ファインスクエア市川行徳 に行ってみた − モデルルーム見学記

【1】行徳駅からの物件までのアプローチ

行徳駅の改札口を出て、商店街方面へ進みます。
駅から現地までで大きな通りを渡ることはありませんので小さなお子様をお持ちの方は安心かもしれません。

ＨＰ上の公式では徒歩７分。
現状行徳エリアで分譲されている物件の中で、駅距離としては優秀な部類になると思います。

この物件のほかに、駅からの距離を重視される方は妙典駅徒歩４分にパークハウス妙典が出来るようなので比較するとよいかもしれません。
ただし、ファインスクエア市川行徳よりも価格面ではかなり差があるように思えます。

物件近くに大規模な行徳駅前公園があるのは、
ちいさなお子さんがいる家庭にとってとても良いと思いました。

【2】現地の印象

①外観等

ホワイト色系のタイル　×　こげ茶のタイルのツートーンのファザードです。
敷地に余裕が無かったのかバルコニーはかなり小振りとなっております。

こういうデザインは都心ではちょくちょく見かけるのですが、行徳エリアで分譲されている物件のなかではバルコニー面積はかなり狭い部類に入ると思います。
ただし、全面タイルの外観は年月を経ても古さを感じさせないという面も個人的には感じますので、ここは好みなのかなと思います。

エントランス周りも新築のマンションとしてはあまり高級感を感じないデザインだなという印象です。
エントランスのオートロックも近年では非接触型のタイプではなく、カギを差し込むタイプです。
口述しますが設備関係は分譲マンションとしては低めなのかなと思いました。

②設備仕様

詳細は公式ＨＰをみて頂くとして、
いくつか行徳エリアの分譲マンションを見学した上で、この物件が設備面で他の物件より優れている点は正直無いと思います。
この物件の魅力は立地と日当たりだと思います。

そして行徳エリアの分譲マンションと比較して平均以下だなと感じたのは、

・床暖房無し
・エントランスの扉が手動
・複層ガラスではない
・天井が下がり天井、梁だらけ。

などです。
このなかで特に気になったのは、
ペアガラスではなく単層ガラスを採用しているという点です。

ここ２～３年でペアガラスを採用していなかったのはここと、
2013年分譲　行徳駅徒歩15分のブランシエラ市川行徳くらいしか無かったと思います。ブランシエラはテラスハウスの建て替え事業だったのでコスト削減は致し方なかったと思いますがこちら単純に手抜きの企画という印象です。

高断熱でエコが業界的なトレンドのなか、コスト削減のためだけに採用しなかったのとしか考えられず。印象は良くなかったです。

ちなみに床暖房は電気式のものを後づけで入れられるとの案内を受けましたが、
設置費用として１００万円ほどかかるみたいです。

下がり天井と梁だらけなのもコストダウンを優先した結果の仕様です。
天井の凹凸がたくさんあるため空間の広がりが感じられず、もともと65㎡と小ぶりの部屋であるのですがそれ以上に狭く感じました。

ここはシティテラス南行徳やイニシア行徳なんかは下がり天井・梁が少なくてスッキリした空間だったのでここは明らかに劣っているなと思いました。

③共用施設

ほぼありません。
29戸の小規模マンションなので当然です。

④周辺道路

周辺は、乗用車２台分は普通にすれ違うことが出来る程度の道幅が確保されていると思います。

夜間にも周辺を見に行きましたが、かなり静かです。
というか夜間は街灯が少なくてかなり暗いので、
小さなお子さんをお持ちの方は不安に思うかもしれません。

ただ、静かで落ち着いているので
閑静な環境を望む方にはちょうどよいと思います。

それとすぐ近所に湊新田保育園がありました。
共働き世帯で小さなお子さんがいる家庭にとっては自宅のすぐ近所に保育園があるのは何かと便利なのかなと思いました。

⑤日当たり・眺望

南東・南西向きのBタイプを見せてもらいましたが、角住戸ということもあり日当たりは申し分ないと思いました。

【3】営業の方の印象

20代後半くらいの男性の方に案内して頂きました。
ちょっと口調が軽い印象でした。
あまり印象はよくなかったです。

【4】価格帯等

①物件価格

チラシをみて見学したタイプはもともと65.25㎡で3,800万(坪単価約192万)から値引きがあり3,400万(坪単価約171万)と１割以上値引きがされていました。

これは竣工１年経過、モデルルーム使用住戸という影響みたいです。
駅徒歩７分、大規模な行徳駅前公演がすぐという好立地を考えると値引き後の金額は割安だと思います。

しかしながら設備仕様がかなり低レベルなので、新築マンションに対しての憧れがある方は、どこまで妥協できるかというところだと思います。


②ランニングコスト

管理費は65.25㎡で約9,000円です。
29戸の小規模物件であることを考えると割安だと思います。

ちなみに他の物件で管理費が安かったのは、
イニシア行徳は80㎡で9,000円程度でした。
あちらは95戸とここの4倍近くの戸数なのでスケールメリットという点で仕方ないのかと思いますが、十分ここも安いと思います。

【5】総評

ここ数年で行徳エリアで分譲されたマンションとしては、

①価格は値引き後の坪171万は行徳徒歩7分なら十分割安だと思います。
②設備仕様は全体的に平均以下です。特に単層ガラス採用はきついです。

賃貸マンションから引っ越してくる方は気にならないと思いますが、
それなりの分譲マンションに住まわれていた方はギャップを感じるかもしれません。

③『安く買いたいけど値引き交渉は苦手！』という方にお勧めです。


という印象でした。


『マンションは立地がすべて！』なんて世間一般的に言いますので、
立地面重視の方には悪くないと思います。

個人的には、静かでとても良いのですが夜が暗すぎるかなと思いました。
設備仕様は脆弱ですが、設備なんてあとから自分でお金をかければ変えられますし、
値引きで浮いた分で入居前にリノベーションするのも選択肢のひとつかと思います。

二重窓を室内につけて、
床暖房をつければ平均的な設備仕様になります。

これで150万くらいのコストだと思うので、
値引きを考慮すれば十分おつりがくると思います。

私自身は即断ですぐ買いたいとは思えなかったのですが、
検討候補には残したいと思いました。

立地や周辺環境という面で
十分魅力のある物件だと思いますので
おそらくそのうち売れてしまうのだろうなと思います。


以上です。

　
　　拙い文章でしたが素人のレポートを読んで頂きありがとうございました。