グランドキャッスル南小倉クラウド ピークってどうですか？

その通りだと思います。実際にはもっと残っていると思いますよ。

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これから金利上昇でローンも大変になるのに、残り30戸もどうやって売りさばくのかな。完売への道のりは果てしなく遠い。

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今さらだけど1・2階を自走式平置き駐車場にしてたら雨にも濡れないしもっと人気出てたと思われる

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風の橋の所に大きな看板があるけど、もう9月中旬だというのにいまだにいよいよ7月入居開始となっていて笑える。まあこういう感覚だから売れないよ。

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戸畑のグランドキャッスルもそうだけど何故タワー型の駐車場なのか…。北九州は車社会だから圧倒的に平置きの方が需要あると思う。買いたかったけどそこがネックだなあ

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平置き駐車場のために戸数を減らしたり余分な土地を確保すれば分譲価格に上乗せされるがそれで単純に売れる市場だとも思ってないのだろう。北九州は価格の上限が高くないから建設費高騰の影響を受けやすく事業化が難しくなってマンション供給が減ってる。

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バルコニーの眺望について。バルコニーから見える山肌に複数のお墓が見えるのがちょっとネックで残念。。特に10階、11階辺りは目線が同じになる。白いレースカーテンがあれば室内から見えないが、バルコニーに出ると見える。気になる人にはマイナスか。

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歯科大の裏の斜面に大規模な墓地があります。マンションの土地自体も1972年から2021年まで約50年病院があった所ですが、そういうのを気にしない方なら全く問題ないと思います。

たまたま近くを通ったので話題のタワー駐車場の写真を撮ってきました。商業施設にあるような立派な駐車場でした。車の出入口は2箇所ありました。商業施設なら収益から維持費を支出しますが、マンションだと住民から集める管理費で維持することになります。これは車を停めている住民だけの別会計で維持管理するのか、マンション全体の管理費から支出するのか（駐車場を利用していない住民も結果的に一部負担することになる）、気になりました。情報をお持ちの方は教えて下さい。

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>>79 職人さん

多くのマンションでは、集めた駐車場使用料を「管理費会計」に入れています。
近年の車離れや高齢化により、駐車場の空きが目立つマンションが増えています。
機械式駐車場などは、車が停まっておらず使用料が入ってこなくても、毎月の保守点検費用や将来の大型修繕費が固定費として発生します。
修繕積立金・管理費へのしわ寄せ: 駐車場収入の赤字を補うため、不足分を管理費会計や修繕積立金会計から補填するケースがあります。その結果、車を持っていない住民も含めた全戸で、駐車場の赤字を穴埋めする負担を強いられるという問題が起きることがあります。

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>>76 マンション検討中さん
住んでる者ですが、徒歩10メートルくらいのところに月極駐車場があるので、私はそこに停めてます
ご参考までに

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マンション住人でさえタワーパーキングを敬遠してよその駐車場をわざわざ借りているようでは、使用料が充分集まらずに維持に支障をきたすのではないか

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タワー式駐車場の場合、大規模修繕時に掛かる費用は50台程度の規模で1億円～1.2億円くらいと言われているので、このマンションは資料によると格納台数84台ですから、ざっと費用は25%増と考えて最高1.5億円程度が現在の相場からの大規模修繕補修費用の目安かなと。
ただし、現在の物価高騰水準から見て将来はもっと上がる可能性が高いとは思いますけど。

一方、大規模修繕が20年後におこなわれるとして、このマンションのタワー式駐車場だけから得られる修繕積立金額をざっくり試算してみると、駐車場料金が資料によると車高により6000円と9000円の2種類あるので、ここでは7500円と仮定して、あくまでも満車前提での20年分の積立金額は
0.75×84×12×20＝1.51億円
となりますので、満車なら収支トントンなのか・・・かと思いきや、20年分の年間維持費がありますので、赤字になりそうです。

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>>83 eマンションさん

駐車場料金の設定が低すぎますよね。数年経てば上がりそうですね。機械式やタワー式は毎月点検費が結構かかりますよ。

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それから空住戸がこれだけあると、本来積み立てられるはずの修繕積立金が積み立てられていないので大規模修繕の時はお金は不足するでしょうね。

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満車前提の試算でそれですが、住戸自体がまだ完売に程遠いし、駐車場を使っていない住民もいるから、現在駐車場の利用率は結構低そうです。それだけでも毎年の維持費をまかなうのが大変そうなのに、まして大規模修繕に向けての積み立ては。足りなければその時に高額の一時金を徴収されるかもしれず、また使っていない住民からも集めているマンション全体の管理費からの補填もありそうです。今度見学に行かれる方は「現在の駐車場の利用率」「年間の使用料収入と維持費の支出額のバランス」「大規模修繕の想定額と積み立て見通し」を質問されてはいかがでしょうか。

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タワー式駐車場を保有しているマンションは次に売るときに売りにくいんですよね・・
そして高さ・幅・重さの制限があって、大きめの車は停められないんですよね。

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購入者の一意見
間取りについて
他に市内のマンションを4,5件見たけど、ここが間取りが1番良かったので、購入。4ldkだが、廊下から全部屋にアクセスできるのがいい。他は結構リビング経由の間取りが多かった。
騒音,眺望について
三号線側が交通量が多いので少しうるさいが、リビングのある裏手は静かでいい。ベランダからの景色は墓地が見えるのが賛否がありそう。自分的には緑もあり、将来開発がないといえるので、良いと思った。商業地域のマンションにしてはかなりグッド。
駐車場について
タワーなのは微妙だと思っていたが、出入庫予約がアプリで簡単にできるのと、車が汚れず、夏も熱く
ならないので割とあり。
交通アクセスについて
バス停が近いので、便利。向かいのバス停から小倉駅まで直で行ける。
南小倉駅まではやや歩くが10分ちょいなので許容範囲。
買い物について
ダイレックスが近い。歯科大のキャンパスを抜けて歩いて5分もかからない。コンビニも手前にある。少し車を走らせれば、ザビッグ原町、アクロスプラザ、サンリブ貴船とスーパーが結構ある。
購入価格
近年のマンション価格が高騰しているが、その中では比較的良心的な価格設定かなという印象。アーフェリーク跡地に大手ディベロッパーのマンションが建つのも気になっていたが、値段がかなり高いのではと予想し、早く住みたいのもあってこちらの購入を決断した。

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購入者の感想です

間取り
部屋タイプにもよるが、他の方も書かれている通り廊下からのアクセスが保たれており使いやすいですね。後、天井高の2.6Mも開放感が生まれていいですね。

設備
風呂自動洗浄、宅配ボックス、床暖房と最近のマンションついているのは一通りついてて便利です。
トランクルームは分譲ですが、高さもあるので使い方次第ではかなりものがはいります。
また、ベランダに水栓がない分譲マンションもあるようですが、ここにはついておりやっぱり便利です。残念ながらスロップシンクはオプションでもつけれませんでしたが、水栓がないよりいいです。

眺望、音について
３号線に面していますが、少し奥にはいってるので気に窓をしめてれば静かです。バルコニー側からは確かに少し霊園がみえますが、きちんと管理されてますし目の前にあるわけではないので、気にされる方は気にされるかもしれませんが、私はそこまで気になりません。より近いところにマンションもありますし、戸建てもたくさんあるので、嫌な感じはしていません。
南側バルコニーなので、陽当たりはいいですし、夜は静かですね。朝は、鳥の囀りなども聞こえていいですよ。道路はさんで前が歯科大学職員さんの駐車場なので、しばらくは大きな建物はたちそうにないところもいいですね。

タワー駐車場
アルファードクラスも入りますし、スマホで操作もできるので今の所問題なしです。平置きはいいですが、防犯や汚れなどをかんがえるとタワーは便利ですね。

その他
バス停が目の前なんで便利です。
歯科大学がちかいので、食べ物屋も多いですし、ダイレックス、セブンが5分以内でいけるのは便利ですね。アルク、サンリブ到津も徒歩10分程度でしょうか。
後、無駄な共有スペースがなくいいと思います。
学習スペースが一つありますが、今の所あまりつわれてないようです。将来的には管理組合の会議室とかになるかもですね。
管理人の方も日曜以外は毎日いてくださるので、安心ですね。

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もちろん住居としては快適なんでしょうけど、問題はそこではなくて、あの巨大なタワー駐車場の財政が持続可能なのかどうかです。通常の点検費用が受益者負担だけでまかなえるのかどうかと、20年後の大規模修繕の際に巨額の負担金が発生する時限爆弾なのかどうかです。

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平置き駐車場に比べれば費用はかかることは間違いないでしょうが、実際の修繕計画費用等については、東宝住宅にに確認されるのが確実ですね。ある程度の試算はされてるのでは。

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