鹿児島のマンション３

エムディア城西のホームページ出来ていますね。城西で44㎡１LDKの需要あるかな？価格を抑えるためだろうけど。マンションの在庫がだぶつき気味でパークハウス以外は大苦戦、コロナウイルス時期と重なり、苦戦しそうですね。

鹿児島市宇宿一丁目にあるドリーム水勝には絶対住まないで下さい。家主がモンスターです。とにかく住人に嫌がらせ行為が酷いと有名です。

ポレスター検討中です。
駐車場が少ないのが懸念事項なのですが、それ以外に何か不利な点ありますか？？

もし、購入するならば床はフロアコーティングなどをした方がいいのでしょうか？
教えてください！

>>2553 マンション検討中さん
追加ですいません、
コンパクト設計と書いてありました。4人家族では狭いのでしょうか？

直床がマイナスポイント。72平米だったら子供が小さいうちはいいだろうけど、大きくなったら狭いかも。

直床はデメリットなのですか？
色々サイトを見ると賛否両論で分からなくなってます、、、
4人ではやっぱり狭いですかね。他のマンションも見たのですが3LDKだと、どこも68から74平米くらいが多い印象だったのですが、、、

>>2556 マンション検討中さん

ポレスターは3LDKではなく2SLDKでは？
正直あそこは柱の使い方が最低です。
洋室とサービスルームの形見てください。酷い形してますから。

今時、アウトフレーム工法じゃないなんて、ありえないよね。

共用廊下側はみんなこんなつくりになってるけどね。

改めて図面を見たがこんな狭いところに１５階建て７０戸。しかも金食い虫のタワー式駐車場。エレベーターは１個。月１回の点検時、約２時間は使えない（階段で15階まであがる？）
別に営業妨害しているわけではない。個人的見解。

3LDKの部屋は4人家族だと荷物少ない人向けかと思います。一番広いのは2LDK＋Sですが、サービスルームは昼間でもちょっと暗く感じます。自分は納戸として使ってるので気になりませんが…昼間あまり使わないのであれば問題ないかと。
ちなみに、フロアコーティングはしていません。あとエレベーター1機でも特に不自由は感じないです。

２５６２さん　駐車場はお使いですか。７０戸に対し５５台分しかありませんが。抽選に漏れた方は外部の駐車場ですか。

>>2564 匿名さん
駐車場は機械式を使っています。敷地内の駐車場を使えない人は、周辺駐車場を自分で契約することになっていると思います。

タワー式の９０００円を利用しているのですね。外でないのでよかったですね。タワー式を使わない人、（平置き、外部駐車場、、車のない人）、もこのタワー式のメンテナンス費（維持費、修繕費）を負担していますのでね。
建築基準法で床面積の７分の１以上の採光窓が取れないため居室のできないのでサービスルームとしています。すこし暗いのはしかたがないですね。

コロナウィルスが収束したらマンション購入を考えておりますが、初心者で全く知識がない為教えて下さい。
鹿児島市内で3LDKの間取りですと何㎡くらいが普通なのでしょうか？金額がどのくらいになるかも教えて頂けると助かります。

鹿児島の新築マンション事情（最近の２５の新築マンションから推察した。）
構造　RC構造（鉄筋コンクリート構造）コンクリートの性能が向上したので１０階建以上もRC構造である。
階数　７階建から１６階建　平均１３階建（ザ・パークタワーは２４階建）　
戸数　２８戸から４７２戸（MJR鹿児島中央）平均７０戸
専有面積　７０㎡から９０㎡
価格　　　３０５０万から４４６０万
管理費単価　１０７円　つまり７０㎡では１０７円×７０＝７４９０円となる
修繕積立金単価　７９円　つまり７０㎡では７９円×７０＝５５３０円となり少ない。
（これは将来必ず値上げとなる。２００円×７０㎡＝１４０００円以上）
３LDKだと７０㎡から８０㎡　金額は　３０００万～３５００万というところかな
最近価格が高騰している。　ねらい目は築１５年前後の第１回目の大規模修繕工事が終わったところかな。新築同様となっていて価格も手ごろ。また機械式駐車場がないところが無難。メンテ費用がかかるため取り壊しているところが増加している。

これはあくまでも私見　信頼のおける不動産屋さんにきいてみてね。

>>2567 マンション検討中さん

買うなら収束する前が一番のお買い得じゃない？

ザパークハウスは完売したそうで、購入者は完成が待ち遠しいようだ。２０階くらいまでできているので、２４階までなら１０月にはできるだろう。心配なのは中国のトイレ入荷がいつ回復するかだ。外部（共用部分）はできても内部（専有部分）が遅れれば大変だろうね。

最近聞いた話。ザ・パークハウス　高さ１００m。近隣のマンションではテレビが映らないそうな。足場やクレーンが影響してるかもね。

コロナの影響とは関係なく収入が少ないので、値引けそうなマンションを検討している者です。
希望は中央駅から3キロ圏内なのでポレスターとファーネストで検討しています。
一般的にはどちらの方が良いのでしょうか？
また500万の値引きは難しいのでしょうか？

ドルフィンのとこのアルファステイツ完売しました

>>2572 マンション検討中さん

ポレスターとファーネストならファーネストがいいと思うけど、3月に完成したばかりだし、500万の値引きは厳しいと思う。

デベロッパーの利益って10%くらいだから、そんなに値引きすると赤字になってしまう。

10%以上値引きしてくれるようであれば、価格設定が高すぎたか、損してでも早く売りたいかのどちらか。

竣工後1年以上経って「新築」マンションの表示ができなくなってるMJRザ・ガーデン鹿児島中央がいいんじゃない？

MJR鹿児島中央は歩いても車でも電車通りまでの道のりが遠い。あそこらへんマンションラッシュで朝夕激混みだよ。

>>2575 購入経験者さん

まぁMJR鹿児島中央はプロジェクトとして完全に失敗だったわけで、本業もコロナで大変な今だからこそ値引きに期待できるかな、と。

>>2574 マンション検討中さん

ファーネストの方がやはり良いのですね。
MJRは対応良くなかったので、立地云々抜きにやめておきます。
ファーネストの営業さんにいくらなら買えるんですがと相談してみます。ありがとうございました。

>>2577 マンション検討中さん

ファーネストは隣のガソリンスタンドがネックです。
あの看板&スタンド待ちの渋滞が許容できるかどうかですね。

タイミング的に待てるのであれば、レーベン上之園やブランシエラ上荒田がいいのでは？

厳しいこと言うと500万も値下げしてもらえなければ買えないんだったら
宇宿とか大竜とかも考えたらどうだろうか

>>2578 マンション検討中さん
ガソリンスタンドは最悪仕方ないと割り切ろうと思ってました。
荒田の長谷工マンションは知ってましたが、上之園にレーベンもできるんですね。少し情報を集めて検討してみます。

>>2579 評判気になるさん
そう思う方がいるのも理解しているので、寧ろきちんと言ってもらった方が有難いです。
大竜は場所的にメリットを感じないので候補から外しました。安さで選ぶなら宇宿のあなぶきなのでしょうが、それなら頑張ってファーネストかなと思ったもので。返済率？20%切るようにすると3000万くらいが限度なのでコロナで大変な今なら値引けるのかなと思ってのことでした。

照国神社近くのサーパスシティで火事がありましたね。
延焼は上階のベランダを焼いた程度だということですが、隣家とつながっているマンションという性質上、火事は怖いです。
火の扱いには十分気を付けなければなりませんね。

西千石町11-5-10ホテル跡地にニューガイヤ西千石町(仮称)という14階建ての共同住宅が建つみたいです。分譲マンションでしょうか？

>>2583 匿名さん
１４階建てなら、隣のDクラディアからすればかなりの圧迫感ですね。

エリアワンの跡地ってマンション？なんですね。立て替えて別のホテルというような話も耳にしていたので。ウィークリーマンション的な線もあるかもしれませんが。

上荒田町のジェイドガーデンパレスの閉店が決まりました。コロナで建て替えを断念したようです。
跡地はまだ未定とのことですが、あの立地はマンションデべ的には喉から手が出るほど欲しい場所でしょうね。

また、交通局跡地のマンションは21度年着工とのことです。

>>2586 匿名さん

プレミスト上荒田レジデンスの住人からすれば、南側の日当たりと眺望が奪われるわけですね。

>>2587 匿名さん

デベロッパーの情報ありますか？

あなぶきじゃないんですか？

>>2590 マンション検討中さん

マジですか、がっかり。

>>2587 匿名さん
高さはどのくらいなんでしょうかね?。
真横に90m程のホテルが建つので、あまり劣らない高さであれば良いのですが。

もともとの計画の21階建てなら70-75mくらい。

鹿児島の分譲も完売と売れ残りの差が激しくなってきましたね。
自分の買ったマンションが売れ残ると何か不利益があるのでしょうか。

売れ残りのマンションを売り切るため、販売会社は値下げをするでしょう。その分マンションの価値は落ちていくのでは？

売れ残っただけでは資産価値は下がらない。
マンション資産価値
Ⅰ、立地　（交通の利便、駅から近い、日当たり、
２、管理体制がよい　
３、ブランド力　（住友、大京、東急、野村、三井、三菱等の（メジャーセブン））
４、部屋　１L　２L　3L　4LDKが混在していない
等々　いわゆる「ヴィンテージマンション」といわれるもの。
は　むしろ資産価値はあがる。

>>2596 しったかぶりさん

うん、まぁでも、それらが無い（と思われてる）から売れ残ってるわけで…

>>2597 マンション検討中さん

私も同意見です。
そもそも資産価値のあるマンションで人気がない物件は見たことないです。
逆で人気はあるけど資産価値?な物件はそれなりに笑

意見はいろいろ。どれが正しいかわからんよ。いかに適切な管理をしているかだ。修繕計画も十分で水漏れ事故もないところは価値はさがらん。日管連では「マンション管理適正化診断サービス」をしている。
管理の点数を付け60点以上はS評価、住宅情報サイトへ掲載し資産価値の向上、物件購入判断の材料にするそうな。

売れ残り物件をつらつら考える。「Fステージ城山」は入り口が袋小路でせまい。
「ポレスターいずろ」と「プレミスト照国表参道」はタワーパーキング。
「MJRガーデン」はＪＲの線路に囲まれている。等々、資産価値が上がりそうにないところだが、マンションを評価するのに売れ残り戸数は勘案しない。価格の３面性（費用性、市場性、収益性）だそうだ。しかし個人の価値観の相違。自分が気に入ればいいのだ。