アトラスアリーナ武蔵新城（その２）

＞２８０さん
ありがとうございました。
度々の質問で申し訳ありません。
三井住友海上の金利は２．７１％となってましたが
提携最優遇されての金利が２．７１％という意味なのでしょうか？
それとも優遇されるともっと下がるということでしょうか？

我が家は「モーゲージ＋りそな」にしました。
と言うか営業の人に「モーゲージ」の場合、金融機関を併用する場合は
「りそな」じゃないとダメと言われました。

そこで>>254さんに質問なのですが
『３５年固定のフラットと銀行の短期固定を併用しようと考えています
融資先は旭化成モーゲージと東京三菱で・・・』
との事でしたが、つまり
フラットと銀行の短期固定＝旭化成モーゲージと東京三菱。
結果的にフラット＝モーゲージ？？？と言う事でしょうか？
私の勉強不足かも知れませんが、フラット35と旭化成モーゲージは別物と思ってました。

どちらにしても、254さんは、結果的にモーゲージ＋東京三菱っポイですが・・・。
とにかく、もしかして「りそな」じゃなくてもOK!?
営業の人に聞き返したけどダメって言われた・・・

>>283さん。
≠254ですけど、多分、254さんの調達は、公庫のフラット提携融資機関としての旭化成
モーゲージ（フラット35）と、単なる民間融資機関としての三菱東京UFJ銀行（旧：東京三菱
銀行）の組み合わせと思われます。
なお、この場合、フラット35は、購入物件に第一順位の抵当権が設定され、民間融資機関は、
それに次ぐ第二順位の抵当権設定となる筈ですから、後順位の抵当権での融資は、どこの銀行
でもＯＫという単純なことではないように思います。
いずれにせよ、融資額及び借入期間等の諸条件により、フラット35と、併用融資ができる金融
機関や融資条件等があると思われるので、ＭＲの営業に突っ込んで確認することが必要です。
283さんの借り方の場合には「りそな」しか応じられないような条件等があるのかも知れませんね。
（でも、本当に頼りないなあ。あの、おば様方は…）
なお、皆さんご存知とは思いますが、蛇足ながら付け加えておくと、提携融資機関の中からの
融資申し込みですと、万一、本審査で否決されても、売買契約上のローン解約条項で無償解約
できるけど、提携金融機関以外の先に、任意で申し込んで、万一、本審査で否決されて、
お金が調達できない場合は、当該解約条項が適用できず、最悪、手付放棄による解除を迫られ
る可能性があるので、金利の低さにつられて、提携先以外の金融機関を検討する場合は特に注
意が必要です。

＞２８４さん
提携融資の場合は本審査がとおらなくても手付金還ってくるとは知りませんでした。
お詳しいのでおわかりになれば教えていただきたいのですが、
私の記憶では、フラットの場合は本審査時に金利が上がっていても
事前審査がとおっていれば融資は受けられると聞いた気がするのですが・・・
(契約内容が事前審査から変わっていない前提で)

ちなみに我が家は頭金を多めに設定しているので
ＳＢＩモーゲージのフラットと中央三井信託の提携ローンの併用です。
頭金や諸費用が多めに出せる場合は、
ＳＢＩの金利が一番低いので諸費用が高くても総返済額は少なく済むと言われました。
中央三井は提携があるので短期固定金利ならここが一番低いと言われましたが・・・

当初アルバイトのおばさまが薦めて来たのは三井住友でした。
三井住友は超長期と短期で併用しても諸費用は１契約分しかかからないようですね。
販売も三井不動産で三井同士なら優遇幅は大きいのでしょうか？

各家庭によって借入条件が違うと思いますが、純粋に金利と諸費用だけでみた場合
最も返済額を抑えられるのはどの金融機関でしょうね？
それがわかれば苦労しませんかね・・・(汗)

うちは、旭化成モ−ゲ−ジと35年間金利手数料1％優遇（もしかしたら1.1％になるかもと営業さんに言われたけど）
の中央三井信託で併用しようと思ってますが
ＳＢＩモ−ゲ−ジの金利が低い事を知ったので
営業さんに伺ったら、ＳＢＩは手数料が高いとの事で、あまりお勧めは出来ないと
旭化成モ−ゲ−ジの方を進められましたけど・・

>>285さんの補足通り
旭化成モーゲージがフラット３５で、提携ローンが東京三菱です
りそなは勧められませんでしたね
>>283さんりそなでも優遇は１％ですか？
>>286さんの中央三井信託でも１％優遇なのですねぇ
ＳＢＩとかノンバンクも検討はしているのですが、手数料が高いのですよね
千葉興業銀行だと（全額融資が条件）３１５００円の手数料で
２．５％のフラットがあります
これだとＳＢＩと同じく保証料と繰り上げ手数料が無しなので
しかも団信が銀行負担なのでお得です！
これも検討していますが、一番近い支店が神田なので・・・（^^;）

＞２８６さん　２５４さん
皆さんおっしゃるとおりＳＢＩモーゲージは手数料２．１％が高いんですよね。
今現在の金利でいくとＳＢＩは２．４６１%で旭化成モーゲージは２．７３％でしょうか？
この金利でシミュレーションをしてみると、
私の計算では手数料２．１％を払っても金利の低いＳＢＩの方が総返済額が少なくなるのです。
中央三井は優遇があるので２８６さんのおっしゃるように
３年固定で１．１％になるかもと言われた気がします。(申込時の金利で)
２５４さんのおっしゃる千葉興銀、
気になって電話で聞いてみたところ川崎市の物件はＮＧだと言われました。
千葉じゃなくてもせめて２３区内でないとダメだと。。(汗)
電話で対応してくれた方が良くなかったのでしょうか？
（フラットなので団信は金利に込みではないですよね。）

＞２８５さん
詳細ありがとうございます
私はまだ問い合わせてなかったので・・・
＞気になって電話で聞いてみたところ川崎市の物件はＮＧだと言われました。
＞千葉じゃなくてもせめて２３区内でないとダメだと。。(汗)
駄目ですか〜残念、不確かな情報ですみません（汗）
そうなると３５年固定ならやはりＳＢＩが最強ですか。

余談ですが
以前に稲城の物件をローン申し込みまでいって、キャンセルしたのですが
そこの提携が八千代銀行で、フラットが２．５％でした（手数料は２．１％で高め）
（大規模物件だったので、短期固定の優遇も全期間１．２％ありました）

>>285さん。
>提携融資の場合は本審査がとおらなくても手付金還ってくるとは知りませんでした。
>私の記憶では、フラットの場合は本審査時に金利が上がっていても
>事前審査がとおっていれば融資は受けられると聞いた気がするのですが・・・
>(契約内容が事前審査から変わっていない前提で)

フラット35の場合は、最初から本審査という形式の筈ですので、一旦審査が通過すれば
その後、金利が上昇して支払い余力的に？という場合でも「否決」ということにはなり
ません。（但し、現実的に支払い余力があるかどうかは、ローン借入後の生活設計上、
極めて重要な事柄ですが…）
これに対して、フラット35ではない、一般の民間金融機関の住宅ローンの場合（期間：
35年の長期モノを含む）は、今の所、各金融機関とも仮審査段階の筈なので、本審査時
に極端に金利が上昇していて返済計画に明らかに無理があると認められる場合、
最悪「否決」される可能性があります。
ここで、本物件の提携融資機関（すみません。りそなや三菱東京UFJ銀行は提携融資行と
記憶していますが、中央三井信託や三井住友も入っていましたっけ？　でも千葉興銀は
明らかに違うと思いますが…）あてに申し込んだものであれば、ローン解除特約が適用でき
ることになることを申し上げたかったということです。

>>285さん。
　>皆さんおっしゃるとおりＳＢＩモーゲージは手数料２．１％が高いんですよね。
　>今現在の金利でいくとＳＢＩは２．４６１%で旭化成モーゲージは２．７３％でしょうか？
　>この金利でシミュレーションをしてみると、
　>私の計算では手数料２．１％を払っても金利の低いＳＢＩの方が総返済額が少なくなるのです。

おっしゃる通り、フラット35の取り扱い金融機関では、ローン実行時に融資手数料（実際は、金利
の前取り的なもの）を2％程度支払えば、期間中の金利を0.2〜0.3％程度低くする条件を設定する
金融機関が多いです。ここで、大雑把な言い方をしてしまうと、
“（実行時手数料率（例：2.1％）÷借入期間（例：35年間）＋期間中の利率”で単純比較すると、
各金融機関の提示金利の有利度合いが分かるということになります。

但し、厳密な言い方をすれば、上記は複利運用的な要素を加味した“時間”の貨幣換算価値を考慮し
ていない単純な試算に過ぎないということです。（平成18年12月に支払う、2.1％に相当するお金の
価値と、今後、35年にわたり金利に上乗せして払っていく0.2〜0.3％程度の上乗せ分の現在価値との
比較は、今後の金利動向が読めない中では厳密な比較はできないということになります。）

誤解を恐れずに単純化して申し上げると、申込時において2.1％の融資手数料（1,000万円で21万円）
を支払わず、これを温存して、別途運用（銀行預金でもいいですが、勿論、株や債券投資でも可）
した場合、爾後のローン期間において、上記の利息上乗せ分（年率：0.2〜0.3％）を超過する運用
パフォーマンスを実現できれば、SBI方式よりも有利な結果となるということです。

ごちゃごちゃ書いてしまいましたが、フラット35の両方式の有利・不利は今後の金利動向、株式や
債券市場の推移にも密接に絡むことになり、それこそ、“神のみぞ知る”ということになるのでは
ないでしょうか。

＞２８４さん
ありがとうございました。よくわかりました。
２.１％の手数料を支払ず年利０.３％以上で運用できればそっちの方がメリットがあると。なるほど納得です。

２８４さんのご意見を踏まえ、再度計算してみました。
＞“（実行時手数料率（例：2.1％）÷借入期間（例：35年間）＋期間中の利率”
２.１％の手数料分を借入額に乗せてみました。
つまり２.１％÷３５年として０.０６％を２.４６１％に＋すると
２.５２１％が３５年返済の場合の借入金利ということですよね。
ＳＢＩの場合、繰上返済をして期間を短縮すると
その分２.１％を借入期間で割った比重が重くなり返済期間を縮めれば縮めるほど
実質年利が高くなるということですよね？

ちなみに、ＳＢＩと旭化成モーゲージの現行金利で単純計算したところ
返済年数１６〜１７年がボーダーラインのようです。
おそらく繰上返済の期間短縮で１５年以内に完済の場合は旭化成モーゲージの方が返済額が少ないのでは？
う〜ん自信ないです。。。考え方間違ってますかね？

＞２８４さん２８５さん
いろいろありがとうございます、本当に参考になります
金利だけ見て考えても駄目ってことですね・・・（汗）
勉強になります

>>285さん。>>294さん。

　>ありがとうございました。よくわかりました。
　>２.１％の手数料を支払ず年利０.３％以上で運用できれば
　>そっちの方がメリットがあると。なるほど納得です

すみません。やはり分かりにくかったようですのでもう少し補足させていただきます。
たとえば、前者の融資手数料前払い方式（議論を単純にするため、融資手数料を2.0％（1,000万円
に対して20万円）程度払って、融資期間中の金利の優遇を0.2％程度（1,000万円に対して毎年2万円）
受ける方式）を選択したとしましょう。
この場合、融資手数料を支払わず温存した場合の、当該金額分におけるローン期間中の複利ベース
での運用可能性を全く無視すれば、借入期間が10年以上にわたる場合には、融資手数料を支払ってで
も期間中の金利優遇を受けた方が得（すなわち、前者方式が得。）という単純な試算が成り立ちます。
下記の算式に当てはめればお分かりいただけると思います。

｛実行時手数料率（2.0％）÷借入期間（10年間）｝＋期間中の利率

但し、上記算式において複利ベースでの運用可能性を加味すると、この10年という期間は実際には
もっと伸張します。厳密に言えば、「年金現価率」という指標を用いて計算します。私の試算では、
当該温存した融資手数料分について、これを2.0％で運用できる場合の、分岐点の借入年限は、
「11.3年」、同じく6.0％で運用できる場合は「15.5年」程度となります。
従って、今後、運用環境が好転し金利が上昇するとお考えで、繰上げ弁済を予定されている方は、
後者方式（融資手数料不払い方式）を選択した方が有利という考え方もありえるわけです。

285さんがおっしゃっているように、仮にこの20万円を、0.2％以上で運用できたからといって、
必ずしも後者方式を選択した方が得というわけではないことに、ぜひともご注意いただきたく。

なお、下記サイトに、年金現価試算シートがありますのでご自身で試算してみては如何？
“r”には想定運用利率を、“n”には運用期間（＝返済期間）を入れ込んで、「年金現価率」という
コラムの数値が“10”に近づくようにシミュレーションしてみれば、色々な組み合わせができると
思います。（因みに、何故“10”かというと、融資手数料（20万円）÷　毎年の優遇金利額（2万円）
＝10　だからです。）

http://www.value-workers.com/simulation/12.present%20value%20etc-japan...

P.S.
益々分かりづらくなっている印象がありますが、ご寛恕のほどを…（^^;

＞２８４さん
有難うございました。
非常に難しい内容でしたが理解したつもりです。
恐らく考え方としては間違ってないと思いました。
計算方法も何とか合っているようなので、
後は実行までの金利の推移を見て自分で詰めていきたいと思います。
お世話さまでした。（＾−＾）にっこり

>>285さん。
　>２８４さんのご意見を踏まえ、再度計算してみました。
　>＞“（実行時手数料率（例：2.1％）÷借入期間（例：35年間）＋期間中の利率”
　>２.１％の手数料分を借入額に乗せてみました。
　>つまり２.１％÷３５年として０.０６％を２.４６１％に＋すると
　>２.５２１％が３５年返済の場合の借入金利ということですよね。
　>ＳＢＩの場合、繰上返済をして期間を短縮すると
　>その分２.１％を借入期間で割った比重が重くなり返済期間を縮めれば縮めるほど
　>実質年利が高くなるということですよね？

>>295でコメントした通り、当初融資手数料分の複利運用機会を無視すれば、ご理解の
　通りです。返済期間を早めれば早めるほど、融資手数料前払い方式は相対的に不利に
　なります。
　なお、更に議論を複雑化させて申し訳ありませんが、ローン期間中における元本返済
　の進行を考慮すれば、上記は、益々比較検討が困難になります、
　すなわち、元本返済が進行すればするほど、手数料前払い方式と不払い方式の双方に
　おける期間中の実払い金額ベースでの金利格差分は縮小していくと考えられます。

　特に、定期的に繰り上げ返済を返済を行い、元本部分をガツンと減らしていこうとさ
　れる方にとっては、手数料前払い方式の方が不利となるケースも十分に考えられます。
　私が、>>291で“神のみぞ知る”とコメントしたのは、こういう理由によるものです。

・・・・。最近、金利金利の話題ばかりですね・・・。
勉強にはなるのですが・・・。何か他の話題もしましょうよ！？
入居後、共通の趣味を持った人と盛り上がれる趣味（車、バイク、スポーツや習い事とか）
の話題とかないっすかねー？？（前にあった散歩とか良かった・・・）

趣味の話題ではないのですが、皆さんにちょっと質問です

自宅で焼き肉ってやりますか？
焼き肉などは外食する方が美味しいとは思うけど
我が家はホットプレートで、焼き肉とかお好み焼きとかホットケーキとか
結構頻繁にやっています
家族で囲むのは楽しいです♪

でも今は賃貸なので抵抗なく出来るのかも・・
引っ越ししたら新居で焼き肉って勇気がいりますよね？
キッチンの換気扇前で並んで食べようかな？せっ狭い・・・
皆さんはどうですか？

話題変えてしまってすみません。
お分かりになる方教えていただきたいのですが、
大谷戸小学校の評判はどうなのでしょうか？
ご近所の方とか何か悪いお話があったりしますか？

>>300さんに便乗するわけではないですが、ついでに、つぼみ幼稚園と、西中原中学校の
評判等も教えていただけると幸甚です。