専用使用権を設定した駐車場の優先権

>>27さん

やはり「存続中」の意味が問題ですが、確かに、区分所有権と専用使用権が一体と考えれば、理解しやすいですね。
29さんがおっしゃる通り、私どもの規約にはバルコニー等も同じように記載されています。
駐車場がバルコニー同等と考えると、専有部分の売却によって、共有部分の専用使用権も買主に引き継がれるということに、何の不思議もありません。
ただこの辺は、区分所有法に規定がない以上、規約で補強しないとダメでしょうね。

>>28さん

いえいえ、大いに役に立ちます。この件では私も28さんと同意見です。

＞100㎡の住民が50㎡の管理費を2倍払うのは、元々「居住区としての専有部が倍」だからです。
＞共有部の利用権利（優先度？）が、専有部の広さで格差あってよいのでしょうか？

面積が2倍で管理費も2倍、では2倍の管理を受けているのかということ。
専有面積が2倍であれば、共有部分の持ち分も2倍でということ
だから優先されるのは当然という考え方もある。
専有面積割りであり分譲価格割りではないから、高層階のプレミアム部分の価値は考慮していない。
平等にすることは、逆差別になるという考え方もある。

デベの営業に聞いたことがあるが、分譲価格が2倍だから優遇するところも確かにある
しかし、傾向を見ていると小さな部屋を購入する人達は手狭になって将来売ったり
貸したりする傾向が強いと言っていました。
永住指向の人に、安定的な駐車場を提供したい。

＞永住指向の人に、安定的な駐車場を提供したい。
ならば、居住期間によって優先度決めるべきかもね？
．．．．100％だから、基本的に「安定」してますけど．．．

＞33さん
居住期間で決めるのは、問題があるのでは。
中古購入者は、竣工からの新築購入者と同様の権利も義務もあることが
法律でも決まっています。
駐車場の良い場所を優先的に確保するのは、ずっと変わらない専有面積が
妥当性があると思います。
全戸、ファミリータイプの65〜80㎡なんてマンションは、平等でもいいのかもしれませんが
1LDK〜4LDK（100㎡超）と間取りにバリエーションがあるマンションは、
けっこう入居後も格差があるような気がします。
都心物件によくあるような、最上階プレミアム住戸に棟内平置き駐車場の優先権で
販売しているマンションは、将来どうなるのでしょうか？

近所の財閥デベの高級マンションは、部屋の位置や面積によって駐車場の場所も
確保率も3ランクに分かれているところがあります。
1F住民は、目の前の平置き駐車場に上層階住民が駐車していて、本人は
地下の3段の機械式駐車場なんて現象がありますよ。

>>32さん

＞専有面積が2倍であれば、共有部分の持ち分も2倍でということ
＞だから優先されるのは当然という考え方もある。

確かにそうですね。
共有部分の「持分」なんてほとんど名目上のことですけど、それだけに該当者にとっては主張したくなることなのでしょうね。
これを否定する明確な根拠もないでしょうし。

>>34さん

＞近所の財閥デベの高級マンションは、部屋の位置や面積によって駐車場の場所も
＞確保率も3ランクに分かれているところがあります。

デベが売り出し時に、高額な部屋に何らかのプレミアを付ける、というのはよくある話ですね。
駐車場の優先権は、その対象として最も適しているのでしょう。
しかし、入居後に住民自らそのような規定を設ける（しかも保有率100%なのに）という例は、私は聞いたことがありません。

規約の全文を読まなければ断定はできませんけれども、これまでの情報から解釈すると、「区分所有権の売買に伴い、売主が持つ駐車場の専用使用権は消滅し、買主が新たに専用使用権を保有することになる」ということを意味しているのではないでしょうか。
専用使用権というものが売買の対象にならない、つまり売買契約書には記載されないため、区分所有権は売買するが、駐車場は引き続き売主が使うというような困った事態を避けるための規定のように思えますが。

とてもややこしくて良く解らないのですが、

マンションの販売時に
デベが専有面積の広い人を優遇せず、
契約順（？）に、良い場所から駐車場の専用使用権を付けた。
専有面積の大きい理事長は、自分の駐車場位置に不満があるので、
マンションの売却等で駐車場が空き、その場所が駐車しやすい場所なら
専有面積の広い者が優先権を持ち選べるようにしたいと主張しているって事ですか？

駐車場維持費って言うのもなんか変ですね。
自動車を所有していない人も払うんですね？
又貸しをしても良いでしょうかね？

素人考えでは、専用使用権は白紙撤回して
駐車場使用料の格差を今以上に付けて、
良い場所を使う人が高い料金を払うのが、一番平等だと思いますが。。。
（自動車を持ってないのに払うのは、私なら嫌です）

37さんが言われていた様に、専門家のアドバイスを聞かれるのが一番良いかと思います。

専有面積が違い管理費や負担額も違うのですから「平等」という発想はいかがな物でしょう。
広い部屋の高額負担している人から見ると「悪平等」ととれるかもしれません。
マンションの管理組合としては「応分の負担」「公正」を目指すべきです。

駐車場使用料に、格差を付けるのが一番公正でしょう。
「専用使用権」を、後から剥奪するのは小さな部屋の組合員の数の横暴だと思います。
ファミリータイプが主流のマンションで、DINKS向けの小さな部屋の住民は
何かにつけて、大きな部屋の住人の多数意見に流されてしまいます。

>しかし、入居後に住民自らそのような規定を設ける（しかも保有率100%なのに）という例は、
>私は聞いたことがありません。

保有率100％であるから出た提案だとむしろ思います。専用使用権の分譲ではなく、
使用貸借権で駐車場を利用するマンションであっても、場所決めの方法、変更の方法は
もめますよ。

念のため確認したいのですが、スレ主さんのマンションの駐車場の専用使用権の内容
はどのようになっていますか？使用権の存続期間は話題になりましたが、現在の場所決め
は規約、売買契約書上どのような扱いでしょうか？例えば、
１．契約書上、駐車場番号○○番の専用使用権として分譲された
２．契約書・規約では「区分所有者は一住戸につき、駐車場一区画の専用使用権を有する。
駐車区画は別途管理組合の定める方法により決定する」といった感じで区画は指定されない
１なら、場所の移動という話はあまりでないようにも思います。

専有面積に応じての管理費も、
よくよく考えて見れば、不平等ですね。
管理費の差額分のサービスを受けているかと言えば、そうでもない。
で、その差額分を駐車場の場所選びの優先権にする
（結論の出ない難しい問題ですね）

結局、デベがマンション販売時に専有面積順（もしくは販売価格順）に
駐車場を割り当てるのは、ある意味公正なのかな？

今回の件は、デベがそういう優先権を最初から付けていれば
問題は起きなかったって事ですね。

スレの内容から離れてきているような気がしないでもないですが・・・
そもそもデベが専有面積が大幅に違う部屋を
同一MS内に造るのが間違っているのかな？
広さは同じでバリエーションが豊富なMSっていいなぁ。
そうすれば生活レベルも似通ってるし・・・

最近は2戸1機のEVのMSも増えてきていますよね。
私のところもそうなのですが、管理費の内訳でもEV点検費の割合が大きいです。
階数での管理費の＋αがあってもいいかな？なんて思います。
（だったらそういうMSを選ばなければいいのに！って言わないでね）

同じくスレの内容から離れるかもしれないが・・・
私の部屋のベランダには、非難梯子(?)があります。
その分、自由に使えないし、イザって時はうちのベランダに押しかけるわけでしょ？
専有面積だけじゃなく、管理費の値引き（？）してほしいなぁ．．．これ真面目な感想。

>45さん
私の部屋にも非難梯子の降り口がベランダ天井にあります（家は1Fだから下にはない）
簡易の洗濯干し（バスタオル用）を置くときも上を確認して邪魔にならないように気を遣います
年に1回の消防設備点検の時は上の階の非難ハッチを開けるのですが
下に埃やゴミが落ちるんですよね。で、掃除をする時にちょっとため息・・
小さな声でしか言えないですけど、
（非難ハッチ分・EVを使わない分の管理費の値引して欲しい・・）

＞ＭＳでも専有面積＝管理費程度で、ＭＳの中であれこれ優劣を付けるのは馴染まないなぁ。

それは、平均より下だからそう思うのかもしれませんよ。
お金持ちを優先すると、お金持ち（そのマンション内だけ）は気持ちよくなって
高い部屋（利益が多い）を買うだろうという販売戦略です。
お山の大将でいられることは、大きなメリットです。
カードで言えばゴールドカードやプラチナカードのようなものでしょう。
ワンランク落としてトップを狙う高校のようなものですか・・・

＞そもそもデベが専有面積が大幅に違う部屋を同一MS内に造るのが間違っているのかな？
多少不便な場所でもファミリータイプの面積が確保できるから販売できる、不便でも利用価値がある
つまりDINKSやワンルームのニーズがないということ。
一方、都会の立地のいいところは坪単価が高い、そうなると購買層が限られるし販売も難しい
小さな部屋で安ければ買える人も出てくるので、1LDKや21LDKの部屋も作るのです。

いずれにせよ、駐車場優先権とか間取りの多さとは、販売するための手段でありデベの都合です。

>48さん
？？？　何を言いたいのか良く解りません・・・