダメだといっているのではなく，公立がいいといっているだけです。いや，もしかして私立の方がいいのかもしれませんが，それならそれで，「私立のよさ」を問い返したときに，きちんと答えてもらう素直さがほしいですね。本当の客観性というのは，お互いの主観を問い返すことによって初めて生まれてくるものだと考えています。もっともらしい数字を並べ立てることではありません。いつまでも他人と比較したり，「他者を批判して自分を支えるような」真似をしても，いいことがないですよ，とお伝えしているだけです。
　削除依頼も私が出したわけではありません。管理人か，読んでいるどなたかの自主的な判断で削られていると思っていました。現に，私のレスもいくつか削られていますよね。被害感を募らせるのではなく，なぜ削除されたのか，自身の言動を振り返る謙虚さが求められると思われます。
　まあそう言っても，どうやらあなたの気持ちをずいぶん傷つけた言動が多かったようですから，この辺が潮時かもしれませんね。私の中でも，なんだかあなたのような人を見下げる気持ちが出てきてしまいました。これ以上の論争は，お互いにとって無益だと思われますので，このあたりで失礼させていただきます。

兵庫県も丹波より北部は切り捨てて、独立させた方が良い。
いくら、税金ぶち込んでも生産性の無いところに意味はなし。
そうすれば、少しは収支が改善するでしょう。

野村證券（及び野村不動産）の祖である野村徳七は、住まいを神戸市東灘区の住友本邸
（現レジデンスコート住吉本町）近隣に構え、東灘区を愛していた。土地は勿論のこと、
周囲に住む財閥紳士達の存在をいたく気に入った徳七は、まだ成り上がり財閥一族に過
ぎない野村家を発展させるために一計を思いついた。それは近隣に住む名門財閥の子女
と自分の子供達を幼いうちから仲良くさせ、将来的に政略結婚をさせて、野村家を縁戚
関係を元に援助させていくという計画である。近隣の子供達で名家でお金持ちの子供だ
けを集めるために、徳七はわざわざ学費が高い私立の学校を自費で東灘区に作った。こ
れが現在の岡本駅から徒歩圏にある甲○大学の創立由来である。今もその学風は守られ、
甲○大学は、お坊ちゃんお嬢様が通う学校として名を残している。
自分の子供を良家の子供とだけ触れ合わせるために、学校を自ら作るその熱意。
100年以上経っても、東灘区の教育へかける親の意気込みは変わらないのであった。

東灘区（ＪＲ以北限定）にお住まいのお母さん方。
あなたの子供への愛情は、野村徳七を超えていますか？
もっともっと良い教育を子供にして上げましょう！

http://business.nikkeibp.co.jp/article/money/20080416/153278/

　また、3月の近畿圏（大阪、兵庫、京都、滋賀、奈良、和歌山）の新規発売戸数は、前年同月比では26．6％減、前月比では14．3％増の2544戸だった。月間契約率は59．2％で、首都圏以上に低迷が続き、前年同月比では7.9ポイント減、前月比でも3.9ポイント減となった。
　　一方、1戸当たりの平均価格は、前年同月比261万円増の3631万円で、2カ月連続の上昇。1平方メートル当たりの単価も47.7万円で、同2.7万円のアップ。こちらは7カ月連続の上昇となった。


そろそろバブル崩壊？

東灘区に住んでますが、
サイコーですね。

もっと他に情報ないですかね。


って、このスレなんでリーマン直後からカキコミがなくなったんだろう

昨日岡本に行ったら、天井川をイノシシの家族（？）５．６匹がウロウロ。
ＪＲの高架下に、誰かがエサらしき野菜を撒いていて、それを目当てに山から
降りてきているみたい。
エサを食べてブヒブヒ鳴いて、フンを撒き散らしていました。
良く見ると堤防はフンだらけ。
高級住宅街なのに、動物園みたいに不潔で、びっくりしました。

訂正します。堤防→河岸敷のまちがいでした。

住吉駅北側でもイノシシのカップルをたまに見かけます。かわいいですよ♪

知らないの？ 山を削って開発してるから六甲道のあたりまでもイノシシ降りてきているよ。 イノシシも高級住宅街ならいいエサ貰えるの、知ってるんじゃない？

人間も動物ですよ。つまり住宅街は、動物園です。

むしろ、山肌まで侵食して猪のテリトリーにまで侵出して、迷惑をかけている立場でしょう。

のら猫ならぬ、野良アライグマもいますよ。
高級を謳っている山手の住宅街は、まるで動物園ですね。

山の中に高い高い家を買わされて住まわされてるんじゃないの？

もう岡本とか六甲の方は逆に猪いた方が安心するよねｗｗ

痴漢に襲われそうになってて猪に助けられたっていう美談があれば猪ブーム来ますよ

東灘はうらやましいですね！
住吉は大坂行くのも三宮行くのも便利ですもんね！
ウリボウつれたままいのししは会ったら怖いですね！

うりぼう連れてなくてもコワイよ。白いスーパー袋に食べ物が
あるのわかってるからね。水道橋あたりの車通りの多いところ
でも普通にいるし。

購入検討されてる方はファミリー多いですか？

ウリボウつれたファミリーは多いかもね。

ありますよ。
住吉宮町1丁目～魚崎西町4丁目の地区が安いです。
住んでいる人は良い人ばかりです。
でも、地元の人は立ち寄りませんが。

ややこしいのは、市住の辺りですか？

地価が上がることは考えにくいのでは？
今の世の中投資でお金を増やすなんて無理だよ。
ハイリスクローリターンですから。
不動産も株も先物も今は怖くて出来ません。
永住するのであれば東灘区（2号線以北）はまだ安定感ありますね。他の地域と比べても売却時にガッカリすることは少ないでしょう。

岡本はどうなりますか？

岡本は、底堅い。
以前ほどの高値取引は姿を消したけど、
かといって地価はくずれてはいない。
中上位層の需要は途切れていないので、
堅調に推移するでしょうね。

ただ、あまりに坂の上や駅からのアクセスが遠すぎる地域（例えば、西岡本7丁目）
などは、軟調ですね。

西岡本５丁目辺りで昔からの邸宅地が更地化されて戸建が建つようですね。
この辺は環境が良いし、需要があるので、地価が底堅いですね。

業者臭いねぇ

業者もクソもない、客観的な事実だけカキコしてまっせ。
事実に相違があるなら、それを指摘するべきでは？

うわぁくさ

479です。481さんとは別人ですが、西岡本エリアに住んでいます。
このエリアは結構大きな邸宅があった(ある)のですが、時代の流れというか高齢化も関係して
いるのかもしれませんが、邸宅地が戸建分譲地に代わっていくような感じです。ちょうど西岡本5丁目で
大きな邸宅地跡が戸建て分譲地の工事に入っていますよ。
そのような土地や新築戸建てが抽選で売れるのですから、人気が高いのでしょう。

誰だ、こんなバカな板立てたのは。
地価そのものはマーケット全体の問題だろ？株が上がりますか下がりますかって議論したところで上がりも下がりもするんだから、いつの時点で検証するか決めないと答えでないんじゃない？
ただ、東灘の住みよいところは関西でも上位に位置付けされる住宅地であることに変わりはないでしょう。

別にいいじゃん。

「正解」を一意に定めることなんてでできないって、誰もがわかってるでしょ。
そうじゃなく、あれこれ議論することにも意味があるんだからさ。

議論の字面をなぞるのではなく、その論理そのものを理解することで、
そこから自己の物の見方を構築できることもあるんだから。

そうカリカリしなさんなって。

邸宅が多い時にはとても買えない
邸宅が少なくなって庶民にも手が届く
マンションが多くなったから住人になれる。
住人になるとなって、とたんに邸宅が少ない、
高級で無くなった・・・と愚痴ったりする。

最近の岡本って全然オシャレじゃないですよね。
コンビニやドラッグストア、牛丼屋とかばかりが幅を効かせて
新しいお店はデキては潰れの繰り返し。
地代が高すぎて採算が取れないんでしょうね。

３４９さん、自分も本庄中学卒やけど、住吉悪いか？
本庄が一番悪いと思うけど、住みやすいところは駅前ですね

東灘ならどこでも住みやすいと思う。個人的意見ですが、深江・住吉は＊＊があるので、おすすめできません
岡本・御影は治安がいいし住みやすいと思います。

本庄中学も住吉も似た感じ

東灘の山側は富裕層が多いから環境が良いだろうと戸建の購入を検討したけど、道が狭すぎる。
車必須なのに毎日あの細くて曲がりくねった住宅地を通るのはこわい。
緑豊かはいいけど、家の塀と茂った木で見通しが悪すぎるし。
かといってJRより下は地雷地区があるし、ってわけで飛び越えて六甲アイランドの家買ったわ。
一番下の子どもが小学校を卒業する頃には住吉の駅近にでも引っ越すつもり。中学は私立で。

ろっ六甲アイランド‥
色々な意味で地雷地区やな‥

494さんは地元の人じゃないのかな？
よく分からなかったら不動産屋に聞けばいいのにと思ってしまった。
でも東灘にこだわるのはどうしてだろう。
いろんな意味で六アイに決めるのもすごいし、しかも近い将来引っ越す予定で買っちゃうのもすごい。大胆不敵ですな。

安く買えてるなら良いんじゃない。 六アイが復活するかもしれないし。

>六アイが復活するかもしれないし。

20000%ありえません。

阪神高速湾岸線延伸による大型トレーラー等増加
P&G撤退、剣豪集団へのビル売却による中国人爆増

ますます環境悪化です。
日本人も金持ちから脱出しどんどんと入居者レベルが下がっていく島。
中国人を集めて隔離するエリアにしたらよいと思う。