ザ・タワーズフロンティア札幌

徐々に出来あがってきてますね。
外壁の大半の仕様は塗装仕上げのようですが、タイル仕上げの方が高級感もあり、メンテナンス費用がかからないのではないでしょうかね？

外壁白っぽいと、結構汚れ目立ちます。
特に排気口周り。

ここは10年後の大規模修繕費、相当かかりそうですね。うちは札幌11階建で１億越えでした・・・。
うちのところは積立金ではまかなえませんでした。
知人に聞いたところ、10階建て全後のところで１億前後かかるようです。
購入時には全く知りませんでした。

>>703
それはどこでもそうなんじゃない？
そのうえで、ある程度グレードがよいなら修繕費も高くなるのは当然。

>>695 マンション検討中さん
参考までにどの程度か教えていただけませんか。札幌じゃないもので。。

大規模修繕費はマンションによって色々ですよ。
積立修繕費を安めに設定する事で買いやすく仕向けて売りぬき、
大規模修繕時に足りないと住民からの一時金や借入金で賄うというケースはまたにあります。
ですが殆どの大手の物件は高めの余裕を持った修繕費にしているので積立金が足りない場合は少ないです。

ただし札幌の某タワマンは連絡通路の維持費だけではなく修繕費がかなり膨らんだそうでかなり揉めてましたね。
修繕工事で冬を跨ぐのが難しい事を含め寒冷地でのタワマン修繕の実績が不足しているので、
費用が想像以上に嵩んでしまったようです。（そのせいか当初からの話のあった連絡通路の維持費まで揉める原因に）

また修繕費は階数などだけでなく戸数や平米、建物の形状や隣地との距離でも大きく変わってくるそうです。
修繕費の積立の計画などは販売時に資料をもらえるので、しっかり確認すると良いと思います。
どのマンションにもいえるのがゲストルーム等の他のマンションに無いような共用部の維持費は、
住民による理事会でいくらでも変わってしまうので揉める原因になりやすいです。

695です。
当日 マンション販売担当者の方から資料拝見したら、遠からず 修繕積立金に 毎月約5万円以上要する状況でした。これとは別に 管理費や駐車場料金などが課金され 合計で毎月「ローン支払いとは別」に 、少なくとも月々8万円程度を要する感じです。ただ この見積もりも 私は 相当に甘い数字であると思っております。

「投資用物件候補」として視察しましたが、皆様の御記載にあるように 筋が悪すぎて却下しました。公の再開発計画にお付き合いするマンションメーカーにとっては、ある種の「交際費物件」であって、適当に売って 逃げてしまえばよいと考えている そのように感じました。札幌では他にも優れた物件が結構あって、ここで火中の栗を拾うまでもありません。新幹線駅完成の頃 ここのバーゲン売りが始まるでしょう。個人の転売は無理筋に見えます。

>>707
購入者ですが、その点は気になっておりました。
実需で必要であったのと、場所が気に入ったetcの理由で購入を決めました。
タワーとはいえ21階なので、修繕自体はちょっと大きめのマンション程度ですむかなと思っておりました。
ただ廊下など共用部分があり、駐車場もタワー、機械両方ともあるのが押し上げているのだろうかと考えておりました。
甘い見通しとのことですが、最大どの程度を予想しますか？

担当には修繕計画はかなり悲観的に見通しており、ここまでかからないだろうと言われましたが、
もう少し突っ込んでおけばよかったと反省しました。
購買意欲が勝ったんですね。

>>707
>遠からず修繕積立金に毎月約5万円以上

国交省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン（H23）」に基づけば、月５万円は修繕積立金平均水準からすると240平米相当にもなる超高額ですね。この物件は何にそれほどの金額が必要なのでしょう。

【20階以上物件】
平均：　206 円/m²・月
事例の3分の2が包含される幅：　170 円~245 円/m²・月

http://www.mlit.go.jp/common/001080837.pdf
https://woman.excite.co.jp/article/lifestyle/rid_Limia_77917/pid_8.htm...

ワンフロア買い占めてる人かも
中古で築１０年で240平米
位で積立金5万円くらいの札幌市中央区の物件で見た事有ります

695です。
私が当該マンションの説明を頂いた販売担当者の方に見せて貰ったのは、80平米程度の3LDKです。そこには5万円の数値記載が明瞭に印刷されるいました。
国土交通省のガイドライン値は平成23年リリースで、平成21年頃の市況を反映しており、この分野の以降の資材高騰や人出不足による工事費騰勢を織り込んでいない値です。
「空中歩道の、マンションによる専有部分」や駐車場を含む共用設備の修繕コストは全て所有車負担となり、タワーの修繕工法が未定である中 会社の見積もりは(他のマンションの居住経験からみて)、相当に低めであると考えております。

>>712 マンション検討中さん
なるほどねえ、とも思いますが、本当にそんな何倍にも高騰していますでしょうか。しかも地方都市です。定性的には仰る通りでしょうが、冷静に考えて定量的には理解不可能です。
いまだにたかが年2%の物価上昇率目標に全く届かなくて四苦八苦している国ですよ。しかも再度消費税率をあげて経済に冷や水をかけようとしているところですから、近々デフレ再来で物価下落が起きる可能性も十分ありです。
どこも新築物件の修繕積立金設定が低めであることは長年の業界慣行で、一回目はともかく二回目では不足のケースが大部分の様子な事は認めます。
しかし、です。商売人なら誰でもわかる事ですが、売る側は買う側の財布に合わせるものです。特に大規模修理の様なプロジェクト案件だと客(管理組合)が払える額に合わせるものでしょ。だから1億しか無ければ1億で、3億あれば3億で見積もります。どのみち殆どの管理組合は建築の素人です。どうにでも説得できます。商売ってそんなものです。
もっと言えばアホな役人が民衆に突き上げられて何十年もの長期修繕計画なるものを作成することを昔義務付けましたが、一体どこの誰に10年、20年、30年先の技術や物価が分かると思いますか？それがわかれば大儲けですよ。お偉い経済学者やジャーナリスト達の将来についての発言で当たった事ってあります？
冷静に、合理的に考えましょう。

修繕積立金は月額 ： 5,700円～9,400円　2LDK～4LDK　です。

>>712

確かに私も長期修繕計画をみて、相当悩みましたが、購入を決めました。
いくら１０年は据え置きとはいえ、80m2で５万以上となると許容できない人も出てくるのではと心配です。
このスレを見てこれから購入を検討している人は、ぜひ詳細を突っ込んで内訳を聞いてもらいたいものです。

ここよりもはるかに高層で修繕が困難な物件はたくさんあるでしょうし、
タワーとしては小さいこの物件で、積立費が相場の３倍相当に高額になるのも、おかしな話です。
金額を下げるのは簡単ですが上げるのは困難なので、かなり悲観的な計画にしたのかもしれません。
自分の確認不足ではありますが、良い部屋は早めに動かなければ買えません。
後悔はありませんね。

管理組合でよく検討し、適切な値段設定で積み立てて行くしかないでしょうね。

>>708 匿名さん
わたしも、すごくそのように感じ、やめました。
取り敢えず数年住むにはいいでしょうが、長年住んで行くには、修繕積立金等負担が高額になり、そのため、リセールもしづらくなることも、ゆうに予想出来るから。
琴似物件のように、空中回廊などの修繕費で後々揉める可能性も無きにしも非ず。
再開発物件だけに、価格は安く抑えられており、買いやすいですし、大東案で注目されている地域で将来性がありますが、この物件は、なかなか見通きついと思ってます。

>>711 匿名さん

そんなことないですよ、札幌駅北口（北区）のタワーではないマンションで築10年ほどで90平米約4万でした。
修繕積立金推移表は必ず新築中古関わらず提示されますよね。

>>717
他のマンションが今どうなってるのか気になりますね。
他もすべて上がっているなら仕方ないですし。

設備を考慮すると修繕が割高になるのは仕方ない物件なので、
周辺相場相当かつ、適正な修繕がなされるならそれで構わないんですが。

何度か住んでいる物件で大規模修繕を経験しておりますが、
必ずしも管理組合が払える額に合わせるものではありません。
（1億しか無ければ1億で、3億あれば3億で見積もるという話はネットの中でしか聞いた事がありません）
相場はありますし理由がなければ度を越して高くなる事はありませんが、
ご心配されてる通り、強風で作業が中断するタワマンの改修において、越冬が出来ない寒冷地という事や実績が乏しい事から札幌でのタワマンの改修費用は相場より高額になりがちです。

大規模マンションであれば大規模修繕の際は修繕委員会を設けるでしょうし、
大きいマンションだと建築士の方やゼネコン関係者等の詳しい人間が住民にいたり、
第三者の建築士に入って頂いたり、設計事務所や専門業者にお願いする事も多いです。

既出ではありますが、住民による管理組合でしっかり検討していくのが良いでしょうね。
ただ一部のマンションは複数の関係業者が住民になり、理事会を仕切って業者の好きに進めていくというマンションもあるようなので、注意したいものです。

>>717
皆さん今でも払ってるんですよね
管理費駐車場代入れると7万以上って
普通なんですね