ウエリス姫路ってどうですか？

ウエリス姫路市 個人的分析
133戸構造・規模鉄筋コンクリート造 地上15階建設計・監理株式会社 長谷工コーポレーション 大阪エンジニアリング事業部施工株式会社 長谷工コーポレーション
敷地面積約500坪
売主 エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社
防火地域 商業地
建ぺい率67.76％（法定建ぺい率80％）容積率599.57％（法定容積率600％）
姫路市忍町 ここを2021年に307万円／坪で423坪購入したのかな？
77坪に関しては情報が公にはなってない。
不動産業者のオンラインシステムにも載って無いかも？
500×307＝15億3500万円 仮定
63億程度で販売？ 133 ×4750万円＝約63億
土地を15億で仕入れ上物を63億で売る。
建設費は分からないが高騰してるし物資も人材も不足。

建設費仮定⇒11283÷3.3×100（鉄筋コンクリート

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建設費仮定⇒11283÷3.3×100（鉄筋コンクリートの1坪あたりの建設費用相場）＝34億2000万程度？

63－34.2－15.35＝13.43億円の総利益（粗利）？？
純利益ではないので
売上総利益（粗利）は、売上から売上原価を差し引いた利益ですが、これに対し「純利益」は様々な経費や税金などを差し引き最終的に残った利益です。 本業で発生した売上から売上原価だけでなく、販売・管理費・営業外損益・特別損益など本業以外の損益、法人税などの税金もすべて差し引き計算します。

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竣工ギャラリーを拝見しましたがビューラウンジは共用施設ですか？
13階との事ですが普通にマンションの一室なので開放部はダイレクトウインドウを採用するなど、もう少し特別感のある工夫が欲しかったと思います。

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ビューラウンジは住民ならだれでも利用できる共用空間である、という説明がなされています。
姫路城がきれいに見えるようで、
天気の良い日などに見るととても気分がよいでしょうね。

ここは電気自転車のシェアサイクルを取り入れるなど
いろいろとチャレンジ的なことをしてくれているのは良いなと感じております。

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13階の共用施設の利用は無料になるんですね。
公式によればリモートワークにも利用できるとの事ですが、
座席は中央にまとめるよりコの字型に配置した方が使いやすかったかもしれません。

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リモートワークができる場所があるのはうれしい。
勉強とかもできますね。
子供がいると、どうしても資格試験の勉強に集中できなかったりして
外の自習室を借りたりなどしていましたが
こういう場があれば建物から出なくても済むのでありがたい。

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モデルルーム家具付き販売が始まったようですし、そろそろ終盤に差し掛かったってことでしょうか。今年2月に完成してるので実物を見て購入できるのはいいんじゃないでしょうか。購入資金100万円分プレゼントもやってて、気に入ればモデルルームがお得に買えるっていうことでもあり。共用施設があるわりには管理費が高すぎない点もいいと思いました。

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モデルルームの家具つき販売についてお訊ねしますが、公式サイトに掲載されるモデルルームの写真には有償オプションが含まれていると書いてあります。
こちらを契約した場合、引き渡しの際に有償オプションはどのような扱いになりますか？

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間取りなどは、割とノーマルな感じで可もなく不可もなくですが
水回りを含めて、設備がしっかりとしている印象を受けました。
ミストサウナがあったり、浴室乾燥機があり、とても便利だと思います。

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モデルルームのページの注意書きにはこのような記載が見られます
「エアコン・家具・調度品等のインテリアは販売価格には含まれておりません。有償オプションが含まれております。」

ということではありますが、こういう記載も見られます
「モデルルーム家具付き分譲301号室(分譲価格5,598 万円)はモデルルームとして2025年2月末まで、無償で使用させていただき現状有姿でのお引渡しとなります。一部、モデルルーム家具付き分譲に含まれない小物、植栽等がございます。」

ということなので、飾りのインテリアとか鉢植えとかを除いて、その他付属品はオプションであっても現状のまま引き渡しになると解釈できるのですが、そのへんは要確認でしょうか。付けたものを外すとか、壊す方がお金がかかるのではないかと思われます

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家具家電付き、初期費用抑えるのにはいいかもしれないですね。
そこまでインテリアとか家電の性能などにこだわりがないのだったら特に。
オシャレなものが入っているので
デザインに関しては満足できる方も多そう。
むしろいらない場合はどうしたらいいんだろ？

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写真の通りであるならば、モデルルームの家具家電かなりオシャレなので
インテリアにこだわりのある方でも、自分の好みと合えばかなりお得感はあるかもですね。
まあ、家具家電つけるよりも、本音で言えば物件価格を値下げしてほしい～っていうのはあるけど汗
こういう動きがあるということは
そろそろ完売が見えている？？

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現在かなりの戸数が賃貸に出されていますね。
やはり駅近物件なので居住用ではなく、投資目的での購入者も多いのでしょうか。。。

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>>現在かなりの戸数が賃貸に出されて
そうみたいですよね。
SUUMOにもありました。もともと分譲賃貸として考えていた人が多かったのかなと思います。
借り手は多いんでしょうか？？

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>>64 匿名さん
賃貸の価格を考慮すると、自分で購入してローン組む金額と大差ないので、いかがなものでしょうか、、、
また、賃貸の居住者が増えると治安面でもあまり良い印象がないので、いずれにせよ好ましい状態ではないと思います。

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立地の良いマンションだと、売り主さんが資産運用の案内を大々的にWebサイト内で掲載しているケースも見られるのですが、
こちらの場合はどちらかというと永住される方々向けの情報がたくさん盛り込まれているように感じられました。
なので、かなりの戸数が賃貸に、ということが意外に思えました。
部屋の面積にしても、賃貸だとわりと狭めの方が人気があるとどこかで読んだので、こちらの場合だと平均より広めでもあるのでなおさら。

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資産運用するのはもちろん良いのですが、
多くの方がそれをされてしまうと、入居者が賃貸の方が増えてしまうような…。
普通に購入して住んでいる側としては賃貸物件と変わらない気持ちになってしまいそう。

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賃貸でもいいんですが、やはり大切なのは入居者かと思います。

分譲だと永住目的なので、周囲に配慮して暮らす人が多いはず（一部、たまに自由奔放な人もいそうですが）。
賃貸だとそういった縛りがないので、ちょっと我慢しなくちゃいけないなんてこともありそうで……。

入居者さんがいい人だといいなと願っちゃいます。

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>>68 さん
大丈夫ですよ。
管理規約などは賃貸で住まれてる方も
守らないといけませんので
そもそも賃貸と分譲は違いますよ。

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ここまで駅に近いと、分譲賃貸として投資に回される方も多いのでしょうか。
分譲賃貸にするには
初期費用（物件価格など）が今は高すぎるので、ペイするまでにかなり長い目で見ていなければならないように思うけれど…
実需の方の方が、多くなっていくのではないかなぁ。
どういう購入のされ方なのかは、営業さんに聞けば教えてもらえるものなんだろうか。

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駅に近い立地はここの最大の売りですよね。
元々地元に住んでいる人や、観光できてこの街に住みたいと思った人が購入されそう。
成約キャンペーンもしているみたいなので、今がねらい目でしょうか。

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ここまで駅に近いと、投資に回す人が多いのではないか、という風に心配されている方が増えてくるんですね。
これだけの立地だと、それなりに家賃はしてくるので、
民度というか雰囲気とかは特に乱れる心配はないのでは、と考えております。
この立地だとそれなりにしたいですよね、貸す側としては。

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そういう話は聞いた事がありました。家賃が安いといろんな人が住んでいろいろとあるけれど、家賃が高いとトラブルは少ないというようなこと。
アクセス条件も良いので需要も多く、ファミリータイプが中心のようなので動きの多い単身世帯はごく一部でもあることから、賃貸が増えたとしてもさほど心配はいらないのではと想像します。
1LDKは1タイプだけなのかな？広さや収納も充分にあり、落ち付いて暮らす人が選ぶのではないかとも思います。

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公式サイトのご契約者様の声で購入の決め手となった理由をランキング形式にしているんですが、4位が投資・資産運用を検討していたから　という方がいらっしゃるようです。
やはりこの立地だと投資目的で購入する方が一定数いらっしゃるのですね。

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なんだかんだで姫路は新幹線駅ですし、転勤族も一定数いることを思うと
駅に近いマンションは投資の対象として見る方はいらっしゃるのでしょうね。
あまりに人の入れ替わりが激しいのは困ってしまうけれど、
家賃はそれなりの価格に設定されるだろうから、騒がしくなく、落ち着いて暮らしていけるといいなと思う。

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駅から近いだけでマンションの価値としては優秀ですからね。投資用としてもそうですし
リセールバリューも良くなるという点から、需要はあると思います
完売しているタイプもあるので人気が高そうですが、価格帯はやはり高そうですね。

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７０㎡台のプランを５０００万円台までで購入できるのであれば
価格としてはそこまで高くはないのではないでしょうか？
駅に近いので、車も持たないという生活もできるかなぁと思います。
資産価値はあるのでは？

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ウエリスになる前の…住友不動産でしたっけ、そちらで計画してた内廊下タイプのマンション計画があった時に検討していました
ここは他の駅近マンションと違って塩町に近いので、賃貸で飲み屋関連の人達（一時的に高収入な方たち）が入ってきそうなのが怖いのと、夜は酔っぱらいの通り道になるのが気になりました
シングル男性ならとても便利な物件かと思います

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>>79 通りがかりさん

JR北側エリアはどの場所に住んでも飲食店、飲み屋は多いのでそれが嫌なら南側エリアを検討するしかないと思いますよ
東側はパチンコ、カラオケ、低価格居酒屋多数
西側は競艇、比較的価格帯が高い飲食店

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>>80 マンション検討中さん
特に塩町近辺は多いイメージです。

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売れ残り多数のマンション、3/23現地に見に行くと予制ですと、他のお客さんも、いないのに追い返された。
売れない理由が理解できる。

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完成1年、いっぱい部屋があり、選べるので見に行くと、予約制だと言われ内覧できなかった

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築1年、いっぱい残っている、実物が見れるので嬉しい。現地に見に行くと、予約制だと言われて内覧拒否された。

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完成しましたが、まだ沢山実物を見て選べます。現地に内覧に行くと予約制だと言われ内覧拒否される。この時期にその対応？住んでる人の事も考えてあげて欲しい。

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内覧拒否の腹いせ投稿。

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>>82 つよしさん

残念でしたね。
予約していきましょうね
それが普通です。

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ウケ狙いでしょうか・・・ちょっと面白いですけど。

ちなみに予約して来場すると、何かしらプレゼントも貰えるのに。今だと一保堂茶舗のティーバッグ詰め合わせが貰えるみたいです。それに、たぶん、予約して行くと好待遇していただけるのではと思いますが。

6期1次2戸受付中ですが、これが最終期なのかしら。その他に、ここまでの先着順が6戸ありますね。

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予約してから見学するほうが良いですが
情報を最初に出してからよりは…と現地で見学をしたい人もいると思います。
せっかく足を運んでくれた方に追い返すとは、なかなか強気な販売方法ですね。
完売する自信があるのでしょう。対応次第では予約して再度トライというのもありますが。

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販売状況が全く分からないんですよね。
先着順で6戸あるのはそうなんだけど、これはまだまだこの先に販売があるのかどうかもわからないし、
どの部屋がまだあるのかくらいは教えてもらえるのだろうか。
駅まで近いのはいいのですが、値段が高いので
販売がゆっくりなのだろうなと感じております。

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物件概要に残り８と書いてあるので、そういうことじゃないでしょうか。

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一番正しい数は問い合わせてみるしかないかもしれません。
公式ページもすぐには更新されないと思います。更新ペースは決まっているのではないでしょうか。
問い合わせたほうが希望の間取も残っているかも明確ですし、早いかも。

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>>92 匿名さん
先日、見学しましたが残り10くらいでした。
価格も4,500万台から4,800万が多かったです。

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ここずっと売れ残ってませんか？賃貸も大量に出てて空室だらけ
　

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>>94 マンション検討中さん

賃貸は重複掲載してるだけですよ。ここだけじゃなくて
姫路は全体的にどこも苦戦してます。
価格がマッチしてないんでしようね。

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>>95 匿名さん
重複掲載があるにしても賃貸は大量に出ていますね。

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>>96 検討板ユーザーさん

>>96 検討板ユーザーさん
8件が賃貸募集になってますけど
これが大量って
普通でしよ
133戸中1割もみたない数ですし。
普通ですね。

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販売戸数 6戸
販売価格（税込）
4,598万円～5,808万円

間取り 2LDK+1S（納戸）～3LDK
住居専有面積 70.76㎡～81.13㎡

売れ残りって言っていいのかわかりませんが。。。ここからさらに値引きがあるなら安い気がします。

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竣工して１年ですよね。
この現状をみると、もう正規価格で完売は厳しいのでは？
正規価格での購入者側は、複雑な気持ちではあると思いますが
ずっと売り出し中よりも完売してほしいのではないでしょうか。
そろそろ値下げもあるのかなと思っているのですが。

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>>99 匿名さん

今の時代は値下げは期待しない方がいいですね。
新たに新築を分譲するにもコストが高すぎるので
供給数が増えないし、長期販売を行うととこが多いと思います。最悪値上げをされる前に購入したほうがよいかと
まあ、ここはどうかは分かりません。気になる方
は話を聞きに行ったほうがよいですね。

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