〔契約者専用〕パークホームズLaLa名古屋みなとアクルス

共用部綺麗ですね
穏やかな木漏れ日が差し込んでたので
撮ってみました

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１Ｆ掲示板にナンバープレート盗難防止ネジ無料取付キャンペーンのお知らせが
早々に掲示されてました！
自分が取付けている盗難防止ネジと同じ物の様です！
個人的には構造的に市販の盗難防止ネジよりも有効かと思います！

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>>1406 住民板ユーザー2さん

エントランス側のスロープ壁を改めてチェックしてみたら、あの装飾はタイル貼りなんですね！
タイル貼りは剥がれや浮き発生の難点もありますがスロープ部分は高さが低いのでアリーナ側のスロープ壁の装飾をエントランス側と同じにする事は可能かな。。。と思いました！お金は掛かりますが。。。汚れ防止も兼ねて少なくとも壁塗装はして欲しいですね！
エントランス側壁装飾タイル（参照画像１）

ＬＢに降りる階段部分もセントラル側とアリーナ側で壁の仕上げ仕様が違いますね！
アリーナ側もセントラル側と同じ仕様（壁塗装）にすれば汚れにくくなると思います！そもそも今の仕様が統一感が無いので壁塗装無しが間違いでは？と感じました！
セントラル側ＬＢ階段部分（参照画像２）

自分の所在階ではないですが共用廊下の壁に傷を発見しました！
業者の代車による傷ではないか？と思われます！こういう傷はアチコチにあるかもしれません！
共用ポスト部分の傷と同じ様な感じでした！２年無償アフターで直してもらえれば良いのですが。。。
共用廊下傷（参照画像３）

エレベータ部分の下部が塗装補修（？）されてますね！
前からされてたのか？わかりませんが今気づきました、灰色の塗装がされてます！
エレベータ部分下部の灰色塗装（参照画像４）

改めて細かく見ると色々ありますね！
２年無償アフターで直してもらえるなら出来るだけ直してもらいたいです！

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日本丸と海王丸が名古屋港に同時入港してますね！
夜はライトアップされてるとの事で、夕飯後にちょこっと見に行ってきました！
近いので気軽に行けるのが良いですね！

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中古物件サイトでの修繕積立金適性表示が、国交省ガイドラインを基にサイト独自判定で開始され始めました。（詳細は添付画像参照下さい）

修繕積立金状況だけが管理組合運営良し悪しの全てではありませんが、中古物件サイトでこういう動きが始まるとリセールヴァリューへの影響は必至だと思いますので、早めに適正表示される修繕積立金状況を作っておく事が肝要だと思います。（ベストなのは国交省ガイドラインで推奨されている一律平均積立方式採用）

先述した中古物件サイトでは、延床面積、駐車場収入分、前年度繰越し分等は見込まれてませんので厳しい判定になってますが、今後全ての中古物件サイトにマンション管理業界判定や、国交省ガイドラインを基にした自治体判定が表記されていくと想定されますので、早めの対応をしておけば有利な条件を作って行けると思います。

参考に添付画像の物件サイトをリンクしておきます。
https://o-uccino.com/front/estates/u0015348340/

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マンション管理計画認定制度が開始され、管理計画認定を受けたマンションは今後、税制優遇（固定資産税など）を受けられたり、住み替え時の売却に於いて有利な方向に働くと思いますので、本物件も管理計画認定を受ける方向で推進していくべきだと思います。

管理計画認定の公開及び内容に関しては下記リンクと添付画像を参照下さい。
https://www.border5.com/column/525/

上記リンク内容に於いて、本物件は売主と管理会社がしっかりしている為、管理規約や竣工図、管理委託契約等に関しては基本的に問題なく適宜変更等でＯＫと思いますが、長期修繕計画だけは竣工当初と現在で修繕積立金の国交省ガイドラインが変更（大巾に費用上昇）になっている為、売主（案）では認定をクリア出来ないので修繕積立金の見直しが必要になります。

長期修繕計画見直しに関しては下記リンクと添付画像を参照下さい。
https://www.border5.com/column/193/

以上、参考になれば幸いです。

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９／３（土）９～１０時、無料オンラインのマンション管理セミナーがある様です（要申し込み）
興味がある方は下記リンクサイトご参照下さい。
https://www.s-mankan.com/seminar/220903/

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今年度、正式に修繕積立金計画立案予定ですが、物件契約時の修繕積立金計画（段階増額案）を基に現状把握の為に投稿致します。
（物件契約時案では３０年で積立金ストックがゼロになる計画になってます）

現状は３０年平均修繕積立金に対しかなり安い金額の積立です。
新築物件は売り易くする為（月費用を安く見せる為）どの売主物件も初期修繕積立金はかなり安い金額設定です。

１００％近い現状使用率の駐車場費用分配分を入れても、改定された国のガイドライン下限値を下回っています。自治体や不動産管理業の管理認定を取得するにはこの下限値を上回る必要があります。（添付図参照下さい）

今までは修繕積立金が値上げで高くなる前に住み替えてしまえば良い、という考え方もありましたが、管理認定制度施行により通用しなくなると思います。

中古物件の修繕積立金（及び年度収支等）透明化が進み、取得して修繕積立金が大巾に上がる想定の物件は中古市場で購入敬遠されていくと思います。
（現状でも購入段階でこれら情報を取得する事は可能であり、管理認定取得し自信がある物件は敢えて公表・明示してるトコもあります）
もし自分が住み替えで中古物件を購入する際は必ずこのポイントを確認し、経過年数の割に安い修繕積立金の物件は最初から候補に入れません。

物件の資産価値を高めるには、きちんとした建物管理と潤沢な修繕積立金ストックが必要と考えています。会社経営と同様に初期からの適正な修繕積立金計画は先行投資と考えています。

以上、参考になれば幸いです。
（個人的には添付図の不安定要素なオレンジ部分をグレー部分に極力置き換えて行くのが望ましいと考えています）

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売主から契約時に受領した修繕積立金計画（案）はあくまで案ですから、修繕積立金に余裕がある計画ならば、管理組合として独自の案を立案する事は問題ありません。（難益度は高いと思いますが多少のアレンジなら出来るかもしれない）

管理認定制度の管理認定取得を考慮すると一時金徴収という形は無くすべきと思います。（管理認定取得は資産価値向上の第一歩と言えます）

国の管理認定基本方針は下記リンク参照下さい。
https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001425604.pdf
自分が纏めたものでは無いですが上記内容の一覧表を画像添付します。

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ＬＢ階存在による共用部火災保険の水災特約必要性について。
管理組合には、共用部火災保険に水災特約付加を理事会にて再検討し総会上程する旨ご提案済。（現時点では特約追加費用は戸当たり月額９０円程度）

本物件は旧ハザードマップ情報に準拠し水害対策としてインフラ設備（キュービクル、受水槽、給水ポンプ等）を含む住居部分を２ｍ嵩上げし一定程度災害対応の設計がされています。しかしエレベーターＬＢ階の存在が盲点になっています。

エレベーターＬＢ階の地盤面からの高さは約５０ｃｍ程度で、内水・洪水氾濫に依りエレベーターＬＢ階は浸水する可能性があります。
エレベーターの籠を中層階に上げ避難させるのは当然ですが、止水板や土嚢等で雨水侵入が防げないとエレベーター空間に雨水が侵入し被災する可能性があります。エレベータが被災すると３基あるので高額な損害が想定されます。

エレベーターＬＢ階の敷地内地盤面からの高さは４５ｃｍ以上ある様子ですので、共用部火災保険の水災特約を付加すれば損害分は担保されると思います。（敷地内地盤面から４５ｃｍ以上の浸水が担保条件）

以下は新ハザードマップ情報（高潮追加以外は殆ど旧ハザードマップ情報と同じ）
１．内水：０．５～１ｍ未満（前提条件：時間１５６ｍｍ、２４時間８３６ｍｍの降雨による下水道及び中小河川の氾濫）
２．洪水：０．５～１ｍ未満、エントランス付近一部１～３ｍ未満（前提条件：２４時間雨量５７８ｍｍの降雨による庄内川の氾濫）
３．高潮：３～５ｍ未満（前提条件：室戸台風規模の中心気圧９１０ｈＰａ台風が満潮時に三河湾、伊勢湾岸に最も大きな影響を与える経路を通過する事で発生する高潮）

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修繕積立金ストック額について。
本年度の総会で長期修繕積立金計画が立案＆採択される予定になっています。
世の中の流れとして段階値上げ方式から一律定額方式に移行しつつあります。
早い時期から平均額を積み立てて行けば将来的な負担額は増えて行きません。
（添付図は同一積立額での段階値上げ方式と一律均等方式の比較模式図です）

修繕積立金ストック額は、永住予定の方だけでなく将来的に住み替えで売却する場合にも資産性を向上させます。同じ条件の中古物件で、修繕積立金ストック額が戸当たり３００万と５０万では、物件として実質２５０万の差があります。

現在の中古物件流通状況ではその辺りの透明性が低いので同価格で取引されたりしていますが、今年から開始の管理認定制度導入により近い将来にはアメリカの不動産流通状況と同様に透明性が上がり、修繕積立金ストック額が中古物件価格に反映されると考えています。

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ららぽーと西側 工事進捗

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工事進捗（ららぽーと西側）

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工事進捗（ガーデンスクエア西側）

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