保証料　一括払い or 金利に上乗せ　？

254さんの、後段、
>保証料の内枠外枠どっちが得かなんてのは人によります。
>外枠は、繰上返済しない限り保証料は最初に確定。
>内枠は、支払を繰り延べられるので、手元に残して運用できる。
>ただし、保証料を一括で払えないから内枠にするっていう人は問題外。

これってこのスレの本質を突いているいい意見だと思うぞ。

・総支払額だけで考えたい人
・「繰り延べられる」とか「手元に残して運用できる」って部分にピンと来ない人
・保証料で支払う額を頭金にすることで借入を減らして内枠で、なんて考えている人
こんな人は一括で払った方がいい。

・ローン返済期間にこの程度の利率で運用すればトントンかぁって感覚が掴めている人
こういうタイプの人は、内枠にして手元に残った資金で運用した方がいい。

自分だったらこうアドバイスするかなぁ。
もちろん、
>保証料を一括で払えないから内枠にするっていう人は問題外。
です。

内枠か外枠か、なんてこの程度のことだよ。
金利の固定vs変動もそうだけど、損か得かってことになるとつい感情的になりがちだよね。

頭金をそれなりに用意して提携1.7％優遇で変動金利0.775になるようなら
内枠で0.975にしてその分をさらに頭金にまわす方がお得かな。
もちろん住宅ローン減税の10年間1％もうまく利用しないとね。

最近の傾向はどんな感じ？
内枠が主流なの？それとも外枠がお得？

万人受けするのは外枠。
通好みなのは内枠。

教えて下さい。

2700万の借り入れで、変動30年。
就業年数残、およそ30年。
一馬力で返済予定なのですが、
・保証料込で優遇後1.5％
・保証料は一括払いで優遇後1.3％

どっちもどっちですよね？

保証料込の人って、具体的にどこでローン組んでいるんだ？
俺の周りでは保証料込で組んでる人いないんだよなぁ。

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保証料を一括にした場合、繰り上げすれば保証料の戻しがあるとは知っていましたが大きく勘違いしていました。
たとえば3000万借入で33年の保証料が60万とした場合
12年後に全額繰り上げして完済したとしたら、約3分の2の期間の保証料が戻るんではなく、もっともっと少ない保証料しか戻らないそうです。
実際の計算は複雑らしいので、この場合の試算はできないらしく…
15年以内に完済するんなら
変動1.7％優遇の0.775％だから0.2％乗せて0.975％のほうがいいかと思いますがどう思いますか？

確かに保証料の戻りがどの位かわからないから単純に比較できないわ。俺も迷ってきたー！

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住信SBIのシミュレーション（使いやすい！おすすめ）にて
最短の11年1か月めで完済したことでシミュレーションしてみた。
自分の場合3500万借入だけど、金利上乗せと別枠の差は約10万円
72万の保証料のうち10万戻れば同じになるみたいだからビミョー

11年で完済はたぶん大丈夫だけど何かでもっとかかったらもっと差が出る
だから私の場合は別枠のほうがいいかも

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何年か経って固定に変更する場合は、
初めに内枠にするか外枠にするかでどっちがお得？

他銀での借換も視野にいれてるなら、内枠んが損しないのでは？ 外が得になるのは十数年以降、同銀でも十年そこらで完済なら内でいんじゃない？ 同銀LOVE20年以上なら外一択でしょうが。

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ずっと同銀なら、変動から固定に切り替え予定でも外枠の方が得って事でいいですか？

また、変動から固定に切り替える際の金利優遇は、他銀にした方が多くとりやすいとかは無いですか？

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審査終わったあとに外枠から内枠に変更できるのでしょうか？

ちょっと嫌がるかもだけど大丈夫でないでしょうか。 おおよその銀行は変動から固定にする場合（のみ）、手数料5250円とか10500円ほど取られる程度じゃないでしょうか。 もう遅いかもですが、貴方のようにコロコロと変動←→固定を変えたい方はソニー銀行の変動セレクト住宅ローンとかが向いてるかもですね。 まっその場合、本来ソニー銀行は保証料込みですが、手数料（借入額）2.1%が発生するので保証料外枠と変わりなくなってはしまうでしょうけど。

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同銀の場合、変動外枠で1.7%優遇だとして、固定に変えた場合でも
優遇は引き継がれるんですか?

銀行によってまちまちなんで、その銀行がどうか？ですね。 変動から固定でも1.7優遇だったら大きいですね！

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変動外枠で1.7%、変動内枠で1.5%だとして、
数年後に、固定に切り替えた場合も、変動外枠のほうが優遇は大きいんですよね?

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外枠は保証料を前払いしてる分、0.2の差は変わらないと思われます。

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３０００万の３５年ローンで、
１０～２０年後に他銀に借換えた場合、
変動外枠（０．７７５％）と内枠（０．９７５％）ではどれくらい変わりますか？？

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繰上返済をしていく人は内枠のほうが得なんですね。
逆に繰上しない人は外枠、と。

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