自称マンションおじさんが理事会の悩みにお答えします。

　2024年3月総会の議案書で、新役員選任の「任期は2年です」とされました。
　管理既約では1年なのだから1年毎に役員選任するべきだと言ったのですが、理事長と管理会社フロントは笑いながらそのまま可決しました。

　今年の総会の議案書には新役員選任の議案がありません。私は去年から「管理規約では1年ごとなのだから1年ごと改選」と言っているのですが、長谷工フロントと理事長の2人で強引に進められてしまいます。

　今年、総会に出席の組合員さんが、現行の管理規約が1年だから役員改選が抜け落ちていると仰いました。そのお方は総会当日に「修正可決」が可能というお考えでしたので「差し替えしたらいい」と仰いました。いったん出た議案書を修正するためには否決にしたうえで議案書作成からやり直す必要がある（総会の当日に修正可決はできない）と思うのですが間違いありませんか？

　このマンションの規約では「役員の任期は、毎年1月1日から12月末日までの1年」（管理組合規則　改定は4分の3以上の多数による決議と定められている）。4分の３と書かれていることを2分の１にし2年任期で可決は区分所有法の強行規定に反します。4分の３以上の賛成がないのに可決されてしまいました。

　また、A社（公共事業の実績などもある堅実な会社）の大規模修繕見積書の倍以上の金額を管理会社のグループ会社が提示し、〇円で合意形成できないから部分修繕を〇円でと今年の議案書に入れ込み、「小さな割高工事を幾つも実施することで修繕積立金が枯渇し大規模修繕できなくなるので、議案にある鉄部塗装は足場を組まずにどうやってバルコニー塗装を行うのか、A社の見積書では鉄部塗装は予算書の金額より2割安いお値段でバルコニー含めて修繕可能」であるため修正を求めたのですが、十分な説明もせず、理事長とフロントは総会に上程しました。

　否決しなければ管理組合（＝組合員全員）の利益に相反する事例です。

　鉄部がサビて取り換えになる前に修繕をという一見良さげな議案でしたが、専門家に問い合わせたところバルコニーは足場がなければできないマンション構造です。

　フロントと理事長が結託して利益相反の議案を総会に上程する場合、「総会のチェック機能」を十分に働かせるために、理事長以外の理事あるいは組合員にできることは何だと想定されているのでしょうか？

　総会で反対票が出る場合、議論がつくされていないことが原因の一つと言えます。本来は一年かけて総会に上程する議案書を理事会審議するべきところ、管理会社フロントが作成した「原案」に積極的に意見しているのが（理事３人のうち）１人だけだという理由で「原案通り」とされています。

　理事３人のうちもう一人（Jさん）は可決しても「執行しなければいい」というお考えでしたが、ご家族のかたに「Kさん、Ｊさん、Tの3票のうちJさんはどうお考えなのですか？Ｔは大きなゼネコンの工事では十数年前のことでも責任者と連絡がつかない。地域の堅実な工務店のほうがいいと考えます」とお話させていただきました。今年のニュースで長谷工の談合は周知されているのにご存じなかったようです。

　A社を選択すれば１億円でできる大規模修繕（個人やマンションの特定を避けるために戸数を伏せ、一律実際の金額の〇倍に掛けています）ですが、長谷工は理事会資料として去年「全部やれば３億３千万円。範囲を特定することで縮小するお話し合いを理事会で行う。２億４千万円にお値引きも可能（予備費１割の総合承認）」と金額が提示されました。KK氏「２億円でも高いとTさんが言う」。
　Tさん「管理会社任せにすれば割高になる。管理組合が主導し相見積もりを取りましょう。A社が１億円でできるのに高過ぎる」。
　２億４千万円で合意形成できないから管理会社フロントとKK氏「鉄部塗装１千万円」を予算にいれた議案書作成。（KK氏とフロントは組合員に「理事会にお任せします」と言わせるために偽情報）
　A社のお見積書のなかで鉄部塗装は全部で八百万円以下（仮設費は別）。
　KK氏とフロントが推す「鉄部塗装１千万円」はTさん「大規模修繕１億円」と比較すると、１億円と１千万円では１千万円が安いですが、長期的な視野では、今１千万円をつかうと修繕積立金が枯渇し大規模修繕できなくなる（or修繕積立金値上げ）になるので「鉄部塗装１千万円」に反対です。足場が必要なバルコニーはどうするのかを質問してもKK氏もフロントも質問に答えません。立案した方に説明責任はないのでしょうか？

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