鹿児島のマンション３

なんか落ち着いちゃいましたね。2028～2030竣工組はつまらない感じになりそう

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中東情勢や金利上昇の影響が出てる。郊外で比較的立地が良いところで坪単価200万円台からになっているから売れ行きはどうしても落ちるし土地を仕入れてもなかなか事業化が難しいでしょう。

フージャスは20mの高さ制限があり歴史や街並みの連続性を考えて周囲と調和したデザイン、緑化や夜間照明など都市景観や地域の価値を上げるものが求められるでしょう。

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次に住むマンションでは上の方の階を考えているのですが．．．
昨日の地震では市内でもそれなりに大きく揺れましたが15階以上ではどれくらいだったでしょうか？
またホテルで閉じ込めが発生したとのことですが、通常これくらいの地震であれば今のマンションエレベーターは緊急停止し、その後自動復帰するところがほとんどと思うのですが実際どうだったのでしょう。
(10年以上前に地震4程度で停止した後に復帰まで2,3日を要し苦労した経験があります)

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熊本が駄目になると物流に影響が出て10年前の地震では品薄になるケースもあった。陸路だとまず東九州道経由になるからちょっと時間が掛かる。

クレアホームズフラン荒田二丁目

1LDK～2LDK
専有面積
35.47㎡～57.75㎡
鹿児島市電「騎射場」電停　徒歩6分

地上12階建
32戸（募集対象外住戸1戸含む）
駐車場
33台（内平置き17台）

市内の世帯人数が減っているのもあるけどコンパクトマンションが増えてきた。

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>>3473 ファーネスト鹿大前に競合しそう

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地震に豪雨水害。
市内中心部を斜めに横切る直下型活断層は心配ですが、それでも最新ニュースによれば Sランク及び S*ランクに該当するものは県内にはないとのこと．．．隣県では震度6強で免振ダンパーそのものが破損した例もあり、維持管理費もばかにならないので市内マンションでは免振構造までは不要かなと思ったりもしますが(?)
一方アンダーパスに関しては市内全体で何か所あるのか．．．豪雨時は避けるべく日頃通る道や迂回道を予めイメージしておいた方が良さそうですね。

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熊本を見てもライフラインの復旧で地域差がどうしても出るね。市役所、県庁、救急病院、警察署、消防署、各地の避難所などの周辺が優先。

マンションの話だと災害に備えて自家発電機があるところが良い。共有部のEV、照明や給水ポンプを動かせるし燃料を注ぎ足せば復旧まで使える。太陽光パネルでの蓄電でもそれなりに持つでしょう。

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太陽光発電・蓄電池や非常用発電機を備えているのは今販売中ではクレアネクスト2件のみ？
停電発生もほとんどないし、また共用部電力用に用途が限られるのならただコスト高なだけ．．．と大して重要視していませんでしたが、緊急時にエレベーターや給水ポンプが(緊急スマホ充電も？)使用可となるのであれば有効そう。
そして千葉の内水氾濫を考えれば駐車場などの地下設備を備えたマンションはやはり避けたいところです。

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クレア以外だとグランドパレス2件で非常用エレベーターだけに非常用発電機の設置義務あり。スマホ充電は共用部への電気供給、防災備蓄倉庫にポータブル発電機などがあれば可能で1階のトイレ設置も今は必須。非常時のために各マンションで物資、エネルギーの蓄えが進んでいくだろうね。

千葉のケースでは大雨で排水処理が追いつかずに内水氾濫が起きたが通常のハザードマップでは問題のないとされたエリアが水没というケースが比較的見られた。市も公表している内水ハザードマップの確認もこれからは要チェックになる。

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関東の震度5弱の地震ではさすがにマンション建物に関するニュースは流れてこないものの、それでも断水やエレベーター・ドアの閉じ込めが起きたとのこと。
市内でも10年ほど前に5強を記録したことがあり、それ以上の発生を考えると飲料水や簡易トイレくらいはやはり各自準備が必要でしょうね。
水災に関しては玄関前の止水板などは効果ありそうなので当初より準備してほしい。(入居後の購入では賛同を得られにくそう)

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金利高の影響なのか中古マンションの需要が落ちてる気がする
新築は物価高も影響して坪240万前後が当たり前になってるし
売れ残りが増えそうだけど安くはならないか

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実需層の価格の上限に近い可能性はあって中心部に近いところほど集合住宅に住む人の割合が高いが今までのように購入と言う流れになりにくくなってる。新築はもうターゲット層を変えていく必要があるかも知れない。

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坪200万くらいで探すと中央駅・天文館・荒田では無い
今なら鴨池はギリあるかな
中古戸建が買えるところならまだあるけど
戸建密集地にあるマンションを買うメリットは無いし

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仮に3千万円35年住宅ローンで金利が1%上がると5百万円以上の利息負担増になるとのこと。
今後の新築はもちろんのこと今販売中の物件においても来年にかけての政策金利結果を受けてその引渡し時期によって支払利息の差が大きく生じるため、実際はそちらも加味して比較検討した方が良いのでしょうが．．．金利上昇の中の購入判断は難しい。

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今だと12~3月頃入居予定の購入者が本審査または承認される時期に入って来ているね。購入当初に比べて金利がだいぶ上がって来ただけに返済計画にもズレが出始める。

高所得者、現金払いの高齢者、親などからの金銭的援助がある人はそれほど影響無いでしょうが。

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キャッシュある人が強い時代

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この12月にも再利上げが見込まれ、来年中に2%程度に達するというのが大方の予想とか。
販売価格の方は今後鈍化するとしても金利が2%以上で推移すると住宅ローン利用者にとっては1千万円近い利息負担が生じる可能性があり、そうなると買替え需要が減って売主側も物件数や規模を縮小せざるをえず．．．。
既報の再開発大規模マンションも建築費高騰などを含めてこの先どうなることやら？

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加治屋町の再開発はやはり計画通りに行っておらず他地域の再開発事業と同様にコスト高で計画を見直す必要があるみたいですね。

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>>3487 名無しさん
関係者からの情報でしょうか？
次候補として個人的には注視していたのですが．．．やむを得ない状況とはいえやはり残念です。
他に期待できそうな物件情報も聞かれず、なんだかこの先しばらくはあきらめムードに陥りそう。

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https://www.yomiuri.co.jp/local/kagoshima/news/20261022-GYTNT00144/

着工延期がほぼ確実で事業化するにしても規模縮小は避けられない状況でしょう。

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