【中古情報】GLOBAL FRONT TOWER（グローバルフロントタワー）

>>398 匿名さん

駅から遠いのはどこも一緒でしょう。

>>400 マンション検討中さん
芝浦じゃないけど、隣のカテリーナ三田は？築年数はアイランドのタワーと同じくらいだし、最寄りが田町で環境も似てるしね。候補にはなるんじゃない？

新駅の予想利用客数は田町よりも少ないから、過度な期待は禁物かと。

羽田アクセス線は東京方面から来て田町辺りでの分岐だし、停車は東京駅の次はあったとしても新橋だけじゃないかな。そもそもできるかどうかも怪しいしね。新駅近辺の人なら、今でも泉岳寺から京急でいいしね。

どうせ駅遠なら、土地が安い駅遠だからこその空間をぜいたくに使った超豪華、超大規模、
共用設備充実じゃなきゃ嫌だ。ふつーのマンションで駅遠ならホントに単なる駅遠。

新駅に近いということは、品川駅にも近いということ。
ケープからだとタクシーワンメーター内。
今後はリニアなども開業するので、日本のゲートウェイ化しつつある品川駅、新駅よりであるケープは大きくプラス要素にはなるが、マイナス要素には決してならない

芝浦アイランドの中古スレ無かったので立ててみました。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/613997/

>>400 マンション検討中さん
ケープは新駅まで9分じゃ着きませんね。
13ー4分位です。TBTでその位です。

>>407
地図をみてください。
田町駅までか12分と表記されているのに、
それより距離あるわけないでしょう。
新駅の場所はおおよそ芝浦中央公園前辺りなので、約10分弱です。不動産屋からもその説明です。

>>408 匿名さん
ケープは田町駅より新駅の方が近いわな。

新駅は港南側に出入り口なかったんでは？
それだと田町と変わらないか、田町の方がまだ近いのでは？

ケープのことはもういい。
１世代前のマンションだし。

アイランドのスレで話してください。

GFTのスレなのに値段と評価が見合ってないために
結局はみんなアイランドの方が気になっているという結果にｗ
GFTは規模的にも中途半端だし値付けに対して立地や付加価値が
見合ってないのかも

>>412
ここのポジがGFTは免震だから耐震のアイランドとは比べ物にならないとか言ってたけど、一般の中古検討者にとっては、そんなことよりも駅からの距離と値段が見合っているか？共用部や設備などが魅力あるマンションか？のほうがはるかに大事だということだね。ここは規模も中途半端で共用設備もそんなに豊富じゃないし、タワーマンションというよりも大規模低層マンションといった感じ。くわえて、アイランドより田町駅から2分遠いのに、売主がつけている価格はアイランドよりはるかに高く、芝浦中古相場と比較してもかなり高い、となれば中古検討者は敬遠するのは当然の帰結だな。

>>412 匿名さん
アイランドを気にしてません。
だって、前にも書いてあるけど、
震災以前に建てられた旧式のマンションで
地震の激しい揺れや建物への強い負荷がかかった
被災したマンションだよ。
ケープなんかは、免震装置や制振装置がついていないということは、巨大地震の衝撃を建物自体で受けたということ。
次に大地震が来たら、倒壊とかはしないだろうが、資産価値が保てるかどうか。。
免震かせめて制振にするのが最新式のマンション。

もうアイランドの話はこのスレでしないでください。

>>412
旧式って。。１９８１年以前の旧耐震構造のマンションが港区の数は突出してることを知ってて言ってるの？
それに比べたら、耐震構造は国も認めてる十分新しい構造だよ。しかも耐震構造より免震の方が優れてるかどうかの答えは、311や熊本地震などの経緯から縦揺れに弱いことや複数回余震が起きた場合のゴムの耐性の問題から結局現時点では白紙に戻ってる。
それぐらいは。ちゃんと調べてから議論すべし

>>413 匿名さん
芝浦アイランドケープタワーはGFTより田町駅から遠く13分だったけど。

アイランドの方ですか？
気になるからと言って、本当かどうか証明できないことを他の物件スレまで出張して書き込まないでください。

マンションは免震や制震の方が耐震より安心と三井の人が言ってましたたよ。埋め立て地は揺れやすいから特に。

アイランドもケープだけが耐震式でしたが、ブルームとかは制振だったから安心ですね。

一昔前までは低層が免震で、高層が制震のイメージだったけど、ここの規模で免震で支えるのはすごいですね。
確かな技術の進歩を感じますね。

アイランドは、ブルームの制震以外は、グローブ、エアー、ケープ全てが耐震構造だったと思いますよ。反論するのであれば、４１７さんもきちっと調べてからの方がよいのでは？
それと、ここはGFTも含めて芝浦近辺で中古マンションを検討してる人達が覗くスレッドなのだから、近場の他マンションとの比較、議論されるのは当然だし皆さんそういったことを知りたいのではないのでしょうか

免震はよいと思うが、免震以外はダメというのはすごい違和感あるな。
耐震でも基準はしっかり満たしていて、地震に対してはむしろ建物の剛性は
免震より強い。耐震の問題点は柱が多くなること。

物件価格：9,350万円（20階西向き70㎡）
管理費　：28,790円
駐車場　：40,000円

物件価格：9,480万円（16階南東角部屋101㎡）
管理費　：32,170円
駐車場　：24,000円

ちょっと前のマンションの方が贅沢な仕様で作られているのは確かです。
100㎡より広い南東角部屋で2LDKなんて、最近の狭小トレンドではなかなかお目にかかれません。
予算１億以内で選ぶとして、悩ましいものです。

>>408 匿名さん
それ不動産屋に騙されてますね。
新駅の位置はかなり品川駅寄りで、デッキはシーズンズテラスの空地付近に繋がるので、近くても12分ですよ。そもそも、芝浦中央公園入り口までで9分じゃ着きませんね。

訂正。芝浦中央公園入口までで10分なので、1新駅までは14-15分位です。

GFTの天井までの高さはどれくらいでしょうか？ケープに見学した際はスタンダードタイプの部屋でも天井が高かったことが印象的です。

>>425
新駅の正確な設置位置や構造などについてはもう発表されてますか？

>>425
同じ方法で田町駅までだと徒歩何分と表示されますか？
422の方の物件情報では「徒歩12分」となっていますが

>>426
中住戸のLDの最大天井高が2.6mはいいとして、より上位なはずの角住戸のLDの最大天井高は2.45mしかないという「？」な設計も見られるのが当物件。角には柱と柱を90度角に結ぶライン上に下がり天井があり、そこは2.3mの高さとなる。最近10年以内の新築は2.5mは最低ラインで高級をうたうなら2.7m-3.0mはある。2.5mより天井低いマンションは希少。

>>429
ありがとうございます。
近いうちに物件見学予定しているので、いくつか部屋見せてもらいます。

>>430 匿名さん
もし差し支えなければ、どのタイプの物件(広さとか階数とか)を見に行くのか教えてください。

>>428 匿名さん
芝浦中央公園の入口まででさえ10分なのに、新駅に9分で着くわけ無いですよね？
ココから線路越えた上に、さらにシーズンズテラス近くまで歩けば、駅入口まで最低でも4分は掛かりますよ。もうちょっと冷静になって下さい、ケープの住民さん。

>>427 匿名さん
下記参照
https://www.jreast.co.jp/press/2016/20160903.pdf

>>432
ルート検索を使うと田町駅までが１５分となるので
不動産会社が表記しているものより3分程短縮されて表記されています。
そのように考えれば芝浦中央公園までが7～8分として、新駅までおよそ9分という表現で現時点ではいいのでは
ないでしょうか？
しかもシーズンテラス側に本当にデッキがつながるのか、芝浦側へのアクセスはそこだけなのかなど細かいことは433を見る限りまだわからないので、現時点で、新駅まではおよそ10分弱という認識でかまわないのでは？

あと、結局ここはＧＦＴ中古購入者検討スレではなく、ＧＦＴの住民の方が書いてることがわかりました。
他物件との比較を良い面、悪い面も含めて議論しようと書けば、冷静さを失った反論を書いてくるので
不愉快です。

>>434 匿名さん
Googleマップはマンション名や、駅名など施設名でルート検索すると
その敷地の中心部からの計測となる為時間が長く出がちです。
その為上で画像を貼り付けたケープから芝浦中央公園は手動で敷地入口付近に補正して検索しています。その為より実態に近いものとなります。
また新駅の資料についても、JR東が直近に出したリリースかつ、
他の都市計画資料でも、ほぼ同一かつ明らかにされており、複数の
線路を超える大掛かりな工事の為、ここから全く違うルートが出てくる可能性は限りなく低いです。そして芝浦から新駅へのアクセス路は、お化けトンネルの北側に新たなトンネルが開通しますが、現状より芝浦側に寄る為、距離的にはむしろ少し遠回りとなります。

上記は全て現状の客観的資料と事実ベースのものであり、
それより、仲介不動産の下っ端営業さんの主観ポジトークと
どちらが信用性が有るかはこのスレの他の方も自身で判断頂ければと思います。

私自身は海外を含めた出張が多いので、品川や羽田までのアクセスがいいことに加えて高速入口にも近い芝浦が気に入ったので購入を検討しています。銀座、六本木にも近いので飲んで帰るにも便利です。
いくつか物件を見に行きましたが、アイランドは子供が多いので少し騒がしい印象でした。
私達はDINKSなので、キッズルームなども特に必要無いのでGFTも選択肢の一つだったので
こちらにお邪魔したまでです。

また、直近に12月の港区の最新資料で泉岳寺付近の再開発関連の
都市計画が詳細に記載されており、そこに新お化けトンネルの配置も
点線表記で正式に掲載されています。
https://www.city.minato.tokyo.jp/kankyoushidouasesutan/documents/senga...

>>434
ケープタワーは新駅港南側通路出口まで1.3km15分というのが最短のようです。
もし、ケープ前の運河に橋がかかれば少し短縮すると思いますが。

>>439
GFTの住民の方だと思いますが、新駅までの距離の計測方法については
芝浦側の出入り口などの細かい設計図や設置位置がオフィシャルに示された書証がある訳ではないので
机上の空論になりやすく、意味がないと思うので地図を見ながら大体を予想するまでです。
また、私が物件を評価する場合は駅からの距離はプライオリティにはなりません。
駅直結物件でもない限り、3～5分位のの距離の差は将来的な資産価値に影響はありません。
毎日公共機関を使うとは限りませんし、むしろ他方法での移動の場合での利便性などのバランスで見ています。
上の記事で注目すべきは、泉岳寺の低いトンネルがさらに芝浦寄りになるという情報はＧＦＴやアイランドの
住民の方にとってもよい情報ではないでしょうか？
札ノ辻は渋滞が激しいので、泉岳寺のトンネルを貴重な手段としているタクシードライバーは多いと
聞きますよ。

>>440 匿名さん

駅遠物件に楽観的になるのは構いませんが、駅5分と駅10分の資産価値は、時間がたてばたつほど大きくなると思いますよ。

>>441
では、GFTの田町駅10分浜松町駅11分は駅遠物件ですか？
都心３区の大規模物件については駅遠との評価にはならないのではないかな？むしろ、タマーマンションならでは余裕をもった敷地や施設を望んでるのではないでしょうか？特にこの価格帯を検討してる人達にとっては

それともう一つ、新駅の芝浦口はシーズンテラス側のデッキとにつながるということでしたが、
シーズンテラスの目の前はすでに品川駅の港南口ですよ。品川駅の港南口がすでにあるのに
そこに新駅の芝浦口がきでるというのでしょうか？何のための新駅設置か意味がなくなりますし、
そこまでＪＲの職員も馬鹿ではないし、それぞれの駅の集客数などを考えた上で新駅の設置場所を判断していると思います。
この様なご自身の頭で考えることもしない人が書き込まれてるスレッドなのでもうここには
お邪魔しません。もう少し、都心の物件の売買などを経験されて価格による購入者のマーケテインング
やご自身の経験則による判断基準をしっかりと持たれた方がよいと思います。
失礼いたしました。

>>443 匿名さん
レベルの低い捨て台詞を久々に見た

>>442 匿名さん
鉄道網が緻密になってる東京都心部では、徒歩10分以上は駅近とは言わないでしょうね。

>>440 匿名さん
都市計画以前に、芝浦中央公園入り口まで10分の時点で新駅まで9分は物理的にあり得ないのですが(苦笑)そこから道路を無視して、直線距離で新駅まで結んでも最低2〜3分はかかりますね。机上の空論はどちらでしょうか？

>>438
上の記事で泉岳寺の低いトンネルがさらに芝浦寄りになるという情報は見当たりませんが？
新駅の芝浦側に出口ができるという情報も。

>>443 匿名さん
自身の頭も何も、JR東やサウスゲート計画の公的な資料で駅の位置と導線の概略は示されてますよwまず基礎資料を探すと言う基本動作から始めてくださいね。その上で自分なりの主張をされて下さい。そもそも、貴方の根拠が仲介営業のセールストークのみを論拠とされている時点で、議論の価値はゼロで何も有意義な情報を提示出来ていないことに気づく事からすたーとですねー。

>>447 匿名さん
トンネルの位置はちゃんと図面を見れば記載してありますよ。この資料はあくまでも、泉岳寺の再開発の資料なので、新駅のシーズズテラスの導線は別の資料です。それはJRやとの資料に書いてありますよ。ググればすぐ見つかるんですが…。

>>４４９さん
公的な概要資料ではなく決定してる綿密な資料があるというなら、根拠となる資料をあげて計測した方法も示してくださいませんか

>>４４９さん
公的な概要資料ではなく決定してる綿密な資料があるなら、根拠となる資料をあげて計測した方法も示してくださいませんか？

皆さん、意見を言うのはいいと思うのですが、言い方がきついですね。普段からきつい言い方なのでしょうか？

>>４５２
そうでしたね。申し訳ありません
新駅についてはJRからはまだ名前も発表されてない段階で、設計については概要資料しかみたことがないので興味があります。また不動産会社などの表記でもいつも問題になる徒歩時間については、ルート検索での計測でも実際は老若男女や男女の違いで変わってくるので2〜3分の違いははじめから考慮してます

>>451 匿名さん
概要資料どころか、何も情報を提供できない批評だけの人が何故か態度が一番でかいと言う喜劇。

>>454
何も情報を提供できないのはJRがまだ新駅について概要資料しか昨年9月に発表してないので、公的に根拠となる資料を誰も示すことができないからだと思います。ここに貼り付けられなので「JR 新駅」で検索してみてください。JRの直近にリリースした資料が出てきますよ。それが現在わかる新駅についての情報全てです。

都市計画が国土交通省から認可されてますね。
まぁ、あくまで計画なのでここに居る批評家視点だと出来るまでどうなるか分からないと言う反応かと思うので、他の方の参考となればと思います。
http://www.decn.co.jp/?p=72633

>>456さん
ありがとうございます。現状は記事にも記載されてる通り「ＪＲ東日本は新駅の設計作業と併せ、新駅周辺に建設する上物の開発計画を検討中。」との通り昨年9月6日に発表されたリリースと合わせると、①新駅の中心は田町駅から1.3km、品川駅から900mで②改札口は南北に(品川側と田町側)2つ設置されること。またJRの資料の図を参照すると③新駅の正面は泉岳寺側になるが④芝浦・港南側からアクセスできない訳がないので(改札が2つあることや絵図から推察)地下通路、またはデッキなどからアクセスすることになるだろうということですかね。

>>457
なんで新駅とは全く関係ないこのマンションスレで新駅語ってるの？
品川に住まないと新駅は関係ないぜ？

>>458 匿名さん
ここが関係無いのはそうだけど、品川の人なんてもっと関係ないでしょ。新駅の規模は品川よりも田町よりも小さいし、泉岳寺の近くにすんでる人にしか一次的な関係はないよね。

地域全体の発展という意味ならここも関係するけどね。

>>457さん
えっ？山手線新駅も含めて田町～品川間の再開発は100㎡にも及ぶ投資額５０００億円の近年まれにみる
巨大プロジェクトです。当然、田町駅近辺のマンションの資産価値にも影響し、東京都が大規模改革を
予定している将来的な影響が計り知れない計画です。近場のTGMMの及ぼす影響とは（約30㎡）規模や
価値が違いすぎますよ～。

>>459さんですね、すいません

>>460
100万㎡ですね

GFT住民とガチで不動産購入や投資を検討してる人の知識の差やレベルが違いすぎて読んでて面白い

>>460
田町民は品川にはいっぱいあるような駅前のオフィスビルTGMMで大騒ぎしてるくらいだから。
新駅エリアなんて想像もつかないんでしょ。

>>460 匿名さん
田町に与える影響はTGMMや札の辻の方がよっぽど大きいですよ。
新駅と言っても、JR自体が田町以下の利用客数しか想定してませんし。そもそも出来るものもプチ品川の様な計画に思えるのですが。

住宅は賃貸になりそうですが、ここのような駅遠物件の人には羨ましい立地かもしれませんね。
そもそも、ここへの影響であれば、浜松町の再開発の方がよっぽど直接的な影響が期待できのでは？

>>465
品川駅から２７年に名古屋間まで先行開業するリニア中央新幹線が開通することや、20年代後半までに品川-田町間の有力地権者である鉄道３社による再開発ビルが五輪後にも次々に完成し、品川．田町一帯が実質「日本のゲートウェイ」日本の玄関になっていくことを考えれば、隣接する田町駅周辺の資産価値はもっと上がっていくと思います。
浜松町駅の再開発の影響は新幹線の利便性を考えると品川駅には及ばないし、羽田までのアクセスを考えても、新駅付近に羽田空港アクセス線の運転構想もあることから品川-田町間の影響力までには及ばない気がします。
浜松町西側の貿易センタービルの建て替えを含めた２４年までのビルの建設に関しても延べ面積２７万㎡の開発なので、街の印象もガラッと変わることはないように思います。今後、田町駅近辺の資産価値については当分安泰と考えますが、物件自体の価値と価格がそもそも見合ってない場合にはわかりません

>>466 匿名さん
田町の価値は否定しない。
ただ、ここの中古価格は高過ぎて
価値に見合ってない。

品川新駅の100万平米再開発と既存品川駅周辺が連結したらすごいことになるだろう。

そもそもさ、他所ん家でケープ推しを執拗にやる奴が言い出した新駅の話題。GFTの人達には直接関係ないしさ、ほっときましょ。住むって事はさ、駅から何分とか、それだけじゃないでしょ。それが全てと言う人はそれはそれで結構。

ここのマンションの低層階ですが、こんな価格で需要があるのでしょうか？
賃貸に出せばいいのに。
賃貸で短期間なら住んでもいいけど、購入なら坪300万円でもいらないなぁ。

GFT周辺の芝浦１丁目～２丁目辺りは今後はもっと賑やかな街に変貌していくと思いますよ。資産価値が高く人気の田町・芝浦アドレスでまだ開発の余地があるのが１丁目～２丁目だけだからです。デベロッパーが放っておくはずがありません。愛育病院やみなとバーク、芝浦公園に加えてこれからTGMMも竣工するので将楽しみなエリアですよね

>>471 匿名さん
築年数考ええば森永工場やポートボウルは確実に再開発されるでしょうね。

＞＞471
マンションの周囲が劇的に変わるとは思えないんだけど。電線の地中化もアイランドや港南が
先でここらは後回し。目の前は〇暴事務所含む古いビルがごちゃごちゃ。運河沿いは何にも
魅力ない。本当に劇的に変わるの？TGMMや浜松町の再開発区域にはこのマンションは含まれて
ないでしょ。

>>473 匿名さん

「ここの周り」には田町駅も含まれると思ってる人が多いんじゃない？

>>474
別にマンション横に商業施設できなくてもいいけど、マンションの隣は公園に代わるとか、
運河沿いにはレストランができるとか、前の道は電線が無くなるとか、そういうのがないとね。

ららぽーと芝浦ができればいい。

GFTの周りはこんなもんだよ。

>>480 住民板ユーザーさん1さん
パーティやってる人？

そうだよ。
パーティーやってる人です＼(^^)／

>>475 匿名さん
前の道は電線ないですよ？

ネットワーカーが最近よくパーティーやってるマンションです。

北東方向はマンションが2つ立つ予定があるから慎重に。

成約価格がだいぶ下がってきました。
ここ３ヶ月の平均成約坪単価は366万円。
グローヴに近付いてきていますね。

平均366の3件は5階、6階と11階ですね。低層階の相場としてはそんなものでしょう。眺望のない低層階の中古で坪400いくほど、芝浦の相場は上がっていません。1年後に迫るTGMMの前期の竣工後はジリジリと芝浦全体の相場上昇が予想されていますが、それまでは地域全体として横ばいでしょう。

スリット角部屋ばかり売れますね。

前期の平均坪単価が366、その前は389だから下がったように見えるけど、389の方はプレミアムフロアの450超の部屋を含めての平均だから、通常フロアの平均は350です。
つまり、ここにきて下がってきたというわけではなく、もうずっと低い水準で推移している感じです。

だよなあ。もともと芝浦の相場はアイランドの条件良い部屋で坪350。通常の成約レベルは
㎡100万前後くらい。ここも築浅未入居プレミアで通常住戸の平均は350だけど、
入居して何年か使用した本物の中古になったらアイランドと同じレベルになるだろね。
高層階の眺めがよいプレミア部屋は別だけど。

芝浦アイランドグローブの成約事例過去一年分。意外と成約件数が少ないですね。成約価格の平均は＠335万円です。


△沿線 △最寄り駅 △駅からの距離 所在 単価 専有面積 間取り 築年 成約時期 用途地域
△沿線 △最寄り駅 △駅からの距離 所在 単価 坪 間取り 築年 成約時期 用途地域
1 山手線 田町 徒歩10分以内 港区芝浦 90 297 80～100m² 3LDK 2005年から 2016年9月～ 二種住居
2 山手線 田町 徒歩10分以内 港区芝浦 95 314 80～100m² 2LDK 2005年から 2016年9月～ 二種住居
3 山手線 田町 徒歩10分以内 港区芝浦 96 317 60～80m² 2LDK 2005年から 2016年9月～ 二種住居
4 山手線 田町 徒歩10分以内 港区芝浦 96 317 80～100m² 3LDK 2005年から 2016年12月～ 二種住居
5 山手線 田町 徒歩10分以内 港区芝浦 97 320 80～100m² 2LDK 2005年から 2016年3月～ 二種住居
6 山手線 田町 徒歩10分以内 港区芝浦 98 323 80～100m² 2LDK 2005年から 2016年3月～ 二種住居
7 山手線 田町 徒歩10分以内 港区芝浦 99 327 40～60m² 1LDK 2005年から 2016年6月～ 二種住居
8 山手線 田町 徒歩10分以内 港区芝浦 101 333 60～80m² 2LDK 2005年から 2016年6月～ 二種住居
9 山手線 田町 徒歩10分以内 港区芝浦 101 333 60～80m² 2LDK 2005年から 2016年3月～ 二種住居
10 山手線 田町 徒歩10分以内 港区芝浦 102 337 80～100m² 2LDK 2005年から 2016年12月～ 二種住居
11 山手線 田町 徒歩10分以内 港区芝浦 103 340 80～100m² 2LDK 2005年から 2016年9月～ 二種住居
12 山手線 田町 徒歩10分以内 港区芝浦 105 347 80～100m² 3SLDK 2005年から 2016年12月～ 二種住居
13 山手線 田町 徒歩10分以内 港区芝浦 106 350 40～60m² 1LDK 2005年から 2016年9月～ 二種住居
14 山手線 田町 徒歩10分以内 港区芝浦 107 353 40～60m² 1LDK 2005年から 2016年9月～ 二種住居
15 山手線 田町 徒歩10分以内 港区芝浦 108 356 40～60m² 1LDK 2005年から 2016年12月～ 二種住居
16 山手線 田町 徒歩10分以内 港区芝浦 109 360 60～80m² 2LDK 2005年から 2016年6月～ 二種住居
17 山手線 田町 徒歩10分以内 港区芝浦 114 376 120～140m² 2LDK 2005年から 2016年6月～ 二種住居

>>493
その450超の成約は最上階のプレミアムフロアの成約ではありませんよ。プレミアムフロアの成約はレインズには載せていませんし、三井倶楽部のデータにはプレミアムフロアは別物なので合算されません。その450は中層以上のスリットではない本物角部屋の成約です。レインズに乗っているその他2件の450超成約は高層の東中住戸と中層以上の角部屋だよ。

14階以下の低層階なら350ー380、15階から20階が400前後、20階以上の東中住戸と本物角部屋が450前後あたりが今の相場。高層の角部屋と東中住戸は売主が少ないので、中層以上の眺望いい部屋の成約がないと平均で400切るのは当然ですね。

>>495
グローヴの成約はレインズだけだと17件かもしれませんが、実際はもっとあります。レインズにすべて載りません。

みんな必＊＊笑

> 496
> 14階以下の低層階なら350ー380、15階から20階が400前後、20階以上の東中住戸と本物角部屋が450前後あたりが今の相場。高層の角部屋と東中住戸は売主が少ないので、中層以上の眺望いい部屋の成約がないと平均で400切るのは当然ですね。

願望は願望として、現実を認識した方がよいですよ。
いまや、高層31階の売り出し価格が坪400万なんですから。

31階
60.08平米
7,280万円（坪単価400万円
管理費・修繕積立金 24,090円

24階のスリット角部屋は坪398万円で出てますね。

24階 65.56平米 7,900万円（坪398万円）