円山ザ・レジデンス［旧称：（仮称）円山プレミアムプロジェクト］

過去10年、西28丁目周辺にはあまり近い物件がありませんでした。
北4西24の変則の五叉路交差点がありますね。あそこより駅寄りの物件は長らくなかったのです。いちばん近かったのが、あの交差点の東北側にあるフィネス円山北です(2009年）。逆側の宮の森物件も、駅からは遠い立地ばかりでした。
ですから、この物件が駅入口の隣に徒歩1分で出た時、需要はけっこう貯まってるんじゃないかと思いました。実際、駅近を待っていた方も多かったと思います。
でも、値段が高すぎましたね。上記のフィネス円山北は坪125万円でした。そこから7割増しに近い値付けでは、いくら28丁目駅周辺が好きで、待望の立地であってもそうおいそれとは買えませんね。

土地代が高すぎた、という点はまさにその通りでしょう。
ひと部屋あたりの土地取得原価、ザレジデンスはプレミスト、ブランズの倍、クレアの5割増しといったところ。それがそのまま分譲価格に反映され、そして10年後、20年後の残価率に影響してきます。仮にザレジデンスの10年後残価率が75%ならば、プレミスト、ブランズは70%を維持出来ればもう上出来かと。20年後なら65%に55%といったところ。10年住んで売りに出した場合のコストは、ザレジデンス6000なら1500、プレミスト・ブランズ5000なら1500と拮抗し、20年後はこれが逆転します。クレアは面白い建物ですが、近くに何か建つと、最悪、人間動物園になります。

歩道の水たまり　なんとかならないか？

Hpみると間取りプランがまだかなり残っているみたいですねねぇ

西２８丁目は、何気にあの地上から一方向のホームにしか行けないのが不便。
地下をくぐれば良いだけとはいえ、なぜあのような形式にしたのか。

徒歩1分に免じて・

＞246

地形を見ると円山公園から西28丁目にかけて2mほど下がってるんですよね．
それで線路が下りきれずに（もしくはコストの面から下りにしなかったため）
コンコースを作れるほどの深さを確保できなかったのではないか
というのが自分の推測です．

もう今は最上階のあと１戸だけ、という状態になっているのですね。最上階だと…プレミアムな扱いっていうかんじ？？
公式サイトに沢山プランが掲載されていて、どれがその最後の１戸のプランなんだろう…と思っているのですが、どれですかね？
NEWと書かれているものが複数ありまして、わかりにくく思います。
立体図面をみるとKかLのようです。

公式サイトには残り9戸と書いてますよ？
しかも最終とはなってないから隠れ在庫がありそう

まだあと70戸程度売れ残ってるみたいですよ。

帰り道なのでよく通りますが、まったく電気ついてないです。

最初価格見たとき、厳しいなぁとは思ったけど、HPみるとほぼすべての間取りが売れ残ってますよね。仮にも徒歩１分なわけですけどそろそろバブル崩壊といったところなんですかね。

西28丁目駅徒歩1分ですからね
西28丁目は人気が無いのに値段だけ上がって全く売れなくなってます

円山公園駅徒歩1分なら高くてもすぐ売れると思いますが

西28って人気ないんですか？
円山公園駅までも徒歩圏内で人気かと思ってました。

＞254

人気はあると思いますよ．
いくら徒歩１分でも円山公園と同じ値付けでは厳しいということでしょう．
ただ，ここは土地の取得に多額の費用が掛かっていますので
高くせざるを得なかったのだとは思いますが．
京阪がこの辺りの円山公園との微妙な違いを
読み誤ったというのもあるかもしれません．

西28丁目駅付近と円山公園との微妙な違いを読み誤ったというのは、たぶん順番というか因果が逆で、土地の購入コスト的に現在の価格帯にせにゃならんというのが前提としてあって、であれば「円山」で押すしかあるまい、ということだった（のだろう）と思います。
しかしまあ、今回の数物件に限らず、このへんは昔から「ここも円山です！」って言って売るエリアだったんですよ。ただし価格的に差があって、「円山なのにこのお値段」的な訴求があったわけですが。
実は今でも真・円山とは価格差がけっこうあるんですが、どっちも高くて買えない水準なので庶民にはその差が無意味になってます。

254です。
ありがとうございます。
円山公園駅付近はおしゃれなお店が多過ぎて、ファミリーで住むには西28辺りのごちゃっとした感じの方が住みやすいかと思っていました。
琴似は繁華街っぽいし、大通寄りはオフィス街っぽいので。
他にも西28のマンション苦戦中なのは価格なんですかねぇ。

>>257 口コミ知りたいさん

北海道の中ではあの程度で
お洒落というんですね。
新鮮で驚きました。

失礼だわ、名古屋の人ですか?

お洒落のイメージは皆違うので、思うのは勝手ですがあの程度？っていうのは、何様？って感じですよね。
私は28丁目が便利で良いと思います。駅から5分に住んでいますが、もっと近くに買い替えようと思います。

28丁目はなんか駅前うらぶれてるよね
これから変わっていくと思いますか

>>261
28丁目の駅前ってうらぶれてますか？
そんなイメージはありませんが、具体的にどういうところが？

28丁目便利ですよ。
地下鉄だけではなくこの春から本数は少ないけれど札幌駅直行バスも運行するようになりましたね。

南北線や東豊線なら札幌駅にも地下鉄で行けるでしょ
バス使わなきゃ行けないのは不便だよ

貴方どこの人？

札幌の方じゃないですね〜

ここは札幌・北海道の新築分譲マンション掲示板ですから
どこの人でもよろしいのです。

>>265は痛いところを突かれて反論できない時の反応ですね

夏場はバス便利だけれど、乗り換えないから
タクシーでもいいけれど

私は品川区の生まれ、いまは杉並区に
住んでいる。

私は東区の生まれ、いまは白石区に
住んでいる。

>>262

あまりパッとしないのは事実ではないかと。
特に昔を知ってる人だと、随分廃れたなという印象になるのでは。

南向き、西向き、西・北・東角住戸といろいろ向きがあるのですが
できれば南向きに住みたいと考えている人が多いかなとは思います。
ちなみに、西向きはやはり西日がきつくて夏場は住みにくいのでしようか?
日当たりが気になる人は間取りの広さと考えて選ばないといけないでしょうね。

エアコンあれば札幌なら西日はあまり気にならないのでは。むしろ冬日が短いので悪い点ばかりでもないとおもいます。

札幌の人気順は南向き＞西向き＞東向きです。
西向きのリビングはよく有りますが、東向きはほとんどありません。
やはり冬場の日当たりを重視しているのでしょう。
東京以西では西より東向きが人気があるようです。
夏場の西日は強烈ですから。
札幌でも、最近は真夏日が珍しくなく西向きは、かなり暑いですが、ほんの一時です。

プレミアムプランいいですね

近くのプレミストは大幅値下げですか

売れ残ってhpだと800万円値下げされてますね

>800万円値下げ

いいね！

西向きは冬暖かいので人気ですよ。

800万のキャッシュバックでも、売れてないんだ。円山も人気落ちたねぇ～

住所的には円山だけれど最寄駅が西28丁目ですしこの辺マンション建ちすぎ

800もっても、高すぎな値段設定だしな

まだ、売れてないの？早く売らないと皆、次々新しい物件に行ってしまう

プレミストやブランズよりは売れているようだよ

そりゃまだ完成してないブランズより売れてなかったら相当でしょう

みんな急げ！！
８００万円もらえるぞ－－！！

元値いくらのお部屋の話ですか？

それは大変だ・急がなくっちゃ！

６０８と９０９号室かな。

値下げじゃなくて　アマゾンポイントまたはビットコインのキャッシュバックなら考える。

キャッシュバックの意味がよくわからないです
単純に値下げするわけではなく、キャッシュバック？
何か家具を付けるとか、諸経費を無料にするとかそういうのを含めてのことなんでしょうか。
ただただキャッシュバックされると、それって贈与税がかかってきたりしないんですか？
よくわからないなぁ。