ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

>>1994 匿名さん
分譲当時は安かったので5期の総会で値上がり承認されております。大体70円/㎡です、駐車場は無料でしたので新規に一区画7000円として機械式は6000円としました。これでお分かりのようで郊外のローコストマンションです。

>>1995 匿名さん

アンチ君さぁ（笑）
俺は君に無視されたところで黙るつもりは無いし、むしろ的外れな反論モドキなどしてくれない方が好都合よ。それとも、一緒にお手て繋いで俺に敵対する仲間が欲しいかね。理事長さんが現れたのが随分嬉しそうだな。これからも君の代わりに「実例」を披露してくれるといいね。君には出来ない芸当だから。

>>1990 匿名さん
私は管理組合がやる気があれば管理会社などは不要と思います。
かえって住民間のトラブルも増幅させられる危険性さえあります。
しかし、膨大な管理費等の収納と保管を誰がするのかを自問した時にやはり不安が募りました。
管理委託費を精査すると清掃費と管理人に対する費用の方が大きいことが解りましたので管理人に頼んで給料明細書をみさせてもらいました。
委託費では二倍以上の費用を支払っていました。
ついでに清掃員の給料の見させてもらいました。
その他特別清掃や設備や建物の点検費用等々を調査の結果各管理を管理会社の息のかかっていない専門業者に委託する方法を考えたわけです。
それ等を実現させるために管理人を組合雇用として私の指揮下に置いたら計画が実行しやすいと思いました。
幸い私のマンションの管理人は不動産関係の国家資格を保有して金融や会計等にもたけているようでした。
商売をやめて住み込んでいました。
この計画を実行しました。
乱筆、乱文、誤字、脱字、文法の過ちは大目に見てください。
おって追投稿をいたします。悪しからずご査収ください。

>>1992 匿名さん
悔しいの？アンチに回っても相手にならないもんね。ちなみにご近所さん、200円/㎡が100円/㎡になったのはぼったくってたから下がるとは言い切れないんだよ。管理会社は管理を失いたく無い条件のマンションなら単体赤字でも死守するんだよ。

>>1999 匿名さん
いつもそうだけど、具体的なケースを挙げろよ。
なぁ、JRの運賃は高いかと聞かれて答えられないだろ強いて言えばどっちもケースによるっていう馬鹿みたいな回答になるだろーが。

>>1993 匿名さん
＞ついでに私は前の投稿で管理費と管理費等との単語は
＞記載しましたが管理委託費はまだ記載しておりません。
＞くれぐれも誤解のないように管理費と管理委託費はイコ
＞ールではありません。

俺はその２つを同一視するようなことを言ったつもりはないけどね？
組合員から徴収する「管理費」と管理会社に支払う「業務委託費」が同じだと言うほど俺もバカではないのでご心配なきよう。
貴方が「管理費」のことしか書いていないことは正直あまり意識していなかったが、最初のご発言は『管理会社に余計な仕事をさせず、必要な仕事を的確にやらせることで管理費（貴方は「組合費」と記してはいたが）の無駄遣いを解消した」という経験談だと理解したので、委託費も相応に見直したのだと思っていた。委託費についてはこれから語るおつもりなのかも知れないが、管理費の見直しを「管理会社との関係性」を正常化することで達成したという話なら、ちゃんと受け止めているつもりだよ。

副理事長さんとの対立は、それ自体が目的化しないことを老婆心ながら祈るばかりだが、もしも本当に、そいつには管理会社と何等かの利害関係があって、組合を私物化してやろうという思惑があるのだとすれば、貴方は理事長として他の組合員も味方につけて闘うべきだろうな。組合の役員がマイノリティではいけないという理屈なんて無いのだから、誰かと意見が対立しているからという理由だけで解任など出来ない。貴方もそこは十分解っている上で「彼も同じマンションの住民だから」という言い回しをしている筈なのに、肝心のそれを聞いてる連中（特にアンチ君）は解っていないようだ。

それにしても、ここへきてアンチ君が「聞き役」に回ったのはつくづく傑作だよｗ
自分では答えられない「管理会社変更の具体的手法」とか「管理費（ホントは委託費の筈だけど）削減の知恵」とかを語ってくれそうな御仁が現れたのだから、まあ仕方ないかもね。
再度言うけど、理事長さんは下手に祀り上げられて自滅の道連れにされないようにご用心を。

あとね、これはもう言っても仕方ないことではあるが、あんたらそろそろ自分を他人に識別させる
最低限の配慮はしたらどうなの？って思うよ。　アンチ君だけでなく他の「匿名さん」もだ。
文脈から誰と誰がどういう筋道で会話しているのかはある程度解るが、限度というものがある。
アンチ君が言う「HNを使い分けてる連中」（そんなヤツが本当にいるのならだが）の方が
よっぽど人にものを伝える気遣いをしているんじゃないのかね？

>>1992 匿名さん
私のマンションの管理費等が駐車場使用料を別として100円/㎡が他のマンションに当てはまるかとは思いませんが。標準管理規約や管理会社やマンション管理士等の提唱する管理費等はあくまで標準であってその事例に従う必要はございません。
たしかに組合が真剣に取り組まないで管理会社やマンション管理士等の意見に任せていればこの金額では収まらないとは思っております。
このほかに日常の管理で発生する小修繕費等もバカになりません。
管理会社には収支の報告を月別と年間の二つを作成させました。
管理会社やマンション管理士等は組合が潤沢なお金を持っていたほうが委託費や顧問料等をいただきやすいからその方がいいのは当たり前です。

>>2006 業界人さん
御忠告ありがとうございました。

>誤字脱字お飛び文法等に誤りがありましたら大目にお願いいたします。
>乱筆、乱文、誤字、脱字、文法の過ちは大目に見てください。

元住込み管理員の１０９爺さん
作り話も大目に見るのですか？

>>2003 匿名さん
＞しかし、膨大な管理費等の収納と保管を誰がするのかを自問した時にやはり不安が募りました。

そこについて、アンチ君がどう反応するかは見ものだな。

住み込みで業務に専念してくれる管理員がいて、しかも資格持ちで知識も経験も豊富。マンション管理の実務だけでなく金の扱いにも長けていると。そしてそういう好条件を正しく評価し、的確に利用し成果に繋げられる優秀かつ公平な理事長さんがいれば、管理会社が企業として取っていた人件費を払う代わりに、清掃業務を専門業者に直接発注する方式に変えて、その人件費を直接的な支出にまで減額することができましたよと。…そういう話だわな？
いいじゃん。立派な「支出削減の実例」だし、丁寧に説明すれば他の組合での再現性もある。当然、与条件としてある「能力に長けたメンバー」の存在は不可欠ではあるが。

アンチ君はずっとそういう話を「言い出しっぺならしろよ」と言われ続けてる訳だよ。理事長さんが彼に助け舟を出してやるつもりで気前よく材料を提供してやってるのなら俺は止めないが、彼が調子に乗ってまた自分で考えなくなてｔしまうようではちょっとな。何にせよ、理事長さんの体験談とて管理会社には「頼るべきところは頼らざるを得ない」という要素はある訳だよね。むしろそこがより明確になったと言っても過言ではない。アンチ君にとってはさぞかし都合が悪かろうが、管理の実務や適正化に関する議論を具体的に進めていけば、結局は「マンション管理業者」というものを否定する方向にはならないということだよ。ズルをされたのならそのズルだけを正せばいい。

>>2010 業界人さん
ごもっともです。
ここは解りました。
日本語は難しいです。

誤字、脱字、文法との誤りは大目に見てください。
頭の悪い小生はいつも悩みの種です。頑張ります。

>>2011

業界人さんはひたすら人の発言は歪曲するしトンチンカンな指摘をする荒らし目的なので無視しましょう。
誤字脱字どころか、日本語が通じない人ですから。本職の管理会社の人もこんなバカに擁護されて迷惑でしょう。

>>2003

>管理委託費を精査すると清掃費と管理人に対する費用の方が大きいことが解りましたので管理人に頼んで給料明細書をみさせてもらいました。
委託費では二倍以上の費用を支払っていました。
ついでに清掃員の給料の見させてもらいました。

この辺は管理会社の常道手段ですよね。人件費が上がってるからと言いながら、実際支払っている賃金は最賃クラスですからね。要するに値上げの「口実」で実際には管理会社の儲け分で高くなっているだけです。


>その他特別清掃や設備や建物の点検費用等々を調査の結果各管理を管理会社の息のかかっていない専門業者に委託する方法を考えたわけです。

結局、そうなんですよね。管理会社経由だと安心と言いながら、その実、中抜きされて安い料金で請け負っているわけだから、外注先もモチベーションも質も上がりません。結局、外注先が受け取る金を少し上げて直接契約した方がwinwinです。

管理人も管理会社経由だと、管理組合は法律上、指示を出せませんし、ダメな管理人でも管理会社が変えてくれないと悪いまま。しかし直接契約なら管理組合がフレキシブルな運用が可能になるし、言葉は悪いけど使い勝手は格段に上がる。

>たしかに組合が真剣に取り組まないで管理会社やマンション管理士等の意見に任せていればこの金額では収まらないとは思っております。

そうなんですよね。結局何も知らない、何もしない、まかせっきりだと管理会社の営業の餌食になって管理費や修繕費を喰い尽くされて終わりです。でもこれが悲しいかな平均的なマンションの管理組合の現状です。

人の褌で相撲とりまくり。しかも独り相撲ときたｗ
何とも稚拙だな。無視するならしてくれて構わないと言ってるのに。
俺はもはやアンチ君の言葉を丁寧に復唱したり分析したりしてやる気は殆ど無いんだが、理事長さんの話は別だよ。彼の話を捻じ曲げて解釈はしていないし、当人もそこは良く解ってくださっているようだ。そもそも誤字脱字なんて大して問題にはしていない。わざわざ理事長職を引き受け、苦労して成し遂げた成果を安易にアンチごときに共有させてやる筋合いは無いだろと言ってるだけだ。

頑張って先人に擦り寄るのは結構。だが、どんな味方を得て取り繕ったところで「管理会社はボッタクリのピンハネ企業だ！」としか言わないカラッポな自分は誤魔化せまいよ。

>>2012 匿名さん 32分前
ご理解ありがとうございます。
でも、私はいくばくかの危惧を感じえません。
それは、資本主義経済はこの中間で各利害関係人が中間の利益を得ることによって分配で生活しているわけでわたしのしようとすることはこのシステムに逆らうことでこの業界からは追放されるのではないかとも思いました。
現にマンション管理士会の理事長等に相談したところが嫌見たらしく言葉を投げかけられて最後は管理士会の理事を辞めざるを得なくなりました。
しかし、私のマンションは経済的にゆとりのある組合員ばかりではありませんのでできるだけ資産の価値を高めておいてやることで何らかの都合で自分のマンションを売却したり賃貸に出したりしたときには少しでも有利な取引ができるようにしておくことは小生の老後の生活費の足しにもなると思って業界から嫌がられるのを覚悟で実行することにしました。
失礼します。至らぬところは大目にお願いいたします。

>>2014

マンション管理士の資格保有者の大半は管理会社勤務で管理組合とは利益相反の関係にあります。彼らにおもねれば、組合員の共有資産であるマンションの資産価値棄損に繋がります。

中間搾取が彼らの目的であり、管理会社のビジネスモデルです。
もともと一括請負ビジネスというのは利益相反になりやすく、建設業界では違法になっているほどですから。

>私のマンションは経済的にゆとりのある組合員ばかりではありませんのでできるだけ資産の価値を高めておいてやることで何らかの都合で自分のマンションを売却したり賃貸に出したりしたときには少しでも有利な取引ができるようにしておくことは小生の老後の生活費の足しにもなると思って業界から嫌がられるのを覚悟で実行することにしました。

管理費や修繕費が上がりすぎると、中古の検討者から敬遠されて資産価値は落ちます。資産価値維持のために、修繕費を上げる行為は実際には逆に作用してしまいますからね。

関わらないにこしたことはないのですが、

アンチ君、必死過ぎだろ・・・
そんなに理事長さんに取り入りたいかね。俺が見たところ本人は引き気味のようだが。

彼が「士会の理事を辞めざるを得なくなった」って言ってるのがどういうことなのか、君解ってないだろ？　君は管理会社不要論を唱える時はマンション管理士を頼りにするくせに、こういう時だけは「その大半は管理組合とは利益相反する」と平気で言うんだな。君がいざという時に頼るマンション管理士って一体どこにいるの？　管理会社に所属せず協力関係にも無くて、士会にも所属していないアウトロー的個人のマンション管理士？？　普通に探してマトモに仕事ができるそんなやつがいるのか？

まさか「私がそうです」とか言わんだろうなｗｗ

ウちのマンションも管理会社が請求してくる管理員費と管理会社が募集している時給の差が倍近くあって嫌になる。。

>>2017 口コミ知りたいさん

いや～、俺も嫌になるよ。
自分が主担当の委託業務で計上されてる技術者単価と、実際に会社から貰ってる給与の違いを見るとなw

>>2012 匿名さん 11時間前
2012さん
築30年未満のマンションですが、引き渡し時からのいきさつを順を追って投稿してもよろしいでしょうか。
利用規約に反しないようにマンション名や細かいところは私なりにぼかしての投稿になりますが、
時々投稿が途絶えるときがありますが仕事の都合ですので大目に見てください。
文法や誤字脱字等も大目に見てください。以降よろしくお願いいたします。
マンションにお住いの区分所有者の方々のお住い方法や売却や賃貸等の取引に関してもお役に立てればと思っております。
マンションの資産価値の維持に努めたいと思います。
特にマンションの一室を投資物件として賃貸等で取引をされる個人投資家さんはマンション管理士と宅建士の勉強をされるといいと思います。

>>2019

もちろんです。物件や個人が特定されない範囲で参考になる経緯や管理会社の欺瞞体質など、読んで参考にしたいです。気長にお待ちしています。荒らしは気にせずで！

他者の実績に乗っかって自分のためにパクる気満々のアンチ君ｗ 本当に渡りに船という感じだな。
俺も興味あるよ。アンチ君が散々求められても例示できなかったサンプルが漸く出てくる。管理会社とはピンハネ体質のボッタクリ企業で、契約するメリットなど無いという主張が裏付けられるのか、拝見しようじゃないの。

昭和64年と言えばリーマンショックのころだと思いますが、
それから数年後を経過して高値のマンションにならされていたので
安いと思って購入しましたが今のマンションはもっとグレードのい
いマンションが当時より安くで売られているのを垣間見ますが本当
は立地とグレードの割には高値で買ったことになりそうです。
私は新築入居ですオール電化にひかれて購入しました。
セキュリティ上管理人は夫婦住み込みも気に入っていました。
新築時の購入者はほとんど外観だけに捕らわれて細かいところは気
になどしないで衝動的に購入して不満が募ります。
住み着いて28年目になります。今は理事長はしていません。
老後のために蓄えた資金を運用して生活費を賄っております。
私が最初の理事長を拝命したのは入居後4年で4期の理事長で任期は
1年再任は規約でできることになっています。
任期終了時にやり残した仕事がありましたので再任を願い出ました
が他の理事全員により断りの動議が出ましてやむなく1年で終わり
ました。
原因は規約やコンプライアンス等の違反者が多かったのでやかまし
くしたのが原因だとおもいます。おとなしく引き下がりました。
責任は自己の行動にあるのは理解しました。
しばらくマンションの管理状態をみながら次の順番を待つことにし
ました。理事会では確かに硬い私の規約の話は通用しませんでした。要領を身に着けないといけないと思いました。

ただ一つ退任に当たり住み込み管理人の言動や行い等がよくないの
で管理会社にはそれとはなしに交代の要請をしておきました。
同居人の妻が給料をもらいながら近くのスーパー等でアルバイトを
しているのをたまたま見てしまいました。
夫はアル中でカイゼルひげを蓄えて894風でマンション内の元理事
長や自治会関係の有力者と懇意にしてほとんど管理人業務をしてい
ないように見えた。マンションも汚くしていたのです。
マンション内に相当の反社的人物が出入りか居住しているように思
えた。
一例として一晩中エントランスは不良のたまり場で音楽を鳴らして
踊りだす始末でした。
きりがありませんので一応ここらへんで一服しましょう。

なんだかすごいマンションですね。。
マイペースで大丈夫です。

>>2024 匿名さん 6分前
現在はこれほどではありませんが
リーマンショック数年後のマンションの状態です。
今は外観的にはよくなりました。
管理会社も過去のことは知られたくないし、
メンツがありますから、
特に清掃や植栽の手入れ等見えるところは結構気を使
っています。

何だか、いきなり雲行きが怪しくなってきたな(^^;)
一見ちゃんとやってる風に見える普通の管理組合においても実は「ムダ」があり、組合員の意識を高めたり、役員が勇気を出して大ナタを振るうことで支出を削減できたよという話を期待してたんだが、どうやらそうではなく、元々たちの悪い管理員がいて、一部の組合役員や近隣住民と癒着し、マンションの共有財産たる共用部分の不適切使用を許し治安悪化を招いていた…という状況？　それを改善しましたという話がこれから始まるってことかい。

俺も色々な物件を見て来たつもりだが、そりゃだいぶ特殊な部類の話だな。ちゃんと「管理費や委託費の適性化」というテーマで着地できるのかね。心配！
まあ、引き続きどうぞ続けてくださいな。

28年前なら住込み管理員はそんな感じの人も時々いましたよ。
男は営業のように役員と話してばかり、奥さんが清掃を担う、昭和の体質。当時は言う程特殊ではないですよ。

管理費からして団地型っぽいですね。

＞2027
＞管理費からして団地型っぽいですね。
私も団地管理組合ではないかと思います。
そうすると、棟管理組合と団地管理組合にそれぞれ理事長がいるわけですが、ほぼ自主管理に近い委託契約変更を、どうやって各棟管理組合を説得したのか興味があります。

理事長さんにお願いです。
委託契約変更時の、あなたの立場と、計画変更に至ったいきさつを書いてください。

それと、棟管理組合には、管理費会計と積立金会計があるのか、管理費会計は団地管理組合に集約して、棟管理組合は積立金会計のみなのかも聞きたいです。

>>2028 マンション管理士 9分前
マンション管理士にしては可笑しな質問をしますね。
本物ならおかしい質問の内容を回答できますか。

>>2029 購入経験者さん
ま、理事長さんが、どう回答してくれるか待ちましょう。
そのあとで、なぜあのような質問をしたかお答えします。

>>2027 区分所有者022
遅くなりました。
仕事の整理が遅れました。
少し私のマンションの管理人夫婦及び業務内容を体験を交えて
説明いたします。
管理人は知己の住民や自治会長や町内会長等々のマンションや
町内の有力者と飲み会等で親睦を深め隠然たる勢力を保持して
いた。
住民や交代制の理事等も彼には反抗できずいうがままでした。
私はこのまま放置すると益々マンションが在れる思い留任を
して管理会社の変更と若しくは管理人の変更をしようと計画
しました。その計画が管理人に知れることになり仲良しの理
事を使って私の留任を阻止したと思います。
こういういきさつで私は退任するときに管理人の交代を担当
に要請したのです。
それから4年後の今の管理人に交代しました。つまり、
前管理人夫婦は足掛け7年間勤務したことになります。
管理会社も適正化法があと3か月後の施行に備えた人事異動と
みています。
新築時から7年後とはいえマンションは荒れ放題でした。
新任の管理人はそのしりぬぐいで悪戦苦闘をしているように
見えました。本日かここらへんで失礼いたします。

>>2028 マンション管理士さん

俺がフォローする筋合いではないが、「管理費からして団地型っぽいね」と言ってるのは、貴方が想定しているような複数棟併存の団地という意味ではなくて、いわゆる公営住宅や公団住宅のような前時代的な板状建物のことを指してるだけだと思うよ。平米単価で100円はタワマンや低層型物件としては流石に安すぎると。なので「私もそう感じました」と言いながら、貴方は全然違う話をしていると思われる。

荒らしには相手せずで

１０９爺さん
【「管理費等100円/㎡」について】
専有部分の面積を基礎とするのは「管理費」と「修繕積立金」ですから、１０９爺さんの言う「管理費等」とは、この二つを指していると思いますが、それぞれの金額を教えてください。

>>1973
>築30年だが管理費等は駐車場使用料は別にして100円以下/㎡で推移して大規模修繕費2回分を支払っても剰余金は豊富です。

>>1988
>管理費等100/㎡の内訳には駐車場使用料は含まれておりません。
>一応規約をみましたら当マンションでは管理費等とは管理費、修繕積立金、駐車場使用料、バルコニー使用料、専用庭使用料、施設使用料、（自転車「バイク置場」使用料、）ゴルフ練習場、アスレチック使用料、ゴルフ練習場使用料、プール使用料、等々）となっておりますが、

>>2001
>分譲当時は安かったので5期の総会で値上がり承認されております。大体70円/㎡です、駐車場は無料でしたので新規に一区画7000円として機械式は6000円としました。これでお分かりのようで郊外のローコストマンションです。

>>2007
>私のマンションの管理費等が駐車場使用料を別として100円/㎡が他のマンションに当てはまるかとは思いませんが。

坪単価比較中さん
【「管理費の平均が２００円/平米」について】
「管理費」は、「管理費＋修繕積立金」のことでしょうか？
また、この金額が平均であるという理由（根拠）を教えてください。

>>1981　坪単価比較中さん
>それはそうと、平米１００円の管理費もすごいですね。
>平均は２００円とかなので、やはり合理化されたんですか？

>>1992　匿名さん
>管理費の平均が２００円/平米で合理化で１００円にできたという事例は、いかに平均、つまり、一般的な管理会社との契約内容が、ぼったくりであるかがよくわかりますね。
>しかも、１００円で管理会社とまだ契約が維持できている。しかもそういう内容でも理事会や総会で賛成が得られる内容だったということ。元々の契約自体に大きな無駄があるということ。

誰が誰にどういう意図でツッコミくれてるのか全然わからんなｗ
相手の出足を払うことでしかものを言えないやつばっかりだ。

管理費の平均値ぐらい、国交省が統計データをとってるんだから検索すればすぐ解るだろうに。それが㎡あたり200円だと言われて、修繕積立金コミかと訊ける感覚もまあまあヤバいだろ。

相場が200円/㎡のところ100円/㎡に減らせたのであればスバラシイ合理化ですね、やっぱり普通の委託契約料はボッタ価格なんですね☆ってか。
眩暈がするなあ。管理費をケチる連中ってどうしてこんな幼稚なやつばっかりなんだろう？？

「平成30年度マンション総合調査結果（平成31年4月26日公表）」より抜粋
https://www.mlit.go.jp/common/001287645.pdf

＜２７（７）　管理費収入／月／㎡当たり（使用料・専用使用料からの充当額を除く）（その１）　完成年次別・総戸数規模別＞
【コメント】
本表は、月／㎡当たりの管理費の額（使用料（駐車場使用料等）・専用使用料からの充当額を除く）の分布と平均についてみたものである。
全体では、「100円超150円以下」が19.7％と最も多く、次いで「50円超100円以下」が11.8％となっている。月／㎡当たりの額の平均は154円である。

＜２７（７）　管理費収入／月／㎡当たり（使用料・専用使用料からの充当額を除く）（その２）　形態別・地域別・都市圏別＞
【コメント】
形態別では、月／㎡当たりの管理費の額（使用料（駐車場使用料等）・専用使用料からの充当額を除く）の平均は、単棟型が148円、団地型が141円となっている。

私は管理費等を100円/㎡で一度の値上げはしたが値下げをしたとは言ってはおりません。
戸数が1000を超えるマンションで管理費等に加えて諸施設の使用料（特に駐車場使用料）を合計すると小型マンションよりははるかに恵
まれております。
この大型マンションで30年近く組合員負担の割合を最小限に抑えてきた過去の役員の功績と管理会社の協力には感謝しなければいけないで
しょう。
しかも剰余金は大規模修繕費を賄ってきました。
今後二度目の費用も蓄えられております。
おいおいその話をいたします。
今は適正化法施行以前の管理人との関係を話しています。

ありがとうございます。荒らしは、荒らす目的であえて頓珍漢なこと言ってるだけなので、気にされずでお願いします。　

＞管理費からして団地型っぽいですね。
＞2032 業界人さん
なるほど、そういう意味だったのですね。
１０００戸→複数棟→棟管理組合と団地管理組合の２重構造→管理会社変更が難しい。
これを、どう克服したのか興味がありましたので、「団地型」を団地管理組合と解釈しました。

＞2031 購入経験者さん
あなたが理事長さんだったのですね。
そして、管理会社を変更したのではないのですね。
＞2029に回答します。

３０年前の建物という事から考えて、建物は１１階建てではないでしょうか。
そうすると、１０００戸を一つの建物では難しいと思います。

敷地が共有だとすると、一つの敷地に複数の建物があり、団地管理組合が成立します。
それぞれの棟に管理組合が成立し、その理事長他役員が理事となって、団地管理組合を構成します。

理事長さんは、棟の管理組合理事長であり、団地管理組合でも理事長だったのでしょう。
そうでなければ、この改革はできなかったと思います。
（後で、投稿を読み直してみると、管理会社を変更したとは、書いていませんね。）
そうであっても、各棟の代表である団地管理組合の理事さんたちの過半数の賛同（各管理組合の総会決議）を得るのは難しかったと思います。
恐らく、管理会社は団地管理組合で決定するという、団地管理規約があったと思いますが、管理委託契約を大きく変更する（特に、管理員さんを団地管理組合で雇用するという部分は）各棟の理事さんたちも、自分達だけで決定することはできません。
各棟の総会で承認を得る必要があるはずですが、それを理事長さんの任期中にどの様に実施したのか興味あります。
再任を得て複数年かけて成功したのでしょうか。

＞2003で
＞しかし、膨大な管理費等の収納と保管を誰がするのかを自問した時にやはり不安が募りました。
この部分をどう解決したのでしょう。
恐らく、管理会社にこの部分だけ委託したのではないかと思いますが。
＞幸い私のマンションの管理人は不動産関係の国家資格を保有して金融や会計等にもたけているようでした。
もしかしたら、口座振替を収納代行会社に委託して、残りの会計業務（支払い・決算書作成・督促など）は管理員さんがしたのかも知れません。
それでも、大変なのです。
収納代行会社に送る管理費等の引落データは、管理人さんが作れたのでしょうか。

一般的には、各棟管理組合に管理費会計と積立金会計が必要で、その金額は棟毎に違うのが普通です。
その場合、清掃、団地共用部分の管理など団地管理組合でするべき管理のみを、団地管理組合が行い、各棟の管理は棟管理組合が行います。

理事長さんの話の中では、棟毎に管理費が違うという感じがしなかったので、又一部の会計・出納業務を管理組合がしている感じがしたので、管理費を統一し、団地管理組合で、各棟の管理も含めて、通常の管理を行っていたのではないかと想像しました。

以上の様に想像して、＞2028の質問になりました。

改めてお聞きします。
団地管理組合ですか。
もし、そうなら、棟管理組合には、管理費会計と積立金会計があるのか、管理費会計は団地管理組合に集約して、棟管理組合は積立金会計のみなのですか。

少し時間がありますのお話します。
理事留任を阻止されてから私はパートでもいいがどこかのマンションの管理人と警備員の仕事を求めたが身体検査に引っ掛かり使ってはくれませんでした。
分譲マンションの管理人は結構希望者が多くて競争率は高いように思いました。
何かしないと思って考えていた。
将来の不安を抱いてふと預金通帳を開くと年金だけでな足りず生活費や交際費を差し引くと収支が毎月10万円くらい減っていた。
盆や正月になると孫のお年玉等もいるし、あと20年夫婦生きるとすると心細い残金になります。
細々とした内職で少しでも生活費の足しにしました。
何もすることはないがマンション内を歩いていると管理室周辺には住民が絶えず出入りして忙しそうではあるが何を話しているかはわかりませんがメンバーは自治会長や理事長経験者や町の議員と言ったメンバーでした。
管理人はイケメンで奥様方にはかなり人気があるようでした。
私の女女布房もそのたぐいみたいでした。
カイゼルひげを生やして威風堂々と大声で周囲の人に下知する姿はどこかのお偉いさんみたいにホウフツとさせるのでしょう。
しかし、マンションは汚く暗く住民同士もすれ違ってもあいさつみしない。
私はこのマンションをどうにかしないと思って理事長になり理事会で改革を提案したがことごとく廃案にされ1年間は何一つ仕事らしい仕事はしていなかった。
しかし、1000戸超のマンションで時期理事が回ってくる日はもう来ないとお思っていました。あきらめて総会にも出たくなく議案書も読む気がしませんでした。
駐車場を歩いていると異臭がするのでマンホールをみたら汚物があふれてマンホールが開いていた。
部屋内が騒いであるので近よるとトイレから汚水があふれていた。
二階の部屋でした。
坦当に聞くと個人情報で言えません、の返答でした。
私がみていてこのマンションは構造的にも内部的のも管理の在り方等を含めて何らかの大きな欠点があるようには思っていました。
休日になると住人のに退去や入居もあわただしく、全体の動きが不信感の募るような動きです。
大型マンションだから色々あっても不思議ではないとは思いますが、他のマンションはどんなものかは知りません。
マンションも大型で1４階建て12棟の連坦棟で建物の中心には管理棟があり、サウナ室やゴルフレンジやアスレチックルームやマージャンやビリヤード等の出来る交際室等やクリニック等の建物が建っていて外部から見ると羨ましい限りのマンションです。
管理人の交代の動きも何もなく時間は過ぎていきました。
仕事が来ましたのでここらへんで失礼します。
例のように乱文、乱室筆、誤字、脱字等は大目に願います。

この文章を書いた人に、総戸数1000戸のマンションの理事長になって欲しいと思う人っているのかな…。誤字脱字は大目にみてもいいけど、せめて投稿した後で読み返すぐらいのことはしたら？と思う。「担当者」をずっと「坦当者」と打ち続けてるが、どうしたらそんな変換ミスになるの？？？

この掲示板で多くのスレに出没している１０９爺さんです。
超有名人ですよ。

＞マンションも大型で1４階建て12棟の連坦棟で建物の中心には管理棟があり

と、すると、登記は１つの建物で、管理組合も１つですね。
これだけ大きな連坦棟は、初めて知りました。
私の認識不足です。

元々、ローコストマンションで、組合員負担の割合を最小限に抑えてきた過去の役員の功績と管理会社の協力には感謝しているのですから、管理費削減の話ではなさそうです。

スレ主さん。
理事長さんは、こう言っていますが。
管理会社不要論とは、真逆の話になりましたね。

ーコーヒーブレイクー
【豆知識】
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/?q=%EF%BC%98%EF%BC%99%EF...

>>2038 購入経験者さん
＞今は適正化法施行以前の管理人との関係を話しています。

つまり20年以上前のことかい。随分と昔の話なんだね。
だいぶ行儀の悪い管理人だったようだが、そういうヤカラを排除したことが「管理費の適性化」の実例として語られるのだとしたら、俺は正直あんまり興味ないかも。アンチ君が散々言ってた外注費にマージンが隠れてるよとか、多数物件の兼務によって対応が薄くなるとかいう話とは全然関係無さそうだし。普通に管理会社に対し正面切って問題にして「あいつにちゃんと仕事をさせるか、さもなくば担当を替えろ」と言えば済んだ話では？

管理会社はボッタクリ体質のピンハネ企業で、契約の仕方を見直せば簡単に１割や２割の値下げが出来るんじゃなかったのかね？　それが広く認められるようになるような話を、アンチ君でも理事長さんでもどっちでもいいから聞かせてくれよ。委託費をいじらず管理費を値下げするだけなら組合内だけで処理できる問題だろ？　管理会社の体質なんて関係ないじゃんか。

俺のツッコミごときでスレが荒れるなら存分に荒れればいいさ。実際の総会でも俺みたいなやつがいるかも知れんよ。仕切る側が正論でそいつを抑えることができなければ、暴れている方が正しいということにもなり得る。

何だか、結局矮小な話になりそうだな。自己実現のためか暇な老後を有意義にするためなのか、あるいは役員報酬でも期待していたのか知らんけども、年寄りのささやかな武勇伝に終わるようでは残念だぞ。「管理会社はボッタクリだから利用するメリットなどない」という主張の裏付けと、実際に関係を解消し、あるいは正常化させた方法論と成果についての話を。よろしく！！

>>2045 匿名さん
カイゼル髭が目印ってことか・・・・・・

カイゼルひげの管理人の件はここらへんでおしまいにしましょう。
私の希望は叶えらることなく月日は経過しました。
適正化法の件を聞き本屋で関係する本を仕入れて暇なので勉強をしました。
平成12年の10月の試験に向けての準備をしました。
今日は悪い頭を使いましたので疲れましたのでこれで終わりにします。

素行が悪い管理員を罷免しました、という話に過ぎないなら、管理会社はボッタクリである云々の話とは直接関係ない。自ら理事職を引き受けて荒廃した共用部分を浄化しましたとか、多少強硬手段ではあっても組合員の意識改革を決行しましたとかいう話なら、それ自体は広く言い伝える一定の価値はあるとは思うが、どうもそういう気も無いみたい。適正化法の勉強をしたきっかけも「暇だったから」と言ってるようではね。通常、管理組合の理事なんて態々やりたがる者など稀だと言うのに、理事を続投する意向を示したにもかかわらず他の組合員から全否定されたってのは相当なことだわな。それを全て「他の連中に問題があるせいで」と言う訳にはいくまい。

理事長さん（今は「購入経験者さん」か）の昔話は、管理会社との関係を断ち切ったり、歪んだ契約内容を是正させたとかいう話ではなく、見た目と素行を個人的に苦々しく思っていた管理員を閉め出した（そこまでは結局語られないようだが）という話に過ぎなかった訳だ。アンチ君はさぞかし残念だろうな。味方に引き込んで自分の代わりに「管理会社不要論」を実証してくれると思っていただろうに。実際、急に黙り込んじゃったよｗ

なかなか空き時間がなくて投稿が遅れまして申し訳ございません。
普通のマンションは普通の管理をしていさえすれば、
そんなに早く汚くなったり漏水事故等は7年くらいではおこらない
と思います。
外壁は青カビが目立ち、駐輪場は壊れた自転車や不法駐輪であふれ、
不法駐車や機械式駐車場のトラブルで毎日のように警報の音が聞こ
えていました。
そういう状況下で掲示板に管理人の交代の連絡が掲示されました。
私が理事長を退任した4年後の事です。
年月の経過からして私の要求を管理会社が聞き入れたとは思いませ
んが、一応よかったと思いました。
こういういきさつが私のマンションの引き渡し時から7年を経過し
たある日の出来事でした。本日はここらへんで失礼いたします。

ここはマンションの合理化について意見を出し合う場とこころえるので、荒らしたいだけの管理会社の人はスルーでお願い致します。

「荒らしたいだけの管理会社の人」なんて何処にいるのやら。
アンチ君はこの俺がそうだと言っているようなんだが、意見が合わない者や理屈で太刀打ち出来ない相手は全員「管理会社の社員」にしか見えないのだろうな。

「ここは合理化について意見を出し合う場だ」と言うのなら、自分こそそうしろと言わせていただこう。誰も読まない屁理屈を長々貼り続ける愚行をやめたかと思えば、ポッと出の年寄りの後ろに隠れていたくせに。管理会社を攻撃するだけで何一つ具体的なアイデアを出さなかった者に、この場を仕切ることなんて出来ないだろう。もうお呼びじゃないよ。この期に及んでもなお、自分だけはHNを「匿名さん」のままにしている。自分に自信が無いにも程がある。

「購入経験者さん」は結局のところどのような話をしたかったのでしょうか。まだ続きがあるのですか？
委託費を値下げさせた訳ではなく、手を加えたのは管理費の方であると。しかしそれは管理会社や歴代役員の努力の成果であり、ご自身が何らか画期的な働きかけをしたからだという説明はいまのところ特に無い様です。「改革の火蓋が切られた」と仰っていましたが、その改革はどんな改革だったんですか？
管理員をひとり辞めさせたのがご自身の功績なのだという話であれば、アンチさんが主張するスレの趣旨にも合わない気がしますが。彼いわく、このスレに参加する資格があるのは「管理会社はボッタクリ会社だ」ということを先ずは認める者だけだそうですが、購入経験者さんはどうなんでしょう？
そういう意味では、私は「無資格」ですけどね。長い話を続けるのであれば、その辺りハッキリさせた方がアンチさんの為にもよろしいかと。

話を折り曲げる業界関係者マンション内のトラブルを起こした関係者も身分を隠して投稿している。私はこの人物は特定できるが、
匿名掲示板なので致し方ないとは思ってはおります。しかし、
かなりレベルの高い話も投稿してくださる匿名さんもおりますので投稿の内容には注意しております。
今後ともよろしくお願いいたします。

>>2050 購入経験者さん
外壁の青カビは関係ないだろ。

>>2055 匿名さん

外壁の青カビだけじゃないよね。壊れた自転車の無断投棄や不法駐輪、不法駐車は違反者の問題であって、それが改善されないことを管理員の責任に転嫁するのはそもそもおかしな話だ。「もっとちゃんと目を光らせてよ」程度のことは言えても、それを理由に罷免できる様なことではない。まあ、そういう乱暴なことも実行しようとすれば出来てしまうだろうが、同時に区分所有者達のモラルはどうやって改善したのかという話にもなる。委託業者ではなく発注者であるお前らの問題だろと。
機械設備のトラブルに至っては、少なくとも管理員に技術的責任は無いし、保守関係の業者を手配するのも管理員だけの問題ではない。漏水事故は、共用部分において発生した場合はともかく、専有部分では築年数に関係なく起こり得るのだし、どちらにしても管理員の体質・キャラで発生頻度がどうなるものでもない。

それら全てを「カイゼル髭」のせいにしたところで、そいつがどんなにいけ好かないやつでもクビにするのは横暴というものだわな。ましてや管理会社がボッタクリだとかいう理屈には結びつかない。
管理員を悪者にして（ここまでの話でちゃんと悪者に仕立て上げられているかどうかも微妙だが）、彼は一体何がしたかったのかなと首をひねるしかないね。勿体付けて話を小出しにしているが、一貫したストーリーなど有るとも思えん。

>>2052　

荒らしは良くないと言ったら、なんでアンタが反応するのかな？やっぱり自覚あるんだね。理屈も一切言えなくて、バックオフィスがあるから高くて当然だとか、市場原理を無視した意味不明な理屈まで持ち出して、管理会社のビジネスモデルを正当化したいだけ。自分が言ったことすら突っ込まれたら答えられないアンタの聞く耳持ってる人間なんていないよw　
　

管理組合向けにコンサルティングするシーアイピー（同中央区）代表の須藤桂一さんは、「管理のレベルを高めるには、他人任せにしないことが重要」と言い切る。

「管理会社の担当者が、コストの面で100％、管理組合やマンションのためになることをすると思ってはいけません。管理会社に限らず、営業マンにとって、一番の上客は自分の言いなりになってくれる人。自社のサービスが別の会社より劣ると思っても、自社の売り上げや利益につながる提案をするはずです。管理を丸投げしていると、仮に損をしていても気づくことさえできない」

　須藤さんのもとには、過去にこんな相談が寄せられたことがある。

　管理会社が、管理組合がためてきた修繕積立金とほぼ同額の大規模修繕工事の見積もりを出してきた。見積もりどおりに工事をすると、組合の貯金がなくなってしまう。どうすればよいか……。

　須藤さんは言う。

「管理会社任せにしていれば、懐事情もすべて握られてしまう。とはいえ、今までの関係もあるでしょうから、その会社をいきなり切り捨てるのも現実的ではない。まずは、組合の理事会の議事録や議案書に目を通したり、理事を務めたりして、当事者意識を持つことが大切です」

管理丸投げはNG　新制度始まるも“マンションのスラム化”は増加？https://dot.asahi.com/wa/2021120700069.html?page=2

>>2057 匿名さん
>荒らしは良くないと言ったら、なんでアンタが反応するのかな？

なんでもなにも、ここ最近アンチ君に散々「荒らし」呼ばわりされてるのはこの俺だからだよｗ　荒らしているという自覚は１ミリも無いが、アンチ君の粗探しをしまくっているという自覚は当然あるよ。同じ名前でレスを入れている以上、狙い撃ちされていることぐらいは当然わかる。ところで君は誰よ？　俺を「荒らし」と呼んだのは君でもないのに、なんで君がそんなことで俺を揶揄してるんだろうね。

別に聞く耳なんて持ってくれなくていいからｗ
発言に正常に反応し、議論が成り立つ者しか相手にするつもりはない。アンチ君などもはやお呼びじゃないよと言っただろ？　言うことが浅いヤツと話をしてもつまらないんだよ。君がそのアンチ君なのかどうかも、もはや解りようもないけどな。ノイズ君とでも呼ぼうか？

>>2058 匿名さん

そうだねえ。丸投げはよくないよね。
管理の主体として当事者意識を持って、何をすべきで何はする必要がないのかを見極めないと、管理会社にリーズナブルな価格で業務発注することはできないからな。

「管理会社任せにしない」ということと「管理会社に業務委託をしない」ということを同じ意味だと思ってるバカがこのスレには約１名いるけど、そいつにもその記事を隅々まで読むように勧めてやってよ。読んでもどうせ理解できないかも知れないけどな。

>>2060


「管理会社任せにしない」という状況と「管理会社任せにしている」状況は具体的にどんな違いがあるんですか？

減額を達成した管理組合は管理会社任せにしていないということですか？

>>2061 匿名さん

俺がふたつ挙げてる日本語、ちゃんと読んでから絡んで来てね。

て言うか君、君の脳内では
「管理会社任せにしない」と
「管理会社任せにしている」
は同じ意味だということになってんの？
すげえな…
単純に日本語としても真逆じゃないんか…

どこまで頭おかしいんだ？

>同じ意味だということになってんの？

なんで同じ意味のことを聞くんだよ。
2061で「どんな違いがあるんですか？」ということも読めないの？

結局、いつも誤魔化すか、珍妙な理屈捏ねて何も答えられないんだろw
どうしようもないな。

結局、同じ意味不明な質問を繰り返すだけでこのコピペを未だに何一つ「具体的な」反論をできないのか？

今のとこ、総務がいるから割高な管理費払えとか、トンチンカンな反論しか聞いてないが、論破しただの、聞く耳持たないだの、喚くしか無理なのかな？w

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■
管理会社と契約するメリット
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・高額だが安心感を感じられる。
・窓口が一つで楽

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■
管理会社と契約するデメリット
□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■　
・管理の実務は外注先が担っており、管理会社フロントは通常、１０棟以上、担当が持てる程、実際はたいした仕事もないのに、毎月管理費のかなりの割合のマージンをとっていく。
・委託管理報酬以外にも、当然ながら営利企業であるので、清掃費、エレベーター保守費などほとんどの外注業務に自社のマージンを上乗せしている（管理組合の直接発注で回避可能）。
・外注先との契約や規約変更や長期修繕業務はレア。そもそも長期修繕は管理組合主導です。それなのに、毎月忙しい風を装い、法外な管理費を正当化する。
・３０戸のマンションでも３００戸のマンションでも手間は１０倍も無いにも関わらず、管理費は１０倍。大規模マンションほど損をしている。
・利益相反の関係のため、不要不急の修繕事業を提案してくる。合言葉は「予防保全」。しかも割高な方が管理会社の利益になる。もちろんノルマも存在している。営利企業でノルマがないなんてのはガセ。メディア等で証言者多数。
・管理会社が代行で取る「相見積もり」はほぼヤラセで自社の利益を載せた金額。数字にあからさまに差をつけて、どの業者が受注するか決まっている。もちろん見積もり先も懇意の業者だけ。定期的に受注させる代わりに受注させない時は名前だけ、借りる。
つまり、実態は見積もりでもなんでもなく、実際は管理会社と懇意な企業による割高な随意契約。
・管理会社の利益にならず、手間になる様な住民サービスや運用の向上等はことごとく、「万一のことを考えてやめておきましょう」などと反対。住民でも相場が分かりそうな物品はピンハネできないので旨みがなく、反対（そんな金は修繕のぼったくり原資にしたい）。
・理事長や理事会を丸め込むのが仕事。住民は敵であり、養分。

「つまり、管理会社とはできるだけ関わらない方が得」

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■　

ーー自主管理や理事会支援業務などに限定した一部委託

管理会社による中抜きを回避する手段であって、住民自ら掃除したりクレーム処理するなど、管理するわけではない。管理の実務は従来通り、外注先が担う。理事会支援や会計もマンション管理士に依頼が可能。大抵のクレーム処理などは管理人が対応。

◆荒らしの詭弁
*荒らしは威勢よくただ想像で否定するだけで、「そうではなくこうだ」と根拠をあげて全く反証できていません。〇〇なハズだと勝手に都合のいい想像膨らませているだけ。そして自分で書いたことすら聞かれたら答えられません（笑）。どうしようもない低脳なのです。管理会社も馬鹿に擁護されて迷惑でしょう。

・フロント以外にも、業務に携わる人間がいるハズ。バックオフィスもいるんだゾ！総務の費用も払ってくれないと困る！

→そもそも価格はサービスの中身に納得して支払われるもの。その利益から会社が維持される。会社の維持経費ありきで価格が決まるわけではない。会社の維持経費で決まった価格が維持されれば、この世からリストラなんてなくなるw

サービスの中身、要するに管理の労力は、全てを踏まえて担当が10棟以上かかえられるくらいの仕事量。バックオフィスなど会社維持経費はあくまで、管理を管理会社に頼んだ場合の会社組織の都合であって、管理の労力とは無関係。管理に関係ないバックオフィスの体制次第で金額も変わってしまう。こんな馬鹿な理屈を信じる人はいないと思うが。。例えば新聞とっていたけど、ネットで十分だから解約しようとなった時に、新聞社のバックオフィスまで考えて料金が高いのは仕方ないと契約続けるバカなんていないのと一緒。(厚労省は１５棟と言っている...
https://shigoto.mhlw.go.jp/User/Occupation/Detail/474)
単なる手数料ビジネスなのに大半の売上を占める管理費から粗利で少なくとも平均25％ももっていっている

参考*受託戸数１位の企業日本ハウジング
日本ハウジング　売上高114,967　売上総利益（粗利） 27,665　（粗利率約２５％）
https://www.housing.co.jp/ir/data/bspl.html

・管理費の２５％なんて取ってない！管理費ではなく、管理会社が契約しているのは「委託管理費」の部分で管理報酬部分だけだ！

→管理会社は委託管理の部分以外からの管理組合と管理会社が紹介した外注業者の直接契約部分からも当然利益をバックマージンとして得ている。それは外注業者との取引だから管理組合には見えてこないが割高な契約として結局は管理費から出ている。つまり、管理会社の利益は委託管理部分の中間マージンと、管理組合が外注業者と直接契約している部分をその外注業者からバックマージンを得た分。公式な管理報酬は少ないが、結局、目に見えない中間マージンやバックマージンの割合が大きい。それらを合わせて、管理組合が支払う「管理費全体」の２５％以上を管理会社が得ている。２５％以上というのは、コンサルに頼んだ場合の削減幅からも逆算できる。

・コンサルの削減は単に仕様を落としているだけだ！

→仕様を単に落とすだけなら、管理会社にそう頼めばいいだけw　どの項目を落とせばいいか決めるのがコンサルという詭弁が正しいなら、管理会社は大事な項目が何かも理解してないということになる。

そうではなくて、不当に高額なマージンをちゃっかり得ているから、そのマージン分をカットするのが、管理費減額のセオリー。仕様を落とすのではなく、管理会社のマージン分をカットすることで減額が達成される。

しかし、擁護派は、「ピンハネマージン分の存在」を頑なに「隠したい」から、値下げ＝仕様のカットという風に「思わせたくて」仕方がない。管理会社はピンハネするだけのハリボテビジネスであることを頑なに隠したい。高額な料金を正当化するために忙しくて仕方がないと思わせたい。

■実際の費用は、「一回契約するだけ」の手間で「毎月、永久に」ピンハネの上増し料金をとっていく。エレベーター保守なども、「一度」業者と契約するだけで、かなりのマージンを「毎月永久に」とてっていく。擁護派は毎月管理しているというが、管理会社の監視の目がないと、業者は料金をもらっているのに、サボり出すというのだろうか・・・自主管理のマンションのエレベーターは事故が頻発しているのかな？w

■管理組合にとって費用対効果が悪いことが問題。つまり、ピンハネ率の「割合の数字」が問題なのに、ピンハネの有無の是非で議論を終わらせようとする。費用はかかって当然だ！「ある程度」「一定の」「許容されている」など、肝心な高いか安いかではなく、費用がかかるかどうかの議論にすり替えて、「高い費用」をちゃっかり正当化しようとする。

・ケチだ！
→どれだけ管理会社の養分になりたのかな?

・自主管理なんてできない！
→管理会社の契約はメリットがないという点のスレなのに、関係のないに自主管理を持ち出して否定。そもそも自主管理をしているマンションは全国に５%以上も存在しているんだが。しかし普通の区分所有者の感覚なら無駄なお金は支払いたくないもの。無駄かどうかの疑念があるのに、根拠なくないと言い切る荒らしさんは何ものなんでしょうね。管理会社の肩を持つ動機は何なんでしょうねw　

事例なら「管理費　削減事例」で検索したらてくらでもでてきますよw

自主管理もいまだに全マンションの5％強が分譲から自主管理のままです。
できてなかったらとっくに委託管理に切り替えているでしょ。

こういう事実を全部見ないふりして「エビデンス出せ（荒らしは一切エビデンスを出せませんが・・・）」「論破されている！」というだけで一切、全く、管理会社と契約した方がいいメリットを論理的に説明できない。そんな自分を責めたらどうですか?

マンション管理会社がぼったくりで契約の意味がない理由は、以下の通り。何度でも書いてあげますよw

管理会社 ボッタくりの内幕
https://www.cip.co.jp/file/news20181217.pdf

管理委託契約を「人質」に取るマンション管理会社の値上げ要求と戦う方法は？
https://diamond.jp/articles/-/269607　

マンションの「予防」修繕をしきりに勧める業者は信じてはいけない　
https://diamond.jp/articles/-/198244

マンション価値を大幅に下げる…「マンション管理会社」ビジネスの“深すぎる闇”
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/88268

修繕工事費をピンハネするマンション管理業界
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160113.html

マンション管理組合と管理会社は利益相反関係にあるかを工事の観点から解説
https://happyw0610.com/kanrikaisya-riekisohan/#gsc.tab=0

管理会社の工事は高い？相見積もりや中間マージンぶっちゃけトーク
https://blacksheep-mansion.com/kanrigaisyakoujitakai/

マンション管理会社は業者からキックバックを貰ってる?
https://daiiy.blog/mansion-real-revenue/

管理会社が大規模修繕でリベート取ったら背任行為だ
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160114.html

【「元」大手管理会社取締役のつぶやき その6-2】理事長あてのラブレターは届かない（2）
http://schoolformkk.officialblog.jp/archives/52407419.html　　　

>管理会社による中抜きを回避する手段であって、住民自ら掃除したりクレーム処理するなど、管理するわけではない。管理の実務は従来通り、外注先が担う。理事会支援や会計もマンション管理士に依頼が可能。大抵のクレーム処理などは管理人が対応。

いつも理想ばかりで具体性がないんですよ。
外注先が担うのは分かりましたが、ではその外注先はどうやって選び、外注先からの報告はいつ誰が受けのでしょうか？外注先が大手であれば素人相手にも分かりやすく説明できる担当もいますが、そうでない外注先も多いですよ。

大抵のクレームは管理員が対応とありますが、これはどういう契約を結べばいいのでしょうか？管理組合が雇用するのであれば管理組合の法人化は不要ですか？管理員が対応できないクレームはだれが対応するのでしょう？

>2067

また同じ質問を繰り返す荒らしさん。

外注先が担うのがわかっているのに、管理会社に多大な手数料を毎月支払い続ける意義は何？

>大抵のクレームは管理員が対応とありますが、これはどういう契約を結べばいいのでしょうか？

どういう契約も何も、それが管理人の仕事内容でしょ。業務内容をいちいち、別個で契約書交わすなんて風習あるの？

＞いつも理想ばかりで具体性がないんですよ。

理想は認めるんだよね。

具体性？　業者なんて調べれば山ほど出てくるから、そこから値段調べて、何社か見積もりとるのが普通じゃない？　

その手間だけで、その後永久に支払う管理会社へのコストを考えれば安いもの。

>そうでない外注先も多いですよ。

ならその外注先は省くだけw


もう何回も同じ質問を繰り返して飽きないか？

具体的にどうやるかなんて、普通の社会人なら常識的に分かるだろ？　業者を調べて見積もりとってということを常識的なことをワザワザ言わないといけないのか？

~するだけ。
ではなぜ95%もの管理組合ができないのでしょう？あなたの言う普通の社会人であればとっくに合理化していて、管理会社なんてなくなっていますよ？

普通の社会人であればぼったくりにも気付きますよ？25%の粗利を多いと思うのが普通であれば。それともマンションに住んでる人は余程のバカなんでしょうか？

おちは役立たずの管理人が交代してから組合の法人化等をした。
それ等のドラマの始まりを投稿する。自主管理の挑戦。

>>2069

そりゃ、バックマージンや中間マージンがあって見えにくくなっているからね。

２５％粗利に気付いているなら、受け入れているとなるが、普通は分からないからね。
気付いている組合は現に合理化を実施して減額しているから。

>普通の社会人であればぼったくりにも気付きますよ？25%の粗利を多いと思うのが普通であれば。それともマンションに住んでる人は余程のバカなんでしょうか？

無知無関心と言うだけ。コピペくらい読みましょうね。

結局、全く反論ができないんだな。そろそろまたバックオフィスだとか言い出すのかな？w

そもそも、バックマージンや中間マージンという消費者から仕組みにしなければならない理由を考えたらどうなのかな？

普通に外注費＋仲介手数料みたいな、不動産取引のように明確化できないのはなぜなのかな？　隠さなければ成り立たないような商売してるからだろ？w

管理会社も不動産みたいにそろそろ法規制するべきなんだけどな。

まさにマンション管理会社もそうだな。

日本人を貧しくする商習慣｢中抜き｣がヤバい訳中間マージン取るだけのムダな会社が多すぎる
https://toyokeizai.net/articles/-/367691

アンチ君はまた逆戻りだな。むしろ理事長さんが現れる時点より劣化してる。
さっき俺に変なことを訊いたけど、まだ自分のイージーミスに気付いていないと見える。
ある意味、自分の「管理会社アンチ」たる本質が露呈した発言だったというのにｗ

「コピペぐらい読みましょうね」と良く言うんだが、読む価値のない駄文を「これぐらい読め」と言われても皆さん困るだろｗ　ガラクタは要らないっつの。

ちょっと象徴的なつっかかり方だったなと思うので、敢えて貼りなおしちゃおうかな。

俺：
「管理会社任せにしない」ということと「管理会社に業務委託をしない」ということを同じ意味だと思ってるバカがこのスレには約１名いるけど、そいつにもその記事を隅々まで読むように勧めてやってよ。読んでもどうせ理解できないかも知れないけどな。

アンチ君：
「管理会社任せにしない」という状況と「管理会社任せにしている」状況は具体的にどんな違いがあるんですか？


マトモなやつが読めば会話が噛み合ってないのは歴然だろｗ
何で急に誰もしていない話をし始めるんだコイツはｗ

何も言い返せないことを「噛み合わない」とは言わないw

>「管理会社任せにしない」ということと「管理会社に業務委託をしない」ということを同じ意味だと思ってるバカ

そもそも↑こんな記述どこに書いてあるの？

あんたが勝手に作り上げた捏造コメントと噛み合わないもクソもないんだがw
捏造でないんなら、レス番引用しろよ？　また引用するまでもないとか逃げるんだろうが。

2059で白状したように、

>アンチ君の粗探しをしまくっているという自覚は当然あるよ。

合理化の粗探しと、自らが荒らしと白状した業界人さんの耳を貸す人間などいないだろう

管理会社に支払う無駄金という指摘に対する反論を全くできないから、指摘した人間の人格攻撃しかできない。ここまで低次元の荒らししかできないのも、管理会社の人間がいかに質が低いかが良く分かる。そういう意味でも、管理会社を信用するのは危険だ。

>>2077 匿名さん
じゃあ改めて訊くけどさ。

マンション内で生じる管理の仕事のあれやこれを「管理会社任せにすること」と「管理会社に業務委託をすること」の違いって君は区別できてる？　頑張って答えてくれても構わないけど、答えることによって君のこのスレでの主張の根幹が揺らがないようにくれぐれも気を付けなよ。

俺は「〇〇を××任せにする」という表現は、大事なことを主体性も持たず他の誰かに丸投げすることを意味する言葉だと思ってる訳よ。国語の慣用表現としても、実際に使われる場面においてもそういうことだろう。マンション管理組合において、組合員のひとりひとりが管理に対する当事者意識を持たず、管理会社のお仕着せの業務仕様で、言われるがままの業務委託費で丸投げしてしまうことが「管理会社任せにする」ということだ。だが、それは本来正しい業務委託の姿では無いだろ？　アンチ君とて、それがおかしいと思うからこそボッタクリ呼ばわりまでして管理会社のことを批判している筈なんだがな。丸投げの任せっきりのままでは、やるべきこともやって貰えずに組合を都合よくコントロールされてしまうと。だからそれを阻止しようというのが彼の行動原理だよね。だいぶ好意的に意訳してやってるんだが、そうじゃないと言うなら自分で自分のスタンスを説明して欲しいもんだわ。

一方の「管理会社に業務委託をする」というのは、それとは真逆のことだというのがアンチ君には解らないんだな。無理もあるまい。彼は正しい業務委託の仕方を知らない。業務仕様に一切こだわりが無く、委託費の多寡だけでしか契約の適否を測れない。委託費を適正に保つために業務仕様を調整したり、そのために管理会社と建設的な交渉をした経験もゼロに違いない。何せ相手をのっけから「ボッタクリ」呼ばわりだもんな。管理会社に限らず、そんなキャラで契約相手がまともに取り合ってくれる訳などないのさ。ゆえにアンチ的論理としては、管理会社に仕事を任せることはすなわち「管理会社に管理を丸投げすることである」と直結してしまうんだろうね。

アンチ君よ。君にマンション管理の正しい在り方を説明するのは不可能だよ。他人の話を聞く気も無いんだろ？
俺は別に、君に正しい道を歩いて貰おうとは思わないんだわ。愚かな奴がその本性を曝け出せば、周りにいる者は自ずと正常化するのが世の常だからな。皆のための反面教師としての管理会社アンチ。それはそれで充分存在意義があると思うよ。引き続き思う存分暴れてくれたまえ（笑）　俺は俺で、ちゃんと会話が成立する人とだけお話を続けるので。

改めて聞く前に、あんたが言ってること、全部嘘じゃん。他人の発言を平気で捏造するような人間に話が噛み合うも何もないでしょ。

>>「管理会社任せにしない」ということと「管理会社に業務委託をしない」ということを同じ意味だと思ってるバカ

↑結局、こんな発言は存在しなかったんだろ。そんな嘘を前提になんでも適当に話を展開するのを荒らしって言うんだよ。

>「管理会社任せにすること」と「管理会社に業務委託をすること」の違いって君は区別できてる？　

そもそも、比較として、意味不明なんだが。管理組合の取り組み方と契約の有無って全く次元の違う日本語を比較している時点で、頭悪い。

他人に話を聞かせる以前に、嘘吐きは荒らし。他人の発言も平気で捏造して長文で誤魔化してとんでもない荒らしだな。コピペの内容自体に何も反論できないのはよくわかっているけど。

結局、マンション管理会社の仕事量に対する対価が高すぎるという根本的な指摘に対しては、はぐらかしてばかりでまるで答えられないことはよく分かっているけどw
まあ、ここで指摘されている以前に、多くのメディアで言われていることだから。

>>2079 匿名さん
＞指摘した人間の人格攻撃しか

こいつはビックリだなｗ　この期に及んで「人格攻撃」とか言い出したぞｗ
自分が今まで相手に対してしてきたことは何だ？　それこそ人格攻撃じゃないのかね。
今すぐ便所に行って鏡を見て来いよ。

いや、あんたの話だよ。あんたはバカだからバカというだけ。
コピペの反論ができないから人格攻撃で誤魔化すのが悪いというだけ。
貴方自身はバカ。これは事実。

わかりやすく言えば、人格攻撃自体はどうだっていい。

要するに、コピペの内容の反論ができず人格攻撃で誤魔化すことがダメだということ。

分かったかな？おバカさん。

>>2071 匿名さん
普通は無知無関心で、普通は気付かないと。
まったく都合のいい普通ですね。

反論して欲しいのですか？賛同ではなく？あなたは何がしたいのですか。普通の社会人ならやるべきことは当然分かりますよね。

>>2088

また普通の社会人とか、ごちゃごちゃ言ってるだけで要するに反論できないことはよくわかった。

１、マンションの実質的な管理の実務は管理会社の外注先が担っており、管理会社は管理の実務は理事会支援くらいで、ほとんどないこと。要するに管理会社を利用することで得られる付加価値がほとんどない（直接外注先と契約した方が管理会社のマージン分が発生しない）。管理会社の物件の担当社員は１人で通常１０棟以上を担当しており、１物件あたりの仕事量はわずか。
→外注先と直接契約した結果、どうなったのか事例を示して下さい。自主管理できている組合がある、ではなんの根拠もありません。

２、それなのに分譲時から値下げなど合理化に取り組んでない管理会社の管理費の３割程度は管理会社に渡っているケースが多く、管理会社の仕事量に対して費用が高く、コスパが悪い。（管理会社の決算の売上総利益＝粗利は大抵２割以上、削減コンサルに依頼した場合も３割程度削減が可能なケースが多い）
→バカみたい掲げている日本ハウズイングは管理員を自社雇用しています。粗利が25%だから外注した
からと25%カットされません。
コンサルが削減できたのはなぜか示して下さい。コンサルのサイトには具体性に欠けます。
粗利が25%にも関わらず3割削減できるとはどのような状況か、品質を下げていないと言い切れる資料を提示下さい。

３、管理会社と契約しなければ、管理会社が担っていた仕事（社員が１０棟掛け持ちできるくらいの仕事量）を数万円程度の定額でマンション管理士に依頼するだけで、管理費に対する３割程度の管理会社の取り分を節約できる。
→具体的な事例を提示して下さい。

分かりますか？そもそも反論に値しないんですよ。
反論して欲しければ上記を揃える所からして下さい。

022さんに下駄を預けて俺は寝てしまったが、まあ丁寧な問い掛けも残念ながら徒労に終わるだけだろうな。取り敢えずアンチ君が下記３つの名前を使い分けていることだけは判ったｗ
・坪単価比較中さん
・口コミ知りたいさん
・匿名さん

俺は彼のコピペは反論などするに値しないと思ってるし、ゆえにもう読んでもいない。（その後内容が改善された訳じゃないんでしょ？）　コピペに執着し自分だけが正しいと思っている彼の反論にも耳を貸す必要は無いと思ってる。自分に向けられた汚い言葉くらいは打ち返してやるつもりだけどな。

やはり彼は「管理を管理会社任せにすること」と「管理会社に業務委託をすること」の区別がついていないのだろう。これは俺が彼の態度を総括した言葉であり、彼の言葉尻をあげつらっている訳では当然ない。そこもまた彼は全然理解できていないから「誰がいつそんなことを言ったのか答えろ！」的な、的外れな反応をするしかない訳だ。あるいは、指摘されたことのバツの悪さに、どうにか話題を変えようとしているかだね。
自主管理の経験ゼロで、自分でも「別に自主管理の話をしたい訳ではない」みたいなことを言っていたぐらいだ。管理会社は必要悪だ、とでも思っているのか、これだけ悪しざまに攻撃しておきながら、ちゃっかり必要に応じて利用してやろうというスタンスに違いないんだが、それでいて業務発注者としての役割や「認識するべきこと」は全然解っていないんだよな。だから、会社としての粗利で業務成果を審査するかのような謎理論を展開し、管理会社の経費負担や合理化による利益追求は一切認めないと。そうやって歪んだ「発注者根性」を膨らませてしまった人物なのだろう。

管理会社は利益を追求するので、委託費と業務のバランスを発注者としてしっかり見極めないと損をすることがある。しかし、その「見極め」をすれば組合の管理業務自体が合理化され、組合員の負担は軽減される訳だよ。そしてその見極め自体は組合側の問題であり、ミスった時の責任も一定以上負うことになる。普通の人ならそれが解っている訳で、それを踏まえての「90%以上」が、管理会社への業務委託を選択しているのが現実。
だが、中にはこのスレのアンチ風情のように、目先の支出だけをあげつらって委託業者を全否定し、そもそもの業務委託の目的だとか、発注者としての事情を無視して、利己のために周りを巻き込もうとする迷惑なヤカラが時々現れる。俺はそこをこのスレをご覧の皆さんに知っていただきたいね。そりゃ「荒らし」呼ばわりもされるだろうがｗ

＞2091さん
＞↓これに反論できないんだろ?
以下については、過去に書いたはずだけど、相変わらず同じことを言っているので、もう一度書いてみます。

＞１、
＞マンションの実質的な管理の実務は管理会社の外注先が担っており、管理会社は管理の実務は理事会支援くらいで、ほとんどないこと。要するに管理会社を利用することで得られる付加価値がほとんどない（直接外注先と契約した方が管理会社のマージン分が発生しない）。管理会社の物件の担当社員は１人で通常１０棟以上を担当しており、１物件あたりの仕事量はわずか。

管理会社の売り上げは、管理受託費が中心である。
管理受託費は、事務管理業務と、「点検業務・管理員業務・清掃業務など」の合計額である。
事務管理業務は、フロント業務と会計・出納・受付・緊急対応などに分かれている。
管理会社の実態からみると、事務管理業務において、フロント業務の人件費が６割、その他業務の人件費が４割程度である。
以前、例として出た５０戸のマンションなら、事務管理費は１２万前後であろうから、フロントに対する費用は、８万程度である。
これをマンション管理士に５万で依頼しても、節約額は３万程度である。
フロント業務費は、管理委託費の中の一部であるという事を、認識しなければ、ボッタクリの議論は、成り立たない。

＞２、
＞それなのに分譲時から値下げなど合理化に取り組んでない管理会社の管理費の３割程度は管理会社に渡っているケースが多く、管理会社の仕事量に対して費用が高く、コスパが悪い。（管理会社の決算の売上総利益＝粗利は大抵２割以上、削減コンサルに依頼した場合も３割程度削減が可能なケースが多い）

「管理費の３割程度は管理会社に渡っている」の意味は不明である。
「渡っている」のは、委託費なのか、管理会社の粗利なのか、委託している業務は何なのか、（ウラで取っているだろう）バックマージンを含むのか、これらを明確にせずに、ただ「３割渡っている」といっても、共感できない。
削減コンサルのホームページに記載されているのは、数例から十数例の成功例だけであり、しかも仕様変更があったかどうかは、具体的な記載がない。
受託数の何％で３割削減が出来たか不明なのに、全部成功するかの様に、過大に評価している。

＞３
＞管理会社と契約しなければ、管理会社が担っていた仕事（社員が１０棟掛け持ちできるくらいの仕事量）を数万円程度の定額でマンション管理士に依頼するだけで、管理費に対する３割程度の管理会社の取り分を節約できる。

１.で書いたように、マンション管理士に依頼することにより節約できるのは５０戸のマンションなら３万程度である。
フロント業務以外の業務費が節約できるか否かは、役員がどれだけ汗をかくで決まってくる。
その代償として
1.　マンション管理士が、急病・急死などの場合、突然管理不能に」なる。
2.　マンション管理士や、組合役員が横領した場合、横領されたお金が返ってくる可能性は非常に低い。
などのリスクを抱える。

マンション管理士が、裏でバックマージンを取らないという保証はどこにもない。
これらのリスクに対する対応策を十分検討した上で、管理会社との契約を打ち切るべきである。

むしろ、管理会社に「会計・出納・受付・緊急対応」だけを依頼し、その他の事務管理業務をマンション管理士に依頼し、点検・工事は管理組合が発注するという方法が、より費用の節約になる。
但し、役員の負担は増える。

口座振替手数料については、大手管理会社がコストパフォーマンスが高い。
管理組合が単体で銀行に口座振替を依頼した場合、
最初に５万円
毎月２万円＋戸数×１１０円かかる。
管理会社が１００件の管理組合の口座振替を依頼しても
最初に５万円（１管理組合当たり５００円）
毎月２万円（１管理組合当たり２００円）＋戸数×１１０円で済む。
この辺りも知っておかないと、自主管理した時に思わぬ費用が発生することになる。

>>2094

>以下については、過去に書いたはずだけど、相変わらず同じことを言っているので、もう一度書いてみます。

書いただろじゃなくて、都合の悪いとこ、いつも無視して誤魔化しているだけだろ。

バックマージンや中間マージンのことが問題視されているんだよ。

そこを全く触れずに、関係のない明らかにされている取り分の事務管理費の説明で毎回誤魔化しているだけだろ。

委託管理費ではなく、管理組合が支払っている管理費全体な。

いつもコピペじゃなくて、あんたが都合の悪い中間マージンやバックマージンを
毎回無視してスルーしているだけだよ。

>管理会社の売り上げは、管理受託費が中心である。

勝手に定義ずけて都合の悪いバックマージンなどを無視して無駄な長文を展開。

いつもこのパターン。つまり、コピペには毎回、全く回答できていない。

>「管理費の３割程度は管理会社に渡っている」の意味は不明である。
「渡っている」のは、委託費なのか、

とぼけているだけ。委託費は支払われているもので、「渡っている」のは当たり前。
管理会社の利益に決まっている。

このように「利益」書くと、今度は管理会社自身の決算上の、純利益かと小学生のようにトぼけてくるからもう会話にならない。

>１.で書いたように、マンション管理士に依頼することにより節約できるのは５０戸のマンションなら３万程度である。

上記のようにバックマージンや中間マージンが全く加味されていないので意味のない文脈。



>1.　マンション管理士が、急病・急死などの場合、突然管理不能に」なる。
2.　マンション管理士や、組合役員が横領した場合、横領されたお金が返ってくる可能性は非常に低い。
などのリスクを抱える。

理事が変わって別のマンション管理士を探すだけw
マンション管理会社フロントも横領しまくりです。。

マンション管理士=業界人さん

はトボケ方まで全く同じ



>むしろ、管理会社に「会計・出納・受付・緊急対応」だけを依頼し、その他の事務管理業務をマンション管理士に依頼し、点検・工事は管理組合が発注するという方法が、より費用の節約になる。

これだけは概ね同意しよう。つまり思いっきり一部管理の形式だし、その合理性を認めちゃっているんだけどなw

口座振替手数料も何が言いたいかよくわからないが、

>>2094 マンション管理士さん

勝手に補足させていただくが、特に「３」に関してはアンチ君の悪質性が顕著なんだよね。
マンション管理士への利益誘導とまでは言わないが、通常の委託管理から「マンション管理士への依頼」にシフトすることで万事丸く収まる、的な御伽噺を吹聴している。貴方のご指摘通り、マンション管理士とて事業として管理組合から仕事を取る以上、利益は当然に追求する。ポッと出のペーパーライセンスならそもそも仕事自体を任せるに値しないけど、それなりに実力がある管理士なら各企業との人脈があるのが普通だ。誰がどう見たって、純粋に中立的立場にいる「実務能力のあるマンション管理士」なんて不自然だよね。もっと言えば、その人脈を活かして発注者に利益を齎すことこそが、管理組合の顧問として在るべきマンション管理士の姿だろう。そういう管理士が、彼が言うように「管理会社に委託するよりも安価で」「バックマージンも取らず」「個人的にではなく組織的に安定したサービスを提供できる」などという保証が一体どこにあるんだという話。アンチ君はそこんとこ全然触れようとしない。まあ、知らないから語れないだけだけどな。

貴方なら良くご存知だと思うんだが、マンション管理士なんて「業」としてはまだまだ怪しいものだろう。俺も一応この資格は持ってるし、貴方はHNにしているぐらいだから、あまり悪しざまには言いたくないが、法律上の独占業務が無いので、「マンション管理士事務所」を名乗ったところで建築士事務所のような法的な位置づけが無い。名称独占資格だから、流石にその名前を無資格で使うことは出来ないが、世の中にはそれゆえに「〇〇マンション管理事務所」だとか「××マンション管理サービス」みたいな名前を使って、無資格でコンサルづらしている業者が少なからずいるようだ。持ってる資格は精々が宅建と建築関連の民間資格程度でね。

俺は、ここにいるアンチ君ってその類だとほぼ確信してるよ。管理会社は商売敵、と言うより、管理会社が支えている商圏の中で、自身と管理会社とを顧客に比較させることによって、コバンザメみたいに上前を掠め取ろうという発想で商機を狙っている類だろうと。勝手な憶測なので「だと思う」と言うだけのことだが、たぶんそんなにズレてはいないだろう。彼が本当に管理組合目線で管理会社をやっつけてやろうと頑張っていて、それなりに実行力を持ち合わせているのなら、これだけ求められている中で「自ら手掛けた実例」を披露しないのはあまりにおかしい。我田引水のために、浅知恵を振り翳してライバルを蹴落とそうとしているだけの、実にくだらない取り組みに過ぎない。

いまリロードしたら、さっそく彼から貴方への返信が来てるね。
俺と貴方を同一人物だと言ってるｗ　そうでも言わなきゃ首も回るまい。貴方が丁寧に返信したことも、案の定何も解っていない様子だ。口座振替手数料の例も「よくわからない」だってさ。組織的対応が発注者にとってメリットのあることだという好例だというのにね…。

だから私は今度赴任する管理人に密かに期待したのです。
カイゼルひげなそれなりによかった。
彼を交代を4年前にしたのは私だが、
それを聞き入れて管理会社が動いたとは思えません。
他に色々な原因は考えられる。
それから20数年の年月が経過している。
管理方式を変更して10年しましたが、
１００％の完全自主管理がいかに難しいかを説明します。
しかし、改善をすれば節約は相当できます。

>>業界人さん

自己レスはいいよw

どこでタダでマンション管理士に依頼できると書いてあるんだ？
また他人の発言は捏造。

管理組合として出費の総額を抑えることが目的ということすらトボけたいんだな。

>そういう管理士が、彼が言うように「管理会社に委託するよりも安価で」「バックマージンも取らず」「個人的にではなく組織的に安定したサービスを提供できる」などという保証が一体どこにあるんだという話。

価格を見て普通は決めますよw 管理会社に委託するより高価でバックマージンを取る安定しないマンション管理士に契約するバカはどこにいるのかな？w

頭がどうかしていとしか言えない。。。


>管理会社は商売敵、と言うより、管理会社が支えている商圏の中で、自身と管理会社とを顧客に比較させることによって、コバンザメみたいに上前を掠め取ろうという発想で商機を狙っている類だろうと。

自分は管理会社側の人間だから、商売敵のマンション管理士には依頼しないでくれと言っちゃってることに気づかないらしい。。

結局、今回も嘘と誤魔化しと自作自演だけでコピペにすら全く反論できませんでしたと。

>俺も一応この資格は持ってるし、

やはり、業界人さんは単純に管理会社の社員で荒らしているだけみたいですね。

それにしても、ここまで自分の業界の存在意義を説明できないのも凄い。
よほど無駄な産業といえる。そりゃ、こんな中抜き産業ばかりだから日本が生産性上がらないわけだ。

特に弁解ナシか。どうやら図星を突いてしまったかな……
訊かれたことに答えないのはお互い様。何が正しいかを決めるのは自分ではなく「周りの目」かも知れんよ。

ほれ、理事長さんがまた何か喋ってるぞ。味方になって欲しかったんだろ？w
ちゃんと相手してやらなきゃダメじゃん。

管理会社の存在意義などは誰も認めない。
適正化法はこの利権団体を守るためにできたし、
マンション管理士はそれ等を補充するための存在。
何も知らない組合員は相談を持ち掛けるが、
その情報はお互いに共有している。
組合員などは管理会社の仕事ぶりは知ってはいるが、
マンション管理士の資格は管理員が持つべき資格と思っている。
その管理員は理事長に言わせると社会的地位が低い職業と見下す。
その理事長は規約によって抽選か順番制で選任される。
お互いにバカだと思いあった存在だからマンションはスラム化し
てもよくはならない。
そのためにどうするかを投稿しようとすると知恵遅れに妨害される。
とくに分譲マンションの管理に関係する人でしょう。
匿名とはいえはなはだ恥ずかしい次第である。

おっとぉｗ　始まったぞ。
早くも化けの皮が剥がれたか。まさか理事長さんってアンチ君の自作自演？

＞そのためにどうするかを投稿しようとすると知恵遅れに妨害される。

知恵遅れ、って俺のことかなｗ
妨害してるつもりは無いが、たとえ妨害されても自分の考えが正しいと思うなら続けろよ。そんなことだから組合総会で自分の意見を通すことも出来んのだぞ。
スラム化したマンションを立て直し、腐敗した役員人事を正常化する方法とやらをマトモに語れるなら、誰も妨害なんざしないからとっとと語ってくれ。そして、管理会社が存在意義の無い只の利権団体だと言うのなら、自主管理を目指す自分や所属する組合の取り組みについても語れる筈だろ？　それを早くやれと何度言わせる？

それすらせずに、ボッタクリだのヘチマだのとどうして文句ばかり言うんだって話。
要するに「語れる材料」を何も持ち合わせていないということだろ？
結局のところ自分だって「委託管理」の恩恵に与ったまま何もしてないんじゃないか？
簡単に言えばズルいんだよ、アンチ理論は。中身カラッポのくせして虫が良過ぎるの。

>>2098 匿名さん

＞どこでタダでマンション管理士に依頼できると書いてあるんだ？

ん？？
どこにも書いてないし、俺もそんなこと言ってないよね？
昼寝中に夢でも見た？

匿名掲示板だけにその人間の人格が表れる。
匿名だからこそ利用規約に反しないようにして
事実を投稿しているのだ。
品性の悪い作文は文脈で判断して無視するしかない。

業界人さんが管理会社側の荒らしとはっきりした以上相手をする必要はありませんね。
書いている日本語自体意味不明だし。

>2092

具体例示せというのは反論とは言わないよw

>→バカみたい掲げている日本ハウズイングは管理員を自社雇用しています。粗利が25%だから外注したからと25%カットされません。

粗利(売上総利益)の算出の仕方くらい知らないで本当に管理士の資格持ってるの?
管理員の人件費は自社雇用でも売上原価に含まれるよ。逆に含まないと会社は損するんだが?w


結局まるで反論できませんでしたw

>>2093

反論しないとできないのとは違いますよ。
反論しないのに、何のためにこのスレに来ているの?自分のバカを確認するため?

強引に勝利宣言をしてくる割に、なかなか話を終えられない人だよねｗ
未だにバックマージンとやらの判別方法も、実例としてのマージンの金額も示せていないのに。管理会社にどんなヒドイ目に遭わされたというのか、それを克服した経験が無いのなら未解決の泣き言だけでも聞いてやるんだけどなあ。

利益の取り過ぎだ、頼んだ仕事をしやしないという「普遍性のある話」を何故しないんだろうか。現時点で共感性のある問題提起が出来ていないということに気付けていないのだから、管理会社不要論を展開するにしても、委託管理の代替策を議論するにしてもスタートラインにすら立てていないわな。…あ、そういう建設的議論をしたい訳ではないんだっけ？ｗ　「まずはボッタクリを認めろ」とｗ

最近はこちらがやってることを人格攻撃だと言って非難するようにもなってきたが、俺は一応アンチ君のことを「バカ」と読んだり、頭がおかしいとか荒らしだとかは言わないように気を付けてるつもりなんだよね。本心は別だけども。君が言ってることはここがおかしいよと、多少まわりくどくなってでも随分手前の段階から丁寧に指摘しているつもりだ。必然的に理屈っぽくなりがちだが、それを小難しいと感じるのか「何言ってるのかわかんねーよ」と拒絶されてしまうと、反論もなにもなくなってしまう。

俺が根気よく書き込みを続けている理由は、多少の無知や無理解は許せてもウソは看過できないからだ。あたかも専門的見解があるようなことを言いながら、実際は中身がカラッポのくせに他者の判断（組合としての判断ね）や、他社の取り組み（組合としての業務委託と、それを請ける企業の仕事）をコケにしているだけやつは軽蔑するし、言うべきことは言ってやらねばならないと思う。嘘を広める行為はそれだけで害でもある。

俺は不動産業界の片隅にいる人間だから「業界人」を仮の名前としているが、管理会社に勤務している訳ではないし、自身も区分所有者の立場として管理会社とは相対する意識を持っている。勿論、仕事をして貰う関係性にある以上は、アンチ君みたいに子供じみた攻撃はしない。マン管の資格を取ったのは年寄りの道楽や暇つぶしとは違い、あらゆる立場において（区分所有者とて例外ではない）マンションの維持管理に関わる以上は知っておくべきことがあるだろうということで、取り急ぎこの資格を取るのが最低条件かなと思ったのがきっかけだ。ちょうど先日、法定講習の受講案内が届いたから、嘘つき呼ばわりされるなら個人情報を隠して免許と一緒に見せてやろうかなとも思ったが、見せたところで「失礼しました」とも言わないだろうしな。


引き続き、粗探しとダメ出しをしてやるから、アンチ君はこれからもどんどん喋って欲しいね。日本語として成立していないコピペはもう読まないが、内容を更新するならそこだけ明確にしてくれれば添削をしてやるよ。嘘を暴くにはその図式が一番。俺のコメントを読むのは別にアンチ君である必要は無い。どうせ理解はできないだろうし、嘘つきには嘘つきのレッテルを貼っておいてやれば、その他大勢はちゃんと避けて歩けるだろう。

>>2108 区分所有者022
教えて下さい。

>>2108 区分所有者022
日本語が堪能みたいですから。貴方の日本語で解説て下さい。

>>2100 匿名さん
＞それにしても、ここまで自分の業界の存在意義を説明できないのも凄い。

俺にとっての業界は「不動産業界」だけど、業界内で管理会社の存在意義はきちんと認識されてるよ。不要論を唱えるような人を心変わりさせるに足る説明ではないかも知れないけど、数にすればたったの数パーセントだからね。
少し前に話題になっていたようだが、大手管理会社は利益にならない仕事は取らないようになってきている。企業としては正しい判断だろう。管理会社は別にクレーム対応をしたい訳ではない筈なので（社員でなくてもそれぐらいは普通解るよね？）、管理会社の存在意義などを問う組合や組合員などは、わざわざ相手にしないだろう。それでも現状９割以上が「お客様」だという現実がある。

「管理会社の存在意義を自分は説明して貰ってない！」と思って、アンチ君はアンチらしく一生スラム化したマンションに住めばいいじゃん。実際そうはなっていないのだとしたら、自分の代わりに誰かが正常な判断をしてくれているのだと気付くべきだな。

ーワンポイントアドバイスー
投稿者を区別しましょう。
>>2110 >>2111 は、１０９爺さんの投稿です。

>>2115
>文脈からすると>>2106も…ってことになるが(^^;)
>やっぱり同一人物なんじゃないの？

読みが浅いですね。まったくの別人です。

業界人＝区分所有者００２＝１０９爺さん＝匿名さん＝同一

>>2116 2114さん

ハイハイ、つまり自分で「私じゃないですよ」と予防線張ったってことだろ？
だったら最初から今みたいにレス番入れて識別できるようにしておけよっての。

ー食後のコーヒータイムー
【１０９爺さんの投稿】
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/?q=%E6%97%A5%E5%95%86%E7...

ー食後のコーヒー２杯目ー
【１０９爺さん関連（レス番号３以降）】
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/629078/res/1-500/

【訂正】
誤：（レス番号３以降）
正：（レス番号１０以降）

管理会社=売り上げをあげたい
管理組合=管理費を節約したい

完全に目標が真逆に違うわけだから、管理会社関係者である業界人さんは立場上からも荒らしでしかない。管理組合にとってメリットがあることを言うわけがない。

ここは管理組合の掲示板なので本当に荒らしはやめてください。　

管理会社がぼったくりであるという理屈に対して、実例出せって、意味不明な反論なわけだけど、ボッタくりの実例をどういう形で確認できれば納得するのかな?一つの具体的な物件の実例をこの匿名掲示板で資料を公開しろとでも言ってるのかな？まあ管理員の人件費とフロントの人件費の会計処理すら理解できない荒らしの相手しても仕方ないけどね。

>大手管理会社は利益にならない仕事は取らないようになってきている。

要するに、大手が儲かる仕事というのは管理会社が負う手間やコストに対して利益が大きい物件という事。

これを管理組合からみると、管理会社が果たしてくれる手間やサービスに対して値段が高すぎる、つまりはボッタくりだということ。

結局管理会社はいかに効率よくぼったくるかというビジネスだということだ。

業界人さん、やっと認めてくれたんですね。

ぼったクラレない管理組合運営をしないといけないよね。
管理システムを改善しましょう。これに尽きる。
ぼった食ったり、着服したり、横領したり、保険金をパクったり、
工事費をごまかしたり、色々あるよ。
委託費などを騙されるようでな組合は管理会社のハイエナ商法に
適した獲物です。

>>2123 匿名さん
事例一つ出せないのにどうやって管理組合を管理会社から引き剥がすのですか？
理屈で可能だとしても誰も動かないですよ。管理組合のための掲示板であるなら、事例ぐらい示してください。

1.管理会社と離れた管理組合が継続してマンションの維持管理ができるかどうかも分からない。
これを示して初めてぼったくり、なくてもいい会社だと議論できる。

2.コンサルに依頼して管理費を削減した場合、管理員の勤務体系は変わらないというが何を根拠としているか示せない。

3.会計処理も分からず、一般管理費には何が含まれているか示せない。

結局アンチさんは反論しろというくせに、議論の土台作りすら出来ませんでした。

だから、何の事例なんですか？w 削減事例なら、既出だろw

1.管理会社と離れた管理組合が継続してマンションの維持管理ができるかどうかも分からない。
これを示して初めてぼったくり、なくてもいい会社だと議論できる。

→既存マンションの５％は自主管理物件。残りの９５％はぼったくり管理会社と契約が主流になってからで、管理に無関心な管理組合が大半←本スレではここが問題視されている。

2.コンサルに依頼して管理費を削減した場合、管理員の勤務体系は変わらないというが何を根拠としているか示せない。

→仕様を落とすだけなら、管理会社に管理人の勤務時間の削減とか、管理の質を落として貰えば自動的に下がるから、管理員の勤務体系削ることによる削減なら、コンサルに頼む必要がない。

3.会計処理も分からず、一般管理費には何が含まれているか示せない。

意味不め

結局、このコピペを未だに何一つ「具体的な」反論をできないのか？
今のとこ、総務がいるから割高な管理費払えとか、トンチンカンな反論しか聞いてないが、論破しただの、聞く耳持たないだの、喚くしか無理なのかな？w

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管理会社と契約するメリット
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・高額だが安心感を感じられる。
・窓口が一つで楽

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管理会社と契約するデメリット
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・管理の実務は外注先が担っており、管理会社フロントは通常、１０棟以上、担当が持てる程、実際はたいした仕事もないのに、毎月管理費のかなりの割合のマージンをとっていく。
・委託管理報酬以外にも、当然ながら営利企業であるので、清掃費、エレベーター保守費などほとんどの外注業務に自社のマージンを上乗せしている（管理組合の直接発注で回避可能）。
・外注先との契約や規約変更や長期修繕業務はレア。そもそも長期修繕は管理組合主導です。それなのに、毎月忙しい風を装い、法外な管理費を正当化する。
・３０戸のマンションでも３００戸のマンションでも手間は１０倍も無いにも関わらず、管理費は１０倍。大規模マンションほど損をしている。
・利益相反の関係のため、不要不急の修繕事業を提案してくる。合言葉は「予防保全」。しかも割高な方が管理会社の利益になる。もちろんノルマも存在している。営利企業でノルマがないなんてのはガセ。メディア等で証言者多数。
・管理会社が代行で取る「相見積もり」はほぼヤラセで自社の利益を載せた金額。数字にあからさまに差をつけて、どの業者が受注するか決まっている。もちろん見積もり先も懇意の業者だけ。定期的に受注させる代わりに受注させない時は名前だけ、借りる。
つまり、実態は見積もりでもなんでもなく、実際は管理会社と懇意な企業による割高な随意契約。
・管理会社の利益にならず、手間になる様な住民サービスや運用の向上等はことごとく、「万一のことを考えてやめておきましょう」などと反対。住民でも相場が分かりそうな物品はピンハネできないので旨みがなく、反対（そんな金は修繕のぼったくり原資にしたい）。
・理事長や理事会を丸め込むのが仕事。住民は敵であり、養分。

「つまり、管理会社とはできるだけ関わらない方が得」

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ーー自主管理や理事会支援業務などに限定した一部委託

管理会社による中抜きを回避する手段であって、住民自ら掃除したりクレーム処理するなど、管理するわけではない。管理の実務は従来通り、外注先が担う。理事会支援や会計もマンション管理士に依頼が可能。大抵のクレーム処理などは管理人が対応。

◆荒らしの詭弁
*荒らしは威勢よくただ想像で否定するだけで、「そうではなくこうだ」と根拠をあげて全く反証できていません。〇〇なハズだと勝手に都合のいい想像膨らませているだけ。そして自分で書いたことすら聞かれたら答えられません（笑）。どうしようもない低脳なのです。管理会社も馬鹿に擁護されて迷惑でしょう。

・フロント以外にも、業務に携わる人間がいるハズ。バックオフィスもいるんだゾ！総務の費用も払ってくれないと困る！

→そもそも価格はサービスの中身に納得して支払われるもの。その利益から会社が維持される。会社の維持経費ありきで価格が決まるわけではない。会社の維持経費で決まった価格が維持されれば、この世からリストラなんてなくなるw　

サービスの中身、要するに管理の労力は、全てを踏まえて担当が10棟以上かかえられるくらいの仕事量。バックオフィスなど会社維持経費はあくまで、管理を管理会社に頼んだ場合の会社組織の都合であって、管理の労力とは無関係。管理に関係ないバックオフィスの体制次第で金額も変わってしまう。こんな馬鹿な理屈を信じる人はいないと思うが。。例えば新聞とっていたけど、ネットで十分だから解約しようとなった時に、新聞社のバックオフィスまで考えて料金が高いのは仕方ないと契約続けるバカなんていないのと一緒。(厚労省は１５棟と言っている...
https://shigoto.mhlw.go.jp/User/Occupation/Detail/474)
単なる手数料ビジネスなのに大半の売上を占める管理費から粗利で少なくとも平均25％ももっていっている

参考*受託戸数１位の企業日本ハウジング
日本ハウジング　売上高114,967　売上総利益（粗利） 27,665　（粗利率約２５％）
https://www.housing.co.jp/ir/data/bspl.html

・管理費の２５％なんて取ってない！管理費ではなく、管理会社が契約しているのは「委託管理費」の部分で管理報酬部分だけだ！

→管理会社は委託管理の部分以外からの管理組合と管理会社が紹介した外注業者の直接契約部分からも当然利益をバックマージンとして得ている。それは外注業者との取引だから管理組合には見えてこないが割高な契約として結局は管理費から出ている。つまり、管理会社の利益は委託管理部分の中間マージンと、管理組合が外注業者と直接契約している部分をその外注業者からバックマージンを得た分。公式な管理報酬は少ないが、結局、目に見えない中間マージンやバックマージンの割合が大きい。それらを合わせて、管理組合が支払う「管理費全体」の２５％以上を管理会社が得ている。２５％以上というのは、コンサルに頼んだ場合の削減幅からも逆算できる。

・コンサルの削減は単に仕様を落としているだけだ！

→仕様を単に落とすだけなら、管理会社にそう頼めばいいだけw　どの項目を落とせばいいか決めるのがコンサルという詭弁が正しいなら、管理会社は大事な項目が何かも理解してないということになる。

そうではなくて、不当に高額なマージンをちゃっかり得ているから、そのマージン分をカットするのが、管理費減額のセオリー。仕様を落とすのではなく、管理会社のマージン分をカットすることで減額が達成される。

しかし、擁護派は、「ピンハネマージン分の存在」を頑なに「隠したい」から、値下げ＝仕様のカットという風に「思わせたくて」仕方がない。管理会社はピンハネするだけのハリボテビジネスであることを頑なに隠したい。高額な料金を正当化するために忙しくて仕方がないと思わせたい。

■実際の費用は、「一回契約するだけ」の手間で「毎月、永久に」ピンハネの上増し料金をとっていく。エレベーター保守なども、「一度」業者と契約するだけで、かなりのマージンを「毎月永久に」とてっていく。擁護派は毎月管理しているというが、管理会社の監視の目がないと、業者は料金をもらっているのに、サボり出すというのだろうか・・・自主管理のマンションのエレベーターは事故が頻発しているのかな？w

■管理組合にとって費用対効果が悪いことが問題。つまり、ピンハネ率の「割合の数字」が問題なのに、ピンハネの有無の是非で議論を終わらせようとする。費用はかかって当然だ！「ある程度」「一定の」「許容されている」など、肝心な高いか安いかではなく、費用がかかるかどうかの議論にすり替えて、「高い費用」をちゃっかり正当化しようとする。

・ケチだ！
→どれだけ管理会社の養分になりたのかな?

・自主管理なんてできない！
→管理会社の契約はメリットがないという点のスレなのに、関係のないに自主管理を持ち出して否定。そもそも自主管理をしているマンションは全国に５%以上も存在しているんだが。しかし普通の区分所有者の感覚なら無駄なお金は支払いたくないもの。無駄かどうかの疑念があるのに、根拠なくないと言い切る荒らしさんは何ものなんでしょうね。管理会社の肩を持つ動機は何なんでしょうねw　

事例なら「管理費　削減事例」で検索したらてくらでもでてきますよw

自主管理もいまだに全マンションの5％強が分譲から自主管理のままです。
できてなかったらとっくに委託管理に切り替えているでしょ。

こういう事実を全部見ないふりして「エビデンス出せ（荒らしは一切エビデンスを出せませんが・・・）」「論破されている！」というだけで一切、全く、管理会社と契約した方がいいメリットを論理的に説明できない。そんな自分を責めたらどうですか?

マンション管理会社がぼったくりで契約の意味がない理由は、以下の通り。何度でも書いてあげますよw

１、
マンションの実質的な管理の実務は管理会社の外注先が担っており、管理会社は管理の実務は理事会支援くらいで、ほとんどないこと。要するに管理会社を利用することで得られる付加価値がほとんどない（直接外注先と契約した方が管理会社のマージン分が発生しない）。管理会社の物件の担当社員は１人で通常１０棟以上を担当しており、１物件あたりの仕事量はわずか。

２、
それなのに分譲時から値下げなど合理化に取り組んでない管理会社の管理費の３割程度は管理会社に渡っているケースが多く、管理会社の仕事量に対して費用が高く、コスパが悪い。（管理会社の決算の売上総利益＝粗利は大抵２割以上、削減コンサルに依頼した場合も３割程度削減が可能なケースが多い）

３
管理会社と契約しなければ、管理会社が担っていた仕事（社員が１０棟掛け持ちできるくらいの仕事量）を数万円程度の定額でマンション管理士に依頼するだけで、管理費に対する３割程度の管理会社の取り分を節約できる。　　

管理会社 ボッタくりの内幕https://www.cip.co.jp/file/news20181217.pdf

管理委託契約を「人質」に取るマンション管理会社の値上げ要求と戦う方法は？
https://diamond.jp/articles/-/269607

マンションの「予防」修繕をしきりに勧める業者は信じてはいけない
https://diamond.jp/articles/-/198244

マンション価値を大幅に下げる…「マンション管理会社」ビジネスの“深すぎる闇”
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/88268

修繕工事費をピンハネするマンション管理業界
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160113.html

マンション管理組合と管理会社は利益相反関係にあるかを工事の観点から解説
https://happyw0610.com/kanrikaisya-riekisohan/#gsc.tab=0

管理会社の工事は高い？相見積もりや中間マージンぶっちゃけトーク
https://blacksheep-mansion.com/kanrigaisyakoujitakai/

マンション管理会社は業者からキックバックを貰ってる?
https://daiiy.blog/mansion-real-revenue/

管理会社が大規模修繕でリベート取ったら背任行為だ
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160114.html

【「元」大手管理会社取締役のつぶやき その6-2】理事長あてのラブレターは届かない（2）
http://schoolformkk.officialblog.jp/archives/52407419.html　　　　

お～い、アンチ君よ。
俺の発言を勝手に曲解されては不本意だからもう一度言うぞ？

「大手管理会社は利益にならない仕事は取らないようになってきている」

これを「ボッタクリだからだ」と言う君は議論の土俵に乗っとらんのだよ。
自分で書いたテンプレの内容を忘れちゃったのかな？
大手管理会社が自主管理を推進するアプリを配信してまで、美味しくない仕事を切り離そうとしているんだよね？　そのアプリ配信に纏わる報道を見れば解る通り、その配信元となる会社は君みたいなクレーマーの相手をするようなムダな仕事をもうしたくないんだってさ。せっかく育成した人材に徒労を負わせて、心身疲弊させて離職されてしまっては困るんだとよ。だから、委託管理の中でもフロント対応で賄う部分は極力自主的処理に誘導し、君の大好きな「マージン」を取れる部分を効率的にやろうとしてる訳だ。

マージンだけ取ろうとしているんだからボッタクリじゃないか！　って食いついて来るんだろｗ　だから君は蒙昧だと言うのだよ。俺も何度も言ったことだが、マージンを取られることがハッキリ解っていて、その金額の適否も把握していると言うのなら、その時はどうぞお好きに、委託するのをやめるなり減額に向けた交渉をしろよと言ってるじゃないか。君の判断に他の者も倣うかどうかは別問題。今はそれが９：１以上の偏りとなっているのだから、頑張って数値的根拠をもって現況をひっくり返せばいいだろと。そう言ってるのよ。

管理会社は「会社」なのだから利益を追求する。儲からない仕事はしない。当たり前だよね？　管理会社に儲けを許しつつ、発注者として委託したい仕事を相応の代金でやらせる。そういうシンプルな話だろ？　その「相応の代金」を、君と他の者で同じにする必要なんて無いよね。何せ君は「何をやらせるか」については一切語ろうとしないのだから。安かろう悪かろうを受け容れる君と、やって貰うべき仕事には相応の金を払うという意識を持つ者とで、そもそも意見は合わないんだよ。


＞やっと認めてくれたんですね。

ホラまたｗ　そうやって結論だけ先取りしようとする。
君の屁理屈なんか認める訳がないだろう。下手なマウント（取ったつもり）は底の浅さを露呈するだけだよ。



＞管理会社がぼったくりであるという理屈に対して、実例出せって、意味不明な反論なわけだけど

ハァ？　何を言っちゃってんだコイツはｗ
意味不明じゃないだろ。そのまんまの意味だよ。
ボッタクリだボッタクリだと騒ぐなら、管理会社に何を依頼し、それが果たされず代金も不当に高かったという証拠を出せと言ってんだぜ？　出来ないならそんな事実も無いと解釈するしかあるまい。　別に管理会社の実名や、君のマンションの名前を晒せなんて言っとらんだろ。数字を丸めて実名を伏せれば、委託項目なり費目なりをしっかり示しながら説明できる筈だろ。しないのは面倒臭いからか？それとも説明する能力が無いとか、事実自体が無いからかね。いずれにせよ、そこを「ボッタクリだ」と言い出しっぺの君がしない限り、君の周りは全員「荒らし」ということになるだろうな。

『ここは管理組合の掲示板なので』だと？ｗ
笑わせるなよ。君がその屁理屈を叫び続けている限り、ここは底の浅いクレーマーがギャーギャー騒いでいるだけの荒廃した場でしかない。大半のマンションが委託管理を前提に、本当の意味で「マンション管理の適正化」を目指している中で、荒らしは君みたいなヤツの方だろう。


俺は君よりは万倍マトモなことを言っている自負がある。
管理会社呼ばわりされてること自体は別にどうでもいいが、区分所有者目線での意見という点においても、君が言ってることは傲慢で、周りのことなど何も考えていないくだらない拘りに過ぎない。
管理会社と上手く付き合うことが出来ないんだろ？　そういう自分の無能さを自覚できないなら、相手の方に非があるのだということを「実例を交えて」ちゃんと説明しろや。俺は「聞いてやるよ」と言ってる。具体例を示さずに一体何を誰に解らせようとしてるんだ？

>>2131 業界人さん
管理組合諸君、
管理会社が管理拒否に備えましょう。
絶好のチャンスです。とりあえず清掃管理の準備。

>>2127 匿名さん
何の事例もなにも、書いてある通りです。いちいち書き直しはしませんよ？自分で読み返してください。それぐらいできますよね。


1.管理会社と離れた管理組合が継続してマンションの維持管理ができるかどうかも分からない。
これを示して初めてぼったくり、なくてもいい会社だと議論できる。

→既存マンションの５％は自主管理物件。残りの９５％はぼったくり管理会社と契約が主流になってからで、管理に無関心な管理組合が大半←本スレではここが問題視されている。
?私が問題にしているのは、反論しろというくせに議論の土台すら作らないのに、勝手に反論できないと決め付けるあなたの姿勢です。まずは土台作りをしなさい。
このスレ自体の問題にあなたはまったく興味ないのだと思っていました。
無知、無関心に対する取り組みを一度も提案なさっておりませんでしたので。

2.コンサルに依頼して管理費を削減した場合、管理員の勤務体系は変わらないというが何を根拠としているか示せない。

→仕様を落とすだけなら、管理会社に管理人の勤務時間の削減とか、管理の質を落として貰えば自動的に下がるから、管理員の勤務体系削ることによる削減なら、コンサルに頼む必要がない。
?必要かどうかではなく、事実に基づいたものを提示して下さい。あなたの思い込みに説得力はありません。

3.会計処理も分からず、一般管理費には何が含まれているか示せない。

意味不め
?何も知らないとやっと認めましたね。

要するに、理屈として反論できないから、実例実例と叫んでいるだけで、その実例すら、何の実例かと問われても答えられない。

いよいよ、どうしようもなくなったなw こんなバカに生まれなくて良かったよ。

>>2132 匿名さん

絶好のチャンスと言うか、自主管理にしたきゃいつでもそうすればいいだけだよね？ 何で彼らは管理会社から受託を拒否されるまで決断出来ないんだろう？

アンチ理論によると外注費に含まれるマージンが問題なのだそうだから、清掃管理を自前に切り替えただけでは大した効果も出ない筈だ。他の準備もしないとな。鍵となるのは長期修繕計画のメンテと大規模修繕工事の実施。さて、出来るのかねホントにw

いや、はぐらかしませんから、実例って何の実例ですか？削減事例なら既出だし、散々ネットにも出てくるし。何についての実例なんですか？

このスレは、単純に、管理会社はコスパが悪いという理屈を説明しているものですが、その理屈に井を唱えたければ、根拠を出して理屈で反論すればいいのに、実例出せって、全く会話になってないことを理解できませんか？　

管理費を削減するか、自主管理にするか、いずれにせよ、管理費削減事例も探せばいくらでもあるし、自主管理物件も幾多も存在しているし、何を求めているの？


ダメ出しって何ですか？

逃げてばかりで、バックオフィスが、とか、管理会社側の払って欲しいという願望いうだけでしょ？　

適切な管理？　コスパが悪いことに対して、ただ「適切」とかいうワードでいつも誤魔化しているだけでしょ。

「値段分相応の具体的な中身」

これを全く示さずに、適切なとか、抽象的な言葉使って誤魔化しているだけでしょw

>>2139 匿名さん
＞実例って何の実例ですか？削減事例なら既出だし、散々ネットにも出てくるし。何についての実例なんですか？

ならば訊き直す。より詳しく言葉を添えるので、意味が解らないとは言わせない。だが、別に答えなくていいからね。今までも踏み倒されているから期待していないし、そういうやり取りを経て、君に答えられるような内容でないことは既に十分判っている。訊いても誠実に答えないという君の態度が公然と繰り返されることも、俺にとっては成果のひとつだ。


①管理会社から実際に示された管理業者委託費がボッタクリであったという実例を示すべし。当方としては「依頼する業務あるいはその成果が委託費額に対し著しく不十分であり、その金額設定が意図的に盛られていること」をして、社会通念上「ボッタクリである」と呼ばれていると考えている。受託者にそのような意図があることも含め、上記正確に示せる根拠が無ければ、委託管理を良しとしている者は納得しない。

②上記ボッタクリ事例において、管理会社との関係性を変えることによって事態改善に至った実例を示すべし。ネット上の情報で既出だというが、削減コンサルが自社アピールのために大雑把な説明で「削減率」を記したものに過ぎず、費用削減の対象となった業務だとか、代替策としてどのような手を打ち、目的を果たしたのかという説明は一切添えられていない。単に委託仕様を下げただけでは「ボッタクリの解消」ではない。貴方が今のご高説を口にするに至ったきっかけを、妄想では無いのなら実体験を踏まえて語って欲しい。

③管理会社との関係性を正常化できない原因が組合員の無知・無理解にあると言うのであれば、組合員の意識を変え、当事者意識を育む活動の実例を示すべし。まだ成果が出ていなくても取り組みとして紹介することは出来る筈。他人を動かそうとする者が、方向性を示しておきながら具体的手段についてはノーアイデアでは話にならない。


ネットの情報に丸投げせず、自身の主張を補強する情報を抽出してくれ。君が自分の言葉で自分の考えを他人に解るように説明するには、それぐらいやって当然のことだろう。

>>2136 業界人さん 8時間前
とりあえずだよ、清掃か結果主義だからね。
組合員のクレームをとりあえず抑えるためだよ。
いろいろな動議が出るでしょう。

だから、どういう形の実例を欲しいの？

ここで物件名を上げろと言ってるの？

>このスレが目立つことで管理会社としてどんな困ることがあるというのだ？

普通に考えたら、減額やリプレイスされたら嫌だろう。普通に考えられない馬鹿だからそんなこともわからないだろうが。

>>2143 匿名さん
＞ここで物件名を上げろと言ってるの？

それも既述だよ。「要らない」つってるじゃん。
仮称アンチレジデンスとでも謳って、金額などの数値は端数丸めりゃ怖くないだろ？
逆に、削った業務や余な費用の項目名ぐらいは正確に書かないと意味無いわな。
とっとと初めてちょーだい。

>>2144 匿名さん
＞普通に考えたら、減額やリプレイスされたら嫌だろう。

俺は「管理会社関係者」を名乗る>>2134さんに訊いてんだが、あんたは誰？
管理会社のくせに、こんなスレでポンコツ風情に騒ぎ立てられたぐらいで仕事や収入を失うと本気で惧れているのかい。だとしたら実際、おたくのような頼りない業者に仕事を依頼するのは組合にとって不利益だろうな。
このスレが目立てば目立つほど、出来もしない自主管理を旗印に既存の委託管理を批判する者の愚かさが浮き彫りになる。実務経験に乏しい管理士の小遣い稼ぎや、資格も持っていないくせに紛らわしい事務所名でコンサルのフリをする業者の存在も、徐々に輪郭が見えてくるだろうさ。だから心配しなさんな。何せ俺の言動はアンチ君によると「管理会社擁護」らしいからね。

管理会社と仲良くするのが大人の役員

管理費等の収納口座が組合名義の口座であればそのまま、
異なる場合は収納口座の変更を急いでください。
自主管理の動議がなければ、委託先を決めてください。

>>2147
つまり反論はないということねw

業界人さんは別にボッタくりと思っていないんだから別にいいでしょ。

以前も何回か、実例というか削減事例が転載されているけど、根拠なく仕様をおとしただけという想像をしただけだから、もう荒らし相手しても意味ない。言ってる事も意味不明だし。そもそもボッタくりの根拠や理屈に対しては反論ではなく、実例出せだからな。それで実例が出ても、自分の想像を根拠に否定するだけでしょ

結局、このコピペを未だに何一つ「具体的な」反論をできないのか？
今のとこ、総務がいるから割高な管理費払えとか、トンチンカンな反論しか聞いてないが、論破しただの、聞く耳持たないだの、喚くしか無理なのかな？w

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■
管理会社と契約するメリット
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・高額だが安心感を感じられる。
・窓口が一つで楽

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■
管理会社と契約するデメリット
□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■
・管理の実務は外注先が担っており、管理会社フロントは通常、１０棟以上、担当が持てる程、実際はたいした仕事もないのに、毎月管理費のかなりの割合のマージンをとっていく。
・委託管理報酬以外にも、当然ながら営利企業であるので、清掃費、エレベーター保守費などほとんどの外注業務に自社のマージンを上乗せしている（管理組合の直接発注で回避可能）。
・外注先との契約や規約変更や長期修繕業務はレア。そもそも長期修繕は管理組合主導です。それなのに、毎月忙しい風を装い、法外な管理費を正当化する。
・３０戸のマンションでも３００戸のマンションでも手間は１０倍も無いにも関わらず、管理費は１０倍。大規模マンションほど損をしている。
・利益相反の関係のため、不要不急の修繕事業を提案してくる。合言葉は「予防保全」。しかも割高な方が管理会社の利益になる。もちろんノルマも存在している。営利企業でノルマがないなんてのはガセ。メディア等で証言者多数。
・管理会社が代行で取る「相見積もり」はほぼヤラセで自社の利益を載せた金額。数字にあからさまに差をつけて、どの業者が受注するか決まっている。もちろん見積もり先も懇意の業者だけ。定期的に受注させる代わりに受注させない時は名前だけ、借りる。
つまり、実態は見積もりでもなんでもなく、実際は管理会社と懇意な企業による割高な随意契約。
・管理会社の利益にならず、手間になる様な住民サービスや運用の向上等はことごとく、「万一のことを考えてやめておきましょう」などと反対。住民でも相場が分かりそうな物品はピンハネできないので旨みがなく、反対（そんな金は修繕のぼったくり原資にしたい）。
・理事長や理事会を丸め込むのが仕事。住民は敵であり、養分。

「つまり、管理会社とはできるだけ関わらない方が得」

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■

ーー自主管理や理事会支援業務などに限定した一部委託

管理会社による中抜きを回避する手段であって、住民自ら掃除したりクレーム処理するなど、管理するわけではない。管理の実務は従来通り、外注先が担う。理事会支援や会計もマンション管理士に依頼が可能。大抵のクレーム処理などは管理人が対応。

◆荒らしの詭弁
*荒らしは威勢よくただ想像で否定するだけで、「そうではなくこうだ」と根拠をあげて全く反証できていません。〇〇なハズだと勝手に都合のいい想像膨らませているだけ。そして自分で書いたことすら聞かれたら答えられません（笑）。どうしようもない低脳なのです。管理会社も馬鹿に擁護されて迷惑でしょう。

・フロント以外にも、業務に携わる人間がいるハズ。バックオフィスもいるんだゾ！総務の費用も払ってくれないと困る！

→そもそも価格はサービスの中身に納得して支払われるもの。その利益から会社が維持される。会社の維持経費ありきで価格が決まるわけではない。会社の維持経費で決まった価格が維持されれば、この世からリストラなんてなくなるw　

サービスの中身、要するに管理の労力は、全てを踏まえて担当が10棟以上かかえられるくらいの仕事量。バックオフィスなど会社維持経費はあくまで、管理を管理会社に頼んだ場合の会社組織の都合であって、管理の労力とは無関係。管理に関係ないバックオフィスの体制次第で金額も変わってしまう。こんな馬鹿な理屈を信じる人はいないと思うが。。例えば新聞とっていたけど、ネットで十分だから解約しようとなった時に、新聞社のバックオフィスまで考えて料金が高いのは仕方ないと契約続けるバカなんていないのと一緒。(厚労省は１５棟と言っている...
https://shigoto.mhlw.go.jp/User/Occupation/Detail/474)
単なる手数料ビジネスなのに大半の売上を占める管理費から粗利で少なくとも平均25％ももっていっている

参考*受託戸数１位の企業日本ハウジング
日本ハウジング　売上高114,967　売上総利益（粗利） 27,665　（粗利率約２５％）
https://www.housing.co.jp/ir/data/bspl.html

・管理費の２５％なんて取ってない！管理費ではなく、管理会社が契約しているのは「委託管理費」の部分で管理報酬部分だけだ！

→管理会社は委託管理の部分以外からの管理組合と管理会社が紹介した外注業者の直接契約部分からも当然利益をバックマージンとして得ている。それは外注業者との取引だから管理組合には見えてこないが割高な契約として結局は管理費から出ている。つまり、管理会社の利益は委託管理部分の中間マージンと、管理組合が外注業者と直接契約している部分をその外注業者からバックマージンを得た分。公式な管理報酬は少ないが、結局、目に見えない中間マージンやバックマージンの割合が大きい。それらを合わせて、管理組合が支払う「管理費全体」の２５％以上を管理会社が得ている。２５％以上というのは、コンサルに頼んだ場合の削減幅からも逆算できる。

・コンサルの削減は単に仕様を落としているだけだ！

→仕様を単に落とすだけなら、管理会社にそう頼めばいいだけw　どの項目を落とせばいいか決めるのがコンサルという詭弁が正しいなら、管理会社は大事な項目が何かも理解してないということになる。

そうではなくて、不当に高額なマージンをちゃっかり得ているから、そのマージン分をカットするのが、管理費減額のセオリー。仕様を落とすのではなく、管理会社のマージン分をカットすることで減額が達成される。

しかし、擁護派は、「ピンハネマージン分の存在」を頑なに「隠したい」から、値下げ＝仕様のカットという風に「思わせたくて」仕方がない。管理会社はピンハネするだけのハリボテビジネスであることを頑なに隠したい。高額な料金を正当化するために忙しくて仕方がないと思わせたい。

■実際の費用は、「一回契約するだけ」の手間で「毎月、永久に」ピンハネの上増し料金をとっていく。エレベーター保守なども、「一度」業者と契約するだけで、かなりのマージンを「毎月永久に」とてっていく。擁護派は毎月管理しているというが、管理会社の監視の目がないと、業者は料金をもらっているのに、サボり出すというのだろうか・・・自主管理のマンションのエレベーターは事故が頻発しているのかな？w

■管理組合にとって費用対効果が悪いことが問題。つまり、ピンハネ率の「割合の数字」が問題なのに、ピンハネの有無の是非で議論を終わらせようとする。費用はかかって当然だ！「ある程度」「一定の」「許容されている」など、肝心な高いか安いかではなく、費用がかかるかどうかの議論にすり替えて、「高い費用」をちゃっかり正当化しようとする。

・ケチだ！
→どれだけ管理会社の養分になりたのかな?

・自主管理なんてできない！
→管理会社の契約はメリットがないという点のスレなのに、関係のないに自主管理を持ち出して否定。そもそも自主管理をしているマンションは全国に５%以上も存在しているんだが。しかし普通の区分所有者の感覚なら無駄なお金は支払いたくないもの。無駄かどうかの疑念があるのに、根拠なくないと言い切る荒らしさんは何ものなんでしょうね。管理会社の肩を持つ動機は何なんでしょうねw　

事例なら「管理費　削減事例」で検索したらてくらでもでてきますよw

自主管理もいまだに全マンションの5％強が分譲から自主管理のままです。
できてなかったらとっくに委託管理に切り替えているでしょ。

こういう事実を全部見ないふりして「エビデンス出せ（荒らしは一切エビデンスを出せませんが・・・）」「論破されている！」というだけで一切、全く、管理会社と契約した方がいいメリットを論理的に説明できない。そんな自分を責めたらどうですか?

>>2159 匿名さん
あなたの管理会社不要論は良く分かっています。
管理会社に委託しないなら
1.　自主管理
2.　マンション管理士等専門家に委託
3.　管理会社に一部を委託し、残りを1か2とする。
この、どれかになると思いますが、あなたの所属する管理組合は、
どれかをしていますか、又はしようとしましたか？

私は、そのあたりを聞きたいと思います。

>>2157 匿名さん
＞以前も何回か、実例というか削減事例が転載されているけど、

あからさまにトーンダウンしてやがるｗ
やっぱりネットで拾った話を転載するだけで「自分なりの実例」は示せない訳だ。

＞根拠なく仕様をおとしただけという想像をしただけだから、

根拠もヘチマも、アンチ君がネットで拾ってきただけの情報なんだから俺にはそれが嘘か本当かも解る訳がないだろうに。いくらか解らないマージンをどう削ったのかも不明。それで委託費が何割も減る訳がないと「思っているだけ」だよ。俺はその感覚に確信があるけど、そこを否定するなら否定する側が「転載した事例が嘘ではないという証拠」を示すのが当然だろうと言ってる。俺の指摘がタダの妄想だと言うからには妄想であるという証拠を示せというシンプルな話だよね。業務の品質を落とすことなく、いわゆるＶＥの内容を議論することなく委託費だけを削減できる訳が無いのだよ。質問に対する答えとしては０点だな。ここまで綺麗にスベる奴も珍しいね。


＞もう荒らし相手しても意味ない。

だから俺の相手なんかしなくていいんだってば。目の前に君が所属している組合員の皆さんが並んで、貴方からの説明を待っていると思ってモノを言えよ。自分が散々口にしている「マンション管理の理想形」に近づくためには、現状の委託契約にはどういう問題があり、どうすれば改善できるのかを。実際そういう経験があるから、ここで不特定多数のために御大層な演説をかまそうと思ったんじゃないのかね。その経験を『俺にではなく』、本来君が「管理会社＝ボッタクリ」だという見解に同意を求めている人達にしてやれっての。

実際のそういう場面で、自分の意見に賛同しない者はすべて解らずやの「荒らし」なんかい？　そこだけでも君は取るに足らない存在だな。何度も言ってる通り、俺はこうして君にレスはしているけれど、君を納得させることには全く意味を見出していないのよ。アンチは一生アンチのままで結構。トンチンカンなことを喋り続けてくれるだけで、反面教師としてそれなりに世の中の役には立つと思うよ。

>>2170 1918さん
アンチさんがスレ主かはどっちでもいい事です。
問題は管理会社からぼったくりとするならば、どのように解決するか或いはしたか。を含めた具体例を一切示さないとことろです。
語り部さんの書かれているものが簡潔に整理されていて理解しやすいと思います。

異様な状態になってきましたね。
・マンション管理士に依頼する。
・ネットの管理費削減サイトに依頼する
この２点で、管理費（区分所有者の支払う管理費）が、３割節約できるという、
スレ主の主張に無理があったように思います。

具体的な削減方法について言及があれば、こんな状態にはならなかったでしょう。
近年、書籍・報道・ネットなどで、管理会社の闇の部分が、区分所有者の知るところとなりました。

それにも拘わらず、このスレで管理費削減の方法論が交わされなかったのは、残念です。

管理委託費（管理会社を通した点検・修理業務を含む）を削減すれば、管理会社の収益は悪化します。
管理会社に依存している業者も、そのあおりを食うでしょう。
管理会社が指をくわえて見ているとは思えません。
何らかの対応策を考えてくるでしょう。

それにどう対応するのか、管理費に敏感な管理組合なら、もう既に具体的に動いていると思います。
動かない管理組合が、賢くないかと言うと、そうではないと思います。
全ての管理組合は、管理費の削減と、それに伴う役員の負担を秤にかけているのではないでしょうか？

私の考えでは、究極の方法は、管理組合で「管理会社」を設立する事です。
皆さん、どう思いますか？

マンション削減コンサルに依頼したり別の管理会社に見積もり取るのが具体的な削減方法なのでは？
削減事例はどこのコンサルもたいてい出してるし、その中から選べばいいと思いますよ。何を知りたいのかな？

管理費に敏感な組合は動いてるでしょうが、敏感でないこと、無関心な事が、一般の組合員の利益を大きく損ねてると言う事でしょう。

組合が天秤にかけて動かないのではなく、何も知らないし関心を持っていない事が問題です。管理費削減の手間より、ずっと割高な管理費を払い続ける方がいいとは思わないでしょう。スマホのプラン変更も、100円二百円ならまだしも。毎月千円以上変わるなら、変更の手間より将来分の機会損失を避けようとします。まあ、荒らしの人は通信会社のバックオフィス代があるから変えないとか言いそうですが、あくまでこのスレを荒らしたい人のいい分です。固定電話だって、通信手段として不要になれば、必要ありません。管理会社も管理の手段として価格に見合ってないサービス内容である事が分かれば減額を求めるなり、リプレースすれば良い。

ただ管理組合が無関心であれば、管理会社からボラれるだけなので、もっと関心を持ち価格交渉すべきです。それが、組合員の資産を守る事になる。

アンチさんの高らかな勝利宣言も即座に削除されたようですし、運営サイドはフェアに対処したみたいですね。私としては、議論の最中に相手を低能呼ばわりしたり、荒らしと決めつけて真摯に向き合わない人がホスト役に据わっていれば、そりゃ場は荒れるだろうと思っていましたが…

そのホスト役が本物のホストだったのか？という話です。
スレ主＝アンチさんなのかどうかを「どうでもいいことだ」と仰る方もいますが、私はむしろ根本的に重要なことだと思っています。元々このスレの冒頭で示されている趣意文には「ボッタクリ」という言葉は一度も出て来ていないのに対し、昨今活躍しているアンチさんは「管理会社はボッタクリのインチキサービスであることを先ずは認めるべき」という出だしで論理構築しようとしているのが非常に引っ掛かります。察するに、どうも両者は別人で、アンチさんはスレ主がお膳立てした場を自身のために利用しようとしているのではないかと思うに至りました。

そういう観点で改めて趣意文をみると、スレ主は「ピンハネ」という言葉をきちんと定義した上で、管理会社への業務委託にはメリデメが混在していて、適切にその仕分けをすることで委託費を圧縮できる可能性を示唆していると解釈できます。すべての管理会社に悪意があるとか、すべての委託管理が無意味であるという結論付けを最初からしようとはしていません。
そして、趣意文には「不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルではいいのではないかという問題提起のスレだ」とも書かれています。組合員の意識が低い中では管理会社による中抜きを回避するのは困難で、ならばその意識改革も兼ねて「自主管理」という別の道を探るのが得策だろうという趣意な訳です。さらに善意に解釈すれば、現状では圧倒的にマイノリティである自主管理も、草の根的にその有用性を説いていくことで現状は改善されていくであろうというポジティブな提案でもあります。

ところが、アンチさんはその「自主管理」には殆どアレルギーに近い反応を示しました。自主管理を提唱したい訳ではない、とにかく管理会社がボッタクリのインチキサービスであることを認めろと。自主管理の具体的事例など自分は例示するつもりはない、という態度だったと思うのですが、私にはそれが冒頭で趣意を示したスレ主の発言だとは思えません。

管理会社が「不要な中抜き」をすることがあるのは事実だと私も思いますし、そこを改善する意識を持たない組合が少なくないことも否定しようが無いとも思いますが、スレ主がそれを自主管理という代案でもって解消しようと唱えているのに対し、アンチさんにはそういう姿勢が一切ありません。このスレに参加している方々は、そこを認識し直した上で会話を続けた方が良いと思います。

削減コンサルに委託費の見直しを依頼するも良し、別の管理会社から相見積もりを取るも良し。それが「具体的方法」であるならば、実行した結果としてどのような成果が得られたのか、あるいはどのような課題に直面して、リプレイスや値下げが上手くいかなかったり、課題を克服して上手くいったりしたということを語ることで「具体例」として完成すると思うのですが、今のところアンチさんはそういう実例を示さず、ネット上にある情報を指すだけでした。その情報が、委託仕様や管理品質を下げずに達成されたものなのかについても特に何も言及していません。これが本当にスレ主なら、喜んで自分の抽斗から情報提供をするなり、他社の言葉を引用して説明する筈なのですが…

改めて、まずは「アンチさん」と「スレ主」を区別するところから議論を再開することを提案します。
元々、管理費や委託費の削減を検討すること自体は有意義なことである筈です。でも、安易にダンピングすることだけを狙っていては、管理組合にとっては取り返しのつかない「舵切り」をしてしまうことにもなりかねません。本来有意義である筈の議論の土壌を、利己的な、あるいは誤った方向転換を誘導する論理展開に利用されないように気を付ける必要があると、ここ最近の状況をみて強く感じます。

>>2180さんが提唱された「管理組合で管理会社を設立する」というアイデアは、「組合の法人化」というスキームで既に確立されていると思いますが、私はそこに行き着くずっと前の段階として、やはり「自主管理」を模索するというのが現実的だと考えます。全ての管理業務を、といきなり考える必要は無く、完全なる自主管理をゴールとして見据えて、部分的に組合が自前でやれるように成長していけば良いという意味です。法人化あるいは会社設立という選択肢も、そういう仮定において（必要ならば）自然に発生することだと考えます。「本物のスレ主」が提起しているのもそういうことではないでしょうか。

誤・無駄な管理費の削減を求める意見に対するアンチって
↓
正・無駄な管理費の削減を求める意見をアンチって呼ぶって

>>2182 検討板ユーザーさん.
＞組合が天秤にかけて動かないのではなく、何も知らないし関心を持っていない事が問題です。
ネットに情報があふれるこの時代に、管理組合の発足後、一定の期間が経過した管理組合で、管理費の金額に何の関心も持たない区分所有者ばかりなどという事が有り得るでしょうか？
建築当初の管理費のままという管理組合は、何らかの事情があると思います。
例えば
・関心のある区分所有者が役員になったことが無い。
・検討したが、うまくゆかなかった。
・理事会で議論したが、反対多数であった。
・面倒なので、自分が役員の時はしたくない。
・管理費の額、使い方に不満がない。
など、何らかの事情があると思います。

少なくとも、「何も知らないし関心を持っていない」区分所有者ばかりの管理組合は、少数のはずです。

＞荒らしの人は通信会社のバックオフィス代があるから変えないとか言いそうですが、
「バックオフィス」という言葉は、アンチと言われる人以外は、誰も使った事のない言葉だと思いますが、私は違和感を覚えざるを得ません。
一体、「バックオフィス」とは、何ですか？

呼称はそれぞれでしょうが、総務、経理、などでしょうか？
もしそうなら、これらの部署なくしてどうやって会社を運営してゆくのでしょうか？
どんな会社でも、営業以外の、総務、経理、などの部署が存在します。
そして、その維持（というより会社の維持）に掛かる費用は、営業が取得する売上でまかなっているのです。

アンチと言われる人の主張は「フロントの人件費以外は、管理組合には無関係で、ボッタクリだ」ということでした。
この言葉に共感する人が、日本中にどれだけいるでしょうか。

＞あくまでこのスレを荒らしたい人のいい分です。
そう言う人の方が、「議論のできない」人ではないでしょうか？
一部の業務は、専門家の知恵を借りながら、区分所有者が主体となって、委託管理の改善もしくは自主管理を進めるべきではないでしょうか？
ネットの情報や、マンション管理士にまかせっきりで、大丈夫ですか？

＞そのホスト役が本物のホストだったのか？という話です。
スレ主から、「なりすましがいる」という反論がない以上、私は同一人物だと思います。
ま、匿名記事板で、そのことを議論しても始まりませんし、多数意見に見せるために一人何役もこなしている人は他にもいそうですから、いいじゃありませんか。

>>2189 マンション管理士さん

私は基本的に貴方の意見を支持していますが、アンチさんに向けた指摘としては２点ほど改めた方が良いと思います。

まず、「バックオフィス」という言葉を最初に使ったのはアンチさんではありません。彼は元々バックオフィスという概念自体を知らず、管理会社が得る利益の殆どは、フロントマンや管理員など表向きの働きぶりが見え易い者の人件費だというようなことを言っていました。それに対し複数の方から「管理会社という組織に業務委託をするからには、直接部門だけでなくその業務を支える様々な業務が介在する」という指摘があり、間接部門の業務すなわち「バックオフィス業務」を無視して企業の利益云々を語るべからず、という話になったのです。

彼は依然としてバックオフィスという言葉を正確に理解していないがために、会社の総務や経理のためなら委託費が青天井でもいいのか、などと取り留めのない話をしている訳です。その中で、それまでは知らなかったバックオフィスという単語を安直に切り取り、取れもしない揚げ足を取るために使っているだけですので、そもそもその言葉を正しい意味でこのスレで用いたのは、彼が言う「擁護派」の側でした。

もう一点。
貴方は「スレ主が反応しない以上、スレ主とアンチは同一人物だ」と仰いますが、逆に言えば、彼が「自分がスレ主だ」と明言するまではそうも言えない筈です。何せ、スレ主がスレ主として意見を発信したことは、私がこのスレに参加してからは一度も無かった筈です。むしろ、このような指摘をしても濡れ衣を晴らそうとしないということは図星なのだなと私は踏んでいます。このスレは、本来の趣意通りに意見がやり取りされれば、自主管理をひとつの目標として掲げた有意義な議論が展開される可能性があったのです。しかしアンチさんは、何はともあれ「管理会社を排除する」持論を正当化したいがために、自分では語れない自主管理や部分委託という代案を示さず、業務委託をやめることによって生じる組合員の負担を軽視した意見を他人に押し付けています。

彼にとって「管理会社のピンハネ」を問題視するスレッドは、管理会社を攻撃するためのフィールドとしては好都合だったのでしょう。納得感のある趣意文（実際その内容は正しい）によってお膳立てがされていれば、自分には委託管理の代案やリプレイス等の経験値が無くとも、管理会社を攻撃するだけで一応の格好はつくと。そんなところじゃないでしょうか。後はそれを読んだ者が勝手に「アンチ論者＝スレ主」と信じ込んでくれて、文字通り只のヘイトでしかない管理会社不要論が、自主管理という建設的な手法を後ろ盾にしているかのように見えて暴れ易いと。
実際には、アンチさんには（趣意文では掲げられている筈の）自主管理に関する引き出しはカラッポなので、時々そのギャップが露呈しています。よく「スレタイを読め」と言っていますが、趣意文と彼が貼る長文のコピペには既述の通りの矛盾があります。矛盾と言うより、コピペの方が只の「片手落ち」なだけですが。

否定的なことを言うようで大変申し訳ありませんが、以上２点。特に１点目は、訂正しないと彼につまらない揚げ足を取られそうでしたので言わせていただきました。

参考までに軽くワード検索をかけてみましたが、バックオフィスという言葉が登場するのは>>1180あたりから。アンチさんが言ったのではなく、アンチさんへの指摘の中で使われている言葉です。間接部門費に意識が向かないアンチさんにとっては、初めて目にする言葉だったのかも知れません。

まだ業界人さんはバックオフィスとか言ってるんだ。

管理組合がどう管理するかが、根本的な目的であって、管理会社をどう維持するかが管理組合の目的ではないんだけど。。

消費者が価格に納得して購入や契約をするのは、目的に対して他に代替が効かない場合であって、支払った料金がバックオフィスに回るかどうかなんて消費者（管理組合）から見れば全く関係ない。

こんなことをわざわざ説明がいるなんて

>彼にとって「管理会社のピンハネ」を問題視するスレッドは、管理会社を攻撃するためのフィールドとしては好都合だったのでしょう。

すごい理屈だね。

管理会社がアコギな商売して、割高な契約かどうかが、このスレッドを立てた人がそういう意見だったら、管理会社のぼったくりの問題は世の中から消失するんだw
すごい理屈だな。

結局、これだけ長文をつらつら書いて、相変わらず何も反論がないのがすごい。
振り絞った反論がまた「バックオフィス」なんだもんなw

>もしそうなら、これらの部署なくしてどうやって会社を運営してゆくのでしょうか？

管理組合は管理会社のために割高な契約をしろと言ってるのかな？

この一文からして、根本的に問題を理解してないね。

この掲示板の目的は、管理会社を維持するために、管理組合をどう説得するかのハウトゥを語るスレではなく、管理組合が合理的な無駄なコストを省くために、どう運営するかが問題です。

管理会社という組織がどうなるかなどまったくスレ違いですよ？

バッオフィスを維持するために、価格が高くなるのは会社側の都合であって、価格の妥当性で判断して、自主管理や減額など代替手段があるなら、管理組合の立場なら減額や別の手段を考えるのは当然だし、割高な契約と分かって
管理会社を維持するためのバックオフィスのために仕方がいと言って割高な契約をするのは、背任行為です。

割高な管理費の管理しか提供できず、そっぽを向かれるような業態が無くなるのは仕方がないこと。

>管理会社が得る利益の殆どは、フロントマンや管理員など表向きの働きぶりが見え易い者の人件費だというようなことを言っていました。

どこに書いてありますか？また捏造ですか？

利益が管理員とかの人件費になってるって、そもそも日本語になってませんが？？

頭大丈夫？

>アンチと言われる人の主張は「フロントの人件費以外は、管理組合には無関係で、ボッタクリだ」ということでした。

管理会社は基本的に物を工場で作ったり、売ったりする商売ではなく、管理する仕事です。基本的には管理の役割を渡すフロントが仕事の大半をになっておりますマンション管理に関するのコストは外注先を管理するフロントの人件費がほとんどです。

フロント以外の人件費以外のバックオフィスとやらは、あくまでぼったくりの利益があるから維持できているだけで、管理会社のバックオフィス維持のために割高な管理費を払うようのはボランティアであり、通常の市場経済における取引として、その思想はあり得ないでしょう。

>>2194 匿名さん
アンチさんが依然として匿名と他の名を使い分け、誰彼かまわず「業界人さん」と決めつけるので対話も成立しませんが、こちらは一応私宛てのレスのようですね。
おそらく2195もアンチさんの書き込みと思いますが、捏造も何もさっそく同じことを言い直しているじゃないですか。管理会社は外注先の管理ぐらいしか仕事をしておらず、そこにかかるコストはフロントマンの人件費が殆どだと。
確か業界最大手で粗利が売上の四分の一なんでしたっけ？上記理由からそれは法外なのであると。アンチ理論の根幹はそんな安直な決めつけに根差していると私は思い込んでましたが。誤解だと言うのなら引き続きご自身の考えを人に正しく伝える努力をした方がよろしいかと。

＞フロント以外の人件費以外のバックオフィスとやらは、あくまでぼったくりの利益があるから維持できているだけで

だとしたら、ぼったくりをやめさせたら管理会社は間接部門を維持できず、会社として成り立たなくなっちゃいますね。言ってる傍から露呈しています。「バックオフィス業務」に対する理解の足らなさが。アンチさんは自分が相手にしている人達が「委託管理より各専門業者への直接契約の方が得策だ」とは考えていないことが未だに解らないのでしょうね。

スレ主へのなりすましの件は結局どうなんでしょう？
私の誤解ならばこれも早めに修正したいところです。今後の議論を正常化させたければ、自分こそがスレ主であると今すぐ宣言し、全ての書き込みにおいて名前欄に「スレ主」と表示することを提案します。他人の自作自演を論っても、自身がそれすら出来ないようではニセモノ確定でしょうに（笑）
スレ主自身がスレ主として様々な意見を吸い上げ、建設的な反論をしながら議論を仕切っていけばいいのにと思います。趣意文を読む限り「スレ主は」そういうスタンスですよね。自分で「やろう」と言って始めたことをなんでやらないんでしょう？ 実はスレ主ではない者がその立ち位置を無断借用しているからではないのですか？

いや、言ってること全く同じだもん。こんなバカな主張する人間が何人もいたら日本は終わりだしね。三文芝居いつもお疲れ様です。

スレ主とか、アンチがどうか、管理会社のバックオフィスのために高くて当たり前とか、全部言ってることが一緒だしね。肝心のぼったくり批判の中身について、なりすましのメンバーの内容も皆、長文の割に中身が全くないか、意味不明か。

管理会社のピンハネ、バックマージン、中間マージンの問題なのに、
スレ主が何か、アンチがどうとかの話しかしないでしょ。話逸らして誤魔化すだけだから。

>管理会社は外注先の管理ぐらいしか仕事をしておらず、そこにかかるコストはフロントマンの人件費が殆どだと。

そうだよ。他に何があるんですか？それしかコストがないのに、管理組合から見れば、価格が高すぎてぼったくりだという指摘にどう答えるのかな？


＞確か業界最大手で粗利が売上の四分の一なんでしたっけ？上記理由からそれは法外なのであると。

法外でしょ。一人が１５棟程度持てる仕事内容に対して、管理費の３割近く管理会社に渡っているんだから。ちなみにバックオフィスは、マンション管理を管理会社に依頼していた場合に、管理ではなく、その会社の維持に必要なだけだから、マンション管理自体には全く関係しないし、会計的にも、バックオフィスの経費は売上原価に含まれない。

つまりサービスの成果物には関係ないと、法的にもそういう認定になっているんで。まあ普通の人には説明する内容じゃなく、単なるジョーシキなんだが。

>アンチ理論の根幹はそんな安直な決めつけに根差していると私は思い込んでましたが。誤解だと言うのなら引き続きご自身の考えを人に正しく伝える努力をした方がよろしいかと。　

わずかな労力で管理費をぼったくっているのは、決めつけではなく、事実なんだが。

>だとしたら、ぼったくりをやめさせたら管理会社は間接部門を維持できず、会社として成り立たなくなっちゃいますね。

そうですね。管理会社がなくなろうが、管理組合にとって重要なのはマンションの管理であって、管理会社を維持する義理は全くないので。。まあ、コスト意識が全くない、ぼったくられていることへの自覚がない管理組合が大半の現在なら当分大丈夫でしょうが。

>そうですね。管理会社がなくなろうが、管理組合にとって重要なのはマンションの管理であって、管理会社を維持する義理は全くないので。
→ならば、管理会社なくして管理をする方法を提示せよ
→ネットを見ろ
→最初に戻る

>業界人さん

ネットも見られない奴が何故かネットに書き込んでいる矛盾w

反論が、「ネット見ろは不親切だろ」ってだけで、ピンハネやぼったくりに対して文句いう割にはそこに対して全く反論ができてないところがすごい。

ってか、普通ネット見たらわかるだろ。ネットも見られないのか？w
電話帳でもいいよ。電話出かけて相談すればいいだろ。何が知りたいんだよ。
自主管理は数多く存在しているし、削減事例も出てくるから、自分のマンションの今の管理費見れば、おおよそ普通の頭なら見当つくと思うが、どこまで頭悪いんだ？

ネットで調べることすらできない人間が分譲マンション購入して理事に就任できるってすごいなw

＞ネットも見られない奴が何故かネットに書き込んでいる矛盾w
昨日の投稿で
一部の業務は、専門家の知恵を借りながら、区分所有者が主体となって、委託管理の改善もしくは自主管理を進めるべきではないでしょうか？
ネットの情報や、マンション管理士にまかせっきりで、大丈夫ですか？
こう書いているのですが、連続投稿の匿名さんは、昨日のことは覚えておくことが出来ないのですね。
目の前の、ごく一部のフレーズに反応する事しか出来ないのでは、議論が進展するはずがありませんよ。

>確かに言ってること意味不明だし
こういう人に理解してもらうのも、マンション管理士の仕事だけど、無料だからそこまでは出来ない。

>ネットの情報や、マンション管理士にまかせっきりで、大丈夫ですか？

マンション管理士やネットの情報は心配だけど、管理会社を全く問題視しない矛盾をどう考えてるんですか？

そもそも管理費が高くて、マンション管理士に依頼して、減額プランに対して契約するのに、もし高ければ最初から契約しないのが普通でしょう。

なんというか、何が言いたいのか、何を主張したいのか意味不明ですね。
まあ荒らすことが目的で、何度も意味不明なポエムで運営側から削除された荒らし認定者に何言っても無駄かもしれませんが。

>一部の業務は、専門家の知恵を借りながら、区分所有者が主体となって、委託管理の改善もしくは自主管理を進めるべきではないでしょうか？

要するに減額に取り組むのは賛成ということですか？

>こういう人に理解してもらうのも、マンション管理士の仕事だけど、無料だからそこまでは出来ない。

無料？　何に対してのコメントなの？

使い分けたいキャラで発言内容変えようとしても、頭が悪くて意味不明なのは隠せないからすぐ業界人さんと同一人物であることがバレバレですよ。

>>2203 匿名さん
これ以上は、コメントに値しない。

これ以上も何も初めからアンチがどうの、バックオッフィスがどうのしか言ってないけどね。もう二度とコメントしないでくださいね。まあ、またHN変えて荒らし行為繰り返すだけだと思うけど。

>>2197 匿名さん

＞いや、言ってること全く同じだもん。こんなバカな主張する人間が何人もいたら日本は終わりだしね。

委託管理を良しとしている者が大多数だという現実通りですよ。
どう考えても「オンリーワン」なのは貴方のほうではないですか？（笑）


やはり貴方はスレ主のなりすましだったようですね。
ということであれば、貴方はもはやこのスレでは部外者でしょう。
スレの趣意は「自主管理へのシフトを視野に入れて委託費の適性化を図りましょう」ということです。管理会社によるピンハネは確かに横行しているのでしょうが、是正させることができるのであり、管理組合としても主体性を育めば、管理会社任せの実態を改善し、適切な形での「委託管理」が出来る筈だというのが、このスレの議論です。

管理会社は例外なくボッタクリ企業で、委託契約は管理組合にとってメリット皆無。でも自主管理については語る気ナシ。当然そっち方面の経験もナシ。それが貴方の正体ですよね。

正常な議論の妨げになりますので、スレ主であることを明らかになさらないのであれば退場していただけませんか？

コメントしないんじゃなかったのかな？５分も耐えられないのか？w

まあ愛も変わらず、アンチがどうの、なりすましがどうのと、それしか言えないけど。

なりすましって、誰が自分がスレ主だと言ってるんだ？相変わらず嘘と捏造しか言えないみたいだな。もう運営側からも何度も荒らし認定されて削除されまくったのに懲りないねw

>>2207 匿名さん

＞なりすましって、誰が自分がスレ主だと言ってるんだ？

↑という訳で>>2189の「マンション管理士」さん。ようやくアンチ本人がこのように認めました。なりすましたつもりは無いそうですが、少なくともここにいるアンチはスレ主ではありません。他者が作った場を借りて自論を振りかざすのみの、言わば正真正銘の荒らしです。スレッドの趣旨に沿った発言をしている訳ではないので、今後も注意した方がよろしいかと。他の皆さんもです。

と言う訳で、と言う単語からして使い方がおかしいんだが。誰が何を認めたと何処に書いてあるの？

日本の方？

持論を振りかざすと荒らしなら、掲示板は成り立たないでしょw
何を言ってるのかなこの人。

荒らしは反論ではなく、アンチさんだとかスレ主がどうとか、管理組合とは関係ない話で誤魔化す人のこと。

結局、このコピペを未だに何一つ「具体的な」反論をできないのか？
今のとこ、総務がいるから割高な管理費払えとか、トンチンカンな反論しか聞いてないが、論破しただの、聞く耳持たないだの、喚くしか無理なのかな？w

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■
管理会社と契約するメリット
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・高額だが安心感を感じられる。
・窓口が一つで楽

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管理会社と契約するデメリット
□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■
・管理の実務は外注先が担っており、管理会社フロントは通常、１０棟以上、担当が持てる程、実際はたいした仕事もないのに、毎月管理費のかなりの割合のマージンをとっていく。
・委託管理報酬以外にも、当然ながら営利企業であるので、清掃費、エレベーター保守費などほとんどの外注業務に自社のマージンを上乗せしている（管理組合の直接発注で回避可能）。
・外注先との契約や規約変更や長期修繕業務はレア。そもそも長期修繕は管理組合主導です。それなのに、毎月忙しい風を装い、法外な管理費を正当化する。
・３０戸のマンションでも３００戸のマンションでも手間は１０倍も無いにも関わらず、管理費は１０倍。大規模マンションほど損をしている。
・利益相反の関係のため、不要不急の修繕事業を提案してくる。合言葉は「予防保全」。しかも割高な方が管理会社の利益になる。もちろんノルマも存在している。営利企業でノルマがないなんてのはガセ。メディア等で証言者多数。
・管理会社が代行で取る「相見積もり」はほぼヤラセで自社の利益を載せた金額。数字にあからさまに差をつけて、どの業者が受注するか決まっている。もちろん見積もり先も懇意の業者だけ。定期的に受注させる代わりに受注させない時は名前だけ、借りる。
つまり、実態は見積もりでもなんでもなく、実際は管理会社と懇意な企業による割高な随意契約。
・管理会社の利益にならず、手間になる様な住民サービスや運用の向上等はことごとく、「万一のことを考えてやめておきましょう」などと反対。住民でも相場が分かりそうな物品はピンハネできないので旨みがなく、反対（そんな金は修繕のぼったくり原資にしたい）。
・理事長や理事会を丸め込むのが仕事。住民は敵であり、養分。

「つまり、管理会社とはできるだけ関わらない方が得」

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■

ーー自主管理や理事会支援業務などに限定した一部委託

管理会社による中抜きを回避する手段であって、住民自ら掃除したりクレーム処理するなど、管理するわけではない。管理の実務は従来通り、外注先が担う。理事会支援や会計もマンション管理士に依頼が可能。大抵のクレーム処理などは管理人が対応。

◆荒らしの詭弁
*荒らしは威勢よくただ想像で否定するだけで、「そうではなくこうだ」と根拠をあげて全く反証できていません。〇〇なハズだと勝手に都合のいい想像膨らませているだけ。そして自分で書いたことすら聞かれたら答えられません（笑）。どうしようもない低脳なのです。管理会社も馬鹿に擁護されて迷惑でしょう。

・フロント以外にも、業務に携わる人間がいるハズ。バックオフィスもいるんだゾ！総務の費用も払ってくれないと困る！

→そもそも価格はサービスの中身に納得して支払われるもの。その利益から会社が維持される。会社の維持経費ありきで価格が決まるわけではない。会社の維持経費で決まった価格が維持されれば、この世からリストラなんてなくなるw　

　

ーー自主管理や理事会支援業務などに限定した一部委託

管理会社による中抜きを回避する手段であって、住民自ら掃除したりクレーム処理するなど、管理するわけではない。管理の実務は従来通り、外注先が担う。理事会支援や会計もマンション管理士に依頼が可能。大抵のクレーム処理などは管理人が対応。

◆荒らしの詭弁
*荒らしは威勢よくただ想像で否定するだけで、「そうではなくこうだ」と根拠をあげて全く反証できていません。〇〇なハズだと勝手に都合のいい想像膨らませているだけ。そして自分で書いたことすら聞かれたら答えられません（笑）。どうしようもない低脳なのです。管理会社も馬鹿に擁護されて迷惑でしょう。

・フロント以外にも、業務に携わる人間がいるハズ。バックオフィスもいるんだゾ！総務の費用も払ってくれないと困る！

→そもそも価格はサービスの中身に納得して支払われるもの。その利益から会社が維持される。会社の維持経費ありきで価格が決まるわけではない。会社の維持経費で決まった価格が維持されれば、この世からリストラなんてなくなるw

サービスの中身、要するに管理の労力は、全てを踏まえて担当が10棟以上かかえられるくらいの仕事量。バックオフィスなど会社維持経費はあくまで、管理を管理会社に頼んだ場合の会社組織の都合であって、管理の労力とは無関係。管理に関係ないバックオフィスの体制次第で金額も変わってしまう。こんな馬鹿な理屈を信じる人はいないと思うが。。例えば新聞とっていたけど、ネットで十分だから解約しようとなった時に、新聞社のバックオフィスまで考えて料金が高いのは仕方ないと契約続けるバカなんていないのと一緒。(厚労省は１５棟と言っている...
https://shigoto.mhlw.go.jp/User/Occupation/Detail/474)
単なる手数料ビジネスなのに大半の売上を占める管理費から粗利で少なくとも平均25％ももっていっている

参考*受託戸数１位の企業日本ハウジング
日本ハウジング　売上高114,967　売上総利益（粗利） 27,665　（粗利率約２５％）
https://www.housing.co.jp/ir/data/bspl.html

・管理費の２５％なんて取ってない！管理費ではなく、管理会社が契約しているのは「委託管理費」の部分で管理報酬部分だけだ！

→管理会社は委託管理の部分以外からの管理組合と管理会社が紹介した外注業者の直接契約部分からも当然利益をバックマージンとして得ている。それは外注業者との取引だから管理組合には見えてこないが割高な契約として結局は管理費から出ている。つまり、管理会社の利益は委託管理部分の中間マージンと、管理組合が外注業者と直接契約している部分をその外注業者からバックマージンを得た分。公式な管理報酬は少ないが、結局、目に見えない中間マージンやバックマージンの割合が大きい。それらを合わせて、管理組合が支払う「管理費全体」の２５％以上を管理会社が得ている。２５％以上というのは、コンサルに頼んだ場合の削減幅からも逆算できる。

・コンサルの削減は単に仕様を落としているだけだ！

→仕様を単に落とすだけなら、管理会社にそう頼めばいいだけw　どの項目を落とせばいいか決めるのがコンサルという詭弁が正しいなら、管理会社は大事な項目が何かも理解してないということになる。

そうではなくて、不当に高額なマージンをちゃっかり得ているから、そのマージン分をカットするのが、管理費減額のセオリー。仕様を落とすのではなく、管理会社のマージン分をカットすることで減額が達成される。

しかし、擁護派は、「ピンハネマージン分の存在」を頑なに「隠したい」から、値下げ＝仕様のカットという風に「思わせたくて」仕方がない。管理会社はピンハネするだけのハリボテビジネスであることを頑なに隠したい。高額な料金を正当化するために忙しくて仕方がないと思わせたい。

■実際の費用は、「一回契約するだけ」の手間で「毎月、永久に」ピンハネの上増し料金をとっていく。エレベーター保守なども、「一度」業者と契約するだけで、かなりのマージンを「毎月永久に」とてっていく。擁護派は毎月管理しているというが、管理会社の監視の目がないと、業者は料金をもらっているのに、サボり出すというのだろうか・・・自主管理のマンションのエレベーターは事故が頻発しているのかな？w

■管理組合にとって費用対効果が悪いことが問題。つまり、ピンハネ率の「割合の数字」が問題なのに、ピンハネの有無の是非で議論を終わらせようとする。費用はかかって当然だ！「ある程度」「一定の」「許容されている」など、肝心な高いか安いかではなく、費用がかかるかどうかの議論にすり替えて、「高い費用」をちゃっかり正当化しようとする。

・ケチだ！
→どれだけ管理会社の養分になりたのかな?

・自主管理なんてできない！
→管理会社の契約はメリットがないという点のスレなのに、関係のないに自主管理を持ち出して否定。そもそも自主管理をしているマンションは全国に５%以上も存在しているんだが。しかし普通の区分所有者の感覚なら無駄なお金は支払いたくないもの。無駄かどうかの疑念があるのに、根拠なくないと言い切る荒らしさんは何ものなんでしょうね。管理会社の肩を持つ動機は何なんでしょうねw　

事例なら「管理費　削減事例」で検索したらてくらでもでてきますよw

自主管理もいまだに全マンションの5％強が分譲から自主管理のままです。
できてなかったらとっくに委託管理に切り替えているでしょ。　

こういう事実を全部見ないふりして「エビデンス出せ（荒らしは一切エビデンスを出せませんが・・・）」「論破されている！」というだけで一切、全く、管理会社と契約した方がいいメリットを論理的に説明できない。そんな自分を責めたらどうですか?

マンション管理会社がぼったくりで契約の意味がない理由は、以下の通り。何度でも書いてあげますよw

マンション管理会社がぼったくりで契約の意味がない理由は、以下の通り。何度でも書いてあげますよw

１、
マンションの実質的な管理の実務は管理会社の外注先が担っており、管理会社は管理の実務は理事会支援くらいで、ほとんどないこと。要するに管理会社を利用することで得られる付加価値がほとんどない（直接外注先と契約した方が管理会社のマージン分が発生しない）。管理会社の物件の担当社員は１人で通常１０棟以上を担当しており、１物件あたりの仕事量はわずか。

２、
それなのに分譲時から値下げなど合理化に取り組んでない管理会社の管理費の３割程度は管理会社に渡っているケースが多く、管理会社の仕事量に対して費用が高く、コスパが悪い。（管理会社の決算の売上総利益＝粗利は大抵２割以上、削減コンサルに依頼した場合も３割程度削減が可能なケースが多い）

３
管理会社と契約しなければ、管理会社が担っていた仕事（社員が１０棟掛け持ちできるくらいの仕事量）を数万円程度の定額でマンション管理士に依頼するだけで、管理費に対する３割程度の管理会社の取り分を節約できる。　　

管理会社 ボッタくりの内幕
https://www.cip.co.jp/file/news20181217.pdf

管理委託契約を「人質」に取るマンション管理会社の値上げ要求と戦う方法は？
https://diamond.jp/articles/-/269607

マンションの「予防」修繕をしきりに勧める業者は信じてはいけない
https://diamond.jp/articles/-/198244

マンション価値を大幅に下げる…「マンション管理会社」ビジネスの“深すぎる闇”
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/88268

修繕工事費をピンハネするマンション管理業界
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160113.html

マンション管理組合と管理会社は利益相反関係にあるかを工事の観点から解説
https://happyw0610.com/kanrikaisya-riekisohan/#gsc.tab=0

管理会社の工事は高い？相見積もりや中間マージンぶっちゃけトーク
https://blacksheep-mansion.com/kanrigaisyakoujitakai/

マンション管理会社は業者からキックバックを貰ってる?
https://daiiy.blog/mansion-real-revenue/

管理会社が大規模修繕でリベート取ったら背任行為だ
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160114.html

【「元」大手管理会社取締役のつぶやき その6-2】理事長あてのラブレターは届かない（2）
http://schoolformkk.officialblog.jp/archives/52407419.html　　　

いい加減長ったらしい書き込みはやめろ。
まとめる力はないのか。

腐った掲示板

>>2215 区分所有者022
腐ってないよ。ピンピンしている。
一つ一つ簡潔に説明さえしてくれれば完璧な管理手法だと思う。
私は10年間くらい大型マンションの自主管理を目指して分散管理
から徐々に前向きに実行したが完全自主管理は組合員の人材不足
であきらめた経験がある。
その実績で現在も管理費等の負担割合が割安で第二回目の大規模
修繕費用も有り余るくらいの蓄えを持っている。

>>2216 匿名さん
一つ一つ完璧な説明とは、誰が何を誰に説明するのですか？

管理費等の負担割合が割安で…から先も意味がわかりません。収入が少ないのに修繕が賄えるのは、支出を抑えたからではないですか？

本題ですが、管理会社がピンハネしていたのですか？そうであればどのように把握して、何をしてピンハネをやめさせたのでしょうか。その結果、組合員、理事はどんな業務、作業が追加されたのでしょうか？

複数のHNを使い分けてた荒らしさんも27-1/2まで書き込みが無かったけど年末休暇だったのかな？

>>2215

人手不足とは組合員にどんな役割をして欲しかったんですか？それから荒らしはスルーしましょう！

失礼、2217さんに向けての質問です。

失礼2216さんに向けてです。

2217さんはHNをコロコロ変えて何度も運営から削除されてる荒らしです。

2217さんはまともな議論が成立せず、管理会社の利益を守ることを目的にこのスレに粘着して意味不明な理屈と不自由な日本語でこのスレを荒らす事自体を目的とした人なので無視しましょう。

ここのスレはもう終わったのかな。

↑終わったから2度と来ないでね。

ほんとに終わったんだ。

　管理組合向けにコンサルティングするシーアイピー（同中央区）代表の須藤桂一さんは、「管理のレベルを高めるには、他人任せにしないことが重要」と言い切る。

「管理会社の担当者が、コストの面で100％、管理組合やマンションのためになることをすると思ってはいけません。管理会社に限らず、営業マンにとって、一番の上客は自分の言いなりになってくれる人。自社のサービスが別の会社より劣ると思っても、自社の売り上げや利益につながる提案をするはずです。管理を丸投げしていると、仮に損をしていても気づくことさえできない」

　須藤さんのもとには、過去にこんな相談が寄せられたことがある。

　管理会社が、管理組合がためてきた修繕積立金とほぼ同額の大規模修繕工事の見積もりを出してきた。見積もりどおりに工事をすると、組合の貯金がなくなってしまう。どうすればよいか……。

　須藤さんは言う。

「管理会社任せにしていれば、懐事情もすべて握られてしまう。とはいえ、今までの関係もあるでしょうから、その会社をいきなり切り捨てるのも現実的ではない。まずは、組合の理事会の議事録や議案書に目を通したり、理事を務めたりして、当事者意識を持つことが大切です」

https://dot.asahi.com/wa/2021120700069.html

なぜ管理会社は大半の利益を正規の手数料ではなく、中間マージンやバックマージンの形で見えにくいブラックボックスにしたいか。それは、馬鹿正直に請求すると、管理会社の仕事にそんな価値ないと抗議されるからだよ。

>>339 通りがかりさん 2022/01/04 19:44:24
大丈夫です。仕事は完璧でした。
通常の費用の３分の１で済んだ。
この方法が普及すると管理会社や
マンション管理士等は仕事が減るし。
リベートが少なく商売にはならない。
商業ビル等の外壁洗浄は主流である。
組合も目覚めてこの方法を採用するようになるでしょう。

話に脈絡が無さ過ぎて意味不明だな。

>>2228さん
３３９の書き込みの話しですか。
そんな前のことをみて書き込みするのですか。
現在の話しにしたらどうでしょう。

自主管理はしない方がいいでしょう。
マンションの価値が下がります。

自主管理は元々、古いマンションにしか存在していない。
価値が下がっているマンションのほとんどは管理会社管理による物件。

管理会社は自社の利益を上げることが使命であり、管理の質を落とした分だけ利益に繋がる構図。だから、管理会社に頼むと、マージン分、損をする。

当マンションの大規模修繕は、管理会社任せにせずに、管理組合が直接複数以上の施工業者から見積もりをとって施工業者を決めました。管理会社関連の施工業者の見積額は、修繕積立残額とほぼ同じで、選定した業者との差額は2000万円でした。お陰様で
2000万円を削減しました。大規模修繕に限らず設備機器等の保守契約に際しても
相見積方式でやれば修繕積立金の値上げは阻止することができますょ。

相見積もりを取る場合、素人では共通仕様書を作成することは
できません。
同じ修繕個所、同じ材料、同じ平米数・数量、同じ仕様での
共通仕様書を作成し、施工会社は単価の欄だけを記入するものです。
この方法でなければどこが高いのか安いのか判断ができません。
２，０００万円安かったとかの判断は単なる修繕個所だけでの
判断ではなかったんですか。

>>2234

共通仕様書は管理会社でないと作れないのですか？
そもそも大規模修繕など、どこを修繕すべきかも決めるのに、共通仕様書が最初からあれば何にも困らないけどwそしてそこに２０００万円掛けろと？w
よほど安く修繕できるのを知られるのが嫌みたいですね。

もうこの方は何度も削除されている運営認定の荒らしさんですから、皆さん相手にされませんように。

管理会社の実態というのは、何かの業務をすることではなく、単に間に入って手数料を得るだけのビジネスなので、理事会で業者を見つけられれば、全ては事足ります。

>>2235さん
私は管理会社の従業員ではなく、単なるマンションの住民です。
共通仕様書は管理会社の建築士であれば作れますが、私は何も
管理会社に依頼すべきとはいっていません。
私どものマンションでは、設計監理業者を雇いそのコンサルタント
に共通仕様書を作成してもらいました。
そして同じ条件での相見積もりを取ったのです。
どこを修繕するかは、まず建物診断をしてからそれでどこをやるかの
優先順位を決めて工事を進めていきます。要するにそれで仕様書を
作成します。予算の関係で修繕個所全てはできませんので。
それに私はここにきたのは２２３４の書き込みからですよ。

>>2237さん

ではいずれにせよ管理会社を通さない方が安上がり。これでいいですかね？

>>2238さん
管理会社を通す通さないというより、同じ条件での共通仕様書が
作れれば、応募業者はただ単価欄に見積もり額を記入するだけですから
それで見積金額はでます。
ただ、見積書を開封するときは、管理組合又は専門委員の前で開封する
必要があります。
それまでは理事長とかが保管しておけばいいでしょう。
それから、管理会社を警戒されていますが、同じ条件での共通仕様書
があればそんなに警戒することはないでしょう。
ただ、施工会社を募集するときは、公募並びに都府県の有力企業並びに
スーパーゼネコンの中から選定すべきです。
そして、相見積もりの共通仕様書でも工事のとらえ方に温度差があり
ますので、事前説明会を開催すればいいでしょう。

大規模修繕工事はただ、工事費を安くするだけでなく、やらなければ
ならない修繕個所をいかにやるかでしょう。
見積額が正当なら、あとは修繕積立金の実力如何で修繕個所は決まるでしょう。

できれば大規模修繕工事は、設計監理方式でやられた
方がいいでしょう。見積合わせ方式と一緒に。

スレタイトルは。
ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法
もであるが、

勿論管理会社の狙いは大規模修繕や大規模設備等の更新や更新を狙っ
ての管理であるからその目的を達成するための作業が日常管理におけ
る情報収集である。
最近はマンション管理士等の有資格者が管理物件に居住している確率
が高くなったので思うように工事を受注して利益が確保できなくなっ
てきた。
管理物件の居住者名簿や組合員名簿を使ってマンション管理士合格者
名を官報で調べている。
管理会社に友好的とみれば手下の理事を使って役員への勧誘をしている。
友好的でなければ密かに役員の順番等を遅らすか排除の画策をしている。
これ等はピンハネをするための下準備と心得られた方がいいでしょう。
マンション管理士の知識を侮ってはいけません。
組合の為を真剣に考えてくれるマンション管理士をマンションのた
めに組合員一人一人が探して推薦しましょう。
管理会社による役員選任介入は阻止してください。
大規模修繕や各種工事等の節約をしてくれます。

>>2239
>管理会社を通す通さないというより

いや、全然違うことをなんでサラっと言うんですか？w

管理会社は利益載せてないとでも言うんですか？

管理会社を通して専門家に頼む事と、管理会社を通さず専門家に頼むのが同額なんですか？

>>2240 匿名さん

>大規模修繕工事はただ、工事費を安くするだけでなく、やらなければ

やらなければならない事は管理会社を通さなくてもできます。なんでそこまで管理会社を通したいんですか？w

マンション以外の建物の修繕はマンション管理会社通してないと思いますが。。

何故か頑なにマンション管理会社を通したくて仕方のない人がいるみたいですね。

>>2245 匿名さん
？？？
どこにいるの？
会話にならない奴なら一人しってるけど

じゃあ管理会社は通す必要ないと言うことでいいんですね？

通すってどういう意味？
管理会社が共通仕様書を作るのか他の業者が共通仕様書を作るのかって意味なら分かるけど、あなたのマンションはいちいち管理会社に話を通さないと何もできないのですか？どこの管理会社なの？

普通の人間なら管理会社を通すで意味は分かりますよ。

管理会社がタダで調査できる専門家に依頼して共通仕様書を作ってくれるんですか？

「管理会社を通す」というのが
「管理会社に見積り依頼をさせる」とか
「そのための依頼書を管理会社に作らせる」という意味なのだとすれば
それを管理組合が自力でできるのなら、いちいち大見得切らずにやればいい話。
結果、○千万の減額が実現できたということであれば非常にめでたい。
できることを粛々とやれば費用を削減できる、という当たり前の話な中で
業務委託の範囲を縮小あるいは合理化すれば、費用も圧縮できるのは当然。

ただ、それと「委託管理をやめる」という話は区別するべきでね。
一緒くたにしている者がここにはず～っと前からホスト面して居座ってるから
とりとめの無い言い合いと言いっ放しのコピペ濫発でスレごと空中分解するんだよ。

>2252

・管理会社を通す
管理組合→管理会社(手数料発生)→調査の専門家（コスト発生）→仕様書

・管理会社を通さない
管理組合→調査の専門家（コスト発生）→仕様書

どちらが安上がりか誰でも分かります。

普通の人間は管理会社を通すで意味は理解できます。
それと、今の流れは２０００万円を節約できた人の事例について話しているのであって、委託管理をやめる辞めないは直近では話題になってません。それを急に持ち出して、区別するべきと言っても、はー？って感じ。貴方は管理会社を通すという慣用表現を理解できないようだから、こんなとこに書き込む前に国語のドリルでもやったらどうですか？

通りすがりの割には上の人と全く言ってることが一緒ですね。

管理会社に業者選定や修繕計画の策定を丸投げせず、管理組合が理事会を中心に当事者意識をもって発注業務をシェイプアップすれば、その内容やマンションの規模によっては年間千万単位で支出を圧縮できることもあるよ…という話についてはわかった。そういう実例があるという前提で話を進めて構わないよ。

で、そうやって辿り着くマンション管理の理想形は「自主管理」なのかと。
いきなりそうはならないと思うし、管理会社を攻撃しているここの御仁も、別にそんなことを標榜してもいないご様子。実際やってないだろうし。
管理会社の手を借りずに「委託の筋道」を管理組合が自分たちで決めて、余計なマージンを掠め取られずに済む業務委託が出来るのだとすればそうすりゃいい。それでも、贅肉を抜き取った形での「委託管理」は続く訳だよね。ならば管理会社を全否定する訳にはいかない筈だし、言い方を変えれば、管理会社の体質を発注者側からの突き上げで改善させて、完全排除ではなく「共存」を目指そうよと主張するのが、本来このスレで辿り着くべき結論ではないのかと私は考える。それなら別に、擁護派からも管理会社自身からも文句を言われることなく、もっと落ち着いて「組合支出の合理化」を議論できる筈。

そういう展開を希望しますよ。

では貴方は何を問題視してたんですか？

ややこしいことはやめて、
信用できる大手ゼネコンによる責任施工方式
うちはこの方式を提案したが反故にされて管理会社による
責任施工方式で工事をした。
工事費は数億円高くついたので苦情が出ている。

施工会社から合い見積もりを取るときは、その候補業者を
選定するときは、みんな信用できる業者を選ぶんではないですか。
その信用のある施工会社の中から相見積もりを取り選定するんでしよう。
責任施工方式より、設計監理方式で見積合わせ方式で施工会社を
選ぶ方がずっといいですよ。
お金のないマンションは最初から１社に絞ってやる随意契約が多いけど。

>>2253 匿名さん
＞通りすがりの割には上の人と全く言ってることが一緒ですね。

そりゃそうだ。
普通のひとなら誰でも理解できることを言ってるだけなんだから。

>>2253 匿名さん

それとね。
私は「管理会社を通さなければマージンを削減できる」という点は
一切否定していない。「当たり前だ」と書いてあるのが見えないか？
つまりそこだけは貴方と同意見なんだよ。

マージンを削減することと、管理会社との関係を断つことは同じじゃないと言ってる。
委託管理をする前提で費用を削減する、という選択肢が貴方の中にはあるのかな？
多分無さそうだから、このスレは今後もずっと荒れ続けるだろう。
荒らしのせいで荒れるのではなく、貴方のせいで荒れるってこと。

上の人は普通の人ではなく、運営から何度も削除された荒らしですよ。

まあ、

>私は「管理会社を通さなければマージンを削減できる」という点は
一切否定していない。「当たり前だ」と書いてあるのが見えないか？
つまりそこだけは貴方と同意見なんだよ。

ということなのなら何を主張したいんですか？

>委託管理をする前提で費用を削減する、

費用ではなく、管理会社が取るマージンね。管理の費用を削減したら管理の質が落ちる。

>>2260 匿名さん
自分のことを棚にあげてよく言うね。つい最近削除された人とは別人ですか？全く同じ文章ですけど…

荒らしに対してのレスも削除されますからね。

荒らしに対してのスレではありませんでしたよ。
あなたも運営に荒らしに認定されたということですね。

都合割くなると頓珍漢なことを言って逃げるんだもんなー

いや、荒らし本人が何言っても説得力ないよ。

業者選定に絡む業務はマージン発生を回避すべく管理組合が自前で行なうと。
当然その分は管理会社への委託項目からは外す。
それが可能だとすれば粛々とそうしなさいよと言ってる。
遠慮することはないし、高らかに宣言するほど画期的なアイデアでもない。

残るフロント業務についても、贅肉を削った状態で
従来通り管理会社に委託するも良し、それをも組合員が手弁当でやるも良し。
支出削減が目的だと言うなら、組合員の意識次第で管理会社と決別するのは簡単なことでしょう。

じゃあ何でやらないのかね。
自分以外の組合員は無知蒙昧でコスト意識が無いから？
だとすれば、それは何時になれば解消されるのやら。
利口な管理会社は正当な利益も得難い委託業務は受注しない方向にシフトしつつあると言うね。
支出は積極的に削る一方、自分達でやる気のない仕事だけは
管理会社に薄利でやらせようという発想は、マンションのスラム化への着実な一歩ですな。

後半はもろに管理会社の言い分ですな。そりゃ、利幅のある業務だけやりたいもんね。

自分たちに大金支払わないとスラムになると脅してるわけだ。

相場より安くしないと売れないマンションってほぼほぼ維持費が高い管理会社にぼったくられてそうなマンションなんだがね。

脅しと捉えるならそれも結構。
脅しに屈することなく、自力でやれることを自力でやれば余計な金はかからない。
自力ではやれない、あるいはやらないという判断をした者だけが管理会社を利用すればいい。

「管理会社はボッタクリだ」と宣言し、そこに同意を得られないとやるべきこともやれないのかな？
意欲的な取り組みの成果について、今後も報告を期待してますよ。
まずは自主管理率の％を二桁にするところからかね。


＞相場より安くしないと売れないマンションってほぼほぼ維持費が高い管理会社にぼったくられてそうなマンションなんだがね。

安易に委託管理をやめてしまったマンションの方が転売価格は安いと思いますよ。

>>2268 通りすがりさん
あなたの言っていることが正しいんだけど、相手が悪い。
また、長文のコピペを貼り付けて、終わり。

>>2268

自主管理は自力でやるのではなく、外注先との契約を維持するだけでその総額に何割も上乗せ手数料を管理会社に払うことを避けるために、定額で専門家に業務を依頼した方が合理的ということ。

同意が得られるかどうかと、管理会社がぼったくりかどうかは別問題。売上を上げたい管理会社からの言い分に流されないように管理組合も賢くならないといけない。

>>2269

毎度同じバカな言い分を繰り返すからでは？　コピペにまともに反論してから偉そうなこと言ってください。調べればわかる具体例出せは反論とは言いませんよw

管理費減額の肝は

管理のサービスを間引くのではなく、管理会社の不当に高いマージンを減額させること。

毎度同じことを投稿しますが100％自主管理はしない方がいいです。
管理を分散してコストを下げるのが現実的である。
この場合は指揮権を司る理事長は少なくともマンション管理士の資
格保有者を組合員を限定して委任したほうがいいでいしょう。

>>2269 マンション管理士さん
＞あなたの言っていることが正しいんだけど、相手が悪い

もはや歩いている道が違うので、相手という訳でもないですけどね。
管理会社を通さず管理仕様を策定し、受託業者を選定するそうですよ。
上手くいけばここで報告なさるおつもりでしょう。
それを気長に待とうじゃないですか。それまで我々普通の管理組合員は
適度に距離をとりながら管理会社と付き合えば良いのです。

自作自演は削除対象ですよw もっと間をあければいいのに、我慢できないんですね。

>管理会社を通さず管理仕様を策定し、受託業者を選定するそうですよ。

このために、業者と契約した後も毎月管理会社に手数料支払うのはバカげてるけどね。

そしてマンション管理士さんも通りすがりさんもいう事が全く一緒だからね。

>>2272 通りすがりさん
>管理会社を通さず管理仕様を策定し、受託業者を選定するそうですよ。
するとは言っていません。
したら安くなると、言ってるだけです。
この違いが、永遠に縮まらないのです。

>>2274 マンション管理士さん

＞するとは言っていません。
＞したら安くなると、言ってるだけです。

でもまあ、そこは実際やるという前提で話を進めないと。
そうでなければ彼の提唱は机上の空論なんですから。

言うこととやることの違いが埋まらなければ、それこそが真実を物語るでしょう。
彼の主張をこちらで整理し、強調してあげることは案外重要だと思いますよ。

>>2273 匿名さん

＞>管理会社を通さず管理仕様を策定し、受託業者を選定するそうですよ。
＞
＞このために、業者と契約した後も毎月管理会社に手数料支払うのはバカげてるけどね。

払わずにやる方法をご存知なのでしょうから、実行しましょうよ。
「管理会社を通さず管理組合自らが管理仕様を整理し、業者選定を行なう。」
言うだけなら単純なことじゃないですか。何故やって見せていただけないんですか？

もう三文芝居はいいですよ。

悔しかったら、管理会社とに毎月ピンハネ代を支払うメリットを説明したらどうです？

>>2277 匿名さん

いや別に悔しくはないので。

それに「ピンハネ代を払うメリット」なんて無いですよね？
誰がそんなことを言ってるんです？

管理会社と管理委託契約を交わしつつ、給排水や植栽メンテ業務を組合と業者で直接契約してるパターンなんてありふれたケースだと思います。ただ、組合による直接契約のパターンでは設備不良が起こった際に管理会社の責任を問えません。

手数料を取ることが説明されていれば問題ないと思うが、説明されていない。
説明してないから、手数料を公然と取れない。

外注業者への費用支払が管理組合の収納口座や保管口座からではなく、管理会社の支払用口座を通して行われると、（管理会社の手数料を引いた？）実際の支払額が管理組合には分からない。

例）
https://www.daikyo-astage.co.jp/management/business/accounting.html
https://www.meiwa-kanri.co.jp/management/office/index.html

収納口座・保管口座を同名義で支払口座とするのが得策だと思うならそうすればいい。あるいはそれが可能な管理会社を選定すればいい。極論を言えば、行き着く先は自主管理ということでしょう。
提供されるサービスの内容を正しく把握し、それと実際の費用負担を照合して総合的にメリットがあると考えられる選択肢をとる。業者選定としてはそれが基本かと。支払管理にフィーが発生していて、それが高過ぎると疑うのなら説明を求めればよいのでは？　それで説明が得られないならサービスの選択肢から除外する。そういう当たり前のことをやっていくと「管理会社とは契約しない」という結論になるのかな？

普通はならないから現状がある訳で。

>2279

いや、それは当たり前でしょう。設備不良が起きた場合はその業者に責任を取ってもらうだけでは？手間は変わらないのでは？　ただ、本来的には元々管理会社経由で受注しているところは管理会社にバックマージンが渡っているケースが多いので（相見積もりのガチンコで料金交渉した場合と料金が違う）、そういう意味でも管理会社にお膳立てされた管理パッケージというのは著しく管理組合に不利な立て付けになっている。

>>2280

その通りです。だから裏でバックマージンをとり、不利益がその分管理組合に転化されています。
しかも責任は取らない。

>>2281

１９７０年代以前は自主管理が主流でしたし、それが合理的でした。
しかし、不動産会社は分譲後も儲けたいとなって、管理子会社を作って
管理の一括契約をパッケージで分譲し、ぼったくり管理ビジネスと一体になってそれが常識化してしまって、疑問を持たれることが亡くなってしまった。そういうもんだろうと。

しかし、おかしいかおかしくないかで言えばおかしい。
管理会社の仕事の実態は、外注先の管理だが、これを定額ではなく、パーセンテージで利益をとることが問題。だから、大規模物件ほど、コスパが悪くなる。エレベータメンテや清掃業者が５０戸→５００戸で１０倍の業者と契約するわけじゃないからね。

＞１９７０年代以前は自主管理が主流でしたし、それが合理的でした。
＞しかし、不動産会社は分譲後も儲けたいとなって、管理子会社を作って
＞管理の一括契約をパッケージで分譲し、ぼったくり管理ビジネスと一体になってそれが常識化してしまって、疑問を持たれることが亡くなってしまった。そういうもんだろうと。

ならば管理組合の意識の持ち方ひとつで、その昔ながらの「合理的なかたち」に戻すことが出来るはずでしょう。50年前の管理方式を現代のマンションに当て嵌めて、当時はあったという合理性が再現できるのかは甚だ疑問ですけどね。

時代とともに変わった面があるのだとすれば、それは「なるべくしてそうなった」ということだと思いますよ。そうではないと言うのなら、在るべき姿に戻ればいい。実態として戻らない、戻ろうという気運が生まれていないということは、多くの管理組合は現状に一定の満足を得ているということなんでしょう。

時代も何も、ぼったくり管理会社を利用するかしないかという話。５０年前の自主管理のマンションが未だに管理会社と契約していないんだから、それが答えでしょ。

1970年代以前は「主流」だったことが今は10％にも満たない。未だに管理会社と契約していない自主管理マンションが数パーセント残っている一方で、大半は委託管理にシフトしたと。「それが答え」ってそういうことで合ってますか？

全部委託方式にシフトしたマンションはもれなく、管理会社の口車に乗せられただけだと言うのであれば、早いとこ啓蒙してあげた方がいいですね。理屈も方法も既に解っているご様子なので、続きをどうぞといったところでしょうか……。

＞時代も何も、ぼったくり管理会社を利用するかしないかという話。

50年もかけて、殆どのマンションは利用するようになったんですよね？
いや、現実にはもっと短期間でシフトは完了してしまったのかな。
踏み止まった管理組合は今となっては風前の灯火。
早く元通りの世界に戻しましょうよ。何から始めればよいのか提案してください。
この50年の間に、社会において起こった様々な変化を考慮すると大変でしょうけど。

メリットしかないはずの自主管理マンション、なのに住みたくないのはなんでだろう。
売れないし注意しろって情報が氾濫している。

自主管理が売れないのではなく、古いというだけ。
それ以上に維持費が高止まりする物件の方が売れない。

＞本当に管理会社方式が良ければ自主管理が今では残ってないはずだが、五パーセントも残っていいる。

良くわからないですね。
大半のマンションが自主管理だった、というのが元々の状態だったのなら
普通の感覚なら「今や５％”しか”残っていない」と捉える筈なんですが。
それを「５％も残っている」と評価するのは、残りの９５％は自主管理の真価に
気付いていないだけだ、という意味ですか？
あるいは委託管理方式の欠点に気付いていないだけだと。
それにしても、５％以外の大多数がそういう理屈で推移したというのは
なかなか納得できる考察ではないと思いますが。

「管理会社とパッケージ」という点を問題視することにも違和感があります。
管理開始当初の管理会社を分譲事業者が選定したマンション、という意味だと解釈しますが
そうでなければ商品として成立しなかった訳ですし（自主管理マンションを買う人なんて
それこそ少数派もいいところだと思っています）
その管理会社を変えたければ変えることはできます。勿論、自主管理にシフトすることもね。
その結果、50年後の今は「たったの５％」が自主管理を選んだということでしょう。
しかもその５％には、かつては委託管理方式だったマンションが、建設的な判断で
敢えて自主管理の道を選んだというパターンも当然含まれている筈。
それがたったの５％にとどまり「大多数」にはなっていないのは変じゃないのですか？

デべのお仕着せのせいで委託管理が定着したのは事実だと私も思いますが、
市場には否定されず、入居後のオーナー達にも受け入れられているということですよね？
たった５％の人達を除けば。

ただ、残り９５％の中にも潜在的な自主管理志向の方々はいるのでしょうから
それを頑張って発掘するのは有意義なことかも知れませんね。

続きをどうぞ。結果を出してナンボです。

「マンションは管理を買え」という古臭い言葉がありますが、あれはあれで
市場の意向をちゃんと反映したものですよ。
結果、高い買い物をさせられたという顛末も勿論あり得るのでしょうが、商品としては物品ではなく「サービス」ですし
継続的な委託業務なのですから、価格満足度が低いと考えるならリカバリも可能でしょう。

やればいいんじゃないですか？　自主管理でも一部管理でも。
やれてもいないのに優位性を唱えても、誰もついてこないのは自明の理。

>>2020

だから、消費者が管理会社を選んだのではなく、供給側が子会社で儲けるために管理会社の全部管理方式しか分譲しなくなったんだよ。市場に自主管理の物件が分譲されてないんだから、選びようがない。５％しか残ってないが、自主管理のマンションは管理会社といまだに契約していない物件がいまだに全物件の５％も占める。

自主管理が一般的にどう評価されているかのイメージと、実際の優位性は違う。今は古い物件にしか自主管理がないから、自主管理＝古臭いマンション　というイメージだけで、世間にそう思われているだけで、実際のコスパは自主管理の方がいいと経験者は分かっているから、昔の自主管理のマンションはそのままが多い。本当に管理会社と契約した方がいいなら、契約している。

＞市場には否定されず、入居後のオーナー達にも受け入れられているということですよね？

だから、自主管理の物件が分譲されてないから、選択肢がない。選択肢がないことを選んだとは言えない。
j
管理を変えというのは、管理会社に操られた管理組合のマンションは買うなと言うこと。少なくとも平均以上の管理費の高いマンションはぼったくられている可能性が高い。

＞消費者が管理会社を選んだのではなく、供給側が子会社で儲けるために管理会社の全部管理方式しか分譲しなくなったんだよ。

200歩譲って、消費者には管理会社を選ぶ権利が無かったとしましょう。
でもそれは「購入時」だけの話ですよね。
まさか管理開始後もそんなシバリがあると思っている訳ではないですよね？
貴方のデータが正しいのだとすれば、オーナーとして管理方式・管理会社を選択する
権利がある中で、自主管理を選んでいるのは全体のたったの５％ということでしょう。
５％もあれば十分な数字だという特殊な感覚をここで否定しても埒が明きませんが
50年前は大多数だったのが５％にまで減り、その後も回復していないという事実は
実にシンプルだと思いますよ。

売主に押し付けられた管理会社以外に選択肢が無かった、そのせいでぼったくりに
合っていると言うのであれば、それを打開する選択肢がちゃんとあります。
自主管理も部分管理も選択肢外、管理会社を変えるという発想も無いのであれば
残念ながら既に詰んでますね。でも、そんなことはない筈ですから頑張ってください。
続きをどうぞ。理想を掲げるならやるべきことぐらいやりましょう。

デベ系の管理会社は、親会社がいるので工事はそこを通さなくては
だめでしょう。
しかし、分譲時は親会社と管理会社の意向で決められるが、時の経過とともに
住民も利口になり自分たちの考えで工事等を行うようになる。
管理会社も思うようには管理組合を操ることはできなくなる。
それと自主管理とは全く関係がない。

そうだよ？だから？

「分譲販売時に管理会社を売主が決めたからと言って
区分所有者にとって他に選択肢が無いなどということはない」ということですよ。
そのせいで管理会社にぼったくられてるなんて被害妄想みたいなもんです。
「搾取されているにもかかわらず現況を変えられずにいる」のだと言うのなら
自主管理も部分管理も夢物語。主体性の無い管理組合にそんな能力はありません。
勿論、管理会社の手を借りず適切に委託業者を選定するなんてこともムリ。

しかし実際は、今時の管理組合は（厳密に言えば「実際に機能している役員は」と
言うべきですが）、そこまで無能なメンツばかりではないでしょうね。
知恵を着けた組合員が増えているからこそ、管理会社要否の議論も発生するのだし
リプレイス業務を専門で引き受けるコンサルなどという業種も成り立つのでしょう。
無駄な金は払いたくない、余計な仕事はしたくないしさせたくもない。
誰もがそう考えた結果、現況としては委託管理の比率が９割を超えている。

完全な自主管理とまでは言わずとも、委託管理を選択した中でも、費用の適正化を
実現している事例もそれなりにあるでしょうから、自主管理とそれらを合わせれば
比率はもっと増えるに違いないです。それが「大多数だ」と言えるように頑張ればいい。
意欲をお持ちの方は続きをどうぞ。腰が重い管理組合をその気にさせる必要が
あるのですから、まずはご自身の有言不実行を打開することから始めてみては？

常識化して、無関心だし、変えられるものとも思ってない。

選択肢があることと、それを認知しているかどうかは別。

大半の住人は無関心だから管理会社が変えられることを知らない。
だからぼったくられても気づかない。気づかないギリギリの線をぼったくってる。大きくない分気づかなりが、長期にわたってぼったくられると、それだけ大きな機会損失になる。

めんどくさいから委託管理しているのではなく、元から委託管理だから、めんどくさいことすら知らないだろ。そもそも面倒なら、自主管理はなぜ存在しているの？面倒なんじゃないの？なぜ自主管理のマンションは委託管理に変えないの？

実際は自主管理でも大した面倒になってないし、金払って委託管理するほどの面倒さじゃないから自主管理が続いている。

いい加減、同じ質問繰り返すのやめたら？

世間の95％は無関心で無知だから現状を変えようとしないと。
そういう意見ですか？
もしもそうだとしたら、正しい方向を示して現状のまずさを指摘し
改善に向けた手ほどきをていねいにやるだけで、95％のうちいくらかは
貴方の理想に近づく筈だと思いますが、50年もの間にそうはならず
むしろ真逆の方向に世の中は変化した訳でしょう。
多数派の意向を「無知で無関心だから」という安直な理屈で否定していては
この先の50年も管理会社によるボッタクリは続くんじゃないですか？

自主管理のマンションは、たとえ面倒な手間がかかっても自分達の意識が
行き届いた管理をしたいとか、同じ費用負担をするにしても納得感が伴う
支出がしたいとか、そういうことを考えた末に自主管理を選択したのだと
私は思っています。勿論例外はあって、単に管理費を払うことに抵抗があるとか
元は適切な自主管理をしていたのにそれが立ちいかなくなり、委託管理に
戻そうとしてももはや管理費の徴収が現実的に難しくなってしまって、簡単に言えば
お金がないから業務委託ができないという事例も含まれていると思いますし、
もしかしたら最初から自主管理でスタートしていて、貴方が言うように無知無関心な
管理組合員が現状を変えようとしない結果、そうなっただけというパターンも
あるかも知れませんね。いずれにせよ、全体への比率はたったの５％なんでしょうが。

私は別に貴方に「質問」はしていません。教えていただきたいことは特にないので。
なんだか変だなと感じたことを指摘しているまでで、的確な返答には正直期待していません。
訊きたいことがあるとすれば、今のそのご高説に則して何らか行動を起こした結果、
管理会社の体質が正されたり、歪んだ関係を断ち切って管理状態が改善されたという
実体験がおありなら報告してくださればいいのに、とは思っています。

続きをどうぞ。机上の空論で現況は変わらないので、行動で示すべきかと。

あ、ちなみに

＞常識化して、無関心だし、変えられるものとも思ってない

ここはその通りですね。
私は現在、戸建てに住んでいるので管理費の負担意識についてリアルな意見は無いのですが、マンションに住んでいたこともある者としては、その管理を管理会社に委託するのは当たり前のことだと思っていました。そこを変えることについてはあまり関心を持ったことがありません。何故なら、㎡単価でよほど突飛な金額でもない限り、その額を払うこと自体には抵抗がありませんでしたし、お金を払っている以上はそれに見合った仕事をして貰えて当然だと思っていたので、担当者の動きが悪い時は問題にして改善を求め、その結果を評価する意識は普通に持っていたからです。

「ぼったくられた」って、要はボヤボヤしていたせいでお金を騙し取られた…ということじゃないんですかね。私はそういう経験って無いんです。金の使い方には細かい方なので、そもそもボッタクリの被害になど合わないことを目指します。それが「管理会社と契約をしないこと」には直結しないという点で、根本的に貴方とは違うのだと思っています。

私は「管理を合理的にやるためには費用を負担するのが常識である」と思っていて、その認識を変えることについては、メリットが明確に示されない以上は無関心です。委託管理という状態を変える必要は無いと思っている人間です。無関心で無知だからではなく、何が得策なのかを考えた結果としてそういうスタンスをとってます。

あんた自身の想像はわかったから他所でどうぞ。

長すぎる。

コピペが再出するまでずいぶん長いこと黙ってましたが、何も進展ないですね。
管理会社との関りを断ち切った、あるいは断ち切らないまでも
従前の関係性を改善したという事例は、この長い長いコピペが評価された成果として
どれほど増えたのでしょうね？
５％「も」あるという自主管理マンションは10％くらいにはなったのかな？

そういう話が聞きたいです。

>>2303 匿名さん

コピペを攻める前に自分の何度も同じことを聞く荒らし行為を反省したらどうです？
あなたの今の質問の答えも散々過去ログに出てるでしょうが。。

＞あなたの今の質問の答えも散々過去ログに出てるでしょうが。。

直近の動向として、このコピペが示す理念（あればの話ですが…）に基づいた取り組みの結果、
自主管理率ってそれなりに上がったんですか？

とお訊きしてる訳ですが、過去ログのどこに回答があるんですかね。
あ、別にムリして「ここだ」と答えなくてもいいですよ。無いものは無い、で結構。
私もそう思っていますので。


別にコピペの内容は責めてません。
むしろこれが正しいと仮定した上で、現状に対しどういう効果があったのか？という話を、
そのコピペのレベルに降りてまでしているつもりなのですが。

この先50年も現状維持で済むといいですけどね。
現実には、大半を占めていたという自主管理が、50年の間にたった５％にまで減った訳ですから、
管理会社との関係改善を目論むのであればもうちょい頑張りましょうよ。


てな訳で、続けてください。進捗あっての報告でしょう。
コピペはほんの少しスレをさかのぼれば読むことが出来るので、内容に変化が無いなら
いちいち貼り直さなくても良いと思いますよ。長いとそれだけでも邪魔です。
サーバーにも余計な負荷がかかることでしょう。

>コピペはほんの少しスレをさかのぼれば読むことが出来るので、内容に変化が無いなら
いちいち貼り直さなくても良いと思いますよ。長いとそれだけでも邪魔です。

まずこのスレはスレタイにあるように、管理会社というビジネス形態が有害かどうかが主旨で
反論したければ、コスパを証明すればいい。自主管理がうまくいった実例って何を聞きたいのか不明ですが、自主管理は数多く存在しているので、ご自分で調べたらどうですか？ネット検索もできないバカか荒らしか知りませんが、これも何度も書かれている事ですよね？　なぜ同じことを聞くんですか？

貴方が内容に変化のない同じことを何度も聞いてスレが汚れて本スレの趣旨が見えなくなるので、コピペが貼られるのは仕方ないかと。サーバーに負荷がかかるので同じことを聞かないようにね。貴方が書いている事は全て解答が過去ログに出ているし、最低限の調べればわかることくらい調べてきてください。

もっと文章をまとめる能力はないんかい。

>>2306 匿名さん
正しいと思ったことは正々堂々と主張してください。
応援しますよ。

バカな管理会社フロントに「お前、障碍者枠か？」とゆうと問題になるから気おつけよう

馬鹿じゃなかったら管理会社フロントなんてクソみたいな仕事やってないだろ。住民騙して金儲けして平気でいられる神経の持ち主だからな。

そんな批判はやめましょう。

要するに、自主管理するマンションは小規模マンションしかない。
それに積立金がないとこかな。

＞このスレはスレタイにあるように、管理会社というビジネス形態が有害かどうかが主旨で

違いますよ。
本来なら管理組合にとって「必要に応じて適切に支出するべき費用の原資」である管理費は、管理会社がお手盛りで好き放題に利益を抜き取って良いものではないので、管理組合・管理組合員が相応の意識を持って使いどころを考えるべきであり、その具体的手段として自主管理という選択肢がある、それを視野に入れて管理組合との関係性を改善しよう…という趣旨（≠主旨）でしょう。
管理会社という業態の体質を十把一絡げに「有害である」と判定することが、このスレに参加する目的だと思っているのは多分貴方ぐらいです。
スレ主の意向を履き違えているのなら意識を改めるべきですし、貴方自身がスレ主なのであれば、ちゃんと自分で示したテーマ通りの議論をホストとして仕切っていただかないとね。


＞反論したければ、コスパを証明すればいい。

私には貴方に反論する動機は無いです。
管理会社は営利企業なので、サービスの対価として利益を求めるのは当然です。「コスパを証明する」とは具体的にどうすれば良いのかがわかりませんが、昨年ここで展開されていたような、企業としての粗利が25％だからけしからんとか、下請け・孫請けからマージンを取るのは組合への背任だとかいう主張には、通常の管理組合員には殆ど響かないと思いますし、そういう論理で管理会社を排除した結果、区分所有者に「業務委託のメリット」を棄てさせる様では本末転倒だと思っているので、『そもそも管理会社のビジネス形態は有害だ』という貴方の個人的コメントにも何ら共感はしない、というだけです。
スレの趣旨に沿った話をするなら、そんな偏った見解を振りかざす必要はありません。まあ、言いたきゃ勝手に言ってなさいという程度です。

私は、管理組合員は管理費を喜んで払っているとも思っていません。ある意味、仕方なく泣く泣く払っているようなものでしょう。なので、決して「コスパが良い」と思って委託管理を選択している人も多くはないと思っています。かと言って、自主管理を選択する理由にはならないということですよ。


＞自主管理がうまくいった実例って何を聞きたいのか不明ですが、

それこそ、解らないなら解るまで考えていただくしかないですね。
説明しても受け容れようとしない方に解らせる方法は無いと私も思うので。
ただ、だからこそ貴方はいつまでもマイノリティのままだと思いますよ。
本質的には貴方とまったく別の動機で自主管理を選択している人々を勝手に仲間と思い込み、それが全体のたった５％に過ぎないのに「５％もいる」と言い放つ貴方は、マイノリティのままでいればいいじゃないですか。それ自体は別に誰の迷惑にもならない訳ですし。