専用使用権を設定した駐車場の優先権

02さん、レスありがとうございます。おっしゃる通り、区画の場所選択の優先権です。
駐車場維持費は、パレットの大きさと車の出しやすさ（待ち時間〜機械式なので）によって差がつけられ、持分は関係ありません。
待ち時間の少ない区画が売却などで空いた場合、広い住戸の住民が常に優先されると、小さい住戸の住民は永遠に望みの区画には行けないということになり、最終的には、便利な区画から不便な区画へ、持分の大きい順に並ぶ、ということになります。100%なので、贅沢な望みと言えばそれまでなのですが、パレット選択権は平等（＝抽選）にしておきたいので。私の知る限り、持分の大きい区分所有者に駐車場区画の優先権を与えているマンションはなかったもので、皆様の知恵をお借りできれば、と考えた次第です。

03=01さん
持分に比例しない維持費ならば、他の共有施設と同じく部屋の広さで優劣を付けるのはおかしいと思います。
今、駐車場の運用細則には割り当ての方法は規定されていないのでしょうか？
選択？というより区画の交換について、記載を追加してはどうでしょうか？もちろん総会での決議としてです。
妥協案として、居住者間の区画の交換は双方が同意した場合に許可してはどうでしょう？
また、身障者や一般的に優先すべき事項も理事会で検討されてはと思います。

少し調べられるとわかると思いますが、駐車場の専用使用権の
設定は過去には割合と行われてきたことであり、様々な問題が
あるために、現在では望ましくない方式とされていたかと思います。
ただ、望ましくない方式であったからといっても、マンションの規約と
しては有効なものです。
また、共用部分の持分が各住戸の専有面積割合で、その権利に
応じて、駐車場の優先権を持つというのが、規約上に定められて
いるのであれば、これも尊重すべきではないでしょうか。
機械式の便利な場所、大きさで維持費負担が決められており、
現在、その便利な場所（維持費が高い？）場所を占有面積の
大きな住民が負担しているのであれば、極端な不公平が発生
しているわけではありません（結果論ですが）。
「専有面積の狭い住民はいつまでも希望の場所を利用できない」
というのが不公平なのかどうかは、分譲時の状況、規約によるのでは
ないでしょうか。
極端な話、100%でないマンションで、特定の住戸にのみ駐車場の
使用権をつけて分譲することも、プレミアタイプの部屋に一番便利な
場所を保障して分譲することも違法ではありません。
もちろん、共用部分ですので規約にあったとしても、総会の決議に
より変更は可能です。

皆さん、いろいろありがとうございます。

07さんのレスの通り、私の表現も悪かったのですが、
＞ただ単に、「共用部分の持分は専有面積の持分比率による」という事かと

これはその通りです。世の中の分譲マンションはほとんどそうですよね。
ただ、一般的にはこれは名目上の権利であり、それをたてに駐車場区画の優先権を主張する、ということは、余りないのではないか、と思うのです。

05さん
＞妥協案として、居住者間の区画の交換は双方が同意した場合に許可してはどうでしょう？

これは既に規約で規定されています。

08さん
＞私には、スレ主さんが理事として「ほとほと困る」ということが逆に理解できないのですが

そうですよね(^^;
詳しく書くと長くなってしまうので、簡単に言うと、優先権を主張しているのは理事長で、それを総会の議案にしようとしているのです。若輩者の私には、それを止めるだけの説得力がなく、住民の中には、彼に対して反旗を翻す人はいません。彼を説き伏せるだけの論拠がないものかと思い、このスレを起こさせていただいた次第です。
まあ、仮にこの議案が通っても、すべての住民は現状の駐車場区画に専用使用権があるので、転出者が出ないうちは何も影響ないのですが、転出者が出ると、空いた区画がより便利な区画なら、最大の持分を持つ彼はそこに移る権利があるわけです。こんなことをやっているマンションは聞いたことがありませんし、無条件抽選にしないと、同じ専有面積を持つ住戸が複数あるので、いろいろややこしいことになりそうです。

同じ組合員の中で優劣があるようで気になるでしょうが、
実はそれほど影響は出ないのではないでしょうか？
入居時の区画の指定はどういったものか？不明ですが、大体優先権のある人は希望の場所に落ち着いているのではないかと．．．
頻繁に入れ替わるのは事務的に面倒ですけどね？

気になるのは、仮に転出者が出たときにその区画は本当にフリーになるのでしょうか？

理事長がその議案を総会に上程したければその方向で理事会の議論を進めざるを
得ないでしょうね。
　法的に抵触しないのならば理事長を説得する事は難しいと思いますし・・・
　ただスレ主さんが＞９でも言ってるように「無条件抽選にしないと、同じ
専有面積を持つ住戸が複数あるので、いろいろややこしいことになりそう
です」等、実際に運用した時に懸案となる事項を理事会で徹底的に議論したらどう
でしょう。その議論の中で理事長は諦めるかもしれませんし・・・例え
総会に上程しても否決されるかもしれません。また、運用における懸念事項
を充分理事会で潰しておけば、承認されても問題ないんじゃないでしょうか？
　要は総会に上程される前に運用について充分議論を尽くすべきで、万が一
総会で承認されれば致し方ないですよね。だって総会が管理組合の最高決定
機関ですものね。

>>10さん
＞共用部分の持分を専用使用権の優先権に置き換える
＞という考え方はおかしい。理論のすり替えでしかない。

私としては、（既得の）専用使用権の方が強いということで説得したいのですが・・・。
転出者のみ対象となるので、住民の方には現実感が薄いのです。
駐車場の専用使用権は、「区分所有権存続中」有効と規約別表で規定されていますが、この表現も解釈によりますね。区分所有権は、転出者から新入居者に渡されて存続している、という考え方もできないわけではないと思います。

>>11さん

＞入居時の区画の指定はどういったものか？

入居時は、販売会社が適当に割り当てたようで、そのせいで後々まで不満が残ったようです。

>>12さん

＞要は総会に上程される前に運用について充分議論を尽くすべきで、万が一
＞総会で承認されれば致し方ないですよね。

おっしゃる通りです。
理事長は現役時代は会社役員を長年やってきたような人で、人は自分の意見に従うべきだと思っているようなふしがあるので、説得は難儀ですが、やることはやってみようと思います。

>>14さん

＞専用使用権の認められた駐車場であれば、その権利は特定継承人（売買による買主など）にも
＞継続して引き継がれます。
＞つまり、区分所有者は切れ目なく存在するわけで、他の区分所有者がその使用権を
＞取得することは考えられません。

まさに、これが私の知りたかったことなのですが、区分所有法など見ても、この論拠は見つけることができませんでした。また標準管理規約では、駐車場は「駐車場使用契約」となっていて、専用使用権が設定されているケースは考慮していません。
専用使用権に関して、この辺が明確に述べられている資料はないものでしょうか。
前に書いたように、私どもの規約では、「区分所有権存続中」は専用使用権が認められる、と記述してあるので、売買が発生して特定承継人に引き渡しても区分所有権が存続する、ということが明確になれば、彼（理事長）を説得できる可能性があるのですが。

>>15
14さんではないですが。
＞専用使用権が設定されているケースは考慮していません。
正確な言い方ではないね。専用使用権を設定することが望ましくないことから
ＭＳのモデル的な規約である、標準管理規約では専用使用権を採用していないだけ。

＞専用使用権に関して、この辺が明確に述べられている資料はないものでしょうか。
専用使用権は区分所有法などで定義はされていない。
一般的には（通常）使用権に対する排他的な利用権とされるだけ。なので、
その権利の存続期間、制限、内容などはその契約なり、規約に沿って考えることになる。
強いていうなら、過去に問題にはなっているので、判例を見るのがいいかもね。

>>13で
＞区分所有権は、転出者から新入居者に渡されて存続している、
＞という考え方もできないわけではないと思います
スレ主さんの考え方では、「売買等によって転出者の区分所有権と専用使用権がなくなるので
新入居者の駐車場は、既に専用使用権を持つ住民が移動して利用できる」という論拠ですよね。
このように考える根拠を教えてくださいませんか？

>>16さん

＞スレ主さんの考え方では、「売買等によって転出者の区分所有権と専用使用権がなくなるので
＞新入居者の駐車場は、既に専用使用権を持つ住民が移動して利用できる」という論拠ですよね。
＞このように考える根拠を教えてくださいませんか？

書き方が悪かったかも知れませんが、私がそのように考えているわけではなく、「区分所有権存続中」の意味を計りかねているところです。

>>17=14さん

＞管理規約等の中に「区分所有者がその所有する専有部分を、他の区分所有者又は第三者に
＞譲渡又は貸与したときは、その区分所有者の駐車場の専用使用権は消滅する。」などの
＞規定がなければ、１４に記載したとおりだと思います。

貸与については、「区分所有者から専有部分の貸与を受けた者は、その区分所有者が専用使用権を有しているバルコニー等を使用することができる。」と明記してあり、「バルコニー等」には駐車場も含まれています。譲渡については記載がありません。

専用使用権が「区分所有権存続中」は有効である、ということの意味について、既に出ているように、次のふたつの考え方があると思いますが、
１．売買が発生して、区分所有権が買い手に移っても、専用使用権は継続される。
２．売買が発生して、区分所有権が買い手に移ると、専用使用権は消失する。
問題は「存続中」の言葉にあると思います。
「存続」の意味的な対語は「消滅」ですが、区分所有権自体が消滅するということは、マンション自体が取り壊される時でもないと、通常はあり得ないケースだと思います（実際には、土地の区分所有権は有効ですが）。
となると、ここで述べられている「存続中」とは、特定の人（Aとします）が、区分所有権を保持している間のことを意味し、AからBに区分所有権が移った時点で、「存続中」ではなくなる、つまりAの専用使用権は消失する、という解釈、もうひとつは、「存続中」には特に意味はなく、区分所有権と専用使用権が一体であり、切り離すことはできない、ということを強調したものである、という解釈もあるように思えます。

今回のケースでは、17=14さんの、

＞専用使用権の認められた駐車場であれば、その権利は特定承継人（売買による買主など）にも
＞継続して引き継がれます。
＞つまり、区分所有者は切れ目なく存在するわけで、他の区分所有者がその使用権を
＞取得することは考えられません。

をバックアップする資料・事例等があれば、理事長を説得する強力な材料になるのですが、専用使用権の扱い自体、規約次第のようなところがありますね。やはり議案として提示し、決議するのが正攻法でしょうか。

19さん

＞自分が転売する際に、「駐車場専用権付き」かどうかでは大きく違ってくると思います。

私の住んでいるマンションは、何故か永住志向の人が多いらしいので、転売する時のことをあまり考えないかも知れません。それに駐車場率100%なので、買い手にはいずれかの区画は提供されるんですよね。
また、もうひとつのネタである、「持分の多い住戸に駐車場区画選択の優先権を持たせる」という案も、副理事長は「共有部分の固定資産税を多く払っているのだから、そのぐらいの優先権があってもいいのでは」という意見で、このように考える住民が案外多い可能性もあります。

やはり、議案にして住民に是非を問うしかなさそうですね。

>議案にして住民に是非を問うしかなさそうですね。

できるんですか？？？