広尾ガーデンヒルズってどうですか？

122さんの分析は正しいように思います。

広尾ガーデンヒルズのサンクンガーデンで、大声を出して遊んでいる子供達の声が非常に響くのは事実です。
センターヒルのサンクンガーデン側、ウエストヒルのサンクンガーデン側の部屋の人達は苦労していると思いますし、苦情もたまに聞きます。
管理センターのスタッフはそんな騒音が届かない所にいるので、注意もせずに放置されていることが多いです。私有地で大声を出して騒いでる人がいたら本来なら注意するべきだと個人的には思いますが。
又、ナショナル麻布に犬を連れてやって来て、飼い主が買い物している間スーパーの前にくくられた犬の中にはずっと吠え続けている犬もいて、それも騒音の要因の一つです。
ザ・ガーデン自由が丘が入ってた頃は、スーパー側で気を使って犬の鳴き声に注意するよう貼り紙がしてあったことはありましたが、ナショナル麻布はそのような気遣いはしないようです。ナショナルが開店した頃、一時店先で大きな音で音楽を鳴らしてた位でしたので、麻布店と同じ感性で経営していたのかも知れません。又は集合住宅における騒音マナーに無関心だったのかもしれません。
管理センターのスタッフも時の経過と共にかつていた人達がいなくなり、中には横柄とまでは言いませんが感じのよくない対応をする男性スタッフもいたりと、昔の良さが少し消えていってしまっているように思います。自転車置き場なども規約で決められた頻度できちんと掃除がされていない部分もあり、管理が完璧だとは正直思いませんし、細かいところに目が行っていないと思います。清掃担当の仕事をチェックする機能がきちんと働いてないか、緊張感の欠如か、そもそもそういうチェック機能が無いのかもしれませんが。
ただ広尾駅からの坂道も広尾ガーデンヒルズの管理で植栽、清掃がされていてそれはきちんとされていると思います。

管理組合だよりによりますと、苦情と、それに対する管理会社の対応が記されています。

最近の例では、
・敷地内喫煙所に対する苦情：管理会社の対応→撤去(敷地内全面禁煙化)
・地域猫保護活動の援助依頼：→管理会社対応策検討中
・敷地内を通る区道(私道部分ではない)でのスピード違反車への取締強化への要望：管理会社の対応→渋谷区役所への対策の要請と、タクシー会社への協力要請。実際、最近は、タクシーは横断歩道前で停車する車が多くなりましたので、効果があったのだと思います。

その他としては、駐車場の車の止め方について(隣との間隔を狭く停める車がある）、ゴミ分別ルール厳守の徹底の要望などの苦情もあるようですが、こういった問題は、母集団が大きいと、100%の人が厳守するわけではないという確率論的特性があります。その確率論的想定範囲内に収まっているようすで、大きな問題とはなっておらず都度注意と継続的対策を検討しているようです。

そして、騒音に関する苦情は、上階から聞こえる足音や生活音がほとんどで、
管理会社の対応：関連すると思われる住戸に直接確認し注意を促す

‥ということのようです。

つまり、
・サンクンガーデンの大声という苦情は出ていない（少なくとも管理会社に届くほど頻発していない）
・また、もし改善を望むならば管理会社に伝えれば上記のように必ず何らかの対応をしてくれる

ということになります。

この件で書き込んでいる方は、本当にそのように感じる住民、もしくはその関係者であれば、単に管理会社に伝達することが一番有益な方法であるにもかかわらず、それは行わずに、再三このサイトに書き込んでいます。

その背景を推測すると、当物件のネガティブな側面（確率論的には１００％の改善は難しい、どの物件でも起こりうる特質を持つ、ごく一部の問題）を強調して公にしたいという意図があり、それは結局、相対的に他物件の評価を上げたいという潜在的な意図があるからであろう、という解釈も可能だろうと思います。

本物件では、上記のように、何らかの問題があれば管理会社は必ず対応し、苦情とその対応も管理組合だよりに掲載されます。

このように、管理会社は大変良くやっていると思います。

＞相対的に他物件の評価を上げたいという潜在的な意図

そんな意図はありません。管理会社と書いている時点で貴方が部外者であることは明らかです。管理会社などという呼び方で呼ぶ人はガーデンヒルズにはいません。
ガーデンヒルズの私有地で大声/奇声を発して走り回る子供達を放置しているのは問題です。子供が遊ぶべき場所は公園であり（ガーデンヒルズにも隣接している公園が２つもあります）、マンションの私有地ではありません。

住民に配布される「管理組合だより」の記事中には、「管理会社」という用語が多用されています。ガーデンヒルズのホームページ内には「管理会社からのお知らせ」というページがあります。それらをご存じない方は、住民ではいらっしゃらない可能性が高いと推測されます。

また、仮に住民の方であるにもかかわらずそのことをご存じないならば、ぜひ「管理組合だより」を熟読いただき、問題点をお感じであれば管理組合に伝達し、建設的な解決を目指されるのが、誰にとっても望ましい方法と思われます。問題点が皆無のマンションというのは存在しないので、ここに問題点を訴えても何の解決にもなりません。

距離を取って考えてみますと、こちらに書き込まれる方々が、たとえ住民であってもなくとも、利他的に物を考え、自分のみでなくあらゆる方が少しでも平穏に暮らせることを目指すならば、問題解決につながらない本欄への問題書き込み行為よりも、具体的に解決に繋がる何らかの方法を取られる方が、より社会貢献の度合いが高いでしょう。このようなサイトも、本来は社会の役に立つためにあるのではないでしょうか。

住民ですけど。我々は、管理センターって呼んでいます。通常の呼び方を知らない人は住民ではないでしょう。
現在売りに出してる不動産関係者ですか？高値で売り抜けたいから神経質になってるのですか？世界経済が後退し始めてるから必死なんでしょうね。

ここはマンションの情報を共有する場所です。良いことしか書いてはいけないなどという規則は見当たりませんし、逆に良いことしか書かれていないとしたら不自然でしょう。　内容の適性性の判断は、このサイトの管理者様のみです。あなたに他人の言論の自由を奪う権利はありませんし、他人の発言をコントロールしようとしても無駄です。

当初、看過しがたい書き込みとして「中庭（サンクンガーデン）で遊ぶ子供達が死ぬほどうるさいと言ってました。管理も適当なので誰も注意せず無法地帯らしい」がありました。

すると、検証すべきは、
１）サンクンガーデンの騒音が大きな問題になっているという事実があるか？
２）管理組合が、｢適当」と蔑まれてしまうの事実があるか？

です。

そこで客観的根拠を探してみると、
１）については、管理組合のHPの｢管理会社からのお知らせ」内に、｢騒音・駐車・ゴミ処理の問題解決に向けて」という項目があります。なお、このサイトに入るには、住民に知らされるIDとパスワードが必要です。

そこを読みますと、｢騒音問題について」という項目には、｢上階からの、足音と生活音がほとんど」と書かれています。

すなわち、「サンクンガーデンの騒音」という問題は、大きな問題としては生じていないか、もしくは生じていても管理組合に声として届いていない、ということを意味します。

・生じていないならば、→当該の記載は虚偽か、少数の人の主観の問題ということになります。
・生じているが管理組合が認識していないならば　→住民もしくは住民の関係者ならば、それをまず管理組合に届けるのが一般的だと思われますが、現時点では管理組合HPや、｢管理組合便り」にこの問題は言及されていないことからは、それはなされておらず、一般論として住民とは距離のある方の記載であろう、と推測されます。

むろん、実際に問題があるならば、管理組合に相談し、対策を考えていただくのが最良の策だと思われます

２）については、「管理組合だより」に、管理会社（管理組合が、株式会社住友不動産建物サービスに管理を委託しているのは住民にとっては周知のことと拝察します）が懸命に対処している様子が、書かれています。具体的対処の例は、127に書かれているとおりです。｢管理組合だより」を読むと、管理会社の誠実さが伝わってきて。心を打たれることもあります（｢心を打たれる」のは主観なので、そう思われない方もいらっしゃると思います）。


これらからは、少なくとも、｢管理が適当」とまで蔑まされてしまうような事実は見出し難く、２）は客観性に乏しい記載か、何らかの意図がある操作的言説の可能性が高いという論理的帰結に到ります

本サイトは事実交換の場であるので、この、上記１）２）のような、事実に反している可能性の高い書き込みについては、客観的に検証すべき社会的要請があるというシンプルな原理がある過ぎないのです。

マンションに限らず、住居に限らず、選択の自由のあるものには「好み」があるに過ぎません。ヒルズが良いという方もいればフォレストが良いという方がいるのは至極当たり前です。

しかし、このような、非事実が疑われる書き込み内容は検証を要請されるという、社会通念に沿った論理が展開されてているに過ぎません。それ以外の感情的議論は無意味なので、上記1）2）が事実かどうか、のみが問題であろうと思われます。そして客観的検証からは、少なくとも厳然とした事実ではないという結論が出てきます。

繰り返し付言しますが、仮にもし、実際にサンクンガーデンの騒音という問題があるならば、住民の皆様、ぜひ管理組合と相談しましょう。子供たちが伸び伸びと過ごせる環境を守りつつ、住んでいる方にも騒音としての負荷のかからない、より良い環境を創造してゆこうではありませんか。

シンプルなことです。お子さんは、公園に行けば良いだけのこと。子供が伸び伸び遊ぶ為に公園があります。
すぐそばの公園へ行かず、様々な事情の人が住んでいる(病気療養の人もいる)集合住宅の私有地で、大声で大騒ぎされたら治る病気も治らないでしょう。管理費を払っている住民が形見の狭い思いをしてまで、一日中子供達の騒音に我慢しなければいけない理由は何ですか？
すぐそばに二つも公園があるのだから、公園へ行けば良いだけでしょう。

その旨「提案箱」に書けば、すぐに対応してくれますよ。
以前、環境のことで改善を検討してほしいと提案箱に書いたら、確認してくれて、掲示で注意がなされ、解決したことがありました。

ずっと口頭では注意をしているのですが、その時は注意してもその場限りです。
サンクンガーデンに貼り紙もありません。騒音公害による住民の苦しみは管理センターには届いていないようです。大体が直ぐに注意しますと言ってくれますが、人によってはむしろこちらに非があるかのような非常に高圧的な対応をされたこともあります(中高年以上の男性職員でした)。非居住者が来て遊ばせている場合、各棟の掲示板に貼り出しても効果は薄いでしょう。タバコの時と同様、外部から来ている人達の可能性も非常に高いですから。

長い

一連の書き込みを見て以来、サンクンガーデンを注意してみていますが、平日の昼間、休日の昼間、夜間、うるさかったことはないですね。せいぜい、かつてマルシェが開かれてた時期くらいかもしれないけど、「騒音公害」は大げさでしょう。

この一連の書き込みは、虚偽や中傷の可能性もあるので、理事長に報告しました。

あとは理事長が対応する必要があれば対応するでしょうし、このような誰が書いているかわからないサイトなのだから無視すれば良い、と考えればこのままでしょうし、虚偽なので放っておけない、と判断すれば何らかの動きがあるかもしれません。

真偽も含めて、後は理事会の判断ですかね。

私も　サンクンガーデンを注意してみていますが特段の騒音を感じません。皆様のご協力でこれからも　GHが住みやすくなればと　思います。

投資目的の輩が増えたのでガラが悪くなってきたよね。
西麻布が近いのがそもそもの間違い。

中古物件がSUUMOなどに結構でていますね。
高額物件だけあってなかなか買える人がいないのでしょう。
それにしても、中古物件の価格は分譲時の価格よりも高いですね。
もう築35年以上なのだから、分譲価格よりも高いのはどうなのかなと思います。

>もう築35年以上なのだから、分譲価格よりも高いのはどうなのかなと思います。

どうなのかな？ってw
分譲時の平均は一億弱でしたが、現在は倍以上、中には3億以上で売買されている部屋もあります。理由があるから高いのですよ。あの広尾駅前の好立地に二万坪超の整形地など今後出てこない希少な超一等地。いくら出しても買いたい人がそれだけいるということです。そしてそろそろ建て替えの話も出てきていますから、先行で買い漁っている人もいるという話です。大事なのは立地ですから。上物はいくらでも建て替えできますよ、そういう富裕層が多いエリアなので。

さっそくのレス有難うございます。
誰もが認めるヴィンテージマンションなのは間違いない。
でも、3億円超の中古物件などは、少しずつ値下げをしているのに、1年以上も売れていないみたい。
この価格水準では、買う人は、10～20年後に自分が売るときはたぶん大幅に値下げしないと売れないのではと思ってしまう。
それでも構わないと思う人しか買わないのではないかな。

> 10～20年後に自分が売るときはたぶん大幅に値下げしないと売れないのではと思ってしまう。

逆でしょう。建て替え案件がより具体的になってきて更に上値になると思います。
まだ不確定ですが、近くの六本木ヒルズのようにオフィスタワーとレジデンス棟になるという話もあり、そうなると場所柄坪単価1500から2000万クラスになっても何も不思議ではない。
実際建て替えになれば、例えば110㎡=33坪の部屋が5億程度になる可能性もあるわけで、
それから見ると現在の価格はまだまだ安いと判断している人がいるのでしょう。
まあ将来のことをどう考えるかはあなた次第ですが。

なるほど、そうですか。
そうすると、中古物件でなかなか売れないものがあるのは、なぜなのでしょうね。
仲介業者は、将来の建替えが具体化した場合のメリットとかをセールス・トークとして買主候補の客に話さないのでしょうか？
ヴィンテージマンションといっても、やはり、設備が古いからですかね（たとえば、風呂の追焚きができないらしい）。

渋谷区都市計画課によるとガーデンヒルズを含む広尾4丁目は、30m第3種高度地区になっています。
つまり、今後もせいぜい10階程度の高さの建物しか建てられないはずです。

静かな環境が保たれるなら、高いタワーよりも今のままがむしろ好ましいと思いますが。

10年くらい先の長期修繕が予定されているし、理事会は100年持たせると言っているので当面建て替えはないです。隣のフォレストの方が先に解体されるでしょう。10年くらい前に、某大手不動産の知人にたくさん情報収集してもらって買いましたが、あと最低50年は確実に持つと言われました。

不動産詳しくないですが、日経新聞などによると、世界的に不動産価格が低下局面になり、売れなくなっているとのことだったので、ここに限らず、売るためにはもう少し値を下げないといけないタイミングかもしれませんね、全くの経済素人の考えにすぎませんが。

>全くの経済素人の考えにすぎませんが。

本当に世間を知らない素人さんですねえw
都心回帰、二極化が進んでいます。都心三区への人口流入は加速していますし、2050年の人口増減予測を見てみても都心三区は二桁増ですが、世田谷区や渋谷区など少し郊外に行くとじはっきり人口減の予測です。豊島区などは池袋があるにも関わらず、23区で唯一消滅可能性のある区として危惧されていますね。また世界的に見ても、NYやロンドンの好立地不動産は益々価格が上がり、つい先日もアメリカの住宅で史上最高値の約250億円というタワーマンションが、NYで売買成立したそうですし、世界的にも都心回帰の動きは顕著ですから、そういう意味でも、二極化は嫌が応にも加速します。おおよそ山手線の外側の郊外エリアの宅地の価値は、どんどん下降していくことは覚悟しておいたほうがいいでしょう。買うなら都心エリア限定がいいかと。高いですが価値はありますので。

ご参考。

「米国で史上最高額の家、NYのペントハウスが260億円で取引成立」

https://www.msn.com/ja-jp/news/money/%E7%B1%B3%E5%9B%BD%E3%81%A7%E5%8F...

色々な見解があるのですねえ、色々な人が色々な立場から自分に有利なことを言うのは世の常でそれも普通でしょうから、真実は後からわかる、というところでしょうか…

https://moneytimes.jp/finance/detail/id=1415

>>150 匿名さん

その記事ですけど、そもそも首都圏の意味分かってます？
23区でも都心三区がいい、渋谷区や世田谷区でも人口減と書きましたよ。
首都圏など千葉や神奈川などでもアウトでしょ。世間を知りたいならもっとよく勉強しなさい。

なので色々な見解があるのは民主的でいいことですね。

>>151 買い替え検討中さん

山手線外側の渋谷区ではないのですよ。良く勉強してください。

>>151買い替え検討中さん

広尾4丁目は30m高度地区ですよ。
世間を知りたいならもっとよく勉強しなさい。

>広尾4丁目は30m高度地区ですよ。

やっぱり無知ですねえw
確か都知事の権限で、規制緩和は可能なのですよ。実際、広尾GHのように建ぺい・容積率に余裕ある広い敷地の場合、高度規制が緩和される可能性は大だと思いますよ。逆にお隣の港区は規制で背の高いタワマンは建てられなくなりましたから、すぐ隣の渋谷区では税収増加の一環として誘致する可能性もありかと思います。まあその時々の経済状態や政治バランスなどにもよるのでしょうが。そういったことも含め、もっとよく勉強しなさい。

まあ、「人を懲らしめたいという強い衝動を持つ者を信用するな」（ニーチェ）というところでしょうか。

>>155
タラレバの希望的観測を聞いてもねえ。

ガーデンヒルズがタワーになるかもとかソースは?
広尾の閑静な住宅地を規制緩和であえて商業地化するとかソースは?

現実と夢の区別がついてませんね。

またサンクンガーデンでガキが奇声あげて走り回ってる
公園でやってくれ。こちとら病人を看病してるんじゃ。

渋谷区景観計画策定の目的（H25.3月）より抜粋

【２つのまち（商業・業務機能と住機能）の調和を目指して】 近年、周囲の街並みから突出した規模の建築物が出現するなど、 地域によっては好ましくない景観が見られるようになり、渋谷区では、建 築物の絶対高さを制限する高度地区を定め、良好な景観の形成の誘導に取 り組んでいます。


渋谷区の考えとして、渋谷駅等主要駅周辺の商業地はさらに発展させる一方、
江戸時代の大名屋敷を起源に持つ広尾の文教地区の景観、松濤など の落ち着きのある住宅地の景観を守っていく方針と明言しております。
よって広尾ガーデンヒルズを含む広尾４丁目において、容積率等の大幅な緩和は今後もないでしょう。

ガーデンヒルズの資産価値がさらに高まり、高値で取引されることは一住人として歓迎します。
しかし愛着のある自分の住むマンションがバブル化して、この閑静で稀有な環境を失う事は望んでおりません。

ここが良いマンションであるのは間違いないですが、もしかして10年、20年と経つと、賃貸の人が多くなるかもしれませんね。昔、ワシントン郊外で似たような、素晴らしい大型マンションに住んでましたが、数年前に行ってみたら、すっかり賃貸化してました。別に悪くなったわけじゃないと思いますが、オーナーが高齢化すると、それもまたやむなしか、と。

そうなったとしても、私は住み続けますけど。これ以上の環境はないので。どこか、もっといい環境のマンションがあったら、知りたいです。ないですね。ここは、なにしろ電柱がないんですから。帰ってくると、ほんとにホッとします。

これほど便利な立地なのに、森の中のような緑と静寂、素晴らしい管理、心豊かに生活できる環境、この住み心地の良さは、いくつかの都心の新築マンションを渡り歩いた身としても、何物にも代えがたいです。小さなお子様連れのご家族も多く、高齢化一辺倒でもありません。購入時よりも価格相場がまだ上昇しているようですが、上昇しようがしまいが関係なく、（さすがにあり得ないだろうとは思いますが、たとえ購入時より一億円値上がりしたとしても)手放すつもりはありません。

>>166 匿名さん

ガーデンヒルズが出来る前からの広尾ご近所住まいです。
緑は多くいいのですが、建物が多くてまるで団地のよう、とは近所でよく話していました。
それから、環境はいいですが建物の設備がいかんせん古すぎますよね。特に水回り。
お風呂は追焚き仕様に変更できないというのは本当ですか？あとフローリングへの変更も管理組合から許可が出ないそうですね。それから一番の問題は旧式の暖冷房システム。今どき床置き式など毎月の電気代など不効率ですし不便ではありませんか？

そのような不便さを帳消しにするような生活環境、ということだろうと思います。住んでみないとわからない、現世的な価値を超える良さがあるように思います(むろん好みはあると思いますが)。自分でも、住む前は、知人の大手不動産会社の者の言う推薦の辞を、半ば疑いながら信じて購入しましたが、その通りでした。かなり飛躍した比喩になりますが、流行っているポップスよりも、クラシック音楽の方が普遍性があるというような感じでしょうか。　

>>168 匿名さん

あなた住んでいない人ですね。私が訊ねたこと具体的に何も答えられませんね。リアル住人なら以下回答できますか？

・お風呂は追焚き仕様に変更できないというのは本当ですか？
・フローリングへの変更も管理組合から許可が出ないそうですね。
・旧式の暖冷房システム。今どき床置き式など毎月の電気代など不効率ですし不便ではありませんか？

>>169
昨年ガーデンヒルズを購入し、簡単なリフォームを済ませた者です。

フローリングへの変更は、アレルギー等の理由があれば可能と伺ったはずです。
冷暖房は、普通に天井埋め込み型に変更しています。確かにガーデンヒルズ売り出し当時は床おき式だったようですが。
風呂の追い焚きについては思いつきもしませんでしたので管理組合に聞いてみましょう。

しかし、追い焚きとか随分と庶民的なご質問で。

168の方は、このサイトをよくご覧になっていて、すでにそれらのことをご存じの方ですね。かつて、正確な情報交換が重要と思い、追い炊き不可や、フローリング禁止などの情報をアップした本人でございます。個人的には、それらの不便さを越える良さが感じられるというのが主旨ですが、先ほどの飛躍したたとえで申しますと、ポップス的な(むろん揶揄しているのではありません)最先端の設備を求める方の中には、この不便さが耐えられないという方もいらっしゃるでしょうし、好みは様々なのは申すまでもありません。むろん、お嫌な方にはお薦めできないのも、いうまでもありません。電気代は特に気になったことはありません。
サイトのタイトルが｢広尾ガーデンヒルズってどうですか？」ですから、一住人としては、その答がこのようになります。良識のある正確な情報交換の場になればという願いからの投稿でございました。では、失礼いたします。

170の方が書いて下さったので、追記です。カーペットによるハウスダスト等のアレルギーの診断を受けられた方は、理事会の審査の上、フローリングが可能になることがあります。エアコンは、元々は、ヒルによって、天井植え込みのところと、床置きの所(確かノースヒルだったような）があったはずですが、リフォームで変更は可能なことがあると聞いたことはあります。追い炊きについては、そもそもがホテルのようなセントラル給湯なので湧かす設備がなく、浴槽に給湯する形です。リフォームして変更した住居があるかどうかは存じません。
また正確な情報交換に寄与すれば、と思い、追記いたしました。

171ですが、「168の方」は、「169の方」でした。訂正いたします。では、失礼いたします。