パークハウス南行徳 に行ってみた − モデルルーム見学記

【1】南行徳駅からのモデルルームまでのアプローチ

南行徳駅の改札口の南口を出て左へ出てまっすぐ進みます。
駅から徒歩でだいたい５分くらいの場所にあるので迷うことはないかと思います。

ここは以前、三井不動産が分譲したパークホームズ南行徳サウスコートのモデルルームも建てられていた場所です。
駅から近くて駐車スペースもある土地は希少なのかこの場所でモデルルームが建てられているのを昔からよく見かけます。

【2】モデルルームの印象

①外観等

駐車スペースが４台ほど停められます。
いわゆるプレハブのような建物で、これ自体は他のモデルルームと特に変わりはありません。当然ですが。
中に入ると受付の女性に案内され商談スペースに案内されました。


②設備仕様

詳細は公式ＨＰをみて頂くとして、
まず目に付く設備としてはディスポーザーがついていること。
生ゴミを粉砕できるディスポーザーは憧れの設備のひとつです。
ただし、メンテ費用が将来的にかかるので総戸数６０戸で負担するとなると少し心配な部分もあるなと思いました。

食器洗い乾燥機が標準装備という点も平均以上かと思います。

直床仕様にすることで天井高も2,520ｍｍと最近の行徳エリアのマンションの平均はだいたい2,400ｍｍ～2,450ｍｍでしたのでここも平均以上です。
天井高重視の方は、確かヴェレーナシティ行徳が直床仕様で2,550ｍｍ～2,600ｍｍ程度の部屋があったかと思うので比較検討されると良いかと思います。

浴室がダウンライト仕様になっているのは高級感がありました。
ここ２～３年の分譲で浴室がダウンライト仕様になっていたのは、2013年分譲のライオンズ行徳駅前レジデンスくらいだったと思います。

それとミストサウナがついてます。
これも最近見かけないですね。
2009年分譲ブランズ行徳パークフロントがついていたくらいです。
でも、これって必要かな？と正直疑問に思いました。
掃除も大変そうですし。
ただ、お風呂が好きな女性には嬉しい設備かもしれません。

近年分譲されたマンションと比較して同レベルなのは
バルコニー奥行1.8ｍ、直床仕様、駐輪場１世帯２台までという点でしょうか。

さて、モデルルームに行くとわかりますが、私個人としてはとてもガッカリした点がございました。
それは天井が梁と下がり天井のオンパレードだったことです。
天井の凸凹がたくさんです。
せっかく天井高2,520ｍｍ確保したのにその効果が半減しててもったいないないるなという印象をうけました。

それと、直床仕様のためかバルコニーに出る時に段差があり、またがないといけません。
洗濯カゴを抱えている状態で足元がみえないときにつまづかないのかな？と少し心配になりました。


③共用施設

ほぼありません。
総戸数60戸なので仕方ないと思います。
しかし！
ここのマンションの最大とも言える特徴！
車寄せがあります！
これはとても高級感があっていいなと思いました。
雨天時の荷物の積み下ろしや、乗降車のときなど、あってよかったなと思えそうです。

それと、マンションの屋上には太陽光発電の装置があるようでこの効果により電気代が１０％安くなるそうです。最近流行りの一括受電は5％程度の割引なので10％も割引されるとさすがに効果を感じそうですね。

【3】営業の方の印象

30代後半くらいの男性の方に案内して頂きました。
印象としては可もなく不可もなくといった印象です。
ただ、他の商談ルームから現在分譲中の住友不動産の物件についてデメリットをアプローチするような接客をしている営業の方がいてビックリしましたが、ま、不動産業界ってこんなもんですよね。

【4】南行徳駅から現地までのアプローチ

駅から現地に辿り着くまでに、１本大通りを渡らなくてはなりません。
そこを超えてしまえば信号がほとんど無いのでスムーズに現地までたどり着けると思います。

大通りです。

【5】周辺の飲食店

この物件の近所はそこまで飲食店は豊富ではありません。
私が行ったことのある飲食店としては、

①餃子王国

徒歩2～3分くらい。
近所の地元民には有名なお店。ランチもやっています。
様々な種類の餃子がありますが、私のオススメは紫蘇の入った餃子です。

②らーめん酒場　まがり

徒歩１０分程度。
5～6年ほど前に開店したラーメン屋。
ラーメン屋ですが、最近はどちらかというとバーのような雰囲気です。
常連客も多い雰囲気。
らーめん自体はとてもおいしくておススメですが、ここの店は喫煙可なので食べている傍でタバコの煙がくることもあり、タバコのにおいが苦手な方には向きません。


③夢庵

徒歩１０分程度。
和食のファミレスです。
駐車場が比較的広くて２０台くらい停められるので家族で行くには良いと思います。
土日はいつも結構混みあってます。

④ダイエーの飲食店等　徒歩２～３分

ダイエーにはフードコート、パスタのポポラマーマなど、ファミリー向けの飲食店が数店ありますが充実しているとは言えないレベルです。
２階に出店しているクレープ屋が毎週末のように￥290円均一セールをしているのでついつい買ってしまうことがあります。

地の印象

①周辺道路

建設地周辺については道路の道幅は、２台程度は通れる幅が確保されています。
この近辺は夜はあまり人通りがないため静かに暮らすにはとても良いと思います。

②日当たり

現地は南東向き、南西向きのＬ字型の配棟になっているようですがどちらも１３時くらいに現地をみましたが、昼の時点では問題無く太陽の光があたっていました。
ただし南西向きの向かいには南行徳ハイツというマンション７階建ての建物が建っているため午後の日照はある程度の時間になると陰になるのかなという印象です。
日当たりを求めるかたは80㎡の角部屋Oタイプのであれば午後の日照時間が確保されているので良いのではないでしょうか。


③外観のデザイン

全体的に高級感を意識したデザインなのかと思いました。

というのも、先に記載しましたが車寄せがあること、また、外部の共用階段を鉄柵のようなもので囲っていたり、道路に面した壁を石のタイルで覆っていたりと、やらなくても問題ないところにしっかりと手をかけてくるあたり、同業他社と差別化を図っているのかなという印象を受けました。

ちなみに、共用階段のこの鉄柵デザインはここ２～３年だと2013年分譲のライオンズ市川妙典が採用しておりました。実物みると高級感を感じるので参考にみてみるとイメージが湧くかと思います。

また、道路に面した壁を石タイルにするデザインは2013年分譲のパークホームズ南行徳サウスコートが採用しているデザインなのでこちらも参考として実物をみてみると良いかもしれません。

いずれにしても、大京・三井不動産とメジャー７と言われる最大手のデベロッパークラスが採用している点なので、そのクラスのデベロッパーレベルのものを作ってきたのかなと思いました。


④ランドプラン

南西・南東のL字型の配棟とよく見かけるランドプランです。
特筆すべき点はそこまで無いですが、南西・南東ともに建物がありますので、抜け感というか開放感を感じられるような立地では無いのかなと思います。

【7】価格帯等

①物件価格

平均坪単価は２１０万前後のようです。
正直、いきなり上げてきたな～と感じました。
私は少し広めの部屋を探していたので80㎡前後で検討していたのですが、軒並み5,000万超えの価格設定。正直この立地でこの価格はなかなか手が伸びないなというのが正直なところです。
しかしながら、階によっては70㎡で4,000万を切る部屋もあるので検討の余地はあるかと思います。

2013年分譲のパークホームズ南行徳サウスコートは、79㎡・ルーフバルコニー付き、もしくは89㎡角部屋で4,800万円台で販売があったので立地面も考えると、原材料費の高騰が本当に相場を押し上げてしまっているのだなと思いました。


②ランニングコスト

管理費は64㎡で約13,000円弱なので極端に高額では無いと思います。
ここはディスポーザーが付いてますからね。
ただし、機械式駐車場・ディスポーザーという仕様が将来の修繕積立金をどれだけ押し上げるかは事前にヒアリングして納得してから購入したほうがよさそうです。

すぐ近所のシティテラス南行徳では、修繕積立金が最初5,000円程度のところ5年ごとに5,000円ずつ上昇していくような計画書をみせられたので長期修繕計画については事前確認をしたほうが安心かと思います。

先に述べましたが、ソーラー発電により電気代が10％OFFとなるのは家計および環境を考慮したうえでもとても良い点だなと思いました。

【8】総評

ここ数年で南行徳で分譲されたマンションとしては、

①価格は２～３年前の相場と比較して1割近く上乗せされた分譲価格という印象
②設備仕様は平均以上。特にディスポーザーはいいですね！
③管理費等ランニングコストは平均的なレベル
④デメリットは価格・梁・下がり天井でしょうか？

という印象でした。

価格については2,020年の東京五輪までは公共事業優先で人手不足となり価格上昇ムードが続くようなので、それを見越して現状の価格で納得して買うか、しばらく待つかというのは個人差があると思うので何とも言えません。
我が家は予算的に厳しいのでとりあえず少し様子見しますが、魅力のあるマンションであるとは思います。

以上です。

拙い文章でしたが素人のレポートを読んで頂きありがとうございました。