23区内の新築マンション価格動向（その16）

ついでに、おおざっぱですが、坪単価（２２坪７０㎡価格を表示）
ごとの土地・建物割合を概算で示してみました。
高額物件は戸数が２００戸以下を前提に経費率も利益率もあげています。
デベの人、間違っていたら訂正してください。（※非デベ）

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ＡＨＯＯ不動産「東京カンテイ提供」データをまとめてみた。

品薄で値が上がっているのか、供給は減らないが値が上がっているのか
とくとお確かめ願いたい。

区ごとの過去６年（今年は９月時点）の供給戸数と坪単価

まずは港区
■港区
２００５年まで毎年３０００戸〜４５００戸の大規模供給があった。
主として、港南（通算４５００戸）芝浦（通算３５００戸）のほか
虎ノ門、赤坂、青山、、お台場などのタワー物件が重なり
東京２３区内で最大の供給量を示した。その結果２００４年に
価格が平均で３００万／坪まで下がったが、２００５年以降３４０万に
もどした。供給が減るにつれ４５０まで上昇。
港区は、湾岸の２４０万〜都心部の中層まで価格差の開きが大きい
平均値は、湾岸物件が増えたときに下がり、減ったときに上がっている。

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■中央区
中央区は、２００２年までのコンパクトマンションと、湾岸タワーの二本立てでとにかく
供給過剰気味のなか２５００戸から３０００戸の供給を続けて価格が暴落？した。
なにしろ都心のくせに２３０万というひどい安値。それが２００６年やっとまともな
３００万までもどしさらに２００７年、在庫売りのおかげで２９０万まで下げている。
豊洲より近いのに豊洲にまける勢いなのが弱気の中央区らしくていい。
築浅の中古はまだ買い時価格かもしれないと思う。

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■渋谷区
恵比寿、広尾、松涛、代官山、神宮前、代々木など数ある高級住宅地を抱える有力区。
いかんせん物件数がない。２００４年までは１０００戸規模。その後も敷地が売りに出れば
競争で値がつりあがる。分譲にはむかない水準まであがり現在は供給も少ないが
価格も坪単価６００万。文京区や中央区の２倍。買いたくても買えない。
というか金持ちが買う量しか供給されない。
土地不足の背景には地主の売り惜しみが。多くの土地がうられることなく地主が
賃貸マンションを建てて貸す例が多い。恵比寿南３丁目界隈がその典型。

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■世田谷区
２０００年以降、企業の社宅、配送センター、学校用地などが
次々と売却されて、数多くの大型プロジェクトが売り出された。
その結果、２００４年までの３０００戸〜３４００戸の供給水準
で価格は２５０万／坪の水準がゆるやかに下がり２４５万に至った
全体には湾岸タワーとの競合価格帯であることから供給はだぶつき
気味で一部に値引き販売もうわさされた。
２００５年以降は土地の規模が下がり、都立大跡地、青学校地跡
などが終わると、２００７年には小児病院跡地などのほか大型敷地
がほとんどなくなった。
もともと需要の高い地域で、販売価格は２５０→３００→３４５と
上がっていった。２００７年の数値は９月累計で４００戸
おそらくかつての１８％程度。完全に二次取得者ターゲットの市場
にかわっている模様。

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■杉並区
住居系地域が多く、タワーマンションなどの大規模建築が建つ余地が少ない。
それゆえに、３階建ての一種住専地域の物件比率が高く、土地割合が大きい
ことからマンション単価は２５０万／坪以下になりにくい。そのあたりは
世田谷に似ているが供給量は２００４年まで１６００戸ベース。
２００５年から地価が上がって用地難になって１０００戸水準に
価格は需給バランスを反映し３００まで上がっている。
戸建の買い替えを見越して高値で販売する物件も見られる。

なお、古い住宅地ゆえに、駅からの距離は年々遠くなっている。

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■文京区
世田谷、杉並の先輩筋の住宅地だけに世田谷の２５０万水準をわずかに上回る２７０万
の坪単価。供給量も世田谷の３０００戸の半分の１５００戸を狭い区域でこなしているのは
おもに幹線道路沿いの古い建物が１１階〜１５階の中規模マンションに変わっているから。
また、駒込など古くからの屋敷跡などを取得し高級マンション分譲なども目立つ。
湾岸タワーの対極の価値観を売る。とはいえ、価格は物件の減りにくらべて急騰は少ない。
２０％の伸びだ。

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■品川
大崎、品川シーサイドなどの開発エリアを抱える品川区はマンション供給量も２０００戸
規模と以外なほど大きい。２００５年以降は１５００戸に減りさらに今年は物件数が
激減したが価格は２５０万からいっきに３５０万と跳ね上がっている。これも不思議では
ある。せめて３００万レベルが納得できる線だろうが。一部に白金の端っこや城南５山や
ソニー本社跡などがあるからだろうか。残された高級マンション用地だが
これから買って建てるにはいかんせん値が上がりすぎた。

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■大田区
大田区は大森・久が原・田園貼付エリアと蒲田・下丸子・糀谷エリアを分けて考えるべき。
２００２年には下丸子や立会川に大規模マンションがいくつも建ち大田区は３００戸の
供給エリアになったが、２００４年以降はデベの主戦場が湾岸にうつるなかで物件数が
減って、見事な減り具合を示している。もともと２００万を超える価格帯で買いやすいエリア
ではあったが最近はボーダーの２５０万を越えて分譲されているようだ。
馬込、大森あたりと品川シーサイドの価格上昇だろうか。

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一方、城東はすこし様子が違う

■江東区
江東区は２００４年まで３０００戸／年の供給。２００５年に半減したのは
小学校不足のため「江東区マンション等建設指導要綱」（２００２年４月
策定、２００５年７月改正）の影響。
豊洲、東雲などの規制対象外が２００６年売り出したが、その後また
１５００戸ベースに減った。
一戸あたり１２５万の負担金はさほど大きいとは思えないが、行政との
調整に時間がかかることが供給スピードを下げている。
豊洲、有明の２８０万前後の価格は、上げすぎという評価もある。

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■江戸川
都営新宿、京葉線、東西線など多くの鉄道が通過する江戸川区は宅地面積が
広く９０年代には城東屈指の大規模マンション（板状が主体）の供給地だったが
２００３年まで毎年１５００戸の供給があったが、２００４年用地が港区、中央区
江東区に移ると供給量は５００戸規模まで激減した。今も横ばいで供給が減っても
価格はそれほど大きくあがっていない。１６０万〜１９０万まで２割程度。

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■墨田区
足立区同様に２００４年までは錦糸町のタワーマンションなど供給がさかんだったが
２００５年以降用地がなく漸減している模様。ヒューザーの耐震偽装も墨田に物件が
あっただけにイメージを損なった感もある。
曳舟周辺が新東京タワーで注目を集め価格水準は上がっているが伸び悩みか？
１８０からいっきに２４０はあまりに無謀ではある。

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■足立区
足立区は思いのほか供給がない。２００５年に物件が集中し２００戸弱いった
ほかは１００戸前後の動き。価格も１５０万〜１７５万／坪
新線開通効果もあまりでていないのだろうか。供給数が少ない。供給が減っても
価格はあがらないのは、土地がもともと安く物件に占める土地比率が小さいせいだ。

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それが、北ならどうなのか

■板橋区
もともと、１６００〜１４００戸の小規模供給エリアで価格も１８０万／坪
と安定していた。２００６年以降、都心が供給不足になり注目をあつめて

加賀レジデンスなど高級志向の物件も売られ価格が、一次取得者の
買える上限２４０万ぎりぎりに迫る勢い。

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■練馬
かつては練馬から世田谷への移住が多かったのが、いまや地価があがった世田谷をさけ
練馬に戻ってマンションを買う動きでもあるのだろうか。練馬は世田谷価格をめざして
上昇しているようだ。
１５００戸規模の供給は杉並、文京と同等だったのが湾岸タワーの影響で漸減、
いったんもどすも地価が上がって物件価格が２００万〜２５０万まで急騰。
果たしで少ない物件数で買い手はついてくるのか。

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東京５ｋｍ圏とは、大手門を中心とした江戸の都市構造そのまま。
鬼門に郭や浅草寺を置き
裏鬼門には増上寺が置かれる。
なにしろ、５ｋｍ圏では渋谷も、新宿も圏外なのが笑える。
当然深川などは５ｋｍ圏にはいるが、城東の多くは江戸時代は海。
オレンジ色は戦前からの住宅地、文京区小日向、大和郷、新宿区落合
豊島区目白のほか渋谷区代々木　松涛　港区白金を含む
１９７０年代庶民が近づけなかった高級戸建住宅地
さらに緑色は、マンションブームで人が集まった都心エリア。

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団塊ジュニアの２３区人口の集中度は、かつてのバブル前の団塊世代の集中度を
凌ぐボリュームなのだ。
団塊が住宅地地価を、郊外の果てまで押し上げたように、団塊ジュニアも
地価を自らが押し上げてしまう危険性を孕んでいる。

一方、持家比率７割近い後期「高齢者６７万人が１５年以内で
亡くなれば、少なくとも２７万戸以上の売却（賃貸）不動産が出てくるだろう。
年に２万戸近くが「土地もしくは空きマンション」として市場に
でてくる。
９０歳の親の家は貸すなら６０歳の子に家賃が入り売れば３０歳の
孫の住宅資金になる。

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なんだか、商業不動産の値動きをもって下がったみたいな言い方は
事実に反するね。
住宅市場と商業は地価において無関係だ。

さて今のイメージをアバウトに描くとこんな感じか。
縦軸は潜在供給量　横軸は買える人のボリューム
数字は「仮の推定」

低価格帯は買える客が多いが上をみて買い渋っている。
いずれは、上がなくなればあきらめて買う。

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