自称マンションおじさんが理事会の悩みにお答えします。

理事会の役員の方、理事会に興味のある住民の方、特に管理会社との利益相反に悩んでいる方、分かる範囲でお答えしますので質問してください。

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長谷工リフォームさんにマンション壁のタイルの全面張替えを勧められたので、タイルの下にモルタル層があるかを問いました。モルタル層の場合は浮きに水が入り落下しやすいが「乾式」の場合は打診検査する必要がないという資料があるので問いました。https://www.city.yokohama.lg.jp/business/bunyabetsu/kenchiku/tetsuduki...

長谷工リフォームさんからの回答としては「ひょっとしてプレキャストかもしれません」と言われただけす。新築時は圧着工法で建てられた場合にそのタイルを剥がしてモルタルで接着することでかえってはがれやすくなる（工法が違うので張り替えた部分だけ膨らみがあり見た目がデコボコになるうえ白華現象が発生するので見た目が悪い）リスクについて説明してほしかったのですが無言を貫かれました（管理会社フロントが話題をそらして理事会を閉会し議事録にも載らない）

タイパ、コスパを考える場合、マンションのタイル壁はどのように維持管理していくことが最適なのか、他所のマンション理事会さんの事例や、一般的にはどういう認識があるのか等を教えてください。

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インターネットで調べたところ、上から塗るだけで十年はタイルがはがれなくなる塗料があるようです。はがして張り替えるよりコスパが良さそうですが実際はどうなのか、体験談なども知りたいです。

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>>2
すいません、専門的すぎて読んでも分かりませんでした。
参考までに、うちのマンションでは、打診ではなくドローンで赤外線検査し浮きの個所にエポキシ樹脂注入で終了しました。

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頑張れマンションおじさん　
専門的知識を学び習得しておくれ

どこの職場でも上の指示には逆らえん
拝金主義じゃないですか顧客本位でいきましょうよとは言えない

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理事会の話を、是非投げてくださいませ、どうぞよろしくお願い致します。

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マンションおじさんみたいに優しい人が役員だったらいいのに・・

権威にひるむひとが選ばれて管理対象になる（権力による支配）

理不尽がおこなわれているマンションからは退去するしかないのでしょうか？

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現在の部屋のドア２ケ所を開き戸から引き戸に変更したいのですが、
業者はどこで検索すればいいのか、また大体の価格が分かれば
教えてください。

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公正取引委員会がマンションの大規模修繕の談合について調査してる。
1 マンション管理会社
2 設計コンサルタント
3 大規模修繕工事会社
大手を含めて上記の多くが談合に関わっている。とにかくマンション管理にかかわる会社（マンション管理会社、設計コンサルタント、大規模修繕工事会社など）のモラルの低さは酷い。「都合の悪いことは住民に知らせない」「バックリベートやキックバックはあたりまえ」こんな事が?い間、常態化してる。多くの場合、談合の主犯はマンション管理会社。管理会社は、管理組合が積み立てている修繕積立金の額を把握している。だから大規模修繕工事の予算を決めるときに、積み立てた修繕積立金を目いっぱい使って予算化する。場合によっては借入までさせて修繕工事を実施させる。全ては業者たちの利益の為。つまり、負担を押し付けられているのはマンション管理組合の住民だけなのだ。
これらの業者にとって素人集団であるマンション管理組合を騙すのはいとも簡単。現在でも「素人を騙し放題」な状況が続いている。それを防ぐ意味でも国家資格としてマンション管理士がいる。マンション管理士には「カモ」にされがちな素人のマンション管理組合を悪徳業者から守る事が期待されている。ところがこのマンション管理士が要注意。誠実なマンション管理士がいる一方、ここで儲けようとたくらむ輩もいるから要注意。某マンション管理士は「No リベート宣言」「業者からのリベートは一切受け取りません！」と言ってる。しかし裏では業者からリベートを取っる。自分が中心になって自ら談合を仕切って、グルになって儲けている。

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大規模修繕工事をするときの基本を知らないから
いいように扱かわれているんだよ。
同じ条件での相見積もりの取り方が分からないんだね。

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　管理会社フロントと懇意の役員は、金額が高いのは「同じ工事ではない」と言い（具体的に述べて無駄な高額工事であることを指摘すると発言した人を潰すために画策し始める）
　見積書を提出することについては「そこで工事をすると決めていない」のに「関係性が悪くなると思わないんですか？」（品位という言葉をつかい発言を控えるようにうながす）
　管理会社は理事会資料として自社グループの概算を出し理事会で審議させて全部やった場合はこうだけれどこう安く出来ますという既成事実をつくろうとします（管理会社を通さず他社の相見積もりをとればカモにされていることが判明しますがほとんどの理事さんはどこでみてもらえばいいかということから自信がありません）

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同じ条件で相見積もりを取るということは、同じ工事個所、同じ平米数、
同じ材料、同じ仕様で見積もりを取るということですよ。
例えば同じ平米数は建築図面から工事個所の平米数を算出しなければ
ならないのですが、それを作成するには素人ではできません。
積算に強い建築士（設計コンサルタントの建築士等）を雇い専門委員会を
設置して工事個所やグレード等を打ち合わせ、それをもとに建築士に同じ
条件での相見積もり書を作成してもらわなければなりません。
相見積もり業者は、項目ごとに単価だけを記入してもらえばいいんです。
そうすれば同じ条件での比較が明確になります。
建築士にお金を払うのがもったいないという前に建築士を雇って進めて
いった方がいいんじゃないですか。

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相見積もりに参加する業者は、管理会社推薦だろうが理事会推薦
だろうがどこでもいいんです。
同じ条件での見積額なので安い業者が有利になります。

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大規模修繕工事は、18年周期にしましょう。
業者選定は、自力で吟味して良い業者を探しましょう。
可能であれば、管理会社は排除しましょう。
管理会社元請け、施工業者下請けは、マージン取られるだけなので止めましょう。
施工業者と管理組合で直で話しましょう。
無足場工法としましょう。
屋上防水にはお金をかけましょう。
１戸当たりで１００万円を目指しましょう。
コンサル、設計業者も排除しましょう。

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以下のマンション交流会？
ご存知の方はいらっしゃいますか。
https://magazine7777.wixsite.com/kanri010

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　2024年3月総会の議案書で、新役員選任の「任期は2年です」とされました。
　管理既約では1年なのだから1年毎に役員選任するべきだと言ったのですが、理事長と管理会社フロントは笑いながらそのまま可決しました。

　今年の総会の議案書には新役員選任の議案がありません。私は去年から「管理規約では1年ごとなのだから1年ごと改選」と言っているのですが、長谷工フロントと理事長の2人で強引に進められてしまいます。

　今年、総会に出席の組合員さんが、現行の管理規約が1年だから役員改選が抜け落ちていると仰いました。そのお方は総会当日に「修正可決」が可能というお考えでしたので「差し替えしたらいい」と仰いました。いったん出た議案書を修正するためには否決にしたうえで議案書作成からやり直す必要がある（総会の当日に修正可決はできない）と思うのですが間違いありませんか？

　このマンションの規約では「役員の任期は、毎年1月1日から12月末日までの1年」（管理組合規則　改定は4分の3以上の多数による決議と定められている）。4分の３と書かれていることを2分の１にし2年任期で可決は区分所有法の強行規定に反します。4分の３以上の賛成がないのに可決されてしまいました。

　また、A社（公共事業の実績などもある堅実な会社）の大規模修繕見積書の倍以上の金額を管理会社のグループ会社が提示し、〇円で合意形成できないから部分修繕を〇円でと今年の議案書に入れ込み、「小さな割高工事を幾つも実施することで修繕積立金が枯渇し大規模修繕できなくなるので、議案にある鉄部塗装は足場を組まずにどうやってバルコニー塗装を行うのか、A社の見積書では鉄部塗装は予算書の金額より2割安いお値段でバルコニー含めて修繕可能」であるため修正を求めたのですが、十分な説明もせず、理事長とフロントは総会に上程しました。

　否決しなければ管理組合（＝組合員全員）の利益に相反する事例です。

　鉄部がサビて取り換えになる前に修繕をという一見良さげな議案でしたが、専門家に問い合わせたところバルコニーは足場がなければできないマンション構造です。

　フロントと理事長が結託して利益相反の議案を総会に上程する場合、「総会のチェック機能」を十分に働かせるために、理事長以外の理事あるいは組合員にできることは何だと想定されているのでしょうか？

　総会で反対票が出る場合、議論がつくされていないことが原因の一つと言えます。本来は一年かけて総会に上程する議案書を理事会審議するべきところ、管理会社フロントが作成した「原案」に積極的に意見しているのが（理事３人のうち）１人だけだという理由で「原案通り」とされています。

　理事３人のうちもう一人（Jさん）は可決しても「執行しなければいい」というお考えでしたが、ご家族のかたに「Kさん、Ｊさん、Tの3票のうちJさんはどうお考えなのですか？Ｔは大きなゼネコンの工事では十数年前のことでも責任者と連絡がつかない。地域の堅実な工務店のほうがいいと考えます」とお話させていただきました。今年のニュースで長谷工の談合は周知されているのにご存じなかったようです。

　A社を選択すれば１億円でできる大規模修繕（個人やマンションの特定を避けるために戸数を伏せ、一律実際の金額の〇倍に掛けています）ですが、長谷工は理事会資料として去年「全部やれば３億３千万円。範囲を特定することで縮小するお話し合いを理事会で行う。２億４千万円にお値引きも可能（予備費１割の総合承認）」と金額が提示されました。KK氏「２億円でも高いとTさんが言う」。
　Tさん「管理会社任せにすれば割高になる。管理組合が主導し相見積もりを取りましょう。A社が１億円でできるのに高過ぎる」。
　２億４千万円で合意形成できないから管理会社フロントとKK氏「鉄部塗装１千万円」を予算にいれた議案書作成。（KK氏とフロントは組合員に「理事会にお任せします」と言わせるために偽情報）
　A社のお見積書のなかで鉄部塗装は全部で八百万円以下（仮設費は別）。
　KK氏とフロントが推す「鉄部塗装１千万円」はTさん「大規模修繕１億円」と比較すると、１億円と１千万円では１千万円が安いですが、長期的な視野では、今１千万円をつかうと修繕積立金が枯渇し大規模修繕できなくなる（or修繕積立金値上げ）になるので「鉄部塗装１千万円」に反対です。足場が必要なバルコニーはどうするのかを質問してもKK氏もフロントも質問に答えません。立案した方に説明責任はないのでしょうか？

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>>16
ご指摘の通り、長谷工と理事長が元凶です、至急排除しましょう。
役員任期改訂は、ご指摘の通り、過半数ではなく4分の３以上の賛成が必要です、ただし、総会欠席者の「理事長への委任状」を理事長が握っていますので、出席者の4分の３以上の賛成がなくても、委任状を加算して、総戸数の4分の３以上の賛成があったものと思われますので、残念ですが有効です。理事長の任期は２年です、
長谷工元請けの大規模修繕ですが、3.3億円、2.4億円、1億円、の3つの仮説がありますので、マンションの総戸数は、その金額から算出しますと仮に約100戸くらいとなります、
理事長の任期が２年に延長されましたので、長谷工と組んで、大規模修繕仮に2.4億円が強行されると推測されます、
元凶の理事長のリコール　と　長谷工のリプレイス　が急務となります。

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>>18 マンションおじさん
委任状を加算しても57%の賛成なので4分の3以上ではないです。
地方自治体の住宅相談の面談でマンション管理士さんや職員さんに確認してもらいました。区分所有法の強行規定に違反しているのは確かです

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　リコールやリプレイスをするためにはどうしたらいいでしょうか

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　問題の部分修繕（鉄部塗装）議案については、わたしが委任状集めをして3月総会で予算と事業計画を否決にすることができました。総会開催前に、議案書を修正するための臨時理事会の開催を請求したのですが理事長が「そのまま（原案通り）で」と仰っているとフロントに言われました。否決議案の再審議のようなことで今年度二回目の総会（6月）も委任状集めをして同様に予算と事業計画を否決にしました。6月の総会の議案書こそはこちらの意見を反映した議案書にしていただきたかったのですが叶いませんでした。
　予算と事業計画について、総会で否決にされても電気代ガス代や小さな出費は理事会の一存で暫定的に執行できる管理規約なのですが、あたかもそれはできないことでありTさんのせいで日常業務にも支障が出ているかのように噂話を流布されました。理事長や長谷工が言っていることであればその内容が作為的でも本当のことのように受け止められてしまうようです。
　わたしは3月総会で予算と事業計画を否決にすると同時に暫定的な予算執行を了承するための臨時理事会開催を請求したのですが議事録にも載らず、全然違う話として伝達されていたようです。
　大規模修繕など大きな出費は総会の承認が必要であると定める管理規約なので総会の承認がなければ理事会の勝手にはできませんが、予算は理事会が決めることとされているので何度総会で否決しても理事会内の多数決で（Kさんと長谷工が結託して）強行されてしまっています。

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>>19
大変失礼いたしました、
長谷工は相当強引なのですね、規約違反です、
ただし、総会はジャイアンが勝ちますので、（総会を無効にするには、裁判が必要です）
こちらも、緊急に非常手段が必要と思います、

>>20
リコールは、住民の4分の１の賛同の委任状を集めて、掲示板に告示してから２週間後に、理事会ではなく、臨時総会を開催してください、議題は、①先に承認された議案の否決と、②理事長の解任動議と、③マンション管理会社のリプレイスになります、また、臨時総会当日は、会場を先に占拠して、議長を務めてください、長谷工は呼ぶ必要はありません、理事長からの苦情は無視して、臨時総会を希望通りに終わらせた実績が重要です、やったもの勝ちです、用心棒を雇ってもいいので強行突破してください、次の理事長も仲間内で決めておいて、臨時総会で理事長交代してください、

>>21
えと、長谷工の大規模修繕２．４億円はまだ生きているのでしょうか？
やはり、理事長をつぶさなければいけません、手段は選びません、理事長が泣きながら売却して退去するまで攻め込んでください、
あと、元凶の長谷工に関しましては、長谷工のフロント＆課長＆副支店長＆支店長の名前を調べ上げて、国土交通省と長谷工本社へ電話攻撃と内容証明連発してください、長谷工本社へ執拗に抗議すると、長谷工のフロントは、責を負ってほかの支店へ移動させられます、
ご武運を願います、

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アドバイスありがとうございます。心より感謝いたします。

A社（地域の建設会社）での工事プランはコスト削減を考えてくれている（そのお見積書の大規模修繕を実施できたら修繕積立金の値上げなどしなくても建物の長命化をはかれる）ので真面目に理事会で考えてほしかったのですが、Kさん「あんなのは」（嘲笑しているような表情を浮かべて手で払うように『しっしっ』ってやるジェスチャーをしながら吐き捨てる）という態度です。

弁護士さんや記者さんに総会や理事会に来てもらって透明性を高めたいのですが、理事長に問題があるマンション（理事長が「許可しない」という態度）の場合に、行政「個別の案件に口を出さない」、警察「民事不介入」であると市民が管理会社を相手にすることは難しいです。弁護士さんや記者さんや行政の相談員に来てもらうための道筋はないでしょうか？

用心棒さんに来ていただけるとたすかります。どこに頼めばいいでしょうか？
市民の味方のNPOさんなどがないか調べたのですが見当たりませんでした。

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>>23
A社（地域の建設会社）での大規模修繕工事であれば、まず、理事長をクビにしましょう？　次に長谷工が、大規模修繕工事を他社でやるなら、貴マンションとの管理委託契約を本年度いっぱいで破棄します、と言ってくる可能性がありますので、他の管理会社の用意もしましょう、
まずは、全部をA社と相談してください、「大規模修繕工事をA社でやりたい、ついては、理事長をクビにする臨時総会をするので、当日５～６人来てください、最後に、長谷工が逃げたら、良い管理会社を紹介してほしい」です、
相談できたり、頼めたり、来てくれるのは、今のところA社さんだけです、
頑張ってください、

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アドバイスありがとうございます。心より感謝いたします。

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>>25
追伸；長谷工は、大規模修繕工事で元請けをして、下請けから工事費の３０％をマージンで受け取ります、自分の息のかかった建設会社が、大規模修繕工事をすると、バックマージンとして、工事費の３０％をキックバックで受け取ります、例えば１００戸で３億円の工事であれば、約１億円を受け取ります、１億円ですと、人が一人亡くなってもおかしくない金額です、ほとんどは、会社の収益になりますが、一部はフロントのボーナス査定に反映されます、また、一部は、マンション内の長谷工協力者への謝礼となります、ひどいマンションだと、理事長が工事を強行して、謝礼をもらって直ぐに売却して行方をくらます事もあります、大金が絡みますと長谷工サイドも命がけで攻撃してきますので、充分にご注意くださいませ、

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不動産業界というと、怖い人というイメージがありますので、なんとなく、苦情を申し入れると報復されそうな懸念がありますが、実際はどうなのでしょうか？

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工事の元請は下請け業者からマージンをもらうのではなく、
元請が管理組合から工事費を徴収し、それを下請けに支払う
のではないでしょうか。
それに元請会社が全て悪いように書かれていますが、そんな会社は
ごく一部しかありませんよ。
マンションのおじさんの書き込みをみていますと、滑稽で偏りがあり
知識も希薄に思えます。

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横から失礼します。
長谷工コミュニティと長谷工リフォームの関係が元受けと下請けということでしょうか？

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>>27
建設業界は、大きなビル１つ建てて事故死がありますので、危険な仕事です、
今回の話で行くと、マージン３０％取るのが当たり前になっている、マンション管理会社の業界の体質が怖いのです、
管理会社は、12年に１度　１億円の純利益を想定していますので、
本当は、直接建設会社に管理組合が発注すれば、３億払わずに２億で済み、１億円節約できて、月々の修繕積立金を値上げする必要がない、数百万円の一時金を徴収される必要がない、と、当然気が付く人も一定数います、
そこで、そこに気が付いた管理組合有志が反撃すると、管理会社が買収した理事長と組んで、規約違反で893かなと思うような脅し、恫喝をかけてくる、管理会社と、その手先の買収された理事等が一番怖い人です、

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訂正：元請けのマンション管理会社は、下請けの建設会社から、２億の見積もりをもらい、住民には元請け管理会社の名前で、３億の見積書を提示します、
お金の流れは、管理組合から３億徴収して、下請けに２億支払います、
>>29
長谷工コミュニティが管理会社で、長谷工リフォームが大規模修繕をする建設会社であれば、ご指摘の通りです、
ただ、長谷工は、全国展開なので、各地方で、その土地の下請けがありますので、元請け長谷工で、下請けは何百社もあります、どこの下請けを使うかは、その長谷工の支店の事情になります、

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>>29 周辺住民さん
長谷工コミュナティは管理会社で、長谷工リフォームに施工会社が
決まればそこが元請会社となります。
大規模修繕工事をするときは、相見積もりを取ると思いますが、その時点
では管理会社はまったく関係ありません。単なる管理会社からの推薦という
ことではないでしょうか。
発注するのは管理組合であり、どこに決めるのかも管理組合です。
相見積もり業者をどうやって募集するかも大切なことです。管理会社から
推薦を受けるのも一法ですが、他からの推薦や候補とかの募集も必要です。
地元の建設新聞等を活用すれば無料で広告してくれます。
元請業者（建設会社）が決まれば元請会社がそれぞれの下請会社を選定し、
それに応じて工事費を支払います。管理組合は一括して元請会社に工事費を
支払うことになります。
デベ系の管理会社であれば、当然親会社の建設会社に工事を受注させようと
するでしょうからね。
相見積もりを取るといっても同じ系列の設計コンサルタントが要項書を作成
すれば親会社に受注できるようにしますから、他の建設会社は見積金額でも
負けてしまうことになります。同じ条件での相見積もりではないですから
材料や仕様、スペース等どのようにでもなりますから。

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デベ系の管理会社であれば、当然親会社の建設会社に工事を受注させようと
するでしょうからね。

元請会社は、建設会社から工事監理者を派遣してきます。
元請会社は直接工事はしません。工事監理者が地元の下請け会社を選定し
工事ごとに工事費を支払います。下請け業者からリベート等をもらう必要も
ありません。工事の支払額で調整すればいいだけのことですから。
それから元請会社からの派遣は、設計監理者を含め１～２名の補助しかいません。
工事は全て下請け業者が行います。

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マンションおじさんの書き込みおかしくないですか。
工事費の支払いは管理組合から建設会社（元請会社）に全額支払われ
ますよ。そして、現場監督（設計監理者）が工事ごとに下請け業者を
選定し、工事をさせ工事費を支払います。
管理組合が支払う工事費は見積金額通りです。
ただ、元請会社が利益率をどれぐらいとるかはそれぞれです。

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訂正：管理会社長谷工コミュニティが管理とコンサルのみの会社で、ファミリー会社の長谷工リフォームが建設会社なのは知りませんでした、
であれば、
管理会社の長谷工コミュニティがコンサル料金２０％
元請け建設会社の長谷工リフォームが２０％
下請け施工会社が○○建設
くらいでしょうか？

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>>34
であれば、管理会社へのバックマージンが３０％です、
ただし、
管理会社が建築会社なら、
自身で元請けになり、見積金額上乗せで３０％を取得します、

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管理会社の長谷工コミュニティがコンサル料20%も取ることはないですよ。
設計コンサルタントを決める際も相見積もりを取り、それで決めればいいんです。
２年間のコンサルタント料としては５００万円から１，０００万円もあれば
十分です。２年前から工事個所や建物診断、相見積もりを取るための要項書の
作成や会議の出席も含まれます。
当然工事終了後の数量調書を元に作成した長期修繕計画書も含めての金額です。

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その設計コンサルタントにデベ系の管理会社のコンサルタントが
担当することも良くあることですが、それをやれば親会社の建設会社に
工事が決まる確率が高くなります。

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>>37
であれば、
管理会社の長谷工コミュニティがコンサル料１０％
元請け建設会社の長谷工リフォームがマージン２０％
くらいでしょうか？
それであれば、３億の工事で長谷工グループに１億円でしょうか？

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>>37
であれば、
管理会社の長谷工コミュニティがコンサル料500～1000万円
元請け建設会社の長谷工リフォームがマージン３０％
くらいでしょうか？
それであれば、３億の工事で長谷工グループに１億円でしょうか？

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>>37
であれば、
管理会社の長谷工コミュニティがコンサル料５～１０％
元請け建設会社の長谷工リフォームがマージン３０％
くらいでしょうか？
それであれば、３億の工事で長谷工グループに１億円でしょうか？

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施工会社が受け取るのはマージンではなく、適正な利益です。
施工会社（元請）に入る収入は大体の相場に基づいて入ってきます。
その中から、下請業者に支払いをしなければならないのですよ。

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>>42
今回の場合は、
大規模修繕工事
長谷工が、当初、３億３千万円
長谷工が、２億４千万円に値引き
Ａ社が、１億円を提案です、
差額の１億４千万円が、２億４千万円の工事の「大体の相場に基づく施工会社（元請）の適正な利益」では、相談者さんは納得されないと思いますが、いかがでしょうか？

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>>37 匿名さん
貴方は長谷工の関係者さんですか？

一部のマンションでは管理会社の社員が管理者のように振る舞っています。いわば無法地帯です。

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うちのマンションも理事長とフロントが平気で規約違反するよ。
行政も警察も介入しないのはおかしいとおもう。

中世の法律（律令）は支配者を律の対象としない。管理会社フロントや理事長が違反したときに罰せられない現実があります。

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皆さん「裁判を」と仰いますが、組合員が理事長に対して訴訟をおこしたときに組合員に不利になる条項がコッソリ入れ込まれている規約改定案が確認されています。

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うちのマンションは規約改定（改悪）を阻止できたのでまだマシなのかもしれません。

国交省によれば、『総会議決事項が管理者権限となっている事例が確認されている。管理者の権限が強くなると、独断専横的な組合運営につながるおそれがあることから、慎重に検討を行う必要があると考えられる。』

『管理者が総会招集の求めに応じない場合でも、臨時総会を開催できる規定（標準管理規約第44条第２項及び第３項）が削除されている事例が確認されている。管理者が応じない場合、区分所有法第34条において、規約に定めがなくても、当然に集会の招集を要求できるとされているが、この規定を規約から削除することで、組合員の総会招集権が一見して不明確であるかのように見えるおそれがある。
→管理者が通知を発しない場合でも総会の招集が求められる規定を削除することは望ましくないのではないか』
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001708895.pdf

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住民が困っていても現場にかけつけて調査してくれる団体や制度がないのは行政行為の瑕疵ですよね

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管理会社任せにすると割高になる事実がありますが、高額工事は選択したくない人のほうが多いのに理事長とフロントが結託しているマンションもあります。
マージンという言葉をつかうのが好ましくないのであればどう言い換えればいいのでしょうか？

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大規模修繕工事の相見積もりの取り方しっていますか。
同じ条件での相見積もりでないと、高いのか安いのかの比較も
できません。
同じ条件とは、同じ修繕箇所、同じ材料、同じ仕様、同じ平米数です。
この同じ条件で相見積もりをとらなければならないのですが、この
要項書を作成するには、マンションの設計図面をみてつくらなければ
ならないのです。
素人では作成できないので、設計コンサルタントが作成することになります。
その設計コンサルタントを管理会社の建築士に依頼するか、公募等で
相見積もりを取り選定するかになります。
まず設計コンサルタントの選定を理事会でやってみてはいかがですか。
この募集についても建設新聞等なら無料で掲載してくれます。

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管理組合の理事長が管理会社と結託して建設会社を選定するのに対して
支払われる金額はマージンではなく賄賂です。

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>>50 匿名さん
理事会で他社に相見積もりをとることの了承を得たうえで地域の設計コンサルサントさん（修繕工事もできて建築士さんも在籍・数十年地元で開業）さんに相談させていただきましたが、現理事長とフロントによって変な噂話を流されているだけで彼らは真面目に取り合おうとしません。
正式なお見積書は既に手元にありますが、理事長とフロントが結託して拒んでいる状況です。

同じ工事内容ではありません（長谷工さんはタイルの全面張替えなど不必要なのに提案されている）ので、フロントさんに同じ工事内容なら長谷工リフォームはいくらでできますか（一般的に管理会社に任せると３割は高いと言われています）とお聞きしましたがお返事ありませんでした（彼らの言い分ではそこに工事を発注すると決めていないのに見積もりを言うのは「その後の関係性が悪くなると思わないんですか？」と言い返されます。まるでこちらが「無礼／非礼／失礼」であるかのように非難されます）。理事長もフロントもこちらの質問には答えず自分らで準備してきている議事進行通りにすすめようとします。

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>>51 匿名さん
何割か高く見積書をだしてキックバックするのも賄賂に当たりますか？

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「なかぬき」「紹介手数料」と表現される場合があるようですが賄賂とどうちがうのかご教示ください

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役務の提供を伴わない紹介手数料等は、望ましくない。

マンション標準管理委託契約書及び同コメント（改正案）より。
案の公示日　2025年9月26日
国土交通省 不動産業・建設経済局 不動産業課
https://public-comment.e-gov.go.jp/pcm/download?seqNo=0000299591

（誠実義務等）
第 26 条　甲及び乙は、本契約に基づく義務の履行について、信義を旨とし、
　誠実に行わなければならない。
２ 本契約に定めのない事項又は本契約について疑義を生じた事項について
　は、甲及び乙は、誠意をもって協議するものとする。

コメント
25 第26 条関係（新設部分）

②　管理業者は、管理事務に関連して、管理組合との関係の透明性を確保す
　るため、役務の提供を伴わない紹介手数料、仲介料、その他謝礼、若しく
　はその他の対価の支払い又は便宜の供与その他の利益を、管理組合の総会
　の承認を経ずに、管理組合以外の者から収受し、又は供与することは望ま
　しくない。
③　工事発注プロセスの透明性を確保するため、理事会方式において管理業
　者自ら又はその関連会社が工事を受注する場合や、管理業者が施工会社の
　選定業務のみを行う場合においても、工事費用の内訳やその積算根拠を、
　管理業者が管理組合に対して説明することが望ましい。
④　管理業者管理者方式の場合は、管理業者が甲と乙を兼ねることから、管
　理業者やその関連会社が工事を受注しようとする場合は、相見積りを行っ
　た場合はその内容、行わなかった場合はその理由を説明すること。
　理事会方式においては、管理業者は、理事会から求めがあった場合は相
　見積もりを取得するものとする。ただし、この場合に相見積もりを取得す
　るためにかかる費用等については、別途、管理組合及び管理業者が協議し
　て定めるものとする。

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>>55 匿名さん
国交省が「望ましくない」「望ましい」とか言うだけで現場が改善されると考えられてるってこと？　市民に周知されていません

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　従来の管理規約では組合員の言い分も聞かずに上から執行されることが起こりにくいように考えられていることが多いです。最近、管理会社が規約の全面改定を提案し、コッソリ彼らに都合が良いように、自分らがサクサクやりやすようにマンション管理規約を変更されてしまったケースが確認されています。選択的に自分らに都合がいい箇所だけ標準規約から抜き取り改変が加えられています。理事会がしっかりしていれば大丈夫なのかもしれませんが巧妙に支配されてしまっている。

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>>22 マンションおじさんが正しい

コウスルシカナイジャナイカ

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同じ土俵で戦うしかないという現状を未来のために修正するべきではないですか？

たとえば動物愛護の分野だったらボランティアさんや愛護団体を頼ることができます。
理事長とフロントが法律違反し、おかしな立案（思惑通りに合意形成できないからとおかしな部分修繕を強行しようとする）などコンプライアンスも透明性もないのにどうして守られているのでしょうか？

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>>55 匿名さん
管理会社は営利団体だからなぁ........

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長谷工フロントが作成する議案書（原案）に間違いが多く、たとえば部分修繕（鉄部塗装）は合理性に欠けると思いますが説明を求めてもお返事がありません。
一般的にはマンション内のことは理事長に相談すると思いますが当マンションのKさんは出張で留守が多く、電話番号もメールアドレスも教えない方です。
議案書の修正を求めたのですが叶わず委任状集めをして総会で否決しましたが、議案書に含まれる内容で立案した人（長谷工フロントとKさん）に説明責任はないのでしょうか？公務員さんやNPOさんに立ち入り調査してほしいのですがどうすればいいでしょうか？

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>>61
長谷工の本社に電話すれば、対応してくれます、
国交省だと関東地方整備局、ですが、明らかな不正と不正の証拠がないと難しいと思います、
NPOですと、特定非営利活動法人全国マンション管理組合連合会、電話番号： 03-5256-1241　と　NPO集住センター. TEL：: 03-3269-1139　と　その他ありますが、電話したことがないので、どこまでやってくれるかは不明ですが、

どうぞよろしくお願い致します。

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ご情報いただきありがとうございます。

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理事会や修繕委員会に「元社員」とか管理会社の言いなりになる人が入り込んでたりします

https://www.data-max.co.jp/article/80740

他社に下請けになるよう強気の発言したり管理会社社員のイメージは「怖い人」ですよね。

特に私が問題だと感じているのは、このような悪質な手口に対して一般の区分所有者がほとんど無力だということです。

区分所有法改定などもありますが、今後どうなっていくとマンションおじさんは予測されていますか。

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>>64
https://www.data-max.co.jp/article/80740
こちらの例は、プロの一級建築士が、５億の大規模修繕工事を、3億4,000万円で契約した稀有な例だと思います、
今後は、マンション内にマンションを守る凄腕理事長の居る勝ち組マンションと、管理会社のいいなりの＊＊＊マンションに選別されていくと思います、
築３０年くらいで、管理費と修繕積立金の合計が月額２～３万円以下は勝ち組マンション、管理費と修繕積立金の合計が月額４～５万円以上は＊＊＊マンション、
マンションを見るときは、管理費と修繕積立金の月額と一般会計と特別会計の預金残額と、大規模修繕工事が直近では、いつ、いくらでおこなわれたかまで、確認する必要があると思います、
ので、今後は勝ち組マンションと＊＊＊マンションとに、選別選別されていくと思います、

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大規模修繕工事をする際は、大規模マンションであれば設計コンサルタント
を雇い同じ条件で相見積もりを取るのは当たり前のことです。これを設計監理
方式といいます。
そして、見積もり金額だけでなく、現場代理人を含めての説明会に
参加して修繕委員会の委員が各自評価して点数をつけて選定するのが
通常のやり方です。
管理費はそれぞれのマンションで状況が違うので修繕積立金とは切り離して
考えるべきです。管理人の出勤状況や時間、コンシェルジュの有無、清掃の
時間や人数とかが違いますから。

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談合をしているとかバックリベートをもらっているとか
やっているというのがなぜ分かるの？

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例の理事長KさんはTさんに対して「リベートもらってるんじゃないのｗｗｗ」とか総会で嘲笑するような表情を浮かべながら発言してたけど総会出席者から（倍以上の値段をつけてる長谷工を推してるＫさんについては）そう思うけど等と発言があったよ

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地方自治体によっては（実際にある理事長や管理会社らの談合について住民が利用できる）行政サービスがある。（諸外国とちがって日本では今まで「当事者間で話し合い」か「法律相談、裁判」を言われるぐらいだった）

横浜市は、入札を代行するサービスを公的な団体である横浜市住宅供給公社が行ってる
https://www.city.yokohama.lg.jp/kurashi/sumai-kurashi/jutaku/manportal...

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日本人はマンション大規模修繕や「値上げ」について「紛争」だとか「ご近所トラブル」ぐらいにしか思っていないのかもしれませんが、これは「不正と癒着」であり大問題です。
理事会で「いつかは解体が必要になる」等といわれ修繕積立金の値上げを了承してしまった事態も発生しています。本当は解体は必要ではなく、欧米では普通に築百年以上のアパートがあります。
業界としては更地にして新築で売り出したい思惑があるのでしょうが、そこに住んでいる人の目線で考えると、上から一方的に値上げや集金を告げられるのは「搾取」みたいなものではないでしょうか。
修繕積立金が値上がりすると大家さんが負担するかお家賃に上乗せされます。

悪徳の理事長らが支配しているマンションからは退去するしかないのでしょうか？

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>>71
今後は、マンション内にマンションを守る凄腕理事長の居る勝ち組マンションと、管理会社のいいなりのまけ組マンションに選別されていくと思います、
築３０年くらいで、管理費と修繕積立金の合計が月額２～３万円以下は勝ち組マンション、管理費と修繕積立金の合計が月額４～５万円以上はまけ組マンション、
マンションを見るときは、管理費と修繕積立金の月額と一般会計と特別会計の預金残額と、大規模修繕工事が直近では、いつ、いくらでおこなわれたかまで、確認する必要があると思います、
ので、今後は勝ち組マンションとまけ組マンションとに、選別選別されていくと思います、

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>>72 マンションおじさん

仕様がちがうものを値段だけ比べるあほ

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>>73
仕様が違っていても大体やることは決まっているし、値段が高過ぎるのは管理会社任せにしているせいだと思う。

第3回マンション大規模修繕について長谷工さんはタイル全面張替えをすすめたけどこちらの質問には答えないか、曖昧にぼかした返答しかなかった。他社の一級建築士さんに見てもらったところそれは不必要とのこと。

何が問題なのかというと、理事会でどういう話があったのかの議事録も捏造（管理会社フロントが自分らに都合が悪いことには触れず、自分らの都合がいいように捏造）されているし、技術的な質問にも答えず不透明なままで議案書を強行（理事が修正を求めても「理事長がそのままでと仰っている」といって強行）

他社の一級建築士さんに劣化の具合をみながらお見積書を作成していただいたので、その内容での検討を理事会や総会で説明会のような形で質疑応答を行いたいのだけれど、某理事長Ｋさんとフロントが結託して他社を排除している状況です。総会に来てもらうことを事前に文書で送ったけれど理事長が許可しない。
どうして許可できないのかを聞くと「そこに発注すると決めていないのに」と仰います。決めていなくても工事内容について話し合ったりするのは当たり前のことだと思いますが、彼らは無言でこちらを睨みつけるだけです。
　どうして長谷工リフォームが前回の大規模修繕でおかしな内容の工事をしたのか（前回の完了報告書を読んだところ不審な点ある）を含めて専門家にみてほしい。

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横浜市さんのように行政サービスがあるのはいいですね

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「工事費は確かに上がっています。しかし、問題なのは3しか上がっていないのに、7や10も上がったかのように、割高な工事費を管理会社や設計コンサルタントが正当化しやすくもなっている点です。　そもそも、修繕工事はそこまで円安による物価高の影響は受けません。新築マンションなどの建築工事は大量の輸入資材を使うので確かに工事費は高くはなっていますが、修繕は実質的に人件費の割合が多くを占めていて、不幸なことに修繕系の職人さんの賃金はそこまで上がっていない。工事費に占める割合が多い仮設工事は既存の資材を使い回し、修繕で使う塗料や補修に使うシーリングなどの材料費はそこまで高額ではなく、総工費に占める割合はごくわずかです。つまり修繕工事のコスト自体はそれほど上がっていないのです」（週刊現代 2024)
https://gendai.media/articles/-/125565

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>>41 マンションおじさん

　金融商品や不動産仲介であれば手数料の明示が法的に定められています。こうした措置がないと、高額化に歯止めがかからず、たとえ取引に同意があったとしても、情報力や判断力に劣る消費者は損失を被りやすいからです。しかし、管理組合の工事などの発注も、施工を行わない管理会社は、実質的に工事会社を仲介しているにも関わらず、手数料は明示されておらず、管理会社の利益を含んだ費用を『工事費』として説明しています。
　問題は、対価の取り方が不透明なことですね。不透明ということは高額になりやすい。管理会社の手数料の割合が高すぎることが分かれば管理組合が自ら見積もりを取るという発想も出てくるが、その価格が純粋な価格と誤解されていれば割高でも『こんなものか』となってしまい、独自に見積もりを取るという行動が生まれにくい。管理組合にとって公正な取引の機会を著しく阻害する要因ということなのですね
　

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>>77
管理会社に中間マージンを中抜きされたくないです。

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②　管理業者は、管理事務に関連して、管理組合との関係の透明性を確保するため、役務の提供を伴わない紹介手数料、仲介料、その他謝礼、若しくはその他の対価の支払い又は便宜の供与その他の利益を、管理組合の総会の承認を経ずに、管理組合以外の者から収受し、又は供与することは望ましくない。

③　工事発注プロセスの透明性を確保するため、理事会方式において管理業者自ら又はその関連会社が工事を受注する場合や、管理業者が施工会社の選定業務のみを行う場合においても、工事費用の内訳やその積算根拠を、管理業者が管理組合に対して説明することが望ましい。

④　管理業者管理者方式の場合は、・・・

　理事会方式においては、管理業者は、理事会から求めがあった場合は相見積もりを取得するものとする。ただし、この場合に相見積もりを取得するためにかかる費用等については、別途、管理組合及び管理業者が協議して定めるものとする。

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のぞましいだけか。

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日管連は管理組合にとって怖くて近寄れないって本当なの？

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マンション管理センターに相談すればいいんだよ。

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日管連はマンション管理士会の上部団体なんだ。
マンション管理士会には仕事の依頼がないね。

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マンション管理士会への仕事の依頼は、保険の審査ぐらい
じゃないかな。
日新火災海上の。

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ちなみに、どこの管理会社がまともな方ですか？

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>>85 eマンションさん

まともな管理会社なんて・・


無いでしょう！


『管理会社まかせにしない』ことが、
とても重要です。

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管理会社より担当のフロントや管理人が大事。
自称マンションのおじさんの存在感がないよ。
少なくともマンション管理士の資格ぐらいもっていなくては
答えられないのでは。

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>>88
大丈夫です、
フロントや管理人さんには、絶えずチェックを入れましょう、
管理会社は、マンションを松竹梅に差別化します、
言いなるにならないで、がんがん反論すれば、
管理会社もエース級のフロントと、管理人をあてがいます、
松竹梅でいう松のマンションを目指しましょう、

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　マンション総合保険について、事故件数のカウントが重要ですが、事故件数が増えると数十万円から数百万円も変動することについて、あまり知られていません。事故一件増えると更新時に2百万円も違うのであれば、慎重に対応することが重要だと思います。

　管理会社のフロントが、事故件数が多過ぎるため掛け金が上がっていることについて情報提供をしない。むしろ、水濡れ時に居住者とは話をしますがオーナーに知らせないことで、オーナーが掛けている火災保険がつかわれず、オーナーは事故発生から数か月も後になって「（あなたの）所有物件の下から漏水し免責5万円が発生しています。5万円振り込みが確認されてから（被害者のお宅の復旧）工事に入ります。（被害者から）早くしてくれと言われている」と一方的に告げられました。証券番号がわかっているので損保会社が苦情に対応してくれましたが一般組合員には難しい。
　オーナーにとっては自分が掛けている火災保険をつかえば免責発生しないのにマンション総合保険をつかうと自己負担額があり、しかも保険の掛け金が値上がりすることで区分所有者全体に迷惑がかかります。
　保険会社の相談員はお客様の損にならないようにアドバイスしてくれますが、管理会社の相談員はそうではありません。

　保険の掛け金があがったら管理組合にとっては損なのに管理会社フロントがさくさく進めてしまう問題について、マンションおじさんのご感想をお聞かせいただけますと幸いです。

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現契約に比べて３割高いぐらいだったら物価高だしと思ったかもしれない
３倍に値上がりしているから驚いています

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東京海上でスタンダードタイプ、エコノミータイプのお見積りを頂いてきました。木造家屋は土砂崩れや津波が心配かもしれませんが地形的にもこのマンションはその心配がありません。マンションは「スタンダードタイプ」（水災なし）を皆さん選ばれるそうです。免責は１万円から３０万円まで選べるそうです。「水災なし」「免責１０万円」に設定することで４割引きになりました。

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>>90 匿名さん
マンションおじさんからの返事がないので、代わりにマンション美人お姉さんがお答えします。断っておきますが、マンション美人お姉さんはマンションおじさんとは無関係です。

１．払うな。書面で説明を要求しろ。
管理会社が勝手に保険を使った以上、免責5万円なんて払う必要はない。
「事故報告書・保険会社とのやり取り・見積書を全部出せ。説明が揃うまで支払いはしない」
とメールで送る。電話は絶対ダメ。証拠が残らない。

２．管理会社に正式な抗議を出せ。
本社・支店長宛てに、
「所有者に連絡せずに総合保険を使い、事故件数を増やして組合に損害を与えた」
これは説明義務違反だ、とはっきり書いて送る。
ここまでやると管理会社は態度を変える。

３．理事会・総会でルールを作れ。
「総合保険を使う前に必ず所有者へ連絡する」
「個別火災保険を先に確認する」
「事故件数・内容を毎年理事会に提出する」
この3点を決議で明文化しない限り、同じ被害は必ず繰り返される。

以上です。お宅の管理会社は異常です。

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個人賠償責任保険の話ですね。
この保険は、加害者（漏水元）が保険金請求権者ですので、管理組合や管理会社が勝手に保険金の請求をすることはできません。

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この事案は、漏水事故当時、そしてその後、加害者としてどのような行動（対応）をしたのかがわからないので、軽々には語れません。

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>>93 匿名さん
長谷工ではいつものことだよ。逆にどの管理会社はそうでないのかを知りたい

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例えば、日本の首相の問題発言が原因で訴える人がでそうな状況になったとする。「損害賠償のおそれのある状況を解決するために支出した初期解決費用」などが補償されるのが「マンション管理組合役員賠償特約」。

首相に問題があったら政権交代するのが通常だけれど、国民から集めたお金で保険をかけて国民に対して対抗するめのお金を得ようとするということ。

このように、管理会社と理事長が悪巧みをすることが常態化しているのが日本のマンション管理の現状。

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>>94 匿名さん
水ぬれ原因調査の特約で保険金の請求をしたんだよ
物損は免責があるから個人賠償をつかうべきところを勝手に居住者包括賠償特約をつかわれた

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そもそも、マンション総合保険に個人賠償責任保険を付けるのは、問題がある。

https://www.shugiin.go.jp/internet/itdb_shitsumon.nsf/html/shitsumon/a...
令和二年五月二十八日提出
マンション管理組合と個人賠償責任保険に関する質問主意書

二　一方、いわゆる区分所有法においてマンション管理組合は共用部分の管理を行うことを基本的任務としている。そして、その第十八条において「共用部分につき損害保険契約をすることは、共用部分の管理に関する事項とみなす。」と規定されている。すなわち、管理組合が契約の責務を負うのは共用部分に関する保険であると解すべきと考えるが、政府の見解を問う。
三　ところが、保険会社およびその代理店は、専有部分に関わる保険商品である個人賠償責任保険を事情を知らない管理組合に営業を行い、管理組合と契約している事例が見られる。政府はそれを把握しているか。

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>>98 匿名さん

管理組合が保険契約者であっても、居住者包括賠償特約の被保険者は居住者（加害者）であるので、管理組合や管理会社が勝手に保険金の請求をすることはできまない。

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>>100 の訂正
（誤）管理組合や管理会社が勝手に保険金の請求をすることはできまない。
（正）管理組合や管理会社が勝手に保険金の請求をすることはできない。

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>>101 匿名さん
フロントによると「調査時に当然居住者（賃借人）とは話をしたわけですよね」と他人事のように言っていた

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床下の水管の破損が原因（共用部の水管とつながっているのでその専有部以外から何かが流れてきて破損した可能性もある）
床をめくらないとわからない場所からの漏水なので、居住者も大家も過失がない

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>>103 匿名さん

水ぬれ原因調査の結果、漏水の原因は、共用部分ではなく、上階の専有部分であることが判明したのではありませんか？

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管理規約では専有部なので大家の個人賠償をつかうべきところ、大家に連絡しないまま書類を損保会社に送って金額が確定してから「免責５万円が発生しています。５万円振り込みが確認されてから工事」と一方的に大家に告げました

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>>104 匿名さん
そうです。破損していたのは専有部です。ただ、破損した原因は不明

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>>105 匿名さん

加害者（漏水元）に、水ぬれ原因調査の結果は知らされていなかったのでしょうか？

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>>107 匿名さん
はい。水濡れ原因調査の結果と損保会社の情報が開示されたのは市役所に相談した後のことです

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「免責５万円が発生しています。５万円振込が確認されてから」と言われた際に「どこの損保会社ですか？」とフロントに聞くと「（あなたには）権利がない」「理事長の権利」「（教えることができるかどうかは）理事会の決定を待つように言われました。
　水ぬれ原因調査の資料と損保会社の情報（証券番号）の情報開示されたのは市役所に相談した後のことです。

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管理会社の職員は居住者（賃借人）に話したのかもしれませんが大家への連絡はありませんでした

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具体的な被害としては、蛍光灯が２つある部屋で、漏水時に蛍光灯が消えたので蛍光灯１つを取り外した状態のまま、管理会社フロントに取り換えは待ってと言われていたそうです

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まず、個人で契約している保険会社に連絡をして、事情を説明することをおすすめします。
個人で契約している保険で請求が可能であることが確認できれば、管理組合が契約している保険会社に、保険請求はしない旨の連絡をすればよいと思います。

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>>112 匿名さん
レスありがとうございます。
ただ、証券番号がわからないと対応は難しいと思います。

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　結果的に長谷工側は居住者包括賠償の部分は「取り下げ」ですが、水ぬれ原因調査費はマンション総合保険（原因がどこであれ「免責なし」）

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損保会社間で同じ考えだと確認とれたと保険会社からは連絡がありました

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>>114 匿名さん

この内容だと、二つの保険を使うことが前提になっているようですが？

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>>93 匿名さん
マンション美人お姉さん　レスありがとうございます。

２について、管理会社側は危機感をもったのか、マンション総合保険の更新時に「マンション管理組合役員賠償特約」（損害賠償のおそれのある状況を解決するために支出した初期解決費用）を上乗せして金額を提示しました。そのような議案は認められないので修正のための署名を集めています

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>>116 匿名さん
水ぬれ調査の費用は十万円ぐらいまでですし、階下の方が「もう乾いたのでいいですよ」と仰ることで保険申請しないケースもあります。

マンション設計の段階で階下に漏水しても電球がある箇所には漏水しないように（廊下の真ん中に水滴が落ちるように）傾きを調整されていたりします。

漏水時にパイプスペースでまず水を止め、水を止められたお宅からの連絡を待つ形です（昔ながらの役員さんは自分で初期対応できることが多いのですが最近は被害が拡大する傾向があると思います）

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>>118 匿名さん

>>114 の書き方が悪かったですね。
>>114 で言いたいことは、保険会社のコメントから、個人賠償責任保険について、個人の契約にも、管理組合の契約にも請求する形になっているということです。
つまり、この内容で進むと、管理組合の契約においては事故件数にカウントされます。

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>>119 の訂正
（誤）>>114
（正）>>116

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>>119
そうなんです。
水ぬれ原因調査の費用として保険会社からおりた以上の金額が次回の更新時に料金として請求されてしまうのです。

事故件数が０から1件はたいした値上がりがないのですが（無事故は優良物件）事故件数が多いとスゴイ金額になってしまいます。

パイプスペースで住人が水をとめることについて火事の時のバケツリレーと同じようなことだと思うのですが・・・

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>>121 匿名さん

>>119 は、個人賠償責任保険についての話です。
保険会社のコメントには、
>（管理組合の保険は重複保険になりますので、当社が先行してお支払い後、東京海上様へ半額を求償予定です）
とあります。

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あ！　
そうですよね・・・

長谷工フロントからは「取り下げ」と聞いたのですが、保険会社からは東海さんも同じ考えで半額を求償という結論だと聞いています

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事故件数としてどうなっているのかを東京海上に聞いたのですが、代理店（長谷工システムズ）に問い合わせてくださいと言われました。事故件数が2年間で何件は情報共有できても事故の内容など詳細は調べられないそうです

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ひとつ、不思議に思うことがあります。
>>103 には、
>床をめくらないとわからない場所からの漏水なので、
とあります。
この床とは、漏水元の専有部分の床ですよね。この状況で、水濡れ原因調査の結果を積極的に聞いていないことです。

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もう一つ

>>109 には、
>水ぬれ原因調査の資料と損保会社の情報（証券番号）の情報開示されたのは市役所に相談した後のことです。
と書いてあるのに、
>>113 には、
>ただ、証券番号がわからないと対応は難しいと思います。
と投稿しています。

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>>124 匿名さん

複数の担保種目に跨って保険金が支払われても、原因が同一であれば、事故カウントは「１」だと思います。

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>>125 匿名さん
水ぬれ調査の報告書のコピーはもらったのですが、水管が破損した原因までは書かれていませんでした。共用部分の水管から流れて専有部分の水管を通りそのまま共用部分に流れていく構造なので、どこから破損の原因が流れてきたかはわからないのではないでしょうか

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>>126 匿名さん
漏水の事故日から数えて何か月も経ってから長谷工フロントに「免責５万円が発生していまして」を聞き、そのときに損保会社はどこかを教えてもらえず、理事会の決定を待つようにいわれましたが、その理事会の開催はその日から数えて１カ月も後のことです。
市役所には次の理事会開催日の前に相談に行きました

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>>128 匿名さん

水漏れ箇所が特定され、その部分は専有部分であり、その個所からの漏水で階下に損害を与えたのですよね。

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>>130 匿名さん
はい、そうです

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パイプスペースで水を止めるには、まずパイプスペースの扉を開け、水道メーターを目印にして中を探します。止水栓は水道メーターの横に設置されていることが多く、ハンドルを時計回りに回すことで水を止めることができます。（止水栓を開けるときは全開にはせず半周くらい余裕を持たせておくこと）

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>>103 匿名さん
>床をめくらないとわからない場所からの漏水なので、居住者も大家も過失がない

こんなことを書いているようでは、民法717条もご存じないのでしょうね。

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>>133 匿名さん
所有者の責任は「無過失責任」であり免責規定はないということは理解していますよ

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マンション躯体部の管理責任はどこにありますか？

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>>131 匿名さん

ところで、
水漏れ箇所の配管の補修と床の復旧は、それぞれ誰が誰の負担で実施したのですか？

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>>135 匿名さん

管理組合にある。

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>>136 匿名さん
賃貸契約書によると思います

応急処置は漏水発生時に調査に来た作業員さんが行っています

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>>137 匿名さん
ですよね。。

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>>138 匿名さん
>賃貸契約書によると思います

意味不明です。

>応急処置は漏水発生時に調査に来た作業員さんが行っています

このことは、賃借人しか知らなくて、その後そのままになっているということですか？

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漏水が多発するようだったら一体型でのライニング工事を検討する管理組合が増えているのではないでしょうか？

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>>140 匿名さん
このケースでは、漏水時に管理会社の職員はオーナーに知らせず、居住者と話しただけで損保会社に書類を提出しています

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>>141 匿名さん

専有部分の配管のライニングなど聞いたことがありません。

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>>143 匿名さん
更生工事など、状況によっては管理組合が一体で対応することがあります

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標準管理規約21条では、第２項で「専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる」としている。コメントには、対象となる設備は「配管、配線等」、「共用部分の配管の取替えと専有部分の配管の取替えを同時に行うことにより、専有部分の配管の取替えを単独で行うよりも費用が軽減される場合には、これらについて一体的に工事を行うことも考えられる」

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更新（取り換え）工事は床をあけないといけないから大事になるけど更生（ライニング）は比較的短時間で済むし壁や床に穴をあける必要がないから選ばれることがあるよ

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>>144 匿名さん

なるほど、なるほど
また漏水が発生するか、管理組合が共用部分と一体で更生工事をするまで、応急処置のままですね。

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上の階から漏水してるとき～
お宅のピンポン鳴らして不在を確認した後にパイプスペースの止水栓をまわすのは法的に問題ない？
業者を呼んだらお金かかる訳で単なるパイプのつまりやお風呂の水があふれてる場合が多いんだよね

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部屋内で大きな水槽で観賞用の魚を飼っている住民がいるよ。

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2000年新築以降は、硬質塩ビ管が多いので、比較的に水漏れは少ないですが、それ以前の配管の1990年
、1980年築のマンションは、水漏れが多いかもしれません、
また、厳密には、給湯管の銅管にピンホールができての水漏れが大変多いです、
給水管の更新工事は多様ですが、まだ、これだというのは現在ありません、
たとえると、がん治療の免疫療法と同様で怪しい金とり業者しかありません、研究途上です、
ので、更新工事よりは、都度都度スポットでの復旧工事対応でよろしいと思います、
共用部はＰＳ内の給水管くらいで、横菅はすべて専有部です、
マンション保険は、特約で原因調査が入っていますので、そこまではやってくれますが、
マンションの床スラブの横菅は、専有部なので、個人賠償です、
マンションの保険や、管理会社ではなく、個人間賠償ですのでつらいところですが、
原則マンション保険の運用のゆるい管理会社や築浅マンションだと使ったり使わなかったりグレーゾーンです、
ので、1980年代、1990年代築古のマンションからは、早く新築マンションへ引っ越すのが賢いです、新築は、硬質塩ビ管からさらに新しい工法の給排水管なので、安全おすすめです、
とにかく、水漏れがあったらマンション保険で原因調査まではしてくれます、が、原因がマンションの床スラブの横菅であったなら、給湯管の銅管の経年劣化のピンホールが原因であれば、原則個人間で弁償、原状復帰請求なので、大金かかるし、交渉もあり、きついです、（このパソコンセット一式は１００万円だから、１００万円弁償してと主張しても、購入後９年経過しているので１０万円のみ弁償しますとか、保険屋さんはケチで査定してきますので、個人間のトラブル発生も有り）
ですので、万が一、マンション管理会社＆理事会がやってくれると勘違いしてる築古マンション居住者は新築へ引っ越し推奨です、
マンションの購入時には、築年数１０年以内の新古か新築を買いましょう、（マンションは管理ではなく築年数を見て購入しましょう、

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>>150
書き間違えの訂正です、
×更新工事
〇更生工事

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>>150 マンションおじさん

ご名答！

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築40年の分譲（賃貸）マンションの、管理組合 理事長をしております。

当マンションでも水漏れ事故は、よく起こります。原因は、床下の給湯管の穴あきが多いです。

■添付写真は、給水・給湯管の更新工事の様子です。

当マンションでは、管理組合から補助金を支払うので、水漏れ事故が起こる前に、配管を改修するよう区分所有者に勧めています。

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高層マンションの専有部分の天井のスプリンクラーの管理は、管理組合ですよね？

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>>154
ほとんどのマンションでは、管理組合・管理会社の管理です、ご安心ください、（ただし、費用は、特別会計での負担です）

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マンションに限らず、スプリンクラーが突然作動し大きな損害になった事例はあります。有名なのは、2022年9月の静岡県裾野市民文化センターで、オーケストラの楽器が水浸しとなり被害額数億円の損害が発生しました。

https://www.fnn.jp/articles/-/447775

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水ぬれが一番多いよね
管理会社フロントの話は営業トークなので信用できない
会社は儲け主義でも良心でアドバイスする人とかに当たったことがないよ

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マンションの管理規約は、マンションの管理や修繕に関する重要なルールを定めています。特に、給湯管の交換費用の負担については、分譲マンションと賃貸マンションで異なります。分譲マンションでは、給湯管の交換費用は原則として区分所有者が全額自己負担しますが、賃貸マンションでは貸主が負担します。これは、貸主が物件を入居者が問題なく使える状態に保つ義務を負っているためです。また、2021年の改正では、専有部分と共用部分の配管更新工事が修繕積立金による拠出で一体的に行えるようになりました。これにより、管理組合がより効率的に配管更新工事を進めることができるようになりました。

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>>153 匿名さん
リフォームは騒音などで近隣に迷惑がかかることもあり、管理組合に届け出が必要な工事でもあり、躊躇する方が多いですよね。
管理組合から補助金を支払うという決定は素晴らしい。
大変参考になります。

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>>159 匿名さん
共同の利益に反する行為とそうでないのとでの境目を厳格にルール化しないと危険な約束事になる。特に管理者の資質が問われるが如何に？

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上階の給湯管（銅管）の穴あきが原因で、
水漏れ被害を受けた部屋の様子です。

ガス給湯器がベランダ側にあると、
被害が大きくなります。

ガス給湯器が玄関側だと、被害は
それほどでもありません。

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給湯管には銅とステンレス鋼のどちらが良いですか？

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>>162
銅管に比べて、ステンレス管、ポリエチレン管であれば、耐熱性があるので、耐久年数が50年に伸びました、
ので、ステンレス管、ポリエチレン管が優れています、

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>>161 匿名さん
これは天井の張替えをしないといけないのがわかります。
復旧工事の見積書に天井の張替えが入っていても、シミにもなっていないし乾いた後どこが被害箇所かわからないぐらいの場合は、他店にみてもらうと必要ないでしょうと言われるケースもあります。
保険申請されることが前提になっていて高額見積となっていることが頻繁にあります。

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いったん電気の配線がぬれるとダメだって聞いたことがあるけど実際どうなん？天井の配線を新しくしないといけないの？

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私の理解では「経年劣化」が原因の水ぬれは事故で保険金云々じゃなくて修繕費の問題だと思うんだけど、区分所有者に配管や水管の耐用年数を過ぎてることを知らせずに「1年に7件、いやそれ以上もっともっと増えていく」前提で水ぬれを１事故100万円までで何度請求してもいい契約にしようと言ってる管理会社がある。
これって不正じゃないの？
私が「長期修繕計画ではどうなっていますか？共用部分の更新と同時に区分所有者にお知らせして、一括すれば自己負担50万円でできますとか、管理組合がお知らせするものじゃないんですか？区分所有者に耐用年数についても何も説明せずマンション保険ですべてまかなえるかのように（理事さんが）仰っていますが、経年劣化は修繕費じゃないんですか」と発言したのですがお返事がありませんでした。
私の質問の仕方が悪いのでしょうか？
マンション保険で一年に何度でもいくらでももらえるかのように管理会社フロントも仰っています。

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>>166 匿名さん
貴方のおっしゃる通リです。

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見栄えも良く見せる外装塗装工事には熱心に取り組むが内部の見えなところの管理は複雑で見栄えはしないので疎かになりがちだ。優秀な管理者は見えないところに注意を払います。大規模な外壁塗装工事時は内部の給排水管等も更生か更新を行った方がいい。EL等も同じ考えだ。

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>>162 ご近所さん

>>153 の写真を見ても判るように、架橋ポリエチレン管と呼ばれる樹脂製の管が主流です。

ピンク色が給湯管で、水色が給水管です。

金属製の管が、専有部分に使われることは、ほぼ無いでしょう。

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>>169 匿名さん
分岐がないヘッダー工法ではないんですね。材料費削減のためでしょうか？

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か　かいしゃがえりに
き　きっとかっと
ょ　よそみせずに
う　うまい
ぽ　ポテト

かきょうぽりえちれんかんφ(･c_,･｡) ｶｷｶｷ

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　専有部分の給湯管など真水にしか当たらないので腐食しにくいし修繕のやり方も合理化されています。
　気掛かりなのは、道路に面している共用配管です。マンションの共用配管を修繕するときの注意点などご教示ください。
　現管理会社と現理事長に質問してもお返事がありません。経年劣化で事故が起きそうな状況であることがわかっているのに放置、大規模修繕を先送りしておられます。
　公道に影響があるような事故を起こせば近隣の方に迷惑かけてしまいます。マンション総合保険の保険金目当てで事故待ちなさっておられるので案じております。

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