札幌市内マンション価格の動向について

知らぬが仏だけど、ここらで少し整理しておくかな。

民泊をやる人は、反社会勢力同様、法令・規制を調べた上で、あくまでも遵法ベースで無知な一般住人を出し抜くか（実体である代行業者に乗せられてのケースも多かろう）、あるいはそもそも法令・規制などはなから無視して強行するかのどちらかなことは明白。現状はほぼ全てが後者と言って間違いない。しかも政府は急いで宿泊施設を増やさねばならないので、現状のように正規の宿泊施設が不足している限り、多少の違反は大目にみるだろう。

民泊の何が問題かというと、マンション民泊問題で有名なブリリアマーレ有明で管理規約改定に至った原因は

a) 住環境破壊
b) セキュリティ破綻
c) 管理費（共有部分やサービス等）タダ乗り
d) 不特定多数を受け入れる構造・体制でない

「ブリリアマーレ有明」で検索すれば、本家のサイトを含め、民泊の弊害についての解説が多数見つかる。

現時点で法的に有効な民泊は
　　１　旅館業法に基づく簡易宿所の民泊
　　２　指定特区で自治体の条例に基づき認められる特区民泊
の二つ。今後成立予定のものとして
　　３　民泊新法に基づく家主居住型民泊と家主不在型民泊（自治体により条例で禁止できる可能性）
そして
　　４　ヤミ民泊（元々違反のもの、一応１、２又は３に基づくが違反運営しているもの、さらに他の法律の抜け穴を利用するもの）
が存在する。

１はマンションで許可をとるのは現実的でない。
２は北海道は現在特区指定外なので不可能。
３は法整備後広がる可能性がある。
４は（札幌でも）多数存在していると推定される。

特区指定下での民泊については、「専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。」と（標準の）管理規約にあれば禁止されていると言うのが国交省の現在までの解釈であり、かつ大阪地裁の判例でもある。よって特区民泊を実施するには管理規約を改定し、民泊可と明確に定める必要がある。ただし国交省解釈は冒頭の通り内閣の戦略と異なるので、いつまで続くか疑問。

民泊新法での民泊容認と管理規約の関係は、現時点では国などから明示されていないものの、特区民泊同等と解釈するのが妥当だろう。
年間宿泊上限が１８０泊となる予定なので、家主不在型で、旅行ハイシーズンは民泊、ローシーズンは期限付賃貸マンションでの運用が一般的になると想像できる。投資案件としてはハイリスク過ぎるが遊休資産運用としては絶好の機会。

マンションで民泊を避けたいなら管理規約に民泊（とシェアハウスも）禁止を明示しておくべき。
しかしどこの世界にもヤミでやる人達は必ずいるし、豪華共有施設設置マンションは民泊用に絶好。実力行使された民泊を止めさせたければ保健所、消防署、警察など行政に訴え取り締まらせるか、訴訟を起こすしかない。しかしまあどれも信用できる連中とはとても言い難いし、そもそも役人は本質的に庶民の味方ではないので、本当に阻止したければ自衛手段を考えておく必要がある。

なお管理規約を改定するには議決権の３/4以上の賛成が必要だが、価値基準による議決権導入が可能となったので、少数の高価値住戸（価値の定義はされていない）所有者のみので民泊可規約への改定可能性がある点は要注意。不在者所有比率が高いところは危険だろう。
また管理規定が存在しないマンション（特に全室賃貸物件など）も多々存在するが。この場合はやった者勝ち。