【中古情報】GLOBAL FRONT TOWER（グローバルフロントタワー）

>>756 匿名さん
まあ、あまり熱くならず冷静に。
都心の物件は株価(日経平均)と完璧に連動するから、三井のレポートとかレインズとかミクロの話を気にしてもしゃーないっすよ。
都心の不動産って金融商品の一つですから、株価と連動します。
また日経平均は円相場と逆相関の関係です。
現状、FRBが利上げの加速速度が予想より緩やかだったから一時的に円高になってるけど、足元の景気は悪くないし、日米金利差拡大はいずれ円安方向になると思います。
日経平均が2万円を上抜けるようなら都心の不動産価格も再び上昇するでしょうし、株価が低迷した場合は不動産も徐々に価格低下していきます。
ちなみに私もGFT住民ですが、三井のレポートに興味あります。どこで入手出来るのでしょう。暇潰しに読みたいです。

おそらくこの人、世間と繋がる唯一のコミュニケーションツールとして楽しんでいるだけだとしたら、それこそ怖くないですか？反論すればするほど愉快で仕様がないんだと思いますよ。相手にしてあげるのも考えもの、ある種のボランティアかも。

中古情報スレなんだから、値段が下がることは買い安くなっていいことなんだけど。
嘘情報は問題外として、低層だから安いとか、瞬間でも安い売り出しの物件が出たとか事実ならいいじゃない。
別に貴方の部屋を安く売れと言ってる訳じゃないだし。

ストーカーの心理

完璧に当てはまってますね。
精神科を受診した方がよい。

「無資格型」

人格障害などの精神疾患を患っているストーカーは、「無資格型」に分類されます。相手の立場を考えずに、自分の欲求ををぶつけるためにストーキングに及びます。罪悪感を全く感じていないのが特徴で、相手は自分の欲求に応えるべきだと考えています。

「憎悪型」

ほとんど知らない人や親しくない人に対し、恐怖や混乱させることを目的にストーキングを行うのが「憎悪型」です。本当に些細な出来事で「自分は被害者」であると考え、ストーキングするのは当然だという身勝手な暴論でストーカーとなります。ストレスの発散を対象者にぶつけてきます。

>>723 匿名さん
あれ？自分に都合よく変えてない、揺れやすさマップ以外は芝浦港南平均並から最悪って
言ってたのはするーかい。
液状化マップで、敷地自体は黄色で芝浦港南平均だけど丁目としては、全方位で
最も広範囲に液状化して、囲まれてるからライフラインも寸断されて、駅まで行くのも一苦労かな。
あと、浸水マップでは一目でわかるくらい、敷地も周辺は全体も芝浦港南最悪の浸水地域で水没エリア。

坪330万って言ったのは分譲時が坪330万って事なのに、ちゃんと読み返してね。
分譲時坪330万なのに、1年で坪360万って芝浦港南タワマン最低レベルのキャピタルゲイン。

無理ポジ住民の嘘を暴くシリーズでした。

液状化マップ。
敷地は黄色で芝浦港南で並、でも丁目は広域に渡って真っ赤。

浸水マップ
敷地も、一帯も一目見ればわかるエリア最悪の水没地域。

皆様、ストーカーは無視しましょう。
サイコバスを相手しても時間の無駄です。

>>766
アイランドは水に囲まれている感じだが、浸水リスクは低いんだね。それにしても芝浦1丁目の浸水リスクが高いのは何が原因なのだろう？

GFT賃貸ですがとてつもなく住みやすいですよ。超低金利のうちに広めの部屋を買うか他を買うか迷い中。

新築大井町に行くくらいならこちらのが港区だし割安かと思うけどうーん。

アイランドは耐震の10年モノなので地震が確実に来る事考えるとない。

かと言ってオリンピック後にどうなるかも気になる。

かと言ってオリンピック後に金利上がるともはや買えない。

買いたいけど今なのか？が1番難しい。

>>769 匿名さん

賃貸物件は、駅近の方が人気なのに駅遠をとてつもなくとは。

超低層部屋が今月も坪約400万で成約したみたいだね。

超低層って謎の日本語、ここでしか見ない気がする。
ここは回りの眺望が抜けてる範囲が広いから、都心部の物件や他の湾岸埋め立て地の物件と比較しても上と下の価格差が少ない方だと思うけどね。

>>772 匿名さん
ホンダショールーム側だよ。

>>769 匿名さん
でもアイランドは水没しないけど、GFTは水没しちゃうし、隣接一帯は広く湖状態だけど大丈夫ですか？

>>774 匿名さん
>>774 匿名さん
仮に津波が来ても建物構造上大丈夫と聞きました。
耐震建物買って地震来て価値ゼロになるのは辛すぎます。

>>775
水没はしても地盤沈下でも起こらない限り、常識的に数日で水は引くでしょうね。
芝浦いいと思いますが、ここの中古は値付けが勘違いで高すぎますね。
引き渡しから1年しかたってないので分譲価格に乗せたら自動的に今の価格に
なるんでしょうけど明らかに相場を逸脱してます。
アイランドのほうが駅に近いし周辺の環境も良いので、アイランドメインに検討
してます。

だからさ、俺が言ったでしょ？
引き渡し直後の高値転売で運よく売り抜けられた未入居物件は相場の参考にはならないって。
去年の初めごろ、まだまだ相場は上がるという空気が支配的だったなかで450-500で買った人は
究極の高値掴み。真価が問われるのは何年か後に数年間使用した中古が出てきた時だよ。
相場が急落したんじゃなくて最初の成約値が外れ値で異常値なだけ。

>>774
芝浦1丁目近辺は満潮時の運河水面と地面の高さの差が2.5-3.0mしかない。GFT敷地は2.7m。アイランドは3.9m、CMTは3.0m、WCTは4.8ｍ。平坦なように見えても実は上下２ｍくらい高さが違うんだよね。
766で濃い青で表示されてる芝浦２丁目の運河沿いは2.2m。一番の低地ですね。

浜松町パークコート買うくらいならここの中古の方がだいぶ割安で共用施設も豪華だしみなとパークや公園、スーパーもあり生活し易いかと。

パークコートモデルルームも見て来ましたが天カセ以外はほとんど仕様変わらない。

眺望もココのがかなり良い。

>>779 匿名さん
駅からの距離や山手線の内側であることなど、立地は圧倒的にパークコートかと。浜松町も再開発でだいぶ変わるしね。
まあ、何を重視するかは人それぞれだけど。

浜松町と田町のどっちからも駅近ってここ以外は中々ないよね。アイランドは田町だけだし、パークコートも浜離宮だけ。

>>775 匿名さん
でも海水混じりの水が最も重要な基礎部分に入って、躯体や免震装置に影響は確実で相当やばいと思うけど。

>>781 匿名さん
駅近？笑うところか？w

>>783 匿名さん

二駅利用可能と見るか、どちらも遠いと考えるかは見方次第よね。
パークコートは新橋も使えるけどね。

格上のパークコート浜離宮とここじゃ、同じ土壌で比較は無理でしょう。
クラッシィハウス芝浦辺りが同格の比較対象。

＞浜松町と田町のどっちからも駅近ってここ以外は中々ないよね。

これは笑うとこでしょ。自虐ネタ？浜松町と田町のちょうど中間でどっちにも遠いというのがソレまる。

四六時中ここを監視し、書き込みがあるとすかさずネガを繰り返す。普通じゃありません。
精神疾患の可能性があります。

ご参考まで。

ストーカーの心理

サイコパス系（反社会性人格障害）

「サイコパス」は、簡単に言うと、「猟奇殺人」を行う類と同じ思考回路です。

ですから、常人には理解し難い絶対的価値観があり、コミュニケーションはもはや不可能です。

以下省略

四六時中ここを監視し、書き込みがあるとすかさずポジを繰り返す。普通じゃありません。
精神疾患の可能性があります。

>>787 匿名さん

別にネガさんを擁護するつもりはないけど、中古スレに張りついている住人さんも同じですよ。

パークコート浜離宮と比較されるとは光栄の至り。

余談だがGFTも浜離宮と同じく汐留のイタリア街にモデルルームがあった。
モデルルームに行く時、何度も浜離宮の建設現場を見ている。
浜離宮の前を歩いていて、妻と「ここにもマンションが立つんだって」と会話したのを思い出す。
あの頃は古い雑居ビルに建設予定の張り紙があるだけだったが、まさかパークコートになるとは思わなかった。

そのため気持ちとしては浜離宮の成功を応援している人が多い。
デべも施工も同じ三井＋清水建設ってのも親近感が湧く。

ちなみに浜松町再開発でも最大規模の野村不動産の浜松町ビル再開発は、GFTから徒歩2分の場所にある。
当然ペデストリアンデッキで浜松町駅まで接続される。
中古価格にどのような影響が出るかは知らない。

住民としては徒歩2分にこんな建物ができると思うと、すごく待ち遠しいし、またそれが楽しい。
資産価値とか中古価格なんてどうでもよい。

>>788

住民は自分のマンションの掲示板を見ていても普通でしょ。
WCT住民の一部だと思いますが、全く無関係なのに昔の中古価格のスクリーンショットを保存していたり、ネット検索しまくっていやがらせを繰り返す行動が異常というだけ。
しかも四六時中。ほぼ毎日ネガ書き込んでいます。
健全なWCT住民の方がいるなら、この状況をどうお思いなのか？お聞きしたい。

はあ？勝手に港南駅遠住人にするなよｗ　ま、勝手に思い込んでればいいが。

＞浜松町再開発でも最大規模の野村不動産の浜松町ビル再開発は、GFTから徒歩2分の場所にある。


だからさ、そうやって田町からも浜松町からも近いとか書いてみたり、浜松町再開発から徒歩２分とか嘘っぱち書くからいじられるんだろ？再開発地区の端まででも６-７分、現東芝ビル地区までは徒歩８分はかかる。

どう考えても５７０ｍ２分では無理だ。東芝ビルまでなら６００ｍ以上ある。

GFTから東芝ビル再開発エリアまで徒歩6-7分とか、まったく現地をご存知ないようで。誰か相手してやってください。下らない書き込みに呆れたし、バカバカしくなります。

芝浦よく知ってるがGFTからそっち方面に２分歩いてもシーバンスの敷地の端にやっとたどり着くぐらいだよな。

GFTから田町方面と浜松町方面の距離を足すと、田町からGFT経由で浜松町まで歩いてすぐ着きそうね。
いいこと教えてもらったわ。今度から第一京浜じゃなくて埋め立て地ルートで移動します(笑)。

>誰か相手してやってください。

訂正します。誰も相手にしないネガさんはスルーしましょう。
時間の無駄だと良く分かりました。

＞誰か相手してやってください。

相手してあげよう。おまけして野村再開発地の端っこまでにしても６分はかかるがね。キョリ測でもなんでもいいから違うというなら同じようなやり方で「徒歩２分」と表示されたの貼ってみな？

もしかしてシーバンスも全部ぶっ潰して野村がビル立てると思ってるんじゃね？
シーバンスＳ館の敷地南側までなら２分でギリつくだろ。野村の計画地はシーバンス2棟を
通り過ぎて道路渡った北側だけどな。

＞＞799
６分歩いても野村の再開発予定地にたどり着いてないしｗ

駅から遠いって繰り返すネガさんはなんなの？日の出に7分で着くのは遠いの？10分かからないんだから、十分近いでしょう。

＞ちなみに浜松町再開発でも最大規模の野村不動産の浜松町ビル再開発は、GFTから徒歩2分の場所にある

正しくは、

浜松町再開発でも最大規模の野村不動産の浜松町ビル再開発は、GFTから徒歩2分では全速力で走ってもたどり着けない。

＞駅から遠いって繰り返すネガさんはなんなの？日の出に7分で着くのは遠いの？10分かからないんだから、十分近いでしょう。

日の出駅に７分なのに、日の出駅より遠い野村再開発予定地は２分で着くんだ．．．
空でも飛ぶのかな？ｗ

北向の中ほどだけど、24階の70.35㎡が8,180万で売りに出てるね。この値段と条件なら実需の人ですぐに売れそう。

＞GFTから東芝ビル再開発エリアまで徒歩6-7分とか、まったく現地をご存知ないようで。誰か相手してやってください。下らない書き込みに呆れたし、バカバカしくなります。

まったく現地をご存じないのはどっちなんだか。

だから無理ポジとか嘘書いてるとか言われていじられるんだよな。
住民さんも、宣伝したいのは分かるが正確なことを書いた方がいい。

この一年間で中古価格が急落したから必死なんだな。坪360万でも十分高いと思うがね。あんまり欲の皮をつっぱらしたらダメ。

野村の公式な有料レポートに出てる成約データや解説は漏れがあって信用できないと強弁し、野村不動産の再開発地区まではマンションから最低でも徒歩6-7分かかるのに徒歩2分と言い、間違いを指摘されたら指摘した人をネガ扱い。徒歩7分はかかると事実をデータとして示されたら捨てセリフ吐いて逃げる。チョットひどいね。

＞実は芝浦港南エリアのタワマンで3段階評価唯一の真ん中評価で一番液状化リスクが低い立地。


これも嘘じゃん。

東京都港区は約300年前の江戸時代に実際に起きた地震をモデルに津波被害想定を独自に試算しました。太平洋側を震源にマグニチュード8.2級の地震が起きて2.4メートルの津波が来た場合を想定しています。
地震で防潮堤などが損壊し、液状化で地盤が50センチメートル沈下した想定では、港区では「浜松町」駅や「田町」駅の周辺が津波によりかなりの浸水の恐れがあるとしています。浸水の深さは新交通ゆりかもめ「日の出」駅周辺などでは1.5メートルに達し、浸水面積は143ヘクタールに広がるということです。

思うにこのネガ犯は、体力が非常に乏しく歩くのが億劫なんだろう。
一歩も余計に歩きたくない、又は長くは歩けない・・。
住んだこともない( たかが )他人のマンションの周辺がどうとか、資産価値がどうとか、全く趣味がよろしくない。
大半の住民は、そこそこの覚悟を持って
ここに住んでいる。将来的にプラスもマイナスも受ける覚悟で。
問題は、実際に住んでいて快適かどうかの方が大切。それはネガ犯の知り得ないマンションの内部環境も含めた話。
改めて田町駅から芝浦1,2丁目までは様変わりした事は否めない。以前では想像も出来なかった劇的な変化。この先、どう良くなって行くのか期待するのは当然だろうと思う。
結局、不確定な予測はケ・セラ・セラだと言うことだ。

>>812 匿名さん
ホント、何でここはネガとかアンチが多いんだろうね。
都心の一等地なら妬み、嫉妬でネガがわくのもわかるけど、ここは駅遠の埋め立て地だよ。
買う気がないならほっといてよ。

>>813
GFTをいじられてるんじゃなく、無理なポジ内容をいじられてる気が。正確なことを書けばいじられないでしょ。
たしかに、野村の再開発エリアまで徒歩２分では着きませんからね。
液状化リスクも周辺埋立地とさほど変わらないし。デッキができれば徒歩時間短縮なんて言わないで不動産表記通りに書けばいじられようがない。無理にポジショントークするからツッコミが入るんだと思う。

無理ポジさんもそうだけど無理ネガさんも、、、

表の作り方とか（見る人が見ればすぐわかるけど）明らかに何かこの物件に理由あって悪意を持ってるように感じます。

何よりもポジな人は売りたい人でしょうけど売りたい人ならなおのこと、数字は正確に伝えましょう。

>>805 匿名さん
ほか比較でだいぶ割安価格ですね。
東京タワー眺望の北西なら即飛びつくのですが北東というのが、、、

>>816
割と高層の眺望が良い24階の角部屋でも400万切ってきてるんだね。出し値が388万なら交渉次第で360万くらいにはなりそう。やっぱ、360万くらいが相場なんでしょうね。東京タワー向きはもうちょっと高いんでしょうけど。

モモレジさんの言う通り、やっぱり東京タワー向きは需要があります。
GFTに限っては東向き中住戸が坪単価が高いとかいう珍説もありましたが、あれは明からさまなポジショントークだったんですね。

改めて読んだけど、この人、面白いね。徒歩何分であっても「徒歩2分」に脳内変換してしまう特殊な脳の持ち主なのかな？笑

＞徒歩２分に皇室御用達、都内最高峰のセレブ産科病院と区の役所、都内最大のスポーツセンター
＞マンション敷地に公園があるのに、徒歩２分にこんな新芝浦公園までできて
＞この徒歩２分にある再開発街区に来年、TGMMという１８０メートル級のツインタワーができる
＞しかも改札から屋根付きの歩行デッキが徒歩２分のところまでできる
＞浜松町駅側に２分歩いた場所には野村不動産が社運をかけて３５００億を投入して、2百数十メートル級のツインタワーを計画している。

ＧＦＴエントランスから徒歩２分（１６０Ｍ）の円を正確に書いてあげたから、みなとパーク、愛育病院、新芝浦公園、ＴＧＭＭツインタワー、歩行デッキ、野村ツインタワーが円の内側にあるかどうか、もう一度よーく見てね。

駅から近いマンションではないので眺望は大事でしょうね。

眺望なしの10階が400万で3月に売れてる事考慮すると眺望と言うよりマンション仕様と共用施設気に入って買う人もいると思うのでなんとも言えないのかもですが、、、

>>820 匿名さん
低層は賃貸投資向け需要だと思う。買って賃貸に出すんじゃないかな。あまり投資利回りは良くないけどね。

>>816 匿名さん
そうですね。
GFTで一番魅力があるのは中層以上の北西角部屋ですね。
売りに出たりしないのかな？
幾らなんだろうか。あまりに高いなら諦めるしかないけど。

11階のスリット角部屋、東京タワー向きが坪340ですから、低層の普通の部屋なら利回りはそこまで悪くないですよ。

ネガの中に正しそうな情報は色々入っているように見えますね。

価格が下がった理由は大きく三つあり得ます。
・2016年に始まった新築マンション不況
・GFTが新築から中古扱いになる経年変化
・円高

これらがあったにも拘らず価格が維持されているとしたら、むしろなんで？ということになりますよね。価格が下落しているのが自然です。

ちなみに円高がなぜ悪影響を及ぼすかというと、海外オーナーが日本のマンションを買う時に、母国の通貨もしくは米ドル建てで価値を見るからです。特に中国系のオーナーが多いマンションでは、過去一年の人民元の下落と円高により、皆さんが見ているような円ベースで見た価値は下落しても、自国通貨から見れば十分儲けが出ている訳です。

私はGFTで複数回内見をしましたし、複数の不動産屋と話しましたが、当マンションはアジア系海外オーナーの割合がやや高くなっている可能性があると感じました。1人で多くの部屋を買ったオーナーもいたと、裏づけのない話しもありました。竣工から一年超経っても売れないなか、諦めて賃貸にまわす例も多く見られています。

ただ、それらはあくまで短期的なマンションの流動性によるものです。一年内に状況が変わるかもしれません。むしろより深刻なのは、新築マンション全体がピークを打った中で、今後どれくらいGFTへの需要が出てくるかでしょう。

坪400で買いたい人って誰？将来の値上がり益狙い？自分で住んでもその価値を享受できますか？
それらを考えれば、今後の価格動向が予想できるかもしれません。

>>824
坪400万を超えるような価値があるマンションっていうのは、マンションそれ自体が優良なだけじゃなく、そこの地区に住めること自体が非常に希少でステータスが高いということが必要だと思います。
私が思うに希少性を形成する要素は、誰もが認めるアドレス、メジャーな駅からの距離の近さ、タワーなら東京らしいランドマークを至近に眺める眺望、マンション周囲に生い茂る緑や大きな公園の存在、学校の近さなど東京都心ではレアな良好な住環境、それらが相まって形成されるマンション自体のランドマーク性や高い知名度、同じアドレス地域でNo.1マンションであること、だと思います。

田町のNo.1ってどこかな？
札の辻の再開発マンションが出来ればそこになりそうだけど、あそこって分譲か賃貸か発表ありましたっけ？

知名度で言えば駅の西側ならカテリーナ三田タワー、東側なら芝浦アイランドグローブだと思う。札の辻の住友不動産のマンション計画は高輪属性かな。

田町駅徒歩５分以内のタワーだと、カテリーナ三田かな。

眺望と言う意味ではタワーとレインボーは最強に近いものがある気がします。

ただ駅から10分は遠い、、、

>>829 匿名さん
都心部で駅から近くて眺望がいいって両立はなかなか難しいですよね。
駅近は回りのビルも高さが有るのがほとんどだから。
上で上がってるカテリーナ三田だって、眺望がいいのは東～南側の高層階だけでしょうし。

となると、やっぱり駅近、山手線内側がいいというありふれた結論になりますね。

免震構造で長期優良住宅認定のタワマンなんてココ含めて日本に10物件もない。

かつ眺望良く山の手徒歩圏、港区となると他の代替物件あります？

そもそも免震の高層建築の例って制震に比べて少ないからね。今後は増えるのか、新たな工法が出るのかは、これからでしょうが。

都心がいいか、回りに高い建物がない周辺部が良いかは好き好きだけど、港区にはなかなかない条件だろうね。どちらかと言うと勝どきとか月島とかの方が似た条件が見つかるかもね。

まあ、JR山手線駅にこだわる必要もないと思うけどね。山手線でも東京、品川、渋谷、新宿、池袋、上野の徒歩圏なら価値が高いけど、それ以外の駅ならメトロ駅と評価は一緒でしょ。

>>834 匿名さん
上野の価値が高い？いつの時代？
池袋も含めて話が古すぎない？

自分は上野にも池袋にも住みたいとは思わないけど、上野も池袋も、駅徒歩10分以内、築3年以内で探すと、GFTより高いタワーしかないんだね。
ここは港区なのになんで安いんだろう。

野村不動産から2月の成約御礼チラシが届いていました。
高層階、70平均台、9000万円台ってアバウトな情報です。現金購入って羨ましい。

>>836 匿名さん

芝浦で港区って言ってもね。行政サービスは別として、ブランドイメージは港区の中では低いでしょ。
それに埋め立て地だからね。そう言うのを気にする人はまだまだいるよ。山手線の内側と比べると、それだけで値段は結構変わるよ。

ノムコムで出ている部屋、まだ売れてないんですかね。

24階、70.35平米が8,180万円

高層階で東京タワーも望める部屋が、売出し価格で坪380なのはかなりのお買い得だと思います。

低層でよければもう少し安い部屋もありますが、これを買うなら24階を買った方がよいと感じるのは私だけでしょうか。

10階、70.25平米、7,990万円（坪375）
9階、72.45平米、8,140万円（坪371）

東京タワー見えない。

東京タワーを見るなら北西向きですよ。
北東向きでも見えますが、バルコニーに出て左を向かないといけません。

>>842 匿名さん
そうですね。
このマンションの一番の部屋は北西でしょう。
東京タワーを中心とした素晴らしいビュー。
絶妙な距離からくる類稀な眺望。
購入したかったが外れた。
売りに出ないし。。。
出たら買いたい。

野村の成約チラシってこれですよね。
現金とはすごいですね。
野村は富裕層や優良顧客とパイプがあるんですかね？

>>844 匿名さん

現金で買えるくらいならもっといいとこに買いそうな気もするけど。

投資でしょ。登録顧客に現金って。不動産屋に登録して実需で買う人はそんなにいない。

相場より高めでしばらく市場に残っていたこれですね。
高層28階、77.04㎡、2LDK、9980万円

この立地に坪420万円以上出すのは間違いなく高値づかみでしょうが、資産圧縮など人それぞれの事情もありますから…

売り出されてた時、特に一期はまだ港パークもスポーツセンターも公園もスーパーもなく、工事中の倉庫街にしか見えず、高値掴みと散々マンコミで言われてた記憶です。

今となっては販売年で最も割安人気物件だったと言われる始末、、、

相場はほんとにわからない。

>>799 匿名さん
キョリ測で、実際はシーバンスの敷地内を通るだろうからこんな感じ？

実際に歩いてみた方が良いのでは？

>>849 匿名さん
実際には徒歩4分が正しいですね。
でもtgmmを超える野村の社運をかけた再開発が徒歩4分って時点で充分じゃないですかね。
私は小学校が徒歩14分近くかかるというのがどうしても妥協できず買わなかったクチですが、完売後に徒歩3分に小学校ができると決まって意識飛びかけましたよ。中古の低層を検討してますが、あの時なら同じ値段で高層角部屋が買えたと思うと悔しくて仕方ない…

>>755 匿名さん
凄い情熱ですね！一生懸命グラフを作ってる姿を想像して思わずクスッとしちゃいました。
長らくGFTスレ見てますがこれ一番かも。笑

>>852
849見ると交差点角から計測してるけど、実際は交差点までもエントランスから50-60mくらいあるし、それ足すと370-380ｍはあるので不動産表記通りだと、やはり5分はかかるよね。実際、歩いても信号待ちもあるしそんなもん。別にネガではないです。5分は十分近いですけどね。

>>853 匿名さん
いちいち反応しない、、、

>>852 マンション検討中さん
何気に保育園も近場に沢山あるんですよね。徒歩10分圏内に9つ(うち区立が3つも！)もあり、今年も待機児童問題がニュースで取り上げられましたが、他の区だと備考欄まで使って第何十希望まで書いたけど落ちたーってことがザラらしいですけど、港区がかなり力を入れてくれてる事もあり、ここならどこかしら近場に入れると思います。

http://www.city.minato.tokyo.jp/kodomo/kodomo/kodomo/hoikuen/ichiran/d...

※4月にオープンするみなとパークのしばうら保育園分園はまだ載っていません。

>>854 匿名さん
不動産表記だとエントランスからではなく敷地の1番端からでよくて信号待ちも加味しなくて良いんじゃないでしたっけ？
まぁ、シーバンスの敷地内を突っ切って、横断歩道じゃないところを通過してる時点で不動産表記もなにもないのですが。

>>856 匿名さん

小学校新設も決まったり、立派なスポーツ施設や公園も出来たし、子育て世帯は住みやすそう。

GFTで一番良さそうなのは
東京タワービューの北西角だと思うのですが、
中層以上での売り出しは過去あったのでしょうか？
幾らぐらい準備すればいいのでしょうか？
詳しい方教えてください。

>>859 匿名さん
1番いいのは南東のレインボービュー角部屋ですよ。好みもありますがやはりベイビューが優ります。両方みての感想です。確か坪480くらいで一件成約してたかな？
北西角部屋は出てなかったかと。ただ、南東よりは安いはずです。分譲時も南東よりだいぶ安かったですからね。

見たところ、南東角の眺望は他のマンションとあまり変わりません。

南東角は売りに出たりしますが、北西角の高層は全く出てきません。

ここの北西角の高層は、東京タワーとの距離が絶妙で足元まで綺麗に見え、また虎ノ門や六本木ヒルズや新宿の高層ビルも見渡せるとのこと。
（そのビルに東京タワーが映り、2本のタワーが幻想的とも）

完成前に高層階にあがり、その眺望を見たデベが
想像を超えた素晴らしいビューに驚いたとも聞きました。

誰か眺望の写真をアップしたりしてないですかね。

南東角は興味ないですが、高層の北西角がもし出たら私も検討したい。

モモレジさんも、GFTの価格設定の歪みを指摘されてましたね。
東京タワー側が明らかにお買い得。
あと、駐車場料金が高すぎる。

駐車場料金は明らかに高すぎ。将来の管理費収入に穴が開くリスクは高いと思う。

そこがアキレス腱。
検討してるが悩ましいのはそこ。
駐車場料金は3万ぐらいが適正でしょ。
一刻も早く直すべき。

駐車場料金の件とか北西の鉄橋音とか、過去に話題になるとポジの部外者認定で排斥されてきたネタですな。
北西の電車音は人によってはだいぶ気になるレベル。低層から中層にかけての複数の部屋で確認したが、残念だった。
駐車場はヤナセに格安で貸すんでしたっけ。使う人にとって不便になる上、なぜ住民が高い金を払わなきゃならないんだという不公平感。

ここは明らかに東京タワービューが一押し。低層階は周囲のビルとお見合いで魅力無し。賃貸で住むのが良い。レインボービューなら南側から見えるベイクレストなどが良い。あくまでビューだけの話だが。

実需での購入を検討していていろいろウォッチしていますが、
アイランド、CMT、カテリーナと比べて駐車場代が少々高いうえに空きが目立ちますね。
他は多くて10台くらい空きがありますが、GFTはヤナセに貸した上で30台以上空きがあるようです。

GFTは駐車場代の収入で管理費を結構補ってると思いますが、
そもそも現状でも他と比べて管理費が一番高いので・・
これ以上高くなると普通のサラリーマンの私にはお手上げですｗ

最初の三井の計画が甘かったせいですが、管理組合で早めに収支改善しないとだめでしょうね。
ただ、駐車場代を1万くらい下げたところで、
「よし、駐車場代安いから車持つぞ！」とかすぐにはならないので
将来的には車持つ人も増えるかもしれませんが、直近の収支は悪くなるだけなんですよね・・
他の金かかるところを削って質を落とすしかないような・・・なかなか難しい話です。

>>867 マンション検討中さん
前期のマンションの収支報告がきましたが、比較的余裕のある黒字でしたよ。駐車場の問題で収支が厳しいみたいな噂を聞いてたので拍子抜けしました。今期の収支予算ではヤナセに貸すのでさらに黒字でした。将来の管理費は楽観視していいかと。購入検討されてるなら収支報告も依頼すればもらえるはずですよ、ぜひご覧になって安心してください。

>>868 住人さん
情報ありがとうございます。そこが一番の気がかりでした。

管理費を駐車場収入で結構な割合で補填してると思ってたのですが、
そもそも稼働率を低く見積もってたんですかね。
議事録と修繕計画取り寄せて確認してみます！

管理費については、「当初想定からどの程度ずれているか」の方が気になるな…

43200円→38000円程度がフェアバリューじゃないかな。しかし、購入者の大部分は車を持っていないため駐車場料金は下がらない。車持ちに泣いてもらうしかないな。

最終的には
不当に高い駐車場料金が
このマンションの価値を下げることになる。
そこがこのマンションを検討する際のデメリット。

三井の戦略ミスだね。駐車場代が不当に高い→三井は駐車場の収入を当て込んで管理費計画策定→駐車場代が高いので車持たない購入者が想定以上に多い→駐車場が埋まらない→駐車場料金収入が想定を大幅に下回る→管理費に穴があく→管理組合で外部に貸し出すことにして急場をしのぐ。

しかし、これってデベロッパーの責任だよ。

高層の北西、東京タワービューも値下げ。＠400万切ってきたね。たぶん、成約は＠370くらいに落ち着くんじゃないかな。

http://www.nomu.com/mansion/id/RB330715/

>>874 匿名さん

これ北東でしょ！

東京タワーならこっちでしょ。ただ、家から毎日東京タワーが見えることにどれだけのバリューがあるのかね。
http://www.nomu.com/mansion/id/EB3S5008/

東京タワービューは北西角部屋ですよね。
売りが全く出ないのは、それだけ素晴らしい部屋ということでしょうか？
中古の成約が見てみたいですね。

駐車場代が高いから、
このマンションの価値が下がるって言う >872 さん。
ずっと同じ人だと思うけど、しつこいね。

中古売り出し情報

70.25㎡（3LDK、北西向き）、7,990万円（坪単価375万円）
72.45㎡（3LDK、南西向き）、8,140万円（坪単価371万円）
70.18㎡（3LDK、北西向き）、8,150万円（坪単価383万円）

10階付近で坪370くらいの値付けだとなかなか売れないですね。

相場が上がる高層階でも、坪単価380万円台の挑戦価格になると長らく売れ残ってしまっていますね。

31階　北向き　2LDK　60.08m²　7,080万円
24階　北向き角　2LDK　65.56m²　7,700万円

>>880 匿名さん
高すぎのだもの。売り主は浜松町物件だと勘違いしてるのでは？実態は浜松町からも田町からも遠い中途半端な立地のマンション。駅から遠いのにマンション周囲の風景も汚い。ここより駅から近くて周りの景色も良くて売り主の出し値も安いとなりゃ芝浦アイランドを選ぶ人が多いだろうね。高い駐車場が埋まらない問題もあるようだし。

>>881 ネガ犯さん
よくもまぁ、おんなじことをつらつらまた始めたもんだよ。アイランド住民でございますってとこだろうけど、色々問題があるんじゃないの？

今のGFTは相場が360万程度だから、売り出し時は370万〜380万台にしておいて、そのまま売れればラッキー、実際は若干値引きに応じて相場程度で成約、といった感じでしょう。

>>883 匿名さん
低層ならそうかも

>>881 匿名さん
耐震、10年落ちの物件はありえない

高層階は普通に400以上で売れてるけどね。
ただ500以上のプレミア部屋が全く動いていない。

>>885 匿名さん
しかもアイランドは東日本大震災を経験した
躯体に大きな力がかかった。耐震なので力を逃さず、躯体で受けた。この疲労が来たる大地震ではどうなるか。リスクが大きすぎる。

結局、結論としては「芝浦には資産性の観点から買うべきタワマンはそもそもない」ということか？？？

>>889 匿名さん

そりゃそうでしょ。買うなら三田、芝側だよ。
買えるならね…。

>>890 匿名さん

そうだね。東日本大震災以降に建てられた
免震か制震の三田側が安心ではある。

三田側ってしょぼいマンションしかなくない？カテリーナ以外は。

シティタワー麻布とかパークコートまで行けば別格にせよ。

芝浦ならアイランドグローブ一択じゃない？知名度、ランドマーク性、規模、いずれもNo.1で駅からも10分以内。芝浦でアイランドグローブを上回るマンションはもう供給されないでしょ。

>>892 匿名さん

いや、カテリーナはないな。検討外。

>>893 匿名さん

耐震だし、東日本大震災を経験してさえなければ、良かったが。

アイランドはないわー。
10年落ちの耐震中古はありえない。

それでも田町駅を降りてすぐ目の前に聳える様子は芝浦のランドマークに相応しい。

32階が坪562万で成約したみたいだね。

>>898 匿名さん

ホントに？？
すげぇぇぇぇ！！

ここの高層がすぐに坪330まで落ちるって喚いてたネガさん息してる？その口車にのって待ってるのに、一向に安くなる気配がないんだけど…
プレミアではない32階が坪562で売れたとなると、坪400以下で高層買うのは無理ってことだよな…どうしよ

>>894 評判気になるさん

なぜ、カテリーナが検討外？

カテリーナいいじゃん。

GFTよりよっぽど良いと思います。

600万超え成約も先月あったみたいね。
400台も一件。

再開発期待もあるのかな。

>>901 匿名さん
カテリーナは駅前再開発で1日の半分は日陰になる上に眺望も遮られるし。実は田町駅前再開発で唯一被害を受けるタワマンなんだよね。
眺望はGFTのがはるかにいい。あと震災の被害を受けた10年落ちのマンションの割にGFTより高いし、個人的には無しかな。スーパーが併設されてるのと駅近はGFTよりいいと思う。

>>903 マンション検討中さん

近隣にはTGMM関係の書類が色々回ってきますが、低層の店舗件住居みたいな所でもそんなに長時間日陰になるところはありませんよ。
実際に住んでる訳じゃないから、カテリーナがどうなるかは良くわからんが。確かにGFTはTGMMから遠いから、一切影響は出ないでいいわね。

カテリーナの10年落ちは事実だから、そこが嫌な人は最初から外れるだろうね。後はどれだけ駅に近い方がいいかだけだろうし、10分歩きたくない人はここじゃ無いところを選ぶんだろうし。

>>904 匿名さん
カテリーナはTGMMの線路挟んで反対の三田側だからTGMMの恩恵があまりないわりに被害だけ受かるでしょ。ここはTGMMから屋根付きコンコースが伸びて徒歩9分になるし、駅直結のコンコースで雨の日も快適だし信号もないし、歩いてみたけど今でもそこまで遠く感じなかった。コンコースできたら徒歩分数は気にならなくなると思う。そのへんがTGMMが目に見えていく中で評価されてきての、最近の高額成約に繋がってるんじゃないかな。間違いなくTGMMの恩恵を一番受けてるマンションなわけだし。

>>905 マンション検討中さん

反対側と言ってもカテリーナの方がTGMMに近いし、恩恵がないと言うことはないと思うけど。
まあ、よその話だから、どうでもいいと言えばそれまでだか。

>>906 匿名さん

徒歩10分と徒歩4分じゃそれくらいの差は出るんじゃない？
平均で見ればGFTの方が単価は高そうだけどね。

カテリーナはGFTの北西よりもさらにJRの騒音が気になったな。三田向きはそうでもなかったが。世の中の人より騒音に敏感だと住めるところが少ない…泣

GFTは好きだけど、人気がないのも分かる。周りの環境が殺風景で、良い感じのお店もほとんどないし、ブティックなんてものは夢のまた夢。ヤナセかホンダの客以外、誰も用がない場所。

でも実はそんなに駅からの距離は遠くないし、マンション内の雰囲気も設備も、アイランドやカテリーナより好き。TGMMができてそういった部分がちゃんと評価されるのか、それともやっぱりイマイチな立地という評価なのか、まだそこが不透明だからここでポジとネガがお互い説得力に欠けるんだと思う。

どうせしばらく結論出ないし、好きか嫌いかで判断すれば良いのかな、と思います。

五角形の形はかっこよくて好感持てるな。

キャピタルマークタワーの三角には負けるが 笑

>>908 匿名さん
駅徒歩5分以内だけでなく、三田線徒歩1分で山手線内側なんだからGFTより高いのは当たり前だね。

>>910 匿名さん
キャピタルは迫力あるけど団地の大きいバージョンが拭えなきゃデザイン…

このマンションはデザインも平凡だし周りのタワマンより規模も一回り小さいし、さらに駅からも遠いから地域のランドマーク性がないよね。いずれ築浅と名乗れなくなったら埋没する予感。

>>913 匿名さん
ここはパークコートの名さえ冠していないが、デザインの方向性のそれはパークコートとほぼ同じだから、一定の価値は維持すると思う

>>913 匿名さん
周りより規模が小さいって、どこと比べて？
883戸って芝浦ではケープタワーの次に大規模なんだけど…むしろ芝浦では2番目に規模の大きなタワマン

>>915 匿名さん

今気づいたけど、GFTって、34階建てなのに883戸もあるのね。
五角形にして面積広く取れてるから？
狭い住戸が多いから？

>>916 匿名さん
もともとツインタワーの予定だったからね。理想的な免震構造にするために五角形の横に広い形にしたけど。
横面積はグローブタワーなんかと比べてもかなり広いよ。1.5倍はあるんじゃないかな？

パークコート青山 ザ タワー
26階建、99.99m（平均階高 3.84m）

パークコート浜離宮ザ・タワー
37階建、132.67m（平均階高 3.58m）

グローバルフロントタワー
34階建、113.85m（平均階高 3.34m）

三井はランクに応じてはっきり差をつけますよ。
ここは階高を下げて多くの住戸を詰め込んだ分、港区の新築タワマンとしては異例の格安価格で販売されました。
天カセさえ標準装備されていないマンションをパークコートと比べるのはさすがに…。

>>918 匿名さん
この基本スペックの数値見ると、パークコート並みとか言ってる勘違い恥ずかしすぎるだろ。
あと天カセ無し、風呂もユニットそのまんまで石貼りも無しとか、パークホームズレベルでしか無いよ。

>>913 匿名さん
またランドマークとか駅から遠いとかおっぱじめたけど、住民から言わせてもらえば何処吹く風。
要するに、自分の感性に合う必要十分な住空間があるって事なんだよ。
まあ、住んだこと無い人には分からないだろうけど。

住民版と勘違いしてる・・

>>918 匿名さん
すまん、単純にエントランスとか共用部のデザインがパークコートに似てるってだけで、専有部は比較してなかった(笑)でも共用部がパークコート系ならそれでも充分だと思うけど。

>>922 匿名さん
パークホームズでは共用部はこういうデザインのはなかった記憶があるよ。

>>918 匿名さん
坪単価600超えのパークコート浜離宮は天井高2.5だけどグローバルフロントタワーは2.6ある。

うーん。

>>918

天井高低いうえに天井薄そう。

>>925 匿名さん
見た目からして薄いね。生活音が漏れないのだろうか…？

天井高は高ければ良いってもんでもないみたいよ。
15畳くらいまでのリビングなら天井高すぎると逆に視覚的に狭く感じる。

だからと言って低けりゃ良いってもんでもない。

中古見に行ったけど、共用部は良いが、専有部の仕様。特にベランダのペラボー、しかも上が空いてる賃貸仕様に萎えました…

>>929

しょうがないよ。コストダウンマンションなんだから。

駐車場サイズはどのくらいですか？

北向きの部屋を検討中だが、あの変電所が気になって‥
体に影響はないですかね？

>>932 マンション検討中さん

そういうのが気になるなら、ここはやめた方がいい。

売主の強気の価格と買い手の値ごろ感が全くかみ合ってない感じですね。

>>934 匿名さん
ひどいね。

>>893 匿名さん
杭の深さは悔いの深さというが。
深すぎるだろグローブも。
液状化リスク高過ぎないか。

ここの北角の8階ですが、1000万円くらい値下げしましたね。

>>937 匿名さん

8階の部屋は元が高過ぎでしょう｡
値下げ後の価格でもちょっと高いと思います｡
再値下げは必至ですね｡

引渡し直後は坪400万円台の成約もありましたが、やはり周辺の中古マンションに
価格が近づいてきた感じですね。今は坪360万くらいですから、築浅物件としては
まずまず値ごろ感が出てきた感じがあります。

港区でこのご時世築浅なのに坪360万円ですか。
やはり芝浦は芝浦だね。
再開発あってもこんなもん。
港区とは呼べない。

やっぱ芝浦アイランドのほうが良さげ。ここは築浅で３６０万、アイランドは築１０年で３５０万。

築浅で360万円かぁ、やっぱり山手線の内側だな。
全然中古の資産価値上がらない。
今中古に出てるのなんてババ抜きみたいなもの。

こことミナトフロントタワーどっちがいいだろう。

>>943 マンション検討中さん

値段による。買えるならミナトの方が新築に住める分、良いに決まってる。駅近だし眺望もいいだろうね。中古なら駅8分の芝浦アイランド。

色々無理ネガしているが実際にはＧＦＴが芝浦地区では他を引き離して高いし、湾岸エリアではツインパークスに次ぐ二番目の評価はこの2年変わっていない。数年に渡る執着ネガさん、事実見ようぜ。

データは都合よくピックアップできるからね。

>>945 匿名さん

GFT425となっているが、今売り出し中の中古はそれを大幅に下回り、さらに成約してないのは、此れ如何に？

大阪中古築あさ

Ieshilというサイトで見たら、来年まで待ったらさらに安く買えそう

どんどん下がるみたいですね・・・

恐れ入ります。
北西角部屋を検討しています。

最近、何件か売却されてますが何か北西側に建物が立つのでしょうか？

>>951

東京タワーが見えるのを売りに高値で売り抜けたいのでしょう。

はじめまして。
GFTは共用部の高層ラウンジからレインボーブリッジが見られるので東京タワー側の価値が高いと考え、北か西側を検討している者です。
（ラグジュアリー過ぎて角部屋には手が出せずに諦めております。。うぅ。）

北東側にミナトフロントタワーが建ちますが、眺望にはほとんど影響ないと説明を受けております。

これだけ東京タワーを大きな眺望として捉えられるタワーマンションは希少ですし、眺望を遮る様な開発計画も無いようです。田町駅の再開発（三井不動産、三菱地所）と浜松町駅の再開発（野村不動産）を控えておりこのエリアの利便性は上がるでしょうし、マンションの価値としてもまだまだバリューアップが見込めると思いますので、何とか北か西側をゲットしたいと考えています。

ここの内廊下もう少し豪華に作ればいいのに
ちょっと安いビジネスホテルの用な壁だな

>>954

それ、俺も思った。でも、コストダウン徹底して作ったマンションだからやむをえない。

北西から見える東京タワービューはほかにない素晴らしさ。
先日お誘いを受けて訪問したましたが、びっくりしまさした。
このマンションの北西から見る眺望はほかにはない、唯一無二の凄さでした。

マンション至近の＊＊＊事務所は変わらず有るのかな？？

>>957 匿名さん

あそこは事務所としては使われてない。
人の出入りがない。

事務所は赤坂や青山や六本木にあります。