ファインシティ札幌ザ・タワー大通公園

３８５さんへ　賃貸に出す時の家賃設定は、募集を依頼する不動産会社が決めます。賃貸に出したブランズ琴似の時は、私は３社に依頼しました。でも、その家賃設定価格では全く成約出来ませんでした。業者は相場より高めに設定するからです。でも、この前回の教訓から、ファインシティの賃貸価格を、私はある程度想定しています。そのモデルルームを去年８月に訪問した時、販売代理の地元不動産担当者（この会社は３回目の付き合いで私はよく知っている）から、賃金相場表（２０１５年６月１１日現在）をもらいました。その資料から関係する（購入したＢタイプ：５６．２３ｍ２）物件を二つ抜粋します。
・グラフォート札幌ステーションタワー：２００７年３月築・１ＬＤＫ５１．３７ｍ２・　９Ｆ・１６０，０００円成約
・プレミスト琴似スカイクロスタワー：２０１３年１０月築・１ＬＤＫ５５．８１ｍ２・３３Ｆ・１３５，０００円募集中
この２物件の内、成約したグラファートの方がより根拠ある賃貸価格を算出できるので、ファインシティＢタイプ９Ｆと比較します。まず、公示地価の補正（住戸数と敷地割合補正も）と面積修正を各々行いました。この札幌駅前は１，７５０万円／ｍ２でファインシティ１，０３０万円／ｍ２より高いです。
１６０，０００円Ｘ（５６．２３／５１．３７ｍ２）Ｘ（１，０３０／１，７５０万円／ｍ２）Ｘ住戸数と敷地割合補正：１．２～１．３＝１２３，６２８～１３３，９３０円となります。その中間値１２８，０００円が、私は妥当な家賃ではないかと想像しています。
この９階Ｂタイプ住戸の表面利回りは、１２８千円Ｘ１２月／３２，１００千円Ｘ１００＝４．７８％（注：管理費・固定資産税等含まず）
私のブランズ琴似の場合は、表面利回りサブリース９０千円Ｘ１２月／２２，９００千円Ｘ１００＝４．７１％でした。
ほとんど同じ表面利回りになりました。３８５さんのＢタイプ購入階の購入価格に４．７％を掛けて１２か月で割れば、毎月の想定家賃が出ます。試しに行ってみてください。でも、これはお客さんあっての事で、私の勝手な想定の範囲だと御承知ください。

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