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自主管理の方がイイ
[更新日時] 2024-04-21 10:15:08
【ピンハネの定義】=付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。(継続的な外注業務=定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も)
区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから10?50%、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります(管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係)。
もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは1人につき10?20物件を担当しています。要するに、1物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の30%以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。
管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に1回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。
また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に15年持つ物を10年で交換していたっら30年間で1回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。
これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。
そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。
*なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。
[スレ作成日時]2020-12-12 22:02:28
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ピンハネ業である「管理会社」は必要ない?!ーー自主管理の方法も
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1
匿名さん
安易な自主管理論争は長短期のマンションの維持管理という面で危険が伴うが、個人的には自主管理こそマンション管理の理想的な形であり、一度は真剣に検討すべき課題だとは思います。
組合員全員が、現状の管理会社による外部一括管理に満足しているのであれば、それはそれでいいのではないかと思います。
現状の管理会社に頼った、外部委託管理方式に疑問を感じているならば、リプレースを考える前に、自主管理を検討すべきだと思います。
管理会社によって質の違いはありますが、どの管理会社にしろ利益相反という形は付きまといますからね。
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2
匿名さん
ご近所さん他のハンドルネームで他のスレを荒らし回った挙句、誰からも相手にされないので自らスレを立ち上げて、荒らしや妨害スルーを訴えているスレはこちらですか?
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3
マンコミュファンさん
匿名さん
いや、荒らしは誰がどう見てもお前だから。一般人は管理会社を擁護する理由ないから笑
誰にも相手されないと言いながらいの一番にレス付けてる自分は何なの?w
と言うことで匿名さんは以下、無視で。
管理会社がやってる業務はマンション管理士でほぼ可能です。
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4
匿名さん
ハンドルネームを次から次にかえているスレ主なんだけど、
ハンドルネームの意味があるの?
それを通したかったら、スレ主がハンドルネームをスレ主として
書き込むべきだよ。ご近所さん
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5
マンコミュファンさん
匿名さん。
じゃあまず自分が他と区別できるコテハンにしてから言って下さい。
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6
匿名さん
ちなみに私は2ですけど、4は私ではありません。同じように感じた方がいるのだなぁと思いました。ご近所さん他のハンドルネームの方は偏った考え方なので同一とわかりやすいですね。それでどうですか、自分のスレが自分の思い通りに展開しない時のお気持ちは。ましてや罵詈雑言で他のスレを荒らしまくり、他の投稿者を嘲笑したのちに自スレを立ち上げスレ荒らし禁止を打ち出す矛盾に関して見解を是非投稿頂きたいです。てゆーかよく立ち上げたな、そんなに誰かに相手してほしいのか?
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7
ご近所さん
>6 匿名さん
ご本人登場ですよ。
別に、私個人としてはあなたがどんな妄想を抱こうと関知しませんし、これからもです。
大いに妄想の輪を広げご近所さん探しをしてください。
ただ、全く無関係の方にご迷惑をおかけしているのをあちらこちらで見ると心が痛みます。
的外れな指摘を読むたびに、笑いが込み上げてきます。
バ~カ、俺じゃねえよと。
当たらないのであれば単なる恥さらしなので、やめた方がいいと思いますよ。
ご近所さんが夢の中に出てくるのですか?
そうであれば、私も罪な人間です。
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8
マンション掲示板さん
匿名掲示板で自分も匿名で投稿しながら、ハンドルネーム変えるなも何もないでしょ。まあ、フロントにとって都合が悪いスレであることだけは分かりました。
罵詈雑言だけで、1についてまともな反論がこれまでないことが全てを物語ってるね。管理会社が必要ないことだけは確か。少し管理に関心持てば管理会社に払う余分な手数料がいかに無駄かが分かる。
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9
匿名さん
>>7 ご近所さん
だからさ、もう少し上手くやりなよ。バレバレだよ。
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10
通りがかりさん
そもそも、管理会社が清掃や点検など継続的な実務業務を再委託してしてるんだから、その費用に対する手数料を毎月管理会社に中抜きされるほどバカらしい話はないよ。
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11
ご近所さん
これからの管理会社は単なるピンハネだけではなく、自主管理サポート業も兼ねてすればいい。
各社、それぞれの管理ノウハウを組合自身が自主管理できるようサポートし、サポート料として報酬を貰えばいい。
そうすることで利益相反の構図からは解き放たれ、活力ある提携関係が構築できるのではないだろうか。
サポートしてもなお自主管理できない組合に限って、管理会社による組合管理も必要となり、そこで初めて共存共栄の関係が生まれる。
自主管理できる能力を持ちながら、そのノウハウがつかめない管理組合に至っては、利益相反の構図が常に付きまとい、管理会社は単なるピンハネ会社となり、百鬼夜行の世界が生まれる。
-
12
匿名さん
>>10 通りがかりさん
普通の社会構造だね。バイト以外経験がないのかな?それとも収益に関わる仕事をさせてもらえないのな?いずれにしても言ってることは子供じみてるね。
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13
職人さん
>>11
普通の区分所有者は管理会社と管理組合の違いもわからない人も多いけど、
ネット社会で簡単にサービスの相場がわかるようになれば、管理会社を経由しただけで
付加価値もないのにピンハネされることがおかしいと分かれば、自主管理的な管理に移行するのが自然の流れでしょうね。
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14
匿名さん
コスト面だけ考えると自主管理が最もいいのは知っている。
ただね、町内の役員すら面倒なのに管理組合運営なんか絶対にやりたくない。
お金で解決できるならお金を出してお任せしたい。
たがが自主管理にしても戸当たりで浮くお金は最大でも月に数千円程度。
それなら、月に数千円ピンハネしていただいて、全部お任せした方が良い。
大規模修繕工事等の多額の工事だけ組合主導で入札かければいい。
その他日常の管理や小修繕なんかはチップ替わりで少々高くても結構。
月に数千円で煩わしいことが避けられるなら願ったり叶ったりです。
自主管理みたいなけち臭いことを組合で決めたらその瞬間にマンション売却して出ていきます。そういう人も多いと思いますが私だけ?
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15
職人さん
>>14
自主管理がなぜ必要かを何かを少しネットで調べるなりしてきたら?そもそも数千円しか節約できなければする意味がないが、全体の3?4割減らせるなら話が変わってくる。そもそも、区分所有者全員が手間になるわけでもないし、あくまで理事会の負担が増えるというくらいで、別にマンション管理士に依頼することもできる。顧問料を払って、ピンハネがなくなるなら安いもの。
少々高いだけで済んだら、文句もないが、少々じゃない場合があるから、自主管理という議論になる。
マンション管理会社にぼったくられて理事会が機能不全になり、管理費が高騰して資産価値が相場の相場の7がけや8がけなんてスーモ見ればいくらでもあるよ。そうなれば売るに売れなくなる。
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16
職人さん
そもそも手間なんてそんなに増えない。だいたい、管理会社のフロントですら、15物件くらい担当して片手間でできる内容なのに、毎月固定費からぼったくられると思ったら馬鹿馬鹿しい。
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17
匿名さん
>>15 職人さん
ハンドルネームネームを凝る前に中身を充実させろよ。投稿内容に賞賛が集まった時に匿名さんでは、自分のこととして判別できないからか?大丈夫だよそんなことはおこらないから。14さん見てみろ筋が通った投稿だな、反論と言えるかお前の投稿。おまけに14さんはハンドルネームに自己主張も気負いもない。お前にはこの業界テーマは難しすぎるんだよ、自分の文章読み返して違和感感じないか?感じないことが問題なんだよ。
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18
匿名さん
>>17
自画自賛ご苦労様。ハンドルネームが!ハンドルネームが!(笑)こんな人間は1名しかいないからな。
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19
匿名さん
>>14みたいな頭の悪い擁護しかできないから、いつまでも薄給のフロントなんだろうな。ご苦労様です。
値段不相応だから管理会社に不満あることに早く気付こうな。
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20
匿名さん
>>18 匿名さん
はい、釣れた。ご近所さん他のオッチャンだね。何で匿名さんに変えた?やっぱり恥ずかしいから?
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21
匿名さん
-
22
匿名さん
フロント擁護すらろくにできない、底辺フロントが紛れてますが、以降スルーでお願いします。匿名掲示板で誰も気にしないハンドルネームを変えたかどうかしか言えないどうしようもないバカですから皆さんどうか相手されませんように。
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23
匿名さん
スレ主がHNで通すというのは大変なのが理解できたかな。
HNで質問に答えれば完全に調べてから書き込まなければ
ならないからつらいものがあるんだよね。
だからといって無責任な書き込みをしている訳ではないんだが、
いくらマンション管理に自信があっても、しらないことはあるし、
勘違いもある。
だからHNは使わないほうがいい。
スレ主でなく、単なる参加者ならどっちでもいいけどね。
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24
匿名さん
>>21 匿名さん
人間性は隠せないね。まずは謝ろーよ。散々スレ荒らして多くの投稿者の話を中断させて不快な思いさせて、相手にされなくなってきたら、ハンドルネーム変えて、それでも相手にされないからスレ立ち上げての人なんだからさ、ごめんなさいは?
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25
匿名さん
スレ主はほかのスレから指摘されて、自分でスレを
立てろといわれて立てたんだけど、思いのほか苦労してんだよね。
批判するのは簡単だけど、自分のスレを守るのは大変だということが
わかったんじゃないの。
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26
匿名さん
マンコミももう終わりだな。
自分の亜鉛は曲げない。そして想像での決めつけ。喧嘩腰。
どこ覗いても荒れている。
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27
匿名さん
4連投お疲れ様。荒らしてるのはお前だけ。自分のレスみてみ?参考になる事一言でも言ってるか?
反論すらできずに匿名掲示板なのにハンドルネームが!しか言えないどうしようもないバカなんだな。管理会社にはそんな低脳のバカしかいないと自分でアピールしてるの分からないかな?そんなんだから値段不相応と不信感の目で見られてこんなスレッドたてられるんだろ?
悔しかったら管理会社は無関心なピンハネしかしてない殆ど意味のない存在って指摘に反論してみたら?
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28
匿名さん
>>27 匿名さん
今までまともな投稿をバカにして茶化してきた人間の言葉は薄っぺらいなぁ。他者に合わせて匿名さんを使用してみても文面から滲み出ているんだよ人間性が。4連投?同一人物の投稿に感じるんだ。
-
29
ご近所さん
あなたの大好きなご近所さんです。
私から見ると28さんはまともではないし、自分ができないことを他人には強要したりで、人間的にも疑問を感じざるを得ません。
つまり、私とはまともな投稿の判断基準がお互いに大きくずれています。
掲示板とはそういうところであり、それをとやかく言うなら掲示板から勇退すべきですよ。
他人をとやかく言う前に、スレ題に対しての反論があるなら、【自分はこう考えている】ということを書けばいい。
【管理会社がピンハネすることは正しい】という根拠を、元フロントの立場から意見すればいいだけの話です。
議論は反対意見がないと盛り上がらない。
盛り上がるのをアラシだと感じるなら、掲示板などには参加せず日記でもつけて、他人の目には触れないようにしましょう。
-
30
匿名さん
27さん。
思いっきり誤字った26ですが、連投してませんよ。私1つだけです。
しかし、最近マンコミの荒れ具合が酷い。
普段もそんな話方してるのかね?
えらく攻撃的な人が多い。やっぱりマンションは怖いな。
山奥でこんなところに一軒家で過ごすのが一番な気がしてきた。
-
31
匿名さん
ここまで言われてハンドルネーム以外、全く反論できない28さんもすごいですね。会社でも全く役に立たないから、不都合なネット掲示板でも荒らしてこいと言われてるのかな?
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32
匿名さん
>>30
文体と内容で一目瞭然ですよ。レスが付かないけど怒りの感情に任せて2時間の間に連投を重ねた心情がバレバレですね。違うというなら区別して大好きなHNを名乗ったらいかがでしょうか?匿名掲示板でHNになぜかこだわるバカはそういないと思いますが。
で結局、ピンハネ批判への反論はないの?毎月毎月、どんな価格に見合った付加価値を産んでるんですか?
-
33
匿名さん
>>32 匿名さん
一目瞭然なんだ。行間も読めずに未だに他のスレを荒らし回っているような輩が?笑わせる。じゃあそれでいいよ。興味ない(笑)他スレで今でも投稿している内容見ればお前のやり口は相手がバカを見て終わってる。まともな投稿を嘲笑したり議論自体をバカにすることが生きがいの履歴はホントにひどいものだ。まともな就業経験がないから、ピンハネだ中抜きだと騒ぎ立てるが根拠が希薄過ぎてどうにもならない。お前がよく行くコンビニにも右から左へ流すだけで稼ぐ業者がいるの知ってるか?卸売りなんてメーカーから仕入れて小売へ売って稼ぐ中抜きの際たるものだろがひどい仕事か?皆それで食ってる。シルバー人材センターがじいちゃん達を派遣して利益を取り過ぎたらダメか?バカ言え商売の形なんだよ。そして高い安いはお前が決めることじゃない。安売りなら誰でもできる。消費者が購入する1番高い売値を目指してこそ企業なんだよ。そもそも粗利の計算知ってるか?オッチャン。他のサイトで同類と遊んでなよ。あっ昼休みも終わりだ。
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34
匿名さん
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35
匿名
自主管理は分離発注、競争入札、アイミツ、そもそもその出費は必要かどうかを住民が決められる良い点もありますので、極小世帯、又は区分所有者の居住者全員が同じ系列の職場、又は親族で入れ替わりなしの「架空の話」なら良いかもしれません。
しかし現実には役員の固定化は避けられず、必ず権力闘争は生まれると思います。
田舎(首都圏)のマンションでは長く住んでいると(所有権の持ち分は増えませんが)態度は大きくなります。
管理会社の仕事の一つは、理事会・総会の進行、議事録、承認事項、会計、議案の可決否決を第三者で守らせて記録に残す事と思います。
自主管理での議案の可決否決(議決行使権の可否)は、その過程がアイマイになる恐れもあるような気もします。
もし、多数の住民が優良で管理に精通した区分所有MSであれば自主管理は大変良いとは思うのですが。
例で大規模修繕ですが、管理会社(一任)は高いから設計監理(コンサル)に頼んでも住民が、不勉強ならやっぱりボラれます。一任は冠代がありますので高いですが、施工中の段取りも竣工後アフター不具合も=現在の通常管理会社と言うメリットもあります。
一任でも提案された基本設計数量表から原価と冠代を住民が見極め、施工中は理事会(修繕委員)が睨み利かせられれば良いと思います。しかし、大体の住民の方々は、通常管理と設計監理と施工の会社が違う事にも興味が無く、委任状(賛成議決)と反対議決権すら興味が無い方々多いです。
ワタシの結論ですが、他者(管理会社)に業務委託の費用は当然に掛かりますので、
管理会社から提案されるその費用、修繕の必要性の精査が住民に出来なければ、自主管理は到底、難しいと思います。
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36
ご近所さん
>35 匿名さん
>役員の固定化は避けられず
管理会社にしても固定化されている。
リプレースとなると管理会社同士が覇権争いとなる。
>多数の住民が優良で管理に精通した
管理会社も同じ。
フロントがみな優秀なわけでもない。
どちらかというと、ダメなフロントが多い。
>やっぱりボラれます。
管理会社は確実にぼったくるが、ぼったくりをしない優秀な設計管理もいる。
そこが管理会社との違い。
>自主管理は到底、難しいと思います。
そんなことない。
3流大学出の薄給フロントでさえ簡単にこなせている。
コツさえ掴めば管理会社以上の素晴らしい自主管理が可能となる。
嘘だと思うのなら、君たちがコツを伝授してみるとよい。
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37
匿名さん
>>34 匿名さん
さすがご近所さん他?のオッチャンだね。無意味な投稿だ。私が休日か興味があるんだ。自分が毎日休日のようなものだからか?それよりいつになったらマンコミから出て行くんだ?独りよがりの投稿は虚しくないか?
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38
匿名さん
>>35 匿名さん
わかりやすい。何より多方面を俯瞰して見るバランスが良いよね。結局方式の優劣じゃないんだね。どこまで行っても人間だよね。ちなみにこれ評価じゃないよ、素直な感想ね。
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39
匿名さん
>>36 ご近所さん
恥ずかしくないか?学歴とかの差別的な発言、このスレに他にいるか?お前以外に。場末のスレで同レベル相手に遊んでなよ。35さんとはレベチなのに気づこうよ。
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40
匿名
匿名35です。
自主管理運営する為には、現(通常)管理会社との解約議案を可決させなければなりません。もし、現理事会が、現管理会社とべったりとすると、一般住民(単独では監事)が臨時総会招集し、議長を張り、可決しなければなりません。興味が少ない住民が多数ならば委任状(賛成議決権)勝負です。
36ご近所さんの仰る「そのコツ」を住民が「現・時・点」で掴めていないのなら、現管理会社との契約解徐議案の臨時総会招集すら出来ない状態と思います。
自主管理で、各々専門家にスポット業務委託(分離発注)出来る理事会は、ハイレベルです。
ワタシはこれにて退場させて頂きます。
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41
匿名さん
私は上記で3連続の投稿されてる人物とは別人です。
自主管理は確かに理事会がなあなあになることはあるし、時として杜撰になる可能性もありますが、いい理事長なら無駄のない最適な管理ができるメリットがあります。
一方、管理会社だと確実に無駄な手数料が発生し、彼らの目的は第一に自社の利益ですので、無知な管理組合だと、無駄な提案をされよくわからず無駄な出費をすることになります。
いずれにせよ自主管理だと、理事会次第。管理会社だと、フロントが片手間でできる仕事に対し、高額なコストが発生すること。自主管理に優位性があるのは間違いないと思います。まあ、管理会社が、管理委託費以外、外注費に利益乗っけないとかならありですが、彼らもビジネスである以上、そんな管理会社ありませんからね。
管理会社がなぜ存在できるか。それは彼らのサービスが優れてるからではなく、区分所有者が無知で関心を持たないからです。管理会社が分譲以来、決まっていて、区分所有者もそれが当然で変わらないものだと思い込んでいて、サービスのコストの妥当性も検証せず、それが当然と思い込まれていることが、彼らの既得権であり、ビジネスチャンスなのです。それが、他の個人が自らの意思で比較検討の上、購入するサービスとの決定的な違いと言えるでしょう。
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42
匿名さん
>>40
>専門家にスポット業務委託(分離発注)出来る理事会は、ハイレベルです。
ハイレベルというのはどう言ったあたりですか?普通に業者探して見積もりとって発注すればいいと思うのですが、難しいのは何が難しいのですか?
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43
匿名さん
>>42 匿名さん
私は39ですが、40は匿名になっているでしょう?自己顕示欲が強いから何とか他者と差別化したくて、さんを外したスレ荒らしのなりすましですよ。今までも根拠なんか無いですよ。文章が独特だからすぐわかります。多分これからも見てきたように業界を知っているかのように先入観で誹謗中傷を書き込みますよ。荒らしをまともに相手しない方が良いと思いますよ。
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44
匿名さん
ピンハネされないようにするには、どうしたらいいと思う?
理事長が善意で手配してるのにリベートとってると疑われるのも嫌じゃない?
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45
匿名さん
悪徳理事長と悪徳管理会社TCが共謀してこの両者に不利な管理
規約を変更しようとして議案を作成し臨時総会を開催した。
ところが出席者(委任状、議決権行使書含む。)が過半数に満た
ないので総会は不成立であるにもかかわらず、
欠席者は区分所有者の義務違反として理事長に一任として、
強引に総会を開催して規約を改正した。
このままの状態で現在も組合運営は続いている。
-
-
46
匿名さん
>>45 匿名さん
可哀想だけどそういう組合だから仕方がない。違法な総会運営を追認している。知らなかったとか関心がないとかが多数を占める組合なんだろうね。組合員でなければ当事者適格性が無いから総会決議の無効は訴えられないよね。
-
47
匿名さん
>>46 匿名さん
総会の決議が無効であることは確認済である。
しかし、その後のことを考えると何も得るものはない。
啓蒙をすることによって一人でも多い賛同者を得てなら
意味があるかもしれない。
組合員のいろいろな多くの意見を集約はできた。
これから得る収穫は大きいです。
組合員のレベルアップには少なからず貢献することができた。
組合が変わることによって管理会社は変わらざるを得ない。
マンション管理は息の長い作業である。
終いの住みかとするならば避けては通れない宿題である。
私はマンションは終いの住みかとして適当なマンションで
るかどうかが資産価値を維持できるものと考える。
しかるに総会の決議が無効としたことくらいでは問題は解決
しない。憲法は国民の権利として衣、食、住は保障されている。
規約違反や法律違反として一部の住民の居住権を脅かすことは
してはならないのです。
-
48
匿名さん
-
49
匿名さん
>>48 匿名さん
ご助言ありがとうございます。
おかげでマンションも住みよくなりました。
特に清掃や植栽管理などはマンションの管理の良悪の判断基準
になりますので管理会社も真剣に取り組むようになりました。
それなりの効果はあったようで安堵しております。
悪徳理事長と揶揄された組合員も最近は大人しく管理に協力す
るようになりました。見違える位おとなしくなりました。
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50
匿名さん
>>44 匿名さん
うちのマンションは1000戸超の大型マンションである。
大規模修繕を数億円で済ましたのちに理事長が高級車に乗り換え、修繕委員長が自室を賃貸に出して億ションを購入して退去した。
大規模修繕や大型修繕は全て管理会社抜きで実施したので、
親管理会社派の組合員が理事長と修繕委員長は賄賂をもらってい
ると噂を流して総会で攻め立てた。
理事長と修繕委員長はそれなりの人物で賄賂などを当てにするよ
うな人物ではないことは心ある組合員は知っていた。
総会でのやり取りを見てバックに管理会社が煽り立てているよう
に見えた。
-
51
匿名さん
1,000戸超のマンションの大規模修繕の工事費用が
数億円?10憶円の間違いでしょう。
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52
匿名さん
HNで書き込めといっているけど、例えば住民さんと
自分の名前にさんをつけるかね。
-
53
匿名さん
理事長権限や肝心なところは、規約ではなく、法律化したらいいのにな。規約だと、
好き勝手に都合の良いように変えられるからな。区分所有者のほとんどが無関心だと言う大前提がまるでない。
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54
匿名さん
>>51
管理会社のぼったくり見積もりを吟味して数億円に減らしたけど、期待していた利益が吹っ飛んだ管理会社側が変な噂流して良心を踏みにじられたと言う話でしょ。
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55
匿名さん
>>51 匿名さん >>54 匿名さん
管理会社見積額は11億2000万円でしたが、
実際の工事費は大手建設会社で7億2000万円でした。
-
-
56
匿名さん
>>55
ちなみに高級車に乗り換えたとか、億ションを購入した云々の事実はあるんですか?
それとも単なる管理会社の嫌がらせで嘘を吹聴されたとかですか?
詳しく知りたいです。
-
57
匿名さん
>>52 匿名さん
普通はつけないよね。いくつかのスレに頻繁に見かけるね。専門家ぶりたいんだろうけど中身がスカスカな上に批判投稿だからすぐわかるよ。可哀想な人だよ。
-
58
匿名さん
>>56 匿名さん
管理会社も表立ってはそのようなことはしないでしょう。
まあ、理事長や修繕委員長が脇が甘いといった意見をいう方もおりました。
ところが、この件については、そのような見方もありますよね、
信用してください、との一言で終わりました。
人を疑う術を知らない御仁と見ましたので私も安心した次第です。
-
59
匿名さん
>>54 匿名さん
信憑性は無いと思うよ。千戸規模ならほぼ単棟じゃないだろうし相場を知らない単なる釣りだよ。
-
60
匿名さん
だからその相場が管理会社によるピンハネ価格だからそれを努力で負けさせたと言う話ししてるんだが。
-
61
匿名さん
>>60 匿名さん
相場って、一般的な価格を言うんだろ?
管理会社の利益が乗っている可否は別として、それを相場価格として値引きしてやったと自慢しているんじゃないの?値引きして相場に戻したって話しなら全然やすくないじゃん。いわゆる定価じゃん。
-
62
匿名さん
管理会社に頼んでいる以上、管理会社の利益がのってないわけがないだろw
-
63
匿名さん
-
64
匿名さん
ご近所さんって管理会社にとれば天敵みたいな存在だね。
-
65
匿名さん
>>64 匿名さん
マジで言ってんの?笑笑
どんだけ自惚れてんの?ご近所さん。
-
66
匿名さん
>65 匿名さん
ご指摘の通りです。
私ごときの力など、巨大な巨悪管理会社組織にはカエルの小便にも値しないでしょう。
そのことを肝に銘じ、来年もピンハネ管理会社撲滅に向かって邁進する所存です。
来年も今年同様、ご贔屓くださるよう切に願ってやみません。
明るいマンション管理組合の将来が来ることを願って、お互いに頑張りましょう。
-
67
匿名さん
>>66 匿名さん
管理会社109お管理物件の組合員は充分気を付けてください。
特に一部の組合員と共謀して役員の選任や工事費の上乗せ及び
でっちあげや保険金詐欺等で組合費の無駄使い,そ
れに伴う組合の信用喪失行為等を予防してください。
-
68
匿名さん
→特に一部の組合員と共謀して役員の選任や工事費の上乗せ及び
でっちあげや保険金詐欺等で組合費の無駄使い,そ
れに伴う組合の信用喪失行為等を予防してください。
これ詳しくご解説下さい
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69
匿名さん
>>68 匿名さん
109関係者が管理業関係では一番多いと見た。
このスレ全部を見てもそれらしき雰囲気がおおい投稿が多い。
>>68 匿名さんもそれらしき雰囲気を感じる。はちみつ臭い。
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70
匿名さん
-
71
匿名さん
>>70 匿名さん
109が得意とする規約や法令に違反する行為を強要してはいけませんよ。
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72
匿名さん
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73
匿名さん
継続的な日常業務(エレベーター保守、清掃業務、警備業務、警備業務、植栽、宅配ロッカー保守etc)は管理組合による直接発注が無駄がない。管理会社に委託しても無駄な手数料(委託管理費の3割程度)を毎月支払っているだけで、結局は管理会社も専門業者に再委託している。管理会社は管理のプロでもなんでもなく、マンション管理組合の管理業務の発注業務を請け負っているだけの存在。
管理員も管理組合が直接求人を出して直接雇用ができれば理想。採用コストも地元の求人誌の掲載料など僅かですむはず。
そもそも管理会社からの派遣管理人は人件費がクソ安く、人材の質は運が全て。人材難と言われるが、それは単純に賃金が低いためで、少し相場より高く出せば、すぐ集まる。それでも、管理会社経由で頼むより安くつく。つまり、管理会社経由の管理人は、高いお金を払い、低賃金の人に頼んでいる状態。時給相場の2割高い求人を出せばすぐ応募は来るはずで、いい人材を選んでまずは業務委託契約で頼んで、その人に細かい業務を頼めばいい。
管理会社経由では管理組合が直接、管理員に指示を出すことは違法になるので自由度が低い。民間や団体で研修制度もある。
そもそも、マンション管理自体、マンション管理会社のフロントが片手間でできる作業。マンション管理会社のフロントは一人で15棟前後の担当を持っている。自社の利益に繋がらない担当物件の資産価値価値向上や自社の利益損失となるコスト削減など期待できるわけでもない
ただ、このように理事会業務以外、自主管理になれば管理会社は嫌がるだろうが、それでも大規模修繕利権が欲しいから、契約は続けたいはず。もちろん大規模修繕も管理会社を関わらせてはダメ。要するに管理会社と関わってもいいことはない。
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74
ご近所さん
>73 匿名さん
その通りで正論だと思います。
未経験者の組合員にとっては、未知の世界のことですから頭で理解できても行動までには至らない。
そこが問題なのです。
少しでも経験のある方なら、管理会社が介入することが如何に不経済か、手に取るように分かる。
あとは、フロントの代わりとなる人材を管理組合内で如何に確保するか、そこにすべてがかかっていると言えます。
人材の育成とそれに伴う投資をすれば実現できる可能性は大きいと思う。
後は投資に対する組合員の理解が必要になってきます。
【幽霊の正体見たり枯れ尾花】フロントの管理業務なんてそんなもんです。
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75
匿名さん
管理会社のメリットって理事会運営業務の他はクレームや要望の際には統一の窓口になってくれていることで、正直それ以外に何もない。だって実際の管理業務は基本的に外注だからな。それだったら管理組合が直接外部委託すればいいのは明白だ。
理事会運営以外、何か建設的で区分所有者のメリットになるような提案や業務など一切ないと言っていいだろう(何か役に立った提案など、これまでありましたか?)。逆に住民の無知に付け込んでコストパフォーマンスの著しく悪い不要な提案ばかりして手数料を儲けようとするほど。もはや有害でしかないと言い切っていいと思う。
仮に契約を打ち切られたとしても、業務を直接発注してコスト圧縮できて不要な提案はされないしいいことずくめ。最初の見積もりと発注の手間だけで、その後の理事の負担が嫌なら、管理人業務だけ外注すれば済む。
管理会社は窓口が一本化していることの便利さだけの対価に管理費の4割くらいを毎月支払っている。とてももったえないと思う。今や自主管理アプリもできているし、もう管理会社の時代じゃないよ。
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76
匿名さん
管理会社に管理を委託するのは、総合管理と部分管理があります。
その中で管理委託費は月1戸当たり700円~1,000円程度です。
これには、会計や出納業務、管理会社の理事会や総会の支援業務が
含まれます。
当然工事や点検に対する実施の調整も含まれます。これらのことを
やってもらって月1,000円以内で済むのです。
工事や点検業者の募集や相見積もり等も取ってくれます。
理事会や総会の議事録案も作成します。
管理員や清掃人の指導や教育もしてくれます。
管理委託費は安いと思いませんか。それでももったいないというのなら
理事会で全てやればいいでしょう。
管理員や清掃、各種点検については、管理会社を通さず自分たちでやる
というのなら部分管理にすればいいだけのことです。
全国のマンションの殆どがなぜ管理会社に管理を委託しているかを
考えるべきでしょう。
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77
匿名さん
管理会社がしなければ住民がするのかい。
そんなマンションには住みたくない。たいした金額でもないだろう。
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78
ご近所さん
>管理委託費は月1戸当たり700円~1,000円程度です。
嘘もほどほどに。
どこの管理会社なの?
だから、フロントは信用できないし、でたらめなフロントを雇用し教育している管理会社も信用できない。
>77 匿名さん
>管理会社がしなければ住民がするのかい。
こんな間抜けな住民がいるマンションには住みたくない。
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79
匿名さん
〉全国のマンションの殆どがなぜ管理会社に管理を委託しているかを
考えるべきでしょう。
マンションを買った時から委託されてるからでそれが当然と思われているからです。戸建ては必要に応じて自分で比較検討の上、頼みますよね?本来それが合理的です。投資用マンションだって同様です。
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80
匿名さん
>>76
>管理会社に管理を委託するのは、総合管理と部分管理があります。
その中で管理委託費は月1戸当たり700円~1,000円程度です。
これには、会計や出納業務、管理会社の理事会や総会の支援業務が
含まれます。
当然工事や点検に対する実施の調整も含まれます。これらのことを
やってもらって月1,000円以内で済むのです。
工事や点検業者の募集や相見積もり等も取ってくれます。
理事会や総会の議事録案も作成します。
管理員や清掃人の指導や教育もしてくれます。
そうですよね。管理委託費だけだと安過ぎますよね。商売になりませんよね。
だから、他の業務委託費に大幅な利益を乗せるんです。管理組合に分からないように毎月ね。
管理会社の管理人は最低賃金レベルだから、自主管理にして管理人を1.5倍くらいにして管理組合が直接雇って管理会社がやっていた管理業務をやってもらえればすごく効率的な気がする。
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81
評判気になるさん
清掃員を残して管理人を廃止する。浮いた費用をマンション管理士を顧問に迎える。
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82
匿名さん
そんなに自主管理希望なら自分のマンションをそうすればいいだけでは?
建物だけでもトラブルを未然に防ぐには、常に異常ないかチェックしてなきゃならない。
専門知識なく普通に見てるだけでは気づけない兆候とかどうやって気づくの?
とか言うと個別契約で直雇用すればいい、とか言いそうだけど
そんな話を受ける人が現実に存在しないんじゃ絵に描いた餅。
会計とかにしたってそのマンションにまつわる話全部となったら安くはならない、当たり前。
都度契約なら一括発注するより高くつく。
何より、集合住宅でトラブル防止のためにとか発生するたびに
自分の仕事と並行してか、クレームによっては優先して処理に当たれる所有者がどれだけいるの?
ヒマ持て余してる爺さんくらいしか成り手ないでしょ笑
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83
ご近所さん
>82 匿名さん
>自分のマンションをそうすればいいだけでは?
勿論ですよ。
でも、気の毒な他のマンション状況を見ているとつい口を出したくなる。
痴呆症の集まりか、ご高齢者ばかりの集まりでなければ自主管理が一番です。
一番いいものを進めるのは公共の福祉に寄与するところです。
>そんな話を受ける人が現実に存在しないんじゃ絵に描いた餅。
だから、現実に存在させるのですよ。
ボーとみているのは痴呆症の集団だけにしてほしい。
>ヒマ持て余してる爺さんくらいしか成り手ないでしょ
その暇な爺さんばあさんを活用すればいい。
適材適所だと思うよ。
痴呆症集団マンションには住みたくないですね。
オレオレ詐欺まがいの管理会社の思う壺ですよ。
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84
匿名さん
> だから、現実に存在させるのですよ。
どうやって???
こんなところで1億回吠えてたところで、わかりました僕やりますなんてあるわけない
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85
匿名さん
>>83 ご近所さん
一番いいものを進めるのは公共の福祉に寄与しているところです?笑わせるね、ホントに適当だな現場を全く知らないくせに知った風な投稿ばかりだな。まぁ良いよ、時々カッコつけて関西弁投稿するアンタに説明する必要も無いしな。自分のマンションは自分で守るだけだから他所のマンションの運営にクチバシを突っ込むなよ。賃貸マンション居住のご近所さん。
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86
匿名さん
自主管理のマンションは貧乏なんだろう。
管理費は安いもんだよ。それをけちるとはね。
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87
匿名さん
また、いつもの荒らしが現れたな。連投するからすぐわかる。
管理会社の関係者以外で管理会社の肩持つ意味が分からない。まあ、図星で都合悪いこと書かれたら頭くるんだろうな。
予防保全だと言ってぼったくるのが管理会社の手口だからな。
そもそもトラブル自体、滅多にない。稀にしか起きないことを平時でもしょっちゅう起きるかのように言ってるが、自主管理のマンションが存在し、問題なく運営できてる時点で本来は必要ないんだよ。管理会社が安いと言うなら、値上げしてみろよ。
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88
匿名さん
>専門知識なく普通に見てるだけでは気づけない兆候とかどうやって気づくの?
少なくともこれは管理会社フロントではなく、専門家がやる仕事でやはり外注なんだよなw だったら管理会社通さずやったほうが安くつくw
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89
匿名さん
関わる係数少ないほど安くつくのは当たり前。
フリーで管理義務受けるって個人が存在しない限り、
所有者が適切に検査時期判断して依頼して必要な修繕なりを発注出来るのかってことだよ。
安く上がる中抜き許すまじ連呼するからには、トラブったら責任取らされるけど薄謝なんだろ?
誰がやるんだそんなもん笑
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90
匿名さん
>>89
どこを読んだら、個人に発注しろになるんだよw そもそも未経験者大歓迎の管理会社のフロントが片手間で済んでる業務なんだから、管理組合が管理人を直接雇用でおっさん雇って仕事覚えてもらった方がはるかに安上がりなんだよ。不要な提案でぼったくられることもないし。第一、誰でもできる仕事なんだからさw
>所有者が適切に検査時期判断して依頼して必要な修繕なりを発注出来るのかってことだよ。
中抜きが安くなく、管理会社の提案が全然「適切」じゃないから、自主管理のほうがいいって話してるんだろ。
そもそもトラブったとしても、トラブルの相手先は現場で実務を請け負う外注先なんだから管理会社が言うか、管理組合が言うかの違いでしかない。滅多にないトラブルの間に入るだけの存在に、毎月何割も手数料払うのが馬鹿馬鹿しいという話なんだが。。
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91
匿名さん
>>87 匿名さん
あのさ、トラブル自体滅多に無いとかさ、あんたの投稿は極論が多すぎる。見てきたようにウソをつくなよ。どれだけの自社管理の内状をしってるんだよ。あんまし笑わせるな。荒らしだ何だ言う前に自分の投稿を見返せよ、断定的な言い切りが多すぎるぞ。
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92
匿名さん
>>91
じゃあよくあるトラブルと頻度を教えてくださいよw
そもそも管理会社はトラブルの責任をとるんではなく、対処するのが仕事だろw
>断定的な言い切りが多すぎるぞ。
そりゃあんただろ。はなっから、管理会社はボランティア感覚で利益を求めない良心的な専門家集団みたいなファンタジーを決めつけてるだろw
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93
匿名さん
>>92 匿名さん
頭大丈夫か?何で突然管理会社の話なんだ?どーでもいいよ。自主管理のよくあるトラブルと頻度を教えろ?知らねえよ。自主管理のトラブル自体が滅多に無いって断言して投稿したアンタの話の根拠は何なんだ?テキトーなこと垂れ流すな。ご近所さんとか訳分からん名前をいくつも使い分けて投稿してるわりに、指摘に対しては「それはお前だ」って子供かよ。もっと気の利いた返しないんかい。
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94
匿名さん
頭大丈夫か?
自主管理は管理会社が使えないし自主管理にした方が得で安くつくから採用されるという裏表の問題だからだろ。
>トラブルと頻度を教えろ?知らねえよ。
自主管理に限らず、マンションにおけるトラブル自体、めったにないという話をして
て、あんたが断定するなとか異議を言うならその根拠を聞いてるだけなんだが。それも知らないのになにを根拠に否定してるんだよw
それ以前にまたハンドルネームのことネチネチ言って俺はご近所さんじゃないし。
バカで反論すらできないんだから黙っとけよ。また削除されるぞw
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95
匿名さん
>>94 匿名さん
語彙力が足りないからオウム返しが得意なんだな。あんたが言う自主管理に「めったにない話」って何で言い切れるんだ?どうしてわかるんだと聞いたんだよ。どうせ思い込みなんだろ?俺は何も主張してないから根拠を示せはバカな主張だな。主張してんのはお前なんだよわかってんだろ?
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96
匿名さん
>>95
だから自主管理に限らずマンシヨン自体、トラブルなんてほとんど発生してないと言ってるだけ。何度言えば分かるんだよ。何も発生してないものの何を証明するんだよw
ほとんどないからそう言ってるだけ。あるというなら何があるのか聞いてるんだが答えられないんだろ? それが全てだろ
発生してると主張したいんらそれを言えば済むだろ。普通何かある場合、その何かを明らかにするだろ。
で、どんなことがあるの?
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97
匿名さん
>>94 匿名さん
【自主管理に限らずマンションにおけるトラブル自体、めったに無い】って本当ですか?またウソですか?
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98
匿名さん
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99
匿名さん
>>96 匿名さん
あんたに教える気は一切無い。いきがるなら裁判例やADR事例くらい調べて投稿しろ。判決出たもの調停完了したもの以外に年間どれだけあると思ってるんだ?マンションにおけるトラブル自体めったに無い?2022年初笑いありがとうよ。
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100
匿名さん
>>99
頭大丈夫か?
マンションにトラブル自体めったにないといったんであって、日本中のマンションで
過去にほとんどないなんて言ってないだろ。
じゃあ裁判事例が過去何件あって、全国の約10万以上のマンション棟数から裁判事例で割ったらどのくらいの確率になるんだよ。さらにそれを築年数で割ってやっと裁判までいくマンションで年間に発生する確率が割り出せるんだよ。
そう考えたら少なくとも裁判までいくようなマンションなんて年間で言ってもほぼないレベルだよw
だから普通の人間が住んでるマンシヨンで裁判にまで発展する事例なんて年間どころか一生かかってもははぼないレベルなんだよ。
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101
某管理員
マンションにトラブルが発生した場合に備えて、
マンション保険に入っている。
事故が発生したら保険申請している。
裁判が起これば、保険費用で弁護士を雇っている。
裁判で敗訴すれば、保険から支払われる。
私の勤務先のマンションは、この3年間で
事故で保険申請3回、裁判は2年ほど続いている。
事故も裁判も、地震も火災も津波も、
ほぼないが、来るときは来る。
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102
ご近所さん
来ないときは来ない。
それでいいんじゃないかな。
猫も杓子も同じ土俵で心配するから矛盾が生じる。
管理会社に高いピンハネ料を払うことなく、管理会社からむやみに脅されることなく穏健に組合を自主管理している管理組合もいるしね。
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103
匿名さん
>>101
そう。結局、これ見ると、保険があるから管理会社の出る幕ないからな。
いざと言うときの保険の申請の代行のために、毎月何割もピンハネ代金を管理会社に払うのは馬鹿げてる。別に管理会社が保証してくれるわけでもなんにもないからな。
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104
匿名さん
何かあった時のクレーム処理を「代行する」だけで、月間の管理費の3割以上のコストをとっていく管理会社は不要な存在と断言できる。
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105
匿名さん
>>101
てか、それ管理会社の仕事って、保険会社や弁護士の申請と手続きの「代行」だけだよなw
ますます不要な存在w
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106
匿名さん
まず、マンション買う時に管理のことなんか考えてない。
「管理を買え」とも言うけど、ローンや引っ越し、夢見ることで
精一杯だし。
総会に出てみたり理事になって「アレっ?」となってくるのが多い。
管理会社替えるだのの騒ぐので、他社や自主管理について一通り説明して
メリット・デメリットについても説明し委ねてみたことがあり、結局は
数か月で元に戻して下さいって言われた経験がある。
会計担当の人が大変なんだよね。特に働いたり子供がいると。
勿論、責めはしなかったし同情もしたね。
高ければ削ればいいし、直接契約にしてもキックバックもある。
商売なんだから互いに落としどころ探るしかない。
成功例もあるだろうけど、個人で損失した場合、穴埋めも見込めない
でしょうし(←管理会社が大丈夫とも言えない例もある)。
団体なんだから合意形成で上手くやればいいし、管理会社に高圧的に
出られても会社側にも限界もあるだろう。利益出ないから切れって上司に
言われたこともあったし。
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107
通りがかりさん
そもそもマンションにトラブルが少なかったらこんなサイト出来ないんじゃね?需要無いし。
このサイトの存在そのものがマンションってトラブル多いよね。に結びつくわ。
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108
匿名さん
自主管理になると、更に金銭トラブルも発生するからな。
お金の使い込みなんて?よくある話。
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109
ご近所さん
自主管理の方が不正経理を摘発しやすいですよ。
管理会社の不正経理となると、組合員がタッチできないブラックボックスとなり、不正経理のやり放題。
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110
匿名さん
管理会社=代行料金が100%発生する。予防保全を大義名分に不要不急な事業を進められ無駄金をどんどん取られる。
自主管理=理事長の善意次第
結論 透明性を確保することでリスクを減らせる自主管理の方がマシ。会計ネコババや不正はどちらでも起こりうる。
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111
匿名さん
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112
匿名さん
いや、頭悪いというか、考えない、関心や疑いを持たない奴が管理会社を使い続けてるという構図。>>111見ても中身ないからねw 理論的に言ったら既出のように管理会社を使うメリットってほとんどないどころか、マイナスでしかない。僅かな手間に管理費の3?5割以上ドブに捨てているのはどう見ても頭いい奴の選択ではないよ
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113
匿名さん
管理人人件費、清掃費、エレベーター保守費の毎月固定の実費をわざわざ管理会社経由にして手数料を払う合理的な理由が見当たらないんだがw
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114
匿名さん
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115
匿名さん
共用部分の照明をledにする工事やったが、なんでled電球に付け替えるのではなく、大がかりなソケットごとの交換工事になるんだ?しかも埋め込み型だからまた寿命の5年後に交換工事になるってことかな?普通に切れたら管理人がled電球へ交換するんじゃダメなのか?
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116
デベにお勤めさん
会社がアルバイトを募集するか人材派遣サービスを利用するかの違いだ。
前者は採用面接や出勤管理を会社自身がやることになる(アルバイトがバックレたときは正社員が穴埋めする)が、金銭的には給料を支払うだけで済む。
後者は採用も出勤管理も派遣業者がやってくれる。派遣野郎が逃亡しても代わりの奴を派遣会社が連れてきてくれる。しかし、派遣野郎の給料プラス派遣業者の手間賃を払う必要があるから、金銭的には割高になる。
目先のカネ勘定にとらわれる連中は自主管理に走りやすい。そして素人管理でマンションがめちゃくちゃになって、不動産屋のリストに載ったりするw
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117
匿名さん
↑
その派遣が法外な上、使い勝手が悪すぎてその挙句、余計な提案ばかりする詐欺師ばかりで管理費を食い潰してしまうんで、多少脱走があってもバイトの方がマシと言う話なんだが?
素人管理の方が詐欺師管理よりマシ。
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118
匿名さん
うーーーん
個人的には、管理会社を適正価格かどうかのチェックすらできないなら、自主管理はできないと思うけどね。
つまりどっちでもいいか(管理会社・自主管理)かどっちもダメかしかない。
まぁどっちもダメなら、割高なお金は払うが、まだ少しでもマンションを管理してくれる管理会社のほうがましって話だと思う。
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119
匿名さん
つまり派遣社員になるよりマンションの住み込み管理人になるほうが生活が安定するのでお得ということですね
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120
ご近所さん
>116 デベにお勤めさん
>会社がアルバイトを募集するか人材派遣サービスを利用するかの違いだ。
まったく例えになっていない。
少しの想像力があれば誰でもわかることだ。
本人は気の利いた例えのつもりなんだろうが、マヌケな例えだ。
自主管理にアルバイトなんて必要ないですよ。
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121
ご近所さん
>118 匿名さん
3流大学出のために低賃金で働くフロントでさえ何件も掛け持ちで管理できる作業を自分たちでやるのが自主管理です。
少し勉強すれば、彼ら(フロント)よりはましな管理ができることは火を見るよりは明らか。
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122
匿名さん
>121
少し勉強すれば、ぼられず管理会社と交渉できる。
つまり、ぼられている時点で、勉強不足なので、そのフロントより劣るから、自主管理は無理ってこと。
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123
匿名さん
ボラれてるから自主管理はできないって言うが、少なくとも自主管理なら管理会社の利益分はボラれようがないんだがw
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124
匿名さん
そもそも管理会社は基本的に一度きりの外注手続き業務と理事会支援業務だけで物件規模に関係なく毎月毎月一定の手数料を抜いていく異常な業界なんだよ。
外注手続きが管理組合でできれば、その後は安くなるから何をどう考えても自主管理の方が合理的。
物件規模が大きければそれだけ節約効果がでかい。逆に言えば今、管理会社が小規模物件から手を引きたがってるのはそういうことだよ
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125
匿名さん
-
126
ご近所さん
>125 匿名さん
東洋経済の記事は事実です。
事実なのですが、皆さん他人事のように記事を読んでいて、自身の問題として捉えていない所が大きな問題なのです。
被害に遭ってからは遅いのです。
その時には、管理会社は管理組合の財産をしゃぶりつくして獲物としての価値がなくなり、自ら去ってゆくでしょう。
管理会社には、大型負債マンションの負債に対しては何らの義務も生じませんからね。
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127
ご近所さん
大きな負債の返済義務は、負債の原因を作った管理会社が去り、残された組合員に課されます。
その時に気づいても遅いのです。
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128
ご近所さん
管理会社は、他人のふんどしで口八丁手八丁だけで儲けることを考えていますからね。
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129
匿名さん
管理会社という言葉にも誤解があるな。
実態は管理業務を担うそれぞれの清掃やエレベーター保守会社など事業会社への発注業務をやってるだけだから
本来は「管理業務発注代行会社」が実情に近い。そうなれば利用なんてしないだろうw
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130
ご近所さん
>129 匿名さん
>事業会社への発注業務をやってるだけだから
それだけだったら被害もそれほどでもない。
彼らの最大の目的は、総合管理業務である【理事会・総会支援業務】にある。
この業務を彼らから切り離さないと、常に陰謀とか策略が渦巻く理事会となり、大切な決め事は彼らの都合のいい方向に洗脳され、決定されてしまう。
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131
職人さん
理事会の総会の運営支援といっても結局は事業計画や修繕計画を口実に組合口座からカネを引き出し関係する施工業者等に流すことだ。
しかし、うちのマンションは低学歴の素人集団なので法令や規約に縛られない運営をやってのける。それがたびたび総会で実行されている「総会当日に大きな声を出して議長に議案を撤回させる」という荒業だ。
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132
職人さん
一応「修正動議」ということになっているが、規約上はそのような権利は組合員にも理事長にも認められていない。しかし、総会説明会皆勤出席の元会社役員という半ボケ老人の「株主総会でも認められてる」の一声で、共用部照明のLED化も駐輪場の改装も中庭にある水の出ない噴水台の撤去もすべて総会当日に「修正動議」に基づき撤回または改変されて採決が行われている。
事前に集計された議決権行使書と委任状の数を見れば原案可決のはずなのに、当日出席者の賛成多数で物事が決まるという強引な運営だが、管理会社もなす術がない。
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133
匿名さん
だいたい年寄り理事は将来に備えて支出を先延ばしにして貯め込む傾向にあるが、
若手理事は貯えがなくなったらその時対処したらいいと割り切って金を使いたがる
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134
ご近所さん
>131>132職人さん
>低学歴の素人集団
まさに、反社集団ですね。
こういう連中はマンションから出てもらうことです。
規約でも定められている。
管理会社より質が悪いですあらね。
個人経営の管理会社にもこういう方がいますよ。
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135
匿名さん
>>125
大変に興味深い内容で読み応えありました。
私のマンションに当てはめてみると、なるほどと合点がいくものばかりでした。管理会社はマンションの味方ではないのでは?ずっと疑問に思っていたことはやはり事実でしたか。うちは、管理に無関心な住民が多いです。大事な共有の資産なのにこれではどうしようもないです。
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136
ご近所さん
>管理に無関心な住民が多いです。
まさに、区分マンションの最大の弱点につけ込んだ管理会社のオレオレ詐欺ビジネスですね。
オレオレ詐欺被害者が後を絶たないように、管理ビジネス被害者も増える一方です。
それに比例してマンション管理ビジネス起業者も増える一方です。
意識改革をしないと、オレオレ詐欺被害どころではなくなってきている。
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137
ご近所さん
オレオレ詐欺との違いは、彼らは合法的に平然と管理ビジネス詐欺をやってのけることだ。
双方の合意の下で契約書まで交わしているから、余程のことでない限り検挙されない。
反社の人間でなくとも簡単にマンション管理ビジネスに加わることができる。
検挙確率が低い詐欺的なビジネスだからだ。
管理会社の名の下で、マンション住民は洗脳され誘導され、コツコツと貯めた大事な資産を無意味に失っていくのだ。
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138
匿名さん
管理会社を使った場合は、管理会社にぼられるし、自主管理にすれば、メンテナンス業者や修繕業者にぼられる
まぁ管理会社を使う場合は、定期的に管理会社変更していくとよいかもね
新規参入する場合は、どこも結構安く見積もりだしてくるが、何かと値上げ要求をしてくる。あとは大規模修繕は、独立系のコンサルとかつかうのもありかもね
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139
匿名さん
管理会社と仲良くしよう
管理会社の人もそういう仕事で家族を養ってるんだから仕方ないじゃないか
管理会社の人は悪くない
世の中が悪いんだ
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140
匿名さん
>管理会社を使った場合は、管理会社にぼられるし、自主管理にすれば、メンテナンス業者や修繕業者にぼられる
自主管理にしたらガチで相見積もりして、万一談合されても他府県の業者に見積もり取り直すこともできるから、そんなみすみす商売のチャンス潰すような真似はしない可能性もあるが、管理会社は100%ボッタくり価格。市販のLEDですら平然と利益上乗せした見積もり出してくる。
>管理会社と仲良くしよう
管理会社の人もそういう仕事で家族を養ってるんだから仕方ないじゃないか
まず客からボッタくるのやめてから言うんだな。
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141
匿名さん
マンション管理会社と契約するバカさ加減を、戸建て購入を例にした架空のバカ契約で説明しよう。
戸建ての分譲を買うと「戸建て管理会社」との契約がセット契約になっていて、「電気ガス水道やネットは購入したときから手続きなしで無料で使えますし、当社で一括管理しているので何か水漏れなどトラブルがあればこちらで対処します。管理費は毎月の使用量に応じて毎月、請求します。(住民には秘密の計算例=使った料金に50%を上乗せした金額)」
↑もちろん、電気ガス水道など、こうした公共サービスは直接契約するものだと一般人でも知ってるからこんなわざわざ管理会社に無駄なコスト払うようなバカな契約はしないし、万が一の断水や停電なんてそうそう起こらないことも知ってるし、管理会社が間に入ったからと言って何もしなくていいわけでないのも分かる(この場合、管理会社に言うか水道局や電力会社に言うかの違い)。
一方マンション管理だと、この戸建ての例えで出てきた電気ガス水道などの公共サービスが、管理会社の委託管理業務の中身である清掃費やエレベーターメンテ、管理人費用などにあたる。つまりこうしたサービスも自主契約で直接発注した方が、月々のコストが安くなる。・・ということ。
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142
匿名さん
>>140 匿名さん
自主管理できるような管理組合は、そもそも管理会社へ見積を依頼しない。
ガチの相見積りとか言葉だけで、実際には比較することもできないような人の話。
出てくるものに文句言ってる自体、レベルが低い。
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143
匿名さん
>>142
>自主管理できるような管理組合は、そもそも管理会社へ見積を依頼しない
なんで自主管理の管理組合が管理会社に見積もり取るんだよw
しかも自主管理が見積もりとらないとかそんな頓珍漢なことよく言えるなw
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144
匿名さん
貧乏人的思考の人が多すぎて驚いた。
マンションで1年間の経費が仮に20世帯で年200万とする。
そのうち、共用電気料や保険料、郵送代や口座振替手数料など直接的な経費が差し引かれ、管理会社に委託する部分は半分程度の100万円程度。
だいたい各点検項目に20%程度。事務管理業務費や管理手数料(採用していない管理会社もある)を含めると、支払総額の35%程度が管理会社の利益部分となる。
自主管理すると、100万円のうちの35%部分が削減可能とおもいつつ、会計業務等は別で発注が必要となる為、更に経費が加算され、結局は100万円の35%ではなく、20%程度しか削減できない。
年額20万円の削減。戸当り年1万円、月833円。
たったこれだけの為に、自主管理は絶対に嫌ですね。
あと皆さんが分かっていないことが一つ。マンションの資産価値です。
自主管理は経費面で頑張ってる感は出るのはわかります。
ただ、中古で売却しようとした際に、新たな買い手さん。特に新婚世帯が購入するマンションを選ぶときに、管理方式が自主管理だと圧倒的に不人気であることを知った方が良いです。
私は不動産売買の仕事をしていますが、これは現実です。
物件を紹介する際に、特に現役世帯だと、管理方式が自主管理ですと説明すると、喜ぶ人はまずいない。何となくめんどくさそう…というイメージでかなり避けられます。
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145
ご近所さん
>144 匿名さん
でたらめな詐欺師らしい説明ですね。
まさに詐欺師サイドの言い訳。
月833円???
最低でも月3000円の違いはある。
嘘もほどほどに。
詐欺師が詐欺師たる本領を発揮するのは毎月の管理費がターゲットではない。
【理事会・総会支援業務】に関わり、理事役員を洗脳誘導し、議決権行使書を改竄してピンハネ業を実行することにある。
ターゲットは何千万、何億という巨額の組合員の資産。
144さん、長文の割には説得力のない駄文。
月833円で管理してもらえるなら、うちの自主管理マンションを管理だけお願いしたい。
管理内容と、どこの管理会社か教えてほしい。
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146
匿名さん
>自主管理にしたらガチで相見積もりして、万一談合されても他府県の業者に見積も
>り取り直すこともできるから、そんなみすみす商売のチャンス潰すような真似
>ない可能性もあるが、管理会社は100%ボッタくり価格。市販のLEDですら平然利>益上乗せした見積もり出してくる。
自主管理の場合は、素人相手なので、結構説明の手間や契約上の手間とかもあるので、管理会社の取り分がない場合、管理会社経由より高くなります
例えば、電球のLEDへの交換でも、大手なら、工賃+LED定価価格で、普通に出してきますよ。
>月833円???
>最低でも月3000円の違いはある。
個人的は、月3000円をぼられていても、自主管理は嫌ですけどね。
手抜き工事は、絶対に阻止するが、修繕費が足りる範囲なら別に問題ないですけどね。それ以上に自主管理は嫌なので。自主管理をするくらいなら、マンションではなく戸建にしているから。
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147
ご近所さん
>146 匿名さん
>自主管理は嫌なので。自主管理をするくらいなら、マンションではなく戸建にしているから。
勿論、個人の意見は大切です。
ところが、管理会社が【理事会・総会支援業務】まで携わると、組合員個人の意見は無視され、何千万、何億という巨額の組合員の資産が管理会社のターゲットになりますよ。
それでもいいの?
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148
ご近所さん
>修繕費が足りる範囲なら別に問題ない
>手抜き工事は、絶対に阻止する
手抜き工事は嫌だが、ぼったくり工事には目をつむるんだ。
管理会社の社員にでもなれば出世できるよ。
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149
匿名さん
しかし、管理会社擁護派は息を吐くように平気で嘘をつきまくるな。
でも頭が悪いからか、明らかに言ってることが頓珍漢。
>>144
>貧乏人的思考の人が多すぎて驚いた。
無駄な金取られないようにすることは貧乏でもなんでもないし、貧乏人ほど無駄な金使ってる結果であることに気付こうな。
>マンションで1年間の経費が仮に20世帯で年200万とする。
そもそも小規模である20世帯のマンションを例に出してる時点で一般的に通用する例ではないな。それで管理費の半数が、電気代と保険と手数料で消えるわけがないw
よほど高級でない限り、20世帯のマンションでなんで月々の経費が8万もかかるわけがない。
大体、管理費の2/3くらいが、管理会社に支払う委託料だが、実際は経費扱いのエレベーター保守費や例えば、宅配ボックス保守費など、極端に言えば、公共料金以外は管理会社の手数料が乗ってるんだよ。だから、自主管理じゃなくても、分譲時の管理会社から変更するだけで3割以上、管理費が下がる。それでもリプレイス後の管理会社に利益抜かれてるのだが。
>ただ、中古で売却しようとした際に、新たな買い手さん。特に新婚世帯が購入するマンションを選ぶときに、管理方式が自主管理だと圧倒的に不人気であることを知った方が良いです。
嘘を着くなよ。同条件のマンションだと、中古相場に最も影響するのは、月々の諸経費の高さだよ。購入者はローン支払い入れた月々の総支払い額で決めるから、1万の支払いの差は約500万円のローンに匹敵するから、月々の経費で1万の差が出るとその分、中古価格は自動的に下がる。つまり同じグレードのマンションでも、管理会社の月々4万円と自主管理2万円だったら、1000万円の差が自動的つく。スーモ見てみな?明らかに相場より安いマンションはほぼ管理費が高い。つまり、管理会社がいいようにやってるぼったくりマンションは資産価値が低いんだよ。自主管理は確かに不人気だが、気にせず買う層は存在する。しかし管理会社がぼったくってて管理費が割高なマンションは予算上、買いたくても買えないから、資産価値は低下する。
そもそも自主管理が不人気というが、自主管理のマンション自体全体の4%程度で、そのほとんどは築40年以上前のもの。自主管理が不人気なんではなくて、単純に古いから人気がないだけの話。同じグレードで、自主管理も管理会社も費用が一緒なら確かに管理会社の方を選ぶが、同じグレードならそもそも自主管理して、管理会社と同じ費用なんてありえないからな。どうせ売買の仕事なんてしてないんだろ。バカなフロントなんだろ?
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150
匿名さん
>>146
>自主管理の場合は、素人相手なので、結構説明の手間や契約上の手間とかもあるので、管理会社の取り分がない場合、管理会社経由より高くなります
意味不明なこと書くなよw 事業会社が取引先が自主管理だと、なんであえて管理会社より高く設定してビジネスチャンス無くすようなことするんだよw そんな会社選ばれず、他の会社当たればいいだけ。談合すれば法律違反。
>例えば、電球のLEDへの交換でも、大手なら、工賃+LED定価価格で、普通に出してきますよ。
嘘をつくな。なんで管理会社がボランティアでそんな手間かかることするんだよ。w
大規模修繕以外の貴重なぼったくり事業がLED化や防犯カメラ更新なのは業界の常識。素人が相場の分からない「工事」扱いにしてぼったくるのが管理会社の仕事だろ。そもそも白熱電球をLED電球に変えれば済む話をわざわざソケットごと埋め込み型のLEDに交換するからな。寿命がつきたら簡単に交換できるLED電球にせず、埋め込み型にすればまた更新時に工事ができるからな。
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151
匿名さん
特に大規模物件であればあるほど、管理会社ではなく自主管理の方がコストパフォーマンスがいい。
管理会社の手間は管理物件の戸数とはあまり比例せず、小規模と大規模の手間は大きく変わらない。20戸と200戸のマンションでもフロントの手間は10倍にはならない。しかし、大規模物件から見ると、小規模と大きく変わらないフロント業務に対して管理費を10倍程度払っていることになる。
大規模こそ自主管理にしてフロント業務をやってくれる管理人を管理会社雇用より高い賃金を出して直接雇用して、理事会業務はマンション管理士に委託すればいい。
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152
匿名さん
自主管理の良さは何よりも主体的に決められること。
本来は管理会社でも決められるが、どうしても管理会社が空気を作って主導してしまい、主導的な管理は難しい。
特に共用施設の運用や設備の充実化や快適性の向上に関しては、理事や住民から意見や提案があっても管理会社は難色を示して大抵反対する。
そりゃ、共用スペースの古くなったソファを買い替えても、定価は調べればすぐ分かってボッタくれないし、管理費を使えば、自分たちがぼったくる原資が減るわけだからな。住民の居住性が良くなっても管理会社には1円も入ってこないことに労力を使ってたら上司から仕事が遅いとどやされるのがオチ。
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153
匿名さん
>146
例えば、メンテナンス業者にとって100万の仕事の場合、
管理会社経由の場合、メンテナンス業者90万、管理会社20万とかになる
メンテナンス業者にとっては、管理会社が使ってくれたら、他のマンションでも使てもらえるので、割引とかさえる。自主管理の場合は、そのまま100万が見積もりにくる
>そもそも白熱電球をLED電球に変えれば済む話をわざわざソケットごと埋め込み型のLEDに交換するからな
これは単純に理事会が無知すぎるだけだと思うから、自主管理にしても無駄ですね。
管理会社通さず、他に言ってもまず最初は同じ提案されるからね。どこの業者もふつうは一番利益でる提案は一回はしてくるから。
>自主管理の良さは何よりも主体的に決められること。
これは、メリットでもあり、デメリットでも、主体的に決められるが、決めなければならないので、漏れていたり、法的に問題があったりするとあとで問題なる。
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154
匿名さん
>>153
嘘ばかりつくなよ。
そもそもBtoBのメンテナンス業者に実質的に〇〇円の仕事なんて固定的な概念はないよ。本当に社会人か? いくらならやるかの判断が全て。
確かに付き合いの多い管理会社からの仕事なら安く請け負う可能性はあるが、それでも
90万円と20万円みたいなヤワな利益じゃない。実際は90万の仕事に50万円は平気で乗せる。載せられるならギリギリまで乗せるのが、管理会社の商売だ。90万に20万なんて良心的であれば、誰も文句言わないよ。実際、私はあるメンテナンス費用に疑問を持ち業者に確認したら、メンテナンス期間が通常の半分程度と短く、費用も倍だった。つまり、通常の出費より4倍高くなっていた。
>これは単純に理事会が無知すぎるだけだと思うから、自主管理にしても無駄ですね。
管理会社通さず、他に言ってもまず最初は同じ提案されるからね。どこの業者もふつうは一番利益でる提案は一回はしてくるから。
あのな、理事会が無知かどうかの問題ではなく、無知な理事会に漬け込む管理会社なんか不要だという話をしてる。
>他に言ってもまず最初は同じ提案されるからね。
他に言って、ってどこに言うんだよ。白熱電球の代わりにLED電球買ってきて終わりだよ。w
>これは、メリットでもあり、デメリットでも、主体的に決められるが、決めなければならないので、漏れていたり、法的に問題があったりするとあとで問題なる。
自主管理ならメリットもあるが、管理会社ならデメリットしかない。
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155
ご近所さん
>153 匿名さん
>そのまま100万が見積もりにくる
自主管理の一社単独での見積もりとなればそういうケースも発生するかもしれない。
実際は複数の業者から見積もりを取り競合させている。
管理会社の協力業者は決まっていて、業者は管理会社の弱みも握っているので90万でできることでも100万円の見積もりを出す。
管理業者はその見積もりが高いと気づきつつ値引かないで20万を上乗せして120万円の見積もりを理事会に出す。
競合他社がいないので、管理会社は高い見積金額でも一向に構わないわけだ。
支払い元は管理会社の会計からではなく、管理組合の資産からだからだ。
管理会社の腹は痛まない。
自主管理で複数の業者から見積もりを取ることを前提で見積もらせた場合、仕事欲しさに90万円の見積もりが80万円になる場合もある。
>153の説明は全くの逆なのだ。
管理会社が絡んだ場合、やらなくてもいい修繕工事をでっち上げ、議決権行使書の改竄を行い、総会で工事施工決定し、何千万円もの組合の資産をどぶに捨てることになる。
つまり、組合員からみれば何千万円もの損失とになる。
管理会社にすれば他人の懐だから別に気にもしない。
怖い話だが本当の話だ。
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156
匿名さん
管理会社擁護派の書き込みレベルが低すぎて逆に管理会社に不信感出てるな。
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157
匿名さん
どっちもどっちだよ。
管理会社で見積取って文句言ってる時点なのに、自主管理とか話が遠すぎ。
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158
匿名さん
だから管理会社は談合と中抜きの結果の数字だから見積もりになってないとう話してるんだが。
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159
匿名さん
しかし、擁護派は自分のレスにすかさずいいね!付けてそれ以降誰も付けないから1人で頑張って擁護してるのバレバレなんだよなw
管理会社もこんなバカの頓珍漢な擁護なんてない方がマシだと思ってるだろうな。
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160
匿名さん
というか管理会社経由でしか、見積もりを取らない時点で、自主管理なんて無理だと思うけど。
うちは、管理会社経由とは別に理事会で独自に見積もりをとる
その上で、管理会社経由でない会社に委託する場合でも、その後の管理を任せるために、一定額管理会社に払う方法をとっているので、そんな無謀な見積もりは管理会社もだしてこないけどね
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161
匿名さん
?
なんで管理会社挟まない見積もりをわざわざやってるのに、今度は逆に管理会社に支払うって行動が思いっきり矛盾してるんだがw 金払ってる方がさらにそんなショバ代みたいなもの払うとか、聞いたことないんだが。
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162
ご近所さん
管理会社側も必死に説得してるけど説得になっていない。
雇用主である組合員の心情を逆なでするような発言ばかり。
後は雇用主である組合員が伝家の宝刀を抜くかどうかだと思う。
管理会社抜きの普通決議で管理会社を首にするか、チェンジするかだと思う。
そうでもしないと彼ら(管理会社側)の考え方は変わらない。
説得なんて労力の無駄だと思う。
そこに早く気付くべき。
こんな場所で彼らに言い勝ったところで現状は何も変わらない。
現状を変えるには何を成すべきか、そこを考えなくてはいけない。
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163
匿名さん
説得でもないと思うけどな。
そもそも管理会社外で見積もろくに取ってないのが読み取れる。
見積取ったあとに、当たり前だけどまともな比較作業が必要。
バカな質問でもしたり、こちらは素人だなんて強調したりすれば、ド適当な工事される。発注の機微も必要。
当たり前に、工事監理が必要。
当然、問題が起こっても対処されない。折衝が必要。
それが片手間でできるノウハウや経験が無いと、割高にはなるだろうという話。ただ、それも理解できないレベル。
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164
ご近所さん
>説得でもないと思うけどな。
そうかもしれない。
現状の問題解決に当たり、>163さんは何が必要だとおもいますか。
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165
匿名さん
>>163
それは別に管理会社でなくてもできるし、適当な工事など管理会社でも起こりうる。
そもそも管理会社フロントに工事監理はできないしそれは建築士の仕事。
外注先の業務を管理会社しかできないかのように書くなよ。
管理会社は外注するしか技能がない。だったら外注先に直接頼んだ方が得なのは自明の理屈。
>それが片手間でできるノウハウや経験が無いと、割高にはなるだろうという話。
意味不明な事書くなよ。管理会社経由させた方が確実に割高になる。
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166
匿名さん
そもそも仕事が欲しい外注業者が自主管理の管理組合だとみすみすビジネスチャンス逃すような割高な見積もりを出す動機がない。
むしろ買いたたいてくる管理会社抜きの方がよほど適正価格でやってくれるよ。
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167
匿名さん
>そもそも仕事が欲しい外注業者が自主管理の管理組合だとみすみすビジネスチャンス逃すような割高な見積もりを出す動機がない。
これをすると「安かろう悪かろう」の業者にしか当たらなくなるよ。
また、やってみたらわかると思うけど、素人だとそもそもやってほしい内容を説明するのも結構時間がかかるから、間にコンサルみたいな仲介業者をはさまないと何社にも見積もりとることすら難しい。もしくは、安いが内容は業者のいいなりのような内容(安かろう悪かろう)になってしまう。仲介業者使うと管理会社使うのと対して値段変わらなくなるからね(笑
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168
ご近所さん
>167 匿名さん
フロント連中からはこの程度の発言内容しか返ってこない。
相手にするだけ時間と労力の無駄。
〇流大学出のフロントに完全に馬鹿にされている。
彼らの返答内容は、管理会社の営業マニュアルによる実践問答の受け売り。
彼らは営業会議でそんなことばかりを勉強している。
相手にしても、マニュアルに沿った答えが用意されているだけ。
論戦しても無駄だと思う。
馬鹿にされ続けないためには、伝家の宝刀をどうやって抜くかを考えるべき。
それには熱い意志と長期的な戦略が必要だと思う。
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169
匿名さん
>167
あなたは何やってる人なんですか?
フロントさん?
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170
匿名さん
>意味不明な事書くなよ。管理会社経由させた方が確実に割高になる。
別に割高になることは否定しないよ
ただ素人が安いというだけでやると「安かろう悪かろう」になるから、一番最悪なケースになる可能性があるってこと。
そして、専門の中間業者を使うなら管理会社を使うのと対して変わらなくなるってだけ。
それに大手の管理会社なら内部に専門家がいるし、内部での実績も考慮してくるから、最悪のケースは避けやすいってだけ。
>そもそも仕事が欲しい外注業者が自主管理の管理組合だとみすみすビジネスチャンス逃すような割高な見積もりを出す動機がない。
大手の業者は、よほど大きなマンションの修繕でもない限り、自主管理のマンションの修繕なんてあんまり割に合うし仕事じゃないよ。経験あるけど、普通にかなりぼってると思われる工事代だしてくるよ。地元の小さな工務店の見積もりの倍くらいの見積もり平気でだしてくる。
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171
匿名さん
相変わらず前提がめちゃくちゃだな。
>>170
ただ素人が安いというだけでやると「安かろう悪かろう」になるから、一番最悪なケースになる可能性があるってこと。
そして、専門の中間業者を使うなら管理会社を使うのと対して変わらなくなるってだけ。
安いのは管理会社を挟まないから安いのであって、外注業者から無理矢理値引きして安くするわけじゃない。つまり、外注業者にとっては管理会社であろうが、自主管理の組合であろうが値段は基本的に変わらないのに、なんで自主管理のところだと、無理矢理クオリティー下げるようなことするんだ?
外注先の営業が自主管理から契約取って、現場の作業員にここは自主管理だから手を抜いても構わないと言うのか?解約されるリスクもあるのに、自主管理のところはクオリティー下げるようなことする理由は何?
>大手の業者は、よほど大きなマンションの修繕でもない限り、自主管理のマンションの修繕なんてあんまり割に合うし仕事じゃないよ。経験あるけど、普通にかなりぼってると思われる工事代だしてくるよ。地元の小さな工務店の見積もりの倍くらいの見積もり平気でだしてくる。
意味がわからない。マンションの大きさと自主管理か管理会社は関係ないだろ。小規模なマンションだと自主管理であろうが、管理組合であろうが儲けが薄いは一緒。また、かなりボッタ工事代出すのは管理会社だろ。w ますます不要な存在だ。
繰り返すが、自主管理が管理費を安く上げられるのは、管理会社を挟まないからその分安く上がると言うだけで、外注先から見れば、売り上げに見合った仕事をするのが基本。
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172
匿名さん
>安いのは管理会社を挟まないから安いのであって、外注業者から無理矢理値引きして安くするわけじゃない。
多分、前提が違うのだと思いますよ。
外注業者の選定が、素人だと難しいということ。同じ業者を選択して、同じ内容で見積もりを発注できれば、自主管理のほうが安いの安いと思う。
ただし、怪しげな業者を排除することと、内容を正確に伝えることが難しく、安いという理由で選ぶと「安かろう悪かろう」になる場合があってことだと思いますよ。
>マンションの大きさと自主管理か管理会社は関係ないだろ
マンションの大きさは、意味があるよ。同じ修繕でも金額が違う。例えば100万の工事と1000万の工事だと圧倒的に1000万の工事を選ぶでしょ?例えば5万の工事なら、見積もりを出すこと自体の手間賃(内部決済の手間)で赤字になるから大手だと見積もりすらでないよ。
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173
匿名さん
>>172
>ただし、怪しげな業者を排除することと、内容を正確に伝えることが難しく、安いという理由で選ぶと「安かろう悪かろう」になる場合があってことだと思いますよ。
別に標準的なところでいいし、安いところを選ぶ必要はない。
管理会社を挟む部分を節約することが目的と何度言ったら分かるのかな?
安い外注先を選ぶのではなく、管理会社の挟まない見積もりをとってその中から条件にあったところを選ぶだけ。
あくまで管理会社のコミッションを削減することが目的なので、安かろう悪かろうの
業者を選びたいわけではない。論点すり替えはやめようね。
そもそもダメなところは変えればいいし、それでいい業者が見つかったらそこと長く契約すればいい。
逆に管理会社と契約してしまうと、自社の利益の為にサービスの質を下げられる。
人材確保が難しいだの適当な事言って例えば、管理員費用の値上げか、それが嫌なら
勤務時間減らせば価格は据え置きとか言ってな。そっちのデメリットがかなりあるのに、そういうところは一切触れないよな。w
>マンションの大きさは、意味があるよ。同じ修繕でも金額が違う。例えば100万の工事と1000万の工事だと圧倒的に1000万の工事を選ぶでしょ?例えば5万の工事なら、見積もりを出すこと自体の手間賃(内部決済の手間)で赤字になるから大手だと見積もりすらでないよ。
日本語分かってるか?何の話してるんだ? 自主管理か管理会社かという話してるんだが。
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174
マンション比較中さん
マンション管理を自分たちでやるにはノウハウが必要。廊下の電球取り換えくらいはできても、エレベーターのメンテナンスはちと難しいかもしれない。
しかし、外注するにもある程度の知識がないとボラれるだけだ。外注業者は発注主を見定めて、こいつは馬鹿だと判定すると手抜きや高額料金請求をする。
当たり前だ。外注業者にとって専門知識を持った発注主は厄介な存在。注文細かい・納期厳しい・単価安いだからな。利幅の薄い仕事の仇をどこかで討たなければ商売上がったりになる。管理会社と折り合いが悪くて自主管理に変えたばかりのマンションは格好の獲物だ。
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175
匿名さん
ハンドルネーム変えても擁護レスですぐいいね付けるやつで同じ頓珍漢な主張繰り返すやつは1人しかいないよw
そもそもそんな難解な外注業務ってなんだよ。しかもその1吹っかける1社しか世の中に存在しないのかよ
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176
匿名さん
ハンドルネーム変えても擁護レスですぐいいね付けるやつで同じ頓珍漢な主張繰り返すやつは1人しかいないよw
そもそもそんな難解な外注業務ってなんだよ。しかもその吹っかける1社しか世の中に存在しないのかよ
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177
匿名さん
てか、素人が専門知識ないからボラれるって、それやってるのこそ管理会社だろw
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178
匿名さん
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179
匿名さん
↑お前が悪いんだよ。
墓穴掘るだけだから無理な擁護はやめといた方がいいよ。素人相手にろくに管理会社の利点を説明できないどころか、逆に関わらない方がいい存在だって思われてしまう。
もう無知に漬け込んでピンハネでやってきたような業界は日本にいらないんだよ。
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180
匿名さん
別に管理会社いても、管理会社挟まずに見積取ればいいだけじゃん。
それで騙されても自己責任でしょ。
何でわざわざ管理会社の見積に文句言ってるのか、全く理解できない。
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181
匿名さん
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182
匿名さん
会計だけやらせておけばいい。
ちょっと考え方がズレすぎていて、わけがわからない。
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183
マンション比較中さん
違う、違うんだよ、キミたちはマンション管理をどう考えているのかね!
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184
匿名さん
会計と理事会業務だけ頼むか、それもマンション管理士でできるし、とにかく何かっちゃ予防保全と余計な提案で管理費や修繕費が掠めとられる。
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185
匿名さん
自分たち組合員でマンションを管理できるのであれば管理会社は不要。
敷地内清掃は毎週組合員総出で行い、植木植栽の剪定は元庭師のAさん、エレベータや機械式駐車場の点検修理は工学部機械工学科教授のBさん、会計は会計士のCさん、という具合に専門知識を持った組合員がチーフになって他組合員を指導しながら実施する。
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186
ご近所さん
>185 匿名さん
>敷地内清掃は毎週組合員総出で行い
管理会社ではなく、地元の美装会社にお願いします。
>植木植栽の剪定は元庭師のAさん
管理会社ではなく、地元の造園業者にお願いします。
>エレベータや機械式駐車場の点検修理は工学部機械工学科教授のBさん
管理会社ではなく、地域のエレベーター保守専門会社にお願いします。
>会計は会計士のCさん
管理会社ではなく、地元の会計士さんにい願いします。
>専門知識を持った組合員がチーフになって他組合員を指導しながら実施する。
ある程度の知恵を持った組合員が、管理会社にではなく、その筋の専門業者にお願いするわけですよ。
理解できましたか?
多分、理解不能だろうな。
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187
匿名さん
単純に間入ってマージンだけ抜くだけの存在である管理会社を省き、業者に直接発注するというだけの話だからね。
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188
ご近所さん
>187 匿名さん
>業者に直接発注するというだけの話だからね。
185さんには何度説明してもそこが理解できないらしい。
その程度の知恵しかないフロントさんが、数件も掛け持ちでフロント業務をこなしている。
自主管理が未知の組合にとって、それほど心配する必要もなさそうだ。
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189
匿名さん
段々と自分達でやって、管理会社の仕事なくして排除してったらいいんじゃないのかな?
会計士が公認会計士だとしたら、世間知らずもいいとこだけど。
管理会社もそこまで必要なければ、世の中から淘汰されていくに決まってるんだから、色んなところで需要があるのだとは思うよ。
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190
匿名さん
業者に直接発注して失敗する組合がある限り管理会社は不滅だ。
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191
匿名さん
単に管理組合と施工業者の間に入ってマージン取るだけではなくて、ちゃんと仕事してますよ。だから、管理組合も感謝してる。中には惑星直列みたいに変な役員ばかりズラリと並ぶ年もあるが、そんなときに管理会社がいてくれると便利。
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192
匿名さん
役に立つかどうかではなく、費用対効果の問題。分譲マンション購入と強制的な抱き合わせでなければ、存在してない業界だろう。
ほっとくと最低限のサービスしかないのに理事会抱きこんで管理費や、修繕費値上げされて合計三万超えるとリセールバリューが落ちて資産価値が一気に下落してしまう。
結構深刻な問題だよ。擁護レスみると嘘や論点ずらしたりどうしようもないのばかり。関わらないに尽きるね。
そもそもマンションの外注業務なんて専門性が、高い業務ないし、失敗なんてしようもない。値段と内容に納得して契約するかどうか。
むしろ管理会社にとってはサービスカットした方が利益になるから、管理会社に頼んでる方がクオリティ下がるからな。
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193
匿名さん
単純に自分で全部外注にふって、住民納得させて管理会社解約すればいいんじゃないんですか?
できる人にはできるし、できない人にはできないと思います。
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194
匿名さん
>単純に自分で全部外注にふって、住民納得させて管理会社解約すればいいんじゃないんですか?できる人にはできるし、できない人にはできないと思います。
これが正解だと思いますよ。
”ほっとくと最低限のサービスしかないのに理事会抱きこんで管理費や、修繕費値上げされて”結局、管理会社さえ使えこなせないなら、自主管理なんて全然だめだと思うよ。
>そもそもマンションの外注業務なんて専門性が、高い業務ないし、失敗なんてしようもない。値段と内容に納得して契約するかどうか。
そうでもないよ。
例えば、清掃業者との契約だって、清掃時間だけきめて後はお任せなら、契約自体は簡単だけど、変な業者にひっかかるとお金の無駄になる。
使う洗剤や掃除道具まで交渉/指定したり、第3者チェックいれたりなどなどすると結構専門知識ないと厳しいよ。
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195
匿名さん
無知で関心が低い区分所有者を納得させられればだが、そういう機会がないのが問題。話が理解できれば、よほどのバカでない限り、自主管理の方が得。
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196
匿名さん
>>194
ついに自作自演するようになったね。
まず、自主管理がなんなのかの意味から勉強してこいよ。お前に正解なんて分からないから。w
>使う洗剤や掃除道具まで交渉/指定したり、第3者チェックいれたりなどなどすると結構専門知識ないと厳しいよ。
変な業者は変えればいいだけだし。
そもそもピンハネするだけの管理会社自体が「変」なことが問題。
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197
匿名さん
管理会社
ディベロッパから受け継いだだけの管理業務で立ち上げの発注業務だけで毎月毎月マージンを上乗せで割高な費用を払い続ける。
何かあっても担当者が不在だったりで結局、対応に時間がかかる。その点、自主管理なら直接、指示を出せる。管理組合が外注業者に直接指示を出すと、厳密には違法になる。管理員がハズレでも、管理会社が首にしないと、受け入れるしかない。
おまけに、管理会社が、リプレイスしにくい足元を見て、平気で嘘の理由を付けて
サービスのカットを求めてくる。利益相反が起こりやすい。
-
198
匿名さん
>変な業者は変えればいいだけだし。
>そもそもピンハネするだけの管理会社自体が「変」なことが問題。
変な管理会社すらかえれないなら、自主管理は無理ってこと。自主管理なら管理する業者は増えるだけだから、1社の管理会社すらかえれないならね。
さらにピンハネというが、中間管理で、まとめて管理業務を依頼する場合の手数料があるのは普通。
>何かあっても担当者が不在だったりで結局、対応に時間がかかる。
これも別に管理会社だろうと自主管理で外部業者だろうと一緒。窓口の人がいなければ、対応に時間がかかる。
>管理員がハズレでも、管理会社が首にしないと、受け入れるしかない。
自主管理ならもっと厳しいよ。直接雇用にしていると解雇にする場合は、結構大変(基本、ハズレの人だ、解雇理由などでもめるからね)。派遣会社経由で雇用しているなら、解雇(契約更新をしない)はしやすいけど、管理会社経由とさほど費用は、変わらなくなる。
-
199
匿名さん
>変な管理会社すらかえれないなら、自主管理は無理ってこと。自主管理なら管理する業者は増えるだけだから、1社の管理会社すらかえれないならね。
変な業者を変えにくいから問題だって言ってるんだよ。楽に変えられたら、そもそも問題になってないだろ。
普通かどうかじゃなくて、その普通とされていることが、おかしいという話してるんだが。もう少し、何を意図してるか考えてから書きこめよ。
>さらにピンハネというが、中間管理で、まとめて管理業務を依頼する場合の手数料があるのは普通。
中間管理なんて、実質ないに等しいから無駄だって言ってるんだよ。毎月、何回もフロントが清掃業者に指導してると言うのか?その時点でその業者失格だろ。何度も言うように、費用対効果考えたら、意味ないんだよ。
>これも別に管理会社だろうと自主管理で外部業者だろうと一緒。窓口の人がいなければ、対応に時間がかかる。
なんで、管理組合が直接外部業者にクレーム言うのと、いちいち、管理会社経由でいうのと一緒なんだろ。管理会社という経由する窓口が増える時点で時間かかるの分からないか?
>自主管理ならもっと厳しいよ。直接雇用にしていると解雇にする場合は、結構大変(基本、ハズレの人だ、解雇理由などでもめるからね)。派遣会社経由で雇用しているなら、解雇(契約更新をしない)はしやすいけど、管理会社経由とさほど費用は、変わらなくなる。
厳しくねえよw 直接雇用と言っても、バイトや業務委託だから、更新しなければいいし、別に管理組合が派遣を雇ってもいい。管理会社経由だと、管理会社が無理だと言われれば、のむか、管理会社ごと変えるしかない。
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200
匿名さん
そもそも築年数やグレードが同じようなマンションで管理の内容が変わらないのに、管理費の差がありすぎる時点で少なくともどちらかの管理会社はボッたくりである可能性が高いからな。
特にワンルームなど投資用と高額マンションにその傾向が強い。投資用は区分所有者が殆ど住んでなくて少数の理事会と癒着しているケース。高額マンションは無頓着な場合が多い。
つまり、油断してると、どんどん寄生虫のように管理費を吸い上げていく。
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201
匿名さん
サービスに見合った対価を払って「金持ち喧嘩せず」
自主管理は精神的に貧乏くさいからイヤ
あのマンション管理会社に見てもらえんくらい貧乏な人が住んでるとか言われそう
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202
匿名さん
>>201
サービスに見合ってないから文句言うんだろ。
あのマンション管理会社が寄生してて管理費上げられて、維持費高いから売るに売れないとなったら終わりだよw
ってかなんでそんなに管理会社擁護したいの?
区分所有者の立場でない発言なら自分の立場くらいはっきりさせないと聞く価値ない。
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203
匿名さん
>>201
マンションの管理費の高さで金持ちアピール?
何言ってんだこいつw
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204
匿名さん
自主管理しているマンションの住民は可哀そうだ。
管理会社に管理を委託できないなんて寂しすぎる。
究極は自分たちで管理会社を管理できないから自主管理しなければ
被害者意識が働くんだろう。管理費の値上げをして管理会社にやってもらえよ。
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205
匿名さん
>>204
無駄な金は払うべきでないと言うだけ。
寂しいとか、頭大丈夫?
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206
匿名さん
>>204
まともなこといつも一切言えないんだから、もう書き込まない方がいいよ。
キミが書き込むたびに、ますます管理会社が不要な存在だと言うことが明白になってくるから。
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207
匿名さん
しかし自主管理のマンションに住みたいと思うの。
それが不思議でならない。
自主管理していたマンションの理事長の奥さんが会計担当を長年やって
いたけど、その支払額が月30万円ぐらいだった。
そこは自主管理のマンションだった。
理事長も会計担当も長期にやったらだめ。
自主管理なら理事長に知識に波があるから簡単にはかわれないんだろう。
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208
匿名さん
そんな作り話なんてどうでもいいし。
ここはキミの落書き帳じゃないから。
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209
匿名さん
>>207
何が言いたい文章なのか意味がわからない。。物件の規模も内容もわからないし、
人にもの伝えれるの苦手なようだね。
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210
匿名さん
私の知り合いのマンションは自主管理にして月の維持費が2万円くらい安くなって、
おまけに管理人も常勤になったし、共用エリアも綺麗になった。月々の負担が減った分、利回りが向上して資産価値も上がったいいことずくめだった。何かあった時は基本的に管理人や顧問契約を結んだマンション管理士が対応してくれるし、いいことずくめ。早くやっておけばよかった。
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211
匿名さん
自主管理がいいとはねえ。
それ本音でいってるの。
全国のマンションのほとんどは管理会社に管理を委託してるんだけどねえ。
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212
口コミ知りたいさん
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213
匿名さん
管理会社の社員にだって基本的人権があるし、愛する家庭もある。
合法的に資産を奪いやすいのが管理組合の巨額資産。
慈善事業でもあるまいし、別に管理組合を手助けする気持ちはさらさらない。
合法的なビジネスとしての土壌がそこに転がっているに過ぎない。
多くの管理組合がそこを許してくれている。
持ちつ持たれつかな。
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214
匿名さん
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215
匿名さん
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216
匿名さん
話の内容が原始的。人間の感情を排除したAI管理が近い。
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217
匿名さん
マンションの管理組合も人権がある。
管理会社から大切な資産を守らなければならない。管理会社から自社の利益のための
管理の削減や値上げばかり受け入れていたら資産価値はどんどん低下する。
だから、管理会社を排除して直接契約で無駄を省いて、管理会社の無益な提案で管理費を無駄遣いしないようにしなければならない。管理費はあくまで管理会社の利益のためでなく、住民の利益になるように使わなければならない。
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218
匿名さん
>なんでそんなに管理会社に無駄なお金払いたいの?
単純に、無駄の定義だと思うよ。自主管理にして、時間を取られるくらいなら少しくらい高くてもまとめて管理してほしいという人が大半なだけだと思います。
月数千円高くても、自主管理より管理会社という人のほうが多いと思うよ
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219
匿名さん
自主管理は時間なんて取られないよ。自主管理は管理会社に払っていたマージンが取られないだけ。そもそも、毎月毎月、清掃をどうしろなんてあーだこーだ言わない。契約時に理事長が言えばあとは何年も一緒。管理費の平均は15000円。自主管理の平均は大体10000円。一般の組合員は手間は全く変わらず、毎月5000円安くなる。
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220
匿名さん
管理費が15,000円。
タワーマンションでもない限り高すぎる。
管理人が1名ついて、通常清掃や定期清掃等をいれてもそんなにならない。
定期点検や小修繕費、光熱費等が全て包含されていてもね。
修繕積立金は別だよね。
自主管理であれば会計業務や出納業務はだれがするの。
突発的な補修工事は誰が業者を選んでだれが発注するの。
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221
匿名さん
自主管理なんて時代錯誤も甚だしい。
貧乏マンションは管理会社に管理を委託することはできないんだろう。
かわいそうといえば可哀そうだが、仕方ないよね。
そういう低レベルのマンションもあってもいいんじゃないかな。
お金がなければそれなりの生活をしなければならない。生活に余裕が出て
きたら普通のマンションを買い換えたらいいよ。それまでは辛抱してがんばれ!
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222
匿名さん
タワマンでなくても平均的な分譲ファミリータイプの平均は15000円程度。調べてごらん。突発な事案は自主管理だと理事長なり管理組合。そもそも突発なもの自体少ない。管理会社は
非日常的なものも、日常にあるかの如く嘘をついて、不当なピンハネ管理費を正当化する。そもそも管理員がいれば大体管理員が対応するから、突発な事案自体少ない。理事会にとっては、管理会社から報告受けるか、自主管理なら管理員から報告受けるかの差しかない。
会計業務などは月数万でマンション管理士に委託が可能。
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223
匿名さん
なんでそんなに、管理会社の擁護ばかりするの?
マンション変えろと言う前に自分の仕事変えたら?w
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224
匿名さん
いえね、自主管理するマンションは可哀そうだと思ったもんでね。
要はお金がないから自分たちで努力してやろうということだからね。
お金さえあれば自主管理という発想自体がおこらないし。
住民が可哀そうだよね。
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225
匿名さん
管理会社に何も知らずに掠め取られてるマンションの方がはるかに可哀想。そもそも戸建ては自主管理だしw
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226
匿名さん
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227
匿名さん
> 自主管理は時間なんて取られないよ。自主管理は管理会社に払っていたマージンが取られないだけ。そもそも、毎月毎月、清掃をどうしろなんてあーだこーだ言わない。契約時に理事長が言えばあとは何年も一緒。管理費の平均は15000円。自主管理の平均は大体10000円。一般の組合員は手間は全く変わらず、毎月5000円安くなる。
自主管理のレベルにもよると思いますが、自主管理とはいえ、ふつうは、ある程度部分管理を委託する中間業者を使います。その場合、毎月5000円も安くはならないですけどね(w
ほぼ完全な自主管理にすれば、5000円は安くなると思いますが、会計管理(入出金)、各種メンテナンス業者の手配(結果の管理)、住民トラブルの管理、総会の準備、長期修繕計画の見直し、修繕の手配などなど結構仕事ありますよ。
月5000円なら、管理会社に任せたいという人が、多数だと思いますけどね(w
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228
匿名さん
中間業社使ってる時点で自主管理とは言いませんよ。貴方が言ってるのは管理会社に委託しながら一部、直接委託してると言う状況。項目上げて多めに見せてるけど、そういった問題の半分は管理会社に委託してようが理事会の対応が必要になる問題です。
そもそも管理会社のフロントですら1人につき10数棟以上担当している時点で、業務量はしれてます。
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229
匿名さん
>そもそも管理会社のフロントですら1人につき10数棟以上担当している時点で、業務量はしれてます。
別にフロント一人でやっているわけではなく、ただ窓口がフロントの1人というだけ。実際の業務は、管理会社内部の人がやっているよ。
1人でやっていると思っていたから、管理の委託費が高いと思っていたの?
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230
匿名さん
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231
匿名さん
自主管理のマンションには住みたくないと思っている人が殆どでしょう。
今時マンションの管理を自分たちだけでやっているなんて考えられない。
一緒になってやればいいでしょう。役割分担というのがありますから。
化石みたいな考え方をしている者もいるんですね。
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232
匿名さん
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233
匿名さん
マンションフロントが片手間でできる作業に何十万も無駄金払うよな搾取されたマンションの方こそ住みたくないよ。
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234
匿名さん
可哀そうな人。
貧乏人はそれなりのマンションに住めばいい。
管理会社に管理を委託するなんて高根の花。理想だね。
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235
匿名さん
>内部の話なのになんであなたが分かるの?
普通に一般的な会社の話だと思うけど。。。。。
個人でやっている会社でもないのに、むしろフロント1人で、やっていると思うほうが、すごいと思う。。。。
>マンションフロントが片手間でできる作業に何十万も無駄金払うよな搾取されたマンションの方こそ住みたくないよ。
こう思っている時点で、自主管理したことないのもまるわかり。
会計業務だけでも片手間ではないよ。
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236
匿名さん
一般的な会社の話はしてなくて、マンション管理会社の話ですよ。フロントに担当物件があって、フロント以外にそのマンションに関する業務をしてる人間がいるとして、そういう事情をなんであんたが知ってるかを聞いてるんですが。だって間違いか嘘かもしれない。推測や想像はいいんで。
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237
匿名さん
>236
少なくとも1人ではないでしょ?総会でもマンション管理の資格持っている人が、別途参加する。見積もりをとっても管理会社の承認印に別の人ハンコもあるし。少なくとも1人じゃないということは明確だと思うけど。
とうか、フロントが、1人でやっているということも想像でしょ?むしろ無理がある想像だけど。
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238
匿名さん
フロントが複数棟あるのは報道もあるし、管理棟数と社員数から導き出せる。
別に会計業務など専門チームがあるのは不思議じゃないが、なんであんたが言えるかを聞いてるんだよ。
なんの理由で擁護するの?
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239
某管理員
平成30年度マンション総合調査結果(国土交通省)
平均管理費10,862円(駐車場使用料等からの充当額を除く)
管理事務を全て管理会社に委託:74.1%
管理事務を全て管理組合が行う:6.8%
このスレで一番疑問なのは、
本当に、自主管理のマンションに居住していて、
自主管理が良いと言っているのでしょうか。
私の勤務先の周辺でマンションは100近くあるけど、
自主管理マンション、聞いたことないのですが。
自主管理で上手く行っているなら、それに越したことはないわけ。
本当に自主管理で上手く行っている方に発言してもらいたい。
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240
匿名さん
自主管理のマンションはお金のないところ。
全国のマンションでみても殆ど自主管理でやっているところは殆どない。
お金がなければ自主管理しかない。
それを指摘されるのが嫌だから管理会社に搾取されるとかいって矛先を
かわそうとしているだけのこと。
マンションの住民で理事になったときに自分たちで全てやらなければならない
となったらみんな理事を拒否するよ。
お金で済む問題だから、マンション管理は管理会社に任せておけばいい。
少々高くてもそんなことはどうでもいい。たいした金額ではないし。
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241
匿名さん
修繕積立金を毎月5万円とか払っている訳ではないしね。
管理費に至っては月3万円ぐらい払っているのかな。
グレードの高いマンションであれば、それぐらいは払っているだろうが
そこはコンシェルジュやガードマン、管理員、清掃員等が常時いるしね。
施設もいろいろあるだろうし。
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242
某管理員
私の勤務地周辺のマンションで、
自主管理方式の所を検索すると、
数件ありました。
築:30~54年
戸数:12~53戸
管理員:なし
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243
匿名さん
>>239
論点がズレてるね。
まず、平均の管理費と言うのは投資用などワンルームも含めた金額です。平米単価で言うと200円くらいで、ファミリータイプで言うと14000ー15000円が平均。
しかもサービスは変わらないのにこれが平気で二万とかいくマンションもあり、この時点でおかしい。
そもそも、現在、自主管理が多いか少ないかは問題ではない。管理会社使ってる管理組合が多いのは分譲マンション自体、管理会社と抱き合わせ販売で、リプレイスや契約解除がしにくく、管理会社のぼったくり価格に疑いを持ちにくい状況の結果にしかすぎない。
管理会社の現状が実はボッタクリすぎではないかと言う問いに対して、使ってる組合が多いから違うと言うのは答えになってない。多いが少ないかではなく、費用対効果が適正かどうかで答えるべき。
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244
某管理員
自主管理のマンションに居住していて、
コストも下がり、良い管理ができているなら、
他のマンションの管理費がファミリータイプで、
15,000円だろうが20,000円だろうが関係はないはず。
ご自身の居住しているマンションの話をしてくださいよ。
まず、自主管理のマンションに居住しているのか、
管理会社に委託しているマンションに居住しているのか、
はっきりさせてから発言してもらいたい。
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245
匿名さん
>>242
なんで調べておいて管理費書かないんですか?w
その条件と同じ条件の管理会社のマンションと値段比較してくださいよw
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246
匿名さん
>>244
何が言いたいんですか?
自主管理のマンションに住んでないと自主管理のマンションを勧めていけないと?
あなたは管理員なのだったら、管理会社の欠点は一切、指摘できないことになりますよ?
このスレはマンション管理会社と契約する意味はないというスレで意味があると
主張するならその根拠書いてくださいよ。もともと分譲マンション自体、抱き合わせで実質、管理組合が自主管理にするかの選択権持ちにくい建付けになっているのに、多くの人が使ってるからというのは全く根拠になりませんよ。
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247
匿名さん
そもそも管理会社にできて自主管理にするとできない業務などありません。
それぞれの業務の専門業者に直接頼むのが自主管理。
間接的に頼むのが委託管理方式。間接的なコストがわりにあってないケースが
多いから問題だということ。
今、管理会社は戸数の少ないマンションを切って戸数の大きいマンションを契約したがっている。これはどういうことかというと、戸数の多いマンションほど、管理会社に任せるのがコストパフォーマンスが悪いということ。
管理員が常駐するようなある程度の規模のマンションの主な管理会社の仕事は理事会支援くらいだが、これは戸数が大きくても小さくても業務量は比例しない。つまり、マンションによって同じような理事会支援業務に対し、30戸のマンションで年間100万円払ってるマンションがあれば、300戸クラスのタワマンなら年間1000万近い金額になってる可能性もある。実にバカらしい。
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248
某管理員
自主管理マンションには住んでいないわけね。
ご自分の住むマンションを自主管理に変更してから発言してください。
終わり。
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249
匿名さん
要するに自主管理のマンションは、築年数が古く、管理費等が少ない
マンションがやるんだね。
だから可哀そうといったんだけどね。
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250
ご近所さん
一気に自主管理に移行するとなると、不安が先行し尻込みしてしまう。
未経験者の弱みでもある。
初体験となると誰でも怖いものです。
しかし、>248さんみたいな方でも管理員は務まっている。
初体験による怖さを回避するには、専門業者によるサポートを受けながらの段階的な移行をお勧めしたい。
まず最初にやるのが
1、総会、理事会を管理会社抜きで進行させる。
2、会計処理を管理会社抜きで進行させる。
この2点を管理会社の力を借りずに、管理組合単独で運営させることです。
この2点さえ管理会社から独立していれば、管理会社による諸悪の根源からは守られることになります。
この2点を管理会社から独立させるために何が必要か、そこから検討すべきです。
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251
匿名さん
>別に会計業務など専門チームがあるのは不思議じゃないが、なんであんたが言えるかを聞いてるんだよ。
>なんの理由で擁護するの?
別に擁護はしていない。
1人のフロントで10棟以上が管理できるくらい、管理業務が簡単だというような変な陽動を否定しているだけ。
管理会社を擁護しているわけではなく、自主管理を否定している。
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252
匿名さん
>管理員が常駐するようなある程度の規模のマンションの主な管理会社の仕事は理事会支援くらいだが、
まぁこう思っている時点で、自主管理は無理だと思うけどね。
>しかもサービスは変わらないのにこれが平気で二万とかいくマンションもあり、この時点でおかしい。
サービスが同じかどうかは、詳しくみないとわからないし、管理費は、広さよりも共有設備/サービスに依存する部分が大きい。
ワンルームマンションだとホテル並みのルームサービス/清掃/クリーニングなどがあるマンションもあり、管理費が異様に高い物件もある。
>管理会社の現状が実はボッタクリすぎではないかと言う問いに対して、使ってる組合が多いから違うと言うのは答えになってない。多いが少ないかではなく、費用対効果が適正かどうかで答えるべき。
現状、SNSなどで情報が簡単に手に入る時代において、ほとんどのマンションが自主管理ではなく、管理会社を使っているという時点で、費用が適正と思っている人が多いってことだと思いますよ。
うちも管理会社変えましたけど、そこまで大変じゃないですよ。
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253
匿名さん
>>251
>1人のフロントで10棟以上が管理できるくらい、管理業務が簡単だというような変な陽動を否定しているだけ。
簡単かどうかは置いといても、事実ですよ。難しいなら、難しい業務が何であるか具体的に教えてください。
>まぁこう思っている時点で、自主管理は無理だと思うけどね。
自主管理のマンションは日本中に存在しているし、無理だと言うなら、何が無理なの?
>サービスが同じかどうかは、詳しくみないとわからないし、管理費は、広さよりも共有設備/サービスに依存する部分が大きい。
共用サービスが同じ条件でと言うこと。管理人の時間もサービスの内容もたいてい、物件概要欄に載っているよ。
>ワンルームマンションだとホテル並みのルームサービス/清掃/クリーニングなどがあるマンションもあり、管理費が異様に高い物件もある。
それは高級賃貸マンションでそもそもそういうマンションは分譲されていない。共用施設やサービスは、管理費ではなく、物件の戸数によるスケールメリットの要素の方がはるかに強い。50戸クラスのマンションでは、都心部の超一等地をのぞいてコンシェルジュや24時間管理などないよ。
>現状、SNSなどで情報が簡単に手に入る時代において、ほとんどのマンションが自主管理ではなく、管理会社を使っているという時点で、費用が適正と思っている人が多いってことだと思いますよ。
現状がどうかなんて知ってるよ。現状がどうですか?なんて誰も聞いてない。不経済かどうかの話をしている。経済的だと言うなら、その根拠を言わないといけない。
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254
匿名さん
サービスが充実しているから高いのではなく、管理会社がぼったくってるから高い事に大半の区分所有者が気づいてないことが問題。
管理会社と契約しても、不要不急な事業を勧められて、自動更新の項目も毎月自動的にぼったくるわ、住民にとってメリットがほとんどないどころか、害悪でしかない。
否定するなら、管理会社にしかできない業務を上げてくださいよw
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255
匿名さん
>簡単かどうかは置いといても、事実ですよ。難しいなら、難しい業務が何であるか具体的に教えてください。
毎月の会計業務、住民トラブル対応(法的確認)、各種メンテナンス業者手配/監査、修繕計画更新、修繕実施、管理人手配/業務監督、管理規約更新、保険更新、理事会、総会準備などなど
業者手配も業者選定や、内容吟味など結構大変だよ
一般的には、清掃業者も1年更新にしているけど、毎年単純更新じゃなくて、再度探すしね。
>共用サービスが同じ条件でと言うこと。管理人の時間もサービスの内容もたいてい、物件概要欄に載っているよ。
設備やサービスが同じマンションってなかなかないし、管理人の業務内容なんて、物件概要欄なんかにのってないよ。(別に座っているだけじゃないからね)
>50戸クラスのマンションでは、都心部の超一等地をのぞいてコンシェルジュや24時間管理などないよ。
なんか広さ依存しているから、ワンルームマンションだと管理費が安いみたいな言い方していたから、否定しただけですよ。
>不経済かどうかの話をしている。経済的だと言うなら、その根拠を言わないといけない。
自分でやれば安くなるのは、知っているが、それ以上に時間のほうが大事ということ。別に経済的だからよいということではない。
少なくとも自分でやるよりもそっちのほうが良いと思っている人が多いという事実はある。
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256
匿名さん
>否定するなら、管理会社にしかできない業務を上げてくださいよw
いや、時間をかければ、全部できると思うよ
ただし、その時間をかけるくらいなら、少しのお金は払うというので管理会社を使っている。そんなことはみんなわかっていると思うけど。
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257
匿名さん
>スレ主さん
スレ主さんは、管理業者への支払い明細と規模別の平均的な費用は
知っているのかな?
知っているのなら、例えば50戸と100戸、200戸のマンションの
平均的な相場を書き込んでみてください。
それが分からなければ、高いのか安いのか、また管理会社に搾取されている
のかがわからないでしょう。自主管理した方がいいのかも分りません。
管理委託費、管理員費、日常清掃費、定期清掃費、エレベーター点検費、
遠隔監視費、消防設備点検費、その他各種点検費
これらの相場は知っているんですよね。ぜひ皆さんにご指導ください。
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258
匿名さん
257さんの質問にスレ主さん是非答えてください。これは参考になります。
教えてください。
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259
匿名さん
>毎月の会計業務、住民トラブル対応(法的確認)、各種メンテナンス業者手配/監査、修繕計画更新、修繕実施、管理人手配/業務監督、管理規約更新、保険更新、理事会、総会準備などなど
全部、管理員やマンション管理士に依頼や相談すれば解決できますよね。そもそも大規模修繕など、管理会社と契約してても組合でやりますし。。
>管理委託費、管理員費、日常清掃費、定期清掃費、エレベーター点検費、
遠隔監視費、消防設備点検費、その他各種点検費
これらの相場は知っているんですよね。ぜひ皆さんにご指導ください。
相場は管理会社に頼んでいれば、その時の委託費が分かりますし、それ以下を念頭に
複数社に見積もればいいですね。マンション管理士にも相談できますし。
>自分でやれば安くなるのは、知っているが、それ以上に時間のほうが大事ということ。別に経済的だからよいということではない。
少なくとも自分でやるよりもそっちのほうが良いと思っている人が多いという事実はある。
自分って一体だれのこと?もう一度、自主管理とは何なのか学習した方がいいですよ。
自主管理は自分で管理をするのではなく、管理会社を通さず、直接、業者と契約する管理方法です。そもそも、負担があるのは理事会だけで、組合員は単に管理費が安くなるだけです。マンション住人がみんなほうき持って清掃すると思ってるんですか?
継続的な外注業務に対し、毎月マージンを払うのは馬鹿馬鹿しいと言ってますが、それに対して反論はありますか?
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260
匿名さん
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261
匿名さん
>全部、管理員やマンション管理士に依頼や相談すれば解決できますよね。
それを個別じゃなくまとめて依頼しているのが管理会社だと思うけど。
個別に依頼した場合より、管理会社を使うほうが明確に高いという根拠がない限り、管理会社がぼっているということにはならないですよ。一般論でいえばまとめて依頼したほうが安いし。
>自主管理は自分で管理をするのではなく、管理会社を通さず、直接、業者と契約する管理方法です。
その契約をしたり、管理したりするのが、住民=自分達ってことなんだけど
業者選定をしたり契約したりするのも管理ですよ
>継続的な外注業務に対し、毎月マージンを払うのは馬鹿馬鹿しいと言ってますが、それに対して反論はありますか?
それが大変な業務だとわかっているから問題ないし、外注業務以外にもあると書いてあると思うけど。
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262
匿名さん
>設備やサービスが同じマンションってなかなかないし、管理人の業務内容なんて、物件概要欄なんかにのってないよ。(別に座っているだけじゃないからね)
大まかに言えば同じですよ。タワマンのプール付きとか特殊な場合をのぞいて、50戸クラスのファミリータイプで、管理人が常駐か、巡回かの違いくらいで、あとは築年数でオートロックがついてるかどうか、宅配ボックスがあるかないか、くらいですね。それもそんなに大きな差ではありません。他に差がつく要素あったら教えてくださいよw
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263
匿名さん
>それを個別じゃなくまとめて依頼しているのが管理会社だと思うけど。
個別に依頼した場合より、管理会社を使うほうが明確に高いという根拠がない限り、管理会社がぼっているということにはならないですよ。一般論でいえばまとめて依頼したほうが安いし。
要するにまとめて、分譲時に契約した内容を引き継いだだけで、多額の管理費を払うことが不経済だと言ってるんですが、まだ分かりませんか?
最初の発注と契約業務が煩雑なだけで、それ以降は自動更新です。自動更新に対して毎月マージンを上乗せされるのは馬鹿馬鹿しいと言ってるのに、まだわからないんですか?
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264
ご近所さん
管理会社の方、必死ですね。
文面からその必死さが伝わってくる。
管理会社の方はどうしてスレ主のような方が多くなっているのか、よく分かっていないみたいですね。
分かる必要もないですけどね。
悪いのは会社であって、あなたたちは単なる歯車。
-
265
匿名さん
>管理会社を使うほうが明確に高いという根拠がない限り、管理会社がぼっているということにはならないですよ。一般論でいえばまとめて依頼したほうが安いし。
いや、明確に高いですね。項目によって差があるにせよ、概ね委託費の1/3は管理会社に支払う余分なマージンだと思います。
あなたはマージンを一切上乗せせず、管理会社はボランティアで発注してると言うんですか?
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266
匿名さん
こんなところで必死に工作してるくらいなら価格に見合った仕事すればいいのに。
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267
匿名さん
管理人も自社のHPでは最低賃金付近で求人出しているのに、顧客の管理組合には平気で1.5?2倍の上乗せを管理組合に請求。別に自社雇用だからいいのかもしれないが、その金を管理組合が出すんなら、独自に、1.5倍の給与で業務委託で求人出した方がよほど人材も集まるし、柔軟な運用ができる。
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268
匿名さん
工事を依頼した場合管理会社はいくらのバックリベートを取っているというのが
分るのかな。
だから管理費の項目別相場を書き込んでみれば、自分のマンションの価格が高い
のか安いのかがわかると思うんだけど、誰もそれは書かない。知らないのかな。
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269
匿名さん
例えば清掃にしても、10棟以上担当物件抱えた管理会社フロントが毎週マンションにやってきて外注業者に指示だししてるとでもいうの?
ボロアパートでも、そんな馬鹿な清掃業者に依頼しないだろう。
つまり、ほとんど発生しない監督業務に対して毎月、外注費に何割も管理費に上乗せするのはおかしいということ。
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270
匿名さん
>例えば清掃にしても、10棟以上担当物件抱えた管理会社フロントが毎週マンションにやってきて外注業者に指示だししてるとでもいうの?
そもそもフロントが、1人で管理していると言っているのは1人ですよ
うちのマンションでは、簡易清掃(見回りの時にゴミがあれば拾う)は、管理人さんの業務として委託して、清掃業者の清掃後の見回りも管理人さんに委託している。
>あなたはマージンを一切上乗せせず、管理会社はボランティアで発注してると言うんですか?
誰もそんなことは言っていない。
”全部、管理員やマンション管理士に依頼や相談すれば解決できます”っていうから、それをまとめて依頼しているの管理会社って話をしただけ。
それで、どうせ個別で何個も依頼するならまとめて依頼したほうが安いのじゃないの?という話。
>それもそんなに大きな差ではありません。他に差がつく要素あったら教えてくださいよw
例えば、内廊下と外廊下でも電気代、清掃料金は大きく違う。ディスポーザがついていて結構違う。管理人に関しては、出勤時間や業務内容(清掃をやってくれたり、コンシェルジュ的なことをしてくるかどうか)で違う。防犯カメラの数でも結構ちがう。宅配OBXならクール対応しているかどうか違う。24時間ゴミ出し対応しているかどうかでも違う。新聞を部屋の入口までもってきてくれるサービスも結構高い。などなどいっぱいあるよ。
-
271
匿名さん
>>268
バックリベートなんて、会社が自白しない限り証明のしようがない。
ただ、上にある、東洋経済の記事を見ても、証言者はほとんどの取引で存在していると証言しているけどね。
バックリベートでなくても、利益を載せるのは違法ではないし、そもそも管理会社のHPのIRには例えばマンション大規模修繕も主要事業と書かれてるね。擁護派は利益のを出さないボランティアで売り上げだけ計上してると言いたいのかな?w
大規模修繕でも、外壁修繕業者、電気工事、屋上塗装など別途見積もりして発注するだけで、多額の利益を上げる。そりゃ、管理組合が直接やった方がいいとなるけどな。
まあ、大規模修繕は海千山千の世界だから、簡単ではないけどな
-
272
匿名さん
>>270
>”全部、管理員やマンション管理士に依頼や相談すれば解決できます”っていうから、それをまとめて依頼しているの管理会社って話をしただけ。
それで、どうせ個別で何個も依頼するならまとめて依頼したほうが安いのじゃないの?という話。
安くないから、おかしいと言ってるのわかってますか?最初からスレ見た方がいいよ。
外注業務のコストに割引くどころか、上乗せしてるから、管理会社と契約しているだけ馬鹿馬鹿しいと言う話なんですが。
>例えば、内廊下と外廊下でも電気代、清掃料金は大きく違う。ディスポーザがついていて結構違う。管理人に関しては、出勤時間や業務内容(清掃をやってくれたり、コンシェルジュ的なことをしてくるかどうか)で違う。防犯カメラの数でも結構ちがう。宅配OBXならクール対応しているかどうか違う。24時間ゴミ出し対応しているかどうかでも違う。新聞を部屋の入口までもってきてくれるサービスも結構高い。などなどいっぱいあるよ。
適当なことばかり言うね。内廊下と外廊下とどう違うんですか?ってか、そもそも内廊下やコンシェルジュやディスポーザなんてのは高級マンションの部類。だから同じような条件でそもそも比べてない。前提が違うから話になってない。あなたが言ってるのは、同じようなマンションでも値段が違うことを言ってるのではなく、高級マンションと一般的なマンションは管理費が違うと言ってるだけ。どこまで頭悪いんですか?
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273
匿名さん
他の固有の管理会社スレッドを見ると、いかに管理会社という業態がひどいのか具代的に良くわかる。大手の財閥系でもそう。管理人がいかに酷くても、直接の雇用者は管理組合ではなく、管理会社なので、問題があっても改善しないらしい。
結論的には管理会社には関わらないに尽きるということ。悪徳管理会社ではなく、管理会社という業態自体が、世の中に害悪しかない業種と言える。働いてる人には気の毒だが、それが事実。
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274
匿名さん
あるコンサルタント業者の目安金額が参考になるかもしれない。
管理会社に毎月払っている業務委託費の金額に目安はある?
https://diamond.jp/articles/-/238257
図表43 管理委託費の項目別の目安金額(消費税別)
管理員人件費(通勤方式) 1名当たり月額 27万円
通勤で週40時間勤務の場合
管理員人件費(巡回方式) 1名当たり週4日・3時間勤務での月額 9万円
清掃を主な目的とし、ゴミ収集日時に合わせて出勤
24時間遠隔監視費(機械警備) 月額 3万円
火災警報・非常通報・貯水槽の満水減水警報等を対象とした機械警備料
事務管理業務費 1戸当たり月額 1500円
一般管理費と管理報酬という項目がある場合はその合計
エレベーター保守点検費 1基当たり月額 4万円
フルメンテナンス契約、月1回の保守点検、14階建てまでの場合。高層は金額が高くなる
機械式駐車場保守点検費 1パレット当たり1回金額 2500円
2段または3段ピット式で20パレット以上の場合。年間委託費を年間保守回数で割り、さらにパレット数で割った単価。保守回数は年4回~6回が一般的。
消防設備点検費 1戸当たり年額 4000円
年2回実施。ガス感知器の有無など点検箇所により幅がある。地下駐車場に泡消火装置やハロン消火設備があると、目安金額は1戸当たり1万円を超える
建築設備点検費 1戸当たり年額 1500円
年1回実施。50戸のマンションで1戸当たり目安。戸数が多ければ安くなる
雑排水管清掃費 1戸当たり1回金額 4000円
2年に1回実施するのが一般的。管理費会計ではなく修繕積立金会計に計上されることもある
設備巡回点検費 1回当たり金額 2万円
給水ポンプの点検など。実施回数はマンションにより異なる
※マンションの規模、立地等によって幅がある
割高な項目を見つけて値下げ交渉する
(本原稿は、ソーシャルジャジメントシステム編、廣田晃崇著『マンション管理はこうして見直しなさい[新版]』からの抜粋です)
発行年月:2020年06月
ダイヤモンド社
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275
マンション検討中さん
272さん
内廊下は、空調ついてるから、かなり電気代高くなるし、カーパッットなら、清掃代がたかい。さらにディスポーザーやコンシェルジュなんて今は普通のマンションでも結構ついてる。どれだけ低い価格帯前提なの?だから管理費削らないときついってこと?
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276
匿名さん
内廊下やディスポーザーやコンシェルジュが普通のマンションなの?
別に新築だけの話もしてないし、新築はみなコンシェルジュやディスポーザーいるのかな?本当に詳しいの?もう何から何までウソばかりで話にならないな。。
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277
ご近所さん
>もう何から何までウソばかりで話にならないな。
利益相反しているフロントさんも多数参加しているのだから仕方ない。
>管理会社に毎月払っている業務委託費の金額に目安はある
目安はそれぞれの業者によって違う。
だから競争入札制度があるのですよ。
万人が納得する目安なんてあるわけない。
競争させる場所がないと、目安は高騰するのが常識です。
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278
匿名さん
>内廊下やディスポーザーやコンシェルジュが普通のマンションなの?
普通というか、高級マンションにしかついていないというような人がいたからじゃないですか。別に高級マンションじゃなくても、ついているマンションは多々ありますよ。
>競争させる場所がないと、目安は高騰するのが常識です。
管理会社もある程度競争はしていますよ。現状SNSによって、ある程度他のマンションの管理委託費の値段や内容は調べれば調べれるようになっていますし、管理会社変更もさほど難しくないので、あきらかにおかしい見積もりをとってきたら、管理会社変更を検討することができる。(実際、うちもフロントの対応が悪すぎて、管理会社1回変更している)
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279
匿名さん
>もう何から何までウソばかりで話にならないな。
もともとのあなたの意見も特に根拠もなく発言されていて、その自分の意見を否定するのをすべて嘘と決めつけるのはどうかと思います。論理的な否定ならまだしも。
「内廊下やディスポーザーやコンシェルジュが普通のマンションなの?」については、高級マンションには全部ついていることは多いが、個別ならそこそこのマンションならついているよ。そこそこの規模のマンションならコンシェルジュついていること多いし。
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280
匿名さん
>>278
ついてるマンションがあるかどうかではなく、普通のマンションがどうなのかという話なのに、どこまでも会話がつながらない馬鹿だな。
管理会社なんて、ほとんど競争してないよ。そもそも、管理会社変更なんて相当難しいよ。だから、実質的な業務がほぼない外注事業でも恐ろしく高い暴利が許されてるんだろう。
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281
匿名さん
管理会社の変更だったら、合人社に依頼すれば積極的に
やってくれるよ。
委託管理費についても、現状の費用より間違いなく安い価格で
提案してくるからね。
但し、工事については合人社経由となるだろうが。
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282
匿名さん
>ついてるマンションがあるかどうかではなく、普通のマンションがどうなのかという話なのに、どこまでも会話がつながらない馬鹿だな。
ついているマンションは普通でしょう。というか普通じゃないマンションあるの?むしろ普通じゃないとい思う理由が不明確なのですけどね。
人のことをばかにする前に、自分の発言を明確にしたら?
>そもそも、管理会社変更なんて相当難しいよ。
別に難しくないよ。見積もりとって、総会で賛成とって、あとは新しい管理会社に依頼するだけ。自主管理で外注業者に依頼できるなら普通にできる話ですよ。そういう意味では自主管理よりは簡単。
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283
匿名さん
では、50戸程度の標準的なマンションでコンシェルジュやディスポーザーのあるマンションのリンク貼って下さい。その辺の設備や管理体制は物件概要に乗ってますから。
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284
匿名さん
>管理会社なんて、ほとんど競争してないよ。そもそも、管理会社変更なんて相当難しいよ。
管理会社変えるのなんて、そんなに難しくないですよ。
清掃業者を変えるのと同じ程度。私も何件か引っ越していますけど、築20年を超えているマンションなら、1回くらいは変えているのでは?という程度ですよ。
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285
匿名さん
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286
匿名さん
貴方あたま大丈夫ですか?
そもそも同じ条件のマンションでも管理費が違うのは、高い方はボッタクリと言う流れで、
値段が違うのは物件概要に書いてない部分があるかもしれないと言うので聞いたら、モロに物件概要に出てる仕様の違う、条件が違うマンション出してますよね。
同じような条件のマンションでも管理費が差があるんじゃなくて、それなら管理体制やグレードが違うから管理費が変わると言う当然の話になってますよね。
それと普通のマンションで比べた場合の話を言ってるのに、高級マンションの事例持ってきて高いと言ってて比較にならないの分かりませんか?どれだけ頭悪いんですか?
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287
匿名さん
このスレに来るものは批判するだけの者しかこないのかな。
品がないというか言葉遣い自体が悪すぎる。
何のためにここにきているの。
勉強のため?人に教えてやるため?ただの荒らし?
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288
匿名さん
>>281 匿名さん
今となっては合人社が値上げ提案してくる世の中、全然最安値にはならないけどね。
さらに、変えた人ならわかるけと、実際問題、変な経費がたくさんあるから、見た目変わるだけで、頭悪い人が頼むだけ。
管理会社変えたキーマンにはキックバックはあると思うから、それ目的ならいいかも。
住民には恨まれるから、逃げるように引越すことになるけど。
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289
ご近所さん
>管理会社変えるのなんて、そんなに難しくないですよ。
【管理会社を変えるための手続きを管理会社がサポートしている】現状では難しいの一言ですね。
普通決議の過半数すらとることが難しい。
何故かというと、普通決議に出席しない住民が多数いる最近の総会において、議決権行使書による票数の割合が当然に多くなる。
ところが、この議決権行使書や委任状の取りまとめをしているのが議案の当事者である管理会社だった場合、当然のごとく管理会社はその票数を改竄し、事実をゆがめ管理会社に都合の良いように改竄してしまう。
結果、管理会社を変えることの普通決議は、住民の意思が反映されないまま否決されることになる。
そんなことはないというなら、管理会社は総会における普通決議の取りまとめ作業からは身を引き、総会にも参加しないことだ。
こうなれば、284さんが言うように、
>管理会社変えるのなんて、そんなに難しくないですよ。
も当たっているかもしれない。
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290
匿名さん
>>288
要するに、管理会社使ってる以上、変な経費はつきものということですね。
なら、やはり関わらないにこしたことがない。
管理業務がやたら難解なふりして法外な経費を毎月請求するのが管理会社というビジネスモデルですからね。
契約時の発注だけで、以降、毎月割りに合わない費用がかかるのがマンション管理会社です。
そもそも戸建てでは住民が不自由なく生活しています。戸建てでは住民が庭や屋外を自ら清掃しますが、自主管理では清掃業者やエレベーター保守業者に僅かな負担金で頼めます。清掃業者やエレベーター保守業者と契約するために、わざわざ管理会社と契約し、それらの外注業者とは別に、毎月管理費払うのは馬鹿げてます。
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291
匿名さん
>>290 匿名さん
相手がどこであろうと、信用してはいけない。
自分達で身を守らなくてはいけない。
自主管理なら、役員も。
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292
匿名さん
管理会社から区分所有者も守らないといけませんね。
自主管理なら自己責任ですが、管理会社と契約するなら、管理会社による利益相反から
管理組合の資産と管理費、修繕費を守らなければいけません。
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293
匿名さん
>>292 匿名さん
管理会社が抑えてることも多くある。
自主管理が増えていかないのは、そういった側面もある。
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294
ご近所さん
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295
匿名さん
>>293
住民にとって余計な上乗せすることがビジネスの管理会社が何を抑えるんですか?矛盾してるでしょう。自主管理が増えないのは、被害の自覚がないからです。それが問題。
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296
匿名さん
>>294 ご近所さん
それは違うと思いますよ。
管理と名乗って、会社であるのに、こっちが賢くならないと機能しないポンコツだから、要らないよねって話です。
金払ってるのになぜこちらが賢く利用しなきゃいけないのか?それが解ってない存在なんですよ。
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297
匿名さん
自分でできないから頼むしかない。
頼むならお金払うしかない。
になりませんかね?
さらに住民まで敵にするというなら、引越しした方が良いと思います。結局、間違った論理で変な方向に向かっても、無駄しか生まれませんから。
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298
匿名さん
管理会社が信じられないマンションの住民は哀れだね。
会社じゃないんだから、せめて自分の住んでいるマンションで
はくつろぎたいね。
管理会社がマンションにとって貢献してくれないなら替えればいい
だけのこと。
管理会社にとってマンションの住民はお客様だよ。
マーケッティング理論でいえばお客様は常に正しいだけどね。
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299
匿名さん
賢い人がバカな人から金を巻き上げ、バカな人は自分よりバカな人から金を取る。
あたりまえのことだ。
管理会社がいろんな事業や設備購入を組合にやらせるためには組合にカネがなくてはならぬ。
そこで、駐車場の使用料を引き上げ、駐輪場を有料化して財源を作る。
まずはバカな役員に納得させ、その役員がよりバカな組合員を説得。
「今後駐車場や駐輪場の維持管理に多額の費用が必要」と言われてバカな組合員が
負担増に応じる。共用施設の修繕費用は全員で分担するものなのに。
でも、これでいいのだ。
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300
匿名さん
なぜなら、俺は駐車場も駐輪場も使わないから負担増は影響しない。
そして、駐車場も駐輪場も大改修はまだ当分先だ。使用料値上げ分をそれまで
キープしておくわけではない。管理会社の提案に従って駐車場駐輪場と無関係のところに
ジャブジャブに使うのだ。結局払ったやつがバカを見るだけw
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301
匿名さん
1年交代の素人理事長と違い、管理会社はしっかりとした顧客台帳をつくって
どのマンションからいつどれだけカネを引き出すか計算しているのだろう。
それで株主に配当を払い従業員を雇ってるわけだからな、当然だが。
報酬がない代わりに理事会欠席しようが代わりに女房子供を出席させようがお咎めなしの
能天気な理事では最初から勝負はついている。
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302
匿名さん
10の資金があっても管理会社が4取るから6のサービスしか受けられない。
つまり管理会社と契約すると資産価値が低下する。
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303
匿名さん
管理会社を通さずに管理組合が直接に業者と契約すれば管理会社の仲介手数料的な
部分はカットできるから、理論上は安く上がることになる。
しかし、その一方で、業者とのトラブルは自分で始末しなければならない。
例えば、パート社員が出勤しないとき、そいつに電話して「早く来い、馬鹿野郎」と
言わなければならない。「子供が熱を出しまして」と言われたら「どうぞお大事に」と
引き下がることになるが、これが派遣社員なら本人に連絡を取ることなく派遣会社に
「代わりの奴をよこせ、もたもたするな」と言えば済む。
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304
匿名さん
清掃業者、エレベータ管理業者、ごみ収集業者、消防設備点検会社などなど、
本来ならすべての業者の仕事ぶりを逐一チェックしなければならないところ、
管理会社を利用すれば、フロント野郎に「どうなってる?」と電凸するだけで済む。
その代わり、いくらかの謝礼は包まねばならぬ。社会人として当然の行為だ。
その損得勘定を踏まえて管理委託か自主管理か決めたらいい。
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305
匿名さん
自主管理だと必ずトラブルとか、根拠なくデマを撒き散らすが、管理会社と契約してる方が、トラブルになっても泣き寝入りだからな。自主管理なら悪い業者あたったら変えればいいだけだが、管理会社なら適当なこと言われて対応しない可能性もある。金払っててこれなら、自主管理で自己責任の方がマシ。そもそもエレベーター保守や清掃業務の契約ごときで何をどうトラブルのかが不思議。
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306
匿名さん
パート社員が出勤しないって何のこと言ってるのかな?管理人が休みとか、普通に管理会社使っててもあるが、、
前提や設定がめちゃくちゃすぎて話にならん。
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307
匿名さん
そもそもマンション管理自体、トラブルが頻出するような業務自体稀。掃除が不十分とか、トラブルのうちに入らない。それどころか、管理会社が対応しないとか普通にある。
管理会社は僅かな手間に価値を持たせないと不用なことがバレるから必死だけど。
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308
匿名さん
だいたい、自主管理にしても、少し手間が増えるのは理事長ひとり。手間自体僅かだから小規模マンションなら月一万の手間賃でも払ってあげればいい。一般の住人は維持費が安くなるメリットしかない。
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309
匿名さん
年に何回か外注業者に何分か改善指導の電話するために毎月何十万も管理会社に支払うのは馬鹿げてる。
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310
匿名さん
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311
匿名さん
ここまで読んでも擁護派がまともな利点を一切言えないところが、管理会社が無用な証だな。政府はさっさとこんな住民の無知に頼ったクソみたいな業態を規制すべきだ。
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312
周辺住民さん
だまされるバカのくせに分譲に住むのが間違ってる
おとなしく市住におればいい
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313
匿名さん
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314
匿名さん
>>311 匿名さん
今、行政がやっているのは、管理会社が関与しておらず、スラム化した管理組合へのマンション管理士派遣などだからね。
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315
匿名さん
騙されるかどうかではなく、管理会社がどんな存在かと言う話。本当に何一つ、値段にあったメリットを言えないんだな。
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316
匿名さん
マンション管理に不案内なシロート住民を導いてくれるガイドさん
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317
匿名さん
>>316
あなたが詳しいなら、少しでもマンション管理会社を利用する価値を説明して見れば?
何一つできないんでしょw
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318
匿名さん
>>304 匿名さん
逐一チェックする必要性は置いといて、管理会社がそれやってるなら即答出来ないとおかしいでしょ?管理会社から各業者に確認の電話した時点で意味ないよね?かける電話番号が変わるだけだよね?
自分が正しいみたいな勘違いしてるっぽいけど大丈夫?
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319
匿名さん
まず自分でやってみるといいと思う。
学校じゃないんだし。
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320
匿名さん
>自主管理なら悪い業者あたったら変えればいいだけだが、管理会社なら適当なこと言われて対応しない可能性もある
ここが矛盾しているんだよね
管理会社も同じ、悪い管理会社にあたった変えればよいだけ、それができないなら、自主管理でも業者は変えれない。
だから、単純に自主管理(手間)か管理会社(お金)かどっちを取るかという話だと思うけど。
>逐一チェックする必要性は置いといて、管理会社がそれやってるなら即答出来ないとおかしいでしょ?管理会社から各業者に確認の電話した時点で意味ないよね?
まず、一般的には、管理会社で電話を受けて人とチェックしている人(管理人)は基本違う人。
自主管理でも同じだと思うけど、全部はチェックしきれないし、たとえ住民からクレームが来たとしても、現場もチェックせずに回答するなんてありえないと思うけど。
電話を受けたら、現場を確認して、業者に確認して、回答という流れは、自主管理でも同じだと思いますよ。
それに電話番号が変わるだけではなく、そこからの対応の交渉(再度実施、返金など)があるから、それには専門知識が必要な場合もあり、一番大変だからね。それを変わってもらえるのはありがたい。
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321
ご近所さん
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322
匿名さん
>>騙されるかどうかではなく、管理会社がどんな存在かと言う話。本当に何一つ、値段にあったメリットを言えないんだな。
単純に、中間でまとめて発注/管理する業者でしょ?
マンション管理にかかわらず、どんな業種にも存在すると思うけど、値段にあうかどうかは、個別のマンションの委託内容によるから一概に定義できないけど。
適正価格がでるなら、それの価格で、引き受けてくれる住民がいれば、自主管理にすればいいだけじゃないの?いなければ、その価格が安すぎるってことだと思うよ。
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323
匿名さん
値段にあった、管理会社の事例、一つでもいいからリンク貼って出してくれないかな?
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324
匿名さん
>値段にあった、管理会社の事例、一つでもいいからリンク貼って出してくれないかな?
???
値段にあっていると思っているから、みんな使っているのだと思いますよ
値段に合わないとわかったら、管理会社を変えていると思いますけどね。
だから、値段が合わない事例で、それでもその管理会社を継続している例をむしろだしてほしい。
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325
匿名さん
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326
匿名さん
答えになってないですね。それなら、管理会社と契約してる物件は100%コスパがいいことになる。
要するに管理会社と契約したコスパのいい事例をただの一件すら挙げられないという事ですね。どうしようもないな。
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327
匿名さん
管理会社と契約していると、窓口が一つという部分以外、メリットが何もない。そもそも、区分所有者が管理会社に連絡すること自体が、売買の時くらいしかない。かといって1?2月に一度の理事会に出席して雛型通りの議事録を打ち込むだけの為に50戸程度のマンションなら数十万、500戸の大規模マンションなら数百万もピンハネされている。しかも、必要もない事業にバカ高い工事費を払わされて管理会社の売り上げの為に貴重な管理費や修繕費が吸い取られる。バカと管理会社には関わらないにつきる。
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328
匿名さん
>要するに管理会社と契約したコスパのいい事例をただの一件すら挙げられないという事ですね。どうしようもないな。
じゃあコスパの悪い例だしてみたら?
>50戸程度のマンションなら数十万、500戸の大規模マンションなら数百万もピンハネされている
500戸で数百万なら、1戸で月1000円(年12000円)くらいでしょうか?
私個人の意見としては、月1000円なら、自主管理ではなく管理会社使いますよ。
少なくともその例は、コスパがいいと思います
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329
匿名さん
>要するに管理会社と契約したコスパのいい事例をただの一件すら挙げられないという事ですね。どうしようもないな。
何をもってコスパがいい悪いと判断するのですか?まずその指標を提示してください
管理費が高いからといって、管理会社の利益が高いわけではない。
実際の管理項目および各種費用が分からないとなんともいえない
例えば、清掃回数は週何回?管理会社や管理人にはどこまで依頼できる?毎年の管理費の予備費はいくらで想定している?電気代、水道代はいくら?各種設備は、個別で利用料をとっている、もしくは管理費でまとめてとっている?保険はどこまでかけている?などなど、物件概要じゃわからないよ。
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330
ご近所さん
>何をもってコスパがいい悪いと判断するのですか
確かに管理会社には管理会社の都合がある。
他の事業部門が赤字でも、パクりやすい事業部門(マンション管理事業)から赤字補填すれば会社も安泰で倒産から免れる。
会社を倒産させないためにやっていることだから、褒められることはあっても責められることはない。
会社全体では儲かっていないので、会社を倒産させないための適正利益と言えるし、企業全体から見れば黒字でもないからパクっていないと思っているのだろう。
資産管理に疎い管理組合はいいカモかもしれない。
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331
匿名さん
それぞれ違うのは当たり前。固有の実例を挙げられないんじゃ話にならないな。自分のマンションでいいから、端数までは問わないから、こう言う内容でそれに対していくらかかっているのかくらい言えるのでは?胸張ってメリットあると言うなら言ってみれば?
何一つメリットを説明できないのに、管理会社と契約する方が得とは言えないだろ。
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332
匿名さん
いや、だからこそ、そもそも自分でまずやれるとこやってみなよ。一部分からでもいいからさ。
挟まってる業者が利ざや抜いてるなんて、極論で言えばスーパーでも同じなんだから。
できる人はできるし、できない人にはできないから。
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333
匿名さん
自分でやる?
誰が個人的な相談してるの?
管理会社と言う業態がインチキだと言う話してるだけだが。管理会社が管理組合に対し利益相反で害悪しかない存在と言う話なんで反論したければ金額相応に有益であると言う根拠を示したら?
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334
匿名さん
スーパーは品揃えと言う価値を見出している人が購入。マンションはほぼ中抜きだけで価値がないものに、分譲マンションとセット契約と言う悪習のせいで存在しているだけの業態。世の中から消えてなくなっても、管理費が節約できるだけ。
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335
ご近所さん
>そもそも自分でまずやれるとこやってみなよ
まず、理事会に参加し、持論を住民や役員連中に理解してもらうことかな。
その為には対論が必要で、管理会社のピンハネ状態から脱却するための具体的な戦略を立てないといけない。
ダメだダメだだけでは、他の住民の賛同は得られないし単なるヤジに過ぎない。
ヤジを飛ばすだけならやめたほうがいい。
【じゃあどうするか】を考えないと一歩前には踏み出せない。
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336
匿名さん
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337
匿名さん
ご近所さんに賛同したらだめだよ。
こいつはすぐ切れるし、荒らしはするし、毎日何やってのかね。
仕事はしていないと思うよ。毎日朝から晩までいろんなスレに書き込み
をしているからね。ようするにこいつは自主管理がしたいだけ。
自分の住んでいるマンションが自主管理しているんだろう。
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338
匿名さん
>何一つメリットを説明できないのに、管理会社と契約する方が得とは言えないだろ。
うちのマンションは、管理費が月約1万円だが、各種メンテナンス業者、清掃業者の手配/管理、会計処理、修繕についての相談/手配、管理人の手配、住民トラブルの対応などなどやってくれているから、別に金額に不満はない。
これが、自主管理になれば0円になるといわれても、管理会社をやめたいとは思わない。これがメリットだけど。
>管理会社のピンハネ状態か
結局、この具体的な数値がないのよね。
中間管理業者が手間賃をとるのは当たり前の話だから、ただの手間と費用でどこまで許容できるかの話だと思う。
スーパーの例では、直接農家から買うほうが安く新鮮だが、手間がかる。メンテナス業者や修繕業者だって素人が探すと悪徳業者も入るから、専門の仲介業者を介して探してもらうってだけだと思うけど。
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339
ご近所さん
>338 匿名さん
>管理費が月約1万円
200戸のマンションで具体的な数値を計算してみると
200戸×1万円=200万円/月
年間だと200万円×12か月=2400万円/年
10年間だと2400万円×10年=2億4千万円となる。
>自主管理になれば0円になるといわれても
余程、金銭感覚が鈍い方ですね。
10年間で2億4千万もピンハネされてメリットだと感じるのは痴呆症の気がある方だと思う。
そうでなければ、管理会社から巨額のバックマージンを貰っているかだ。
>専門の仲介業者を介して探してもらうってだけだと思うけど
専門の仲介業者ほど危険で信用ならない。
長年の経験から裏取引に長けているからね。
ピンハネ上手なのは専門の仲介業者。
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340
匿名さん
>339
なんで、個人じゃなく200戸で計算する必要があるの????
1戸なら、月1万で、10年で、120万です。それ以上でもそれ以下でもない。
少なくとも私は、自主管理なるくらいなら、これ払うけどね。そういう人が多数だから自主管理にはならず、管理会社使っているんだけどね
というか、実際には、管理会社ではなく、外部業者の支払いや電気代になるのだけどね(笑)
でピンハネされている妄想ではない、具体的数値はいつでるの?
別に管理会社の費用を下げることは否定はしないし、実際やっている。ただし自主管理は嫌ってだけ。
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341
匿名さん
>>339
まあ1万円てのもウソでしょうね。そんなに安いのはワンルームくらい。ファミリータイプなら絶対最低、1万数千円はする。
>>338
スーパーは毎日スタッフが棚卸して場所供給してコストもかかるが、マンション管理会社が日々、マンションを管理している手間なんてほぼないからな。何かあるときなんて年に何回かのレベル。
マンション管理の手間の9割以上は外注。だったらその外注先に直接支払うのが合理的。
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342
匿名さん
この人は議論する以前に相当頭が悪く、話の理解度も低いから相手にするのはやめましょう。不動産会社も勤まらず、ルーチンワークで最低限の読み書きができたら勤まる管理会社くらいしか働き口がなかったんでしょう。
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343
ご近所さん
>なんで、個人じゃなく200戸で計算する必要があるの
戸別住宅の話しているわけでもないし、痴呆症なのかな?
2億4千万あれば何ができるか、君では想像すらできないだろうね。
>ファミリータイプなら絶対最低、1万数千円はする。
現状に疎い方ですね。
1万円以下のファミリーマンションも少なからずありますよ。
管理費に対する住民意識の差によるものだと思いますよ。
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344
匿名さん
1万円以下のマンションもあるかもしれませんが、それはよほどうまくやってる管理組合でしょうね。>>340みたいな管理会社にお金あげた方がいいと主張する痴呆症が住むマンションがそこまでガバナンス効いてるとは思いませんが
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345
匿名さん
>>343
自主管理すれば管理会社に委託していた費用全部が浮くわけじゃないよ。
こんなこともわからないのか。
管理委託費の通常の内訳知ってるの。いろんな仕事があるんだよ。
自主管理なんかしたいと思っている者は殆どいないんだよ。
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346
匿名さん
>1万円以下のファミリーマンションも少なからずありますよ。
>管理費に対する住民意識の差によるものだと思いますよ。
というか金額だけ見ても意味がない。
管理費は、住民意識よりも、戸数、管理内容、設備などに依存している部分が多いから。新築時(デベのいいなりの値段)ですら、管理費は、1万円きっているファミリーマンションも普通にあるから。
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347
ご近所さん
>345 匿名さん
>自主管理すれば管理会社に委託していた費用全部が浮くわけじゃないよ。
当たり前でしょ!
知らなかったの?
>338 匿名さん
>自主管理になれば0円になるといわれても
この話を前提におつむを併せて話を展開していたのですよ。
その人なりの知能に合わせて話を進めていたわけです。
切り取りされてもね。
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348
匿名さん
>>347
自主管理すれば0円になるといってだろう。
自主管理はやめなはれ、住民の反感を買うだけのことだから。
それぐらいのお金は住民はなんとも思っていないよ。それより自主管理
になる方をおそれいるんだからね。あほには分からないんだろう。
こんなスレで時間を無駄にするより他に仕事とかやることはないの。
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349
ご近所さん
>自主管理すれば0円になるといってだろう。
お手本見せて頂戴。
>こんなスレで時間を無駄にするより他に仕事とかやることはないの
誰に言ってるの?
おめでたい人ですね。
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350
匿名さん
自主管理にすれば管理会社の取り分はゼロ円になる。おおむね管理費の3-4割は削減可能。しかも余計な工事もやらずにすみ修繕費も浮く。
管理会社の取り分は仕事内容考えれば高すぎだ。
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351
匿名さん
まず、仕事の要素を分解して、自分でやってみて、コストに見合うかどうか考えればいいだけだと思う。
管理会社が理事会、総会に参加しないようにして、資料作成、印刷、配布から全部やってみるといいと思う。
修繕も全部見積取る先を探したらいいんじゃないかな。、
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352
匿名さん
351さんが正しいね
フロント1人で、10棟のマンションの管理ができると言っていた人もいるくらいだから、マンションの理事すらしたことがない人がいるからね。
そもそも新築時なら、管理委託内内容を見直して、不要なサービスをけずって交渉すれば、管理会社への委託費は、1~2割くらいは削減できる。
また余計な工事もやらずに済むとあるが、そもそも余計な工事とわかるくらいなら、管理会社が言ってきてもやらなければいいだけ。自主管理にして一番怖いのは、必要な修繕がやられずに危険になるという点である。
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353
匿名さん
>>351
そうですね。修繕なんて12年以上に一回ですし、理事会もひと月かふたつきに一度で
議事録もマンション管理士に委託すれば済む話ですから、ほとんど負担なくできるでしょう。マンション管理会社がやってる仕事なんてひと月に半日もいらないでしょう。だからフロントも10棟以上担当が持てるんです。つくづくあこぎな商売してますよね。
管理会社と契約していたらどうしても流されて余計な工事をしてしまう。
そうならないためにも縁をさっさと切るべきでしょう。
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354
ご近所さん
管理会社関係の方の参加が目立つが、ああ言えばこう言うで、同じ手口で管理組合や理事会役員を騙し続けているのだろうな。
管理会社で作成された問答マニュアルを何度も聞かされているようで、耳にタコができてしまう。
組合員を見下しての発言なのだろうが、手の内がバレてきているようだ。
そこを察することができないのが3流〇〇出のフロント連中。
管理会社にとっては〇〇と鋏は使いよう、ある意味、メリットなのかもしれない。
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355
匿名さん
【自主管理の要点】
管理会社をはさまない、清掃業者、エレベーター管理など、外注先との直接契約で
管理会社に支払っていた余分な手数料を節約できる。
理事会業務、会計業務、修繕業務などはマンション管理士など専門家と顧問契約することで理事会の手間は省ける。
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356
ご近所さん
>【自主管理の要点】
様々な運営方法があると思う。
要するに住民の総意が反映されていなければならないという点だ。
そこから外れると、どんな運営方法であれ長続きしない。
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357
匿名さん
おっしゃる通りです。ただ、管理会社が入ると、総意が反映されにくくなります。
管理会社=管理費から利益を上げるのが仕事→管理費の費用対効果を下げることが手段となる
管理組合=管理費の費用対効果を高めたい
完全に目標が相反し、トレードオフの関係です。マンション管理のノウハウは
管理会社と契約しなくても得られますし、管理会社とは関わらないに限ると思います。
完全なトレードオフの関係なので関わらないに尽きるかなと
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358
匿名さん
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359
匿名さん
>357さん
費用対効果を高めたいのは賛同しますが、それ以上に管理に関する手間はかけたくない人が多いと思います。それはどうするの?
>理事会業務、会計業務、修繕業務などはマンション管理士など専門家と顧問契約することで理事会の手間は省ける。
これと管理会社と何が違うの。管理会社の管理委託契約の内容から”清掃業者、エレベーター管理など”を抜けばいいだけだと思うけど。
”マンション管理士”ってもしかして、資格を持っている人と個人契約するってこと?(笑)
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360
ご近所さん
>357 匿名さん
>管理会社が入ると、総意が反映されにくくなります。
おっしゃる通りだと思います。
されにくいのではなく、悪くすると、管理会社の総意で管理組合が運営される羽目になります。
>358>359さんも管理会社の総意を実現すべく頑張っているにすぎません。
彼らにすると、管理組合は飯の種ですから、生かさず殺さず操るといった具合です。
そういった心情が発言内容の端々から読み取れます。
時代は管理会社を排した自主管理へと大きく変わろうとしています。
そのための便利なアイテムや社会環境が整いつつあります。
一歩前に踏み出すための何かが問われています。
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361
匿名さん
>>359
君がバカなレスするたびに管理会社がいらない存在だということが明白になるな。
管理会社と契約しなければ委託管理費も払わずに済む。委託管理費はマンションの規模によるが、マンション管理士なら5万円が顧問料の相場だから、それ以上は取られない。
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362
匿名さん
361さん
>理事会業務、会計業務、修繕業務
ネットで調べればわかると思うけど、月1回の理事会への参加だけで100戸くらいのマンションら月5万は取られるよ
修繕は、内容によって大きく金額が変わるけど、ちょっとしたアドバイス程度でも月数万以上は確定する。業者選定など依頼すると別途費用がかかる。長期修繕見直しても別途費用がかかる
会計業務は、あんまりマンション管理士の仕事じゃないからうけてくれるかはわかrないかな
結局、そんなに変わらなくなると思うけど。。。
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363
匿名さん
>>362
本当にばかだな。
月五万で済むんだろ? 100戸クラスのマンションが毎月、総額でいくら管理会社に持っていかれると思ってるんだ?
オタクのマンションは、毎月、長期修繕が発生するの?
自分が、頭が極度に悪いこと自覚した方がいいよ。管理会社擁護しようとしても逆効果だから。
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364
匿名さん
会計をマンション管理士といってる時点から察した方がいいと思う。
点検や工事発注を、まずは管理会社以外にするところから始めて、理事会総会も管理会社の補助なしで行っていくようにすればいいんじゃないかと思うけど、自主管理が目的化してるみたいなので仕方ない。
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365
匿名さん
-
366
匿名さん
管理会社に嘗められたら駄目しよう。
少なくとも会計報告の内容を理解できる組合員が総会に出席して不備を指摘してくれるだけでも管理会社は緊張して不正が起きにくくなります。
質問内容を間違えると相手はプロだから組合員の無知識を見抜いてしまいます。
無知識な組合員が大多数と見ると知識のある組合員の排除行動を起こします。
マンション管理士試験に合格する位の管理知識であれば総会での支離滅裂な質問や返答はできないはずです。
組合員の中にそういった組合員がいれば管理会社の目は変わります。
そのような組合員を管理組合は協力を仰ぐべきでしょう。
組合員は常日頃より目を凝らしてください。
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367
匿名さん
マンション管理士も普通にそういったサービスあるが、全く何も知らないんだな。。
別に会計士でも雇ってもいいし。決算は通常、一回だけだし。自主管理が目的ではないが、費用対効果が低く、利益相反の管理会社と契約することはデメリットが大きすぎると言うこと。
理事会支援業務をマンション管理士や会計士に頼んでも定額で済むが、同じ業務を管理会社がやると、管理費に対して一定割合の費用がかかるから、ある程度の戸数以上ならどう考えても管理会社を省いた方が得。だから、管理会社も戸数の小さいところはやりたがらない。利幅が低いからな。
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368
匿名さん
そもそもなんでそんなに管理会社を使いたいの?
なんでそんなに無駄遣いして、資産価値を落としたいの?
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369
匿名さん
管理会社の収益源は管理費で、無駄遣いが管理会社の利益になる構造があるのに、なんの立場でそこまで管理会社の肩ばかり持つんですか?
自動更新の継続外注業務を、わざわざ管理会社経由にして毎月割高な費用を管理費から支払う意味は何ですか?たかだか清掃業務に、つきっきりで管理会社のフロントが毎日、監視しに来るんですか?
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370
匿名さん
管理委託費が安くなる理由は、そもそもの管理委託費が割高に設定されており、適正な手順を踏んで管理費を見直すと、結果として管理費削減ができるからです。
マンション管理会社は「導入時にマンション管理会社同士で競争がないこと」「管理会社変更する機会が少ないこと」「居住者に情報・知識がないこと」を背景として、管理委託費を割高に設定指定いるのが実情です。
・管理費が割高な理由
導入時に競争がない。 本来ならば居住者の意志で決定する管理委託先が、マンション購入時に系列会社に決まっています。
競争がないため管理会社の利益が大きく設定されています。
・見直しに手間がかかる
管理会社の見直しは、住民の意思決定と行動が必要です。しかし「自分が役員の時に面倒なことをしたくない」「問題が起こったら住みづらくなってしまう」など、経験やサポートがないと実行に移し難くなっています。
・居住者に情報・知識がない
マンション管理費の内訳を見てサービス内容や、金額が適正さを判断するには専門知識や経験が必要です。専門知識や情報が不足していると金額の妥当性を判断できずに、管理会社の提案の見積をそのまま受け入れてしまいます。
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371
匿名さん
契約先の管理費が自社の売り上げになる管理会社を信じるってこと自体が間違い
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372
通りがかりさん
僕はまぁ管理会社で仕事してるんだけども管理費の中には組合さんのために使うお金(共用の電気とか)も入ってるから自主管理すれば全部無くなるってわけじゃないんじゃないかな
タワマンとかはわかんないけど管理会社の収入は管理委託業務費って言って50?400くらいのマンションだと戸当たり1万円を年額で貰ってる感じ
水漏れ対応とか騒音、ペット、駐車場のクレームを仕事中でも引き受けても構わない!って組合員さんが居れば実現可能だと思うよ
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373
匿名さん
↑またいつもの荒らしがHN変えて出鱈目の嘘書いてるな。もう散々上で論破されてるよ。
理事ではなく、一般組合員がクレーム処理してる自主管理のマンションなんかあるかよ。
自主管理は管理会社が外注すす際に取る中抜きの部分をカットするだけで、業務はカットしないよw
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374
匿名さん
管理会社に支払っている委託管理費は月1戸当たり600円~1,000円
程度だと思うけどね。
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375
匿名さん
↑それは管理費のうちの管理会社が受け取る「報酬」だけの費用で、それ以外の外注費に管理費の儲けが含まれてそこの中抜きがカットできるのがでかい。スレタイくらい読めば?
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376
匿名さん
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377
匿名さん
君は管理会社勤務なんだろ?伝票を全部アップして決算書開示して、管理費報酬以外、一切取らず、他の外注業務は全部ボランティアでやってることを証明したら?
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378
通りがかりさん
初めて投稿したんだけどね……
フロント側から見ると理事もただの組合員も組合側って感じで差に興味無いよ
自主管理するならトラブルの一次受けとかの面倒な事も自分達でやんなきゃいけないよってだけ
自分達で発注するんだから
まぁ面倒な事は多少金払ってでも管理会社側に任せる!って人のが多いから自主管理はフロント的には大歓迎だよ
まぁ今は建サのお陰で面倒な組合は切りやすいけども
もう少し面倒な組合は減ってくれると助かる
自主管理頑張ってね
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379
通りがかりさん
あーちなみに管理会社側から工事とか発注すると利益は乗せてるからね
中抜きって言うか元請けになる感じ?
それが嫌で組合側で発注するならそれも大歓迎
仕事減るし責任も負わなくて良いから楽だ
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380
匿名さん
なら良かったね。発生頻度の低いトラブル対応のために払う金額としては高くて割りに合わないと考える人が自主管理にするんでしょ。楽勝の業務を難しくみせて付加価値を装うのが管理会社だからな。そんなにしんどければ、管理会社フロント1人で10棟以上も担当もてないでしょ。
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381
匿名さん
>管理会社フロント1人で10棟以上も担当もてないでしょ。
フロントなんて、ただの窓口の人じゃない(笑)
別に実際に作業している人でもないから。
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382
匿名さん
>>381
その通りw。だから、実際に作業している業者に直接頼んだ方が安上がりって理屈なんだよ。
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383
匿名さん
>その通りw。だから、実際に作業している業者に直接頼んだ方が安上がりって理屈なんだよ。
???
実際に作業している管理会社の社員がいるって話だけど
例えば、業者に見積もり/発注したり、会計処理したり、総会の資料つくったり、フロントの人はしないよ。
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384
匿名さん
じゃあ一体何をするんですか?
見積もり発注なんてそもそも毎月ないし、マンション一棟あたりの殆ど変わらない毎月の会計処理にどれほど時間かかるんですか?総会資料も年一回だし理事会も雛形で少し変えるだけですよね?
たったこれだけの業務にどれだけ時間かけるんですか?
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385
匿名さん
いかに取るに足らない大したことのない内容を難解で困難であるかのように装って金を取るのが管理会社のビジネスモデルですからね。
管理会社がいないと住民からの苦情や理事会業務が大変!ってありもしない現実を装うことが彼らの利益の源泉ですからね。
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386
ご近所さん
385 匿名さん
ご指摘の通りですね。
管理組合側が早くそのことに気づくべきなのですが、オレオレ詐欺の被害者状態から抜け出せない。
管理組合側の無知からくる弱さだと思う。
無知から脱却するには、熱い志を持った方が一人いればそこから抜け出せる。
マンション管理組合は、管理会社を養うために結成した団体ではないのですから。
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387
匿名さん
>385
自主管理マンションの理事会やってみたらわかると思いますよ
私は、たかが月2000円程度の差で、自主管理マンションには、もう2度と住みたいと思いませんけどね
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388
匿名さん
自主管理のマンションは資産価値がないし、人気もない。
何故今更自主管理なんだろう。
それにマンションの管理は工事が全てではないよ。
工事は1年中やっている訳ではないけど、マンションの管理は
毎日していかないといけないから。
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389
マンション管理士試験上位合格者
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390
ご近所さん
>389 マンション管理士試験上位合格者
>衆愚政治になるんですよね
そうかな?
彼らがマン管士の知識を取得すれば
3流大学しか出ていないフロントでは彼らに立ち向かうことはできなくなる。
マンション管理会社なんて、所詮、志の低い職業だから、碌な人間しか集まってこない。
レベルの低い人間集団なのだ。
そんな彼らでも無知な組合員なら相手にできる。
言い換えれば【ハイエナ稼業。】
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391
匿名さん
>そうかな?
>彼らがマン管士の知識を取得すれば
結局、それを誰がどうやって、どの予算でという話になる?
その時間と費用があるくらいなら、管理会社に依頼したほうが楽という話で落ち着くんだよね。
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392
ご近所さん
>それを誰がどうやって、どの予算でという話になる?
【マンション管理組合は、管理会社を養うために結成した団体ではない】という意識を熱く感じている方で、時間に余裕がある方がやればいい。
ハイエナに自分たちの資産をむしり取られても何も感じない組合では無理な話。
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393
匿名さん
自主管理は中抜き業者を排除するだけなのに、いまだに住民がホウキもって掃除したり自ら管理をやらなければならないと必死に誤解させたい人がいるみたいですね。
自主管理は単純に中抜き業者排除してコストを適正化する手段です。別に住民の負担が増えるわけではなく、理事会が多少増えるくらいです。
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394
ご近所さん
>自主管理は中抜き業者を排除するだけなのに
それは考え方が甘い。
そんな甘い考え方では自主管理は無理だと思う。
住民間の争いごとはどうするの?
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395
匿名さん
管理会社の人間がいかに程度の低い人間かこのスレの擁護者を見ればよく分かる。同じような嘘とデマをひたすら繰り返し、反論できないとやり過ごし、しばらくたつとまた同じ嘘やデマを繰り返す。逆効果なのにね。
少し知識ある相手だとひろゆきでも論破されるだろうな。それほど、全くもって社会的存在価値がない、害悪しかない存在だ。よくそんな仕事続けらるなと思うよ。
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396
匿名さん
ご近所さん
住民間の争いは管理会社は張り紙貼って電話で注意するくらいで、それ以上は警察ですよ。仲裁なんてしないと思います。正直、双方電話が繋がれば10分の仕事です。しかも自主管理の組合で雇っている管理人にやってもらえばいいのです。
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397
マンション居住中(阪神間)
管理会社の担当ってどのくらいの学歴の人がつくのですか?
うちの管理会社(N管)担当 議事録の日本語がひどすぎるんですが。。。
最近「従い」とか「結果」とかいう言葉を覚えたらしくて
そればかり書くんですが全然「従っても」「結果でも」ないんだよなあ。
ほんとに日本語の語彙力が貧しすぎる。。。
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398
マンション居住中(阪神間)
それとうちのそこですけど
住民間の争いに首をつっこまないのはよいのですが
事実関係(共用部の範囲など)の是非も争い事になると
判断を控える つーか
理事長の判断に従い ここにこう書いてあるでしょ?って図面や規約を示しても
「理事長に確認済みですから」の一点張り。
こんなんで仕事してると言えるのかね?N管K営業所の担当さん。
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399
マンション居住中(阪神間)
それとうちのそこですけど
住民間の争いに首をつっこまないのはよいのですが
事実関係(共用部の範囲など)の是非も争い事になると
判断を控える つーか
理事長の判断に従い ここにこう書いてあるでしょ?って図面や規約を示しても
「理事長に確認済みですから」の一点張り。
こんなんで仕事してると言えるのかね?
(削除予防用再投稿)(危険ワード削除済み)
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400
匿名さん
管理会社と契約するメリット
・高額だが安心感を感じられる。
・窓口が一つで楽
管理会社と契約するデメリット
・管理の実務は外注先が担っており、管理会社フロントは通常、10棟以上、担当が持てる程、実際はたいした仕事もないのに、毎月管理費のかなりの割合のマージンをとっていく。
・委託管理報酬以外にも、当然ながら営利企業であるので、清掃費、エレベーター保守費などほとんどの外注業務に自社のマージンを上乗せしている(管理組合の直接発注で回避可能)。
・外注先との契約や規約変更や長期修繕業務はレア。そもそも長期修繕は管理組合主導です。それなのに、毎月忙しい風を装い、法外な管理費を正当化する。
・30戸のマンションでも300戸のマンションでも手間は10倍も無いにも関わらず、管理費は10倍。大規模マンションほど損をしている。
・利益相反の関係のため、不要不急の修繕事業を提案してくる。合言葉は「予防保全」。しかも割高な方が管理会社の利益になる。もちろんノルマも存在している。営利企業でノルマがないなんてのはガセ。メディア等で証言者多数。
・管理会社が代行で取る「相見積もり」はほぼヤラセで自社の利益を載せた金額。数字にあからさまに差をつけて、どの業者が受注するか決まっている。もちろん見積もり先も懇意の業者だけ。定期的に受注させる代わりに受注させない時は名前だけ、借りる。
つまり、実態は見積もりでもなんでもなく、実際は管理会社と懇意な企業による割高な随意契約。
・管理会社の利益にならず、手間になる様な住民サービスや運用の向上等はことごとく、「万一のことを考えてやめておきましょう」などと反対。住民でも相場が分かりそうな物品はピンハネできないので旨みがなく、反対(そんな金は修繕のぼったくり原資にしたい)。
・理事長や理事会を丸め込むのが仕事。住民は敵であり、養分。
つまり、管理会社とは関わらない方が得。
ーー自主管理や理事会支援業務などに限定した一部委託
管理会社による中抜きを回避する手段であって、住民自ら掃除したりクレーム処理するなど、管理するわけではない。管理の実務は従来通り、外注先が担う。理事会支援や会計もマンション管理士に依頼が可能。大抵のクレーム処理などは管理人が対応。
-
401
某管理員
管理会社に管理を委託契約しながら、
ピンハネだとか中抜きだとか言っている区分所有者さん。
自主管理に移行して、自主管理の結果を報告してください。
それができなければ、ただの口先人間です。
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402
ご近所さん
>396 匿名さん
>住民間の争いは管理会社は張り紙貼って電話で注意するくらいで
住民同士の民事的な揉め事と、マンション内の決まり事(区分所有法、管理規約等)での争いごととは分けて考えることができないのかな。
その程度の知識ではフロントに馬鹿にされるだけ。
理事長が理事長たる権限を発揮できるのは、そういった法律に守られているからですよ。
そういった法律を無視してマンション管理に臨めば、いつかは組合も崩壊しますよ。
単にトサカに血が上って自主管理に逃げ込んでいるとしか思えない。
それで万事解決すればいいが、そうは問屋が卸さないのが現実世界。
アマーイ。
-
403
匿名さん
>>402
>マンション内の決まり事(区分所有法、管理規約等)での争いごととは
こちらはもちろん、管理組合が注意すべきことですが、それも捜査機関ではなので注意以上はできませんよね?やれることの限度があるということです。
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404
住民
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405
上位
>>402 ご近所さん
↑マンション内の揉め事のほぼ全てが規約違反に起因することがわからないあほ
住民同士でカネの貸し借りなどあれば別だが、そういうのはほとんどないだろう。小室さんの母親と元婚約者の貸し借りなど、そもそも管理会社に相談するはずがあるまいw
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406
ご近所さん
外野連中が熱くなるのもわかる。
職場がなくなるかどうかの話だからね。
心配しなくていい。
管理会社を必要とする管理組合がゼロとなるわけでもない。
自主管理にはそれなりの能力も必要だからね。
ハイエナ稼業の君たちは、自主管理能力のない弱い管理組合を餌食とする習性があるからね。
餌食となる管理組合も気の毒と言えば気の毒だ。
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407
匿名さん
>400
過去にすでにボロボロいわれているのに、同じこと内容で繰り返されても。。。
>・管理の実務は外注先が担っており、管理会社フロントは通常、10棟以上、担当が持てる程、実際はたいした仕事もないのに、毎月管理費のかなりの割合のマージンをとっていく。
フロントの人は、ただの窓口で、実際に作業しているのは管理会社の他の人。なので棟数はたいした意味がない。
>・委託管理報酬以外にも、当然ながら営利企業であるので、清掃費、エレベーター保守費などほとんどの外注業務に自社のマージンを上乗せしている(管理組合の直接発注で回避可能)。
見積もり、発注、管理をしているのだから手数料は別に普通。他の業種の業者でも普通にやっている
>・外注先との契約や規約変更や長期修繕業務はレア。そもそも長期修繕は管理組合主導です。それなのに、毎月忙しい風を装い、法外な管理費を正当化する。
長期修繕計画などは、作ってもらっているし、修繕に関して、いろいろアドバイスをもらるのが普通
>・30戸のマンションでも300戸のマンションでも手間は10倍も無いにも関わらず、管理費は10倍。大規模マンションほど損をしている。
管理費は、共有設備に依存することが多く、大規模のほうが共有設備が多い。そのため、戸数が10倍になっても管理会社の取り分は10倍にはならない
>・利益相反の関係のため、不要不急の修繕事業を提案してくる。合言葉は「予防保全」。しかも割高な方が管理会社の利益になる。もちろんノルマも存在している。営利企業でノルマがないなんてのはガセ。メディア等で証言者多数。
提案してくるのは、どの業者も同じ
自主管理にしても、メンテナンス業者は同じ提案をしてくるから
>・管理会社が代行で取る「相見積もり」はほぼヤラセで自社の利益を載せた金額。数字にあからさまに差をつけて、どの業者が受注するか決まっている。もちろん見積もり先も懇意の業者だけ。定期的に受注させる代わりに受注させない時は名前だけ、借りる。
>つまり、実態は見積もりでもなんでもなく、実際は管理会社と懇意な企業による割高な随意契約。
管理組合(理事会)も値段だけで業者は選定しない
また、金額が大きい修繕の場合は、コンサルなどの別の業者を経由して見積もりを取る
→あまりにもひどい見積もりを管理会社が出してきた場合は、管理会社変更も考慮すればいいだけ
>・管理会社の利益にならず、手間になる様な住民サービスや運用の向上等はことごとく、「万一のことを考えてやめておきましょう」などと反対。住民でも相場が分かりそうな物品はピンハネできないので旨みがなく、反対(そんな金は修繕のぼったくり原資にしたい)。
>・理事長や理事会を丸め込むのが仕事。住民は敵であり、養分。
??そんなことしてくる?
でもそもそも決めるのは、管理組合(理事会)なので、理事会がしっかりしていれば問題ない。
むしろ管理会社に丸め込まれる程度の管理組合なら、自主管理は無理。
-
408
ご近所さん
>407 匿名さん
>フロントの人は、ただの窓口で
ぼったくりの計画は会社ぐるみだと言う訳ですね。
フロントはぼったくり計画を伝えるしか能力ないからね。
>他の業種の業者でも普通にやっている
単なるぼったくりは管理会社だけ。
>長期修繕計画などは、作ってもらっているし
嘘こけ!
国土省ひな形から素人が適当に作っているだけ。
>、戸数が10倍になっても管理会社の取り分は10倍にはならない
管理会社のぼったくり効率は10倍以上。
>むしろ管理会社に丸め込まれる程度の管理組合なら、自主管理は無理。
これだけは正解。
管理会社によるハイエナ稼業が活躍する場所となる。
-
409
名無しさん
407さん
管理会社が酷いビジネス形態だと言う問題に対して、管理組合がしっかりしてれば問題ないって全然答えになってないよね?
酷い政治家を批判しても国民がしっかりしとけば問題ないって言ってるようなもん。
もっとまともな事言ったら?
-
410
上位
>>409 名無しさん
答えになってますよ。国政でも平民が貴族階級の候補者を選んでいるわけではない。誰でも立候補できるから不満なら立候補して管理会社変更の議案を出すべき。
他力本願の考えが管理会社主導、植民地化の原因だとわからんのか?
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411
匿名さん
>>410
何が問題かという話してるのに対処すれば問題ないってのは答えになってないよね。
対処するのはそもそも当たり前だし。頭大丈夫? 管理会社変更すればいいかどうかではなく、管理会社自体腐ってるから注意しろって話なんだけど。。
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412
匿名さん
>>407
ボロボロに言われてるのは擁護派なんだけどな。
>フロントの人は、ただの窓口で、実際に作業しているのは管理会社の他の人。なので棟数はたいした意味がない
実際、日々、誰が何をどのくらいの時間かけて作業してるんだよw
>見積もり、発注、管理をしているのだから手数料は別に普通。他の業種の業者でも普通にやっている
毎月毎月、何の見積もりや発注をしているの? 分譲時の最初だけだろ? よくこんなウソを平気で言えるな
>管理費は、共有設備に依存することが多く、大規模のほうが共有設備が多い。そのため、戸数が10倍になっても管理会社の取り分は10倍にはならない
共用施設が多くてもその分、戸数が多いんだから10倍になるだろ。算数もできないの?
共用施設1個で10戸のマンション、共用施設10個で100個のマンション、どうみても10倍になるよね?
>→あまりにもひどい見積もりを管理会社が出してきた場合は、管理会社変更も考慮すればいいだけ
>でもそもそも決めるのは、管理組合(理事会)なので、理事会がしっかりしていれば問題ない。
ボッタくり見積もりや管理会社が組合を養分扱いしてることは認めるんだなw
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413
フロントマン
自主管理だの工事は組合発注だの言い出す組合は利益率低いから契約解除してえ
利益率40%超えてる組合しか要らねえんだわ
利益率低い組合ほどうるさい
貧乏人のケチほどよく吠えるのはどこも同じやね
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414
匿名さん
40%も無駄金払いたくないからとっとと解除申し出てくれよ
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415
上位
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416
上位
管理会社はどこでも同じではない。三井住友三菱とか財閥系デベロッパーの管理会社は平均年収が800万程度あり、フロントのレベルが日本ハウズイングなどの独立系と全然違います。
独立系は安い月給でひとりで管理組合30個くらい持たされて手を抜かないと処理できない。
財閥系は高い月給でひとりで管理組合12個程度。
昔いた管理侍は財閥系管理会社のフロントだよ。
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417
匿名さん
>共用施設が多くてもその分、戸数が多いんだから10倍になるだろ。算数もできないの?
>共用施設1個で10戸のマンション、共用施設10個で100個のマンション、どうみても10倍になるよね?
分譲マンションのこと知らないの?
キッズルーム、ゲストルーム、ジムなど、小規模だと存在しないが、大規模だとある共有設備が多数あるのですよ。
>ボッタくり見積もりや管理会社が組合を養分扱いしてることは認めるんだなw
認めるもなにも、どんな業種でも悪徳な業者は存在する。
戸建だって欠陥住宅いっぱいある。
自主管理になっても、ぼったくる業者なんていっぱいあるから、管理組合がしっかりしていないなら、どっちみちぼったくられるというだけの話。
-
418
匿名さん
>毎月毎月、何の見積もりや発注をしているの? 分譲時の最初だけだろ? よくこんなウソを平気で言えるな
理事会やったことないんだね
何かしらの見積もりや発注は、ある程度あるよ
管理人や清掃業者、植栽業者などのメンテナンス業者も今は、年単位の契約じゃなくて、ながくて6か月、できれば3か月契約で、更新するから、そのたびに見積もり&契約になるし、、毎月の支払もある。消耗品なんかもある程度毎月購入するし、設備(駐車場、駐輪場などの利用者の変更)、人の移動などもあるし、築10年もすれば、こまごまとした修繕は、毎年数件はある。
手数料に関しても、業者を探すためにマンション管理士経由で見積もりをお願いしても、見積もりだけで10万以上とられるから、そのくらいは普通だよ。その代わり完全に悪徳な業者は除外してくれるけどね
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419
匿名さん
>>417
君は何度、同じ質問を繰り返したら気が済むの?
>大規模だとある共有設備が多数あるのですよ。
その分、戸数が多いだろ。どこまで算数できないんだよ
>認めるもなにも、どんな業種でも悪徳な業者は存在する。
外注先と直接契約=外注先の利益が乗る
管理会社経由ならその外注先が2時請けになり、さらに利益を上乗せ=管理組合から見れば、管理会社が利益を載せる部分には価値がなくほぼボッタクり
>何かしらの見積もりや発注は、ある程度あるよ
毎月発生する発注とそれに要する時間を具体的に教えてくれよw
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420
匿名さん
>>418
そもそも管理人と6か月で契約するって、どんな雇用形態なんだよ?
植栽業者と3か月契約って、年何回植栽が入ると思ってるんだ?
>消耗品なんかもある程度毎月購入するし、設備(駐車場、駐輪場などの利用者の変更)、人の移動
もはや契約でもなんでもないし、
何から何まで出鱈目だな。
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421
匿名さん
>そもそも管理人と6か月で契約するって、どんな雇用形態なんだよ?
普通だと思うけど。
むしろ管理人雇用の場合は、年間契約なんかしたら、途中で交代したくてもいろいろめんどくさくなるから(長年契約している人なら、年契約あるかもしれないけど、最初の数年は、3か月か6か月契約が普通)、今時年単位の契約なんかしないと思うけど。植栽なんかは、年2~3回程度だから、1回、1回見積もりとって契約じゃない?
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422
名無しさん
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423
匿名さん
>>421
試用期間なら分かるが、3か月ごとの契約更新を数年続けるってどんな会社なんだよw
まあどちらにせよ、管理会社の手間なんてほとんどないとじぶんで言ってることに気が付かないんだな。
-
424
匿名さん
管理会社の手間がないっていう人は、自主管理マンションで理事やってみるといいと思うけどね。そもそも分譲マンションの理事すらしたことないように思えるし。
私もそうだけど、2度と自主管理マンションに住みたいとは思わない。
月2000円程度で、あの時間(手間)を買えるなら、安すぎるくらい。
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425
匿名さん
>月2000円程度で、あの時間(手間)を買えるなら、安すぎるくらい
管理会社でのペーペーの身分では、その程度の視野でしか判断できないのだろう。
早く、常識的な視野で物事が判断できるようになるといいね。
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426
匿名さん
>424
その通りだと思いますよ
物件価格があがればあがるほど、自主管理マンションなんてなくなるでしょうから、結局、手間からお金かの選択ってだけでしょう
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427
匿名さん
ここの書き込みを読んでいると、いかに組合員の方々が無知かという事がわかりますね。読んでいて頭が痛くなりました。
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428
名無しさん
一体、何が手間なのか、具体的な反論が一切言えません、ということはよく分かりました。まあ自分たちの仕事に価値がない事がばれるからね。外注先の仕事には価値があるけど、管理会社の仕事は値段不相応ということ。
そもそも、自主管理でわざわざ3ヶ月契約なんて面倒な契約体系取るバカいないけどな。
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429
SKY
>>424 匿名さん
うちの周辺の分譲マンションは月10000?20000くらいですが?
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430
匿名さん
>うちの周辺の分譲マンションは月10000?20000くらいですが?
自主管理にして下がる管理費の話ですよ?
ちなみに管理会社すらまともに使えなくて、ぼられている管理組合は論外ですけどね
そういう管理組合は、もともと自主管理も無理だけどね
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431
匿名さん
「月2000円程度」とは、定額委託業務費の内訳のひとつである事務管理業務費の1戸あたりの月額のことだと思う。
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432
匿名さん
管理会社と契約するメリット
・高額だが安心感を感じられる。
・窓口が一つで楽
管理会社と契約するデメリット
・管理の実務は外注先が担っており、管理会社フロントは通常、10棟以上、担当が持てる程、実際はたいした仕事もないのに、毎月管理費のかなりの割合のマージンをとっていく。
・委託管理報酬以外にも、当然ながら営利企業であるので、清掃費、エレベーター保守費など自動更新のほとんどの外注業務に自社のマージンを毎月上乗せしている(管理組合の直接発注で回避可能)。・管理人や清掃会社などがダメでも管理会社と契約していると、言い訳ばかりで容易に変更できません。・外注先との契約や規約変更や長期修繕業務はレア。そもそも長期修繕は管理組合主導です。それなのに、毎月忙しい風を装い、法外な管理費を正当化する。
・30戸のマンションでも300戸のマンションでも手間は10倍も無いにも関わらず、管理費は10倍。共用施設が多くなってもその分、戸数も多くそれだけ管理費収入も多くなるから、管理会社の一定の仕事量に対して、コスパはどんどん悪くなります。理事会支援や会計の手間も10倍にはならないからです。大規模マンションほど損をしている。
・利益相反の関係のため、不要不急の修繕事業を提案してくる。合言葉は「予防保全」。しかも割高な方が管理会社の利益になる。もちろんノルマも存在している。営利企業でノルマがないなんてのはガセ。メディア等で証言者多数。
・管理会社が代行で取る「相見積もり」はほぼヤラセで自社の利益を載せた金額。数字にあからさまに差をつけて、どの業者が受注するか決まっている。実際には相見積もりでも何でもなく、単なる割高な随意契約。もちろん見積もり先も懇意の業者だけ。定期的に受注させる代わりに受注させない時は名前だけ、借りる。
・管理会社の利益にならず、手間になる様な住民サービスや運用の向上等はことごとく、「万一のことを考えてやめておきましょう」などと反対。住民でも相場が分かりそうな物品はピンハネできないので旨みがなく、反対(そんな金は修繕のぼったくり原資にしたい)。
・理事長や理事会を丸め込むのが仕事。住民は敵であり、養分。
つまり、管理会社とは関わらない方が得。
ーー自主管理や理事会支援業務などに限定した一部委託
管理会社による中抜きを回避する手段であって、住民自ら掃除したりクレーム処理するなど、管理するわけではない。管理の実務は従来通り、外注先が担う。理事会支援や会計もマンション管理士に依頼が可能。大抵のクレーム処理などは管理人が対応できます。要するに、契約関係だけ理事会で責任を持ち、それ以外の手間は個別にマンション管理士や司法書士など士業に委託すればいいのです。
*管理会社関係者と見られる人がリプレイスや一部委託への変更や自主管理のネガキャンしてますが、説明を含めて全て「嘘とデマ」です。食い扶持がかかってるから仕方ないかもしれませんが、管理組合が恵んでやる筋合いはありません。
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433
匿名さん
ではなぜ全国のほとんどのマンションが管理会社と委託契約を
結んでいるのか。
自主管理しているマンションはごくごく少数しかないし、その自主管理の
マンションも管理会社への委託に切り替えている。
しかし、管理会社から逆選別される傾向も最近では生じてきている。
採算の取れない小規模マンションは費用対効果からみて契約されない
時代だ。
小規模マンションは気をつけるべき。
-
434
ご近所さん
>全国のほとんどのマンションが管理会社と委託契約を結んでいるのか。
管理組合の【マンション管理に対する無知】が原因であることは間違いない。
>採算の取れない小規模マンションは費用対効果からみて契約されない時代だ。
前の管理会社に管理組合の資産を搾り取られ、資産がマイナス状態になっている管理組合なら、ぼったくることもできないので相手にしないのだろう。
ばったくることで生計を立てている管理会社にとっては、負の資産しかない管理組合はターゲット外。
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435
>
>管理組合の【マンション管理に対する無知】が原因であることは間違いない。
じゃあ余計、自主管理はしないほうがいいってことになる。言っていることが矛盾する。
>一部委託への変更や自主管理のネガキャンしてますが、説明を含めて全て「嘘とデマ」です
ググればすぐわかる程度の内容をわざわざウソつかないですよ
むしろ、”管理会社と契約するデメリット”に関しては、完全に論破されている内容すらそのまま記載している時点で、信憑性がない。せめてぐぐってすぐウソとわかるレベルの項目くらいは消したら?
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436
>
>それ以外の手間は個別にマンション管理士や司法書士など士業に委託すればいいのです。
で、マンション管理士や司法書士に中抜きされるって話になるだけなんだけど。
何が違うの?理事会が責任をもって業務していたら結局同じなんだけど
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437
上位
>>434 ご近所さん
そうではなくて30戸程度でも理事会、総会支援、基幹事務(
出納、会計、修繕の企画と実施)の手間は大規模マンションと大差なくて儲からないからである。勉強してね。
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438
上位
-
439
ご近所さん
435 >
>じゃあ余計、自主管理はしないほうがいいってことになる。
単細胞だね。
無知から脱却すれば解決する問題です。
3流大学での最低賃金のフロントでもこなせる業務ですから、熱意のある組合員はマンション管理に対し少し勉強して無知から脱却すればいい。
>438 上位
おやおや、マン管試験落伍回数上位さん。
こんなところで油を売っていると、今年も落伍確定者だね。
他人に勉強を薦める前に、自分に言い聞かせないと人生の落伍者になるよ。
>大規模マンションと大差なくて儲からないからである
ハイエナ稼業としての勉強が足りない。
総会支援、基幹事務、出納、会計、修繕の企画と実施は表向きのぼったくり。
裏家業としてのぼったくりを知らないの?
まだまだ、青二才だね。
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440
上位
>>439 ご近所さん
30戸のマンションから何をぼったくるんだよ。あほw
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441
上位
-
442
上位
前から指摘しているが、ご近所さんを名乗る投稿者の感覚は10年古いw
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443
匿名さん
436さん
まず、中抜きと言う単語理解してから使おうね。士業に直接発注してるわけだから、中抜きにはならないよね。付加価値付けずに外注してるから中抜きになる。
435さん
論破されてるって喚くしかできないバカさを認識しよう。なんで論破されてるのに同じ質問繰り返すの?
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444
上位
管理会社のぼったくりなどはすでに公知である。
財閥系デベ系の管理会社を選択する理由は管理委託費、工事費の安さではなくクオリティになっている。
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445
匿名さん
>441 上位
ネット記事なら何でも信じるAFO
管理終了の通告を受けた管理組合は、ある意味、チャンスなのは確か。
ピンチをチャンスに変える絶好の機会。
>ご近所さんを名乗る投稿者の感覚は10年古い
古いから良いのか悪いのか、そこさえも説明できないAFO。
>財閥系デベ系の管理会社を選択する理由
そういう組合もあれば、そうでない組合もある。
デべ系に袖の下でも貰っているの?
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446
>
>>じゃあ余計、自主管理はしないほうがいいってことになる。
>単細胞だね。
>無知から脱却すれば解決する問題です。
発言が矛盾していること気づいていない時点で。。。。。
正直、30超えたら、学歴なんて関係ないと思うけどね。
50超えても、学歴自慢している窓際多いしね
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447
上位
>>445 匿名さん
↑元ご近所さんを名乗る投稿者w
形成不利だと匿名で逃げるインポ野郎だね。
住友不動産建物サービスの件は現場が大混乱した。
しらんのか?
マンション管理新聞とか業界紙読んでね
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448
ご近所さん
>446 >
恥ずかしいのか、発言のたびに名前を変えてくる。
どこがどう矛盾しているのか説明もできないみたいだ。
>正直、30超えたら、学歴なんて関係ないと思うけどね。
当たっている部分もある。
君みたいな単細胞脳だけは年齢とは関係ないと思うよ。
-
449
匿名さん
建サショックも知らん奴おるんか笑笑
今管理会社どこも不採算物件切りにかかってるから自主管理大好きマンには追い風かもね?
金を吸い切った組合はメンドくなる前に切るに限る笑
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450
ご近所さん
>447 上位
>形成不利だと匿名で逃げるインポ野郎だね。
自己批判してどうするの?
少しは反省してるのかな。
>住友不動産建物サービスの件は現場が大混乱した。
あのね、住友不動産の件は自主管理推進論者にとってはこの上ないラッキーな話なの。
もっと深読みできないの?
>不採算物件切りにかかってるから自主管理大好きマンには追い風かもね?
その通り。
どんどん、自主管理物件が増えるということはいいことです。
そのためには管理組合もそれ相応に成長しないといけない。
やがては、自主管理物件の良さに気づき、管理会社管理物件のほうが少なくなる。
-
451
>
>どこがどう矛盾しているのか説明もできないみたいだ。
管理組合(理事空き)が無知だから、管理会社にぼられる
→管理組合(理事会)が勉強して、自主管理を行えばよい。
管理組合(理事会)が勉強して、知識を得られたら、適正価格で管理会社を使えるから、別に自主管理を行う必要がないってこと
無知な状態で自主管理を行えば、最悪な状況になるし、無知じゃなければ、別に自主管理を行う必要性もなくなるってこと。
というか、ご近所さんのいうような一流大学の人が多くすむマンションでは自主管理なんてしないよ。管理費の少しの値上げより、時間(手間)のほうがよほど大事だから。つまり無知じゃない人は、自主管理はしないってこと。
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452
ご近所さん
>451 >
君用に特別枠で説明してあげる。
君のほしいものが管理会社を通すと1000円で買える。
君がほしいものの流通ルートを勉強し、管理会社を通さないと500円で買えることを発見した。
つまり、君は流通ルートを勉強することで知恵がついたわけだ。
>適正価格で管理会社を使えるから、別に自主管理を行う必要がないってこと
管理会社を通した場合の適正価格は1000円でも、管理会社を通さない場合の適正価格は500円だ。
既に知恵のついている君はどちらをを選択するのかな?
1,管理会社を通した適正価格1000円を払ってほしいものを手に入れる。
2,勉強して学んだ流通ルートを使い、管理会社抜きで500円を払ってほしいものを手に入れる。
答えはAFOでない限り決まってくる。
-
453
>
>ご近所さん
安ければよいという考えかたがすごい危険ですね
メンテナンスや修繕など安いだけの業者(安かろう悪かろう)は大量にある。それを避けるための知識をつける手間(時間)をお金換算したら、手間のほうが高いと思う人が多いというだけ。
そしてそれだけの知識があるなら、きちんと管理会社と交渉できるから、適正な手数料程度の上乗せで対応してもらえるってこと。理解した?
>既に知恵のついている君はどちらをを選択するのかな?
管理会社に600円程度でお願いするが正解かな。
-
454
ご近所さん
>管理会社に600円程度でお願いするが正解かな。
お願いしても管理会社は1000円が適正価格だから赤字出してまでは売らないと思うよ。
個人事業主って可哀そうだね。
仕事がなければ給料さえもらえない。
暇すぎてどこで油を売るかもわからなくなっている。
こんな掲示板で油を売って顧客を取り込もうなんて、まさにAFOの鏡だね。
-
455
>
>>管理会社に600円程度でお願いするが正解かな。
>お願いしても管理会社は1000円が適正価格だから赤字出してまでは売らないと思うよ。
また矛盾していますね
手数料が100円で赤字になるということは、それだけの手間がかかる作業ということです。最終的にいくらになるかは、交渉次第ですが、理事たちの手間を時給換算した場合に、どっちが安くなるかだけだと思いますよ。
あなたのいう3流大学での安月給の管理会社ですら赤字になるくらいの手間が、自主管理ならかかっているというこですね
つまり、一流大学出が多いマンションだと管理会社がよいという結論になるのでしょうね。
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456
匿名さん
その稚拙な例えに乗って100円では赤字でも200円なら黒字のところ、千円以上とってるから管理会社と契約するのはバカバカしいと言う意味でしょ。
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457
>
>その稚拙な例えに乗って100円では赤字でも200円なら黒字のところ、千円以上とってるから管理会社と契約するのはバカバカしいと言う意味でしょ。
違うよ。結局、適正価格が分からななら、自主管理は無理という話。
安かろう悪かろう業者にひっかかって終わる
適正価格がわかるなら、手間かお金かの選択になり、給料の高い人は手間を時給換算したら高くつくので、管理会社のほうが安いという話。
-
458
ご近所さん
>455 >
管理会社も大変だ。
君みたいな他人が納得できるような説明能力なく、ただ屁理屈こいて自己満足しているような社員に給料を出さなければならないからね。
500円のものが1000円になってもおかしくない。
君の場合は個人事業主だから自業自得か。
このスレで精いっぱい屁理屈こいて頑張ってくれ。
努力の跡に何か残るかもしれないよ。
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459
ご近所くん
>>458 ご近所さん
植栽とかはシルバー人材センターに頼むと安いよ
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460
ご近所くん
中間マージャンは搾取ピンハネではなくて保険料です。丸投げしても契約の当事者は元請けだから契約履行責任がありますからね。下請けの責任は元請けが負います。みずほ銀行がシステムトラブルを下請けの日立のせいにしているが、みずほ銀行の評判がおちるだけ。
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461
匿名さん
適正価格もなにも相見積取れば済む話。悪い業者に引っかかればまた変えれば済むが、管理会社なら悪くても言い逃れされて、我慢せざるを得ない場合が多い。
てか、何で何回も論破された同じ質問繰り返すの?自主管理だと必ず悪い業者に引っかかる根拠って何?管理会社の方が二時請けになるから、自社の利益のために安かろう悪かろうの業者使われるんだが。
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462
匿名さん
とういか、メンテナンス業者などでも健全な業者の適正価格を知るのが一番難しいのだけど。ここの人は安ければいいとみたいな感じになっているけど、それは一番やってはいけない(何もせずお金だけとっていくメンテナンス業者なんて多数ある。これが一番ぼられている)。
それができるなら、契約、支払い、確認などの手間だけを適正な手数料で管理会社に丸投げするのが一番いいと思うけど。
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463
匿名さん
>>462
>ここの人は安ければいいとみたいな感じになっているけど、それは一番やってはいけない(何もせずお金だけとっていくメンテナンス業者なんて多数ある。これが一番ぼられている)。
「安ければいい」って書いている箇所はどこですか?
管理会社の価値に見合わない中抜きは不要と言ってるだけですが?
なんで上でさんざん同じこと指摘されてるのに、同じデマを繰り返して流す理由はなんですか?
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464
匿名さん
>(何もせずお金だけとっていくメンテナンス業者なんて多数ある。これが一番ぼられている)。
これ、管理会社のことでは?w
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465
匿名さん
□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■
管理会社と契約するメリット
□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■
・高額だが安心感を感じられる。
・窓口が一つで楽
□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■
管理会社と契約するデメリット
□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■
・管理の実務は外注先が担っており、管理会社フロントは通常、10棟以上、担当が持てる程、実際はたいした仕事もないのに、毎月管理費のかなりの割合のマージンをとっていく。
・委託管理報酬以外にも、当然ながら営利企業であるので、清掃費、エレベーター保守費などほとんどの外注業務に自社のマージンを上乗せしている(管理組合の直接発注で回避可能)。
・外注先との契約や規約変更や長期修繕業務はレア。そもそも長期修繕は管理組合主導です。それなのに、毎月忙しい風を装い、法外な管理費を正当化する。
・30戸のマンションでも300戸のマンションでも手間は10倍も無いにも関わらず、管理費は10倍。大規模マンションほど損をしている。
・利益相反の関係のため、不要不急の修繕事業を提案してくる。合言葉は「予防保全」。しかも割高な方が管理会社の利益になる。もちろんノルマも存在している。営利企業でノルマがないなんてのはガセ。メディア等で証言者多数。
・管理会社が代行で取る「相見積もり」はほぼヤラセで自社の利益を載せた金額。数字にあからさまに差をつけて、どの業者が受注するか決まっている。もちろん見積もり先も懇意の業者だけ。定期的に受注させる代わりに受注させない時は名前だけ、借りる。
つまり、実態は見積もりでもなんでもなく、実際は管理会社と懇意な企業による割高な随意契約。
・管理会社の利益にならず、手間になる様な住民サービスや運用の向上等はことごとく、「万一のことを考えてやめておきましょう」などと反対。住民でも相場が分かりそうな物品はピンハネできないので旨みがなく、反対(そんな金は修繕のぼったくり原資にしたい)。
・理事長や理事会を丸め込むのが仕事。住民は敵であり、養分。
「つまり、管理会社とはできるだけ関わらない方が得」
□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■
ーー自主管理や理事会支援業務などに限定した一部委託
管理会社による中抜きを回避する手段であって、住民自ら掃除したりクレーム処理するなど、管理するわけではない。管理の実務は従来通り、外注先が担う。理事会支援や会計もマンション管理士に依頼が可能。大抵のクレーム処理などは管理人が対応。
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466
ご近所くん
>>465 匿名さん
会計は基幹事務だからマンション管理適正化法の規定により管理会社しかできません。
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467
匿名さん
うちには、管理会社と何等の関係があると思しき人間が2名長年修繕委員をやっていて、理事会にも常時顔を出し管理会社の持って来る修繕案件を片っ端から飲むように理事会を誘導している。所有者も管理会社の持って来る話なら、2,3割高くても確かなものと思い込んでいる。しかし当方が役員になった時ある案件で相見積もりを取ってみたら倍額だった。これを見せると管理会社は半額にして来た。しかしそれに至るまでには物凄い抵抗があり、他の役員からも積極的な支援は無かった。そもそも何も知らない人間は管理会社や修繕委員の方がまともではないのか、という先入観を持っている。本来、管理会社は何も分からないマンション管理の素人に適正管理を誘導することにより利益をもたらす行動をとり、その利益の一部を料金として受け取るべきなのに、ボッタクリ行為、ピンハネ行為が常態化している。制度設計の不備の問題、私が去れば元の木阿弥、と思った。巷では老後2000万円問題なんて騒いでるけど、試算したら、一生手放さなかったとすると、一戸当たり数百万円の差となった。所有者も素人だからといってア・ソ・コ・マ・デ無関心でいられるというのが理解できない。これではつけこまれ放題になる。
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468
匿名さん
今や管理会社は中抜き会社ではない。修繕費が倍額になるボッタクリ業者だ。
国交省の役人は接待でもされてるんじゃないか、と疑いたくなる。
消費者庁も出て来いよ。管理会社は、今や羊牧場の柵の中に放たれた狼だ。
制度設計を根本から見直せって言いたいね。
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469
匿名さん
466さん
会計は管理会社以外しかできないのではなく、管理会社は受託先の会計業務を外注できないというだけ。デマ流すのやめようね。
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470
匿名さん
管理組合から委託を受けて基幹業務を業として行うのであれば、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」に定める「マンション管理業者」としての登録を受けなければならない。
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471
ご近所くん
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472
470
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473
ご近所くん
管理会社とはマンション管理業者のことで、マンション管理士が管理義務主任者の資格持っていて会計を受託したら、その人はマンション管理業者になるだけ。
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474
匿名さん
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475
匿名さん
「マンション管理業者」とは、マンション管理適正化法44条の登録を受けてマンション管理業を営む者をいい、この登録を受けない者は、マンション管理業を営んではならない(同法53条)。
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476
匿名さん
>467さん
ある程度の金額の案件は、管理会社通さず見積もりを取るのは普通ですよ。
管理会社に限らず、修繕業者も1回目の見積もりはそこそこ高い値段で出してきます。そこから交渉して下げていく。
>相見積もりを取ってみたら倍額だった。これを見せると管理会社は半額にして来た
これに対して、正当な説明がないなら、私なら管理会社変更しますけどね
-
477
ご近所くん
>>474 匿名さん
なんで意味わからんの?会計やったら管理会社になるってことw
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478
ご近所くん
マンション管理士は第三者だから業務監査としての意味がある。
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479
匿名さん
会計を必ず管理会社にしないといけないのではなく、管理会社は外注してはいけないと言う法律。そもそも、この法律は管理会社を縛るための法律。
会計が管理会社しかできないのであれば自主管理は違法になってしまう。管理組合が会計業務を支援として委託することは可能。
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480
匿名さん
マンションの区分所有者等が当該マンションについて行う管理事務(基幹事務を含む)は、マンション管理業には該当しない。
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481
ご近所くん
>>479 匿名さん
自主管理は業としてやるわけじゃないよw
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482
ご近所くん
>>479 匿名さん
管理会社が外注してはいけない法律なんかありませんよ。
そもそも標準の管理委託契約書に再委託できると書いてある。
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483
匿名さん
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484
匿名さん
マンション管理業者は、管理組合から委託を受けた管理事務のうち基幹事務については、これを「一括」して他人に委託してはならないが、基幹事務の「一部」であれば他人に委託することはできる。
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485
匿名さん
-
486
匿名さん
管理費等の徴収は、出納に関する事務であり基幹事務であるが、多くのマンション管理業者は、その収納事務を集金代行会社に再委託している。
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487
486
1行目の「基幹事務」を「基幹事務の一部」に改める。
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488
匿名さん
>>485 匿名さん
普通にあるよ。
口座振替をファイナンス使ってるでしょ。出納業務の一部再委託に該当するよ。
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489
匿名さん
じゃあ別にマンション管理士や会計士に委託できるんですね。ますます管理会社と契約する意味がなくなりますね。
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490
匿名さん
>>476
>ある程度の金額の案件は、管理会社通さず見積もりを取るのは普通ですよ。
その普通を邪魔するような行動をとる修繕委員が長年居座っているんですよ。どう見たって管理会社とつながりがあるとしか思えません。理事会にも出席し、右も左も分からない理事を誘導し管理会社が持って来たいくつかの(相見積)案(当然、管理会社の案が一番妥当に見える)を声高に推進する。すると理事はみんな追認しちゃうんです。私が相見積もりを取るという話をするとすかさず、管理会社にとらせるとか言い出すし、それを拒否して独自に取った見積もりを発表する際、管理会社は外してもらうと言ったらその必要は無いと抵抗する。何も分からず輪番で嫌々なった理事は、任せときゃいいのに、なんて態度が透けて見える。けど、額を見てそれなりに驚いてはいたようですが(管理会社案は倍額)。たまに、どうあるべきかに基いて行動する人間が理事になることはあるでしょうが、たぶん輪番で右も左も分からない人間ばかりが理事になれば元の木阿弥だと思います。またやる気のある人間も多くの場合たった独りでの戦いになるんです。管理会社の取り巻きは、恐らく仕事上でつながっており、強い動機があます。理事の交代も立候補なき場合輪番となっていますが、不都合な人間が残留すると場合により立候補して来ます。もう手が付けられませんね。制度を変える以外、現状を変えるのは難しいでしょう。
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491
匿名さん
管理会社はがとってる見積もりは相見積もりを装った実質的な随意契約です。
大事なのは、管理会社やその息のかかった修繕委員会の人を省き、理由つけて理事だけで話す機会を持つべきです。管理会社が利益相反の存在であることを説き、意見をまとめて理事だけで独自に見積もりを取るべきで、その際、管理会社に相談してはいけません。
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492
匿名さん
-
493
匿名さん
>491さん
うちのマンションだと逆だけどね。普段、理事会は管理会社と会話することが多いため、どちらかというと理事会と管理会社の人と仲がいい人多い。
そのため、修繕委員には、管理会社とは別の修繕専門の仲介業者と契約して、見積もりなどを取ってもらっている。ネットとかで見積もりが取れる業者は、安かろう悪かろうの業者も多く、値段が安いだけの業者を省くのには少し専門知識がいるので。
それで、修繕委員の案と、管理会社の案で話し合って理事会で検討して、総会に提出する。
あまりにも管理会社の案が、あまりに高すぎて(倍くらい)、その高い理由に説明がつかないようなら、管理会社変更も検討するということももちろん事前に口頭でそえることも忘れないようにすると、あまり無謀な値段のものはでてこなくなる。
-
494
匿名さん
全般的に言えることだけど皆さん知識が少なすぎる。
基幹事務の再委託の件も基本中の基本。そんなことをいちいちレクチャーされないと理解していないようなレベルではとてもじゃないが自主管理は無理。
こんな程度だからいまだに管理会社がこの世の春を謳歌していることを早く気付いた方が良い。
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495
匿名さん
↑誰に向けて言ってるの?
自主管理に賛同している人が誰に何のレクチャー受けているの?
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496
匿名さん
>>494
隙あらば無謀な値段吹っかけてくる管理会社をありがたがって信頼する意味が分からない。
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497
匿名さん
495さん
皆さん全員に言っているわけではなく絶対に必要な基礎知識もないのに口を出している一定数の人たちです。
496さん
ありがたがって信頼している人が多いからいまだに9割以上のマンションが管理会社に委託しているのが現実ですよ。意味が分からないというあなたのような方は実はきわめて少数派なんですよね。※どちらが正しいという事ではなく現実のお話です。
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498
匿名さん
まだ自主管理がいいと思っている者がいるんだ。
時代遅れもいいとこ。このスレもう終わったんじゃないんかい。
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499
匿名さん
>>497
そこまで言うなら、
具体的にどの発言に基礎知識がないと感じたんですか?
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500
匿名さん
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管理会社と契約するメリット
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・高額だが安心感を感じられる。
・窓口が一つで楽
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管理会社と契約するデメリット
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・管理の実務は外注先が担っており、管理会社フロントは通常、10棟以上、担当が持てる程、実際はたいした仕事もないのに、毎月管理費のかなりの割合のマージンをとっていく。
・委託管理報酬以外にも、当然ながら営利企業であるので、清掃費、エレベーター保守費などほとんどの外注業務に自社のマージンを上乗せしている(管理組合の直接発注で回避可能)。
・外注先との契約や規約変更や長期修繕業務はレア。そもそも長期修繕は管理組合主導です。それなのに、毎月忙しい風を装い、法外な管理費を正当化する。
・30戸のマンションでも300戸のマンションでも手間は10倍も無いにも関わらず、管理費は10倍。大規模マンションほど損をしている。
・利益相反の関係のため、不要不急の修繕事業を提案してくる。合言葉は「予防保全」。しかも割高な方が管理会社の利益になる。もちろんノルマも存在している。営利企業でノルマがないなんてのはガセ。メディア等で証言者多数。
・管理会社が代行で取る「相見積もり」はほぼヤラセで自社の利益を載せた金額。数字にあからさまに差をつけて、どの業者が受注するか決まっている。もちろん見積もり先も懇意の業者だけ。定期的に受注させる代わりに受注させない時は名前だけ、借りる。
つまり、実態は見積もりでもなんでもなく、実際は管理会社と懇意な企業による割高な随意契約。
・管理会社の利益にならず、手間になる様な住民サービスや運用の向上等はことごとく、「万一のことを考えてやめておきましょう」などと反対。住民でも相場が分かりそうな物品はピンハネできないので旨みがなく、反対(そんな金は修繕のぼったくり原資にしたい)。
・理事長や理事会を丸め込むのが仕事。住民は敵であり、養分。
「つまり、管理会社とはできるだけ関わらない方が得」
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ーー自主管理や理事会支援業務などに限定した一部委託
管理会社による中抜きを回避する手段であって、住民自ら掃除したりクレーム処理するなど、管理するわけではない。管理の実務は従来通り、外注先が担う。理事会支援や会計もマンション管理士に依頼が可能。大抵のクレーム処理などは管理人が対応。