シーガーデン新浦安

販売関係者とは利害関係のないところ（元ネタは関係有るところかもしれないけど．．．）
からの話なので、僕は結構信じているのですが、SGの売れ行きは相当好調な様子で
さらに、ローンの審査もとてもスムーズに流れているそうです。
駅からの距離を考えると驚異的だそうです。
駅遠っていう不利な点をまかなうには十分な魅力を僕以外にもたくさんのヒトが感じてい
るんだと、何かほっとしました。（自分を信じて購入したんですけどね）

402さんへ、
自分の購入動機を考えてみてもそうですよね、駅からの距離は、毎日のことですから
気になるにしても、毎日の生活は家族全体で評価すべきだから
駅から遠いと言うデメリットを、静かで安全と言うメリットで捕らえる人が多いんじゃないでしょうか？
事実私なんかも、距離の点はこんな考え方ですぐ納得できたし、
頭の中には永住するとすればこんなところかなという条件を全て満たしている
マンションなんかないと思っていましたから、シーガーデンを見たとたん
周りの人からは、塩害は、？地盤沈下は？浜風は？建築も二流なのでは？・・・などなどいろんな反対意見
を全て無視し、契約までは予算組みだけの苦労で後のことは何にも考えていません
でした。海が見張らせて、静かな騒音のないところで暮らせる、
こんな住まいの延長線上にある年齢の積み重ねは、都心部に暮らすより
よっぽど充実したものになると信じています。
ここに暮らすことで何かが犠牲になるんではなくて、ここに暮らすことで人生に何かが
プラスされる・・・そんな暮らしが出来ればいいなと思っています。
そんな魅力を感じている人が多いんじゃなでしょうか？
だから売れ行きも好調なんでしょう！
購入者の方々の気持ちを代表して・・・４０２さんに同感です。

エアコンメーカー３社の今年度モデルの発表時期を調べたら、昨年１１月頃
から１月頃くらいにかけて発表されていました。来年もきっとその頃でしょう。
その時期になったら、エアコンの大きさ・グレード・塩害対策仕様などを本気で
考えることにしています。

＞４０２
＞４０３
自分も駅が遠いという事をデメリットとして考えていません。
駅を中心とした生活ではなくて自転車や車などの
新しい生活スタイルが出来るだけで満足してます。
駅が近いというのを必須条件にしている人からみればデメリットであり
そういう人の意見は、主観的なので無視していますね。
週末は家族と弁当持って自転車でそのままディズ二ーや
臨海公園までいきます！駅に近かったら間違いなく電車だけど（笑）

Yomiuri Weekly　今週号は、「東西４３０駅　あなたのマンション１０年後
の価格」が特集記事です。

我等が新浦安駅は、
首都圏１０年後下がらない街ランキング１００中で堂々第７位に入ってます。
現在７０m2価格＝3,046万円が、１０年目理論価格2,923万円。（下落率4.0%でこれが第７位）
７０m2賃料＝現在159,112円　　15．95年貸し続ければ回収完了の計算。
終の棲家としようと考えている我が家には今のところ関係ないと考えていますが、
万一、売るか貸すかとなったときには当分安心でしょう。

新浦安の人気の理由はこれまで何度も出てきていることですが、
・都内への足回りが良い
・街並みがきれいで高級感がある
・ディズニーランドの隣町というイメージの良さ
・近くに人気のある小・中学校や、大学病院がある
・公園も多い
ということだそうです。（地元の不動産屋さん）

ただし、人気の沿線にも栄枯盛衰があり、２０年前に値下がりしにくいと
言われた行徳、西葛西、東陽町、浦安などの東西線沿線はランクから
外れていますのので、今、人気の新浦安も２０年後はどうかはわかりません。
また、日本橋再開発により数年後には東西線が再び脚光を浴びる可能性
も高いそうです。

406さん、情報ありがとうございます。
ところで、
＞現在７０m2価格＝3,046万円が、１０年目理論価格2,923万円。（下落率4.0%でこれが第７位）
＞７０m2賃料＝現在159,112円　
は、駅からの距離や築年数などはどの程度として試算されていましたでしょうか？
もしよろしければ教えて下さい。よろしくお願いします。

ＳＧのＧ棟の海を向いたルーフバルコニーの部屋に興味があります。
ＳＧの販売も第３次２期になりましたが、
そろそろ最終棟のＧ棟は販売を開始しているのでしょうか？

>>407さん

次の通りです。（406は記事の趣旨を書きましたが、ここではそのまま書きます）

「東京カンテイ調べ。順位は、１０年後の価格下落率が低い（下がらない）順。
分譲時に売り主が『最寄り駅』として示した駅（複数ある場合は近い駅）ごとに
データを集計。サンプル数の極端に少ない駅は除外されている。下落率、
１０年目理論価格はいずれも理論上算出された予想値のため、今後の
経済状況や周辺環境の変化で変動する」

Yomiuri Weeklyに掲載されている一覧表は、すべて
70m2価格＝現在、10年目理論価格、70m2賃料＝現在
という、同じ基準での比較となっています。
ここに、隠れた事情があるものと考えています。

新浦安の「70m2価格＝現在」の3,046万円について、
70m2の新築マンションは売り出されていないので、「新浦安」を最寄駅
としている新築マンション（事実上、シーガーデンしかないようですが）
の坪単価から70m2価格を算出したであろうと推測しています。

70m2=3,046万円の3.3m2単価は1,435,971円です。
ブロードキャスターで放送された3.3m2単価＝１４０万円台
(新浦安の3.3m2単価＝シーガーデンの3.3m2単価）に近いです。
（高層階や、４ＬＤｋの中では小さめのところは3.3m2単価は、これより高いです）

3.3m2単価は、同じグレードなら広い家ほど安くなります。
（コストの高い水周り＝バスルーム・キッチン・トイレなどは、家の広さに
比例して増えないし、狭い部屋のある家と、広い部屋のある家では、
狭い部屋のある家のほうが3.3m2単価は高くなります）
70m2より、実際にはずっと広いシーガーデンは、他の駅のマンションと
比較して単価が安く計算されているものと思われます。

10年目理論価格や「70m2賃料＝現在」の根拠は、新浦安周辺の
賃貸マンションの研究や、将来予測の研究を、私はしておりませんので
わかりません。ご存知の方いらっしゃたら解説をお願いします。

２ヶ月くらい前、週刊誌に東京カンテイによる不動産の下落率分析の記事が
出ていました。それは２０年前の分譲価格と現在の中古市場での流通価格
とを比較して、下落率を算出したものでした。

おそらく、今回のは１０年前の分譲価格と現在の中古市場での流通価格とで
下落率を算出し、現在の分譲価格にその率を掛けて１０年後の予測値を
導き出したのではないかと推測します。

賃料については、最寄駅＝新浦安の賃貸物件の平米単価から７０m2の
物件を推測した値ではないでしょうか。

だから、シーガーデンを１０年後に売却したときの価格や、シーガーデンを
賃貸に出したときの賃借料として、そのまま参考にできる数字ではないかも
しれません。

しかし、他の駅もおそらく同じような計算方法で算出していると思われるので、
最寄り駅が新浦安としている物件の下落率について、おおまかなポジションを
知る上で参考になるとは思います。

Yomiuri Weeklyの記事に関し、こんな分析を見つけました。なるほど。
http://shinta.tea-nifty.com/nikki/2004/08/mansion.html#more

>>412さんご指摘の分析でも

“公教育にカネをふんだんに使うと宣言している自治体に住まいを構える
ことは、それだけでカネに代えられない「居住のメリット」を得ることに
等しい。・・・（中略）・・・こうした観点から見て、現時点で首都圏で
マンションを「買って」でも住むに値する自治体は、「ハタザクラプラン
教育特区」で少人数教育を始めようとしている埼玉県志木市、
小中学校へのチーム・ティーチング用教員の増員を100％市費で
賄っている千葉県浦安市、1学級20人台の小学校を研究指定校内
に設置した神奈川県の一部地域などだろう。”

と、浦安市の教育行政のスタンスは子育てのため住むところに値する、
としていました。
よかったよかった。

マンションを購入すると自分のマンションの資産価値はどれほどかと気になるのは当然だと思いますが、新浦安の駅から徒歩２０分以上のマンションではそれなりの価格の下落は覚悟した方がよいでしょう。かく言う私もその覚悟で購入しました。
しかし、築２０年近くなるエルシティなど驚くほどの価格（９０m3で4000万半ばなど）で広告に出ているのをみるにつけ、やはり新浦安ブランドの恩恵を享受できるのは駅周辺のマンションに限られているように思えます。単に駅近で便利というだけでなく新浦安駅周辺の環境の良さに負う所も大きいと思います。
海に近い、部屋から海が見える、または花火が見える、共用施設が充実などの付加価値がどれだけ下落の歯止めになり得るのか興味のあるところです。

「新浦安ナビ」にもヨミウリ・ウィークリーの記事が紹介されました。
今回は、この掲示板でのちょっとした盛り上がりの方が、「新浦安ナビ」
より、少しだけ早く始まったようです。

さて、>>414日の出在住さんのご指摘、
「浦安の駅から徒歩２０分以上のマンションではそれなりの価格の下落は
覚悟した方がよいでしょう。」
は全くごもっともな話と思います。
が、一方で、新築価格も浦安の駅から徒歩２０分以上のマンションでは、
最初からその分は割り引かれているとも考えています。
（仮にエルシティの場所に、今、シーガーデンが新築分譲されたら、
　どのくらいの値段になるでしょうか？）

ＩＳＩＺＥ、ロイヤル・ハウジング販売などのＨＰ(中古マンション)には
ベイシティ新浦安(5階)　駅22分　4800万円　4LDK　　95.65m2 築5年
エル・シティ(2階)　 　　　 駅2分　4580万円　4LDK　93.98m2 築17年
エル・シティ(2階)　 　　　 駅3分　3850万円　3LDK　78.91m2 築17年
夢海の街(2階)　　　　　　駅15分　3780万円　3LDK 90.21m2 築10年
潮音の街(3階)　バス9分徒歩1分　3580万円　3LDK　90.33m2 築11年
潮音の街(11階) バス9分徒歩1分　3580万円　3LDK　85.5m2 築10年
入船北エステート(3階)　駅6分　　3100万円　3LDK 80.13m2 築24年
潮音の街(9階) バス9分徒歩1分　2980万円　2LDK　77.26m2 築10年
潮音の街(1階) バス9分徒歩1分　2680万円　2LDK　77.6m2 築11年
富岡エステート(7階)　駅14分　　　2340万円　2LDK　76.34m2　築22年
美浜東エステート(9階)　駅4分　 2300万円 2LDK 65.07m2 築25年
といった物件情報が掲載されていました。

エルシティは、築17年にもかかわらず、いい値段ですね。
築5年のベイシティ、新築時にいくらだったのかは知りませんが、強気・・・かな。
１０年後のシーガーデンに、いったい、いくらの値段がつくのか興味深いです。

モデルルームに飾ってあるマンション模型がリアルで好きなのですが、
モデルルーム撤去後はどうなるのでしょうか？
たぶん分解焼却してしまうのでしょうね。勿体無い。
シーガーデン管理組合で引き取って、
エントランス内パブリックエリアにでも置けば、
ちょっとしたオブジェになると思うのですが、如何でしょう？
総合地所さん(長谷工さんかな？)、
シーガーデン管理組合に贈呈しませんか？

オプション会の照明、結構魅力という気がしています。
我が家では、照明器具はなるべく、今使っているのを流用しようと思って
いるのですが、部屋数が増えるので少しは買わなければなりません。
憧れはシャンデリアだけれども、予算と電気代を考えると、大きい目の
シーリングとなりそうです。
ナショナルの照明のシーリングは、無段階調光ができるのが魅力で、
これをオプション会で扱っているのがうれしいです。

量販店で扱っているのは価格が魅力ですが、型式でＨＨＦという文字が
頭につくタイプばかりです。このタイプはオープン価格としてメーカーから
出荷されているもののようです。

それに対して、オプション会のカタログに載っている型式ＨＦＡのタイプは
メーカー希望価格がついています。
秋葉原へも行ってみましたが、ＨＨＦタイプは２万円以下で売っていましたが、
ＨＦＡタイプは４万円とか、６万円とか、７万円とかしていました。

一般的にはオープン価格は廉価版で機能をシンプルにしていると理解して
いますが、はたしてシーリングのような照明器具に機能上の優劣がある
のかどうかよくわかりません。
オープン価格のＨＨＦのタイプでも無段階調光ができるものがありました。
デザインの問題でしょうか。

ＨＦＡタイプを買うなら、オプション会で買うのも悪くないという気がしています。
照明のこと、検討されている方がいらっしゃったら、教えてください。


追伸
汐留の松下電工のショールームにも行ってきましたが、参考になりました。
ここでは販売はしていないので、説明を聞いてもうるさく営業してこない
のでお勧めです。

あと、オプション会では扱っていないけれども、東芝のタイマー付も魅力です。
外出していても夕方タイマーで点灯させられるとのこと。
留守でないように見えるらしいです。

１．フィットネスの器械
イメージ図ではランニングマシーンと自転車だけ置いてあったが、
筋肉を鍛えるジム器械も置いて欲しいと思っています。
腹筋、背筋、腕筋、脚筋
そもそも新浦安は外を走った方が気持ちが良いので、
ランニングマシーンと自転車は２台ずつで十分だと思う。
２．温泉の閉館時間
私は毎日多忙な会社員です。
温泉の２３時閉館だったと思いますが、２４時閉館にして欲しい。
私も温泉に入りたいがため、
できる限り早く帰ってくるつもりですが、
２３時閉館ではかなり厳しい状況です。
せめて２４時閉館にならないでしょうか？
会社で疲れた体を癒したい！

私は、温泉の後に使えるマッサージチェアを置いてほしいです。

が、既に８割くらい売れてしまっているところに、共有施設の仕様変更など
したら、ランニングマシーンと自転車が魅力で契約を決心した人がいたら、
クレームが出るでしょうから、強くは希望しません。

温泉の２４時閉館も、管理費が同じなら大賛成ですが、管理費値上げなら
ローンの返済に響くかもしれないので、微妙な心境です。

入居後に、フィットネス器械の稼動状況・管理費の状況・住民のニーズなど
から、管理組合が総合的に判断し、変更が妥当なら変更すればよいのでは
ないでしょうか。

自分の希望を採り入れてほしいなら、管理組合の理事長に立候補
するのがよいかもしれません。

>>自分の希望を採り入れてほしいなら、管理組合の理事長に立候補
>>するのがよいかもしれません。

良く判りません。どういう意味でしょうか？