福岡市及び近郊で1番資産価値が維持出来るマンションは？

宅地建物の取引のおいて民法では10年ですが、契約においては２年以上とすることができるとあるので取引上の瑕疵担保責任は２年でも、建物の主要構造部分（壁・柱・床・梁・屋根・階段）はこの民法の規定は通用しないのではありませんか。例えば、品確法等とかは、１０年という厳しい強行規定を法令化していると耳にしたことがあります。

赤坂は無いな治安悪過ぎ

>>2490->>2495
免震なんだから、コンクリートのひび割れは想定内。
きちんと補修工事してあるんだったら問題ないよ。

グランアルト天神タワーの立地、グレードに嫉妬かな？

>>2503 匿名さん
嫉妬する様な立地ですかね？
ガヤガヤしてません？
グレードは詳しく知らないですが、

>>2502 マンション購入者さん
赤坂って治安が悪いのですね！
住んだことが無いのでよく分からないから大変参考になります！
出来れば具体的にどんな感じで治安悪いか教えて貰えたら助かります！

>>2505 マンション検討中さん
1番悪いのは姪浜

>>2506 マンション購入者さん
すみませんが姪浜は興味ありませんので、赤坂の情報を教えてください。

個人的な意見が多分に入るけど。
赤坂はビジネス街としても飲んだりする場所としても賑やかな場所だから、反面住環境としての落ち着いた感じはあまり無い。便利だとは思うけど、酔っぱらいとか、夜も元気いっぱいな人とか、色んな人が出入りする。

わかりやすく言えば、中心部に近く賑やかな場所ほど、利便性はいいけど、治安が悪くなりがち。博多、天神なんて利便性最高で治安は悪いしね。
なので、丁度良い場所として、西新、姪浜といった場所がでる。このあたりはわざわざ遊びに来る人なんていないので。
自分だったら若い時期の一人暮らしなら赤坂もいいかな。子どもが小さいなら、ちょっと悩みますね。
私見ですが、参考までに。

>>2509 匿名さん
ご意見ありがとうございます。
とても参考になります！
天神・大名・今泉・警固・赤坂(駅側)・渡辺通り・高砂は賑やか、
薬院は地盤心配、
平尾・赤坂(けやき通り側)・桜坂が先々安定した資産価値を維持しやすい(賃貸にも出しやすい)のでしょうか。
ファミリー層に賃貸として使ってもらえたら有利な気がします。
シングル層ターゲットの資産運用は利幅が狭いイメージでちょっとアレです。

>>2509 匿名さん
西新はドンキの前とワンダーの周りが治安が悪いしナンパが多くて女子危険

賑やかな赤坂は、大名と地下鉄駅の大通り沿いやね。飲み屋やパチンコ。ただし、大濠公園側の赤坂アドレスは落ち着いた住環境。事実、天神に1番近い第2種住居地域。高いし希少だからあんまり話題にならんけど。

けやき通りは、住環境が良いとしても国体道路の渋滞と駅10分圏から外れることを考えるとファミリーというよりシニア向けかな。

ファミリー向けなら駅10分圏の舞鶴校区のほうが需要が切れないように思う。物静かな住環境より職住育まで近接で暮らす利便性、賃貸なら尚更。ショッピングモールも出来るし天神ビックバンとセントラルパーク構想も徒歩圏。あと築浅が多い。供給続いたから売れ残ってて安く買えるってこともありそう。

セントラルパーク構想って、周辺マンション価格への影響って大きいのでしょうか？

荒戸などはすでに2億を超えるような価格帯が増えてます、

大濠公園駅、唐人町駅から徒歩5分以内のマンションは無敵だと思う。

治安が良い。
大濠公園がある。
地下鉄で天神駅・博多駅・福岡空港まで10分前後で行ける。
マークイズが徒歩圏内。
おしゃれな店が多い。

できれば大通りに面していない静かな環境のマンションが良いと思う。

>>2514
無敵の部分に「マンション」のことが一つも入っていない。
全部環境。
一般には価格も無敵すぎて逆に論外。

>>2515 ご近所さん
物件価値は立地・環境が全て！という大多数の意見。

>>2516
その場所は(鼻高に)言わずともみんな知ってる！という大多数の意見。

大濠、赤坂、薬院あたりはあまりアンチもなく人気。西新や照葉はやはり郊外だから人気と不人気別れるね。

最近は駅直結マンションが増えてきたから徒歩2分を超える物件は遠いと感じますね。

>>2518照葉と西新に対するアンチは質が全く違うと思うけど。

>>2520 マンション検討中さん

どっちも似たようなもの。コスパなら照はかな。

>>2521
そう。西新は高い。
郊外のはずなのに下手したら中央区並みに高い点が、特定の人の認知的不協和を誘発してるんだろうね。
資産価値という点で言うと、同じ土俵ではないが。

>>2514 匿名さん
マークイズガラガラ過ぎてヤバくない？

みんなそう思ってる

一般消費では福岡市場が冷え込んでるのでしょう。それでも運営する三菱は安泰。ヤバくはない。
時々行きますが、週末・暦催事・話題映画の封切り後なんかは、賑わってます。

今後、インバウンドも商圏人口(福岡西エリア他・西新含む)も増加傾向なので追風フォロー。
ビッグバン絡みで天神地区で一時休業店も増え、工事現場近くを嫌い買い物避ける人も集まる。

三菱は、周辺一体でマンション開発を行い企業グループで囲い込み関連商業施設の集客を図る。
三菱の企業力は過去のホークスタウンとは桁違い。

照葉の価値は、やはり期待できないのですかねぇ
都市高速とアイランドアイでは、価値がもたなさそうですが、、

マークイズやばいよん

あそこの土地は何してもダメな土地

楽市だめ

レッドキャベツだめ

映画だめ

ナイキだめ

温泉だめ

フットサルだめ

HKTだめ

本当に行けると思う？？これから

>>2528 名無しさん
うん、そうだね！
近所のマルキョウの方が賑わってる。

マークイズは大丈夫でしょ。
この間行ったら、中国人客でいっぱいだったよ。
ヒルトンの宿泊客が流れてきてるみたいだね。
今後はマンション住民が増えるから、日本人客も増えるでしょう。
遊園地擬きもできるしね。
ただ、もう少し遅くまでやってくれないとね。
スーパーは最低でも夜10時まで開いててくれないと間に合わない。

マルキョウなんて、どこの話してるんだよ。
この辺には、マルキョウなんてねえぞ。

アイランドシティはあの立地ですからね、、循環するかどうかが未知過ぎる。現状の環境は悪くないし、子育てにも良さそうだから、自分の世代とか、子育てが一段落するまで、という感じで割りきればありだと思うけど。

これからも福岡市は栄える。福岡No.１クラスのヒルトンには連日、国内外のツアー客が押し寄せる。団体ツアーはドームやマークイズもコースに組んで客を連れてくる。天神はツアー客には不向きなので、百道浜から糸島や太宰府他へとアテンドする。大丈夫です。

どこどこの街はアンチが多いとかいうコメントがあるけど、売り出し中の「新築分譲マンション」の戸数が特に多い街だから、ただ単に福岡市内に「新築分譲マンション」を買えるような人に対してアンチってだけなのでは？

コロナウイルスの件で中国人旅行客頼みは終わり。

立ち位置として「街&住民」∩「新築マンション&購入者」アンチが全て共存している人もいるようだ。

安全な場所かどうかが一番大切だと思う。まずは洪水のリスクがない場所かどうか確認をした方が良い。
福岡は地震はほとんどないが、警固断層がいつ爆発するかは分からない。地震で一番怖いのは津波、次に火災。福岡市の津波の危険エリアは少ない。残念ながら福岡市では火災の危険性を評価したマップは見つからない。大規模火災が起きたときに、確実に命を守れる場所は、10ヘクタール以上の更地と言われている。普通の学校に避難しても焼け死んでしまう可能性がある。
以上のことを考慮すると大濠公園・舞鶴公園の周辺が一番安全だと思う。百道は液状化は起こるだろうが、広大な建物のない土地が広がってるので安全だろう。

自然災害は安心かもしれんが痴漢やひったくり、酔客など子供にとってどうかと？
ライブハウスや警固公園が近くて子供は楽しい環境だと思う。

>>2538 通りがかりさん

九州に転勤であれば天災に注意だが福岡に転勤であれば人災に注意が妥当。
年頃の娘がいれば安全面を考えて単身赴任が間違いない。
どうしても家族帯同の場合は治安面に重々注意を。

Googleアースで福岡市内を上空から捉えた画像で空中散歩をして遊ぶと、住みたい街を探すのに便利と思う

ブランドでもない物件名やデベのロゴ看板を堂々と
揚げる残念なマンションは敬遠される。当然ですね。

知名度の低い管理会社や低迷するデベの物件もそう。

首都圏等から移住してくる世帯は財閥系かメジャーを
好む。だからこそ、弱小管理会社を替えておくべき。
中古で売却する時、痛感しますよ。反応が違うから。

総会で管理委託先変更を決議すれば、居住中は勿論
将来の売却も円滑で、満足度が飛躍的に高まります。

>>2537
嘘言うなよ。
その辺住宅めっちゃ密集してるやん。 公園に住めって言ってるの？
ホームがレスやん。

災害リスクはスーパー台風が最も危険ですよ。つまり、浸水、高潮。ハザードマップで赤の大濠公園周囲はダメです。浸水する可能性高い。いったん浸水したら東京の例もあり、資産価値激減。また、標高が低い沿岸部は住むとこでない。遊びに行くのはいいけど。

とりあえず福岡は災害ないと思いますよ。
ただ、敢えていうとすれば、昨今の状況から想像すると地震や火災というより水害でしょう。

台風はこれから毎年来ますよ。どこに被害が大きく出るかはわかりません。福岡もリスク高い。

それでは日本のどこに住めばよいのですか？
福岡は地震震度５以上発生　日本42位これは同率に５県あるので最下位です。
だれかが警固断層が、、といいますが統計的には論外なのです。

今、盛んに言われているのは海抜0～２ｍは危険。いつ水浸しになってもおかしくない。

銀行の知人から連絡ありました。
2020.4から貸し渋りが始まるそうです。
金融庁が厳しくしてきてるらしいてす。
お金を借りられる人は2020.3までにマンション買ってしまった方がいいみたいです。頭金が割と交渉できてのが、しっかり収める必要がでてくる。ローンの審査自体が厳しくなるみたい。

金融を引き締めらると不動産は下落します。
マンションの価格は需要と供給は（中古も含めて）どうなりますでしょうか。

>>2548
それただ単にあんたの友達の銀行の方針なんじゃないの？
ネット銀行の多くはまだ前のめりだよ。金利下げてるし。

銀行も追い詰められて預金の管理手数料を受け取る時が来る。
これは困ります。そこまで行くまでに政権は？。

>>2550 検討板ユーザーさん

金融庁の方針ですよ。
もしあなたに銀行の知り合いがいるのならお尋ねしてみては？

マジで一番今やばいのはコロナウイルスだと思う。中国人だらけだし。

>>2548 マンション検討中さん
頭金も払えないなら、買うなってことよ

マンションを検索するときに、駅徒歩5分以内で検索します。
資産価値を維持できるのは、そういう立地ということだと思います。

>>2555 匿名さん
そうでしょうが、後は支払い能力でしょう。
私は買いたいが、支払い能力がありません。やはり駅近５分以内は高額です。

価値観は時代とともに変わる。”駅徒歩●分”は、一般的には週5日程の電車通勤や通学が大前提。
在宅勤務やクラウドビジネスが普及したら、郊外の社会インフラが集中した広々した物件が好まれる。
人口減って物件ダブついてマンション空き家も増え価格もこなれて、買い手市場となる。

>>2557 匿名さん

若い世代の視点ではそうかもしれないですね。
これからは高齢化の時代です。車の運転が出来なくなる高齢者はどういう場所を選ぶのか？公共の交通機関の便が良い場所です。駅近の需要は高まると思います。郊外の土地を売り、駅近のマンションを買う高齢者が増えてることは有名な話。若いと思っていても、自分が高齢者になるのはアッという間だと思います。

現時点で買って、資産価値を考えるくらいのスパンなら、そこまで神経質になる必要はない気がします。やはり市内の路線の沿線、駅近は中心部よりから順に安定しているでしょう。
とはいえ人口減少の影響はあるでしょうから、中心部からどれくらい離れるかと、駅からどれだけ離れるかは、ポイントのような気がしますね。
個人的には、博多、天神まで駅徒歩+電車で30分以内かな、と思ってます。

>>2558 匿名さん
駅近の価値観に縛られて生きてきた高齢者。
退職金で駅近住居のローンの支払いを終える方や、
郊外に住んでいたが車を諦めて売却し駅近にやっと
引越して来る方々など様々ですね。

若い世代は郊外の生活に必要なインフラが集積された
物件志向も多い。在宅ワークのメリットも活きる。
コミューターバス等の回遊型移動媒体も付帯する。
郊外なので固定資産税や駐車場コストも低いから
免許証返納までマイカーを使います。
自動運転技術も格段に進化普及しているでしょうね。

資産価値を維持できる場所は大事だと思うが
周りで「住んでるマンション売った、貸した」とか言う人達あまり聞かない。
実際はずっと住んでる方が多いんだろうな。

最初の大規模修繕のペースぐらいで、次の物件を購入しないと本当の意味で
資産価値を「維持」とはいえないのかもな。

>>2560 匿名さん
郊外なんて住まないよ。

福岡市でさえ少子化・高齢化は始まってるし、税収は減りインフラ整備も困難になる。国全体の街がコンパクト化していく方針になると思う。行政は、利便性が高く災害の危険性が低いエリアに、人々を誘導するようになるだろう。
バス便しかないエリア（郊外と呼んでいいと思うのだが）は厳しいかも。

そうですね。特に福岡市は市はデザインしていこう、という誘導性が強いような気がする。

>>2560 匿名さん

もし出来てもそんな高い車を郊外の貧乏が買えないだろ？

>>2565 匿名さん
既に普通に欧州車乗ってるよ。駅近の方は何かしら？

福岡はここで言うほど電車社会じゃないと思うんだけど。
ほとんどの福岡市民はバスか車社会だと思ってるんと思うんだけど。
福岡ぐらいでどんだけ東京かぶれになってるんだ？
あと自動運転は実現しない前提で未来話は進んでる？

福岡が東京かぶれというように思っての発言ではないと思うけど。
ただ、車は１台持っておいて、普段は徒歩、自転車で用事が済むような場所も多いですよね。実際私も普段はほとんど使わない。

>>2552さん
金融庁にそんな方針はありません。そもそも貸金を絞る理由がない。

駅近で、博多駅、天神、福岡空港へのアクセスが良いマンションだと思います

人口が減るからインフラ維持するために駅近など中心部に居住地域が誘導されるよ。
今は駅近買っておけば間違いない。郊外だとゴーストタウンになるリスクが高い。自動運転なんてみんな使ったら渋滞すんだし使えないよ。空を自動運転で飛ぶなんて俺らが死んだ後だ。

>>2566 匿名さん
今時？

都心と副都心に買っとけば、間違い無いよ。
天神（その周り）、西新、千早、大橋

福岡が電車社会か車社会かはともかく、
駅遠物件のニーズ→車保有者のみ
駅近物件のニーズ→車保有者+車非保有者
なので、単純な需給バランスで言っても、後者が有利なのは明白。

EUの車もup!からcontinentalGTまでありますが。

はっきりしている。マンションは駅近5分以内。10分以内や郊外なら戸建て買いましょう。

博多駅の半径10km圏内の都心なら、駅近5~10分物件
同じく、半径10km圏外の郊外なら、駅近5分の物件。

都心部はWアクセスならば尚良し。

10キロなんか広すぎやろ。次郎丸まで入る。地下鉄駅間が800ｍないくらいだろ。せいぜい博多駅1キロ圏内、天神1キロ圏内程度。

駅近5分マンションは死守すべきでしょう。5分でマンションの格が分かれる。

>>2569 匿名さん

あなたクラスには情報いかないのですね。残念。

>>2577 匿名さん
空港、天神のいずれかに電車利用込みのドアt oドア
で最大45分圏内が利便性が高いです。
地下鉄空港線ならほぼ直通で行けるので快適です。

>>2580 検討板ユーザーさん
現金で買うからどうでもいい。

45分は遠すぎ

>>2579 匿名さん
MJR千早ブランシエラは、どうでしょう？
照葉のグランドメゾンプロデュースとどっちがおすすめですか？

>>2584
MJR千早ブランシエラに一票

>>2585 マンション検討中さん

駅あるし。

>>2584 マンション検討中さん

駅近重視ならMJR。
マンションクオリティ重視だとグランドメゾンプロデュース。

投資には千早
住むには照葉でしょう。

西鉄白木原駅とJR大野城駅のW路線
徒歩3分圏内マンションはどうですか？
西鉄白木原駅は普通しか停まらないですが天神まで最短18分、JR大野城駅は博多まで快速で11分、オープンレジデンシア白木原駅ステーションフロントは4000万円しますが、竣工が今年10月ですが既に完売した事を考えると、福岡市内希望の方からしたら田舎ですが魅力的に感じます。都市高速や九州自動車道のインターも車で５分、でもやっぱり福岡市内がいいのかなぁ。。

照葉ってた確か積水のツインタワー経つでしょ。
ランドマーク性に雲泥の差が出る。

照葉って竹の子みたいにタワーばっか建ってるけどタワーマンションは金持ちが買うものであって庶民が手出したら後々えらい目に遭うよ。

>>2589
白木原大野城はいいけどキャパオーバーやね、一気に建ちすぎて保育園や学校に弊害出てる。
春日原春日の方が価値高いかと。もうすぐ複数売り出し始まるし。
あのあたりは太宰府インター近いし、実家が熊本、大分方面ならベストなんやないかな。
>>2591
金持ちは照葉なんかに買わんやろ

>>2592 検討板ユーザーさん

>>1729 匿名さん

福岡の金持ちは電車も使うし資産価値も気にするみたいなので地方ならではの庶民的です。

>>2580
貴方よりもずっと情報は入りますよ。
そうおっしゃるなら金融庁が住宅ローンを絞る理由を教えてくれますか？

>>2594 匿名さん
絞ると言うより厳格化。
貸倒を減らしたいんでしょ。
物件価格が上がりすぎてるから
買えると言うかローン組める人が
減るわけで、そこで審査での収入改ざんも
塞がれると、いよいよ売れない。

>>2595
貴方、投資用不動産に対するローンと勘違いしていませんか？
もともと>>2548氏が4月から銀行が貸し渋りするという話をしてきたので
金融庁にそんな方針はない、ということを言いたいだけです。
収入改ざんなどに対して金融機関にしっかり対応するように指導はありますが、
普通に借りることのできる人には全く影響のないことです。

>>2593 匿名さん
庶民的だけど庶民じゃないから照葉はない。

>>2596 匿名さん
投資用に住宅ローン使ったり
住宅ローンなのに、他のローンをおまとめしたり
2重契約等、売れないからって
販売員がメタクチャするから
金融庁からもそう言うお達しが出ますよね。
普通に借りる事ができる人が減ってるんですよ。

「金融庁からもそういうお達し」ってどういうお達しですか？
普通に借りることができない人（収入が足りない人）が借りることができないのは
もともと当たり前であって、金融機関が融資の条件を厳格化するわけではない。
貸し渋りなんてことを金融庁が指導したら政治問題になる。
金融庁はオーバーローンなどの不正なローンに対する対応を求めるだけ。
所得の伸びに対して不動産価格の上昇が大きいから、以前に比べてローンが組める物件の
レベルが落ちるということはあると思いますがね。

金融機関勤務ですが、金融庁からそのような連絡は来ていません。
絞っているのは大家業向けです。
たぶん勘違いか、何か意図的なものかと。
例えば景気悪化の兆しがあるので、3月までに物件を売り切りたいとか。

>>2600 検討板ユーザーさん
では待ってれば物件価格が下がって
買いやすくなりますね！

2018まで貸し出し促進。
2019から、某建設会社と某銀行のルール違反のためローンの厳格化。
2020からは、回収不能による銀行の倒産を見込んで金融庁が先手を打っているとのことです。
現状買える人も買えなくなります。
2021は大量にマンションが余ります。値下げも少ないので多くの人が手を出さないと思います、
2022は大きく値下げされた物件があると思いますが、現金がある人にはお買い得ですが、お金を借りられるだけの資産があるのかとか、金利がどうなのかという話です。

人生は短いので買うチャンスがある人は早め早めと思いますが。

>>2602 通りがかりさん
もう既に、良い場所でも高くては売れないし
場所が悪いと値下げしても売れてないし
貸し渋りが加わると更に二極化が進みますね。
2600の金融機関の方は受付窓口業務の方？

投資用です。
２～４日以内は投資用の物件を内覧予約していますが、
注意点をお願いします。勿論２割～３割くらいの値引きに応じれば購入しますが。
出なければ即手を引きます。急ぐ必要はありません。

>>2604 匿名さん
予算は？築年数と保有年数の許容範囲はどれ位？
期待の値引き幅は物件価格に比例or 反比例ですか？

>>2602 通りがかりさん
新築も良いけど
立地が良い中古マンションの新築同等仕上げのリノベーションが経済的に良いと思います。

>>2606 検討板ユーザーさん
中古の方がすぐリセールする事になっても
中古で買った時に近い金額で売れるので
中古のリノベーションが良いと思います。

>>2607 検討板ユーザーさん
そげんやり方でん、リノベ費用ば回収してからくさ
売バイ利益ばぁとれるんとかねー。

リノベーション物件のマンションは築年数を経過するほど危うさを感じる。
せいぜい築２０年までの物件でしょう。

リノベで物件価値を維持出来るのはやはり築20年。
リノベ直後の初回の売買のみ限定ですね。
リノベ後の中古は、需要は急落でしょう。
リノベが更に必要となるでしょう。

中古リノベはやめた方が良い。
ババ引くことになる。
新築買って20年程度で売るのがベストかな。
築20年で買って20年後にはやはりそれなりの金額でしか売れないし、修繕積立金もそれくらいになると新築よりかなり高い。
新築買えないなら建売にしとけ。今戸建ての方がかなり割安だし。

10年前に買った人は大体どこも買った値より高く売れてるけど、今買った人は大体どこも10年後かなり値落ちしてると思うよ。

>>2611 検討板ユーザーさん

新築から20年は、価格がかなり落ちますよ！！！
築20年以降の価格の下落は緩やかになります。
経済的な合理性だけを考えたら築10-20年を買ったほうがいいと思う。

築20年超えるとローン控除の対象から外れます。マンションは築25年。その分、購入者も減るので売却時に苦労します。

安物買いの銭失い

希望のエリアに希望の広さでの購入が新築マンションだと難しいので、中古でリノベーションという方が今は多くなっているのではないでしょうか。これは価値観なので一概に安物買いの銭失いとは言えないでしょう。

>>2615 マンション検討中さん
それどころか、マンション全体の管理の内容によったら大損します。

>>2617 匿名さん
新築買えない人多いからしょうがないよ、

>>2617 匿名さん
仰るとおりですね。
物件価値維持は先ずは１.立地 ２.環境 ３.仕様設備で
次いで、管理 次第(管理会社次第) です。

知名度が低く、単に系列デベの物件のみを請負う
管理会社では、相場なりの物件価値も維持出来ない。

管理会社は大手か広く請負い特化してる企業が良い。

売却する時に、地場弱小だと買い手がつかないのよ。

>>2613
自分も最初はそう思ってた
よく考えると中古は寝落ちは緩やかとはいえ、ランニングコストは新築の数倍になることが多いし、あまり高くなり過ぎると売るときに大きく値落ちするよ。これからますます人件費も修繕費も上がるだろうし。
自分は高くても、需要の高い地域の戸建を住み潰すことにした。費用は土地の割合を建物より多くして。
土地で数千万残せば子供の人生の自由度が上がるでしょ、築50年のマンション残されても迷惑と思われるよ。
という考えに至ったよ。

>>2620さん
まあ最近はみんな長生きなので親が死ぬときは子供も年寄りになっているからな。
そんな年取ってから土地もらってもなあ。地元に住んでいるとは限らないし。
郊外の土地よりも町のマンションの方が売りやすいとか貸しやすいということもありえる。
町の戸建を無理して買うんだったらマンションにして差額を貯蓄に回して現金を子供に残してあげるほうが喜ばれるような気がする。

そうなんですよね、よほど広い土地か、よほど利便性のよい土地でないと、土地が残っても使い道がないという可能性もありますよね。
最近の建売レベルの土地の広さでは尚更。
利便性が良いところは良いところで周囲にマンションが増えてしまうと、新たにそこに戸建てを建てる環境でも無くなるでしょうし、この辺りの見極めがとても難しいですね。

>>2619 匿名さん
この考えは少々問題があります。
この考えが正しいとはおもいません。
管理の主導権は組合いなるのであって管理会社ではありません。
適正化法施行後によくマンションは管理を買えとの流行語になっていますが、
管理会社の知名度依存するのは危険です。
私は知名度よりもコンサル業務をこなせる頭脳集団を抱える小粒の管理会社
の方がいいと思います。

大手はそこらへんはできないことはないが仕事が大雑把な面が目立ちます。
分譲マンションの管理は奥深いです。
マンションの将来を見据えられる、管理会社を選定するべきでしょう。

勿論大手を信用しないわけではありません。とにかく頭脳集団です。
雑魚集団ダメです。

>>2621
自分は祖母から古い家と土地を相続したんだけど、通販にハマり金遣いが荒い人で現金は数十万しかなかった。
でも不動産があったから1億強で売れた。3人兄弟で割って税金やら登記やら費用払っても3000万残った。
それで感謝したことから、戸建てにしようと思った。
きっと祖母は築50年のマンションに住んでても現金なんて残ってなかったし、せいぜい数百万しか得られなかっただろう。
このお金をもとに米国株に投資し、利益を得て某中央区のそこそこ駅近で閑静な住宅地に土地を買った。今は配当金だけでほぼローンを賄えてる。
こうやって好循環が生まれるんだと思う。

今は管理会社が管理するマンションを選ぶ時代になっている。管理会社からすれば、長く利益が出るようなマンションの管理には本腰を入れるだろう。
長く利益が出るようなマンションとは、長期的な資産価値が保てるようなマンション、住人も資産価値の維持に協力的なマンションということになると思う。
やはり安全で利便性の高いマンションということが一番大切な要素だと思う。

それと、１億出して新築のマンションを買うより、5000万円ぐらいで中古のマンションを買ったほうがいいと思う。

地下鉄空港線藤崎～天神駅までのアクセス5分以内のマンションでも現在は
９０㎡で築40年で５０００マン円はくだらない。
１戸建てなら想像がつく取り壊しても倍以上はするでしょう。
マンションの難しいところは取り恐して更地にするのも組合員の合意を必要とします。
ここら辺を考慮してマンションを購入しないと大損をします。

築５０年のマンションを地価が高いからといって購入しても建物の老朽化は防げません。
住んだり貸したりしたときの漏水等のトラブルに巻き込まれるのは必至でしょう。

>>2624 検討板ユーザーさん

3000万円を手にしたより後の話は、不動産とは関係ないですよね。あなたの投資家としての才能が優れているということです。

3000万円だと利便性の高いエリアの戸建は買えないですよ。
地下鉄空港線のエリアの駅から近い場所の戸建ては億超えが多いですよ。

庶民は数千万円がやっとです。便利なエリアのマンションを買うか、少し離れた場所の戸建てを買うかで、悩む人は多いと思う。

>>2627 匿名さん
今の話ではないでしょう。よく読んでください。

＞＞2625 匿名さん
それは逆だね。しっかりしたマンションは手間がかからないので
利益を委託費でしか見込めません。
反対のマンションはトラブル等で工事費等の利益が見込めるので
少ない委託費でも採算が取れる。

空港線駅徒歩5分以内でこれから販売予定のタワマンはありますか？

赤坂あたりにグランドメゾンだかMJRのツインタワーが立つって誰か言ってなかった？
どこの土地のことか分からないから知ってる方いたら教えて欲しい。
赤坂あたりはまだふんだんに土地があるからいろいろ可能性はあると思う。

現在販売中だと、ブリリア西新、徒歩6分だけどグランドメゾンザ大濠タワーとか？

地下鉄空港沿線がいいです
車通勤は渋滞のストレスや事故のリスクがあり
疲れるし、時間効率が悪い。

あと、車も高いので

＞＞2623 匿名さん　　＞＞2625 匿名さん
輪番制の役員は普通は素人集団。（例外的に経験者や仕事絡みで不動産管理に詳しい方がいるが）
そんな背景もあり自覚や意欲の無い理事会は管理会社によって仕切られることになる。

購入前に管理会社の業務能力を把握するのは難しい事も有る。地域差があり人事異動もある。
ご指摘のように雑魚集団の管理会社と、素人集団の理事会が関わる物件は最悪。
組合員が若く経済面や気持ちにもゆとりが無いと、資産維持には非協力的となってしまいます。

赤坂に分譲用向けな土地あります？ふんだんに！？

>>2633 匿名さん
機能しない理事会や意識の低い役員、そして杜撰な
業務を続ける管理会社。
今は人材不足だからいい加減でも雇用は維持される。
デベが建て下請や関連が濡れてで管理委託費を得る。

資産価値が維持される物件
↓↓↓
姪浜駅までの地下鉄空港線の駅から、マンションであれば10分以内、戸建であれば20分以内。
福岡市の物件は実需での価格上昇という要因が大きいから全般的に底堅いとは思う。しかし、景気後退期になれば上記以外のエリアは軟調になるだろう。

5分以内でしょう。それから、湾岸部は標高低いとこは水害リスク、高潮リスクあるので、スーパー台風で価値激減する可能性ある。

女性がハイヒールを履いてゆっくり歩く速度で5分（１分＝80ｍ）という概念も変わってきた。

今や "#kutoo" の盛り上りでも分かるが、多くの女性はパンプスやスニーカーで通勤・仕事する。
以前は、駅近5分は距離約400ｍを指していた。
が、感覚的には徐々に500未満をも包含するよう変化してきているようです。

相変らず●●分という表記を使うあたりが（距離●●ｍと言わずに）、業界的なずる賢さなんです。

>>2637 匿名さん
福岡市は津波や高潮で全滅するのでしょうか。海抜はどれくらいでしょうか。

いくら駅近でも、駅入口からホームまでの時間を考えなきゃね。藤崎なんてホームまでめちゃ遠いし。

駅構内の構造も事前に要チェックですよね。それに、
駅周辺で信号機が多かったり、歩道橋しか無い経路、
往来が激しく歩行者が虐げられる環境は避けたい。

引き渡し前の内覧点検で指摘されてから不具合を直す
業者の物件は、多くの問題を抱えていそうで危険。

自主点検で事前に不具合を直すのが優良デベ。
バレたら対処するなんてデベは話にならん。最低。
資産価値どころでは無くなる。

マンションであれば5分以内が駅近、福岡では、地下鉄空港線の駅近5分以内が資産価値が保たれるマンションです。
数値でみると
博多駅周辺・天神駅周辺・福岡空港周辺・六本松周辺・箱崎周辺・南福岡周辺・あたりは良いかと思います。

大野城・春日・白木原とかは地価があがっているとはいえ‥元々の地価が安いから%が上がっているように感じるだけで、平米で14万とか15万でほんと安いですから‥
春日原が17万で11％増だから、本当は春日原があそこらへんで高いんだけど、知らない人が多い‥

短期間に上昇した地域は、下降局面になった時には
一気に値が下がります。好調だった裏付けが弱いと
なおさらですよ。まさにつるべ落とし。

博多駅周辺と天神周辺はガチで資産価値が保たれると思う

>>2645 ご近所さん

博多、天神は、浸水危険地域が多いから、気を付けないといけないです。ハザードマップの確認を！

ハザードマップは河川浸水がメイン。最近はスーパー台風の被害予測で湾岸部のほうが高潮、台風被害には危険といわれている。標高が３ｍ以下の地域は注意。博多駅や天神はある程度は浸水対策を地下にしているが、していない湾岸部は注意しましょう。さび被害も以前より広範囲に。

>>2646 匿名さん
浸水で資産価値は落ちません。

落ちますよ。特にマンション。

>>2649 通りがかりさん

資産価値云々前に買えないから意味ない。

博多駅、天神駅周辺がかなり資産価値が高い

福岡タワーズは価値なくなると思います。三菱さん。ブリリア西新はまだ駅上なのでマシ。野球も人気なくなってるし、ショッピングモールは栄枯盛衰が激しいので。結局、博多天神だけが何度もリニューアル。価値が残るのは博多天神にアクセス10分くらいのエリアで可能なら中央区。可能なら最寄駅五分以内。可能なら最寄バス停3分以内。

異議あるひとは論破よろしく。

>>2652 通りがかりさん

異議はないが、「天神、博多の駅近絶対論」はハナタカに言わなくてもみんな知っている。

それらの次に意義あるマンション、場所をよろしく。




異議はないが、「天神、博多の駅近絶対論」はハナタカに言わなくてもみんな知ってる。

それ以外で参考になる意義あるマンション、
場所よろしく。

野球人気の衰退や商業集積の競争激化により、三菱が手がけた物件の価値がなくなるとのご高説。（笑）
二大要因とされる野球人気の復活とモールの活況を、それにより物件価値が高まることを祈ります。

>>2653 通りがかりさん
箱崎が資産価値あがる

>>2655 検討板ユーザーさん

ありがとうございます。
なるほど箱崎ですか。
価値が上がると思う理由みたいなものはありますか？
よかったら教えて下さい。

>>2656 通りがかりさん
九大跡地の開発次第で上昇の余地があると言う事ですよね。
JRの新駅構想もあるので六本松の様なイメージを期待したいです。

>>2657 マンション検討中さん
なるほど。
新駅構想もあるのですね。知らなかったです。
参考になりました。ありがとうございます。

>>2652 通りがかりさん
野球の人気なくなってる、の根拠は？
ヤフオクドームの入場者数、去年史上最多更新したんだが笑
息巻いた割には三行目で論破っすね。
大体、野球人気が大事なんじゃなくて、ホークス人気が大事なんじゃないの？

でも天神、博多の駅近絶対論はみんな賛成だから安心して笑
だから、皆が言ってるように、その他のところについて意見交わそ。

>>2652 通りがかりさん
福岡タワーズは資産価値と言う面では分からないんじゃないかな？
あそこは購入した人の話を聞く限り渋滞だの駅遠だのは達観している様に思える。

今から資産価値が出てくるとすれば天神・博多を除いてはララポが出来た後の竹下周辺か箱崎かな？
既に値が上がっている六本松や大濠や天神や赤坂近辺は今からでは逆に資産価値が下がる方向だと。
どちらかと言うと先に何が出来るのかを予測しない限り爆上がりは期待できない。
株と同じで情報と先を見る目で先買いしか価格上昇は望めないかな。

長浜はどうですか？
最近、新築マンションが続々と建築されており、
イメージ的にはラーメンや市場でしたが
天神へも近いので以外と穴場かと。

長浜：港湾地帯、トラック運送、倉庫、金網フェンス
そんなイメージです。

>>2660 匿名さん

最後の部分、かなり同感です。○○がいいと思う、と言ったとして、いや、そこは云々だから住みづらいよ～、っていう場所の中に買い時のものがあると思います。もちろん完全には読めないからリスクもある。
逆に、みんなが、そうそうあそこはいいよね、というところは既にまぁまぁ高い。

>>2659 検討板ユーザーさん

タワーズの掲示板の守神様、熱くならないで。

>>2661 マンション検討中さん

チャペここでは？

＞＞2663 eマンションさん
相対的には順張りより逆張りで勝機を見い出したい。
安易に他者に便乗せずに独自に沸騰物件をマイニングしたい。 ですね。

空港線の天神付近、駅から5分以内なら維持はできると思うが上がりもしないと思う。
伸び幅で考えるならまだ手が出しやすい東比恵駅から5分、七隈線沿い駅から5分だと思う。

逆張りできて、もし上がらなくても住むには自分が満足できるところがいいのかも。
逆張り候補としては
今そこまでないのは、七隈線茶山～、西鉄白木原～、空港線福岡空港、鹿児島本線九産大～、筑肥線、貝塚線
というところでしょうか。

土地の価値が高いが建物の価値はあまり変わらないでしょう。
現在の法律では組合員の全員の合意がなければ区分所有建物の取り壊しはできませんが、
近いうち区分所有者及び組合員の5分の４以上の合意で取り壊すことができるようになる。

>>2669 匿名さん
建替え時の同意組合員の割合の緩和は、実効はさほど
は無いかと思われます。現状、多くの管理組合で合意
数50~60%に留まっていると思われます。
組合員の経済力にもよる事案なので、早めに周知して
合意形成出来るようにしたいものです。
修繕委員会や組合役員の能力にも左右されます。

>>2668 eマンションさん

なんかリアルでいいね！

>>2670 匿名さん
建て替え時の数は今も変わりませんが、
建物を取り壊して土地を売却する数が全員の同意から5分の４
に法律の改正案が提出されるようです。

>>2668 eマンションさん

地下鉄福岡空港近辺に1票。

博多駅はもちろん東京、海外にも行きやすい。
爆上げするかは分からないが資産価値の維持は堅い。
駅まで徒歩15分圏内に今後、新築マンションできれば検討に値。

集合住宅の取り壊し売却が区分所有者・組合員の5分の4の同意で可となるのですね。
空き家問題とあわせ家屋や土地の有効活用が今より進めば、建築業界にも追い風となりそうですね。

>>2673 通りがかりさん
空港駅付近はターミナルしかないのがネックですね。
周辺を大地主が牛耳ってるので開発の余地が
無さそうですね。
駐車場経営とかで十分なんでしょう。
せっかく街の空の出入口なので観光施設等ができると
化けそうですけどね。

博多駅も以前よりも活発になってきたので、天神へのアクセスが不便でも福工大、九産大あたりもいいかもしれないですね。

現状、
博多駅>>天神となってしまいました。
天神ビッグバンでどうなるか、、ですが。

人口増加している数少ない都市である福岡市はどこを選んでも当たりだと思う

今、人気なところはさらに人気になるし、そうでもないところも良くなって行くと思う

ただ、今、勢いのあるところは妬みから叩かれやすいように思う

>>2675 マンション検討中さん

そうですよね。牛耳ってますよねー。

ギリ徒歩圏内の五斗蔵交差点付近に
ビジネスホテルが4月にオープンらしいです。
近くにニトリも来るし、これからの動向に期待かもですね。

>>2679 通りがかりさん

空港近辺は政治家がらみの地主が牛耳っています。福岡空港移設がながれたのもそれが原因です。彼らは莫大な賃貸料を福岡市、空港からいただいていますので。賃貸することで未来永劫、その一族は賃貸料が懐に入ります。売却、分譲マンションなどはありえないのです。

>>2680 匿名さん
空港が博多駅から2駅と言うのも、この街の良い所だと思うんですが、そこを上手い様に使って利権を得てるんですね。
尚更稀少ですね。

>>2681 匿名さん

福岡空港駅周辺は上がってきているし
まだ再開発の余地はあると思う

>>2682 検討板ユーザーさん
アビスパがホークス並みになってくれれば！

感染症対応に関し政府と官僚は完全にミスを犯した。
知見や情報不足でやむを得ない点もある。

集合住宅でも管理会社や理事会の対応能力は重要だ。
低レベルの管理は、一時的に不利益な状態を招く。
それが長期間続くと致命的な物件の価値毀損に陥る。

組合役員は輪番制で能力も当り外れも波もあるので、
徐々に管理会社にいいようにされてしまうのです。

気付けば他物件より劣る管理業務によって資産価値も
だだ下がりの状態となって回復不能となる。

＞＞2684 匿名さん
コロナウイルスの感染防止は各住民の責任と負担によって行うのは当然。
分譲マンションにおいては自治会や管理組合や管理会社は予防方法を啓蒙
するしかないでしょう。
他に良い方法があればご教授をお願いいたすいます。

>>2685 匿名さん
先の投稿は、管理会社の杜撰さや不適切な業務を説明
する為に、単なる事例として引用しただけでしょう。

盛んに報道されて分かり易い失敗例を提示しただけ。
成果を出せない組織(むしろ状態を悪化させた)と同様
だと、管理会社を皮肉って捉えたのでしょう。

感染の拡大防止を論じる意図は見受けられません。

逆張り順張りとか言ってる人がいるが、単純に儲けたいなら不動産投資なんて効率悪すぎて話にならない。

ここの主旨は「資産価値が維持出来るマンションは？」なので固有のマンション名で議論して下さい。
例えば格付けとか。

2687 氏のご指摘どおり＞主旨は「資産価値が維持出来るマンションは？」と記されているよネ。
因って、その主旨に沿っての投稿であれば、『固有のマンションに限定する必要は無い』と考える。
固有物件に縛られると投稿が量・質的に矮小化するので、幅広く自由に意見を投じて良いでしょ。

例えば車であれば車種によって
アルファードとエルグランドの様に
買う時同じ価格なのに、5年後売る時
リセールが全然違うと言う傾向がありますが
マンションでも同様の傾向はありますか？

駅近5分以内と中央区が一番ブランド。

ブランシエラ赤坂はなみずき通り
七隈線徒歩5分
空港線赤坂駅徒歩13分(おそらく使わない)
中央区桜坂1丁目

どうでしょう？

↑
七隈線桜坂駅徒歩5分

すみません。
訂正させて頂きます。

>>2687 職人さん

もちろん、いろいろ知っていれば言えるけれど、不動産屋でもない限り、一般人は「マンション名」は難しいかもね。
「資産価値維持できる場所」までは良いのでは？

あなたのオススメありますか？

博多駅から東の箱崎あたりまでが地価の上昇に勢いがあると思います。

>>2691 通りがかりさん

七隈線は魅力的ですね。ただ、～六本松はすでに人気があるので結構値段設定も高くなるでしょうね。既に人気エリアになってる高額物件がどこまで維持されていくか、落ちるのか上がるのか、というところは議論がありますよね。流れで言えば、順張りに入るでしょうね。
個人的には多少崩れても自分が住居として満足すれば、許容できるかな、という気もしてます(先が読めないので)。。

いくら価値ある土地でも上物の建物は朽ち果てていく。
土地と同じく朽ち果てないで建物の維持ができればいいが、
どんなもんでしょうか。

>>2696 匿名さん
建物の償却があるのであれば
純粋に資産価値が維持できる立地
と考えれば同義となるのでしょうか？
同等の立地で照葉で例えて申し訳ないですが
積水と西鉄で価値は変わらないですか？
その辺が売行きに影響している気がしまして。

築年数によるが、築10年以上はそれほど変わらない。

＞＞2697 匿名さん
イメージの問題でしょうけれども、どちらにも一長一短があるのであまり意識しません。
問題は立地と建物の仕様と予算で購入を決めました。
デべ等は異なれども下請け等は同じ地元建設業者が作業をしています。
ブランドを重要視する方もおりますが、あまり気にしますといい物件を失います。

結局、福岡の金持ちはさくっとグランドメゾン買います。
小金持ちも頑張ってグランドメゾン買います。
これから小金持ちの若い人は頑張って照葉積水買います。そんなもん。

>>2700 名無しさん
グランドメゾン平尾は来月入居開始なのに
駅近じゃないから、駄々余りしてますが‥

資産価値を維持するということは10年後、20年後も人気のエリアであるということですか？そもそも10年後にマンション買う人はいるのでしょうか？まだまだ値上がりしそうですよね。もう買うという概念が変わっていくような。分譲レベルに賃貸するような。東京ではすごい家賃で賃貸する人もざらですよね、、、

福岡市近郊であれば西鉄白木原駅前あたりの新築マンションが4000万円する、将来の資産価値は福岡市内の中古4000万円のほうがリセールはいいかもしれない。新築住みたいなら南下する。将来のことは分かりませんが、一生モノで購入される方以外、資産形成で住み替えながら上手く売却購入する方は市内中古がリスク少ないかも。

立地に関係無くＭＳは、物理的な劣化と共に、管理上の質の低下が発生する。（管理会社＆組合）
立地・グレード・設備仕様・規模 以外の影響要因は、結局は事業主と管理会社の企業力なのです。

グランドメゾン、パークハウス、MJR、ネクサスの他に福岡で有名なとこ何かありましたっけ。

>>2705 マンション検討中さん

エイリック、サンリヤン、パークホームズ、パークコート、サングレート、山ほどあります。どこも高すぎて売れてません。買ってるのはお金に余裕があるところだけです。ブランドかつ立地もいいのに売れ残っていますよね？五年前では信じられないよね。ただ、これからも高いままですよね。人生は短いので勇気を出すべきなのでしょうが。

福岡で平均坪単価が高いのはどのマンションですか？
上位5つ教えて下さい。

>>2707
平均坪単価なら大濠の低層で埋まりそうだね。

博多駅筑紫口～堅粕吉塚→博多駅へのアクセスは抜群だが昔のイメージを持った人は絶対買わない。場所によっては利権云々で開発不可。

箱崎→飛行機騒音激しく大幅な上昇は見込めない。筥松辺りは浸水リスク。九大跡地は飛行機ルートで高層ビルを建てることが出来ない&周辺住民(ファーネスト箱崎九大前レジスタ建設時の反対運動幕等)を考えると再開発は限定的になる可能性あり。

東比恵→駅徒歩5分圏内は上昇可能性あり。

個人的には篠栗線の柚須～長者原が再開発されれば化けると思ってるが福岡市ではないのでスレ違ですかね。

下月隈への地下鉄駅の可能性はどんなものでしょう。

>>2710 匿名さん
ほぼほぼゼロと言っていいのでは？
さらに長者原方面まで伸ばそうっていう夢物語はあるみたいですけどね

太宰府方面はどうでしょうか。

スレタイに「近郊」とあるので良いのでは。個人的には電車・車で20分くらいのエリアは興味があります。
大宰府までいくとどうですかね。西鉄沿線は二日市くらいまでかな、と思ったりします。

大宰府は二日市から乗り換えだからねえ。いい街とは思いますが、住む、、というのは想像つきません。雪積もりそう。勉強できそう。

資産価値という意味では、駅近、天神・博多へのアクセス、街の可能性、学区(これは福岡特有)あたりが、重要ではないですか？
これらを踏まえると、今売り出し中のところだと、

パークハウス百道
→駅近、空港線、安定の西新・藤崎エリア、学区申し分なし

ブラントン六本松
→駅近、七隈線延伸でアクセスよくなる、六本松伸びてる、草香江小校区

サンパークグラッセ箱崎
→駅近(ただし普通駅)、博多へも天神へもダブルでアクセスよい(最強？)、九大跡地再開発、学区だけあまり良くない

MJR千早ブランシエラ
→かなり駅近、JRまではやや歩くが博多へのアクセスは割と良い・天神はやや遠いが地下鉄乗っときゃいい、千早は頭打ちだが香椎が再開発中・アイランドシティも近い、学区そこそこ

このへんが良さげに感じますがいかがでしょう？色んな意見お願いします！
また、他にここがいいとかもあれば！

その中での順序はあれど、どれもほぼ現時点ですでに優良でしょう。
千早がアイランドシティに近いこと自体にそこまで魅力は感じませんが。

パークハウス福岡タワーズ

便利な都市高速すぐ
中央公園とシーサイドももち海浜公園の開放感
附属小中学校、西南学院など評判の良い文教地区
医療センター、急患センターなど医療機関も充実
文句なしのランドマーク性
三菱地所レジデンスのブランド力


今は、マンション探しをしてないけど、もし買えるならここが羨ましいな

百道のほうがよくない？パークハウスね。共食いはしないよね？

地下鉄赤坂駅周辺が一番高いでしょう。
築数十年の大型マンション（赤色）などは資産価値は相当なものでしょう。
高価で売りに出ていますが漏水等のトラブルがなければ買いでしょう。

>>2715 検討板ユーザーさん
六本松どうかなぁ？博多、天神への実質的アクセスはよいとは言えず、街もゴミゴミしてる、これ以上発展も望めない気も。

六本松はもう開発のスペースも少ないですからね。今の状態程度と考えてどうかですね。
六本松って、中心部へのアクセスとか、学区の良さとかは魅力的なんですけど、六本松自体の利便性っていまいちな気がするんですよね。スーパーもそんなに選択肢ないし。
実際住むとなると中心部へのアクセスだけじゃなくて、その地域の利便性ってかなりポイントな気がします。スーパー、コンビニ、ドラッグストアにいくつかの選択肢があって、できればホームセンターも近い。西新とか姪浜ってその辺が魅力的なんですよね。マークイズが近いのはそこはメリットかも。
まぁ実際の資産価値は、中心部に近いほど高いのであまり値段には反映されてないですけどね。個人的な意見です。

>>2721 口コミ知りたいさん
たしかに六本松てそんな感じですよね。そのへんは千早も似ている。発展しそうでしない、なぜならスペースがないから。千早も学区は悪くないかな。
六本松も千早もアクセスがよくて街が綺麗なのが魅力的。

西新は便利だけどゴミゴミ、姪浜はちょっと遠いかな。両方便利なとこだけど。

結局好みじゃないですか？笑

六本松いーなー

一般的な共働きの子育て世帯は春日原周辺が環境、利便性、コスパのバランスでベストだと思いますよ。
姪浜は昔を知ってると買えないし、千早は東区だし。

姪浜の昔っていつぐらい？四半世紀前はもう今とたいして変わらんような気がするけど。
炭鉱があって活気があったのは戦前じゃない？
その頃は西新と六本松の間にも鳥飼炭鉱があって賑やかだったらしい。知らんけど。

>>2724 検討板ユーザーさん

春日原は福岡市ではないのですね。
福岡市だと思っていました。

>>2724 検討板ユーザーさん
姪浜は昔を知ってると買えないし、千早は東区だし。

こういう発言が出るのって、、、
人種差別したり、学歴差別したりする人ですよね。物事を本質で見ない、見られない。
コンプレックスが見てとれます。中央区から妥協した人かな？

昔がなんなの？今は？
東区だからなんなの？
回答できないでしょうね笑

姪浜も千早もファミリー向けの住みやすいところだと思いますよ。たしかに六本松も捨てがたい。

>>2724
その辺はどこも価格帯は似たようなもんだから地元から近いところを選べばOKでしょ。

>>2724 検討板ユーザーさん
春日原は学校が遠いです。

あと、千早駅周辺は春日原より街並みは綺麗ですが

あと、平米の地価は春日原と千早は17万で同じだけど

>>2727
昔のイメージのせいで自分がそこに住むことに抵抗があるのは普通だと思うな。
他人が住むことに対して別に何とも思わないけど自分は住みたくない、という感覚。

>>2721
六本松は便利ですよ。スーパーもエルロクとかサニーがあるしコンビニも薬局も本屋もみんなある。ホームセンターはそんなにしょっちゅう行くところではないし、どうせ車で行くなら10分余計にかかったって大したことない。食事するところも結構あるし、大濠公園まで歩いていける。公立の学区もいいし、大濠、筑女、雙葉、泰星など私立の学校もまあまあ近くにあります。草ヶ江小学校は悪い評判は聞きません。ラグビーチームがありますね。城西中は修猷館の校区ですのでので修猷館にこだわる人もＯＫです。

上智に変わって10年近くなるのに・・・ここ年配の方が多いね。
昔って半世紀以上前のことなんだろうね。かくいう小生も米寿やけどね。

六本松に住んでたことがある。凄く良い場所なんだけど、洪水の危険性が高いのが玉にきずだ・・・
これからの時代、ゲリラ豪雨は増えそうだから、終の住処として買って住むのは慎重に。賃貸なら良いと思う。

洪水の危険は大濠、西新周辺などはもっと高い

>>2733 匿名さん
洪水がなく津波もなくがけ崩れもない永住できる地区を教えてください。

>>2735 匿名さん

日本を出られてみては？

>>2736 通りがかりさん
何処の国がいいですか。日本にはありませんでしょうか。

>>2737 匿名さん
スウェーデンとかですかね。日本だと山梨とかでしょうか。検討されてみてください。

福岡でいいや。

>>2548 マンション検討中さん

これがあなたの言っていた未来ですか！？

やっぱりねと誰もが思ったことでしょう。
西鉄が大幅にバス路線と便数の縮小を決定した。
物件によっては最寄りのバス停の存在が影響する。
西鉄は公共サービスを担うには企業力が弱いなぁ。

人手不足ってほんとかいな。安定したバス運転手なんて成り手はいっぱいいるだろうにね。

駅近志向がさらに強まる。

バスと電車利用想定で、各種の公共施設アクセスを
益々重視するでしょうね。総合的な効率性優先。
旦那が多少駅まで歩いても、幼稚園や日々の買物等の
母親の利便性は大事ですから。駅近だと却って幼稚園
や病院やらが遠い所もあるから。

>>2740 匿名さん

2020終わりです。買えるチャンス逃さないように。銀行はマジでえぐい。頭金増やせとか普通にいってくるよ。

なんか西鉄の動きで見えてきたのは、あくまでビジネスであること。西鉄が潰れてはどうしようもないということ。もう発達した空港線はおいといて、照葉と七隈線にシフトすること。西鉄のマンションの並びを見ると透けて見えてくる。当然、看板の西鉄天神大牟田線とその付近は力を入れたまんま。そして天神ビッグバン。空港線は厳しくなるね。西鉄にとっては採算の合わない百道あたりのバス事業よりもドル箱の天神大牟田線が大事ですからね。

そりゃ西鉄も儲けれるところに力を入れて、そうでもないところは縮小しますよね。人口構造も変わってくるわけですから、今後も色々調整すると思います。
鉄道の線路自体はなくなる可能性はまず少ないと思うので、やっぱり沿線はその意味でも魅力的ですよね。
個人的には、空港線以外なら、糸島の方が今は手が出しやすいだけにどこまで伸びるか興味がありますね。新駅もできてますから。

>>2747 口コミ知りたいさん

新駅徒歩5分圏だけでも今、これだけ↓
作られてますからね。
アルファスマート(入居前完売、入居済)
アルバガーデン(入居前完売、建築中)
アルバガーデン2(建築中)
クレアホームズ(建築中)
エイルマンション(建築中)
アーバンパレス(建築前)

逆にこれらのマンションが建ってしまったら
、駅近にはもう建築できる用地が無くなってしまって建てられなくなるので、見に行くのなら今だと思います。

利便性の低い地域の地価は下がり続けるが、もともとそんな地域に自宅があるような人は自分の資産価値がなくなっていくことに気付いてない。
西鉄バスの路線と便数縮小なんて以前から言われていたことで不便さを目の前にしないと気付かないんでしょうね。

>>2749 坪単価比較中さん
私は他県出身者ですが、今までが無駄に多かっただけだと思いますよ。一地方都市のバス会社が日本1位(今は2位？)の保有台数だった事がそもそもおかしかった。今後、ルート、便数とも適切なスケールに落ち着いていくんでしょうね。

近くにバスの便が無くなったら
車を買わないといけなくなって
でもマンションとダブルローンになるていう人増えそう
でも、車を通勤で使うと維持費がバカにならないし、駐車場の確保も大変
近くにレンタカー屋かキントのサービスを受けられる店があれば、まだいいけど
やっぱり駅近かな

スーモの編集長も
ホンマでっかTVで言ってたけど
IT起業が参入する地域が良いと思います。
まあ結局博多駅や天神駅等の周りの都心になるんだろうけど

>>2752 検討板ユーザーさん

ハザードマップも確認したほうがいいかも。天神、博多は危険なエリアが多いよ

http://bousai.city.fukuoka.lg.jp/hazard/index.html

ハザードマップ見ましたが住吉、薬院あたりの、那珂川がヤバイですね

竣工後25か月目で契約して翌月入居しましたが９月の終わりごろからチャタテムシが無茶苦茶発生した。

>>2753 匿名さん
確かに。考えてみると、鉄道が作られたのは、近代明治以降。それ以前もそこそこひとが住んでいた福岡で駅用のまとまった用地が空いていた場所イコールそれまでは水害などで、人が住むのを敬遠していた場所とも言えるでしょうね。

沿岸/山間部問わず、平坦地には古くから居住地や宿場町が点在し、街道も発達した歴史がある。
鉄道はそれらの街道と並行して敷設され、街道の人の移動や物資の輸送を担ってきた。

早良区北部などの湾岸部はもっと危ないですよ。ハザードマップ以外に、液状化、揺れやすさ、それから最近言われている海抜問題、台風による高潮浸水。

河川浸水と違って高潮浸水は海水のため広範囲に錆びるのでもっとたちが悪いらしい。

昨秋インフルエンザ拡大の前兆が報じられだが、
予防が浸透してインフル拡大は回避出来た。
コロナ拡大の最中に、行政他から指導されてようやく
注意喚起するような管理会社や管理組合では不安。
内廊下仕様・接触タイプのゲートキーなどはコンタミ
の要因となりますからね。適切に対応して欲しい。

政府と同じで、いつも後手後手で対応が遅く、いざ
発信する時は唐突で説明不足な管理会社は企業力低。

管理会社の事情にもよります。
例えば、マンションの将来を真剣に考える挙句組合に色々提案するのですが、
それを受け入れて真剣にともに考えてくれる組合員は少なく、
逆に、金もうけを企んでいるように非難する組合員の方が多数。

従って、管理会社としては、それ等が火花となって解約騒動に発展させない
ために提案を引き下げることがあります。

これ等を防ぐためには管理会社の提案の良否を判断できる組合員が多ければ
解決します。

中小の管理会社は、人材不足で経験値の無い方々が
多いから有効な提案すら覚束ない。やって当たり前の
事すらまともに出来ない。

組合役員も自身がゆとりが無く、職場でも役職者で
無いような方々で構成されると、自発性も無い。
コロナ対応も後手後手ですよね。

住環境の向上やコスト改善等にも無気力無関心の
ご様子ですね。

先日発表された住みたい街ランニング関東版2020で、武蔵小杉が大きく下落していた。今後ゲリラ豪雨は増え、武蔵小杉のような被害は増えると思う。ハザードマップで危険なエリアの資産価値は低下するだろう。

https://news.biglobe.ne.jp/economy/0306/pre_200306_5359548120.html
湾岸部マンションは要注意ですね

毎年『管理会社やデベのランキング』が複数の経済
週刊誌で特集が組まれる。年々関心が高まってます。

当然ワーストのデベや管理会社の物件は忌避される。
一方で、ベスト30位内にもランクインしない企業も
不安ですよね。

高評価の上位10以内なら信頼感が自ずと高まる。
不安が多い此のご時世だから、上位企業に人気が
集中する傾向は益々強まりますよね。
上位が関わる物件ならば資産価値も保てるでしょう。

グラメゾ、ブリリア

>>2767 匿名さん
グラメゾは
Twitterで、設備が他と対して変わりないと言われ、駅遠ばかりで
若者にはそこまで人気ない

グラメゾはブランドとしては乱立しているパークハウスよりよっぽどいいけどね。

>>2769 マンション検討中さん
パークハウスは賃貸みたいな名前だから
どこ住んでる？でパークハウスと言われると
賃貸に住んでる人かと思ってる人案外多い

>>2770 検討板ユーザーさん
長渕剛も住んでるくらいだから
そんな事ないでしょう。

東京や大阪では積水より三菱地所のほうがランクが上。
福岡ではパークハウスのイメージは良くないですね。

>>2772 販売関係者さん
公園にあるダンボールの家を想像するからね。

まぁ東京でパークハウスとグランドメゾンと言うと、福岡のグランドメゾンとパークハウスの差とは比較にならないくらいの大差でパークハウスが優れてるからね。
パークハウスは福岡となると仕様落としすぎなんだよ。

その通りですね、九州の大衆向けに作られており全く中身が違います。
逆にグランドメゾンは東京とグレード差をつけておらず福岡のマンション事業部は熱心です。全てではないとはいえ積水が福岡の人気エリアで取得している土地をみればその差は明らか。

グランドメゾンは、平尾ザスタイルが3月入居開始なのに結構余ってる
駅徒歩8分で場所も良いのに売れ残り多数
駅近は徒歩5分圏内の時代になってきた

>>2776 検討板ユーザーさん
ライオンズマンション平尾も売れ残ってる

もう、平尾も高くて手が出せない人多そう

マンションは1に立地、2に立地。
作った会社より場所が大切じゃない？

>>2778 匿名さん
それ正論のようで実は本質を捉えていないよね。

ほぼ同じ立地や仕様なら、作った会社で選ぶでしょ。

結局はそう言う事。それが真実^_^。

立地や仕様そして眺望は重視します。当然です。
デベもしっかりと吟味します。強度不正・建物傾斜問題の前例や経営不安があるデベは避けます。
低評価デベの系列子会社の管理運営は信用できない。

>>2780 匿名さん
九州でも長谷工の作るマンションが出てきましたが、長谷工コミュニティ(管理会社)ってどうでしょう？
低評価デベ→系列子会社
にモロあてはまります。。

築古物件でも立地が良ければデべの良否など関係なく高値です。
１に立地２に立地３，４がなくて５に立地

専有部や共用部の仕上げや美観、そして経時に伴う
可視化可能な劣化には大きな差が現れるでしょう。
だから、良い仕事をしたデベの中古物件は比較的に
買い手がつきやすいのです。

私のマンションは築古ですがデべは倒産していますが、ピカピカです。
近くの同時期のマンションは大手のデべですが色あせています。

大手だからよいとか、小デべだからよくないとかは関係なく個々のマンション
の事情によるそうです。

固定観念はやめた方が失敗はしません。立地のいいマンションはデべに関係
なく購入希望者が殺到します。

>>2784 匿名さん
何にでも定着している概念と例外とがありますよね。

例外の場合、個体の絶対評価で判断するのは自由だが、失敗するリスクは高まるわけです。

購入者がたくさん殺到しようが、数年後に後悔する事だってあるのです。過去にもあったでしょ。

>>2784 匿名さん

購入希望者が殺到しているのは素晴らしいことですが、サンプル数を考えるとそりゃデベはいい方がいいですよ。
マークイズのパークハウス福岡タワーとか、デベが三菱じゃなかったら現状ほど売れてないですよ。

>>2548 マンション検討中さん

情報持ってるやつは持ってるのね。

コロナのWHOパンデミック発言が世界経済へ与える影響が
マンション価格にどう影響するのでしょうか。？

経済的な打撃が給与にかかわってくる程度であればマンションの売れ行きにも影響は出るでしょうね。ただ、福岡は富裕者層のボリュームに比べて人気エリアのマンションの価格もそこまで高くないし量も限られているので、人気エリアの高価格帯にはあんまり影響がでないような気がします。
ブリリアだって1000万のダブルインカムなら視野に入りますけど、例えばそんな医者夫婦なんてめちゃめちゃいますからね。

>>2788 匿名さん
既に多くの人々はpandemicを認識してた。でしょ。
数年来、政府要請で上げられてたベアは↓。

既に低迷してた新築マンション売行きは更に↓。
低評価デベや系列子会社の管理会社は倒産が増える。

特に、委託業務を丸投げしてきた管理会社は、組合の中抜きの動きが加速するので、存在が難しくなる。
結局は、親会社と共に静かに退場となる。
テキトーな管理会社は淘汰されるので、良い事です。

一方で優良中古の人気が高まる。
リーマンの時もそうでしたね。

世界同時株安ですが。金融引き締めは行えば大恐慌に突入する
情勢なので避けるのではありませんか。？

>>2787 匿名さん

変動金利で、年度内に契約出来る人はいいでしょう。マイナス金利となり借りている人が得という逆ザヤです。来年度からは借りるための条件がキツくなります。

こんな情勢では金融引き締めは考えられませんが。？

地銀のチェック（借主の不良債権化防止）がきつくなるのです。金融はむしろマイナス金利で借りている人は得なので変動金利です。

結局優良なのは駅近5分以内のマンションだけになりそうですね。

5分どころか直結か3分以内でないと候補にならないです。

>>2796 マンション検討中さん

郊外は論外。

>>2796 マンション検討中さん
単に駅近●分って言ってもね、限度があるよね^_^
博多駅・福岡空港等の交通拠点から西 or 南へ15km
圏内の駅近、しかもhazard map上で安全圏の立地。

好業績デベの子会社で、全国展開の大手で人材豊富な
管理会社の物件なら安心ですね。

>>2797 マンション検討中さん
博多区・中央区は駅徒歩5分
それ以外の市内は駅徒歩3分
郊外は論外

これでどうでしょう。。

>>2798 匿名さん

博多区・中央区は駅徒歩5分
それ以外の市内は駅徒歩3分
郊外は論外

かつ、ハザードマップで安全圏の場所

で、どうでしょう

なんか買えない人たちの妄想での不毛なスレだね。
あげるならそんな抽象的な表現ではなく具体的なマンションあげてくれない？
無かったり買えないマンションを妄想であげられても何の会話にもならないよ。

>>2801 匿名さん
ココはマンション名縛りなんですか？

>>2801 匿名さん

具体的なマンション名は、住んでいる方達に迷惑になると思われます。
入居前の物件なら具体的なマンション名を言うのもアリだと思います。しかし、新築なんて買ってから一気に価格が下がるんだから資産価値の議論の対象にはならない。

なんか最近の肌感覚として、さすがの福岡市内も下げ局面に入ったと思う。
コロナの前から。具体的には去年の夏過ぎくらいから、早良区北部とか中央区でも
物件がだぶついて相場がやや下がってきてる。

>>2803 匿名さん
そもそもは、
ホニャララの一つ覚えの様に
「駅前5分、最高！」「3分、至極！」の様な発言に辟易してるからでしょ。多角的に捉えていない。
その上での発言でしょう。

資産価値があがるならマンション名もありでは。と私は思う。

維持できる、というのはだいぶ合わなくなってきてますよね。
中心部はピークを越えたとしても、近郊エリアで今は比較的買いやすい値段のところが今後価値があがる可能性があると思うのですがどうでしょう。
例えば金山とか七隈、二日市とか福工大前とか。もちろん駅近物件で。あまりマンションは聞かないですけど。

>>2805 通りがかりさん
批判じゃなくて多角的な意見をお聞かせ願いたいです。

電車や地下鉄で中心部まで15分以内の駅近物件は、今後は見直されて値上がるかもね。

大体、福岡市がろくに便利でもないのに高過ぎ。週末とか車で郊外(糸島、新宮、海中、筑紫野)に出かけてる家庭がどのくらい多いことか。

>>2807 検討板ユーザーさん
過去に発言している。悪いが遡って。

>>2808 通りがかりさん
15分エリアだとすでにだいぶ高いのでは？香椎、雑餉隈、姪浜とかですから。

>>2804 匿名さん
その現象は2018秋以降から顕在化していますよ。

投下費用の回収率をちゃんとシミュレーションして
住替えすれば、暮らしながら儲けられます。

中央区と駅近5分のみ資産価値が残存。それ以外は下がっていくのは仕方ない。

こんなスレッドありました。意見を出し合いませんか？

新型コロナウイルスによるマンション購入の影響
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/657354/

10~20年周期で大規模な自然災害等が発生している。
物件購入や資産運用も谷と山を視野に乗り切りたい。

今は正に谷の入り口。しかも深い谷。
で当然、景気減速期には中古市場が熱くなる。
そこで、いっそ1戸は物件売却してしまう。労無く得たキャッシュと手持ち資金とで、乱高下相場といずれ半年後に来る回復局面の相場で濡れ手に粟の大儲け。

沖縄本島のリゾート価格が落ち着いた頃に別宅購入。
福岡と沖縄を満喫して、再び高騰傾向になったら、差益の太い方を売って老後を楽しむ。

＞＞2815 匿名さん
仲介手数料と税金にもっていかれないようにしましょう。
今は売りで買いはいつ頃を予想されますか。？

>>2816 匿名さん
過去の住替えでは、税金は購入時と売却時で15%以上の差益が無い場合は徴収されなかったよ。
仲介手数料は抑えるべく手続きしますよ。不動産屋には儲けさせたくないからね。
買いのタイミングが現時点で分かれば苦労しないよね。
農業でも、収穫ありきでの種蒔もありますし、種蒔ありきでの収穫もあります。そのタイミングこそ投資等のキモですからね。口外しません。株などと同様に買った時が買い時、売った時が売り時でしたよ。^_^

>>2776
平尾のあの立地は単身向けでファミリー向けではないからね。
もう一本通りの中に入っていればなあ・・・

地場のマンションやさん、また少なくなるかもですね。大手しか生き残れないですよね。

これから値下げとか家具付きとか大量に市場に出てくるんでしょうね。リーマンみたく。早いもん勝ちかな？

あちこちで売残り残戸を多数抱え込んでる中小デベは、値引きと家電付きのオプションで売ろうと躍起になりますね。

この局面では、福岡に後発として進出してきた中小デベは大変です。大手は賢く値引などは極力せずに耐えられるでしょう。

株価の暴落は週明けにには本物かどうかは解りますでしょうか。？

地下鉄空港線の駅徒歩数分の物件は、圧倒的な希少性から長期的には上がるだろうね。
コロナショックで下がるようなことがあれば買いたい。赤坂、大濠公園、唐人町、西新、駅徒歩5分以内で、毎日チェックしているけど、安いのは出てこない。

＞＞2823 匿名さん
築40年くらいのマンションで６０㎡位が2500万程度から
１２２㎡位が４５００万位で売りにでてますね、
漏水事故等で住めるのか心配で、二の足を踏んでいます。
4500万も出せば郊外の４L位の新築が、たくさん売られています。
投資として持っていても建て替えが決議されて買受指定者が決ま
るまで持たないといけません。
賃貸に出しても建て替え決議がなされたら立ち退きにトラブルが
起きそうですが。
この地区の投資用マンションの購入にはあまり魅力はないように
思いますが。

景気後退で企業のコストカットは急加速します。
管理会社も例外では無い。中小企業は九州事業所の縮小や撤退を模索する。当面は新規採用や増員も無いから、管理業務は杜撰さが目立って来るでしょう。こんな景況だと大手の管理が安心出来る。

組合が主体であって、管理会社はあまり関係ないでしょう。
日常の管理は清掃と警備がしっかりしていればいいでしょう。

>>2823 匿名さん

毎日チェックwww
お金がないのに高望みしてらっしゃるんですね。チェックする時間でバイドでもしたら？

米国の株式市場に連動するでしょうか。？

＞＞2826 匿名さん
理事会は、所詮は素人集団。管理会社にやりたい放題に操られられ、都合よく誘導されてます。
しかも、役員全員がそれに気付いていないからタチが悪い。悪化の一途を辿るのみ。
輪番制で期によって運営能力にバラ付きや格差が大きい。分譲デビューが多いと顕著。

>>2829 匿名さん
そういうマンションにしないためには最善の方法は
（これのみとは限らなく正義感が大切）
組合員であるマンション管理士有資格者を理事の中
に入れるだけでも抑止力が働きます。

これでも管理会社と通じる組合員が共謀したけどね。

>>2830 匿名さん
そんな資格なんて別に要らんでしょ。勤務先で実績上げて、役職に就いてちゃんと仕事出来る人が理事会に一人か二人居たら充分。いい加減な管理会社に対しても、筋道とおして対処出来る筈です。

福岡の中古マンションが少し値下げしていませんか。？

>>2832 匿名さん
売主が早速、弱気の風に吹かれ慌てて値を下げたか、
売買委託された不動産会社の懐にすきま風が一気に
吹き始めて売りを急いだのかな。

年度末だからな。
キャッシュが欲しいし、あちこち値下げしてからの
値下げでは、インパクト無いから・・・と焦ったか。

わずかな値下げでは売れないと思う。

>>2834 匿名さん
大幅な値下げでも難しいでしょうねぇ。今は。
売手は慌てないことが肝要ですね。買手も然り。

しかし、ジワジワと下がりそうです。
踊り場が少し永いかもしれませんが、
最終的にはかなり値を下げそうですが。？
これくらいですめば金融破綻は防げそうです。
しかし、企業破綻の経営者や失業者のローン破産です。

物件の価格が下がるとしても、様々な優遇措置が
導入されたあとでしょうねぇ。

住宅ローン減税や低金利の適用などが適用されても
需要増が無い場合には中小の供給側が耐え切れずに
値を下げ、自ら利幅を削ってしまう。