本当はほしいデベのマンションは？

＞１８０

２０年前のＭＳでしか具体的な大規模修繕費用がわからないから、仕方ないよ。参考になりました。

でも今のＭＳのほうが修繕費が余計にかかるのでは？昔と違っていろいろな設備あるし・・・でも配水管とか耐久性が高いから・・・むむ

住友のシティタワー札幌大通は４１階１８２戸だけれど、修繕積立金が毎月６６０７円/１００㎡と中小のＭＳと同じかむしろ低めの設定になってますね。タワーマンションって大規模補修が大変だと素人なりに考えてしまいますが、こんなに低くて大丈夫かな？

そうやって考えると、買うか借りるかは、いつも究極の選択だね。
でも私は買う事にしました。
毎月○万の賃料をあと３〜５０年払い続けるなら、いくらになる？って考えたら金額に驚いて
購入する気になってしまいした。
最初は、修繕費や諸々考えるとしり込みしてたんですけど
数千万支払って、何も残らないよりは良いと思えました。
積立金が少ないと思うなら、自分で堅実に貯めておけば良いのでは？とこちらを読んで考えました。

積立金が少ないと思うなら、自分で堅実に貯めておけば良いのでは？
と、そのとおりですね、自分でためれば良いんですね。
発想の転換ですね　(^-^)
そうすれば大規模修繕で一時金５０万円でもどうということはないですね。

毎月４，０００貯めて１０年で５０万
×１８２戸で９，１００万円か！

去年マンションに引っ越しました。
やっと最近管理組合が立ち上げですけど、

契約前でも、モデルルームで長期修繕計画の詳細（の概要）を見せてもらえましたよ？
概要でもたくさんの細かい数字が並びます。
修繕積立金は、早い段階から少しずつ値上げして、４０年後には２万越え（の予定）です。
５年後１億弱の修繕、１０年後２億弱の修繕と続き、４０年後まで決まっています。

５年後１億弱の修繕工事って、足りているでしょうか？
工事の予定内容も記載したほうがよいですか？

物価などの高騰を考えると、ちょっと不安ですかね。

５年後１億円とはすごいですね。最初の５年はほんど修繕はないかとおもいます。１０年過ぎてから修繕をすることがおおいかと思いますが。１５年後の大規模補修に中規模MSでおおむね数千万の修繕費用がかかると個人的に考えてますが。

規模も考慮すべき金額ですが
同等戸数でも、長期でみると億単位で違うマンションは実際にありました。
履歴からきちんと予測算出しているだろうと思える内容の販売会社もありました。
購入前でもコピーはもらえるので
気にかかる方は、各々比べてみると結構見えてくるものがあるかもしれませんよ。
他と比べて項目が極端に少ない所は、他の面でもそうかもと思えて消去法で検討しました。

>>183
11年目から違うだろ。数値を細かく出す割には、いい加減。
できない奴の典型。

↑頭悪そう。お里が知れるから言葉使いには気をつけな。どこでも１０年以上もたてば修繕積立金なんて上がるに決まってるだろ。１８３の意見は１年目からにしろ安すぎないかってことだろ。よくよめや

＞No.188さん

修繕積立金を予定通り値上げして合計すると、その修繕計画に計算上足りるんですよ。
まあ、積み立ては多いに越した事はないのでいいですけど。
まだ空きがあるみたいですし、それで足りる計算なのかしら？

多分工事はグループ会社なので、修繕工事で儲けるために、多めに設定されてる？＞５年後１億弱。

私のささやかな経験では、共有区の補修などが毎年ちょこちょこあって、意外に積立金を使ってしまいます。しかも、管理会社の下請けはグルになっているのか修繕の見積もり費用が異常に高いです。管理組合の理事長さんがおじいちゃまなので管理会社の言いなりみたいです（泣

問題は３０年後４０年後とかの大規模な補修にあるのではないでしょうか？

いまどきのＭＳなら建て替えはしなくてもよさそうですが、億単位でお金がかかりそう。子供たちの世代の話かもしれませんが。。。

道内の下半期の契約率トップは日本グランデさんだったとのことです。しかしながら資材高騰で今後はどこまでゴージャスなイメージを保てるかですね。それにしてもこの所の契約率が急速に悪化して、○川建設さんあたりは特に苦しそうですね。実質原価割れのＭＳもあるようですし。○友さんもＭＳ乱立させて売れ残りに困っているようですが、三井さんは早々と建築ペースを落としさすが堅実な印象です。大手は海外で稼げばいいけれど、ＭＳを造り続けないと社員の給料払えない地場デベはこれから一段と苦しくなるね。

>>195さん
ほぼ同意です。

三井と三菱は敏感に景気を察知して切り上げたのに
住友はやはりやりすぎた感がありますね。
財務を見ても株価をみてもリスク取った分がそのまま見えて面白いです。

景気を敏感に察知ですか。
って事は、今後利益が上がらなかったり、ましてや赤字が続くようだと撤退という事も考えられますね。
撤退してしまったら、入居者はどうなるんでしょうか？

そもそも多分、赤字にはなりませんし、マンション分譲から撤退もあり得ませんし、
撤退しても既存の入居者にはほとんど影響ありません。

世の中勉強してから発言しましょう。

＞１９８
マンション事業撤退では無く札幌から撤退した実例がありますよ。
「野村不動産」が以前札幌から撤退しました。
入居者には何も影響ないので心配は要りませんが。

札幌に限らず撤退はありえるでしょう。
慈善事業では無いのですから、札幌の穴埋めを海外での利益でまかなうってのも考えられません。
作り続けなければ給料払えないってどのような理由で仰っているのでしょうか？

>>200さん
う〜ん、財閥系のデベがマンション分譲から撤退ってのは
今のところはないと考えてよいと思いますよ。
数十年も続けている事業なんですから。

札幌から撤退ってのは十分ありえるでしょうけど
こんなことをありと言ったらどんなことでもありえることになってしまいます。

また地場のデベロッパーについてはマンションを作り続けないと
給料が払えないというのは間違っていることでないですよ。
主事業がマンション分譲で、それを補えるような
事業を持っていないデベが多いですから。

自分の意見を書き込む場所だから仕方ないのだけど
この掲示板って
マンション購入を検討していて見る場なのかと思ってたけど
どこのスレを見ても
デベを悪く評価した話や不安を煽る話を入れたい方、購入検討していない話しぶりの人が多いように思います。（多少同一人物の書き込みもありそうですが）
検討していないのに見ている人ってどうしてなんだろう。
賛否両方に耳を傾けなさいって書かれそうだけど
様々な心配や可能性を考えたら、本当に買い渋るかもしれません。
でも、それを言ってしまえばマンション購入に限らず何に対しても言える事のように思います。
購入する事のリスクも把握しておく事は必要な事ですが同じ意見でも真意も様々。
様々な人が見ているから当たり前なんですけど。

結局、何をおっしゃりたいのかわかりませんが。

なんで撤退の話になるんですか？

三井・三菱は先読みの鋭い景況判断からMS供給を昨年あたりから早々に絞っているんだと言う意味でしょう。住友とか大京は関西系で儲けるときは儲けたれって・・・いてまえ路線でMS乱立させちゃいましたね。それで苦戦してる。

一般的に見方からすると、少し前の物件ですが三井の円山公園駅前あたりを買った人たちはうまくやったのではないかと思います。それでなくても（耐震偽装事件後に設計され）昨年の夏までに売り出されたMSは資材の高騰もそれほどではなくてデベさえしっかりしていれば、いい買い物だと思います。いま残っている物件に掘り出し物があるか分かりませんが、一応探されては？

そんな私はいい時期にいい物件を購入できました。

これからの２０年から３０年後を考えてみては？

老人が激増し老人大国になる。若年人口が減る。これは確実。

建築資材や燃料がさらに上がる。社会的格差が更に拡大する。これもほぼ確実・・・するとどうなるか？

リタイア組は老後に不便な戸建てを売るか、退職金などを投入し利便性のよいMSに住む傾向が更に強くなる。したがって、今後は一部の利便性のよい一戸建てを除いて（一戸建ては）ニーズが低下し、だぶつくことになるでしょう。

人口が減れば、更にその傾向は強まり売ろうにも売れない資産価値の激減した一戸建てが増えるでしょう。利便性の悪いMSも同様な経過をたどるでしょう。どころか、一戸建て以上に不要なモノとして扱われるでしょう。

建築資材が上がっても、それでもそれ以上に規格化されたコストダウン超プレハブ住宅は生き残るでしょう。でもそれは光熱費やガソリン代などに余裕がある比較的裕福な階層のためのものです。一戸建ては維持費もMSよりかかりますから。それも比較的に利便性のよい場所だけです。たとえば南幌・長沼・石狩などの一戸建てはネイティブを除き廃墟になると思います。

そして格差社会の中で一部のお金持ちは逆に今以上にこだわりの家を持つことを望むでしょう。金持ちのシンボルとして郊外に２００坪とかの敷地に裕福な一戸建て群が出現するでしょう。

MSはと言えば、郊外のMSは廃墟になるでしょう。あるいはスラム化すると思います。MS自体は購入・維持費が一戸建てより安いので人気は保つでしょうが、格差が今以上に激しくなるでしょう。利便性の悪いMSは老人の増加により、あるいは下層階級がふえることによって札幌市内でも地域によって著しい格差を生ずるでしょう。円山などの一部は教育環境ということなどでまだ生き残っているかもしれませんが、それ以外の利便性の悪いMSは治安も悪化しそうです。

これに反して、地下鉄駅やショッピングセンターが徒歩圏（いずれも３分以内です）は希少性から今まで以上に人気が出ると思います。人口が減り、お年寄りが増える。すなわち老人だけでなく全体として買い手市場になるのですから選びたいほうだいということになると思います。人気のない物件は捨てられ、人気物件には申し込みが殺到するでしょう。


結論：これから先を考えたら、MSは利便性をまず第一として考えておくのが賢明かと思います。

↑頭でっかちだねぇ。

でも、確かに５年後にガソリンが３００円になるって説もあるから、車乗りまくりより地下鉄を手軽に使えるほうがいいわな。あとさ・・・プラグインハイブリッドとか電気自動車用にMS駐車場にもコンセントつけて欲しいくらいだよ。

本当はほしいデベのマンションは？

うーーーん。MSは１に立地２に管理って言うくらいだから、デベは３番目かな。

でも、いろいろなスレを見るとデベとしては三井が１番じゃないかな。これには皆さん同意だと思うけど。

わざわざデベを語るトピなのに立地や管理やらって
話になるのがそもそもおかしいかと。

まあ販売会社系列の管理会社を変えないマンションも
多いみたいですから仕方ないですけどね。

同じデベのMSにもあたりはずれがあるから、このトピ自体無理があると思います。具体的に「今、気になるマンションは？」ってトピを立てたほうが面白いかも＾＾

円山公園周辺で４ＬＤＫをと考えています。
今後の建設予定などをご存知の方がいらっしゃいましたら
ぜひお知らせください。

今のところ建設予定はないというものの、円山最後の１等地を○和が持っているらしいです。円山公園駅から徒歩数分で、なんと円山公園（球場近く）に直に隣接の土地と聞きました。そのうち、建設されるかもしれませんが時期は未定。でももう、このような場所にMSはなかなか建たないのではないでしょうか？

名前だけ円山のMSばかりの中で、ここは昔からの真の円山で垂涎の的になることは間違いないでしょう。超一等地の場所柄からグランセシリーズになると思いますが、そうなると価格はおそらく７０００万円以上からということになりそうです。

>>213
球場近くって円山球場の事？
円山公園駅から遠くない？

＞２１４さん

他の方のスレから拝借しましたが、この辺りのようです。坂下球場に隣接とのこと。


http://www.mapfan.com/m.cgi?MAP=E141.19.8.5N43.3.4.4&ZM=12

>213さん
ありがとうございました
建設は大夫先のようで我が家の購入時期には合いそうにないようです。
場所はいいのですが一体いつになったら建てるのでしょう。
申し分のない場所なのですが。

その他の情報もお待ちしております。

２０件ほどモデルルーム回ってみました。
気に入ったのが宮○建設なんですが、経営が危ないって噂は本当なのでしょうか？
どなたか詳しい方教えてください。

>>217

噂があるのは本当でしょうが、
非上場企業で一般の人は決算書が見れないので本当かウソかはわかりません。

ただご存知かどうかはわかりませんが、
首都圏の、特に神奈川のデベロッパーが
先月、今月で相当数、倒産しています。

資金繰りは中小のデベロッパーはどこも厳しいはずです。

>>218
ありがとうございます。
首都圏の動向は全然知りませんでした。参考にさせていただきます。

もし、購入後デベが倒産したらどんな事態になるのでしょうか？
素人なもので、市内にたくさんある宮○が倒産なんて考えられないのですが・・・、
一応、もし万が一そんな事態になったらと思うと、悩みます。

今後のＭＳの資材高騰による値上がりや質の低下を考えたら、ある程度の広さがあって１千万円台だと確かに悩みそうですね。

まあ、割り切ってしまえば引渡し後１０年くらいは大きな修繕はないことが多いですし、デベや管理会社は正直関係ないし、あてにならず管理組合の積立金だけでやっていくのはどこも同じですからね・・・

売れてないのに新しいマンションは増えて行く事がすごく不思議でしたが
そうやってやりくりするのがデベというスレを読むとなんとなく納得だけど
広い土地さえあればマンションみたいな最近の札幌です。
どこの販売会社だから安心とか不安とかって言えるものではないと思えてきました。
運悪く不出来のマンションや営業に当たった人は、その業者さんを許せないだろうし
辛らつな書き込みされてる人が登場するスレを見るとそう思う。
同じシリーズでも満足してる友人と買い換えたいなんていってる友人もいるし
買って悔しい思いしたくないけど、こればっかりは本当に分からない。
標準的なマンションなら設備は大きく変わらないと思うと
決め手は、販売会社より自分の気に入る立地を（交通、施設、自然、日照の優先は人によって違いますが）選ぶ事かなと思うようになりました。

木の城で私たち消費者は泣き寝入りをしています。マンション購入にもよくよく情報を集めて購入されたほうがよいかと思います。６月２０日に○○が事実上倒産すると言う書き込みも見られますから・・・くれぐれも自己責任で判断してください。

NHKの本日21時からの新番組「監査法人」会社、つぶせますか？腐敗企業に正義のメスを！　がなんとも思わせぶりでドキッとしました。デベと融資している銀行の関係がとってもリアル。
銀行が計画的に○○させ、不良債権を最小限に圧縮する・・・現実にこういう話があるのならなんとも恐ろしいことでしょう。

確かに出口戦略が倒産のデベロッパーもありますが本州の話でしょう。

北海道の場合は経営者の再起が許されないので。

大手なら三菱のパークハウスが１番好きです。

高嶺の花だが

ダイワのグランセシリーズは抜けていると思う。

三井も良いですね。
あまり悪評の書き込みも見た事ないです。

ブランドと呼べるシリーズは道内ではグランセシリーズだけでしょうか。でも、高すぎてまだ売れ残っているようです。

デベとしては確かに三井が口コミを見ても中傷・誹謗が少なく、修繕積立金の額もしっかりしてて安心感がありますね。値段を別にすればのはなしですが（笑）

三井・・・建設期間の短さについて気になりませんか？あとは何も言いません・・・

短い？気付きませんし聞いた事ないです。

三井不動産の建設時の周辺住民に対する姿勢は相当酷いです。
実際に自分も当事者になりましたし、前に幼稚園でも裁判沙汰になっていたのは、
担当者の態度があまりに高圧的だったと聞いたことがあります。
一応デベのトップとしてあの態度はどうかと思いますよ。
その周辺住民が将来は客の立場になったり、知り合いなどに
そういうクチコミをすることはありうることですから。
ただ、建設したマンション自体は値段が高いこと以外には
それほど悪評はききませんね。