ガーラ・レジデンス綱島リバープレイス に行ってみた − モデルルーム見学記

今回は交通：東急東横線/綱島　歩19分 のガーラ・レジデンス綱島リバープレイスに行ってきました！南向き3LDK／3300万円台よりと東横線にしてはすごく安いです。たぶん名前の通り川の横？だからですか？最近は茨城県の水害などちょっと怖いですよね。
直通「横浜」9分、「渋谷」21分とアクセスも申し分なし。川の横の便利な面としては散歩やランニングが楽しめる遊歩道のある鶴見川や、二つの地区から成る熊野神社市民の森など、自然豊かなスポットを享受できること。さらに、さくら名所100選に選ばれた三ツ池公園も徒歩圏に揃うなどなんとも便利で住みよいですね。ただ川沿いと防犯、水害のバランスによるなーと思います。

概要です。

完成時期 2016年3月下旬予定

入居時期 2016年3月下旬予定

今回販売戸数 6戸

価格 3450万円～3900万円

管理費 9800円～1万500円／月

修繕積立金 4900円～5250円／月
修繕積立金についてですが、毎月負担になる額は物件によってまちまちです。
毎月高いところもあれば、安いところもあります。一体どうやってきまっているのでしょうか？
月々の積立金の額は、管理組合で決めます。そのもとになるのが修繕計画です。例えば1０年ごとに外壁を塗り替える、30年ごとに給水管を取り換える、といった計画を基に、どれくらいの費用がかかるかを計算します。一般には、一連の作業を専門の会社に委託して計算するようです。分譲マンションは、給排水設備や外壁などを定期的に修繕する必要があります。通常はマンションの管理組合が、住人（区分所有者）から毎月一定額の修繕積立金を集めて工事に備えます。
修繕積立金は、傾向的に低めに設定しがちにあるようで、その性質から考えると、低めに設定してあることが多いようです。購入者が最初から負担が重いとマンション買ってくれませんからね。平均から考えると、国土交通省の調べによると、専有床面積あたりの修繕積立金は平均で１平方メートルあたり月200円程度です。70平方メートルの家なら１万4000円くらいです。そこから考える今の積立金が妥当かどうかなんとなく判断がつくかと思っています。

修繕積立基金 34万3000円～36万7500円（一括払い）

その他諸経費 町会費：200円／月、

電力スマートサービス利用料：972円／月、

オンライン防犯警備料：864円／月(一部住戸のみ)

間取り 3LDK

専有面積 61.93m2～66.38m2

その他面積 バルコニー面積：10.26m2～10.8m2、専用庭：28.5m2（使用料1100円／月）、テラス：10.26m2（使用料無）、ポーチ：8.26m2・8.48m2（使用料400円／月）、室外機置場面積：5.08m2

その他制限事項 準防火地域、第5種高度地区

所在地 神奈川県横浜市鶴見区駒岡５-1845、1848



（1）東急東横線「綱島」駅より徒歩19分
（2）東急東横線「綱島」駅よりバス約6分、「一の瀬」バス停下車徒歩2分
（3）JR京浜東北線・東海道本線・南武線「川崎」駅よりバス約16分、「一の瀬」バス停下車徒歩3分
（4）JR京浜東北線「鶴見」駅よりバス約21分、「一の瀬」バス停下車徒歩3分
（5）JR横浜線・横浜市営地下鉄ブルーライン「新横浜」駅よりバス約19分、「一の瀬」バス停下車徒歩2分

総戸数 47戸

構造・階建て RC7階建

建築面積 609.25m2

建築延床面積 3375.78m2

敷地面積 1524.77m2（実測）、1524.77m2（登記簿）

敷地の権利形態 所有権の共有

用途地域 準工業地域
都市計画法や建築基準法などにより、土地利用にはさまざまな制限が定められており、最も基本で、私たちが見るべき点に「用途地域」というものがあります。
「用途地域」によって、マンションをどこかに売却する際、値段も変わってきたりします。また、いきなり、横に高層マンションがたったり、工場ができたりして、生活環境が一変することがあり、そうなると住んでいる間ずっと苦しめられることになります。、少なくとも「用途地域によって建てられるものが違うこと」および「用途地域が住環境を左右すること」は理解しましょう。私もそれは肝に銘じてます。

用途地域とは、さまざまな用途の建築物（パチンコ屋、工場、住宅、キャバクラetc）が無秩序に混在することを防ぎ、地域ごとに合理的な立地規制、用途規制をしようとするものです。住宅地のなかにいきなり周囲の様子を一変させるような店舗や風俗営業店あるいは工場などがつくられることはなく、一定の生活環境が守られているわけですね。都市計画法で定められた用途地域は、１２種類あります。
都市計画法に定められた用途地域は、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域、工業地域、工業専用地域　またここでは記載しません、将来お店を開くなら、２種類以上の用途地域がまたがっている場合は、また注意が必要ですよ。よく勉強した方がよいです。

駐車場 敷地内19台（料金7000円～1万5000円／月

平置9台（内身障者用1台）、機械式10台）

駐輪場 94台収容（料金200円～300円／月）

バイク置場 5台収容（料金3000円／月）

管理形態 委託(通勤)

施工 南海辰村建設(株)

気になった設備です。

川の近くなので、土地大丈夫かなーと思っていました。そのときに説明を受けたのが以下です。
ガーラ・レジデンス綱島リバープレイスではN値50以上となる地下約30.7m～39mの泥岩層を、建物を支える支持層とし、HiFB（ハイエフビー）工法による杭を21本構築。震度6強から震度7程度の大地震でも建物が倒壊・崩壊しない事を基準として、「新耐震基準」で構造計算を実施しています。※N値とは地盤の堅さを示す数値。重量63.5kgのハンマーを自由に落下させ、サンプラーと呼ばれる鋼管パイプを地中に30cm打ち込むのに何回叩いたか、その回数を示すもので、ここまでやっているそうです。なので強固な地盤と耐震基礎なので安心してくださいと言われました。また、防犯にかんしてはエントランスにはカメラ付きオートロックシステムを装備しており、エントランスの来訪者を音声と画像で確認後、オートロックを解除。非接触キーをかざしてエレベーターを呼出し、住戸階までアクセスと数度の警備に加え、再度、住戸玄関前のインターホンで音声確認するトリプルセキュリティを採用。共用から専有部まで、3重の厳重なチェックで来訪者を確認し、不審者の侵入を未然に抑止することで安全が守られているそうです。ここまですれば安心か？と思いました。

川沿いの良い環境を享受できるガーラ・レジデンス綱島リバープレイスぜひ行ってみてください。ありがとうございました！