特定非営利活動法人（通称NPO法人）ってホントに非営利なの？

そのＮＰＯ法人のコンサル実績と代表の資格（建築士、管理士等）を必ず確認する事です。
代表以外の資格者は所詮は提携で、名義貸しに近いケースも多いです。
住民が劣化診断、基本設計、施工会社選定が全く分からないから、コンサル（皿管）業務委託契約を契約するわけですが、そこに付け込んで、目視だけの劣化診断、外注の基本設計（国交省雛形施工＋メーカーの仕様書）、談合の業者選定（公募をしても、住民には良い四社程度を選んでおきました！）は本当にあります。

キックバック狙いなので、現積立金全額全額を狙います。検討すべき長期修繕計画の推移表は無視です。
初回大規模で、借入とか、一時徴収とか出てきたら注意です。
（全額使用したら竣工後の積立金が何倍になるか？被るのは各戸です。）
彼らの手法は、理事会に最低限の情報開示と住民の質問なしに議決を取る事です。
ちなみに、施工中週一の監理は、その施工会社とのトラブルには一切関与しません。
竣工後の保証期間の立会は、立ち会うのみで、工事クレームは相対でお話しくださいです。
そもそも、業務委託契約は管理組合と施工会社の直接施工契約のお手伝いと記載されています。
一番の敵は、住民の不勉強と無関心とその結果の委任状（議案賛成）です。

以前ＮＰＯ法人の理事をしていたものです。
非営利かといいますとＮＰＯ法人自体は確かに非営利団体です。
しかし、会員はマンション管理組合なんですが、補助団体が賛助会員として属しています。
補助団体は営利企業です。
ＮＰＯ法人に紹介依頼や相談があればその補助団体を推薦することになります。
その推薦も１社に絞ることはありません。関連する業者数社の中から選ぶのは管理組合です。
当然価格の交渉とかも一切ＮＰＯ法人は関与しません。
弁護士は顧問として定期的な無料相談会に参加してもらいます。報酬はＮＰＯ法人が支払います。
建築士については、大規模修繕工事について進め方の依頼があれば、賛助会員の建築士を
紹介します。
その場合設計コンサルタントとして契約することも多々あります。その場合もＮＰＯ法人は
一切関与しません。
ＮＰＯ法人自体は非営利なんですが、それにくっついている業者は完全営利企業です。
ＮＰＯ法人の収入は、マンション管理組合からの会費と補助会員である企業の会費が主な
収入源です。
その他収入としては、会報を出す場合企業に広告を出してもらいます。
ＮＰＯ法人がいい企業を集めており価格も安いということはありません。
ただ、あまり評判が悪い場合は賛助会員をやめてもらうということにはなります。
相談依頼については十分対応できます。分からなければ顧問弁護士、建築士、マン管士、上部
団体に聞いてから対応しますので。
ボランティアのマン管士は理事にいると思います。

ＮＰＯ法人の理事は無報酬です。交通費の支給もありません。
只、月１回の理事会やセミナーに関しては行動費として数千円程度支給されます。
ただ事務員は報酬が支給されます。
その報酬の源は会費です。
キックバックは基本ないですよ。あっても微々たるものです。名目も収益は上げる
ことはできませんので。

ＮＰＯ法人の理事は所詮各マンションの理事長もしくはその経験者ですからね。
マン管の資格ももっていませんので素人の軍団です。
少なくともマン管の資格はもってないと各マンションの理事長からの質問には
スムースに対応できません。

マンション管理士会は全員有資格者ですのでそこには負けます。
ただマンション管理士会のマン管士も実際はマンションの依頼とか受けたことが
殆どない者が大半ですからね。
マンションに住んだことも理事の経験もない者が相談にはのれません。
管理規約や各種細則の全面改正にしても実際どうすればいいか分らないと思いますよ。
標準管理規約に基づいてやればいいといいますが、ではどうやって誰がそのひな形とかを
作成するのか、理事会や総会にはどういう資料で説明し、最終的には誰がそれを
作成するとかね。
机上の空論では改正はできません。

以下は関東甲信越で10年越え初回大規模修繕実体験です。
(内容はボカシてありますが、数値は概ねママです。)

〇〇管理組合理事長（甲）と〇〇ＮＰＯ法人理事長（乙）との業務委託契約でした。
（混同避ける為、以下組合理事長は理事長、法人理事長は代表）
業務委託費用は下記3業務に経費7％＋消費税8％加算し、総額（100未満世帯で）戸当たり概＠2万円弱と大変に良心的です。
①劣化診断、②基本設計（特記仕様と数量表）、③施工業者公募選定後契約で三成果物と施工中の週一の監理です。（通常管理会社は別で管理業務委託契約通り協力業務範囲です）

公募〆切後、当初から、気に病んでいた住民達に請われた区分所有者で若い現役設計事務所と現役ゼネコン勤務が住民アドバイザ（以下アド）として追加参加しました。以下経過を記載します。

①診断現場でその（※無資格）代表が指揮を執り、鉄部、防水、外壁タイル（手元打診のみ他は目視）シーリングと外部吹付（塗料メーカー参加）で提携建築士管理士立会有り。
劣化診断書発行者は代表と提携一級建築士の個人名義で連名

②代表が発行者の基本設計図書が成果物で納められたのは現説の直前。
甲は理事長個人宅に一部のみ、閲覧は申請後理事長宅前の解放廊下。貸し出し不可。

③建設新聞等公募で受付先はＮＰＯ法人事務所。応募は15社以上、しかし、皆様のお手を煩わせずに良好4社を選定しましたで、他社はお断り済の報告。現説当日は役員含住民立会は一切無し、
見積結果選定会で、4社の見積幅は、最大差額三千万で戸単価は＠約170万～＠205万、表で各々直接工事の比率（係数％）略同列、基本設計入れると5社見事に同列。逆に、共通一般仮設は比率（％）は違えど金額は略一律。代表が下位順位2社に選び、二社名と2金額を投函でされ、更に議決前の2社施工説明会の平日昼間の日付が決められ、住民参加は自由、但し、意見質問の類は一切禁止と恐ろしい予定であった。

アドが前出の選定会議にて、お揃い係数の次に問題にしたのは、二社どちらを選んでも、直近（4年前承認）の長期修繕計画と施工金額が特別な事由がないのに大幅に乖離し、推移表では施工後も当分（ビット更新、配管、EV更新等までは）は、現状維持から緩やかにアップが、初回施工金額（＠170万～200万）＝全額修繕費残金なので
竣工後、修繕積立金カラッポで、計算すると即、月々積立費は四倍弱になる事。
更に足りなくなるから借入、一時金で脅すが、旧金融公庫の戸＠150万の融資枠を超え、初回で特別の事情も無く、＠200万のゆとりの預金がなぜ空になる工事なのか？
代表の返事は施工金額契約後の竣工後の修繕費アップは当方の業務契約内容には入っていないで関係ないとの事。
又、この5社係数は談合だと推測出来るに対し、饒舌に喋りまくった無資格代表も提携建築士もダンマリ。
アドが怒号を上げてもその是非すらも一言も発しない。
同席した通常管理会社担当にも、竣工後空っポで、即四倍計算で、住民がそれすら知らない他のケースはあるのか？施工費は通常＠100～120万じゃないのか？を質問すると、今回、弊社は元請でも無く、他の組合様の事情は守秘義務があります。（こちらの）住民の皆様の議決通りに進行と議事録をするだけです。でした。

さて、、、大変に長くなってしまいました。
顛末は、2社説明会前に住民が約25％署名でアドを議長に立て、このＮＰＯ法人解約議案の臨時総会請求し、説明会は中止し、臨時総会はかって無い出席率で圧倒的多数（有効約80％弱）で可決しました。
理事長が（口頭）で結果を伝え、代表が（口頭）で、見積済施工金額（概戸＠200万で施工億超え、、）に対する違約金を仄めかし、理事長が震え、再度アドが（書面で）解約通知し、業務委託契約とはを（口頭）説明でしかたなく成果物のみ支払いで対処しました。
現在、管理室書棚に①数値化無の劣化写真全集②国交省の雛形＋大手塗料メーカーの特記と共通質問事項で百万単位の増量ミスがあった数量表③下位二社見積書（上位二社は代表が抜け目無く回収）
成果物とは言えないゴミが前期理事長から遺棄されました。
総会後は、区分所有法では、総員での可決なので、皆さんは戸＠200万は止められ、積立空も値上りも避けられ、心機スタートとは問屋が卸しませんでした。

当初、非営利は素晴らしいと大声で宣伝した住民（議決行使権は棄権）や前期役員達（総員不貞腐れて反対）
理事長（代表黒幕）に途中解散させられた修繕委員会（狂喜乱舞で賛成議決）毎回居ただけの老人アドバイザ達（議長委任状で欠席）請われて参加し、結局、議長で矢面で可決させたアド（家庭で奥さんに責められ、くたくた）等々住民の人間関係はズタズタとなりました。

※勿論、無資格で代表を自称する事は違法ではありません。しかし現役の専門家から見るとあまりにも専門知識と実践がお粗末でした。
劣化診断後、当該管理組合の修繕費と積立金残額は国交省ガイドライン（以下ガライン）と比較すると平均値の
半額で全額（＠200万）使用しても残り工事が出るから、借入の恐れがあると、議事録お知らせニュース記載で
そこから入ってきましたが、誰かが、ガラインをダウンロード読めば、サンプルは全国80棟強で、各々築年（10～40年）階数形状（二階～超高層）世帯数（10戸から何百戸）コミュ施設有無、敷地面積、道路付で、月々平均修繕費等は違います。
当然に、全国マンションの修繕積立金の平均貯蓄額等はありようがないのです。ダウンロードすらも、当該住民は確認しないとこのＮＰＯ法人代表に判断されたと思います。

安物買いの銭失い。
まだ、管理会社の言うこと聞いておいた方がよかったねパターン。

組織破綻させるか、そいつが逃げたら終わりの組織なんて信用するのがバカ。
工事なんて、仕様のわからないところを未実施にすれば、簡単に安く見せられる。
時分が修繕した壁面が、エフロでまっしろでも、デベに聞いてくださいなんてゴンドラ施工者の会社もある。

自分で専門業者探して発注書すればええ。

ＮＰＯ法人の設立は簡単にできますからね。
元々ＮＰＯ法人は非営利ではありますが、会計を別にすれば営利事業も
営めます。
しかしＮＰＯという印籠を悪行に活用するのはいけませんね。
行政からＮＰＯのはく奪をしてもらうのがいいですよ。簡単にできますよ。

しかし組合とＮＰＯが業務提携すること自体考えられないことをしてますね。
大規模修繕工事を進めていく手順が全く無知すぎます。
まず総会で工事の発意をします。それから建物診断業者の選定、設計監理士の選定、
元請会社の選定と大まかにはこのように進んでいきますが、何故ＮＰＯと提携しなければ
ならないのか全く理解できません。
ＮＰＯはどういう風に工事を進めていくかの段取りを聞く程度のもので、具体的には
自分たちで動くものです。専門的なことは設計監理士が行うものです。
それに業者選定の際に見積書をＮＰＯ宛にするのも委員の前で開封するとかの基本も
なされていません。
相見積を取る場合、金抜き計算で行うのが基本です。同じ仕様、同じ平米、同じ修繕個所等
同一の条件で見積もりをとらないと意味がありませんから。
数量計算書を踏まえた長期修繕計画書の作成とそれに基づいた１戸当り月の必要修繕積立金の
額を把握していなかったつけがまわってきたんでしょう。
しっかりしたマン管士と建築士にお金を払いしっかりした長期修繕計画の洗い直しをする
ことからスタートすべきですね。

業者選定についてですが、見積もり合わせ方式でその見積もりの取り方も金抜き計算
方式でとり、説明会で委員が評価してもその評価と見積金額をみて誰が何を基準に
業者を決めるかということになります。
評価点も一番で見積もり価格も一番安ければ問題はありませんが。
そうでない場合はどういう基準で決めますか？
声の大きい者や建築士とか理事長、専門委員長とかの一存で決めますか？
やはり数値で決めるのが一番いいんじゃないかと思います。総合評価方式で。
しっかりした相見積の取り方は設計監理士が作成します。又評価項目は委員で
評価項目と点数を決めます。
できるだけ多くの者が参加した中で業者を選ぶシステムづくりが必要です。
私が考えました評価項目を次のスレに貼付してみます。参考にしてください。

　　「評価項目例」　　あくまで参考例です。これに修正や増減をし評価点を決めます。

　・安全管理、住民への配慮等について　　　　　　　　　 　　　　優　○点　　良　○点　　可　○点
　・工程表はどうなのか　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　優　○点　　良　○点　　可　○点
　・メンテナンスについて・・・１年、２年、５年点検等　　　　　　優　○点　　良　○点　　可　○点
　・入居者とのコミュニケ、掲示版、ご意見箱等　　　　　　　　 　優　○点　　良　○点　　可　○点
　・会社の直近５年間のマンション工事の件数　 　　　　　　 　　　優　○点　　良　○点　　可　○点
　　　　　　具体的なマンション名　　５件以上　優、３～４件　良、１～２件　可 　
　・現場監督の資格と直近５年の工事の件数　　　　　　　　　　　 優　○点　　良　○点　　可　○点
　　　　　　 具体的なマンション名　　５件以上　優、３～４件　良、１～２件　可
　・施工計画、工事の理解度について　　　　　　　　　　　　　　　優　○点　　良　○点　　可　○点
　・報告会の開催、頻度等　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　良　○点　　可　○点
　・会社概要と決算報告について　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　良　○点　 可 ○点　　　　
　・仮設計画について・・・足場の防犯性等について　　　　　　　 優　○点　　良　○点　 可 　○点
　・作業員の教育について　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　良　○点　 可 　○点
　　・取組姿勢について、瑕疵保険への取組み等　　　　　　　　 優　○点　　良　○点　 可 　○点
　　・会社ＰＲについて　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　優　○点　　良　○点　 可　○点

件の関東甲信越の記載した者です。
↑この掲示板には珍しい正に専門家のご意見を有難うございます。本来はかくあるべきですね。
そもそもこの非営利団体の施工実績場所も仕上がりも所持資格さえも調査せず、業務委託を締結したのが間違いでした。
締結後、理事会を密室にされ、長期修繕計画を無視する為に、通常管理会社を遠ざけ（黙らせ）、住民には進行状況（施工内容金額も業者選定も）を知らせず、それを住民に通知された時には、どちらを選んでも修繕工事積立金あるだけゴッソリ持って行く施工契約二社選択しか住民には残されていませんでした。

これが、ＮＰＯの皮をかぶったキックバック営利団体の渡世と思います。本当に印籠を取り上げたいと思います。

今回、アドが途中強引参加で、事態を憂うる住民に普通では考えられない手順でいいようにヤラてる状態が伝わりましたが、その時はすでに、施工金額は理事会一任で大規模修繕工事を〇年〇月末まで完了の議決は取らされておりました。
営利団体は住民を舐めきってましたので、止めるのは臨時総会過半数可決しか選択肢はありませんでした。
（営利団体代表に指令された一部の理事会役員の陰湿なイヤガラセが署名者に臨時総会直前までありました。）

解約議決後、騒動が終わり、住民達は口々にこう言いました。
「こんなこったら、多少高くても通常管理会社元請で、長期修繕計画通りにやればよかったんでねーか？！！」
　って、、なんと愚かな。

さて、最後に笑って頂きます。
前理事長より管理室に遺棄はされ、ゴミと化しましたが、全施工の特記仕様書と数量表、その営繕見積2社分
を精査したアド二人が、上記住民の意図を忖度し、通常管理会社担当に
「元請どうだろう？冠代は15％目安で。住民も通常管理＝施工管理が嬉しいと思うのだが、、」と低姿勢で伺いを立てました。

担当返事は、「有難うございます！支店長とも精査をしたのですが、皆様がこのＮＰＯ法人を選び、その後皆様の騒動を拝見し、申し訳ありませんが、今回弊社は元請は辞退させて頂きたく存じます！皿管は紹介は出来ます。」
でした、、、、、、

施工金額は理事会一任でとなっていますが、修繕積立金の取り崩しは総会の普通決議が
必要なんですよ。その議案自体無効ですよね。

ＮＰＯは元々理事長経験者がマンション内の問題を解決する又は相談する組織が欲しいと
いうことで理事長経験者がボランティアとして立ち上げたものです。
資格や知識は元々殆ど素人の集団です。
その不足分のカバーは弁護士や建築士、上部団体が補ってくれますが、そういった者が
不正とかを指導する筈はありません。
私もＮＰＯの理事の経験はありますが、まともな団体でしたよ。
理事長として規約の全面改正、建築士を交えた長期修繕計画のシビアな洗い直し、大規模
修繕工事の進め方等勉強をしてきました。当然マン管は取得しています。
これからもボランティアとしてみんなの力になれるようがんばっていくつもりです。

大規模修繕工事の具体的な進め方については徹底して勉強してきたつもりです。
技術的なことはプロに任せるとして、我々住民は何を知り何をどのように
すればいいかをタイムスケジュールを基に検討してきました。
数年後の当マンションの大規模修繕工事にあたってはその時点でセミナーを開催したいと
思っています。
資料も大規模修繕工事の進め方、専門いいんの募集にあたって、工事費の内訳、
委員会の開催（当面３０回分の計画を立ててあります。）とその会議資料、スケジュール表、
専門委員用としての工事に関する専門用語集等５０ペーシぐらいにまとめてあります。
折角まとめたものですのでできれば皆さんにもお配りして参考にしていただきたいのですが、
全ての資料をただ配信する訳にもいきませんしね。本当に真面目に必要とされているかどうかは
わかりませんから。
大規模修繕工事の進め方について質問されればお答えはしますけど。
ネットで調べれば「大規模修繕工事の進め方」はすぐ見つかりますが、あんな単純な資料
では具体性が掛けていますしあまり役に立ちません。
私の集大成として作成したものですのでうちのマンションだけでは物足りないと思っています。
手前味噌かもですね。

↑仰る通り、当該住民が進め方手順は徹底的に勉強理解し、まずは現在の通常管理会社（以下管理）と大規模修繕工事（以下工事）の話は出来る力量があれば、ここまでは行かなかったと思います。

管理元請は、当然冠代で高くなりますが、長期修繕計画に沿い、工時期間中の監理と管理が同じなら、
住民はこれはこれで安心です。（優秀な営繕屋でも、施工中の行違い必ず出ます。その連絡先の区別すらできない住民も確実におります。）

又、竣工後のダメ出し、アフター期間中の立会も楽です。（役員は変わりますので）
工事金額検討にあたり、5年に一度、管理が有料作成承認された長期修繕計画も無視はできません。
（当然、工事後残金カラッポで月々が大幅に推移表と違えば、知りませんは通りません。）

追伸、件のアドは、賛成し手順を理解した住民からは、賞賛を受けましたが、一部から、後から来た中古購入の
くせに出しゃばりと言われ、以後は一切関わりません！となりました。（地方ですねぇ）

追伸2、本来は修繕委員長がおりましたが、「兎に角工事を行う」議決の後、営利団体代表のやり方に反発し、
代表の意を受けた理事長権限で恐ろしい事に罷免となりました。（レアケースです）
直後、理事会お知らせ投函で、修繕委員会が解散をしたので、やむなく理事会がその権限を引継ぎます。
と住民に知らされました。（レアケースです）

追伸：アドの意見は、元請は辞退で、皿管ＮＰＯ法人はこりごりだし、皿管選択議案は省き、初回15社応募で断った会社の説明を聞き、その中から竹管でどうだろうか？

大規模修繕工事をするには総会で発意を行い建物診断をおこないますが、その結果は
総合所見も含め診断報告書の提出と説明をするのが普通です。契約時に確認をします。
元請業者を選定する場合、相見積をとりますが同じ条件で見積もりを取らなければ意味
がありません。ここが問題なんですね。設計監理方式をとらないと見積もりを取る場合の
要綱書や金抜き計算書が作れませんので、出てきた見積もり金額の高低をどう判断すれば
いいのか分りません。
又、金抜き計算で見積もりが出て、専門委員が評価点をつけた場でもその結果をどう
誰が判断するかが問題なのです。
できれば総合評価方式で数値で判断するのがベターだと思っています。
あなたのところの問題点は、設計監理業者の選定が間違っていたのです。
大規模修繕工事の進め方の基本が順守されていなかったのです。
技術的なことは専門家に任せるとして、我々住民は区分所有法や管理規約・細則に則って
行動しなければなりません。
アドさんにはマンション管理士の有資格者もしくはその勉強をした方の方がプラスに
なるのではと思っています。
技術的なことでいえば、設計監理士を雇うのですからそれでカバーできます。
それから長期修繕計画の洗い直しですが、簡単な計画ではなく建築士を雇い一緒に周期や
グレード等工事の全てを含めた工事費を算出しそこから１戸当り月の必要修繕積立金の額
を知ることからスタートすべきです。
その後はその結果で住民にアンケートで判断してもらい、積立金の値上げに取り組んでいけば
いいと思っています。
住民に情報の提供を徹底してやることが大切です。

総会決議の発意、建物診断業者選定、設計監理業者選定、元請会社選定のやり方が
分らなかったからこういう結果になったんだと思います。

それに長期修繕計画の洗い直しの仕方も。計画には内訳表が当然必要ですし、
数量計算書がない計画はありえませんからね。
それをを建築士と修繕委員が一緒に話し合い検討して作成していくのです。
勿論委員もある程度の知識は必要ですから、最低限の勉強はしなければ
なりませんが。
このメンバーにマンションにいる建設会社や不動産会社勤務とか建築士は必要ありません。
マンションの大規模修繕工事や長期修繕計画の作成に慣れた建築士が必要です。
その外部の建築士を雇うことが必要です。
委員は知識がなくても、例えばサッシであればベランダ側の枚数が何枚で開放廊下側の小さい
サッシが何枚かとは算出できる筈です。それに相場を掛ければいいんです。
又、周期については多分いい加減だとおもいますし、重複していることや期間内にだぶって
いることもあります。
設計監理料についても、１５％だったり１０％だったり、又大規模修繕工事以外の例えば
玄関扉にも設計監理料が計画されていたりしますから、そういう無駄な所をチェックすれば
いいのです。うちの場合は３％強でした。マンションの規模で変わります。
ただ計画では予定価格を余裕をもって計画しますのでそれを現実に近づけることも大切です。
難しいことを書き込んでいますが、やはりある程度の知識をもった理事とかがいなくては
マンション管理は工事も含め難しいですね。
大規模になればなるほど。
自分たちでできなければプロに依頼すべきですが、その際規約に則って、又誠実な建築士や
業者を選ぶ術を勉強すべきですね。
しかしマンション管理「あなたがやらずに誰がやる」です。誰かがやらなければなりません。

10月19日放送のＮＨＫクローズアップ現代「追跡！マンション修繕工事の闇　狙われるあなたの積立金」
は、通常管理会社元請ではなく、設計監理コンサル（皿管）による劣化診断から、そのマンションにある修繕積立金全額の基本設計から施工費用算出、会社条件付けに依る仕組まれた営繕施工業者を選定するケースが放送されておりました。
悪質なコンサルの狙いは、営繕施工会社からの高額なキックバックです。

内閣府　NPO法人ポータルサイト
https://www.npo-homepage.go.jp/npoportal/
国税庁　法人番号公表サイト
https://www.houjin-bangou.nta.go.jp/

>>13 匿名さん
難民支援のNGOが公金の分配で談合（FACTA)
https://facta.co.jp/article/201808010.html
https://facta.co.jp/article/201906035.html

内閣府　NPO ホームページ
https://www.npo-homepage.go.jp/

e-GOV 法令検索　平成十年法律第七号
特定非営利活動促進法
https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=410AC1000000007