物件名称 プレミスト琴似スカイクロスタワー
物件の所在地 北海道札幌市西区琴似4条2丁目610番の内
総戸数 263戸
総戸数追記 別途、防災センター1戸、集会室2戸、展望室1戸
公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/hokkaido/kotoni40
売主：大和ハウス工業株式会社、株式会社豊多
施工会社：株式会社奥村組 札幌支店
管理会社：株式会社ダイワサービス
旧称：(仮称)琴似タワーマンションプロジェクト
【タイトルを正式物件名称へ変更しました。2012.12.12 管理担当】
[スレ作成日時]2012-09-15 16:19:13
タワーマンションの修繕積立金は
どこもその位上がるわ
札幌に免震タワーマンションあったかな？
札幌に免震は少ないですね。（５つ６位しか知りません）
地盤や構造にも拠りますが、
制震耐震だと震度６位でクロス剥がれたり、食器割れたり、乾式壁にヒビ入ったりしますから面倒です。
直下型だともっと悲惨です。
非常用発電機無いと高層階に住んでてエレベーター止まったらシンドイですし、
これからは造る側も色々と考えて欲しいですね。
ここは東芝のエレベーターみたいですが、
下記の様な物なら良いですね。
http://www.toshiba-elevator.co.jp/elv/pressrelease/2012/20120208_1853....
眺望絶対価値のタワーマンションなのに
管理費が10F建てマンションレベルじゃないと高いとか言ってる人って何なの
どうも低層階希望の人達が中心の話題になってて
一般マンションと同レベルの比較してるのが可笑しい。
燃費を気にする人は最初から軽自動車乗っとけよ。
タワーマンションの絶対価値は眺望。
40F建てなら15F以上の7割がその恩恵に与れるわけだから
15F以下希望の3割の方々の意見なんかはここではあまり参考にならない。
まして10F建てマンションの5F位を検討している人の意見なんてのはここでは論外。
へ〜、じゃあそこまでいうからには205番さんはここの高層階を購入するんですよね？
うらやましいな〜。
確かに、タワーマンション最大のセールスポイントは眺望でしょう。
よって、低層階は魅力ないかも。
完売させるために、低層階は値引きせざるを得ないタワーが多いし。
一般的なタワーなら価格が安い低層はお得あるでしょう。
金銭的なスケールメリットがないここは低層買う意味ないよ。
低層選ぶならこの近辺の中古の広さとこ選ぶのが賢いと思う。
それかブランズ待ちでしょう。
管理費高いって私も思いました。
先日担当者に聞いたら、住宅棟だけの
管理費のようで、主だった内訳はエレベーターと
管理人の人件費みたいですよ。
２４時間ではないですが朝から晩まで管理人が
いるそうなので、人件費に大半かかるのでしょうね。
他のマンションって、管理人午前のみとか、いる時間
短いんじゃないんですかね。
我が家は２５階以上の部屋を検討しているので、
№２０５さんの意見も納得できます。
将来的に他の建物で日陰になる危険性少ないですからね。
低層階なら確かにブランズは絶対比較対象ですね。
価格帯同じ位なら、管理費の高いプレミストは
不利ですよね。
エレベーターと人件費が管理費の大半？
仮に１件あたり５千円を管理人さんの人件費だとして263×5千円で約130万か。
ここは朝から晩までなんですよね？
ここの管理人として働きたいわ(笑)
私も管理費でかかる部分は人件費って
聞きました。
どれだけ素晴らしい管理をしてくれるのか。
トランクルームとは別にタイヤ置き場があるのですが、
ここは全戸分どころか、５０戸ちょっと分しか空きが
ないようです。
トランクルームにタイヤ入れる人が多いとは思いますが
収納の少ない部屋選んじゃうと必然的にタイヤ置き場も
必要になってきますよ。
管理費＋修繕費＋駐車場＋タイヤ置き場＋インターネット使用料
でほぼ５万円。将来の値上がり考えたら・・・
それでも管理費自体はタワーとして高くはないと思うけど…。
ただ大した共用部やサービスでも無いのに割高とは感じますね。
24時間のコンシェルジュに各フロアーごとのゴミ回収とかあれば良いのに。
タワーマンションに住むなら、これ位の
管理費は割高感はありながらも、妥当な
ところなんですね。
でも以前、東京並みに高いって意見もありましたし、
やっぱりもうちょっと下げて欲しいです。
低階層希望の意見は参考にならないとありますが、低階層に魅力ないマンションなのは確かだと思う。
でも低階層が入らないと、たいして高階層には高くないと思われているかもしれない、管理費、修繕などに
影響でてくるのは確か。
この管理費なら、もうちょっと上のサービスを要求してもいいと思います。
「琴似」のタワーなのに高いな、とやっぱり思う。
ネットで調べたら、首都圏の場合ですが、40階以上のタワーマンションの管理費は1平方メートルあたり平均300〜340円みたいです。
これは24時間警備とか充実した共用施設(プール、レストハウス、ジムなど)が含まれて上がる傾向みたいです。
参考程度に。
眺望と環境はよさそうだけど、駅から遠すぎだし、ラーニングコストは高いねぇ。
建物は古くなるけど、毎月の修繕積立金はバンバン上がる。
この反比例に耐えられるかな。
それと、高層階・中層階・低層階と住民の考えが分離していて管理組合も
まとまらなそうだ。
検討は打ち切りました。
>仮に１件あたり５千円を管理人さんの人件費だとして263×5千円で約130万か
管理の方一人ということはないのではないでしょうか？
私の職場では勤務時間二人につき一人は休みひとりは夜勤という感じですが．．．
管理人さんは、９:00～21:00体制なので、１人ということは無いですね。
複合棟所有者（再開発組合？）が駐車場を所有しているので、駐車料金も上がるのかな。
管理費が高いのは駐車場収入が別会計だからと聞きました。
普通だと機械式や自走式駐車場で建設費が250万～300万、地下駐車場だと500万。
今回は価格の総額にそれが含まれていないからその分安いと。
確かにタワーマンションにしては価格はかなり安めです。
30F95平米で4000万以下は安いと思う。
駐車場に関するメンテナンスフィーも別会計とのことで修繕費もかからないと。
月々5000円高いとしても5000x12=6万（年間）
全然妥当じゃないですか。
>>No221
私も同感です。
タワーマンションとはそういうものなのでしょう。
広告に駅から徒歩５分と書いてあったが、それ以上かかる。
屋根付き通路で便利だが、琴似駅からセントラルスポーツまでで５分かかる。
そこから、タワーまで１５０メートルくらいある。
７分かかるだろう。
80m1分が不動産広告の表示の仕方。
ちなみに女性がパンプスで歩いた時の早さだとか
これ常識よ、それよりかかるのなら歩くのが遅いというだけのこと
２１７さんも書いていますが、
多くの方が入居するタワーマンション、
管理組合まとまるんですかね？
それ言うと、タワーマンションに住むなと
怒られそうですが、確かに階層ごとで
考えばらつきそうですよね。
他のタワーはうまくいっているのかな？
入居者みんなが穏やかに生活したいです。
80ｍ1分の表示は、実際はこれで歩くとなると難しいですよ。
陸上競技場でなら、パンプスでも可能でしょうが、実際は信号待ちがあったり、人とすれ違うために、よけたり、、。
障害物があります。
普通は表示されている時間に数分プラスして考えるのが常識です。決して歩くのが遅いという訳ではありません。
琴似駅からツタヤまでよく歩きます。
正直、７分でも厳しいんじゃないかと思いますよ。
玄関からホームまでの時間だと、下手したら１５分では？
あそこの空中歩廊は、暖房がないので今の時期だと案外寒いのと、
夜間の人通りが少なくて、女性の一人歩きは心配
という点がマイナスだと思います。
人通りは、マンションが完成すれば少し変わるんでしょうけど。
駅直結に魅力を感じている人は、一度実際に歩いてみてから
検討されたほうが良いと思いますね。
「人気物件」だけあって、いろいろな意見がありますね。
>駅直結に魅力を感じている人は、一度実際に歩いてみてから
検討されたほうが良いと思いますね。
そういえば、まだつながってないんですね。
管理費の問題は額自体よりもそれに見合うかどうかが問題なのではないでしょうか。
管理収支予算表をきちんと確認して決めるのが大事ですね。
女性ですが、ツタヤから空中歩廊に乗る電車の６分前に入り大体間に合う感じです。
タワーはエレベーター待ちの時間がかなりあると思いますが、参考までに。
また、空中歩廊ですが、電車が動いている間はいつも通れるわけでなく、電車は動いていても隣接ビルの営業がおわると、改札からそのままタワーに向かう方向は閉じられてしまうので、夜遅くなるといったん外に出て歩かなくてはいけません。
人通りは少ない分、ツタヤが１時までやってるのがかなり安心といった感じです。
非常に参考になりました！tnks。
１５分は当然、エレベーターの渋滞を考慮した時間ですよ。
様々なみなさんのご意見読ませていただき、
厳しい意見が多いようですが、
我が家の生活スタイルが場所的に一番
向いているように思い、前向きに申し込みを
考えています。
２３０さん、もしかしたらご近所さんに
なるかもしれませんね。よろしくお願いします。
私も特別歩くの早い方ではありませんが、
１０分程度で駅までは行けると思います。
もちろんエレベーターの待ち時間考慮したら
＋２、３分ですかね。
通勤時間帯のエレベーターの待ち時間は
実際住んでからじゃないと分かりませんよね。
営業の方は他のマンションよりは速い
エレベーターだと言ってました。
そう！
233さんの言うとおり、1番は生活スタイルがあうかどうかですよね。
管理費高いけど三人家族なら手取りで30万以上あれば払っていけますし、どこ住んだって歩くし。
完璧なマンションはありませんよね。
ＸＸ年後に売却する時、景気が良いほうが（お金を持っている人が多くて）高く売れるのでしょうか、それとも景気が悪いほうが（新築物件が少なくて）高く売れるのでしょうか？経済に詳しい方教えて。
わかってることは景気に関係なく15階以下は売りに出しても売れないと思う。
中古で売る場合、価格が下がりにくいのは、
眺望 16F以上がよいです。（50m制限で15F建てが多いから）
駅からの距離 ５分以内がよいです。
このマンション（入口）～琴似駅（改札口）は徒歩７～８分。
40F（263戸）でエレベーター３台、朝は混むから玄関～JR琴似は12～15分かかる。
地方に勤務しています。
ので、朝は早いＪＲ通勤です。
以前の書き込みをみると朝早いエレベータは込まないようなのでほっとしています。
空中歩廊は何時から開いているんでしょうか？
せっかくの歩廊を通勤のとき使えないとかなしい。
夜はそんなに遅くないんですけど、閉まる時間も教えてください。
担当のひとに聞くの忘れてました。
「先輩」？のザ・サッポロコトニタワーの売り出しのころを知りたいのですが、
「ザ・サッポロタワー・コトニはどうでしょう」のスレッドの一番初めをみると
もう、完売のところからのものでした。
販売前のやり取りがでているスレッドがわかる方がいらっしゃったら教えていただけると
ありがたいと思います。
よろしくお願いします。
ヴルビュータワー琴似やザ・サッポロタワー琴似と
プレミストを比較するのはどうかと思います。
どちらも駅から徒歩１分の利便性重視。
プレミストは環境重視の立地ですよ。
外に出なくていいってのは
北海道ではかなり価値が高いし稀少。
徒歩5分なんてのはザラにあるけど
冬場は凍ったり雪道だと10分かかったりするからな。
TOTALで考えると徒歩5分のマンションより価値はあるだろ。
傘をささずにススキノや大丸に行けるってのはかなり魅力だね。
駅から徒歩５分の立地であれば、札幌駅北口８・１のタワーを
買った方が資産的にはよいだろうねぇ。
テイセン跡地にもタワーが建つようなので、眺望は？だけど。
２４３
>札幌駅北口８・１のタワー
札幌駅より（ちょっとでも）東はいやだ。
なんで？
琴似が良いのでしょう！
西だから。
普通の人は、価格も間取りも階数も全て同じ条件だったら北8西1タワーを選ぶと思うよ。
地下道が延長され直通になるみたいだから。
価格は全然違うでしょう。更に消費税もアップしてるだろうし…
後は借入と減税額との兼ね合いですかね。
いやいや、ホーム寒いって。
どれだけセレブな生活したいんですか 笑
ホームは寒いですよ。この季節。
それは間違いありません。
ただ、私はほとんどホームで待たずに
JRの到着間際にホームに上がるので
あまりホームの寒さは気にしていません。
買い物帰りとか荷物のある時傘を
ささなくていいのが助かります。
傘なしはいいですね。
サッポロタワー琴似の３８階４LDKの中古情報見ましたが、
７年経過していて管理費12,600円だそうです。
「タワーだから仕方ない」と思いつつ、やっぱりプレミスト
管理費高いですね。
先ほどカタログもらいました。
節電・エコ・節水等の具体的な設備の説明が、他の
新築マンションからもらったカタログよりも少なくて
がっかりでした。
間取り・設備よりも立地（他のタワーよりも緑が豊富等）が
売りなんですかね。
管理費１２６００円は高くないですよ。ちなみにうちのマンション１５階建、築１１年、９９平米で１００００円です。
エレベーター２基、世帯数５７。
２５８さん、中古物件より同じタワーでも
プレミストはそれ以上管理費かかるので、
高いって書きました。
プレミストで４LDKだと３万円近くかかる
そうなので。
まともなデベなら管理費なんて何年経過しても、そう変わるもんじゃないですよ。
管理費、払えないわけではないしタワーだから高めというのはわかりますが
安いに越したことはないですよね。
しかも、近隣のタワーより割高である理由がわからないんですから。
せめて割高なことに明確な理由があれば納得できるんですけど。
割高なのは駐車場の収入ないからでしょうね。
262さんの言うとおり。
駐車場代も管理費に運用されるので郊外物件の場合、近隣の駐車場料金に準じた設定になるから
管理費が高くなる仕組み。さらに郊外だともっと駐車料金が安いから管理費が高くなる。
駐車場に空きが出ると赤字になってゆく。
管理するコストは大きくは変わりません、収入が減るから赤字になるだけです。
263さん
以前のコメントで駐車場はマンション以外(複合棟）管理（所属）とありました。
おそらく、駐車場代が「安い」ので収入が少ないのではなく、「ない」ために管理費が高くなるのではないでしょうか。
その分、（駐車場の修理費がかからないので？）、修繕積み立てや一時金が訳すなるとよいのですが、こちら（修繕費）はどうなのでしょうか？
修繕一時金も高いのだから普通に考えて大規模修繕費も高いですよね。
毎月払う修繕費も数年後から普通のマンションに比べると高くなるようですよ。
タワーなら修繕費が高いのは当然のような気がします。
ここの眺望どの方角が良いのでしょう。
西が駄目なのは分かりますが…
やっぱり南東ですかね
豊平川の花火が見えない部屋もあるんでしょうか？（高層階で）
管理費や修繕積立金を考えると、年収1000万円以下の人が買うような物件ではないようですね…
マンションというのは同じレベルの人達が集まった方がいいかもしれません。
管理費・積立金の改定時に値上げはダメ、一円でも余計に払いたくないと揉めます。
先のことも考えずに無理して買った人は、永遠に住めるマンションだと思っています。
いつかは取り壊さなくてはならない。このことを忘れてはいけません。
たった数千円の値上だって誰かが反対したらみんなに迷惑がかかる。
だいたい居住者が３つに分かれる。どこのタワーマンションも同じです
富裕層 月々支払いが多くても、建物を修繕して資産価値を減らしたくない
高層階に多い
中間層 富裕層と節約層の中間
節約層 月々支払いを節約したい、修繕は先延ばししても構わない
低層階に多い
よって、管理組合の意見はまとまらないことが多い
富裕層ってどのくらいの人のことをいうのでしょうかね
自分の感覚的には年収は少なくとも2000万円かなと思いますが
でも、そのような人たちはあえて琴似を選ばないような気がしますね
>だいたい居住者が３つに分かれる。
ここは低層階は広くして、高層階は狭くして価格をそろえているらしい。
>自分の感覚的には年収は少なくとも2000万円かなと思いますが
>でも、そのような人たちはあえて琴似を選ばないような気がしますね
年収1800万円くらいの人が多いのでは？
今使っている財布の価格×200倍がその人の年収。
知ってますか。
知らねーよ
年収800万だが、財布は5000円だぞ。
蛭子能収はATMの紙封筒が財布だと言ってたように、年収と財布は全く関係ないね。いい財布に限って金が無いチーマーも多かったしな。
第一期でどれくらい売れたのでしょうか。
確か263戸中の60戸ほどを第一期として販売したよう。
管理費が高いという意見が多いですが、管理費算出決定プロセスにおいて、駐車場収入を見込むのが一般的ですが、これが本物件では、タワーとオフィス棟との所有権が分離されているため、駐車場収入をタワー所有者が享受出来ない。これが、割高感を創出しているのでしょうが、将来、駐車場のメンテナンスコストはかなりの負担になり、それをタワー所有者達は負担しなくて済む。また、将来、駐車場収入は、減少する傾向にあるのが、一般的。それは、高齢化による車両手放しと、そもそもの車離れ。公共交通機関とのアクセスが良けれ良いほど、将来その傾向は強くなるでしょう。
なので、駐車場収入を過度に見込んで、割安感を売り物にするより、誠実かもしれませんよ。
また、以前、八軒側のタワーに住んでいましたが、夏場に窓開けていると鉄道の騒音で、TVの音はほとんどかき消され結構不快でした。３５F以上でしたが、音は上へ挙がるのでしょうか?酷かったです。
その点、ここは、そこそこ離れていて丁度いいかと思っています。
駐車場が別所有のため、マンション分譲価格は100～200万円ほど
低めに設定されているようですな。
そのため、将来、駐車料金が上がる可能性はあるだろう。
周辺に比べて、駐車料金は約2,000円安めの設定だわ。
273です。
言葉が足りませんでした。
富裕層の方達の財布の金額×200倍がその人の年収に近いそうです。
一般人は当てはまりません。
10万円の財布で2000万円年収。
実際の年収がそれより高い場合は頭打ち、低い場合はまだ年収が上がるという傾向らしいです。
278さん
その財布200倍、ヤフーにでたときもさんざん批判されてましたよね。
稼ぐ人は長財布うんぬん、このマンションスレには関係なさすぎでしょ。
富裕層に琴似って人気あるの？
買う人はいるだろうけど人気があるかというと無い
２７３ 申込予定さん
すっきりしました。ありがとうございます。
>八軒側のタワーに住んでいましたが
ローンは
短期間にして総支払い額を少なくするか、
長期間（月々の額を少なくして）にして賃貸料がローン返済額（月々）より多くするのとどちらよいのでしょうか？
長期で借りて繰り上げ返済を積極的に行い短期で返済。
これが一般的な理想じゃないかな。
短期で借りるのはリスクが大きいですよ。
283の追記です。
我が家は35年ローン10年固定金利で契約し10年以内で返済予定です。
もちろん頭金もそれなりに出してます。
ここのアフターサービスってどんな感じか
ご存じの方いますか？
アイムは結構長期に渡ってアフターサービスが
あるように説明されたのですが・・・
確か、新札幌のプレミストは２年目までが
大和ハウス、５年目以降１５年までは大和サービスが
アフターサービスを行うようにホームページで
書かれていましたが・・・
とにかく、プレミスト琴似のホームページ、情報少なすぎ
のような気がします。
自信ないのかな・・・
自信ないというよりむしろ強気なのかなと思ってました。
そんな懇切丁寧なホームページなんて作らなくても売れるのが当然、みたいな。
結局抽選になったんでしょうか。
抽選はあったようですよ。
我が家はお陰様で抽選なく申込できました。
抽選落ちたら別の部屋、階の打診あるんですかね？
そして、一応は第一期分埋まったんですかね。
こんな大々的に売り出しておいて（ホテルでの事前プロジェクト発表会とか）、抽選ない部屋がでる時点で
大和さんにとっては計算ミスのような気がします。
第２期は第１期の抽選で落ちた人も参加するので、徐々に倍率はあがっていくというような説明だったので、さぞ人気があるのかと思っていました。
発表は第一期完売とするかもしれませんが完売してないと思いますよ。
投稿見る限り人気出そうな部屋は抽選で普通の部屋は抽選なしって感じですよね。
日当たり悪い低層など人気のない部屋は当然空きでしょうね。
HPの情報は第一期や第二期が終わるまで出さないのが普通。
第二期が終わってから情報を出してくるなんて、自ら「売れてません」と言ってるようなものでは？
同じような価格なら大通りや札駅近くがいいと思ってしまうのですが、
琴似の魅力とは何でしょうか？
大通や札駅よりも低価格でタワーを買えるところが魅力だと思ってました。
生活スタイルによると思いますが、地下鉄とJRのダブルアクセスとか、個人的には特に魅力だとは思わないですし。
便利って言いますけど、日常生活ならスーパー、病院、金融機関程度が揃ってればいいと思っているので、琴似じゃなくても条件を満たす地区はありますしね。
ただ、札幌市内で考えると、都会過ぎず田舎過ぎずなところが良いんだと思います。
＞第二期が終わってから情報を出してくるなんて、自ら「売れてません」と言ってるようなものでは？
人気のあるマンションは第一期の販売はほとんどHPには情報は出さない。
事前問い合わせの会員さんで埋まるから。優先販売に近い形にするケースが多い。
最初から全て見せるのは少戸数のマンションや回収を急ぐ会社。
ローン実行12月。
参院選次第では金利が心配な時期ですね。あと半年入居が早ければ…
道内の主要二行は12月でなく申し込んだキャンペーンの時期の金利適用になるはずですよ。第一期の今みなさん申し込むでしょうし、第二期以降が心配という話かな
道内銀行金利そんなに魅力ないですよね。
契約上提携先で事前は通しても本審査は提携外が良いかと思ってます。
No.293 です。
>>No.294さんへ
なるほど～ 納得しました。
ありがとうございました。
確かに北洋の全期間も微妙な金利になってきたし道銀のステップも中途半端ですね。
変動も怖いし３年なら地獄見そう。
この中なら北洋の全期間かな～
