鹿児島のマンション３

30階タワマン建てろ。加治屋町再開発まだ？

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旧耐震基準で建設された建築物を含む
築40年以上建物の割合（※）
・市全域：約３９％
・中心市街地：約４８％
※R5都市計画基礎調査（ R5.4月時点）

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とうとう鹿児島にも2億越えの中古マンション．．．、先が思いやられます。

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あのマンションは商業施設が下にあるから管理費修繕積立金が住宅部分、全体でそれぞれ別に支払う必要があり、構造がSRC、免震なのでどうしてランニングコストが掛かる。売却価格を抑えないと売るのは難しそう。

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あの部屋は昔、TVで紹介されてましたよね
1年くらい前？に売りに出されてたから
その時の金額は知ってるけど・・

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県内においても新築マンション平均価格が年収の10倍越えという嬉しくないニュースが流れていましたが、今年後半の市街地マンション価格をみるかぎり平均というより最低価格がそれに近いように思えます。
年内では最後の新築売り出しと思われるエイルもかなりの高目設定ですし、今回金利が上がってもしばらくは(完成在庫を除き)市街地新築マンション価格は下落しないような気がしています。

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今年の8月以降に販売された市内の新築マンションは値上がりしていて1割前後は高くなってる。価格が相場に追い付くのは数年後だろうよ。

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何かきっかけでもあるのかここにきてパークハウス中古が増えてきたような気がします。
当初このマンションで一般向けに売り出されたのは全体の1-2割で他は事業協力者住戸割当てと聞いていたのですが実際今どうなのでしょう？

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パークハウスの事業協力者住戸に関しては昔から間違った情報が流れているので正しく言うと
大きく分けて1期・２期・３期の販売期がありました
１期は地主割り当て（本当の事業協力者）１割程度
２期は販売発表前の相当早い段階で施工会社等に問合せをしてきた人に発表直前に７割程度を販売（もちろん抽選もありました）
3期が販売発表後（通常の販売）に来た人

3期で説明会に行った人は2期までの購入者は「事業協力者」と表記されていたので勘違いしています


最近売却が増えたと感じているのは
不動産売却の5年ルール（売却益税金優遇）の為ではないでしょうか
購入時より高くなってるので5年未満だと税金が約40％かかります

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第1期販売(一般公開前)の案内が届いて当時検討を行い、価格表記載をみて地権者数十名以外にも販売関係縁者や事業法人関連を含めて事業協力者と称して計8割ほどを占めると思っていたのですが勘違いだったかもしませんね。
あと売却に関しては譲渡税率で約20%の差が生じるとなればこの価格高の中このタイミングで．．．なるほどです。

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２期は自社物件の購入経験者、優良顧客などの事前販売という形で販売対象外住戸だったという事か。

入居当初から住民にあまり出会わないマンションと指摘があったし投資目的の層がそれなりにいたと言う事だろうな。

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この人件・資材費高騰の中の大規模修繕費用に関して最近の市内マンション相場を参考にしたく、やや場違いなテーマとは思いますが宜しくお願い致します。
私のところでは築10年目を迎えて長期修繕計画を改定してもらっている最中ですが、管理会社の話では5年前当時に比べて数段厳しくなる．．．とのことで理事会として今から危惧しているところです。

できれば戸数、大規模修繕実施時期(例えば築14年目とか)、大規模修繕費用総額(例えば4500万)など大まかでも頂ければ助かります。

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戸数を記載すると特定されるので大規模だと今だと簡単に憶越えですね
物価高騰で大規模修繕で１憶以内ってないと思います

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戸数平均60戸で考えると一戸当り180万円くらいが現在の相場というところでしょうか、少し前までは120-130万／戸と言われていましたが。
この先もまだ上がっていきそうで次の5年間の修繕積立金単価をいくらに引き上げるか悩みます。

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物件の形が修繕しやすいマンション。
今の時点でいくら修繕費が溜まっていて５年後の物価高騰が不明ですが今の時点で横ばいだと１１年～１5年の間に大規模修繕だけで１億５千万越えはしそうだけど２億までは行かずにって感じがします。でも修繕しにくいマンション、外観がデコボコとか外壁がお金かかるとか共用施設が沢山あるとか大きな機械式駐車場とかだったら2億ぐらい行きそうだけど。
相談できる管理会社とかあったらそっちに聞いた方がいいと思う

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管理のしやすさはあるんだろうけど、最近のマンションはデザインが似たり寄ったりで変わり映えしなくてつまらない。タワマンだったり、ベランダなしマンションとか、洋風マンションとかそういうのを作ってほしい。

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エイルが5月より販売開始する新しい方の上荒田マンションでは置き配や顔認証に加えてカーシェアリング導入とのこと．．．駐車場設置率4割も考慮してのことでしょうか。
それなりに管理トラブルは増えるでしょうが、今後マンション設備の時流として各々興味があります。

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敷地面積529.79m2
1LDK・2LDK・3LDK
36.77㎡～66.57㎡
40戸、駐車場台数16台うちカーシェアリングサービス1台

以前なら賃貸マンションになっていたような狭い土地に投資向けコンパクトマンションとして売り出すんだろうな。置き配、顔認証はたぶん標準的になっていくだろうけど駐車場設置率4割だと大都市水準で足りない分をカーシェアで補えるか実験的なところがあり何とも言えないね。それと賃貸で入居する人の割合がどうしても高くなり人の移り変わりがある点は分譲で住む人にとってはマイナスだろう。

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