エスリード京都梅小路公園ってどうですか？

モデルルーム見学を予約しています。
第一希望の日時（土日祝）で通ったので、まだ予約申込が少ないのかなと思いました。

>>62 マンション検討中さん
ガラガラみたいですね

>>62 マンション検討中さん
まだあまり知られていないのかもしれません。
年度末なので、忙しかったり、転勤の内示など無いか待っているせいかもしれません。
個人的には、新駅の近くなので、生活環境がまだ不便なので躊躇しているのかと思います。
今後の発展は未知数ですし、近所に大きな公園、卸市場などがあるとその部分は店や
他のマンションが建たないので、今後の発展という意味ではマイナスです。
二条付近の方が価格は高いが田の字ほどではないし、安心かなとも思っています。

物件概要に値段が出てますね。坪単価255～293万辺りでしょうか、、。

20戸
販売価格(税込) 4,420万円～6,950万円
最多販売価格帯 5,200万円台（3戸）
住居専有面積 57.14m2～79.77m2
高すぎる

>>66 評判気になるさん

このレスであがっていた予想より10％以上高めになりそうかな。そこまで強気でいけるかなぁ。しかもこれで売れちゃうとまたマンションが高騰って感じですよね。

すごい価格ですね。まさか、ここまでとは。
坪単価：255万円～288万円です。
南向きの3LDK 66.65平米でしたら、5,140万～5,806万円ぐらいのレンジです。

この2～3年で、このあたりのマンション価格高騰し過ぎでしょう。
1,000万上乗せされているイメージです。
いろいろ考えさせられますね。

梅小路公園が近くて子育て世代が欲しくなる立地なのですが、この価格だと普通のサラリーマン世帯には厳しいかな。。。
京都市内のマンションが高騰し過ぎて、郊外か滋賀で購入する人の気持ちがわかります。

>>69 マンション検討中さん
ゲジゲジナンバーと馬鹿にしていた知人も草津に家買ってました。京都市内高すぎです。

>>68 マンション検討中さん

え！高い！！！！！
同じ値段なら田の字地区の方がいいですね…
かなり前向きに検討していましたが、この価格が本当なら中古のパデシオンがいいな。

梅小路あたりの相場感覚ですが
坪単価180万円　3LDKで3,780万。SUUMO等に掲載される前に完売！
坪単価190万円　3LDKで3,900万。1か月程度で完売。
坪単価200万円　3LDKで4,200万。数か月で完売
坪単価220万円　3LDKで4,620万。高い！
坪単価240万円　3LDKで5,040万。ﾔﾊﾞ！

やはり3LDKで3千万円台だと人気出ますよね。
2年前のエスリード太秦が190ぐらいだったので、195～205ぐらいのレンジに期待します。

予想は全然外れましたね。すいません。
参考までに近隣の過去実績です。

2014年9月
「丹波口」駅 徒歩7分
ル・パルトネール京都丹波口
200万円程度

2017年7月
パデシオン京都七条ミッドパーク
170万～200万

2019年2月
シーンズ京都西大路五条パークホームズ
178万円～211万円

2020年3月
プレサンス ロジェ 京都西大路五条
180万円～220万円

2023年2月
エスリード京都梅小路公園
255万円～288万円！

こちらの掲示板大変参考になりました。
価格が最上階の最もよい部屋で5000万台なら購入したいとも思ってましたが、これは高過ぎますね。
やめときます。

>>74 マンコミュファンさん
わたしも見送りです。
サラリーマンでは買えません。

>>75 評判気になるさん

うちも見送りです。
これはかなり高所得層か資産家狙いかな笑

しかし、それだけ予算がある子育て世代なら「梅小路」学区ではなく「御所南or東」学区を狙うでしょうし…そこまでの予算がなくとも「高倉・洛央・楊梅」学区の方が今後の資産価値がありそうです。

スーパーも近くなく、学区もそこそこで、梅小路公園と快速が止まらない新駅だけで坪単価280は強気すぎて笑えてきました。

ここも名鉄の物件みたいに売れ残りそう…

>>76 匿名さん
笑えてきますね。
最後は叩き売りかもしれませんね。

>>77 評判気になるさん

最終的に値下げしまくり家具付きの叩き売りになったら買おうと思います笑
納得できるの駐車場8000円～←ぐらいです。

>>78 匿名さん
70平米4500までですね。それ以上は異常な相場です。

>>79 評判気になるさん

「完成在庫ゼロ」なエスリードは、売れなければどんどん値下げするのでしょうか。この異常価格で誰も買わないで欲しいです。少なくともこの掲示板を見ている方は…

今、このマンションを言い値で買ったら、高値掴みしますね。プレミスト西院みたいになりそうですね。

今更ながらGoogleストリートビューを見ると、2020年11月時点では15戸以上の長屋が並んでいた土地だったのですね。（ストリートビューは時系列で過去に遡って見ることができます。）
地上げなので、土地代が相当高かったんでしょう。
または、地権者住戸・事業協力者住戸が93戸のうちかなり含まれているのかもしれません。

>>81 匿名さん

>>81 さん

誰も買わないというか買えないですよね。
医者か経営者しか買えない価格ですよね。しかもそういう人たちは御所南あたりを欲するし。

>>80 さん

>>80 匿名さん
私は買いませんよ。正しくいうと買う気満々でしたが
買えません

>>84 マンション検討中さん

世帯年収1000万ぐらいの正社員夫婦ならペアローン普通に通るだろうけど、ここを買うかぁ？

>>85 評判気になるさん

うちも買う気満々でしたが、諦めます笑

大体「公園に近い」なんて、子育て世代をターゲットにしてそうなのに、そんなマンション買える子育て世代、なかなかないですよ。いたとしても、わざわざ梅小路は買わないでしょう。

何かなおさらパラドール西小路が良心的に見えるな。あちらもイオンモールや西京極運動公園近いし、みんなあちらにされてはいかがですか？

>>86 eマンションさん

ローン通ったとしても、その後の生活がギリギリですよね。この価格を買って、普通に生活しようと思ったら、年収1500万円はほしいところです。
これまで「ここのマンション素敵！欲しい！」と思って掲示板を拝見していましたが、今後は「売れないだろうなぁ…」とウォッチすることになるそうです笑

>>88 eマンションさん

今井建設は全体的に良心的ですよね。
やはり地元デベがいいのかな。今井さんとか、エルハウジングさんとか…

4,420万円～6,950万円
57.14m2～79.77m2
2LDK～４LDK

auのローン・シミュエータで変動0.41%35年で4,420万円を借りると
ボーナスなしで、112,987円/月でした。

https://www.jibunbank.co.jp/products/homeloan/simulator/#/new/debt

>>91 匿名さん
北向きの2ldkの1階でそれは高すぎます。そこに管理費と修繕積立金。

今日から説明会が始まりますね。
行かれる方いらっしゃいますか。

>>93 匿名さん

もし参加された方いらっしゃいましたら何故にこんな相場より高いのか、確認してきて欲しいです。物凄く設備が豪華とかあるのか？

>>89 匿名さん

月の支払い管理費修繕費合わせて20万超えますもんね。
子ども2人で車持ってたら確かに無理がある。

4,420万円 57.14m2 2LDK　→ 112,987円/月 35年
管理費（月額） 　7,400円　→130円/平米(7400/57.14)
修繕積立金（月額）6,300円

合計　126,687円/月　(112,987+7,400+6,300)

>>96 匿名さん

1番安い部屋で子育てはちょっと厳しいでしょうね。修繕費もすぐに上がりますし、駐車場代も必要。
ファミリーなら3LDKで65平米は最低欲しい。

>>96 匿名さん

近隣の狭小戸建ての方が安いですね。建売にはなりますが。

>>97 eマンションさん
頭金なしの場合ですからね。実際には、頭金なしで35年ローンではないでしょう。
4420万円＋頭金が実際に買えるマンション価格ですね。

>>99 匿名さん
頭金じゃなくて、購入の諸費用のことですね。だいたい200前後かな。

いまは金利が安いので、20年前なら3500万の物件買うのもやっとだったのが、いまだと4500万くらいまで手が届く感じでしょうか。年収600万でも4000万くらいのローンは組めそうです。

>>100 eマンションさん
頭金＋諸経費ですね。
論の経費だけでも２％くらいかかりますし。

今日行きました。高すぎました。撤退。

>>103
ぜひ詳しく教えてください。

とても気になっていました。
他に決めた後も心残りがあってもやもやしてましたが金額見て諦めがつきスッキリしました笑

近所に住んでます。
七条通り向き北側の部屋は結構車の音気になるかもしれません。
構造などあると思いますが、私の部屋は車よく通る時間は窓開けてるとTVの音が聞こえない時もあります。
皆さんおっしゃる通りスーパーが近所にない以外はとても住みやすい場所だと思います。
スーパーも私はそこまで気にならなかったですが。
なので狙ってたのに残念です。。。

>>103 評判気になるさん

私も知りたいです。是非、お願いします！

西京極公園内のマンションも、あのあたりにしては、えらく高い値段で販売されてたから、こちらも強気に出たんよな。HP見たら新駅が近くて梅小路公園横スグをとても推してたし、きっと土地勘ある人たち向けじゃないんだよ。市外からか他県からの需要向けなんだわ、そんな大規模じゃないから、徐々に売れてくかも。環境良いのは間違い無いし、価格はもはや近隣相場は比較対象にしてないっていうことなんよ。

>>107
さすがに西京極は関係ないよ。
同じ沿線の二条界隈に合わせてきただけ。
市外、他県が狙うのはは烏丸沿線、御池、御所周辺でしょ。
分譲マンションで100戸レベルは十分大規模。

そうですね。御所南よりはかなり、二条付近より少し安い感じでしょうか。
二条付近はリーマンショックの頃の御所南くらいの価格帯になっている感じです。
二条付近は、Moxyなどホテルも増えて、遠方の方も購入されているようです。
JRと地下鉄が近いのと二条城が最近知名度があがっていることもあるのでしょうね。
梅小路は二条より京都駅に近く梅小路公園があるので遠方の方の購入もあるかもです。

ここがこの値段なら、メイツ西大路も坪単価200は超えそうですね。

>>110 評判気になるさん

ですよね…。メイツもそれぐらいになりそうです。
ここのマンションにしたいと思っていましたが、マンション高騰しすぎているので、戸建ても視野に入れ始めました。
戸建てはそこまで暴騰してなければ嬉しいのですが。

この土日には相談会予約とれなかったのですが、話だけでも聞きに行ってみようかなと思っています。

この値段で購入しようとしている方いらっしゃいますか？？この値段で完売するとますます価格が上がりそうです。背伸びして買うか迷っています。。

>>80 匿名さん
「完成在庫ゼロ」を維持したいのであれば、値引きよりは在庫を賃貸業者に販売するでしょうね。
エスリード賃貸という別会社があります。賃貸では、眺望や方向は重視されません。

昨日の午後一に行ってきました。
他にも数組の方が来られており、土日は満席とのお話。
坪単価の事前情報を見ておらず、価格を見て愕然としました。駅近とは言え、田の字地区から外れているので期待していたのですが…南向きの最上階は7,000万円の強気設定。
眺望と陽当たりが残念な1～3階でも首を傾げるレンジです。公園が感じられるのは4階以上でしょうが、3→4で更に約200万円＋。以降はワンフロア毎に＋100でしたが、5階で片手の物件も。
勧められた北側は防音強化のサッシを強調されてましたが。
それでも、午前中の来場者からは、そこそこ申込みがあったそうです。

>>114
当マンションは資料請求が多くで人気だったようですね。価格発表前の状況ですけど。
やはり北側は防音強化サッシが必要なほど騒音があるので、季節の良い時期に窓を開けることもできないのでしょう。

最初の申込でよくあるのは、近隣の高齢者ですね。長年住んだ戸建てを売って、貯金と合わせて終の棲家として現金購入するなど。子供にも資産として残しやすい。
高齢夫婦でしたら2LDKぐらいがちょうど良いですよね。バリアフリーで便利ですし。
市場関係の自営業者（経営者）なども多いと思います。資産がある方が多い。
住宅ローンも全く使わなかったり、銀行との付き合い&減税目的で一部を10年で借りたりと、サラリーマン世帯と感覚が全くことなりますので、今回の価格も、この掲示板ほど反応していない可能性があります。
パデシオン京都七条ミッドパークの初日は、上記属性の方で高い部屋、角部屋からすでにある程度埋まっていました。

あとは、一般家庭ローン組からどのぐらい申込が入るかが、売れ残りマンションになるかの分岐点です。

また、賃貸業者のレスがありましたが、エスリード賃貸はオーナーから管理受託し仲介管理する会社です。そのため、エスリード賃貸自体が売れ残り分譲を購入することはまずあり得ません。
そのような役割を担うのが昨年設立した「エスリード・アセットマネジメント株式会社」ですが、こちらは棟単位のビジネスなので数千万の分譲戸を取り扱うことはないです。

つまり、基本的に普通に販売する他はありません。
販売後オーナーが賃貸に出したい場合、エスリード賃貸が登場しますが。

エスリードは販売開始後1か月で7割が成約するようですから、GW明けに7～8割売れているかがポイントですね。

そうか、、割と安価というか現在の相場くらいか、ちょっと上乗せ程度を期待した層からの資料請求が想定よりかなり多かったことで、いけると見込んだデベが超強気の価格で出してきたんやな。。

>>116 eマンションさん

皮肉な話や。。

>>113 匿名さん
今までの販売実績から、このくらいの資料請求や問い合わせがあれば、どれくらい売れるっていうデータが蓄積されてて、結果この価格ということか。これで完売したらまた相場が上がるだろうからこのマンションの売れ行きは今後も注目ですね。

>>116 eマンションさん

普通、マンションサロンのオープン前に限定顧客でマーケティングするでしょうに。この地域にこだわった層がそんなにいるとは思えないのに不思議ですね。

エスリードの担当者も、ドキドキしながらこの掲示板を見てると思いますよ。

先着順販売開始としながら第一期20戸としているところが弱い。

本日参加してきましたが、説明中にも4部屋埋まる程売れていて驚きました。第一期20戸となっていますが、関係なく全て販売されています。条件の良い部屋はもう来週にはないのでは、と思います。

>>122 匿名さん

すごい。誰が買ってるんだろう‥？

素直に考えると、通勤でJR使用する二条付近を検討していた層でしょうか。
初期は条件の良い部屋が買えるので売れいきが良いのかもしれません。
そう考えると、先着20戸は北向きや低層など微妙な物件かもしれませんね。

>>124 匿名さん
確かに比べたら同じ3LDKでも1000万以上安いし、二条だとぽんぽんできる駅まわりのイーグルコートは小規模な上に即完売、ジオは更に高い、中古も質の割に強気過ぎる、
新築でこれから高騰も望めるならココは有りよな。

>>125 eマンションさん

魅力的な部屋は早々に売れて、それ以外の部屋は値段と中身が釣り合わないで売れ残る。

東寺ビューだけで売ろうとした、メイツ唐橋と同じ様な末路を辿るのでは？

>>126 匿名さん
魅力的な部屋とは具体的にどの向きの何階だと思いますか？

>>126 匿名さん
駅近メリットがあるので向きごとの価格差にもよるのではないでしょうか。
条件が微妙な部屋は建物ができてから確認して購入という人もいるでしょうし。
二条付近の3/E引き渡しのマンションがここにきて動いていました。
HPの物件概要に今週末に抽選会とか記載がありました。

>>127
南向きの4階以上でしょう。
逆に南向きの3階までは売れるのでしょうか。
目の前は隣家の壁です。
1Fの庭も魅力を感じません。

>>129 eマンションさん
まぁ4階以上は手堅く人気だろうけど、老夫婦や子育て世帯に1階庭付きはどこの新築マンションでもそれなりに人気だよ。エレベーター使いたくない気持ちもわかるし。

>>130 eマンションさん
元気な子供のいる方は、下階に気を使わないで良いに１Fを選ぶと聞きました。
セキュリティ重視で１Fを嫌う方はコスパ重視なら２Fですね。
隣家とのお見合いが嫌でコスパ重視なら３F。

>>130
現地みたらわかりますよ。
一般的な1階とは異なります。
道を挟んでるならいいですが、目の前に壁!

一階はもう私が見た段階では３つ中２つは売れていました。高くても条件(眺望、階数、向き等)が良い部屋と条件は悪くてもお買い得な部屋が売れている印象でした。

20戸完売。だって安いもん

>>134 評判気になるさん
ここでは高い高いと言われてますが、もはや相対的に安いんでしょうね。二条や西大路御池より安くて、西院と同等価格だけど梅小路公園あたりのほうが暮らし易いと判断されているんでしょうね。あと休日の梅小路公園の水族館や芝生、鉄道館何かの物凄い人気もファミリー層に受けたのかな。

>>134 評判気になるさん

ほんとに誰が買ってるんだろう？医者？社長？大手もしくは公務員の共働き？

>>136 マンション検討中さん
公務員共働きでしょうなあ

>>137 評判気になるさん

親から1000万くらい贈与、もしくは頑張って貯金してれば普通の共働きで世帯年収800～でもいけるでしょ。

エスリードの販売スタイルは知りませんが、
先着順販売　第1期20戸としてましたが、要望を取っていて、
要望のあったものを売り出したのでしょうね。
そうでなければ、即日完売などありえないですね。
初めてモデルルームに行くのに所得証明書を持っていく人はいないでしょう。

>>134
社員か関係者の投稿

>>139
来場予約時に過去2年分の所得証明持参するよう案内がでてましたよ。
-------
第1期＜20邸＞即日完売御礼
予定を繰り上げ第2期分譲開始
モデルルームオープン＜完全予約制＞

第1期分譲は多数のご来場・ご成約をいただき即日完売となりました。
つきましては予定を繰り上げ第2期分譲を開始いたします。

>>138 eマンションさん
やっぱりみんな親の援助が1000万円くらいあるのかな。こっちは親に頼らず頑張ってるのになんだか複雑。

>>142 マンション検討中さん
うちも無いぞ。頑張ろうな。

>>142 マンション検討中さん

うちも援助なしで妻は専業主婦です。
援助がある家庭の方が少数な気もします。

>>144
7割の方が親から援助を受けているようです。
----------
不動産流通経営協会の調べによると、親からの支援額の平均は新築の場合で861万円、中古の場合は767万円です。
不動産流通協会の令和元年度の調査によると、不動産購入時に親から資金援助を受けたと見られる人の割合は75.1%となっています。多くの人が住宅購入時に親からの支援を受けており、両親のほうから支援を申し出てくれた人もいるようです。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/24368

>>145 ご近所さん
平均だからどうしても高くなるんだろうけど、みんな恵まれてるんだなぁ。。

>>145 ご近所さん
親の支援もですが、
新築マンションを購入の場合、自己資金率39.4%が驚きです。
皆さん、しっかり貯めているんですね。

>>147
自己資金の調査は国交省なので、この場合は親の援助も含めた自己資金になると思います。

梅小路公園を通りましたがスケボーの少年がいました。以前に「見たことない」という投稿があったので情報提供しておきます。

でもまあ、京都駅周辺は住むところとしては、問題があるイメージがありましたから、
そこから連想した価格に比べると高いと感じてしまいますね。

>>150
さすがにここは京都駅周辺とは言いませんよ。

>>150 匿名さん
京都駅周辺とは京都駅南側のイメージでしょうか？さすがにここは全くイメージが違うと思います。

ただ相場より高騰してる点は賛成です。

相場より高騰しているのは事実ですが、このマンションだけでなく全てのマンション相場が上がっているので、どのエリアも、もう以前の価格では手に入らなさそうですね。
こちらのマンションは、これまでの梅小路周辺相場より高いですが、実際即日20戸売れているので、今の相場はこの価格になっているのでしょう。
数年経って、相場が必ず下がるのであれば待ちたいですが、数年後さらに上がっている可能性もあり、この物件含め今購入しようか悩むところです。

>>153 匿名さん

そうですよね、結局相場が上がっちゃったんですよね。
原材料や人手不足が原因なので、下がりにくく、更に5年後10年後に多少下がっても金利はもう下がりようが無いので今買ったほうが得な感じはします。完成後何ヶ月も売り切れない、よほど不人気マンションでなければ。

やっぱり京都は阪急より上で、地下鉄か京阪の駅に近い所がいいですね

マンション価格が高騰しているのは、建築費ではなく京都市内の東京資本算入による地価高騰が原因です。

下記サイトで平成25年比で並び替えると、祇園四条が269%、京都駅北が176%など2倍～3倍レベルの物凄い高騰となっています。
https://ie-and-life.com/chika-kyoto-city/

これはインバウンドバブルにより、東京資本のホテル業者が高値入札を繰り返したのが原因です。
ホテルはマンションに比べ粗利率が高いので、相場よりも高値で土地を仕入れ大量にホテルを建設しました。
同時に東京資本のマンションデベロッパーが、同じように高値で競り合い土地を仕入れたことで分譲マンションも高騰する結果となっています。

現在はコロナによりホテルが瀕死となり、新たな土地入札には参加しなくなっているので、これまでのように毎年数十％上昇するようなことはなくなっていますが簡単に地価は下落はしません。

上記により、現在販売中のマンションはコロナ前の土地仕入れとなっているため、高値で分譲されています。
これが、高すぎて売れなければ今後の土地仕入れ価格に影響が出て数年後分譲されるマンションは価格が下がるサイクルに入っていきます。

すでに、その影響として売れ残りマンションが、プレミスト京都西院、メイツ京都唐橋などで散見されるようになってきました。

丹波口、梅小路エリアで新築分譲マンション価格高騰が維持されるか否かは、このマンションが完売するかが1つのポイントになると思います。

このマンションが完売すると、同レベルで土地が売れるため梅小路公園に隣接する土地を持っている京神倉庫や、ホテルに一部売った中央倉庫が高値売り抜きを考え、土地を売却する可能性があります。
中央倉庫が分譲マンションになったら300戸レベルの大規模PJになるかもしれません。

さあ、どうなるでしょうか。

>>156 マンション検討中さん

二期分譲の売れ行きに注目ですね。おそらく、今売れているのは条件の良い部屋でしょうから、それ以外も売れるのかどうかも気になります。
私も子育て中ですが、梅津・西院・唐橋と違い、梅小路には子育て環境が良いとメリットを感じます。公園もそうですが、京都駅まで徒歩圏内でアクセスがよく、学区も特に問題がなく…。梅津や唐橋の場合はマンションは、子育て環境を考えると、いくら価格が安くとも購入したいとは思えず、メイツのように高額であればますます購入の理由はありません。梅小路は「子育て環境が良さそうでこのエリアに住みたい」が購入を決める際の理由になるので、価格が高くとも頑張ろうか悩んでしまいます。梅小路小学区に新築マンション予定が現在ないので、中古マンションや建売戸建てとの比較になりそうです。
子育て環境を考えると御池中学区が良いのかもしれませんが、私の手には届かないので…

>>157
判断が難しいですよね。非常にわかります。
私も、唐橋、梅津、西大路のメイツシリーズは、いくら安くなっても全く検討外です。

>>158 マンション検討中さん

157です。同じく子育て世代の方でしょうか。
子どもがいなければ、自分たちの生活だけを考えて西院もありかとは思うのですが、それでも唐橋と梅津はどんなに安くとも検討外です。(リセールや賃貸で確実に儲かるなら話は別ですが笑)
子どもがいなければ、梅小路もここまでの高額では検討外ですが、子育て環境を考えるとここが良いなという思いがあります。
購入されているのは子育て世代が多いのでしょうか。逆に子どもがいなければ公園が近くとも大したメリットはありませんよね。

>>159
子育て世代ですよ。
子供（小学生まで）にとったら、公園が近くにあるかどうかは大きな問題ですよね。
毎日遊びに行くところが公園ですから。なおかつ、信号や横断歩道なく公園に行ければ一人で行かせることもできます。親としては公園の近くに住まわせてあげたいですよね。
ちなみに、近隣の小学生は梅小路公園のことを「ウメコ」と呼んでいます。

ウメコだけでは弱いで