オーベルタワー川口コラージュ Part２

エルザは現在中古で３０００万台で出回っています。
８０平米前後。
やっぱり川口。値段の落ち方が半端じゃないですね。

>>122
エルザは駅から遠いからね。これだけ駅近くに出来ちゃうと厳しいでしょ。
でも高層階は未だに１億近い値段でチラシが出ていましたよ。
やっぱりタワーは強いんじゃない？

>>122
１２２よりむこうはダメよ

埼玉県っていうところでダメなんじゃないの

え、川口って　さ　い　た　ま　県なんですか？？

>>122
>値段の落ち方が半端じゃないですね。
どこと比較しての話ですか？具体的に教えて下さい。

煽りは放置ということで・・・。（＾−＾）

さて、オーベルの売りの一つにスケルトン・インフィルがありますが、
不動産コンサルのさくら事務所のメルマガで、こんな記事を発見しました。
なかなか参考になるので転用しますね。

「将来の可変性について考える　その１」

ＳＩ（スケルトンインフィル）という考え方。
この手のマンションがようやく増えてきた。
事前相談でこの工法の物件を検討している方も多くいらっしゃる。

将来の可変性が高いといってもいまいちよく判らないし、実感も沸かない。
さらに他のマンションと比べて割高感もあり、やはり皆さん悩んでるようだ。

このＳＩのマンションに否定的な方のご意見はこう。
「上の階のお風呂場やトイレが自分達の寝室の上に移動され、
騒音に悩まされるのではないか」と。

確かにそりゃーそうだ。洗い場でいすを引きずったり、
トイレで水を流す音は意外と響くしね。

しかし可変性と言うのは快適なリフォームの為だけではない。
その物件に長く住むのなら家族構成の変化も十分にありえるでしょう。

子供が成長し独立し始める頃、入れ替わりに両親と同居する事もありえる。
このときあなたは何歳になっていますか？そしてご両親は？

両親に限らず住む人皆さんが四肢とも正常に動く、いわゆる健常者なら問題ない。
あるいは、物件が住みづらくなったら余裕で買い替えができる人なら、
この先は読まずに結構。

しかし、もし少しでも不安を感じるなら、考えておいてもらいたいことがあります。

「将来の可変性について考える　その２」

現在のマンションの多くは、健常者が使う事を前提とされているのはご存知ですか。

トイレは車いすでは転回するスペースが無く、一人では使えない。
キッチンや洗面台は流し下に収納扉があるため蛇口まで手が届かない。
洗面室の扉が内開きになっている物件は車いすが入ると扉が閉められないケースも。

お風呂は防水上内開きなので、ハンディキャップのある方と
介護の方が同時に入ると扉が閉められない。
これはお風呂のサイズをちょっと大きくしたり
引き戸や折れ戸に変更できれば解決するんだが・・・

こんなときちょっとレイアウトを変えるだけで使い勝手は一変する。
ここがポイント。これがＳＩの真骨頂。

一般的なマンションにはＰＳと呼ばれるパイプスペースがある。
これはおなじ縦区画の部屋の皆さんが排水を流すパイプなので移動は不可。
その建物が存在する限りこれが可変性のじゃまをするんだね。

床下のクリアランス（空間）を多くとるのがＳＩマンションの特徴だが、
最近の仕様では水周り設備の床下を２５０〜３００ミリ設けて、
居室などの他の部分は１５０ミリ程度の床下で仕上げる物件も増えた。

これはどういうことか。
居室やリビングには水周りを配置しづらいって事。
下の階の居室と上の階の水周りが重なる事はまずない。
供給側もある程度考えているんだろうね。

ＳＩに否定的な諸氏、ダメだダメだという前に新しい物件の図面も見たほうがいい。
建物は日々進化していますから。

建物に住む人が合わすのではなく、住む人に建物が合わなくてはダメな時代なんですよ。

何もＳＩでなければ全てダメと言うわけではない。
段差スラブなるものである程度カバーできます。
続きは次回。お楽しみに。

キュポ・ラ
大成系列の投資会社に買われちゃったね

●日本プライムリアルティ投資法人
　http://www.jpr-reit.co.jp/

　「キュポ・ラ本館棟」を取得

　日本プライムリアルティ投資法人は11月24日、現在建築中の「キュポ・ラ本
　館棟」を竣工後の2006年3月末に取得すると発表した。同物件は埼玉県の川
　口1丁目1番第一種市街地再開発事業の一環で建設される公益・商業施設棟。
　ＪＲ京浜東北線川口駅から徒歩1分に立地。今回取得を発表したのは、土地
　の共有持分（持分割合は7.3％）と建物の区分所有権（専有部分の面積で596
　3平米）。取得価格は21億円（鑑定評価額21億円）。売主は大成建設。

　「キュポ・ラ本館棟」

　所在地：埼玉県川口市川口1丁目
　用途：店舗、公共・公益施設（取得対象部分は店舗）
　敷地面積：15,008.28平米（敷地全体）
　延床面積：49,287.28平米（建物全体）
　建物構造：鉄骨造地下2階地上8階建塔屋1階1部地上7階建
　取得価格：21億円（鑑定評価額21億円）
　テナント総数：1・稼働率100％（取得予定日）
　竣工：2006年3月

本当にいい立地の物件であればＳＩで一生住み続けられるのは良いですね。
ただ一生住み続けたいか疑問なところは、無意味だと思う。

>>133
自分が一生住み続ける必要はないでしょ。
そもそも年齢と共に生活スタイルなんて変わるのだから、その時々で好ましい選択をするべきでしょ。
と考えると、売ったり貸したりする際に間取り変更や設備の更新が柔軟に対応できる方が良いよね。
４０年程度で建替えなきゃいけないマンションと、その後も相当の期間使用できるマンションの差は大きいよ。

>>131,132
過去レスを読んでませんか？
相当前に既出です。
http://www.jpr-reit.co.jp/ir/news/news/2004-1124-02.pdf

>>134
売ったり貸したりする時のメリットは大きいですね。
その時代にあった間取りや設備に変えられるので、
ＰＳに縛られて間取り更新が出来ない他の物件よりも資産評価で大きく差が出ると思います。

今時、新規のビルがＲＥＩＴに買われることはごく当然の話ですね。
キュポラおよびテナントに相当の投資価値があると判断されたと考えればいいんじゃないの？

１３３
第３者に将来売るのであれば、川口という選択肢はどうでしょうか？
築年数の経った　２等地　３等地の値段がどうなのかは想像できますよね。
築年数の経ったマンションで資産価値が保障されるのは都心に限られる
でしょう。

>>137
経済活動が都心でのみ行なわれるわけではないので、”都心に限られる”とは言い切れない
と思いますよ。
全ての人が都心での生活を望む訳ではありませんからね。今でも。

住まい選びは地縁が大きなウェイトを占めますから、一定の商圏の中で優位性のある立地を
選ぶのがポイントです。

ＳＩと言えば、長期修繕費を抑えられるのもポイントですよね。

ＳＩマンションの建築費は、普通のマンションに比べて4〜5％アップするが、
修繕費が20─30％ダウンするそうです。

例えば5000万円のマンションだと、
普通のマンションに比較して分譲価格が100万〜150万円高いけれど、
100年間で修繕費を330万〜500万円節約できるので、
差し引き230万〜350万円得をするそうです。

自分の一生の間では損ってことじゃん... 今どき子孫に不動産残してもしょうがない
ような気も強くしますけども。

>>139
>>140
建築費はデベが払ってるわけで、マンション価格は相場に左右されるわけだから
分譲価格の差は判断のしようがないと思いますよ。
修繕費の算出根拠はわからないけど、建替えが必要になる時期の到来が数十年単位で
変わってくるので、その点も考えるではないでしょうか？

ちなみに、表参道の同潤会アパートも、今で言うＳＩ構造か階高があと数十センチ高
ければ建替えなくて良かったと安藤忠雄が言ってました。