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2015年にマンションを購入予定です。
福岡市及び近郊で販売されているマンションで1番資産価値が維持出来るマンションはどれだと思いますか？
[スレ作成日時]2015-02-16 01:54:55
2015年にマンションを購入予定です。
福岡市及び近郊で販売されているマンションで1番資産価値が維持出来るマンションはどれだと思いますか？
[スレ作成日時]2015-02-16 01:54:55
中古マンションはアホみたいな値段設定してた業者、個人が小刻みに値下げする動きが見られるけど、そんな物件はコロナ前からずっと売れ残ってる。
新築は価格を下げない（下げづらい）だろうが、購入したらすぐ中古になる。購入時と同価格でそれを売ろうとすると「中古でその価格はないわぁ」になり、下げざるをえない。逆に今後コロナ後の新築の価格がどんどん上がっていけば、中古価格は維持できて大丈夫だろうが、そんな未来を全然イメージできない。
結果、今販売している新築は「資産価値を維持できない。」ですね。
質がどうとか立地がどうとかではなく、高値づかみです。
東京から来た身としてはどう考えても、大濠赤坂天神の天井はまだ上な気がするけどね。福岡安すぎて笑うわ
福岡のマンション価格は東京大阪に比べると
バーゲンプライスの様に見えるが
貸そうとすると家賃の低さに驚愕する。
投資目線だと相当割高。
大濠赤坂天神は値上がりし過ぎて誰も手を出せない水準です。
過熱した相場はこれから落ちるしかない。
今まで人気のないエリアの方がこれから上がる見込みがあります。
>>3313 坪単価比較中さん
その発想は完全に誤り、転勤族や九州の田舎の方から福岡に出てくる若年層が、わざわざ交通の便が悪い不人気エリアに住みたいとは思わない。そういった層が地方の福岡に敢えて魅力を感じるとすれば再開発が進む博多駅?赤坂駅、都会に大公園がある大濠公園周辺くらい。それ以外は田舎過ぎて将来性も投資価値も感じられない。
>>3316 マンション検討中さん
いやだから回収も何もそこまで高くないのよ福岡は（笑）
貧困層が多いのはこのスレ見ててもよくわかるけど、福岡にも富裕層も一定数いるのは事実で、そんな人たちはわざわざ福岡の不人気エリアを選ばないということ。むずかしいかな
>>3317 マンション検討中さん
富裕層が不人気エリアを購入する。とは言ってないのでは？
人気エリアはこの先も変わらないかもしれませんが、スレタイトルが「資産価値が維持できるマンションは？」ですから。このスレでは回収の事は考えないといけないかもですね。
福岡ではテレワークができる企業は限定的ですが、
一部のエリート企業の社員はグレートの高いもっと大きな部屋の
マンションか一軒家に引っ越すかもしれません。
この数はそう多くはないのでマンションの今まで通りに推移する。
>>3319 マンション検討中さん
10年前から賃料がほぼ変わってないのに
物件価格だけが倍近くになった
中心地区のマンションの価値が
このコロナ禍以降維持できると思いますか。
>>3321 マンション検討中さん
投資しませんから、資産価値は下がる傾向。
資産価値は賃借量で決まるのではないでしょうか。
オーナーチェンジの物件を見ると採算割れが多くて売れ残り。
家主は借り手の交換等もできないので売りに出しているのが実情。
>>3322 匿名さん
直近の中古も成約はしてるみたいですが
表示価格の2割引き位ですよね。
それでもバブル前に買ってる人が
殆どなので利益十分という所ですね。
最近買われた方はホールド一択ですね。
日経がコロナ前に戻しつつある中で、マンション価格が下がる下がるいってるのはナンセンス。
>>3326 マンション検討中さん
2割かはわかりませんが、最初の価格の1割引きは想定内だと思いますよ。(ある意味だいたい上乗せしているよ)
そこからホントの意味でスタートだと私は思っています。
>>3328 匿名さん
都心の駅近物件はまず無理です。
3000万の物件を2700万の指し値で買うとか‥
それができるとしたら郊外の売れ残り物件とか、そもそも値付けが無茶苦茶な割高物件くらいですよ。
3327>日経がコロナ前に戻しつつある中で
・・・コロナ禍はようやく始まったばかりです。これから先、2波、3波とやって来ることでしょう。なぜなら、日本人の99％は免疫を持っていない(罹患していない)から。誰か一人、罹患した奴が近くにいたら、免疫を持っていない輩はもらってしまいます。
専門家によると、国民の６，７割が免疫を持つとおさまるそう。なので、当分気が許せない。ワクチン頼みだが、早くても来年夏頃にならないと安全性を確保したワクチンが出回ることはないでしょう。どの国がそのワクチンを開発するかで、他国の優先順位は下がります(中国が特効的ワクチンを開発したら、アメリカもひざまずかざるを得ない)。
足元を見ても、経済活動が旧に復することは、当面あり得ません。3蜜を避けてまともに儲けられる業界はネット通販など知れています。なので、これから先ジワジワとボディーブローのように影響が出てくることでしょうし、そのうち2波、3波が・・・。どうやら長い戦いになるようであります。
こういう風に考えれば、マンション価だけにマイナスの影響が出ない訳がないように思います。もちろん、すべてのマンションが一律にそうなるとは限りませんが、大宗はそのような流れなのでしょう。
先のリーマンショックの時、福岡市内のマンション開発は一斉に中断しました。地鎮祭を済ませたのに着工できないとかもありました(紅白の幕が寂しそうに風に揺れていたなあ)。また、工事が終わりに近づいていたマンションは、完工後投げ売り状態に陥ったところもありました。
コロナ禍で先が見えない中、多額のローンを抱えるマンション購入に、どれだけの人が踏み切れるか？私が、もしこれから買う立場だったら逡巡するでしょうね。
>>3326 マンション検討中さん
売りたい方は値引き前提で出してますので
成約価格はその程度です。
と言うか、売らざるを得ない人は仕方ないです。
それでも買った値段よりは高いので納得されます。
ようやく適正価格に戻りそうです。
>>3333 坪単価比較中さん
中古だったら家賃の100から110倍
どうしても欲しい場所で150倍程度です。
いつもだったらこれ位まで下がってきますので
そんなタイミングで買ってますね。
あくまで貸す前提ですので
住む方は、それぞれの価値観で良いと思います。
3334 マンション検討中さん
スラム化しかかったマンションですね。
借り手がいません。
>>3332 マンション検討中さん
的外れくんに一応返信しときます。
売らざるを得ない人というのはそもそも限られた人なわけで、多くは2割も値引き前提で売ってないよ。適当な持論かざす前にもう少し実態を把握した方がいいよ、、
>>3330 匿名さん
コロナ渦で先が見えないのは中小企業や個人事業主などコロナ前から不安定な仕事してる人が太宗。分譲マンションを購入する層は大手企業のサラリーマンが中心。リーマンですらマンション価格は7％しか下がっていないのにコロナで10%?20%単位で下がる理由はないよ。購入者の願望は暴落なのでしょうが
不動産の特性から一気に下がる事は考えにくいが
4、5年後には、あの頃の3、4割は安いね。
って事になる。
まあ、35年ローンだったら1日の支払いが
2、3千円違う程度だから大した事ないでしょ。
>>3344 マンション検討中さん
過去そうやって買ってきた訳で
これからどうなるかは分かりません。
因みにバブルの後築6年で買ったマンションは
1200万でしたけど新築時は3000万でした。
決して粗悪ではない優良な大手デベです。
特別でなく買う時はそれが相場ってだけです。
>>3345 マンション検討中さん
3344です。
なるほど。
バブル期の経験を参考にされてるのですね。
これからあの時みたいにインフレになったらいいですね。
とりあえずスタグフレーションに向かうと思いますので、今が買い時だと個人的には思ってます。
インフレになったら売却して大金持って田舎暮らししたいな。
経済ショックがマンション市場に与える影響は一様ではないので、不人気物件や現金化を急ぐ売主は買い叩かれるだけ。
東日本大震災やリーマンショックの下落率を見れば今回も全体としての影響は少ないでしょうね。
>>3349 マンション検討中さん
当時３戸位仕込もうかと思って１戸は現金で、
もう一戸を子供に出させようと頼んだら信用がなくお流れでした。
今売れそのお金で田舎に引っ込めば贅沢ができます。
そんなチャンスはもう来ないでしょう。
>>3350 匿名さん
今だとまだ良い値段で売れると思います。
今までの経験上相場の谷がバブル後2000年前後と
リーマン後2012年前後だったんで
今度は2023年くらいと踏んでますので
より良い物件を取得したいですね。
ここにきてマンションを購入する人は激減しています。
必要性があれば値引き交渉で購入するでしょうが、
投資目的の人は買いはしないでしょう。いま売りに出ている
物件で早急に売約が成立するのはごく僅かでしょう。
>>3354 匿名さん
福岡も新築マンションはここ数年で随分値上がりしましたしね。中古マンションは一部のボッタクリ価格のマンションを除いてそこまで高騰してるイメージはないですが‥
もともと天井が高いと言うことは、需要も供給もあったという証拠。
需要がある限り、高値で維持されます。むしろ、首都圏他から移住が加速して益々有望です。
尚、経済停滞直後の経済指標などはあてになりませんよ。悪い数値の羅列に決まってますしね（笑）
が、既に実体経済は、株式市場も回復傾向。個人投資家も連日儲けていますよ。
企業業績も業種によっては明るい兆候が顕著です。要は、個人も組織も変化対応力があるか否か。
自動車・消費財・ＭＳ等は、２ヶ月間活動停止していた反動が落ち着く７月以降の動向が注目される。
年間経営計画や業績修正も為されて、今後のボーナスの額も見えてくるから購入動向に現れます。
それでも、購入検討者が属している企業・団体や業種によって明暗が分かれますね。
>>3359 匿名さん
同意です。
金融緩和と低金利が続く限り株式市場に連動して不動産市場も回復していくと思います。
東京は不動産取引数は半分くらいに減っても都心３区の取引価格はほとんど下がっていません。
今までが高過ぎで今後は暴落するという意見の人は、自身のコロナによる経済的環境の不安が影響しているのだと思います。
>>3360 マンション検討中さん
福岡の場合、所得が低く賃料のベースも低いので
そこが改善されない限りマンション価格の
割高感が拭えない気がします。
収入と賃料(収益率)が横ばいなのに
価格だけ倍というのは異常で
そこから更に上昇はないのでは？
地場デベが作るならまだしも、今や福岡の物件の多くは在京在阪の全国展開のデベが手がけています。
価格もローカル価格に収まる筈は無いでしょう。人件費も資材も日本のどこでも全て高いからね。
飲食店は食材も家賃も安いから低価格で提供出来る。地場野菜も総じて安いですね。
福岡の飲食店（女性の接待を伴わない）は、全国に比べても旨くて手ごろな価格と評判です。
だが、ＭＳ建設では安価での資材や人足調達は出来ません。土地だけはやや安いが。
ブランド名やシリーズ名は全国統一なので、価格帯も揃えねばなりません。
しかし、今は高すぎる、
収入も価値も二極化が進む訳ですね。
平均横ばいでも二極化により優良地域は
更に上昇みたいな。
営業的には東京や中国人頼みの様な事は
よく聞きますが、福岡人がんばろうやって感じです。
今後も市場の新築価格が変わらないもしくは上がるとする。そうならば博多、天神に新築を購入しても相対的に家賃が上がらない限り、投資目的の資産価値は実質反比例するのじゃないの？
>>3365 マンション検討中さん
この様な状況下では、高額物件を購入出来ない世帯は、自ずと郊外の物件を購入します。従って、もともと供給が少ない郊外も高値で推移します。当面は広範囲で高値推移するでしょうね。二極分化はそれが落ち着いてからの展開ですね。
都心の価格は今のところは下がっていませんが、売買は減っています。市場原理としては今後価格は安くならざるえない。
2-3年購入は待つのが正解。
どんな局面でも、価格を正当化して
お客さんに売る営業マンは凄いですね。
そのおかげで売れて喜ぶ人がいる訳で
ありがたいです。
近年の高騰で潜在的な購入需要はあるわけなので、いくらコロナで騒いだところで影響は限定的
需給価値形成やゲーム理論ってのがありますよ。
購入者の皆が皆、２~３年待ってたら、今建造中でその間に竣工する物件は、売れ残りダブつきますね。当然、かなりの値引き出来ますね。となると、丁度買い時ですね。
又、皆が皆待ってから３年後に一斉に買いに動いたら、玉不足になって値上がりするね。
一方で、需要の低下を想定して２~３年デベの供給が細っていたら、完全なる売手市場になって良い物件は抽選が激化し、自ずと価格も高値更新となる。
高嶺の花となりかねないですね。結局は、皆が買い控えて玉がダブつくこれからが買い時となる。ある意味で逆張りです。
>>3371 マンション比較中さん
いやいや話しをずらしてません？
不動産価格がどのように決まるのか。の話しではなく「資産価値が維持できるマンション」かの話しだったと思いますが？
貴方はコロナ後市場が変わらないか、上がるとお考えですよね。当たり前ですが、お金を得る為には賃貸か売るしかないです。単純に「売った金額／買った金額」で係数が、たとえ一緒でも、買った金額が高いほど支出金額は大きくなりますよ。不動産は消耗する資産です。過去の新築が同条件の現在の新築の価格を抜く事はありません。
また賃貸に出しても賃貸金額が市場と、同じように維持または上昇をしないと資産維持とは言えないのではないですか？賃貸者が最初に契約した金額から、市場に合わせて家賃の値上げはすることはしないでしょ。
人気があるのは同意できますが資産維持を混同していないですか？
我が家は、来春の住み替えに向けて準備しています。コロナの影響も落ち着いているでしょう。
来春は、売却する為の外的環境と物件固有の条件が、ベストマッチするタイミングと捉えています。
住み替え先の物件も選びやすい状態で、市況も落ち着いているでしょう。
今までと同様にその5年後、2026年にはまた変化を求めて新興地域に住み替えます。
建物も劣化するし、環境改善も期待薄なので、一箇所に長く住むのは好みません。
小池都知事が来年のオリンピック開催発言で少し弱気発言を始めました。
やはり開催できなくなることを織り込みだしたのでしょう。
日本だけがコロナを封じ込められても、
世界はこれから猛威を振るいそうです。
私たち庶民は心を引き締めて生活しなければならなくなりました。
マンションどころではありません。大変な時代がきそうで心配です。
そうです。大変な事態です。が、住まい選びを自粛する事はありません。住まいは生活の基盤ですから。重要なのは不注意な安易な接触をしない事です。MRでは対面の直近の会話なんぞは、厳禁タブーですね。
>>3382 マンション検討中さん
今までのやりとりには無関係の者です。割り込むようで恐縮です。
チグハグな抽象的な私見のやりとり=堂々巡りを見かねて投稿します。
>投資収益率だけが資産性ではないです。 と断言するのならば
それ以外の「評価指標」を具体的にズバッと明示して下されば納得性が高まると思います。
>>3384 匿名さん
住み替え前提の場合、住戸は株と同様に対象の選定は勿論、売却と購入の時期決定は大事です。
最適解を得る為には、根拠の無い期限設定は無意味。常に売買を意識してこそ最大益を手に出来る。
世間には、まだ買い時じゃないとずぅ~っと言い続けて、買わない・買えない方々も多い(笑)。
ちなみに、購入を5年から6年は控えた方が賢明だとする理由って具体的にありますか？
マンションの買い時なんて人それぞれ。3386さんの言うようにまだ買い時じゃないと言い続けるひとはいつまでも買わない。世間の流れ関係なく買うと決意したときに納得して買えばいいだけだと思います。
私、常に毎年いくつも不動産買ってますけど
結局、その物件の価格が市場価値に対して
割安かどうかだけです。
時期的に大きな単価の波もありますが
その中で私見ですが光って見えるものが
いつの時代でもありますので
継続することでより良いものが選別できると思います。
新築マンションでもデベの原価や競合次第で
そういった物件もあります。
例えば同じマンション内の価格割でも
ネックな部屋を弱気みで割安で表示したり。
しかし貸すと同じ価格で貸せたりなど。
下手な鉄砲も数打ちゃ当たる というやり方は、バブル期などには大いに成果があった。
これからは今まで以上に、マイニングにも統計や分析が欠かせませんね。
>>3385 匿名さん
ご意見をありがとうございます。
3382さんは一貫性がないように感じ、話しをずらされてるようにも感じました。堂々巡りになりそうなので返信は要らないとお伝えしたのですが。（もしかしたら違う方かも知れません）
私は、
マンションの立地、間取り、面積、築年が、違う中で共通の分かりやすい指標は「お金」だと思っています。
前述しましたが、マンションでお金（資産）を得る為には売るか貸すしかありません。それ以外はただの「住まい」だと思っています。
また、マンションは基本的に劣化する資産です。
その為、「購入した金額と売却した金額の差」をわかりやすい指標と捉えています。
細かいことを省きますが、賃貸の場合は購入金額を何年で返済できるか（いわゆる利回り）を指標にします。
私信ですが、コロナ後に新築や中古の価格が上昇することはないと思っています。上記の理由から今、販売している博多天神などの新築マンションは購入費が高く資産性は低いと、私は考えています。
スレのタイトル「資産価値維持」から言えば
「2から3年後に築浅マンション購入」が良いかと。
心理的財布（マーケ用語）は、人それぞれで、対象物によっても様々です。
Ａ氏は、新車に３年毎に1,000万出費するが、住戸は住みきり3,000万、ランチは一食ワンコイン。
Ｂ氏は、車は国産中古、住戸は１億円で住み替え有り、昼は手作り弁当（コスト300円）とかね。
評価軸も、人それぞれでいいんです。目標値を想定期間内にクリアするように住み替えるのみ。
住み替え、住み替え、住み替えて、たどり着いたは、オーシャンビュー。
臨終がよろしいようで、( ´艸｀)。私の願望です。海が大好きです。
>>3392 マンション検討中さん
「賃貸に出して、利回りが高い」は、指標のわかりやすさのみであって、前提として「ずっと空室にならない」なので、言われてる通り偏っていると私も思います。
その為、お金（資産）を得る手段は、私は賃貸より売却の方が好きです。
家族構成、仕事、通勤手段など、マンションに求める条件は様々だと思います。
極論、駅近や眺望、間取り、面積、築年等は要素であって資産価値を表すものではないです。同条件ではないものを比べる為の同条件は結局、「お金」しかないです。
>>3394 匿名さん
高利回りで賃貸に出せたとしても、売却時に価値が下落していればトータルで得られる「お金」は少なくなります。
福岡の場合、市内であっても、ほとんどの地域が郊外のような環境なので都心の好立地でないと資産性(お金)は維持できないですよ。
>>3395 マンション検討中さん
論点がよくわからない。よく読み直しましょう。
そもそも貴方の指標が私には良くわかりません。
つまり、少々高くても「都心駅近なら資産価値高い」で良いですか？
また、貴方の言う郊外地が貴方の考える都心部と同じ販売価格ですか？（多分理解されないので気にしないでください。）
返信も大丈夫です。
資産バブルでマンションまた上がるよ。
コロナ渦の値引き狙いがタイミングとしてはベストやったかと思う。ターゲットは現金化を急ぐ中小デベの完成済物件。今ならまだ間に合うかも。これが無くなると、本当にもう安く買えなくなる。
>>3398 マンション掲示板さん
今後は、物件数の減少により
土地値と工事費の下落が考えられます。
これまでが、ゼネコンが物件量による人手不足を
理由にして、かなりの利益を得ていますので
今後は競争原理による通常単価となります。
実際かなりの新規案件が止まってます。
この業界、景気の波でいつもこの繰り返しですよね。
>>3398 マンション掲示板さん
急かせないで。充分間に合いますって。
売れ残る完成物件は豊富ですよ。これからが久々の買手市場の幕開けなのです。
何故ならデベはこんな事態は想定もせずに、供給数を競ってましたからね。
あちこちに竣工目前の物件がゴロゴロあります。慌てずゆっくり選ばせて頂きますよ。
