専用使用権を設定した駐車場の優先権

02さん、レスありがとうございます。おっしゃる通り、区画の場所選択の優先権です。
駐車場維持費は、パレットの大きさと車の出しやすさ（待ち時間〜機械式なので）によって差がつけられ、持分は関係ありません。
待ち時間の少ない区画が売却などで空いた場合、広い住戸の住民が常に優先されると、小さい住戸の住民は永遠に望みの区画には行けないということになり、最終的には、便利な区画から不便な区画へ、持分の大きい順に並ぶ、ということになります。100%なので、贅沢な望みと言えばそれまでなのですが、パレット選択権は平等（＝抽選）にしておきたいので。私の知る限り、持分の大きい区分所有者に駐車場区画の優先権を与えているマンションはなかったもので、皆様の知恵をお借りできれば、と考えた次第です。

03=01さん
持分に比例しない維持費ならば、他の共有施設と同じく部屋の広さで優劣を付けるのはおかしいと思います。
今、駐車場の運用細則には割り当ての方法は規定されていないのでしょうか？
選択？というより区画の交換について、記載を追加してはどうでしょうか？もちろん総会での決議としてです。
妥協案として、居住者間の区画の交換は双方が同意した場合に許可してはどうでしょう？
また、身障者や一般的に優先すべき事項も理事会で検討されてはと思います。

少し調べられるとわかると思いますが、駐車場の専用使用権の
設定は過去には割合と行われてきたことであり、様々な問題が
あるために、現在では望ましくない方式とされていたかと思います。
ただ、望ましくない方式であったからといっても、マンションの規約と
しては有効なものです。
また、共用部分の持分が各住戸の専有面積割合で、その権利に
応じて、駐車場の優先権を持つというのが、規約上に定められて
いるのであれば、これも尊重すべきではないでしょうか。
機械式の便利な場所、大きさで維持費負担が決められており、
現在、その便利な場所（維持費が高い？）場所を占有面積の
大きな住民が負担しているのであれば、極端な不公平が発生
しているわけではありません（結果論ですが）。
「専有面積の狭い住民はいつまでも希望の場所を利用できない」
というのが不公平なのかどうかは、分譲時の状況、規約によるのでは
ないでしょうか。
極端な話、100%でないマンションで、特定の住戸にのみ駐車場の
使用権をつけて分譲することも、プレミアタイプの部屋に一番便利な
場所を保障して分譲することも違法ではありません。
もちろん、共用部分ですので規約にあったとしても、総会の決議に
より変更は可能です。

皆さん、いろいろありがとうございます。

07さんのレスの通り、私の表現も悪かったのですが、
＞ただ単に、「共用部分の持分は専有面積の持分比率による」という事かと

これはその通りです。世の中の分譲マンションはほとんどそうですよね。
ただ、一般的にはこれは名目上の権利であり、それをたてに駐車場区画の優先権を主張する、ということは、余りないのではないか、と思うのです。

05さん
＞妥協案として、居住者間の区画の交換は双方が同意した場合に許可してはどうでしょう？

これは既に規約で規定されています。

08さん
＞私には、スレ主さんが理事として「ほとほと困る」ということが逆に理解できないのですが

そうですよね(^^;
詳しく書くと長くなってしまうので、簡単に言うと、優先権を主張しているのは理事長で、それを総会の議案にしようとしているのです。若輩者の私には、それを止めるだけの説得力がなく、住民の中には、彼に対して反旗を翻す人はいません。彼を説き伏せるだけの論拠がないものかと思い、このスレを起こさせていただいた次第です。
まあ、仮にこの議案が通っても、すべての住民は現状の駐車場区画に専用使用権があるので、転出者が出ないうちは何も影響ないのですが、転出者が出ると、空いた区画がより便利な区画なら、最大の持分を持つ彼はそこに移る権利があるわけです。こんなことをやっているマンションは聞いたことがありませんし、無条件抽選にしないと、同じ専有面積を持つ住戸が複数あるので、いろいろややこしいことになりそうです。

同じ組合員の中で優劣があるようで気になるでしょうが、
実はそれほど影響は出ないのではないでしょうか？
入居時の区画の指定はどういったものか？不明ですが、大体優先権のある人は希望の場所に落ち着いているのではないかと．．．
頻繁に入れ替わるのは事務的に面倒ですけどね？

気になるのは、仮に転出者が出たときにその区画は本当にフリーになるのでしょうか？

理事長がその議案を総会に上程したければその方向で理事会の議論を進めざるを
得ないでしょうね。
　法的に抵触しないのならば理事長を説得する事は難しいと思いますし・・・
　ただスレ主さんが＞９でも言ってるように「無条件抽選にしないと、同じ
専有面積を持つ住戸が複数あるので、いろいろややこしいことになりそう
です」等、実際に運用した時に懸案となる事項を理事会で徹底的に議論したらどう
でしょう。その議論の中で理事長は諦めるかもしれませんし・・・例え
総会に上程しても否決されるかもしれません。また、運用における懸念事項
を充分理事会で潰しておけば、承認されても問題ないんじゃないでしょうか？
　要は総会に上程される前に運用について充分議論を尽くすべきで、万が一
総会で承認されれば致し方ないですよね。だって総会が管理組合の最高決定
機関ですものね。

>>10さん
＞共用部分の持分を専用使用権の優先権に置き換える
＞という考え方はおかしい。理論のすり替えでしかない。

私としては、（既得の）専用使用権の方が強いということで説得したいのですが・・・。
転出者のみ対象となるので、住民の方には現実感が薄いのです。
駐車場の専用使用権は、「区分所有権存続中」有効と規約別表で規定されていますが、この表現も解釈によりますね。区分所有権は、転出者から新入居者に渡されて存続している、という考え方もできないわけではないと思います。

>>11さん

＞入居時の区画の指定はどういったものか？

入居時は、販売会社が適当に割り当てたようで、そのせいで後々まで不満が残ったようです。

>>12さん

＞要は総会に上程される前に運用について充分議論を尽くすべきで、万が一
＞総会で承認されれば致し方ないですよね。

おっしゃる通りです。
理事長は現役時代は会社役員を長年やってきたような人で、人は自分の意見に従うべきだと思っているようなふしがあるので、説得は難儀ですが、やることはやってみようと思います。

>>14さん

＞専用使用権の認められた駐車場であれば、その権利は特定継承人（売買による買主など）にも
＞継続して引き継がれます。
＞つまり、区分所有者は切れ目なく存在するわけで、他の区分所有者がその使用権を
＞取得することは考えられません。

まさに、これが私の知りたかったことなのですが、区分所有法など見ても、この論拠は見つけることができませんでした。また標準管理規約では、駐車場は「駐車場使用契約」となっていて、専用使用権が設定されているケースは考慮していません。
専用使用権に関して、この辺が明確に述べられている資料はないものでしょうか。
前に書いたように、私どもの規約では、「区分所有権存続中」は専用使用権が認められる、と記述してあるので、売買が発生して特定承継人に引き渡しても区分所有権が存続する、ということが明確になれば、彼（理事長）を説得できる可能性があるのですが。

>>15
14さんではないですが。
＞専用使用権が設定されているケースは考慮していません。
正確な言い方ではないね。専用使用権を設定することが望ましくないことから
ＭＳのモデル的な規約である、標準管理規約では専用使用権を採用していないだけ。

＞専用使用権に関して、この辺が明確に述べられている資料はないものでしょうか。
専用使用権は区分所有法などで定義はされていない。
一般的には（通常）使用権に対する排他的な利用権とされるだけ。なので、
その権利の存続期間、制限、内容などはその契約なり、規約に沿って考えることになる。
強いていうなら、過去に問題にはなっているので、判例を見るのがいいかもね。

>>13で
＞区分所有権は、転出者から新入居者に渡されて存続している、
＞という考え方もできないわけではないと思います
スレ主さんの考え方では、「売買等によって転出者の区分所有権と専用使用権がなくなるので
新入居者の駐車場は、既に専用使用権を持つ住民が移動して利用できる」という論拠ですよね。
このように考える根拠を教えてくださいませんか？

>>16さん

＞スレ主さんの考え方では、「売買等によって転出者の区分所有権と専用使用権がなくなるので
＞新入居者の駐車場は、既に専用使用権を持つ住民が移動して利用できる」という論拠ですよね。
＞このように考える根拠を教えてくださいませんか？

書き方が悪かったかも知れませんが、私がそのように考えているわけではなく、「区分所有権存続中」の意味を計りかねているところです。

>>17=14さん

＞管理規約等の中に「区分所有者がその所有する専有部分を、他の区分所有者又は第三者に
＞譲渡又は貸与したときは、その区分所有者の駐車場の専用使用権は消滅する。」などの
＞規定がなければ、１４に記載したとおりだと思います。

貸与については、「区分所有者から専有部分の貸与を受けた者は、その区分所有者が専用使用権を有しているバルコニー等を使用することができる。」と明記してあり、「バルコニー等」には駐車場も含まれています。譲渡については記載がありません。

専用使用権が「区分所有権存続中」は有効である、ということの意味について、既に出ているように、次のふたつの考え方があると思いますが、
１．売買が発生して、区分所有権が買い手に移っても、専用使用権は継続される。
２．売買が発生して、区分所有権が買い手に移ると、専用使用権は消失する。
問題は「存続中」の言葉にあると思います。
「存続」の意味的な対語は「消滅」ですが、区分所有権自体が消滅するということは、マンション自体が取り壊される時でもないと、通常はあり得ないケースだと思います（実際には、土地の区分所有権は有効ですが）。
となると、ここで述べられている「存続中」とは、特定の人（Aとします）が、区分所有権を保持している間のことを意味し、AからBに区分所有権が移った時点で、「存続中」ではなくなる、つまりAの専用使用権は消失する、という解釈、もうひとつは、「存続中」には特に意味はなく、区分所有権と専用使用権が一体であり、切り離すことはできない、ということを強調したものである、という解釈もあるように思えます。

今回のケースでは、17=14さんの、

＞専用使用権の認められた駐車場であれば、その権利は特定承継人（売買による買主など）にも
＞継続して引き継がれます。
＞つまり、区分所有者は切れ目なく存在するわけで、他の区分所有者がその使用権を
＞取得することは考えられません。

をバックアップする資料・事例等があれば、理事長を説得する強力な材料になるのですが、専用使用権の扱い自体、規約次第のようなところがありますね。やはり議案として提示し、決議するのが正攻法でしょうか。

19さん

＞自分が転売する際に、「駐車場専用権付き」かどうかでは大きく違ってくると思います。

私の住んでいるマンションは、何故か永住志向の人が多いらしいので、転売する時のことをあまり考えないかも知れません。それに駐車場率100%なので、買い手にはいずれかの区画は提供されるんですよね。
また、もうひとつのネタである、「持分の多い住戸に駐車場区画選択の優先権を持たせる」という案も、副理事長は「共有部分の固定資産税を多く払っているのだから、そのぐらいの優先権があってもいいのでは」という意見で、このように考える住民が案外多い可能性もあります。

やはり、議案にして住民に是非を問うしかなさそうですね。

>議案にして住民に是非を問うしかなさそうですね。

できるんですか？？？

>>21さん

気は進みませんが、理事長の主張を論破することができない以上、理事としては議案にするしかないでしょう。議決の時、反対票を投じようと思いますが（＾＾；

>>一理事さん

お訊きしたいのだけど、貴方のマンションには車を所有していない居住者はいないのですか？
住戸と駐車区画は常に「１対１」の関係にあるのでしょうか？

>>24さん

一割くらいの住民が車を所有していませんが、もちろん維持費は支払っています。
今までは、車を持たない人の立場に立った意見が出ることはほとんどありませんでしたが、
マンションとともに住民も老朽化してくるので、今後は問題になって来るかも知れませんね。

スレ主です。

既に述べたことですが、私どもの管理規約では、駐車場等の専用使用権は「区分所有権存続中」有効となっています（「継続中」でないところがミソかも）。
これが14さんのおっしゃる通りであれば、理事長の言う「持分による優先権」が議決された場合、例え売買が発生した場合でも、管理規約が自己矛盾を抱えることになります。
このパターンで説得できれば良いのですが、判例など調べても格好の材料はなかなかありません。

＞26さん
＞区分所有権存続中」有効
ということですが、マンションの売却はこの権利を売却することでしょう
だから、駐車場の占有権も含めて売却するのだと理解できませんか？
中古購入者は、そのマンションの竣工当時からの権利も義務も継承するということでは
ないかと思います。
たとえば、競売で落札（競落）した人は、前所有者の修繕積立金も含めて継承しますし
滞納があれば支払います。

広い住戸の人が、駐車場の良い場所に優先権があるのはある意味では当然だと思います
分譲当時は、デベは50㎡と100㎡だったら広い方のお客に、良い場所を与えます。
管理費も積立金も面積割りですから、駐車場も同様だと思います。

現実的に考えると100㎡の住民が50㎡の管理費を2倍支払って、
2倍の管理を受けているとも思えないですよね。

デベが優遇するのは、お支払い頂くお買い上げ額が大きいからでしょう？
100㎡の住民が50㎡の管理費を2倍払うのは、元々「居住区としての専有部が倍」だからです。
共有部の利用権利（優先度？）が、専有部の広さで格差あってよいのでしょうか？

何か世帯収入の大きい人が、自分は市県民税を多く払っているから公共施設も優先だ！と言ってる感じがします。
（スレ主さんには役にたたないレスですみません。）

>>27さん

やはり「存続中」の意味が問題ですが、確かに、区分所有権と専用使用権が一体と考えれば、理解しやすいですね。
29さんがおっしゃる通り、私どもの規約にはバルコニー等も同じように記載されています。
駐車場がバルコニー同等と考えると、専有部分の売却によって、共有部分の専用使用権も買主に引き継がれるということに、何の不思議もありません。
ただこの辺は、区分所有法に規定がない以上、規約で補強しないとダメでしょうね。

>>28さん

いえいえ、大いに役に立ちます。この件では私も28さんと同意見です。

＞100㎡の住民が50㎡の管理費を2倍払うのは、元々「居住区としての専有部が倍」だからです。
＞共有部の利用権利（優先度？）が、専有部の広さで格差あってよいのでしょうか？

面積が2倍で管理費も2倍、では2倍の管理を受けているのかということ。
専有面積が2倍であれば、共有部分の持ち分も2倍でということ
だから優先されるのは当然という考え方もある。
専有面積割りであり分譲価格割りではないから、高層階のプレミアム部分の価値は考慮していない。
平等にすることは、逆差別になるという考え方もある。

デベの営業に聞いたことがあるが、分譲価格が2倍だから優遇するところも確かにある
しかし、傾向を見ていると小さな部屋を購入する人達は手狭になって将来売ったり
貸したりする傾向が強いと言っていました。
永住指向の人に、安定的な駐車場を提供したい。

＞永住指向の人に、安定的な駐車場を提供したい。
ならば、居住期間によって優先度決めるべきかもね？
．．．．100％だから、基本的に「安定」してますけど．．．

＞33さん
居住期間で決めるのは、問題があるのでは。
中古購入者は、竣工からの新築購入者と同様の権利も義務もあることが
法律でも決まっています。
駐車場の良い場所を優先的に確保するのは、ずっと変わらない専有面積が
妥当性があると思います。
全戸、ファミリータイプの65〜80㎡なんてマンションは、平等でもいいのかもしれませんが
1LDK〜4LDK（100㎡超）と間取りにバリエーションがあるマンションは、
けっこう入居後も格差があるような気がします。
都心物件によくあるような、最上階プレミアム住戸に棟内平置き駐車場の優先権で
販売しているマンションは、将来どうなるのでしょうか？

近所の財閥デベの高級マンションは、部屋の位置や面積によって駐車場の場所も
確保率も3ランクに分かれているところがあります。
1F住民は、目の前の平置き駐車場に上層階住民が駐車していて、本人は
地下の3段の機械式駐車場なんて現象がありますよ。

>>32さん

＞専有面積が2倍であれば、共有部分の持ち分も2倍でということ
＞だから優先されるのは当然という考え方もある。

確かにそうですね。
共有部分の「持分」なんてほとんど名目上のことですけど、それだけに該当者にとっては主張したくなることなのでしょうね。
これを否定する明確な根拠もないでしょうし。

>>34さん

＞近所の財閥デベの高級マンションは、部屋の位置や面積によって駐車場の場所も
＞確保率も3ランクに分かれているところがあります。

デベが売り出し時に、高額な部屋に何らかのプレミアを付ける、というのはよくある話ですね。
駐車場の優先権は、その対象として最も適しているのでしょう。
しかし、入居後に住民自らそのような規定を設ける（しかも保有率100%なのに）という例は、私は聞いたことがありません。

規約の全文を読まなければ断定はできませんけれども、これまでの情報から解釈すると、「区分所有権の売買に伴い、売主が持つ駐車場の専用使用権は消滅し、買主が新たに専用使用権を保有することになる」ということを意味しているのではないでしょうか。
専用使用権というものが売買の対象にならない、つまり売買契約書には記載されないため、区分所有権は売買するが、駐車場は引き続き売主が使うというような困った事態を避けるための規定のように思えますが。

とてもややこしくて良く解らないのですが、

マンションの販売時に
デベが専有面積の広い人を優遇せず、
契約順（？）に、良い場所から駐車場の専用使用権を付けた。
専有面積の大きい理事長は、自分の駐車場位置に不満があるので、
マンションの売却等で駐車場が空き、その場所が駐車しやすい場所なら
専有面積の広い者が優先権を持ち選べるようにしたいと主張しているって事ですか？

駐車場維持費って言うのもなんか変ですね。
自動車を所有していない人も払うんですね？
又貸しをしても良いでしょうかね？

素人考えでは、専用使用権は白紙撤回して
駐車場使用料の格差を今以上に付けて、
良い場所を使う人が高い料金を払うのが、一番平等だと思いますが。。。
（自動車を持ってないのに払うのは、私なら嫌です）

37さんが言われていた様に、専門家のアドバイスを聞かれるのが一番良いかと思います。

専有面積が違い管理費や負担額も違うのですから「平等」という発想はいかがな物でしょう。
広い部屋の高額負担している人から見ると「悪平等」ととれるかもしれません。
マンションの管理組合としては「応分の負担」「公正」を目指すべきです。

駐車場使用料に、格差を付けるのが一番公正でしょう。
「専用使用権」を、後から剥奪するのは小さな部屋の組合員の数の横暴だと思います。
ファミリータイプが主流のマンションで、DINKS向けの小さな部屋の住民は
何かにつけて、大きな部屋の住人の多数意見に流されてしまいます。

>しかし、入居後に住民自らそのような規定を設ける（しかも保有率100%なのに）という例は、
>私は聞いたことがありません。

保有率100％であるから出た提案だとむしろ思います。専用使用権の分譲ではなく、
使用貸借権で駐車場を利用するマンションであっても、場所決めの方法、変更の方法は
もめますよ。

念のため確認したいのですが、スレ主さんのマンションの駐車場の専用使用権の内容
はどのようになっていますか？使用権の存続期間は話題になりましたが、現在の場所決め
は規約、売買契約書上どのような扱いでしょうか？例えば、
１．契約書上、駐車場番号○○番の専用使用権として分譲された
２．契約書・規約では「区分所有者は一住戸につき、駐車場一区画の専用使用権を有する。
駐車区画は別途管理組合の定める方法により決定する」といった感じで区画は指定されない
１なら、場所の移動という話はあまりでないようにも思います。

専有面積に応じての管理費も、
よくよく考えて見れば、不平等ですね。
管理費の差額分のサービスを受けているかと言えば、そうでもない。
で、その差額分を駐車場の場所選びの優先権にする
（結論の出ない難しい問題ですね）

結局、デベがマンション販売時に専有面積順（もしくは販売価格順）に
駐車場を割り当てるのは、ある意味公正なのかな？

今回の件は、デベがそういう優先権を最初から付けていれば
問題は起きなかったって事ですね。

スレの内容から離れてきているような気がしないでもないですが・・・
そもそもデベが専有面積が大幅に違う部屋を
同一MS内に造るのが間違っているのかな？
広さは同じでバリエーションが豊富なMSっていいなぁ。
そうすれば生活レベルも似通ってるし・・・

最近は2戸1機のEVのMSも増えてきていますよね。
私のところもそうなのですが、管理費の内訳でもEV点検費の割合が大きいです。
階数での管理費の＋αがあってもいいかな？なんて思います。
（だったらそういうMSを選ばなければいいのに！って言わないでね）

同じくスレの内容から離れるかもしれないが・・・
私の部屋のベランダには、非難梯子(?)があります。
その分、自由に使えないし、イザって時はうちのベランダに押しかけるわけでしょ？
専有面積だけじゃなく、管理費の値引き（？）してほしいなぁ．．．これ真面目な感想。

>45さん
私の部屋にも非難梯子の降り口がベランダ天井にあります（家は1Fだから下にはない）
簡易の洗濯干し（バスタオル用）を置くときも上を確認して邪魔にならないように気を遣います
年に1回の消防設備点検の時は上の階の非難ハッチを開けるのですが
下に埃やゴミが落ちるんですよね。で、掃除をする時にちょっとため息・・
小さな声でしか言えないですけど、
（非難ハッチ分・EVを使わない分の管理費の値引して欲しい・・）

＞ＭＳでも専有面積＝管理費程度で、ＭＳの中であれこれ優劣を付けるのは馴染まないなぁ。

それは、平均より下だからそう思うのかもしれませんよ。
お金持ちを優先すると、お金持ち（そのマンション内だけ）は気持ちよくなって
高い部屋（利益が多い）を買うだろうという販売戦略です。
お山の大将でいられることは、大きなメリットです。
カードで言えばゴールドカードやプラチナカードのようなものでしょう。
ワンランク落としてトップを狙う高校のようなものですか・・・

＞そもそもデベが専有面積が大幅に違う部屋を同一MS内に造るのが間違っているのかな？
多少不便な場所でもファミリータイプの面積が確保できるから販売できる、不便でも利用価値がある
つまりDINKSやワンルームのニーズがないということ。
一方、都会の立地のいいところは坪単価が高い、そうなると購買層が限られるし販売も難しい
小さな部屋で安ければ買える人も出てくるので、1LDKや21LDKの部屋も作るのです。

いずれにせよ、駐車場優先権とか間取りの多さとは、販売するための手段でありデベの都合です。

>48さん
？？？　何を言いたいのか良く解りません・・・