管理組合・管理会社・理事会「ピンハネ業である「管理会社」は必要ない?!ーー自主管理の方法も」についてご紹介しています。
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自主管理の方がイイ [更新日時] 2024-04-21 10:15:08

【ピンハネの定義】=付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。(継続的な外注業務=定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も)

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから10?50%、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります(管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係)。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは1人につき10?20物件を担当しています。要するに、1物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の30%以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に1回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に15年持つ物を10年で交換していたっら30年間で1回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

*なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[スレ作成日時]2020-12-12 22:02:28

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ピンハネ業である「管理会社」は必要ない?!ーー自主管理の方法も

  1. 2094 マンション管理士

    >2091さん
    >↓これに反論できないんだろ?
    以下については、過去に書いたはずだけど、相変わらず同じことを言っているので、もう一度書いてみます。

    >1
    >マンションの実質的な管理の実務は管理会社の外注先が担っており、管理会社は管理の実務は理事会支援くらいで、ほとんどないこと。要するに管理会社を利用することで得られる付加価値がほとんどない(直接外注先と契約した方が管理会社のマージン分が発生しない)。管理会社の物件の担当社員は1人で通常10棟以上を担当しており、1物件あたりの仕事量はわずか。

    管理会社の売り上げは、管理受託費が中心である。
    管理受託費は、事務管理業務と、「点検業務・管理員業務・清掃業務など」の合計額である。
    事務管理業務は、フロント業務と会計・出納・受付・緊急対応などに分かれている。
    管理会社の実態からみると、事務管理業務において、フロント業務の人件費が6割、その他業務の人件費が4割程度である。
    以前、例として出た50戸のマンションなら、事務管理費は12万前後であろうから、フロントに対する費用は、8万程度である。
    これをマンション管理士に5万で依頼しても、節約額は3万程度である。
    フロント業務費は、管理委託費の中の一部であるという事を、認識しなければ、ボッタクリの議論は、成り立たない。

    >2
    >それなのに分譲時から値下げなど合理化に取り組んでない管理会社の管理費の3割程度は管理会社に渡っているケースが多く、管理会社の仕事量に対して費用が高く、コスパが悪い。(管理会社の決算の売上総利益=粗利は大抵2割以上、削減コンサルに依頼した場合も3割程度削減が可能なケースが多い)

    「管理費の3割程度は管理会社に渡っている」の意味は不明である。
    「渡っている」のは、委託費なのか、管理会社の粗利なのか、委託している業務は何なのか、(ウラで取っているだろう)バックマージンを含むのか、これらを明確にせずに、ただ「3割渡っている」といっても、共感できない。
    削減コンサルのホームページに記載されているのは、数例から十数例の成功例だけであり、しかも仕様変更があったかどうかは、具体的な記載がない。
    受託数の何%で3割削減が出来たか不明なのに、全部成功するかの様に、過大に評価している。

    >3
    >管理会社と契約しなければ、管理会社が担っていた仕事(社員が10棟掛け持ちできるくらいの仕事量)を数万円程度の定額でマンション管理士に依頼するだけで、管理費に対する3割程度の管理会社の取り分を節約できる。

    1.で書いたように、マンション管理士に依頼することにより節約できるのは50戸のマンションなら3万程度である。
    フロント業務以外の業務費が節約できるか否かは、役員がどれだけ汗をかくで決まってくる。
    その代償として
    1. マンション管理士が、急病・急死などの場合、突然管理不能に」なる。
    2. マンション管理士や、組合役員が横領した場合、横領されたお金が返ってくる可能性は非常に低い。
    などのリスクを抱える。

    マンション管理士が、裏でバックマージンを取らないという保証はどこにもない。
    これらのリスクに対する対応策を十分検討した上で、管理会社との契約を打ち切るべきである。

    むしろ、管理会社に「会計・出納・受付・緊急対応」だけを依頼し、その他の事務管理業務をマンション管理士に依頼し、点検・工事は管理組合が発注するという方法が、より費用の節約になる。
    但し、役員の負担は増える。

    口座振替手数料については、大手管理会社がコストパフォーマンスが高い。
    管理組合が単体で銀行に口座振替を依頼した場合、
    最初に5万円
    毎月2万円+戸数×110円かかる。
    管理会社が100件の管理組合の口座振替を依頼しても
    最初に5万円(1管理組合当たり500円)
    毎月2万円(1管理組合当たり200円)+戸数×110円で済む。
    この辺りも知っておかないと、自主管理した時に思わぬ費用が発生することになる。

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