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  • 掲示板
777 [更新日時] 2019-05-26 00:27:01



越後湯沢・苗場のリゾートマンションは買ってはいけない?



藻谷 湯沢のいくつかのマンションでは、水回りが老朽化しているために、蛇口から出る水道水も飲用には堪えず、住民はペットボトルの水を買っていると聞きます。



「空き家大国ニッポン」のゾッとする近未来〜首都圏でさえこの惨状… 無計画な開発の果てに
2017.03.10 藻谷 浩介,野澤 千絵 現代ビジネス
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/51118


ベストセラー『里山資本主義』の著者・藻谷浩介さんと、『老いる家 崩れる街』の著者・野澤千絵さんのおふたりが明かす日本の惨状――。


藻谷 浩介(もたに・こうすけ)1964年、山口県生まれ。日本総合研究所主席研究員。主な著書に『デフレの正体』『里山資本主義』『しなやかな日本列島のつくりかた』『和の国富論』などがある

野澤 千絵(のざわ・ちえ)兵庫県生まれ。東洋大学理工学部建築学科教授。著書『老いる家 崩れる街――住宅過剰社会の末路』(講談社現代新書)が話題を呼び、累計5万5000部を超えている




藻谷 戦後の日本の住宅業界は、「供給を増やせば市場価値も上がる」という、市場経済原理とは真逆の、謎の信念によって支えられてきたのです。原理的には、供給を増やせば値段は下がるのが当然なのですが。

今から20年以上も前、日本開発銀行で地域振興の調査をしていた時分に、大阪の街づくりコンサルタントと話をしていて、初めてそのことに気づきました。

私が「容積率を上げると供給が過剰になってテナントの家賃も下がるし、地価も下落しますから、やめたほうがいいですよね」と言ったら、「はぁ? 容積率を上げないと地価が上がらないだろうが!」と激怒されたんです。

私は「供給を増やすと値段が上がる」と大真面目な顔で言う人がいることにひどく驚いたんですが、それ以来出会った不動産業界、住宅業界の人はみな同じ考えだったんです。



野澤 たしかに、同じ広さの土地を開発する場合、容積率を上げればより多くの住戸が作れますから、その土地の価値は上がりますが……。




藻谷 これは典型的な「合成の誤謬」です。その土地だけみれば確かにその時には価値は上がるのですが、そうなると隣の土地でも同じことを始めます。つまり、エリア全体で見ればあっという間に供給過剰になって地価が下がるんです。

湯沢町(新潟県)が典型ですね。都市計画もないスキー場エリアで、バブルの頃に林立した超高層のリゾートマンションの部屋が、今は超格安で売りに出ています。




野澤 そうですね。あのリゾートマンションはいまや100万円でも売れない状態でしょう。結局、持ち主にしてみれば資産価値は暴落しても、古くなった家電製品のようにどこかに廃棄することもできない。

所有権がある以上、固定資産税や管理費・修繕積立金という支出だけは負担しなければならない。ものすごい重荷になっているはずです。



藻谷 湯沢のいくつかのマンションでは、水回りが老朽化しているために、蛇口から出る水道水も飲用には堪えず、住民はペットボトルの水を買っていると聞きます。




野澤 えーっ!




住宅業界の人が買わない物件


藻谷 実際には開発業者はそんな超高層住宅の末路は知っているのです。でも「買う奴がいるのだから、今売れればいい」という「売り逃げの論理」で突っ走っているんです。

東京都心に急増している分譲タワーマンションの多くは、近い将来、高齢者が詰まった「新・山村」になって、その処理は大きな社会問題になります。その頃になって製造物責任を問われるのは、売り逃げを図った不動産会社ですよ。




野澤 だから、建築や住宅業界の人はほとんど、タワーマンションを買ってないですよね。




藻谷 そう、住宅業界の人は超高層物件を買わない。私も家は買っていない。首都圏の家を買うリスクは大きすぎます。




野澤 タワーマンションは修繕コストも膨大になります。大規模修繕や建て替えの際に住民の意見をまとめなくてはならないけれど、何百世帯もの合意を得るのは非常に難しい。




藻谷 消防車の梯子が届かないような高さの建物の修繕はかなり技術的にハードルが高い。湯沢町のように、十分な修繕ができない「立ち腐れ超高層」が激増するでしょう。そして、劣悪な状態になったマンションであっても、居住者は税金や管理費・修繕積立金を負担し続けなければならない……。




野澤 戸建てもタワーマンションも大量に余る時代になってきているのは予想ではなく現実です。こうなった以上、今すでにある空き家を中古住宅として流通できる建物にして売買・賃貸したり、古い空き家は解体・除却することが一般化するような仕組みを整えつつ、都市計画を厳格にし、規制を強化すべきだと思います。




藻谷 高さ制限の厳格な国立市(東京都)では、高層マンションを建設した業者に、住民が訴訟を起こし、一審では20メートルを超える部分の撤去を命じた。地元の不動産業者が「不当な判決だ。これで国立の地価は暴落する」と言っていましたが、現実には国立の地価は今でも上がっている。




野澤 「地区計画」という都市計画制度による規制で、実質的に住宅の供給が一定程度制限されているからですね。住宅過剰時代には、自分の家があるまち自体の資産価値を上げるよう、ひとりひとりが行政に働きかけることが、ますます必要となってくるのでしょう。
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/51118?page=4

[スレ作成日時]2017-05-27 20:04:01

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越後湯沢・苗場のリゾートマンションは買ってはいけない?

コメント  

  1. 66 近所さん

    リゾートマンションの一番大きな問題は別荘の様に暖炉・薪ストーブの炎を見られない事かな。

    リゾマンには暖炉・薪ストーブがおけないから、代わりにこれを買うしかないね:


    ディンプレックス 電気暖炉(暖房機能無し)
    セリーニ フラワーオブライフ ブラック CLN28FBJ
    https://www.amazon.co.jp/dp/B07HFV3GPF/ref=sspa_dk_detail_0?psc=1

    価格: ¥ 103,549 通常配送無料


    ?サイズ:約幅420×奥行360×高さ705mm

    ?本体重量(kg):17

    ?電源:AC100V 50/60Hz

    ?消費電力:28W




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    ディンプレックス 電気暖炉 Cellini Flower of Life - YouTube 動画
    https://www.youtube.com/results?search_query=%E3%83%87%E3%82%A3%E3%83%...

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    https://www.dimplex.jp/optifireplace/products/opti-v/

    CLN28FBJ/CLN28PWJ CELLINI 取扱説明書
    https://www.dimplex.jp/optifireplace/products/opti-v/images/SAMPLE_Cel...

  2. 67 近所さん

    【雪国魚沼】奥只見丸山スキー場 10号トンネル
    https://mao.5ch.net/test/read.cgi/ski/1534842622/l50


    325名無しさん@ゲレンデいっぱい。2019/05/08(水) 23:15:53.60>>326

    奥只見でパウダーって気持ちよかったことないんだけど
    春しか行かなかったから試しに12月1月の降雪時に行ってはみたけど、
    第2ペア降りて平面しばし漕ぎ、ABCコース滑っても(D論外)ブナ平ヒュッテから先で平面滑走になってかったるいんだよな
    結局真冬も春もあそこでスピードダウンするんだなって(ちなボーダー)
    俺、Eコースのコブしか面白くねぇもん、でパークも縮小されてったから行かなくなった


    326名無しさん@ゲレンデいっぱい。2019/05/09(木) 04:35:57.21
    >>325
    嫌みとかじゃなくて、上手い人にはつまらないかもね奥只見パウダー
    そもそも俺は下手だし底ツキ無しのパウダーであれば八方や谷川の沢筋からかぐら5ロマの緩斜面、妙高の重パウまで大好物w
    奥只見は確かにコースとしては物足りないけど、春に他がクローズする中まだまだリフト使えてグルグル回せるのは俺には貴重な存在
    あと春の奥只見は俺の中ではシーズン終盤のイベント的要素も有る
    実際、コースだけでみたら雪が激重でも須原のが面白いw
    それでも毎年セカンドシーズンオープン日が気になるし、あの長過ぎるトンネル抜けたらあの雪景色が目に飛び込んで来るとテンション上がるもんな
    キタああああ!!!!!!やっぱ奥只見だよなーってwww



    327名無しさん@ゲレンデいっぱい。2019/05/09(木) 20:37:33.41>>331

    奥只見のパウダーは重い
    新潟はどこも重いけどかぐらなら軽いときあるの?



    331名無しさん@ゲレンデいっぱい。2019/05/09(木) 22:28:29.61
    >>327
    ない
    新潟は日本海からの湿った雪だから仕方ない




    328名無しさん@ゲレンデいっぱい。2019/05/09(木) 21:19:59.59

    かぐらは軽い時もあるけど野沢や群馬のほうが全然軽い

    杉ノ原関温泉アライなどで軽かった時に当たった事はない
    八海山奥只見上国岩原などでも当たったことない
    東北も八甲田や夏油雫石とかあの辺の有名どころも回った事あるけど重かった

    尾瀬戸倉やパルコールなどではあの標高でもう軽い感じだからやっぱ群馬は軽いと思う
    でも量の面白さとアクセス楽ちんで新潟に滑りにいっちゃう


    329名無しさん@ゲレンデいっぱい。2019/05/09(木) 21:37:23.94

    野沢、がくらより軽いかなぁ
    俺がハズレなだけ?
    かぐらと同じくらいのイメージ
    群馬は軽いよね


    330名無しさん@ゲレンデいっぱい。2019/05/09(木) 21:53:26.30

    俺が行くといつも野沢のやまびこは軽いよw
    普段かぐら八海山に通ってるから、山向こうとこっち側で結構雪質違うなぁって感じる

    逆に上信越界隈や白馬には行かないので、そっちはどうなんだろうって
    昔は湯ノ丸とか菅平とか行ったもんだけど最近めっきり行かなくなった



    332名無しさん@ゲレンデいっぱい。2019/05/10(金) 10:55:02.94>>335>>336

    すっげー寒気入ったら八海山とかでも軽くなるって聞いたけど違うの?



    336名無しさん@ゲレンデいっぱい。2019/05/10(金) 15:58:04.41
    >>332
    それはない


    335名無しさん@ゲレンデいっぱい。2019/05/10(金) 12:52:37.24
    >>332
    そして、遭難が出る


    333名無しさん@ゲレンデいっぱい。2019/05/10(金) 11:50:25.71

    寒さより海からの距離だからね


    334 3332019/05/10(金) 12:01:51.78>>338

    寒さより海からの距離だからね
    だからニセコも重い


    338名無しさん@ゲレンデいっぱい。2019/05/11(土) 23:05:29.18
    >>334
    ニセコが重いって富良野とかと比べたらでしょ
    新潟なんかより全然軽かったよ
    気温も関係あるでしょ



    339名無しさん@ゲレンデいっぱい。2019/05/12(日) 04:58:42.16

    新潟の雪を制することができればどんな雪でも滑れる。
    よって、上手くなりたければ新潟県の、しかも標高の低いスキー場で滑るべし。

    ところで、さすがに今日で終わりだよな?奥丸。
    来週行こうかな、歩いて。金ないし。



    341名無しさん@ゲレンデいっぱい。2019/05/12(日) 06:52:10.72

    26日まで営業するかぐらならまだまだ雪たっぷりあるよ
    https://mao.5ch.net/test/read.cgi/ski/1534842622/l50

  3. 68 近所さん


    資産だと思ったらまさかの負債…「不動産相続難民」が急増中
    借金より深刻な問題がいま目の前に

    設備充実のリゾートマンションが負動産に

    東京都の遠山哲夫さん(38歳)は、約3年前に湯沢にあるリゾートマンションを相続しました。スキーが大好きだった父親が家族のために35年ほど前に購入した物件で、子供の頃は冬になると遠山さんも何度も訪れていたと言います。


    冬にスキーのためによく訪れていた温泉付きリゾートマンションを遠山さんは相続したが・・・ Photo by iStock

    ただ、ここ10年くらいは家族もあまり利用しておらず、今後必要になるとも思えないので、相続したらすぐ売却するつもりでした。築年数も経っていますし、リゾートマンション自体のブームもはるか昔に過ぎ去っていることはわかっていたので、売却したところで大したお金にはならないだろうことは十分予想していました。

    そのこともあり、積極的に相続したいわけではなかったものの、だからと言って、相続を放棄する必要性は特に感じていなかったと言います。

    「とりあえず相続して、どうするのかは、後で考えればいいと甘く考えていた」と遠山さんは当時の心境を振り返ります。

    けれどもまもなく、遠山さんは自分がとんでもない負動産を相続してしまったことに気づきます。

    遠山さんが相続した2LDKのリゾートマンションは、温泉付きの豪華な施設が売りでした。そのような豪華な施設を維持するためには当然ながら管理費用が必要ですが、修繕費用の積立金も合わせると、それがなんと月々5万円もかかるのです。

    住むわけでも、利用するわけでもないこの部屋に年間60万円も払わなくてはいけないという事実に遠山さんは愕然とします。当然、固定資産税も請求されますから、実際の負担額はさらに大きくなるでしょう。

    これはすぐに手放さなければやってられないと痛感した遠山さんは、不動産業者を訪れます。そこで提示された査定価格はなんと10万円。バブル時代に父親が3000万円で購入した物件なのに、そこまで価値が下がっていたのです。

    しかも不動産業者は、この値段にしても売れる保証はないと言います。信じられない現実に絶望しつつも、もはや、背に腹はかえられません。このまま持ち続けていれば、ランニングコストを永遠に払い続けなくてはいけないのですから、もうこうなったら買ってくれるだけでもよしとしようと開き直り、遠山さんはこの部屋を10万円で売り出すことにしました。



    ところが全く売れないのです。

    確かに築年数が経っているとはいえ、温泉付きのリゾートマンションです。2LDKですから広さも十分なはずです。そんな部屋がたった10万円で売られているのに誰も見向きもしないのは、高いランニングコストが仇になっているからなのは明白でした。

    おそらくタダであげると言われても、受け取ってくれる人はいないでしょう。

    家族と住む自宅マンションのローンもあり、大学受験と高校受験を控える2人の子供をもつ遠山さんにとって、月々5万円以上の支払いは大きな負担です。けれども、このリゾートマンションを手放せない限り、遠山さんは管理費・維持費、そして固定資産税の支払いから逃れることはできないのです。
    https://gendai.ismedia.jp/articles/-/54612?page=3




    >バブル時代に父親が3000万円で購入した湯沢のリゾートマンション
    >修繕費用の積立金も合わせると、それがなんと月々5万円もかかるのです。
    >住むわけでも、利用するわけでもないこの部屋に年間60万円も払わなくてはいけない

    その3000万円で配当 年5%の優良株を買っておけば税抜きで手取り 年120万円
    もしリゾマンを買わないで株を買っておけば

    配当 年120万円 + 支払わなくてもよい 管理費・修繕積立金+固定資産税+電気・水道基本料金 年70万円 = 年 190万円

    年190万円で旅館に何泊できるかな?


    【高配当利回り株】ベスト50 <割安株特集> (5月10日現在)
    5月12日(日)10時10分配信 株探ニュース

    ●今週の高利回りランキング【ベスト50】

     対象は東証1部上場銘柄

    順位 コード 銘柄      利回り(%)  5/10終値 決算期
     1  <6810> マクセルHD    15.86    1803  20/03
     2  <1852> 浅沼組        8.93    2330  20/03
     3  <6306> 日工         7.30    2738  20/03
     4  <7224> 新明和        6.98    1247  20/03
     5  <2914> JT         6.23    2470  19/12
     6  <9434> SB         5.97    1424  20/03
     7  <3294> イーグランド     5.91     643  20/03
     8  <5857> アサヒHD      5.88    2040  20/03
     9  <7270> SUBARU     5.87    2453  20/03
     10  <7148> FPG        5.81     913  19/09

     11  <8558> 東和銀        5.79     691  20/03
     12  <8835> 太平発        5.71     700  20/03
     13  <8053> 住友商        5.69   1580.5  20/03
     14  <3299> ムゲンE       5.67     529  19/12
     15  <2674> ハードオフ      5.63     710  20/03
     16  <6186> 一蔵         5.62     534  20/03
     17  <1929> 日特建        5.41     591  20/03
     18  <3465> ケイアイ不      5.41    1552  20/03
     19  <9810> 日鉄物産       5.29    4350  20/03
     20  <5015> BPカストロ     5.28    1420  19/12

     21  <7245> 大同メ        5.26     665  20/03
     22  <3244> サムティ       5.25    1428  19/11
     23  <8020> 兼松         5.24    1145  20/03
     24  <7433> 伯東         5.20    1153  20/03
     25  <6461> 日ピス        5.15    1455  20/03
     26  <7971> 東リ         5.10     255  20/03
     27  <8074> ユアサ商       5.08    2953  20/03
     28  <2428> ウェルネット     5.03     994  19/06
     29  <8065> 佐藤商        5.02     856  20/03
     30  <7537> 丸文         5.01     599  20/03

     31  <1898> 世紀東急       5.00     600  20/03
     32  <9437> NTTドコモ     4.97   2412.5  20/03
     33  <8068> 菱洋エレク      4.95    1616  20/01
     34  <8892> 日エスコン      4.95     707  19/12
     35  <8999> グランディ      4.95     465  20/03
     36  <1808> 長谷工        4.93    1216  20/03
     37  <5391> A&AM       4.90    1020  20/03
     38  <8002> 丸紅         4.90    713.9  20/03
     39  <2760> 東エレデバ      4.88    1843  20/03
     40  <7480> スズデン       4.88    1434  20/03

     41  <4980> デクセリ       4.87     698  20/03
     42  <8133> エネクス       4.87     862  20/03
     43  <3245> ディアライフ     4.83     414  19/09
     44  <8007> 高島         4.83    1656  20/03
     45  <8031> 三井物        4.83    1657  20/03
     46  <1878> 大東建        4.81    12810  20/03
     47  <6915> 千代田インテ     4.81    1974  19/12
     48  <7214> GMB        4.81     832  20/03
     49  <6927> ヘリオスTH     4.77     629  20/03
     50  <1873> 日本ハウス      4.76     420  19/10

    ※利回りは%、終値は円。
    ※権利付き最終日を過ぎた銘柄は除いた。

  4. 69 近所さん

    湯沢・苗場や草津のリゾートマンションは

    水道代と下水道代合わせて1000円ちょっと、町会費やNHK受信料は払わなくてもいい
    駐車場は無料
    町会に参加しなくていい、雪下ろし不要
    暖房費と冷房費もあまりかからない

    しかし、管理費と修繕積立金が高過ぎるので、トータルではあまり安くならない

    それから、苗場や草津みたいな山の中のリゾマンだと車で買い物や日帰り旅行するだけでも大変だし。

    それで誰もリゾマンに定住しない

    別荘として使うには、湯沢には魅力が全然無いしね。

    安いものには安いだけの理由がちゃんと有るんだ

    湯沢や草津のリゾートマンションより、小布施、中之条や湯田中あたりでアパート借りた方が絶対にいい

    アパート借りて、そこから色々なスキー場や日帰り温泉に行った方が愉しめるよ :


    【SUUMO】小布施駅の賃貸(賃貸マンション・アパート)住宅のお部屋探し物件情報(長野県)
    https://suumo.jp/chintai/nagano/ek_63010/

    【SUUMO】中之条駅の賃貸(賃貸マンション・アパート)住宅のお部屋探し物件情報(群馬県)
    https://suumo.jp/chintai/gumma/ek_57030/

    【SUUMO】湯田中駅の賃貸(賃貸マンション・アパート)住宅のお部屋探し物件情報(長野県)
    https://suumo.jp/chintai/nagano/ek_63060/
    https://www.homes.co.jp/chintai/nagano/yudanaka_08132-st/list/?&cm...


  5. 70 近所さん

    3494 某リゾマン区分所有者

    固定資産税の通知は届きましたか?
    毎年のことですけれど、実態価格と算出根拠の価格の乖離が尋常じゃないですね。

    湯沢の500万円のリゾートマンションの固定資産税は、都内の7,500万のマンションと同レベルの固定資産税です。ちょっと理解できない。この計算だとリゾマンの価格が10万円になってる物件では既に固定資産税額が物件価格よりも高いケースも出てきていますよね?そんなもの理解不能ですよね?算出根拠がどうあれ、固定資産税の金額は見積価値(時価の7割程度)の1.4%のはずですからね。

    来年は縦覧期間に不服申し立てしてみようかな?もちろん自治体は簡単に認めないいでしょうけれど、これだけ実態価格と乖離がある以上、裁判になったら敗ける気がしません。

    固定資産税が下がると年間のランニングコストが下がるので、湯沢のリゾマンにとっては良い効果(価値↑)だと思うんですけれど、町の税収は下がる訳です。

    『湯沢町のリゾマンオーナーさん』はどう思いますか?ご意見をお聞かせください。



    ▲△▽▼


    家屋(建物)の固定資産税評価額の計算方法!
    経年減点補正率についても説明します。2018年3月13日
    https://reatips.info/keinenngenten-hosei/

    今日は家屋・建物の固定資産税評価額の計算方法、そして、古い建物の評価額が高い原因ともなっている経年減点補正率について書いてみたいと思います。

    簡単に下のような式で理解してもらえると一番簡単かと思います。


    評価額=再建築に必要な金額×建物の劣化等による減価


    家屋の固定資産税評価額はその建物を再建築するとした場合に必要な費用に、建物の劣化(これは年を経ることによる経年劣化が主となります。)を考慮して決定するとされているのです。

    一般的に再建築に必要な金額は、市場における建物価額よりも安い場合が多く、固定資産税評価で計算すると市場での建築価格の5~6割程度になるとも言われています。


    経年減点補正率について

    式の中では、「損耗の状況による減点補正率」となっていますが、その主たるものが経年減点補正率です。これは総務省の固定資産評価基準の別表に、建物の構造(木造か、鉄骨造、RC造かなど)、用途・種類(専用住宅か、事務所、店舗、旅館等かなど)の別によって定められています。

    最初にこの経年減点補正率の一番のキモをお話ししてしまうと、率は最低でも0.2です。つまり価格は0.2よりは何年経っても下がりません。

    RC造のホテル・旅館の経年減点補正率

    建物の評価額が高い!と相談をよく受けるのがホテル・旅館だったりします。先に書いた家屋固定資産評価額の減額の判決の記事も旅館のものでしたね。

    一般的である、鉄筋コンクリート造(鉄骨鉄筋コンクリート造)の経年減点補正率は下のとおり、耐用年数が45年と長いので上の数字だけ表示されるように表をしてあります。

    最下限である2割水準まで下がるには45年かかります。また住宅アパートと異なるのは1年経過してもたいして減価しないといったことでしょうか。住宅では1年経過すると2割減となりましたが、旅館・ホテルでは2%弱の減価です。


    経過年数, 経年減点補正率
    1 0.9822
    2 0.9644
    3 0.9467
    4 0.9289
    5 0.9111
    6 0.8933
    7 0.8756
    8 0.8578
    9 0.8400
    10 0.8222
    11 0.8044
    12 0.7867
    13 0.7689
    14 0.7511
    15 0.7333
    16 0.7156
    17 0.6978
    18 0.6800
    19 0.6622
    20 0.6444
    21 0.6267
    22 0.6089
    23 0.5911
    24 0.5733
    25 0.5556
    26 0.5378
    27 0.5200
    28 0.5022
    29 0.4844
    30 0.4667
    31 0.4489
    32 0.4311
    33 0.4133
    34 0.3956
    35 0.3778
    36 0.3600
    37 0.3422
    38 0.3244
    39 0.3067
    40 0.2889
    41 0.2711
    42 0.2533
    43 0.2356
    44 0.2178
    45以上 0.2000
    https://reatips.info/keinenngenten-hosei/

  6. 71 近所さん

    廃虚同然リゾマン、執念の解体 全員同意へ所有者を追跡 2019年4月27日

    負動産時代

     つくるのは簡単だが、こわすのは大変。それはマン
    ションの宿命といえる。一度建ったマンションを建て
    替えたり、更地にしたりするには、所有者の大多数、場
    合によっては全員の同意が必要だからだ。

     築44年で老朽化が進み、所有者も散り散りになって
    いた新潟県湯沢町のリゾートマンション(リゾマン)が
    昨年取り壊され、更地として売却された。所有者全員が
    同意してのマンション解体は全国的にも珍しく、「奇跡
    的」ともいえる。売るに売れず、税金や管理の負担が重
    くのしかかる「負動産」の問題を長く取材してきた記者
    が、現地に向かった。


    リゾマンの草分け
    上越新幹線の越後湯沢駅から車で約30分。「マン
    ション苗場」があった場所はいま、きれいな更地になっている。
     全国屈指のスキーリゾートとして知られる苗場高原にこのマンションが建ったのは1975年。6階建て、40~50
    平方メートルの30部屋にレストランなどもあり、リゾートマンションの草分け的存在だった。その後、バブル期にか
    けてリゾマンが次々と建ち、そのバブルも崩壊したため、利用者は激減した。
     管理費の滞納も相次ぎ、管理組合は機能不全に。2003年を最後に大規模修繕も行われなくなり、廃虚に近づい
    ていった。


    立ち上がったオーナー

     朽ちゆくマンションの惨状を見かねて、立ち上がった所有者たちがいる。その一人が新潟県柏崎市の建設会
    社社長、石坂泰男さん(54)だ。会社名義でマンション苗場の物件2戸を持ち、先代社長だった父は管理組合の理
    事長をしていた。石坂さんは「このまま廃虚になることだけは避けたい」と、14年に地元の不動産仲介会社ひまわり
    に相談した。
     廃虚同然のリゾマンをどうするか。やらなければならないことは山ほどあった。
     まずは休眠状態にあった管理組合の立て直しだ。15年6月に臨時総会を開き、あらためて理事を決めた。
     つぎに、散り散りになった所有者たちの意向を確認しなくてはいけない。
     石坂さんらは不動産登記簿に載っていた28の個人・法人にアンケートを郵送した。回答は21、無回答が3。4通
    は宛先不明で戻ってきた。
     回答があった21人のうち19人は、すでにマンションを利用していなかった。2人が「年に5~10泊利用している」
    と答えた。使い続けたいという声は皆無で、解体をめざすという方向性は決まった。保証期間が切れる寸前だったエ
    レベーターを止め、建物は閉鎖した。15年10月に改めて管理組合の定期総会を開き、解体の方針を決議した。


    全員同意の「壁」

     管理組合の「財布」を調べ直してみると、修繕積立金が約3500万円残っていた。理事を務めていた3人ら、一部
    の所有者が管理費・積立金を払い続けてきたことが大きかった。解体費用のめどは立った。だがそこで最大の難関
    が立ちはだかった。「所有者全員の同意」だ。マンションを壊すのに、なぜ全員の同意が必要なのか。

    マンションを壊すのは①建て替える②更地にして売却する――という二つのパターンがある。

    原則として①では
    所有者の5分の4以上、②では所有者全員の合意が必要となる。ただし②には特例もある。耐震性が足りないマ
    ンションや、大規模に被災したマンションについては5分の4以上の合意があれば、解体・売却できる。
    マンション苗場も耐震性が足りない可能性があり、特例の「5分の4以上」の合意による解体も検討した。だが、
    行政の手続きでかえって時間がかかるかもしれないと判断。全員合意を目指す方針をとった。



     全員から合意を取り付ける仕事にあたったのは大野元さん(61)だ。ひまわりグループのリゾマン専門の管理会
    社、エンゼルの管理部長としてこの問題を担当した。
     大野さんはさっそく壁に突き当たった。所有者不明問題だ。
     所有者へのアンケートで、宛先不明で戻ってきてしまったのは3人と1法人。送り先の住所を訪ねてみたが所有者
    は見つからない。
     大野さんは周辺の「聞き込み」から始めた。3人のうち1人は飲食店オーナーだったが、すでに自己破産して行方
    がわからなくなっていた。ただし、飲食店の元従業員がいることがわかった。訪ねて事情を聴くと、元従業員もかつて
    マンション苗場を利用したことがあるという。すぐに元オーナーに連絡を取ってくれ、協力を得られることになった。
     法人の1社は2部屋を持っていたが、何度か住所が変わった末に事業の実態はなくなっていた。最後の住所地を
    訪ねるとマンションが建っていて、手がかりはなくなった。
     それでも大野さんは聞き込みを続けた。訪ね歩くうちに、ふと目についた診療所の看板に、元経営者の特徴のある
    名字と同じ名前があった。その診療所に飛び込んで事情を話すと、医師の父が、探していた法人の元経営者だとわ
    かった。
     残った2人には、管理組合が滞納分の管理費の支払いを求める裁判を起こした。裁判所からの手紙である「送達」
    は、郵便局の転送期限が切れても可能な限り転居先を追いかけて届けられる。これで2人とも連絡が取れた。
     このうち1人は、納める管理費を一部減額することを条件に解体に協力してくれた。
     最後の1人になった。でも、解体には合意できないという。もともと、管理組合との関係がこじれていた所有者だっ
    た。
    最後の1人
     いざこざの原因は複雑だ。
     その人が買ったマンション苗場の部屋は競売物件だった。元の所有者が住宅ローンを滞納したため差し押さえら
    れたのだ。
     ここで「債務の引き継ぎ」というやっかいな問題が持ち上がる。
     競売物件を買った人が、元所有者の住宅ローンを肩代わりする必要は、もちろんない。ところが、元所有者が滞納
    していた管理費などの債務は、物件の新たな所有者に引き継がれるのだ。
     管理組合は滞納分の支払いを求めたが、新たな所有者は応じなかった。そこで管理組合は、この所有者がマン
    ションを利用することを拒否していた。
     説得に当たったのが大野さんだ。「あなた以外の所有者は解体に合意しています。このまま幽霊屋敷になって事
    故が起きたら、あなたが責任を問われますよ」などと説き、ようやく解体することにだけ合意が得られた。
    個人の土地を、管理組合が競売に
     ついに全員の合意を取り付けた。17年10月の管理組合総会で解体を決議した。残っていた修繕積立金約
    3500万円を使って解体を始め、昨年6月に更地になった。
     あとは更地を売るだけ、という段階で、最後まで解体に応じなかった1人が土地売却に反対した。そこで管理組合
    は、その人の所有分である土地を競売にかけることを申し立てた。管理費の滞納があるため、「債権者」である管理
    組合は土地を競売にかけることができる。今年2月、新たな所有者が落札し、一連の敷地売却が完了した。
     こうした苦労を重ねてようやく更地になった敷地を買ってくれたのは、近くのペンション経営者で、500万円を出し
    てくれた。大野さんの努力もあって、滞納管理費など1千万円以上を回収できた。
     解体工事費や諸経費などを差し引くと、500万円近くが残った。これを、ずっと管理費などを払い続けてきた7戸の
    所有者の5人に分配した。
     理事長の石坂さんは振り返る。
     「管理がない状態が続いて積立金がたまっていたので、工事費に回せた。初期のリゾートマンションだったので、
    所有者はもともと比較的余裕のある人たちが多く、協力が得られたことも大きい」
    思い出のマンション
     ほかにも、いろいろな課題に直面した。解体にあたって工事車両の出入りや足場の設置場所が必要だったため、
    隣の土地を借りたいと頼んだときのことだ。
     隣の土地の所有者から、借りるのではなく買うよう求められた。応じざるをえなかった。
     解体前、苗場マンションを「社員寮にしたいので丸ごと売ってほしい」という話が舞い込んだこともあった。石坂さ
    んたちは真剣に検討した。しかし、本当に責任を持って使ってくれるかの確信が持てず、断った。
     その会社が近くでやると言っていた事業は、いまはない。もし売却していたら、マンション苗場の所有者たちは楽
    になったかもしれないが、物件そのものは今も放置され、廃虚になっていたかもしれない。
     「自分が中学生のときに親が会社の保養所として買い、友達と何度も利用した思い出のマンションだった。廃虚
    になることが避けられて、本当によかった」

     石坂さんはほっとしているという。(松浦新)
    http://www.angel-r.com/pdf/asahi_1.pdf

  7. 72 近所さん


    湯沢は将来的には日本の姥捨て山になる

    湯沢は認知症と寝たきり老人の姥捨て山になる

    リゾート施設は軽井沢、蓼科、志賀高原、菅平、妙高、白馬、富士五湖、箱根、伊豆、ニセコ、富良野に集約される

    私は、日本の介護にとって、中長期的には介護職員の待遇改善だけでなく、日本の高齢者の自然かつ物理的な集約もある程度必要だと考えています。現在の日本は、地方にいるとよくわかるのですが、高齢者の自宅や高齢者施設が物理的にあまりにも「点在」しています。

    例えば、訪問介護でもAさん宅を訪れた後、次のBさん宅に向かうまでに(少々大げさに言えば)「山を一つ越える」等ということは普通にあります。すなわち、高齢者の点在により、いくら優秀な介護職員を集めたところで、きめ細かい対応を行うには物理的な限界があるのです。

    また、こうした高齢者の集約性の低さは介護関連産業にも悪影響を与えています。人手不足の介護現場は生産性向上のニーズが豊富にありますが、日本の場合、在宅はもとより施設でも、特徴ある小規模なものが多く、大規模なものはあまり多くない傾向があります。

    日本で高齢者を集約にはどうしたらよいのでしょうか。私は、ある意味逆転の発想ですが、高齢者が“高齢者になる前に”「集約」を進めるのが大事だと思います。年をとるとどうしても住み替え等は億劫になりますがもう少し若ければいいのではということです。

    皆さんはCCRC (Continuing Care Retirement Community)というコンセプトをご存知でしょうか。これは海外(特に米国)ではそれなり認知度があるのですが、高齢者が健康な段階で入居し、終身暮らすことができる生活共同体を意味します。多くの場合、50代・60代くらいの「若い」方をターゲットに入居者を募り、居住スペースのあるコミュニティの中には医療施設やスポーツ施設、レクリエーション施設が設けられていたりします。ざっくりとしたイメージとしてはシニア向けの(大学)キャンパスのような感じ。子育て等を終えた若いシニアが、不要となった従来の広い居住スペースを手放す等してCCRCに入居。コミュニティ内で行われるさまざまなアクティビティを通じて友達を作り、第二の青春を過ごしながら老いていくが、必要となる介護・医療等もコミュニティで完結…といった感じ。

    ちょっと伝わりにくいかと思いますので、海外(タイ)の事例ですが、私も視察した施設のわかりやすいyoutubeビデオを紹介します。タイ語ですが、なんとなくでもイメージを感じてください。娘に連れてこられたお母さんがCCRCで過ごす日々の話です。
    https://www.youtube.com/watch?v=O8c8m4zTPcE

    CCRCでは高齢者に関わる、あらゆる産業が集約可能です。それぞれに特徴があるのが一般的ですが、医療・介護はもとより、プール、ヨガ、テニス等のスポーツからリハビリテーション、生涯教育、そしてガーデニング、ダンス、カラオケ等の余暇活動に至るまでさまざまな付加価値の形態があります。

    そして、こうした集約は高付加価値サービスを生み出す源泉となります。日本は豊富な介護需要と高度な訓練を受けた介護士、そして技術力のある企業を多く持つ国ですが、これまで残念ながら介護現場の生産性向上はその底力に比しては進んでいません。未だに数十年前とあまり変わらぬやり方で高齢者の食事、入浴、排泄等を介助・介護しているところがほとんどなのが現実です。

    しかし、CCRCでは高い付加価値を持つサービスの提供に対するハードルが一気に下る可能性が高くあります。何しろ高齢者にまつわるすべてのサービス需要がワンストップで集約されるのです。私が訪れたいくつかの海外のCCRCでは、それらの入居者が比較的裕福ということもありますが、敷地内バリアフリーはもとより、ハイテク車椅子を使った移動やどこでもすぐに同じ敷地にある医療施設から医療スタッフが駆けつけられるよう転倒通知のセンサーを張り巡らす整備、また生体計を用いて居住者の健康管理を遠隔でモニターできるシステムの導入等が当たり前のように検討されていて驚きました。

    逆に言えば、介護技術・産業技術に強みのある日本でこうした取り組みを行えば、そこから生み出されるイノベーションはかなりの数にのぼり、また競争力をもったものにもなるでしょう。

    実際、既に日本でも日本版CCRCを創出する計画は各地であります。地方創生の文脈で都会の高齢者を地方に呼び込もうとするものや、大学や病院と連携してそれぞれ生涯教育・医療サービスの付加価値をつけようとするもの、行政と一体となってコンパクトシティと結びつけるもの、民間のサ高住が大規模化して発展したもの等さまざまです。

    日本版CCRCはまだまだこれからです。日本、というより地域の特色を活かしたCCRCが各地に次々に生まれれば、そこから日本を追って高齢化する諸外国にも普及し得る多くの革新的な事例が生まれるでしょう。例えば、最近私が会話に加わったアイデアとして次のようなものもあります。高齢化した過疎の農村地域。地域の中心部に医療機関を誘致した後、地元の廃材を燃料とする環境負荷の低いバイオマス発電所を立て、それで電気を賄い高齢者が移住するコミュニティを作る。また、当該のバイオマス発電には地熱の発生が伴うそうなのでそれを使って、コミュニティ内に見晴らしの良い大浴場を設置。さらに、集まった元農家の高齢者たちと地熱を利用した常夏のビニールハウスで家庭菜園のようにコーヒーを作ったり、マンゴーを作ったり。

    そこで近隣の高校が実習もし、さらに大学と連携して生涯教育やレクリエーション活動も生まれる…。もちろん実現には課題もあるでしょうが、おもしろいと思いませんか。高齢者のためのコミュニティづくり。異業種の人々が集えば各地で素晴らしいアイデアが次々と出てくることでしょう。
    https://38news.jp/default/13694

  8. 73 近所さん

    湯沢を姥捨て山ではなくリゾート地にする方法

    苗場と四万温泉の間の国道353号線の未通部分を開通させたり、ロープーウェイで苗場山山頂まで行ける様にすれば観光客は来るけど、湯沢町は絶対にやらない。

    湯沢は何をやっても家族向けの観光地にはならない
    見込みがあるのは風俗の里くらいかな

    街をオシャレにしなくても、国道と県道すべてを白樺の並木道にすれば人気出るけど
    湯沢は何故か桜の街路樹しか植えない

    湯沢を吉野にしても観光客は来ないというのがわからないんだな。

    湯沢にはアホしかいないから永遠に観光地にはならない


    北海道を真似て至る所に白樺やカラマツを植えまくればいいのです:

    北海道の白樺並木 - YouTube 動画
    https://www.youtube.com/results?search_query=%E5%8C%97%E6%B5%B7%E9%81%...

    北海道の白樺 - YouTube 動画
    https://www.youtube.com/results?search_query=%E5%8C%97%E6%B5%B7%E9%81%...

    Most Beautiful Road 日本で一番美しい道?富良野・美瑛 - YouTube
    https://www.youtube.com/results?search_query=Most+Beautiful+Road%E3%80...


    白樺林の唯一の問題は花粉症なのですが、市街地にまで白樺並木を作らなくても、17号線の三国峠や湯沢-苗場の間を白樺並木にしたり、廃スキー場の跡地を白樺の森にするだけで 十分リゾート地の雰囲気になります。


    【2019年】札幌・旭川で白樺花粉に苦しむ僕。北海道での日常対策を9つ紹介
    https://www.kitalannotabihurotravel.com/entry/sirakaba


  9. 74 近所さん



    北海道の白樺並木 - YouTube 動画
    https://www.youtube.com/results?search_query=%E5%8C%97%E6%B5%B7%E9%81%...


    北海道の白樺 - YouTube 動画
    https://www.youtube.com/results?search_query=%E5%8C%97%E6%B5%B7%E9%81%...


    Most Beautiful Road 日本で一番美しい道?富良野・美瑛 - YouTube
    https://www.youtube.com/results?search_query=Most+Beautiful+Road%E3%80...

    【2019年】札幌・旭川で白樺花粉に苦しむ僕。北海道での日常対策を9つ紹介
    https://www.kitalannotabihurotravel.com/entry/sirakaba

  10. 75 口コミ知りたいさん

    無理やり造られた観光地など必要がない
    将来を見据えたら発破数発で倒してしまったほうが
    人間は考え始めるのではないのか?

    とてつもない疲弊感を日本人を襲うのはこれからだと言うのに。

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