福岡市及び近郊で1番資産価値が維持出来るマンションは？

グランドメゾン、よそのスレに出張って荒らし状態だったりイメージ悪い。これまでの物件が素敵なことに変わりないのに、多様性と共感の時代、価値観押し付けは嫌われるような…

照葉にもつけちゃってたの知りませんでしたが、積水はそもそも路線変えちゃったんですかね。最近ネガティブな話題も多いし…戸建てが難しい利便性のよいマンション用地で、ハウスメーカーとオプションで造りあげるこだわりの住心地、高いけど納得の憧れブランドが価値だったように思うのです。

>>2251 匿名さん
そう思うのも、多様な意見の内の一意見でしょう。
国内外の環境変化により、デベを含め多くの企業は
利益創出の為の組織的な構造変革を迫られている。
市場で厳しい評価が続く積水も例外では無い。

>>2252 匿名さん
そのような企業努力を行わない／行えない組織構造
のデベ＆管理会社も実際には多数存在しますね。

でも企業体質だから、容易には変えられませんね。

そんな企業は、経済誌などの経営危機ランキングに
度々、社名が載っていますね。

>>2253 匿名さん
デベの企業としての市場評価(株価)や決算書・事業報告書も、事前に見ておきたいですね。
安心・信頼出来ると思う数社に絞ってから、エリア・沿線・学区等々の条件を仮設定し、物件選定するのが手堅いやり方。

箱崎あたりが地価が爆上げすると思う。
たぶん、カジノが九大跡地か箱崎ふ頭の埋め立て計画地に来るから

>>2255 マンション検討中さん
カジノは基準地価・実勢価格を押し上げるの？？

>>2255 マンション検討中さん
>>2255 マンション検討中さん
今の世間の風潮では、カジノは地価の上げ要因とは
ならないでしょうね。

再開発絡みで商業施設等の集客施設が併設/新設され
ても居住区としての人気・需要を高める事は無い。

特に福岡は学区に強い執着があるので、教育上
肯定的に捉えにくいカジノとその所在地域は、
むしろ敬遠されると思います。

>>2257 匿名さん
福岡て学区に執着割に全国レベル低いよね
学区と言ったて、住民がうちは学区が良いとかファンタジーを言って、敷居を高く自作自演の演出しているだけで、本当はレベルは久留米が良いだけなのにね

>>2257 匿名さん
箱崎が九大跡地で売る時に買った時より高く売れそうで買った人沢山いるのに、逆に下がりそうね

カジノは福岡無理っしょ

でも福岡はカジノ本気ですよね
IRイメージ動画まで作ってるし

カジノ誘致に反対する反対運動が見られない。
地元のムードとしては歓迎なのかな？

誘致実現したら、街の雰囲気はどうなるんだろう？

どうでもいいが今迄の観光政策が台無しになるな。
カジノありきで取り組んできたわけでは無い筈！？
意外と、ありきだったとか？

箱崎にカジノが出来るわけないでしょww

千早は中古が値上がりしてます

平尾駅付近の築24年の3LDK中古マンションを購入予定です。3000万ほど。高砂だと景観はわるいけれど500万ほど安いです。でも500万安いと生活にゆとりはできます。20年後に売ることを考えたら駅近のほうがよいでしょうか。

>>2265 マンション検討中さん
結局、売ることを考えるなら駅近が一番でしょう。
ただ、その時は最低でも築44年は経過していることになり、どれほどの価値になるかはわかりませんが。

>>2265 マンション検討中さん
絶対駅近で地下鉄空港沿線が鉄板です。

>>2267 マンション検討中さん
交通インフラへのアクセスの利便性・優位性で評価
する場合には、駅近を高評価するのと全く同様の
ロジックで「空港近く若しくは空港に行き易いか」
が重要な評価ポイントとなる。

自ずと、空港直結の「地下鉄空港線」の主要駅は高評価となる。

仕事や余暇で頻繁に利用する方々は、実感し実際に物件購入しています。

>>2267 マンション検討中さん

穴場は東比恵駅です。
既にマンション価格が天井に近い、
他の駅と比べて、まだ割安感がある。
地下鉄で博多駅、福岡空港駅に一駅。
上がらない要素が無い。

ららぽも出来ますし今後は空港、新幹線のアクセスの良い博多が伸びると思います。東比恵は駅前にサニーや銀行もあるのでもっと伸びると思います。

>>2270 通りがかりさん

おっしゃる通りですね。
東比恵駅から徒歩10分くらいになると、元々小さな工場や作業場が集積したような場所なので、生活利便性は著しく落ちます。

筑紫口の再開発で将来的には博多に人が流れてくると思います。
そのため、JR沿線沿いの価値が上がると思うのですがいかがでしょう。
笹原-大野城の間なんてどうでしょうか。

>>2271 匿名さん　

東比恵は道路も綺麗に整備されて
アパホテルや東比恵ビジネスセンター3も出来るし、筑紫口再開発の流れだろうけど
プチ再開発中で毎年路線価も上がり続けて調子が良くて、穴場なエリアだと思います。　
駅から10分以上の半道橋や榎田あたりになるとわからないけど

>>2273 マンション検討中さん
笹原はアルファステイツが完売したけど
多分ららぽーとへの期待と博多駅に人が流れてきているからだろうと思うが
ライオンズマンションみたいな古いマンションばかり

笹原と大野城の間だとマックスバリューの所と南福岡駅の周りと、URの周辺でマークスシティ二日市のモデルルームがあるあたりが分譲が多いけど、意外と駅から5分以上かかる場所に位置していて地下鉄とは違って列車の音がうるさいからだろうけど、南福岡あたりは戸数が多くて古いマンションばかりな感じでオシャレな場所ではない。
雑餉隈の周りはあんまり分譲が無くてナフコのあたり位にチラホラあるくらい
でも、雰囲気が暗くてよくないかな。

>>2271 匿名さん
東比恵は駅周辺に銀行、スーパー、食べ物屋、レンタカー屋、ジム、コンビニ、病院、小中学校、保育園や、オズランドみたいな共働き向けな保育施設等便利な施設が固まってて生活はしやすく職にも困らないと思います。
意外となぜかドラッグストアが無いのが不思議
まあ、博多駅に行けば良い話だけど

>>2276 マンション検討中さん
他県からの移住者です。飛行場に近接しているエリアだと思いますが、音などはどうでしょうか？
高規格サッシも、閉めているだけではないので知りたいです。

>>2277 匿名さん
東比恵は博多駅の隣なので
飛行機は上通らないので音は大丈夫ですよ。
飛行機が上を通るのはドンキ箱崎から筥松や柚須あたりですね。
でもT2サッシだと聞こえませんよ。

>>2277 私も空港周辺で探し箱崎辺りも検討しましたが実際に通った時の騒音が酷すぎてやめました。窓を閉めてたら気にならないとは思いますが涼しい季節は窓を開けたいですし空気の入れ替えもしたいので。

>>2279 マンション比較中さん
空港周辺は柚須、志免、箱崎ドンキのあたりがうるさいです。そのほかは案外そうでもないです

15年前から志免町のマンションに住んでいます。
飛行機は真上を通る方がうるさいです。志免町の空港近くはほとんど聞こえないです。

住み替えの為、住んでいるマンションを売りに出しました。
地下鉄にも歩いていける為、「最低」でも購入時より高く売れるそうです。
全国的にもこんなにも都心部に近い便利な空港ないですもんね。

事実として空港近くのマンションの資産価値は落ちないです。

>>2280 マンション検討中さん
飛行機の騒音で言うと、南側の春日大野城もうるさい。

>>2282 検討板ユーザーさん
春日大野城は音だけならまだしも、これだけ福岡空港の運用が過密になってくると、飛行機が落ちる可能性もゼロでは無いのが怖いところですね。

飛行機墜落リスクに関しては福岡市街地全般にあり得ますが…

飛行機墜落リスクより、台風被害（土砂災害、河川浸水、高潮浸水）のほうがはるかに可能性あり。

住環境と教育等子育てで考えると、西区方面>春日大野城>東区方面と思うが、どやろか。
東区はなんか暗い気がするんだよな。

>>2286 評判気になるさん

イメージはそうですけど、最近だいぶ変わってきましたからね。
どの場所も比較的駅に近いところは同じくらい悪くない気がします。
なんとなく全体の元気がいいのは西区ですよね、人口増えてるし。

>>2286 評判気になるさん
色々、西区、東区、大野城、春日を回ってきたけど
西区は地下鉄空港沿線の住環境はいいが
基本的にパチ屋とドラッグストア が無駄に多いのと、金持ち家庭が貧乏人をマウント取りたがりいじめがあるらしい。百道中しかり
あと、塾に通わせないと貧乏人扱いされるので注意
春日や大野城は自衛隊の練習場の周りが暗いのと、都会的な場所がない、あと早良区に経済的に住めないので妥協で買う場所。
そのプライドを払拭する為に大野城、春日は学区が良いイメージを押し付けようとするが
マンモス校ばかりで教育面がむしろ行き届きづらい現状
東区は、箱崎から香椎あたりは飛行機の騒音が酷いが、千早と照葉の電線が地中化された街並みは百道くらい住環境がいいと思います。
教育面子育て環境は実際のところ
照葉が1番いいんじゃないでしょうか？
でも、照葉のパークカーサあたり葉団地みたいな感じなのでママ付き合いが大変らしい。

>>2287 通りがかりさん
福岡市で人口が1番増えてるのは千早と照葉なんだが
福岡市以外だと、長者原と新宮あたりの糟屋郡が全国ニ番目の人口伸び率だった

長者原は広大な田んぼ地主達が売りに出し始めたので、IKEAやミスターMAXなど大きな商業施設が出来る予定で分譲マンションも多分開発されるだろうから、結構買い時だと思います。
あと、目立たないが、駅近じゃなくても新築分譲マンションが販売開始されると速攻で完売する地域でもあり、穴場な地域

東区は名島あたりが暗いぐらいで
全体的にあかるく通りも細い道が少ない

春日はこれといった商業施設がなく基本的に暗い
春日で都会な場所は、ルミエール春日のあたりな白水公園周りのケイズ電気やハリウッドがある場所くらいだと思います。基本的に古い賃貸が多い

大野城は大野城駅から白木原駅の間のランディックやMJ Rやファーネスとがある場所は
明るいけど下大利方面の今イオンを改装中の場所とかは一気に暗くなる、
あと、イオン大野城とか280円ラーメンがあるあたりは分譲か古い賃貸ばかりでちょっと暗い
特に南福岡のナフコあたりは暗い
南福岡あたりだとJ Rの社宅があるらあたりは
R J Rとかできて新しくなったけど、その先が暗い
自衛隊の練習場の周りが暗い
なんか名前忘れたけどふれあい道路かなんかのあたりは団地ばかりでメゾネットも多くて結構ボロいイメージ。

>>2284 通りがかりさん

離発着の航路に春日大野城がかかってますから、福岡市の他地域と同じリスクでは無いと思いますが。。

>>2287 通りがかりさん

西区はやっぱり九大移転が大きいですよね。
学生数15000人はもはやひとつの街ですし、
毎年その4分の1が入れ替わるので街の新陳代謝も活発。それに卒業した後も何年後、結婚して家を持つ時、帰巣本能とまではいかないでしょうけど、馴染みのある土地で建てたいというニーズは必ずあるでしょうし。

西区もいいが、ほとんど話題に上らない城南区のほうがもっと狙い目。七隈線延伸、高速など利便性はよい。西日本最大の福大があるし、学区も悪くない。病院等も多い。あと、圧倒的に自然災害リスクが低い。ただし、そもそもマンションが少ないのが難点。
春日、大野城はとにかく車移動が問題。渋滞多い。

千早照葉、学研都市、春日大野城、七隈沿線(茶山あたり？)は中心部に次ぐ準人気地域ですよね～。どこも違った魅力があるので、自分達の好みで選ぶかたちかなぁと思います。
照葉は独特なので、新陳代謝がうまくいかなかったときに少し心配かな。でもやはりあの環境はすごく魅力的で、見学にいくとやられますよね(笑)
他は交通の利便性が確保されてるからあるていど循環するでしょうし、学研都市は九大があるのは大きいと思います。

子供の教育問題は置いといて
自らの職場までの通勤を考えると、
ざっくり以外の利便性(=資産価値)になる。

地下鉄>>>>西鉄>>JR>西鉄バス

乗り継ぎは考えないとする。

>>2296 検討板ユーザーさん
誤:以外
正:以下

うち学研都市で、今までそこまで不便さを感じてなかったんですけど、この前の台風連続の時は筑肥線と地下鉄の差を感じまくりましたね。。

早良区は北部住民の声が大き過ぎてそれ以外の地域がじゃない方の早良区みたいになってますね。
全体的には半分以上は山奥が占めてると思いますが。
何処の地方にもありますが福岡も良くも悪くもアドレスでだけで賃貸だろうが他人にマウントが簡単に取れる地域性だと思います。

この掲示板では早良区といえば早良区北部のことですもんね。実際の日常ではまったくそんなことないですけど。

>>2298 評判気になるさん
筑肥線が運休の場合は、筑前前原以西が多いです。

学研都市駅や糸島高校前駅は、筑肥線では数少ない高架駅である点が高評価ポイントになる。

>>2301 匿名さん
そうなんですけど、以東もやや影響受けるんですよね。まぁ地上走ってるんで当たり前なんですけど(笑)

学研都市駅は新しいし使ってて気持ちいいですね。遅くまでやってるイオンがすぐ横なのも楽。姪浜に比べるとまだ手も出しやすいし。

>>2302 通りがかりさん

筑肥線の遅延や運休のリスクヘッジとしては、都市高経由で博多駅や天神駅に行ける西鉄バスや昭和バスのバス停近くに住むと良いです。ダブルアクセスと言うには頼り無いですが、いざという時に助かります。

>>2288
照葉だけは絶対にやめておいた方が良いと思います。
駅遠、埋め立て、タワマン、供給過多と地雷の要素が多すぎます。
更に地震や水害でムサコみたいに被害を受けたら一発で資産価値暴落ですし、そうなるとチャイニーズがますます増え日本人は住みにくくなると思います。

>>2304 評判気になるさん
あたかも地域全体が危険という無知で乱暴な思考は参考にはならない。
実際に、ムサコで浸水(内水氾濫)でインフラが機能停止になったのは、２物件だけ。
原因とされているのは、電力の基幹設備が地下に配置されていた点。
つまり、構造・設計由来の浸水被害が深刻だったのですね。
3.11の教訓を活かしていないデベ・築年数が古い物件は要注意という事。
最近のタワマンは、電気設備を中層以上に配置している物件は多いですね。
ちゃんと見極めが出来ないと、付和雷同で主体性の無い生き方に終始してしまいがちなのでは！？

>>2305
そうはいってもムサコ全体で物件の資産価値は下がりますよ、街全体のイメージって大事ですから。
売り物件が増えているので、間違いなく当面は中古の成約価格も下がります。
あと照葉は、リスク要因があまりにも多すぎますよ…
利便性が良ければ需要はもう少しあったと思いますが…
本質をちゃんと見極められる人はあの地域は選ばないのでは？ネットがない時代ならまだしも…
現に販売も苦戦していますし…

首都圏では鉄軌道交通の要衝地の不動産価値は下落に対しての耐性は高い。(なかなか下落はしない)
ただし、個々の物件格差は避け難いですが。

福岡市内で主要な交通手段のナンバーワンはダントツで自家用車でしょう？

地下鉄とバスだとどちらの利用者が多いのだろうか？

白木原駅前から大野城駅前あたりは街並み綺麗でダブルアクセス、都市高速と九州自動車道インターも近くて、いいなと思います。

「照葉」じゃないの？
福岡市噛んでるし、大手デベロッパーだし。

常識的には中央区のマンションとかになるのだろうけど、
常識的（平均的）な、給料の人には4千万 5千万になると無理をしないと購入が難しい。
まだ完成していない街でもあるので10年は維持するでしょう。その後はこれから10年の事業結果次第。
良くも悪くも九州・沖縄「マンションコミュニティ」でもみんな気になっているし。

地震がぁーとか、人工島がぁーとか言われても「悪魔の証明」的なのでよく知らん。

>>2308 匿名さん
平成29年のデータですが、このくらいです。
いずれも、単位は千人です。

地下鉄全線：
・利用者数 329,060
・月平均 27,422
地下鉄空港線：
・利用者数 147,144
・月平均 12,262
西鉄市内バス：
・利用者数 148,359
・月平均 12,363

>>2304 評判気になるさん
照葉は絶対にやめておいた方が良いと断言されていらっしゃいますが、ぜひ貴方のおすすめするエリアを教えてください。

空港線の利用者少なすぎ、市営地下鉄利用者の75%は空港線だと思うけどデータ間違ってない？

追加、空港線の利用者が最少の祇園駅を、他線で上回るのは七隈線の天神南と薬院だけです。
貝塚線の駅はすべて下回ります。

>>2311 口コミ知りたいさん
データ提示する際は出典の明記は基本ルールでありマナーです。

>>2314 匿名さん
大変失礼いたしました。

福岡市統計書（平成29年（2017年）版）
https://www.city.fukuoka.lg.jp/soki/tokeichosa/shisei/toukei/toukeisyo...

あと地下鉄空港線の利用者数に博多・東比恵・福岡空港が入っておりませんでした。訂正してお詫びいたします。正しくは、下記になります。

地下鉄全線：
・利用者数 329,060
・月平均 27,422
地下鉄空港線：
・利用者数 230,767
・月平均 19,230
西鉄市内バス：
・利用者数 148,359
・月平均 12,363

単位：千人

地下鉄線沿いは最高だけど
どのマンションも高くて
貧乏人にはとても購入出来ない。

空港線に肥線ＪＲ筑肥線乗込19,600分も入れてあげて！！

>>2317 デベにお勤めさん
無意味なので致しません！
それをやったらば、データの改竄となり実態とは乖離しますよね。
他の地下鉄も同様に乗込み人数を加算しても、実態を正確に表せなくなります。

行政公開の公共性の高い調査数字に、恣意的な加工をすると不正行為と見なされる。

不正行為も何も・・・提示した参照元にも乗込み分は入っているみたいよ。
ただ、1,950か1,960万人か資料によって端数がちょっと違うね。

>>2319 デベにお勤めさん
総合計として乗込み分は含まれてるデータに更に加算したら、重複計算・不正な改竄になるって意味なんでしょう。

2317 が表を見誤ったんですね。

たぶん違うと思うよ・・・
地下鉄全線：
・利用者数 329,060 （筑肥線の乗込が含まれている）
地下鉄空港線：
・利用者数 230,767 （筑肥線の乗込が含まれていない。含むと、250,263）
となり、概ね75%が空港線沿線利用者となるみたいだよ。
「デぺにおつとめさんでした」

>>2321 マンション検討中さん

データを投稿した者です。
>>2320 匿名さんが仰るようにデータの見方を誤っています。

各駅の総数の値に筑肥線乗込は含まれています。
試しに各駅の総数と筑肥線乗込総数を合計すると348,562となり
全線の利用者数の値に相違が生じます。

そもそも筑肥線乗込者が空港線で乗降しているとは限りません。
筑肥線から空港線経由箱崎線、またはその逆の利用者も居るのです。

空港線も天神博多間が最も乗客多い。七隈線延伸したらどう変わるか。。。

お願いだから筑肥線からの人も「空港線利用者」に入れてあげて！！

>>2323 匿名さん

七隈線延伸したら、沿線のバスなどを利用されている方の
利用も見込めるので、さらに利用者が増えそうですね。


>>2324 マンション比較中さん

あくまでも乗降者数ですので、筑肥線からまたはその逆も
空港線の駅で乗降しないとカウントされませんよ。

空港線はいつも劇混みで
疲れますわ！

ほんとここ2,3年、空港線の朝8:30前後の天神着は遅延が起きるぐらい混むよね。
大きな原因は筑肥線沿線（特に九大学研駅）の人口増だよね。
照葉にも電車を伸ばせば、貝塚線が増えるのにね。

>>2322 口コミ知りたいさん
えっ？ 統計の解釈を誤解してないかな？

そもそもですが、駅の利用者人数って当該駅で乗った人と降りた人の合計でしょ。
乗込み人数はその路線で乗った人ですからね。

筑肥線に限らず、空港線だろうが、山手線で降りようがどこで降りても関係無いです。その逆もまた！

統計上の定義に合致していれば、正しい値ですね。

>>2328 匿名さん

どこをどう読むと誤解になるのでしょう？
乗込数についても理解しているつもりです。

> 乗込み人数はその路線で乗った人ですからね。
データは乗降人員で、当該路線で乗った方の他、直通列車や
連絡駅から当該路線へ乗る方も含まれていると思います。

筑肥線から乗って来た人だけで19,502千人と福岡空港駅の
総数より多いのは明らかにおかしいです。

ですから、下記のように説明をしたのです。
> そもそも筑肥線乗込者が空港線で乗降しているとは限りません。
> 筑肥線から空港線経由箱崎線、またはその逆の利用者も居るのです。

ちなみに筑肥線の利用状況が10,181人/日で単純に年間3,716,065人です。
https://www.jrkyushu.co.jp/company/info/data/senkubetsu.html

自治体の公表数値を疑うなら、その当局に直接言ってくれ。

>>2330
私は、データを疑っている訳ではなく、あなたの解釈を疑っています。そもそも乗降人員の表に一方向の別路線データを注釈もなしに掲載するとは考えにくいです。

先ほど例示で山手線を出されておりましたが、福岡の方でしょうか？

子育て世帯や老人世帯に優しい仕様のマンション。

同様に弱者が快適に暮らせる管理体制が制度面・運用面ともに確立し機能している物件が、社会に支持されて市場価値も維持出来るでしょうね。

社会インフラと好アクセスで、周辺環境も良く眺望で癒される住空間である事は大前提です。

>>2332
で、福岡ではどこと考えてるの？

福岡では、地下鉄空港線沿線かJR筑肥線の高架駅/新駅周辺の整備された街が良い。

>>2334 匿名さん
そんな子供でも考えうる答えを堂々と言われても。。。(笑)

対象は福岡ですもんね。ピンポイントで場所や物件を限定してもそんな大差なか。ヒトそれぞれ。

資産価値で言うなら福岡市内で駅(地下鉄空港線・地下鉄七隈線・西鉄・貝塚線)まで徒歩5分圏内のマンションは手堅いと思います。
どの電車のどの駅が良いかはそんなに大事では無く、その立地に見合った価格で販売されていると思われますので、購入→売却を考えるなら大きな損はないかと思います。

ここから余談です↓
ただし売却する時に建物自体が損壊していると話にならないので、大地震等の災害を考慮すると福岡市のハザードマップは要チェックです。
私の場合は地盤強度と水害マップと室町時代の地図を確認して選びました。

不動産で相続税対策が否決！不動産バブル崩壊のきっかけか？

>>2338 匿名さん
今までが異常価格で平常に戻るだけです。

地下鉄駅徒歩５分以内のマンションは高値止まり。

地下鉄の駅から徒歩1分のマンションは
超高止まり！

>>2341 検討板ユーザーさん
バブルで高止まりだから売れてなーい！

体力のないデべは値下げしても売れない。中古物件は踊り場にきた。

資金力ないデベには過去に無い非常に厳しい状況が続く。
全国に多くの売れ残りを抱えてるデベの中には、建設中の物件の販売開始をずっと見合わせてるところもある。

>>2343 匿名さん
誤：中古 物件 は 踊り場にきた
正：中古 市場 は 踊り場にきた

よってブリリアは福岡で最も資産価値が維持できない物件となる可能性が高い。
広い知見で世界的な市場の流れを見るとよく分かる。

福岡タワーズとか他のタワーもそうだよ

>>2347 匿名さん
不況でブリリアの層がタワーズ等に流れる事はあるが、どの層が不況でブリリアに流れるの？
ブリリアが周りの下落した相場に落ちていくだけだよ。

>>2348 匿名さん
不況でブリリア層はタワーズに流れません。
不況になったら物件選びにより慎重になり、ブリリアの周りのショボイマンションは価格を大幅に下げないと見向きもされなくなるでしょう。
ブリリアはこれからの福岡マンションの価格のベンチマークなんですよ。

ブリリアが下がる事もあるでしょう。でも下がったら周りのマンションはその倍値段を下げないと売れないイメージですね。
広い知見を持ちましょう。
高ければいいってわけではないですが、基本マンションは安物買いの銭失いです。

>>2349 匿名さん
なんでそのベンチマークが売れ残ってるの？