【中古情報】GLOBAL FRONT TOWER（グローバルフロントタワー）

＞＞799
６分歩いても野村の再開発予定地にたどり着いてないしｗ

駅から遠いって繰り返すネガさんはなんなの？日の出に7分で着くのは遠いの？10分かからないんだから、十分近いでしょう。

＞ちなみに浜松町再開発でも最大規模の野村不動産の浜松町ビル再開発は、GFTから徒歩2分の場所にある

正しくは、

浜松町再開発でも最大規模の野村不動産の浜松町ビル再開発は、GFTから徒歩2分では全速力で走ってもたどり着けない。

＞駅から遠いって繰り返すネガさんはなんなの？日の出に7分で着くのは遠いの？10分かからないんだから、十分近いでしょう。

日の出駅に７分なのに、日の出駅より遠い野村再開発予定地は２分で着くんだ．．．
空でも飛ぶのかな？ｗ

北向の中ほどだけど、24階の70.35㎡が8,180万で売りに出てるね。この値段と条件なら実需の人ですぐに売れそう。

＞GFTから東芝ビル再開発エリアまで徒歩6-7分とか、まったく現地をご存知ないようで。誰か相手してやってください。下らない書き込みに呆れたし、バカバカしくなります。

まったく現地をご存じないのはどっちなんだか。

だから無理ポジとか嘘書いてるとか言われていじられるんだよな。
住民さんも、宣伝したいのは分かるが正確なことを書いた方がいい。

この一年間で中古価格が急落したから必死なんだな。坪360万でも十分高いと思うがね。あんまり欲の皮をつっぱらしたらダメ。

野村の公式な有料レポートに出てる成約データや解説は漏れがあって信用できないと強弁し、野村不動産の再開発地区まではマンションから最低でも徒歩6-7分かかるのに徒歩2分と言い、間違いを指摘されたら指摘した人をネガ扱い。徒歩7分はかかると事実をデータとして示されたら捨てセリフ吐いて逃げる。チョットひどいね。

＞実は芝浦港南エリアのタワマンで3段階評価唯一の真ん中評価で一番液状化リスクが低い立地。


これも嘘じゃん。

東京都港区は約300年前の江戸時代に実際に起きた地震をモデルに津波被害想定を独自に試算しました。太平洋側を震源にマグニチュード8.2級の地震が起きて2.4メートルの津波が来た場合を想定しています。
地震で防潮堤などが損壊し、液状化で地盤が50センチメートル沈下した想定では、港区では「浜松町」駅や「田町」駅の周辺が津波によりかなりの浸水の恐れがあるとしています。浸水の深さは新交通ゆりかもめ「日の出」駅周辺などでは1.5メートルに達し、浸水面積は143ヘクタールに広がるということです。

思うにこのネガ犯は、体力が非常に乏しく歩くのが億劫なんだろう。
一歩も余計に歩きたくない、又は長くは歩けない・・。
住んだこともない( たかが )他人のマンションの周辺がどうとか、資産価値がどうとか、全く趣味がよろしくない。
大半の住民は、そこそこの覚悟を持って
ここに住んでいる。将来的にプラスもマイナスも受ける覚悟で。
問題は、実際に住んでいて快適かどうかの方が大切。それはネガ犯の知り得ないマンションの内部環境も含めた話。
改めて田町駅から芝浦1,2丁目までは様変わりした事は否めない。以前では想像も出来なかった劇的な変化。この先、どう良くなって行くのか期待するのは当然だろうと思う。
結局、不確定な予測はケ・セラ・セラだと言うことだ。

>>812 匿名さん
ホント、何でここはネガとかアンチが多いんだろうね。
都心の一等地なら妬み、嫉妬でネガがわくのもわかるけど、ここは駅遠の埋め立て地だよ。
買う気がないならほっといてよ。

>>813
GFTをいじられてるんじゃなく、無理なポジ内容をいじられてる気が。正確なことを書けばいじられないでしょ。
たしかに、野村の再開発エリアまで徒歩２分では着きませんからね。
液状化リスクも周辺埋立地とさほど変わらないし。デッキができれば徒歩時間短縮なんて言わないで不動産表記通りに書けばいじられようがない。無理にポジショントークするからツッコミが入るんだと思う。

無理ポジさんもそうだけど無理ネガさんも、、、

表の作り方とか（見る人が見ればすぐわかるけど）明らかに何かこの物件に理由あって悪意を持ってるように感じます。

何よりもポジな人は売りたい人でしょうけど売りたい人ならなおのこと、数字は正確に伝えましょう。

>>805 匿名さん
ほか比較でだいぶ割安価格ですね。
東京タワー眺望の北西なら即飛びつくのですが北東というのが、、、

>>816
割と高層の眺望が良い24階の角部屋でも400万切ってきてるんだね。出し値が388万なら交渉次第で360万くらいにはなりそう。やっぱ、360万くらいが相場なんでしょうね。東京タワー向きはもうちょっと高いんでしょうけど。

モモレジさんの言う通り、やっぱり東京タワー向きは需要があります。
GFTに限っては東向き中住戸が坪単価が高いとかいう珍説もありましたが、あれは明からさまなポジショントークだったんですね。

改めて読んだけど、この人、面白いね。徒歩何分であっても「徒歩2分」に脳内変換してしまう特殊な脳の持ち主なのかな？笑

＞徒歩２分に皇室御用達、都内最高峰のセレブ産科病院と区の役所、都内最大のスポーツセンター
＞マンション敷地に公園があるのに、徒歩２分にこんな新芝浦公園までできて
＞この徒歩２分にある再開発街区に来年、TGMMという１８０メートル級のツインタワーができる
＞しかも改札から屋根付きの歩行デッキが徒歩２分のところまでできる
＞浜松町駅側に２分歩いた場所には野村不動産が社運をかけて３５００億を投入して、2百数十メートル級のツインタワーを計画している。

ＧＦＴエントランスから徒歩２分（１６０Ｍ）の円を正確に書いてあげたから、みなとパーク、愛育病院、新芝浦公園、ＴＧＭＭツインタワー、歩行デッキ、野村ツインタワーが円の内側にあるかどうか、もう一度よーく見てね。

駅から近いマンションではないので眺望は大事でしょうね。

眺望なしの10階が400万で3月に売れてる事考慮すると眺望と言うよりマンション仕様と共用施設気に入って買う人もいると思うのでなんとも言えないのかもですが、、、

>>820 匿名さん
低層は賃貸投資向け需要だと思う。買って賃貸に出すんじゃないかな。あまり投資利回りは良くないけどね。

>>816 匿名さん
そうですね。
GFTで一番魅力があるのは中層以上の北西角部屋ですね。
売りに出たりしないのかな？
幾らなんだろうか。あまりに高いなら諦めるしかないけど。

11階のスリット角部屋、東京タワー向きが坪340ですから、低層の普通の部屋なら利回りはそこまで悪くないですよ。

ネガの中に正しそうな情報は色々入っているように見えますね。

価格が下がった理由は大きく三つあり得ます。
・2016年に始まった新築マンション不況
・GFTが新築から中古扱いになる経年変化
・円高

これらがあったにも拘らず価格が維持されているとしたら、むしろなんで？ということになりますよね。価格が下落しているのが自然です。

ちなみに円高がなぜ悪影響を及ぼすかというと、海外オーナーが日本のマンションを買う時に、母国の通貨もしくは米ドル建てで価値を見るからです。特に中国系のオーナーが多いマンションでは、過去一年の人民元の下落と円高により、皆さんが見ているような円ベースで見た価値は下落しても、自国通貨から見れば十分儲けが出ている訳です。

私はGFTで複数回内見をしましたし、複数の不動産屋と話しましたが、当マンションはアジア系海外オーナーの割合がやや高くなっている可能性があると感じました。1人で多くの部屋を買ったオーナーもいたと、裏づけのない話しもありました。竣工から一年超経っても売れないなか、諦めて賃貸にまわす例も多く見られています。

ただ、それらはあくまで短期的なマンションの流動性によるものです。一年内に状況が変わるかもしれません。むしろより深刻なのは、新築マンション全体がピークを打った中で、今後どれくらいGFTへの需要が出てくるかでしょう。

坪400で買いたい人って誰？将来の値上がり益狙い？自分で住んでもその価値を享受できますか？
それらを考えれば、今後の価格動向が予想できるかもしれません。

>>824
坪400万を超えるような価値があるマンションっていうのは、マンションそれ自体が優良なだけじゃなく、そこの地区に住めること自体が非常に希少でステータスが高いということが必要だと思います。
私が思うに希少性を形成する要素は、誰もが認めるアドレス、メジャーな駅からの距離の近さ、タワーなら東京らしいランドマークを至近に眺める眺望、マンション周囲に生い茂る緑や大きな公園の存在、学校の近さなど東京都心ではレアな良好な住環境、それらが相まって形成されるマンション自体のランドマーク性や高い知名度、同じアドレス地域でNo.1マンションであること、だと思います。

田町のNo.1ってどこかな？
札の辻の再開発マンションが出来ればそこになりそうだけど、あそこって分譲か賃貸か発表ありましたっけ？

知名度で言えば駅の西側ならカテリーナ三田タワー、東側なら芝浦アイランドグローブだと思う。札の辻の住友不動産のマンション計画は高輪属性かな。

田町駅徒歩５分以内のタワーだと、カテリーナ三田かな。

眺望と言う意味ではタワーとレインボーは最強に近いものがある気がします。

ただ駅から10分は遠い、、、

>>829 匿名さん
都心部で駅から近くて眺望がいいって両立はなかなか難しいですよね。
駅近は回りのビルも高さが有るのがほとんどだから。
上で上がってるカテリーナ三田だって、眺望がいいのは東～南側の高層階だけでしょうし。

となると、やっぱり駅近、山手線内側がいいというありふれた結論になりますね。

免震構造で長期優良住宅認定のタワマンなんてココ含めて日本に10物件もない。

かつ眺望良く山の手徒歩圏、港区となると他の代替物件あります？

そもそも免震の高層建築の例って制震に比べて少ないからね。今後は増えるのか、新たな工法が出るのかは、これからでしょうが。

都心がいいか、回りに高い建物がない周辺部が良いかは好き好きだけど、港区にはなかなかない条件だろうね。どちらかと言うと勝どきとか月島とかの方が似た条件が見つかるかもね。

まあ、JR山手線駅にこだわる必要もないと思うけどね。山手線でも東京、品川、渋谷、新宿、池袋、上野の徒歩圏なら価値が高いけど、それ以外の駅ならメトロ駅と評価は一緒でしょ。

>>834 匿名さん
上野の価値が高い？いつの時代？
池袋も含めて話が古すぎない？

自分は上野にも池袋にも住みたいとは思わないけど、上野も池袋も、駅徒歩10分以内、築3年以内で探すと、GFTより高いタワーしかないんだね。
ここは港区なのになんで安いんだろう。

野村不動産から2月の成約御礼チラシが届いていました。
高層階、70平均台、9000万円台ってアバウトな情報です。現金購入って羨ましい。

>>836 匿名さん

芝浦で港区って言ってもね。行政サービスは別として、ブランドイメージは港区の中では低いでしょ。
それに埋め立て地だからね。そう言うのを気にする人はまだまだいるよ。山手線の内側と比べると、それだけで値段は結構変わるよ。

ノムコムで出ている部屋、まだ売れてないんですかね。

24階、70.35平米が8,180万円

高層階で東京タワーも望める部屋が、売出し価格で坪380なのはかなりのお買い得だと思います。

低層でよければもう少し安い部屋もありますが、これを買うなら24階を買った方がよいと感じるのは私だけでしょうか。

10階、70.25平米、7,990万円（坪375）
9階、72.45平米、8,140万円（坪371）

東京タワー見えない。

東京タワーを見るなら北西向きですよ。
北東向きでも見えますが、バルコニーに出て左を向かないといけません。

>>842 匿名さん
そうですね。
このマンションの一番の部屋は北西でしょう。
東京タワーを中心とした素晴らしいビュー。
絶妙な距離からくる類稀な眺望。
購入したかったが外れた。
売りに出ないし。。。
出たら買いたい。

野村の成約チラシってこれですよね。
現金とはすごいですね。
野村は富裕層や優良顧客とパイプがあるんですかね？

>>844 匿名さん

現金で買えるくらいならもっといいとこに買いそうな気もするけど。

投資でしょ。登録顧客に現金って。不動産屋に登録して実需で買う人はそんなにいない。

相場より高めでしばらく市場に残っていたこれですね。
高層28階、77.04㎡、2LDK、9980万円

この立地に坪420万円以上出すのは間違いなく高値づかみでしょうが、資産圧縮など人それぞれの事情もありますから…

売り出されてた時、特に一期はまだ港パークもスポーツセンターも公園もスーパーもなく、工事中の倉庫街にしか見えず、高値掴みと散々マンコミで言われてた記憶です。

今となっては販売年で最も割安人気物件だったと言われる始末、、、

相場はほんとにわからない。

>>799 匿名さん
キョリ測で、実際はシーバンスの敷地内を通るだろうからこんな感じ？

実際に歩いてみた方が良いのでは？

>>849 匿名さん
実際には徒歩4分が正しいですね。
でもtgmmを超える野村の社運をかけた再開発が徒歩4分って時点で充分じゃないですかね。
私は小学校が徒歩14分近くかかるというのがどうしても妥協できず買わなかったクチですが、完売後に徒歩3分に小学校ができると決まって意識飛びかけましたよ。中古の低層を検討してますが、あの時なら同じ値段で高層角部屋が買えたと思うと悔しくて仕方ない…

>>755 匿名さん
凄い情熱ですね！一生懸命グラフを作ってる姿を想像して思わずクスッとしちゃいました。
長らくGFTスレ見てますがこれ一番かも。笑

>>852
849見ると交差点角から計測してるけど、実際は交差点までもエントランスから50-60mくらいあるし、それ足すと370-380ｍはあるので不動産表記通りだと、やはり5分はかかるよね。実際、歩いても信号待ちもあるしそんなもん。別にネガではないです。5分は十分近いですけどね。

>>853 匿名さん
いちいち反応しない、、、

>>852 マンション検討中さん
何気に保育園も近場に沢山あるんですよね。徒歩10分圏内に9つ(うち区立が3つも！)もあり、今年も待機児童問題がニュースで取り上げられましたが、他の区だと備考欄まで使って第何十希望まで書いたけど落ちたーってことがザラらしいですけど、港区がかなり力を入れてくれてる事もあり、ここならどこかしら近場に入れると思います。

http://www.city.minato.tokyo.jp/kodomo/kodomo/kodomo/hoikuen/ichiran/d...

※4月にオープンするみなとパークのしばうら保育園分園はまだ載っていません。

>>854 匿名さん
不動産表記だとエントランスからではなく敷地の1番端からでよくて信号待ちも加味しなくて良いんじゃないでしたっけ？
まぁ、シーバンスの敷地内を突っ切って、横断歩道じゃないところを通過してる時点で不動産表記もなにもないのですが。

>>856 匿名さん

小学校新設も決まったり、立派なスポーツ施設や公園も出来たし、子育て世帯は住みやすそう。

GFTで一番良さそうなのは
東京タワービューの北西角だと思うのですが、
中層以上での売り出しは過去あったのでしょうか？
幾らぐらい準備すればいいのでしょうか？
詳しい方教えてください。

>>859 匿名さん
1番いいのは南東のレインボービュー角部屋ですよ。好みもありますがやはりベイビューが優ります。両方みての感想です。確か坪480くらいで一件成約してたかな？
北西角部屋は出てなかったかと。ただ、南東よりは安いはずです。分譲時も南東よりだいぶ安かったですからね。

見たところ、南東角の眺望は他のマンションとあまり変わりません。

南東角は売りに出たりしますが、北西角の高層は全く出てきません。

ここの北西角の高層は、東京タワーとの距離が絶妙で足元まで綺麗に見え、また虎ノ門や六本木ヒルズや新宿の高層ビルも見渡せるとのこと。
（そのビルに東京タワーが映り、2本のタワーが幻想的とも）

完成前に高層階にあがり、その眺望を見たデベが
想像を超えた素晴らしいビューに驚いたとも聞きました。

誰か眺望の写真をアップしたりしてないですかね。

南東角は興味ないですが、高層の北西角がもし出たら私も検討したい。

モモレジさんも、GFTの価格設定の歪みを指摘されてましたね。
東京タワー側が明らかにお買い得。
あと、駐車場料金が高すぎる。

駐車場料金は明らかに高すぎ。将来の管理費収入に穴が開くリスクは高いと思う。

そこがアキレス腱。
検討してるが悩ましいのはそこ。
駐車場料金は3万ぐらいが適正でしょ。
一刻も早く直すべき。

駐車場料金の件とか北西の鉄橋音とか、過去に話題になるとポジの部外者認定で排斥されてきたネタですな。
北西の電車音は人によってはだいぶ気になるレベル。低層から中層にかけての複数の部屋で確認したが、残念だった。
駐車場はヤナセに格安で貸すんでしたっけ。使う人にとって不便になる上、なぜ住民が高い金を払わなきゃならないんだという不公平感。

ここは明らかに東京タワービューが一押し。低層階は周囲のビルとお見合いで魅力無し。賃貸で住むのが良い。レインボービューなら南側から見えるベイクレストなどが良い。あくまでビューだけの話だが。

実需での購入を検討していていろいろウォッチしていますが、
アイランド、CMT、カテリーナと比べて駐車場代が少々高いうえに空きが目立ちますね。
他は多くて10台くらい空きがありますが、GFTはヤナセに貸した上で30台以上空きがあるようです。

GFTは駐車場代の収入で管理費を結構補ってると思いますが、
そもそも現状でも他と比べて管理費が一番高いので・・
これ以上高くなると普通のサラリーマンの私にはお手上げですｗ

最初の三井の計画が甘かったせいですが、管理組合で早めに収支改善しないとだめでしょうね。
ただ、駐車場代を1万くらい下げたところで、
「よし、駐車場代安いから車持つぞ！」とかすぐにはならないので
将来的には車持つ人も増えるかもしれませんが、直近の収支は悪くなるだけなんですよね・・
他の金かかるところを削って質を落とすしかないような・・・なかなか難しい話です。

>>867 マンション検討中さん
前期のマンションの収支報告がきましたが、比較的余裕のある黒字でしたよ。駐車場の問題で収支が厳しいみたいな噂を聞いてたので拍子抜けしました。今期の収支予算ではヤナセに貸すのでさらに黒字でした。将来の管理費は楽観視していいかと。購入検討されてるなら収支報告も依頼すればもらえるはずですよ、ぜひご覧になって安心してください。

>>868 住人さん
情報ありがとうございます。そこが一番の気がかりでした。

管理費を駐車場収入で結構な割合で補填してると思ってたのですが、
そもそも稼働率を低く見積もってたんですかね。
議事録と修繕計画取り寄せて確認してみます！

管理費については、「当初想定からどの程度ずれているか」の方が気になるな…

43200円→38000円程度がフェアバリューじゃないかな。しかし、購入者の大部分は車を持っていないため駐車場料金は下がらない。車持ちに泣いてもらうしかないな。

最終的には
不当に高い駐車場料金が
このマンションの価値を下げることになる。
そこがこのマンションを検討する際のデメリット。

三井の戦略ミスだね。駐車場代が不当に高い→三井は駐車場の収入を当て込んで管理費計画策定→駐車場代が高いので車持たない購入者が想定以上に多い→駐車場が埋まらない→駐車場料金収入が想定を大幅に下回る→管理費に穴があく→管理組合で外部に貸し出すことにして急場をしのぐ。

しかし、これってデベロッパーの責任だよ。

高層の北西、東京タワービューも値下げ。＠400万切ってきたね。たぶん、成約は＠370くらいに落ち着くんじゃないかな。

http://www.nomu.com/mansion/id/RB330715/

>>874 匿名さん

これ北東でしょ！

東京タワーならこっちでしょ。ただ、家から毎日東京タワーが見えることにどれだけのバリューがあるのかね。
http://www.nomu.com/mansion/id/EB3S5008/

東京タワービューは北西角部屋ですよね。
売りが全く出ないのは、それだけ素晴らしい部屋ということでしょうか？
中古の成約が見てみたいですね。

駐車場代が高いから、
このマンションの価値が下がるって言う >872 さん。
ずっと同じ人だと思うけど、しつこいね。

中古売り出し情報

70.25㎡（3LDK、北西向き）、7,990万円（坪単価375万円）
72.45㎡（3LDK、南西向き）、8,140万円（坪単価371万円）
70.18㎡（3LDK、北西向き）、8,150万円（坪単価383万円）

10階付近で坪370くらいの値付けだとなかなか売れないですね。

相場が上がる高層階でも、坪単価380万円台の挑戦価格になると長らく売れ残ってしまっていますね。

31階　北向き　2LDK　60.08m²　7,080万円
24階　北向き角　2LDK　65.56m²　7,700万円

>>880 匿名さん
高すぎのだもの。売り主は浜松町物件だと勘違いしてるのでは？実態は浜松町からも田町からも遠い中途半端な立地のマンション。駅から遠いのにマンション周囲の風景も汚い。ここより駅から近くて周りの景色も良くて売り主の出し値も安いとなりゃ芝浦アイランドを選ぶ人が多いだろうね。高い駐車場が埋まらない問題もあるようだし。

>>881 ネガ犯さん
よくもまぁ、おんなじことをつらつらまた始めたもんだよ。アイランド住民でございますってとこだろうけど、色々問題があるんじゃないの？

今のGFTは相場が360万程度だから、売り出し時は370万〜380万台にしておいて、そのまま売れればラッキー、実際は若干値引きに応じて相場程度で成約、といった感じでしょう。

>>883 匿名さん
低層ならそうかも

>>881 匿名さん
耐震、10年落ちの物件はありえない

高層階は普通に400以上で売れてるけどね。
ただ500以上のプレミア部屋が全く動いていない。

>>885 匿名さん
しかもアイランドは東日本大震災を経験した
躯体に大きな力がかかった。耐震なので力を逃さず、躯体で受けた。この疲労が来たる大地震ではどうなるか。リスクが大きすぎる。

結局、結論としては「芝浦には資産性の観点から買うべきタワマンはそもそもない」ということか？？？

>>889 匿名さん

そりゃそうでしょ。買うなら三田、芝側だよ。
買えるならね…。

>>890 匿名さん

そうだね。東日本大震災以降に建てられた
免震か制震の三田側が安心ではある。

三田側ってしょぼいマンションしかなくない？カテリーナ以外は。

シティタワー麻布とかパークコートまで行けば別格にせよ。

芝浦ならアイランドグローブ一択じゃない？知名度、ランドマーク性、規模、いずれもNo.1で駅からも10分以内。芝浦でアイランドグローブを上回るマンションはもう供給されないでしょ。

>>892 匿名さん

いや、カテリーナはないな。検討外。

>>893 匿名さん

耐震だし、東日本大震災を経験してさえなければ、良かったが。

アイランドはないわー。
10年落ちの耐震中古はありえない。

それでも田町駅を降りてすぐ目の前に聳える様子は芝浦のランドマークに相応しい。

32階が坪562万で成約したみたいだね。

>>898 匿名さん

ホントに？？
すげぇぇぇぇ！！

ここの高層がすぐに坪330まで落ちるって喚いてたネガさん息してる？その口車にのって待ってるのに、一向に安くなる気配がないんだけど…
プレミアではない32階が坪562で売れたとなると、坪400以下で高層買うのは無理ってことだよな…どうしよ