ファインシティ札幌ザ・タワー大通公園

３８５さんへ　賃貸に出す時の家賃設定は、募集を依頼する不動産会社が決めます。賃貸に出したブランズ琴似の時は、私は３社に依頼しました。でも、その家賃設定価格では全く成約出来ませんでした。業者は相場より高めに設定するからです。でも、この前回の教訓から、ファインシティの賃貸価格を、私はある程度想定しています。そのモデルルームを去年８月に訪問した時、販売代理の地元不動産担当者（この会社は３回目の付き合いで私はよく知っている）から、賃金相場表（２０１５年６月１１日現在）をもらいました。その資料から関係する（購入したＢタイプ：５６．２３ｍ２）物件を二つ抜粋します。
・グラフォート札幌ステーションタワー：２００７年３月築・１ＬＤＫ５１．３７ｍ２・　９Ｆ・１６０，０００円成約
・プレミスト琴似スカイクロスタワー：２０１３年１０月築・１ＬＤＫ５５．８１ｍ２・３３Ｆ・１３５，０００円募集中
この２物件の内、成約したグラファートの方がより根拠ある賃貸価格を算出できるので、ファインシティＢタイプ９Ｆと比較します。まず、公示地価の補正（住戸数と敷地割合補正も）と面積修正を各々行いました。この札幌駅前は１，７５０万円／ｍ２でファインシティ１，０３０万円／ｍ２より高いです。
１６０，０００円Ｘ（５６．２３／５１．３７ｍ２）Ｘ（１，０３０／１，７５０万円／ｍ２）Ｘ住戸数と敷地割合補正：１．２～１．３＝１２３，６２８～１３３，９３０円となります。その中間値１２８，０００円が、私は妥当な家賃ではないかと想像しています。
この９階Ｂタイプ住戸の表面利回りは、１２８千円Ｘ１２月／３２，１００千円Ｘ１００＝４．７８％（注：管理費・固定資産税等含まず）
私のブランズ琴似の場合は、表面利回りサブリース９０千円Ｘ１２月／２２，９００千円Ｘ１００＝４．７１％でした。
ほとんど同じ表面利回りになりました。３８５さんのＢタイプ購入階の購入価格に４．７％を掛けて１２か月で割れば、毎月の想定家賃が出ます。試しに行ってみてください。でも、これはお客さんあっての事で、私の勝手な想定の範囲だと御承知ください。

>>387さま

おはようございます。“公示地価の補正”と面積修正って何でしょうか？すごく専門的ですね。札幌駅前とファインシティの大通駅界隈とで㎡単価が１.7倍も異なるのですか！その点が驚きました…。

新築かつ最新鋭の設備導入のタワマンなのに、128,000円とは少し安いなぁ、と感じてしまいました。なんとか140,000円くらいになれば良いなぁと思っていました。この点私は素人なのでシロウト感覚です、すみません。いずれにしても大変参考になります。ありがとうございました。

もう一つだけ。賃貸するにあたり、387さまは①駐車場の有無②ペット認めるかどうか この２点について思うところあれば、2点を加味した際の想定賃料と合わせて見解をお聞かせ下さい。教えて下さい。よろしくお願いします

３８８さんへ　約２年前に竣工したプレミスト琴似スカイクロスタワーの最上階近くの３３階（１ＬＤＫ・５８．８１ｍ２）でさえ、売り出し賃貸価格は１３５千円（私はとても安い家賃だと思う）です。このファインシティ２９階住戸ｍ２単価８６５千円と９階ｍ２単価Ｂタイプ５７１千円の住戸高低差補正を行うと、９階同じ住戸では、１３５千円Ｘ（５７１／８６５：６６％の価値）＝８９，１１５円にしかなりません。私のブランズ琴似（駅から徒歩５分で同じ立地条件で面積もほぼ同じで７階住戸）のサブリース家賃収入は９０千円／月ですので、ほとんど同額になります。それでも、プレミストは即、成約済にはなっていません。
まあ、売り出し家賃は不動産会社は高めに設定するので、３８８さんの予想の１４０千円でも私は良いと思います。
賃貸に出す時、その管理状態は区分所有者と同じです。だから、管理規約でペットＯＫとなっているので、賃貸者にも認める必要（別途料金は徴収不可）があります。駐車場・駐輪場の予約も区分所有者が手続きをしないといけないので、賃貸者が駐車場・駐輪場が必要だと言ったら、その申請手続き（賃貸を仲介した不動産業者が代行）をしてあげる必要があります。その際、区分所有者に対する正規の駐車代より高く設定（約１割程度・尚且つ不動産会社に手数料支払う）して、多少大家に差額の収入が入ります。

>>389さま

こんばんは

前の投稿でも話しましたが今は転勤に伴い札幌市民ですが元々は道外者です。

道外者なので、地の利について分かっていない前提で伺うのですが、“琴似駅”界隈というのは、私たちが契約しているファインシティの大通駅界隈とでは、価値が異なるのではないか…と思いたいのですが如何でしょうか？シロウト感覚ですが、それでも大通駅は地下鉄3線が交差する旗艦駅であり札幌随一の商業施設の集積地でもあるので、琴似駅エリアとは比べ物にならない程の人気や需要が有るのではないか？と思うのですが。いやそう思いたいのですが。甘いですかね…。

当初は1人で住むはずが来春に再び転勤となりそうな気配が社内で漂い、ここにきて賃貸のことを考えておく必要が出て参りました。アドバイスよろしくお願いします

>>389

プレミストって天下の大和ハウス物件だろ？
超一流のデベでそんな賃料なら、ファインシティは89,115円でもお客さん見つからないのではないかな…。京阪電鉄不動産なんて聞いたこともないデベさんなので。

プレミスト琴似って、建築中に火事出したとこだね。

そうです

>>392

あの、ダイワハウスが？
そんなことあったんだ…。

こちらダイワハウス本社のあるお膝元、関西エリアの京都でも火災あったよ。

“プレミスト京都烏丸通” っていう超高給マンション。１度ではなかったはず…。建築廃材からの出火だったかと。そこそこ話題になってたな。

３９０さんへ　住む為にマンションを購入してから、その部屋を賃貸に出したいなら、あなたが契約した販売代理の地元不動産会社（住創プランニング）の担当者に相談（注：賃貸家賃設定までこの会社が行う）する事をお勧めします。そして、この会社の関連会社が、賃貸仲介業務を行っています。来年の入居前に、その賃貸仲介業務会社の担当者を紹介してもらえばよいと思います。
その賃貸募集を行っても、賃貸者が見つからない時は、別の大手不動産会社（大京穴吹不動産）に、サブリース契約（駅から５分以内新築未入居が前提・空室のリスク無し）を打診すれば、必ず家賃収入は確保できます。私もこの手順を踏んで、今不動産収入を得ています。その家賃金額さえ納得・合意すれば、確実に不動産収入は確保できるので、あまり心配される必要はないと、私は思います。これは、あくまでも私の流儀ですので、あなたに強要するつもりはなく、あなた自身の判断で、その対応をされるのがベストだと思います。

>>395さま

ご丁寧にありがとうございます。こちら関東圏ではお馴染みの大京穴吹さんは札幌でもサブリースやっているとは知りませんでした。しかも３９５さま御自身がそれを実践されていると聞いて何だか安心感もてますね。
大京穴吹さんの手数料は想定賃料の何割くらいなのでしょうか？

３９０さんへ　あなたは大京穴吹不動産（旧名・大京リアルドが穴吹不動産と合併）のＨＰをまだご覧になっていないみたいなので、私からの説明（旧大京リアルド資料）をします。
大京の賃貸システムには、３種類あって、賃貸者が支払う契約金から５％手数料・１０％手数料の徴収タイプ（賃貸サービスに違い有・１０％方が空室保証多少有りで５％は無）２種類と、区分所有者と直接契約するサブリースシステム（契約日より６０日間免責あるが、空室であろうが、大京が契約者にその契約金を振り込む・３年間有効で敷金等の支給無でもその契約金に手数料込み）です。サブリースは、とても手切れが良く、安心して不動産収入が約３年間見込まれます。大京自身は、自ら賃貸者をそのサブリース契約金の約１割増以上の家賃で募集（地元不動産にも委託）して、手数料と利ざやを確保するのです。

>>398さま

はぁ〜、なんでもよくご存知ですねぇ。業界の方顔負けですね(笑)ただ、一つだけ気になるのが、398さまは何故？サブリースを利用されたのでしょうか？ 新築のマンション、しかも大手ディベロッパーが手がけた分譲マンション賃貸ならば、サブリースなどにせず、普通に賃借人を探す方が遥かにみいり収入額は高いのではないでしょうか？

398さまの投稿を見て、空室時でも家賃保証という絶対の安心感と引き替えに、大京穴吹さんに支払う対価もそれなりに高いな…と感じたました。

新築の分譲マンション賃貸ならサブリースせずとも楽勝でお客さま見つかるだろうに何故サブリースを利用されたのでしょうか？

３９０さんへ　あなたが私を”業界の方顔負けですね”と人物評価するのは、情報を”クレクレ”と要求ばかりして、その情報をそのまま受け止めず、自らが疑問を出すような３９０さんのような人間でなく、私は全て自分で必要な情報を収集して、他人の思惑など気にせず、全て自己判断でその決定しているからです。それが、私の経済行動に対する”流儀”だからです。
補足すると、ブランズ琴似はローンなどせずに全て自己資金で購入していた事、極周辺に賃貸マンションが２軒も建築中だった事、私が強欲な人間でない事、などを考慮して、全てを自己責任で決めました。今でも、私は何も後悔していません。

サブリース会社関係者ではないかい。

４０１さんへ　私はサブリース関係者（大京リアルド）ではありません。不動産業務を仕事にもしていません。首都圏在住の一介のサラリーマンです。人を短絡的に決めつける判断は、あなたの正しいと思う経済行動を完全に阻害し、あなたに思わぬ不利益を齎しますよ。

>>400

色々とありがとうございます。兼ねてから投稿してますように元々は完全な居住用としか考えていなかったのが、転勤が生じそう …という事情を受けて賃貸を考えるようになりました。
そうですね、最後は自己責任。私も調べてみようと思います。マンションコミュニティがあり助かりました。では

>>382さん

こんばんは、ブランズタワーアイムの方を中心に見ています。ブランズとの選択で迷ってます。久しぶりにファインシティのこのページを訪れて投稿見ていて気になりました。382さんはブランズのマンションを2部屋もお持ちなのに、なぜ今回はブランズタワーアイムの方ではなく、ファインシティの購入を決めたのでしょうか？ファインシティの売主よりブランズタワーアイムの東急不動産の方が全てにおいて上ではないかと思うのですが…。

４０４さんへ　私は、あなたの”ファインシティの売主よりブランズタワーアイムの東急不動産の方が全てにおいて上ではないかと思うのですが”の御意見には賛同しません。そのマンションのブランド力は、コストパフォーマンス的にリーズナブルに、強く裏付けされたものでなければ、私は絶対にブランド名だけでは購入しません。この物件比較は、２４２番で既に投稿していますので、詳細は割愛させていただきます。もし、良ければその前後の投稿文（一連の経緯を全て閲覧して欲しい）を参照して下さい。

>>396

“新築” で表面4.6%ならばまずまずの良好な方ですよ。

6%とか7%なんてパフォーマンスは基本的に中古でしかありえません。新築マンションで表面6%とか7%叩き出せるならば、それは即ち “新築” という以外の強みが無い物件です。

ファインシティの立地や高度な設備を考えると4.６%は妥当なところ。 表面利率は低いものの、“中古” になっても色あせない将来に渡る資産性があるマンションかと思います。10年モノ国債が市場でマイナス金利でやり取りされる今、そもそも国債なんかとは比較にもなりません。

国債には叶わない大きな要素は 流動性かな。すぐに手じまいしたい、一刻も早く現金化したい、という要求にはマンションよりも国債が上。マンションとは、読みかえれば固定資産。よく言ったものです、国債ほどの流動性は無いのだから。ま、そもそも不動産・マンションによる収益を得ることを考える人間が日本国債なんぞを比較対象にすることなどありません

この週末にモデルルーム行きました〜。このマンション凄いです！

パネルヒーターとお風呂のお湯はりについて、携帯から遠隔操作デキるんですね。

さらに地味に驚いたのが窓・サッシです。二重サッシを設けている上に、窓ガラスはLOW-e ガラスですよ。
意外と知られていませんが窓ガラスって専有部分ではなく共有部分に該当しますよね。ですから、破損の際の取り換え等はなかなか自由には出来ず管理組合への届出等が必要です。だから窓 ・サッシほど最初から標準で良きモノを入れておくに越したことはないのかな…と。

難点は売り物件が少なく欲しい部屋はキャンセル待ち状態。悩みどころです

それは凄いマンションですね
わたくしもいかなくっちゃ～

売れてないの？

REIT悪くないね
ただ、現物への投資の方が節税メリット考えると遥かにメリット大きい。
しかもこの物件、土地比率より建物比率が相当大きいだろうから減価償却費おもいっきり取れそう。

>>411

売れすぎだよ(>_<)
欲しい間取りと価格帯は軒並み売切れなのが困る。
販売開始から半年強なのに何でこんなに売れてんだ？このマンション

確かによく売れている。出足がかなり早い。
販売価格の設定が絶妙だったのと、ライバルのブランズタワー大通の販売開始時期が遅れたからじゃないのか？

ファインシティ大通もブランズタワー大通も竣工予定時期は同じなのに、販売スタートの時期はファインシティがだいぶ早かったよな。

途中経過で比較してもしょうがない

完売までの、最後の残り数戸を売り切るのに苦労するんだから

Ａタイプはまだ結構売れ残ってましたよ

Ａタイプ（ワンルーム）は狭いだけではなく、両隣のお部屋に比べ５割高い単価設定となっている。
売れ残る理由がある。。。

そうなのよ、Ａタイプだけは異常に高い！完売のEタイプはお買い得プライスだったのに…。

その上、トランクルームも無い
Bタイプもだけど…

札幌の新築分譲マンションでトランクルームが無いなんてあり得ない

Eタイプに比べBタイプはなんかセコい。広さ同じなのに。

Bタイプもそこそこ売れ残っているのは、それだけお客さんも正直だということ。

賃貸に出すこと考えても、同じような値段なら絶対トランクルーム有る方が有利。収納スペースの代替になるからな。

そりゃ、やはりトランクルーム有るに越したことは無い。いやむしろないと困る。スタッドレスタイヤ置き場として。それに自家用車保有してなくてもスノーボードの板とか収納場所は要る。1DKの間取りAはともかく間取りＢに無いのは頂けない。

Fタイプどうですか？
まだ少し売れ残りありましたよ。

私は良いお部屋だと思うのですが …。

トランクルームがない住戸があるのは、北海道で車をもっている人はタイヤ置き場が
必要だってことを京阪が知らないからだと思います。
　他の設備の寒冷地仕様とかも大丈夫なのでしょうか？

>>417
Ａってワンルーム？
1Kか、1DKではなかったでしょうか？

>>422

寒冷地対応について京阪は地元業者では無いからそこまでは分かっていないかもしれませんね。

ですが、このマンションは大丈夫です。
パネルヒーターのスペックは最近売り出された新築物件の中でもトップクラス。

その上、二重サッシを全戸標準で窓ガラスにはロウEガラス。やり過ぎかと(笑)結局寒さは窓から忍び寄るのですから、サッシを強化するのは非常に評価できます。

どなたかが投稿してましたが、マンションは売主業者よりも物件個別の判断の方が相応しいのかもしれませんね。

まあ、今だとタイヤも業者が預かってくれたりしますからね。
自分で作業しないならそれの方が良いかも。

必死だね。

ひっしです

そりゃ、必死です！

ちなみに、Ａって26㎡ですよね？
1DKなんて言う方がおこがましいと言うか…。
どう見てもワンルームサイズでしょう。

>>421

私もタイプFは凄く良いと思いました。
よく出来てます。２ＬＤＫへの変更案を営業さんに勧められ、間取りの取り方が素晴らしくて揺らいでます。

角部屋、それも東南の角ですから。いわば大トロですよね。ですが、南向はやはり高い…。
Aが割高なのも結局南向きだからかと。

建物南側の敷地スペースの開放感は大変良くて低層階のお部屋でも日当たりは間違いないです。 しかし高い…。

そうなんたよな。

高すぎるＦ＆Ａ

トランクルーム無くてシケシケのBタイプ。

早々に売り切れたEタイプでキャンセル待ちかけてます。

同感。

「高すぎるＦ＆Ａ

トランクルーム無くてシケシケのBタイプ。」

残り部屋に興味ありませんな。

Fの間取りを２ＬＤＫに変えるのは魅力的。

だけど、無料変更の期間って終了していたような…

今からだと100万円近くかかるのでは、とも

投資用としてならAも捨てがたい。
確かに高いが、それはあくまでも他部屋の価格設定が安めだから。東京の物件と比較すると表面5.0%弱はかなり魅力的。
1番狭い、セコい部屋であっても、スマホの遠隔操作で風呂沸かしてヒーターのスイッチ入れられて、その上二重サッシのLow-eガラスのワンルームなんて、札幌市内探しても何処にも無いだろうな。投資用としてみればかなり魅力的に写る。売れ残り値引きとかしないものか…

シケシケのＢタイプ（２ＤＫ・５６．２３ｍ２）とキャンセル待ちのＥタイプ（３ＬＤＫ・６２．９７ｍ２）の収納スペース及び各室面積比較を、購入検討中の方々に、私から詳細にお伝えします。
・トランク　ルーム：Ｂ無　　　　　　　　Ｅ有（約０．７７ｍ２・使用料５００円／月）
・玄　関　　収　納：Ｂ有（０．４１ｍ２）Ｅ無
・パウダー　ルーム：Ｂ１．２２５ｍ　　　Ｅ１．０１５ｍ（各々奥行１８ｃｍ程度）
・ＷＩＮクロゼット：Ｂ１．８５ｍ２　１所Ｅ２．０３ｍ２（３か所）
・リ　ネ　ン　庫　：Ｂ０．０７９ｍ２　　Ｅ０．０５５ｍ２（奥行１８ｃｍ程度で浅く使い難い）
・吊戸棚＋食器庫　：０．８８ｍ２（２個）Ｅ０．４９ｍ２（奥行４２ｃｍ程度１個）
・収納面積　合　計：Ｂ３．４３９ｍ２　　Ｅ３．５２５ｍ２（両タイプ面積ほとんど変わらずＢタイプ収納不足とは言えず）
・洋室面積　合　計：Ｂ１５．８帖（２室）Ｅ１４．４帖（３室・行燈部屋４．０帖有り）
・リビング　Ｄ　Ｋ：Ｂ９．０帖（ＤＫ）　Ｅ１３．５帖（リビングダイニング＋キッチン）
・居室面積　合　計：Ｂ２４．８帖２ＤＫ　Ｅ２７．９帖３ＤＬＫ（３．１帖５．５８ｍ２広いのは６．７４ｍ２の面積増の為）
以上各項目を比較しても、Ｂタイプの間取りが投稿表現の「シケシケ」とは言えず、コンパクトに効率良い設計だと、私は思います。
逆に、Ｅタイプは欲張って３ＬＤＫにしたため、洋室面積３室で１４．４帖（行燈部屋有り）にしかなっていません。この面積はＢタイプより１．４帖も少ないです。どの間取りが良いか？最終判断は購入する各人が決める事ですが、その一つの検討資料として、私は見てもらいたいです。

>>435

なるほど。
一理ある。

だけど、やっぱりトランクルーム無いのは致命的だよね。それと広い方の居室(洋室②／8.0帖)に収納スペースが一切無いってのは如何なものかと。

56㎡しかないのに２DKって設定が中途半端でちょっと居住性を損ねているんだよなぁ。

56㎡の１ＬＤＫかつトランクルーム有りなら、ゆとりあるお部屋に収納性も加わり鬼に金棒！
結局中途半端なのよ。

だから現実として、今なお売れ残りが多いのではないのかなぁ。13階より下の低層階での売れ行き率を、A.B.D.E.Fで見比べたらＢが断トツ余ってる。

俺自身は決してシケシケとは思わんが、でもまぁお客様の評価が、数字が真実を語っている。
賃貸付けと苦労しそうだな…なんだか。