変動金利は怖くない！？その８

変動を選ぶ人の殆どは目先の返済の安さに目がくらんだ人。
ちゃいますか？

それは、当たってますよ。
一部の人を除いては。

目先も何も負債は早く無くしたい。ただそれだけです。
固定の人はなかなか減らないですよね？借金。

銀行にとって変動はリスクゼロのわけないじゃないですか。銀行にとって最大のリスクは返済不能に
なる事です。ですから仮に急激に金利が高騰して変動の人が皆破綻しだしたら銀行だって困るわけです。
サブプライムがそうだったように。

でも銀行が儲かる儲からないはどうでもいいです。自分に取ってメリットがあるかどうかですから。

>>124
都合のいい解釈ですねえ。
＞固定の人はなかなか減らないですよね？借金。
金利が上昇したら、変動金利で借りていると、借金全然減らなくなるよ。

サブプライムのようなことは、以前から日本でも何回かあった。
デリバリティブのようなまがい物金融商品を作ったり、デフォルトリスクの保険商品が、サブプライムローンの破綻をキッカケとしてこれらの金融や保険商品が暴落したことが、今回のような世界的な混乱を招いたんです。

>>125

金利が上昇したらの話ね。でも今は低いし当面低い状況が続きそうだからその間に元本減らすだけ。

>サブプライムのようなことは、以前から日本でも何回かあった。

だからなに？変動が銀行にとってリスクゼロじゃないって話だろ？

>>126
＞当面低い状況が続きそうだからその間に元本減らすだけ。
元本は６ヵ月毎に決まる金利が下がらなければ、当初の計算通りに減るだけですよ。
そういう状況では、固定金利でも変動金利でも計算通り減ることは同じ。

＞変動が銀行にとってリスクゼロじゃないって話だろ？
経営的には、リスクゼロ。

担保不動産が値下がりして、担保を整理しても回収不足となるような場合で、大勢が破綻したら、ゼロでなくなる可能性が多少は発生する。しかしそれは、貸す側が不動産の担保価値を目一杯まで評価して、貸し込みをする。そのこと自体が将来リスクに繋がるのであって、かっての住宅金融専門会社などで（当時は固定金利ローン）そのようなことがあった。

私は変動派ですが、住宅ローン本体を10年固定、リフォームローンを変動で借りてます。
頭では変動が良いと思っていても、気持ちがビビって中途半端に10年固定を選んでしまいました。
現在、やっぱり変動にしておけば良かったかなと、ちょっと後悔しています。

未払い利息が怖いという方も居ますが、支払額減額の繰上げ返済を行えば、
リセットされるので問題ありません。（銀行によって違うのでしょうか？）
※私は、繰上げ返済額のしばりがなく、手数料も無料の銀行を選びました。

私は30年変動　元金均等にしました。

>129
変動は、元金均等払いにかぎる。
これこそ、金利変動に対して、利息のコントロールが出来るのはこの方法だけだからね。

>>129
融資を受けている金融機関はどちらですか？

元金均等払いの固定金利ローンや？年固定金利ローンは現実にひろくあります。
変動ローンの元金均等払いを、住宅ローンとして扱っている金融機関ってあまり聞いたことがないので、参考までに質問しています。

しかし返済に余裕が無い人は、元金均等払いは難しいですね。
当初の返済額が元利均等払いに比較してかなり多くなるため、当初の年間返済率で借りられる金額が少なくなってしまうからです。

＞変動ローンの元金均等払い

これって住宅ローンと対極的な、事業融資に多いパターンだからね

事業資金は、固定では取引しないのが通例
それに元金均等の支払いも、事業性に多い取引だからさ

つまり個人客の住宅ローンでは、レアな取引
制度的に不可能ではないけど
あえて、それを選ぶのは、もしかしたら最終的に賢い選択になる可能性はある
でも第一印象としては変り者っぽいかもしれないけど

だから、これ選べる人はギリギリでない賢者なんでしょう。
>>131みたいな事言ってるから、変動は、ギリギリばっかしって、固定に言われてしまうんだよ。繰上げ返済でも何でもして、短期間で本当に完済出来るんかって思ってしまうよ。

>>132
＞これって住宅ローンと対極的な、事業融資に多いパターンだからね
そんなことは百も承知で、質問している次第です。

住宅ローンとしては１３１投稿の通りの問題点もありますので、金融機関側が設定するかどうかで考えることだと思います。

>>133
訳のわからない投稿をしないでください。
あなたがギリギリなのはご勝手です。
自分も自宅用ローンは元本均等返済をしています。（５年固定の財住金です。）

ここに投稿している方は元利均等ではなく元金均等払いの方が多いんですよね？
ところで住宅ローンで元金均等払いを取り扱っている銀行ってどこですか？
みずほ銀行に聞いたら扱っていないと言われました。

>担保不動産が値下がりして、担保を整理しても回収不足となるような場合で、大勢が破綻したら、ゼロでなくなる可能性が多少は発生する。

大勢が破綻しなくても一人が破綻すれば実質損失が出るじゃん。一人債務不履行が発生したら
競売に掛けて元本割れした時点で不良債権になるんだから、損失確定じゃん。
競売で元本以上の値が付けば銀行は損失が発生しないけど、
そういう状況ならば個人も破綻しないから借入者が破綻＝銀行損失だろ？
一人二人破綻してもそりゃ経営的にはリスクゼロでも損失は損失。
よって銀行は将来的に損失が出る可能性がある事を承知で変動金利で貸し出しているって事。
そして、金利が急騰して破綻者が続出したら当然、銀行も破綻の可能性が出る。
よってリスクゼロの訳が無い。

そもそも銀行経営のリスクと個人のリスクを同等で考えるのは変だ。

住専は土地が高騰している時の担保価値で貸しまくって土地バブル崩壊で担保割れ、
返済不履行者続出、不良債権の山、貸し手が破綻って流れでしょ？

今は地価はどちらかと言うと底なんだから変動有利は変わらないっていうか、
今後景気が上向くとして、この時期に購入出来た人全てがローンの種類にかかわらず
幸運だったっと思うんだが。もちろん、さらに経済が悪化する可能性もあるので
言い切ることは出来ないが。

129です。
住友信託です。
元金均等のほうが、最初に払う保証料が安いのでそうしました。
他にも、三井住友も元金均等があります。
三井住友は元利均等しかローンが通らなかったので断念しましたが、
三井住友も元金均等のほうが保証料は安いです。

１．返済額指定、繰り上げ手数料無料の銀行で変動金利１％以下で借りる。
２．月々の返済額を固定３％相当分にして変動との差額を自動繰り上げする。
３．定期的に別途返済額軽減で繰り上げ返済する。

これが最強だと思うんだけどどうですか？

>>137
＞一人二人破綻してもそりゃ経営的にはリスクゼロでも損失は損失。
＞よって銀行は将来的に損失が出る可能性がある事を承知で変動金利で貸し出しているって事。
＞そして、金利が急騰して破綻者が続出したら当然、銀行も破綻の可能性が出る。
＞よってリスクゼロの訳が無い。
ずいぶんと、頭の構造が単純ですね。
貸し倒れ損失は、ある程度見込んでいるのが、貸金業の常識です。
少しくらいの破綻と、回収元本割れは見込んでいるのです。
そういう程度では、元々見込んでいるリスクの範囲の事象ですから、「変動金利だから」のリスクではありません。
貸金業としてのリスクは、このような一般的な貸し倒れは通常業務として当然にあるわけで、変動金利（または？年固定）での貸し出しでは、市中金利や企業貸し出し金利での変動へのリスクはゼロなのです。

>>138
なるほど、大手都市銀行では、設定があるんですね。

ところで保証料のことを書かれていますが、元金均等払いの方が安いのは当たり前です。
元本の残高と時間の面積に対して掛金額が決まるのですから、面積が大きい元利均等払いの方が高くなるのは当然です。
元金均等では、当初の支払額が元利均等と比べてかなり大きくなります。
所得が少ないと、返済期間を長くしたり借入金額を減額したり、対応が必要になります。

>>140

いやだから誰もそんな事聞いてないって。

>>119

で変動は確実に儲かるとか言ってるからそんな事ないでしょって話なんだが。
銀行側は変動での貸し出しを増やした方がリスクが少なく確実に儲かるから勧めてるわけでは無いでしょう？
それが何で銀行経営の話になるんだか意味不明。
貸し倒れリスクは別に変動で借りようが固定で借りようが有るわけでだからね。

経営的に考えたら貸し倒れリスクが少ないほうを勧めるんじゃないの？

ここの固定さんが主張するように、「どうせ変動で借りる人はギリギリ」
っていうのが仮に本当で、「ギリギリだとちょっと金利が上昇するだけで破綻」
みたいな事になったら銀行は損する事になりますよね？

そうすると銀行は変動で貸すと破綻されるリスクが高いと判断すれば変動のほうが
固定より審査を厳しくするような気がするんですが実際どうなんでしょう？

銀行側も有る程度の破綻者は織り込んでいるとは思いますが、理想は破綻者ゼロで
しっかり返済してくれた方が儲かると思うんですが？？

景気が回復すれば、金利は急上昇。

景気が底割れすれば、財政悪化で金利は急上昇。


なんで、変動にするん？

>景気が底割れすれば、財政悪化で金利は急上昇。

へぇ？

いつの話だろうね？

＞１４５

まさに今（笑

５月１８日から地獄の夏の始まりらしいですよ。

さあ大変だ。

>>144

銀行の人に、「日本の財政が悪化して金利が高騰するので全期間固定にします！」
って言ったのかな？恥ずかしいな。

>>146

5月18日に何が始まるんですか？日銀が金利上げるの？楽しみですね。

>>143
>「ギリギリだとちょっと金利が上昇するだけで破綻」みたいな事になったら銀行は損する事になりますよね？
って事はないとは、思います。
が、しかし、
子供は公立しか学校に行かせられない。
年に数回の楽しみにしている旅行が行けなくなってしまった。
かみさん、フルタイムで働かなければ、生活厳しくなっちゃった。子供は学童保育に預けて。
レベルの事は、充分あり得るような年収に対する返済率で借りている人も結構いるような感じの話はよく耳にするよ。
年収だって、景気回復しても、毎年うなぎ昇りに上がるような企業経営の体質じゃないようなので。心配。

>>135
元金均等を選んでいるんだから、ギリギリじゃないんですよ。
あなたこそ、わけのわからない事を書かないで下さいね。
変動組むんだったら、金利上昇リスクに柔軟に対応出来る元金均等払いの返済だね、ということが、わけのわからないこと？
それと元利均等払いだったら余裕で、元金均等払いだったら余裕ないってことは、多少の金利上昇で余裕なくなっちゃう、このスレで固定さん達が言っているギリギリの部類じゃないのって事言っているのですよ。

変動金利にしようと思っていますが、現在の金利でどれくらいの返済比率だと
ギリギリとなりますでしょうか。

(自分は現在の金利で返済率14.3%、2%上昇で22.2%となる予定です。)

>150
2%上昇でそんなに比率が上がるのは、借入額が多いか、年収が低いかのどちらかですので、そのへんも教えてもらわないとコメント難しいなあ。

元金均等も元利金等も繰り上げ返済をする人には同じです。
保証料が安い分だけ元金均等がお得ですが。

なぜ同じかというと

・元金均等が、13万の支払いでスタートして、じょじょに支払額を減らしていく。
・元利金等が10万の支払いをずっと続ける

とした場合、そもそも毎月16万支払い(差額は繰り上げ返済)をしていけば、元金の
減り方は全く同じになります。

このすれは、変動金利は、固定3％支払いを毎月するのが定石となっているので、
その支払いをする限りは、元金均等も元利金等も元金の減り方は同じになります。

元利金等で借りてしまったが、元金均等に魅力を感じる人は、元金均等と同じ月の
支払いをしていけば、同じ効果になります。


ようは、毎月いくら元金分を返済するかです。

■変動金利の人は、月の支払いの2/3が元金で、1/3が利息です。
■固定金利の人は、月の支払いの1/3が元金で、2/3が利息です。

●固定は、月の支払いが多く、元金分が少なく、利息が多い。
●変動は、月の支払いが少なく、元金分が多く、利息が少ない。＋固定との差額を繰り上げ返済

なので圧倒的に早く元金が減ります。

＞１４６　５月１８日から地獄の夏の始まりらしいですよ。

5月18日から夏だったんですか・・・明日から？

>>150

＞自分は現在の金利で返済率14.3%、2%上昇で22.2%となる予定です。)

繰り上げを考えていないならローンの返済率だけで判断もいいけれど
繰り上げは絶対毎月毎年と考えているならその分も含めて返済率を考えた方が良い。
マンションの管理費、修繕積立金も必ず出ていくものだし、固定資産税も。

私はローンの税込年収に対する返済比率は１７％か…程良いなあと思っていたけれど、
実際始まれば繰り上げも必ずやっているのでそれを含めると２７％に上がりました。

しかも税込年収での計算だから、実質的な感覚としては可処分所得での比率で計算すると
ローンだけ２１％、繰り上げも含めると３３％。戸建てなので管理修繕はないが固定資産税を含めると３５％
最近若干手取りも減っているので年収減で割ってみると３８％。
維持費、リフォーム分の貯金も含めると４０％超えます。
今の自分の感覚に一番ぴったりなのは返済比率４割かな。

税込計算上は１７％だけど、実質、自分の感覚上では４割。
何を基準にギリギリかわかりませんが、固定変動に限らず、税込年収でのローン返済比率だけでは何ともいえないものがあると思います。

一口に金利といっても、その基準はさまざまな原因で変動します。
固定金利型は、国が発行の10年物国債の利回りを基準にして、財務省が定めています。
変動金利型は、日本銀行の金融政策や市場金利にあわせて金利を見直します。


都市銀行の金利は昭和の時代は概ね公庫金利より1％高い程度の水準。
平成に年号が変わると大きく乖離し始めます。
平成2年当時、公庫融資の金利が5.4％前後だったのに対して、都市銀行の金利は最高8.5％という高水準を記録しています。

冷静に今までの金利動向を見ると、過去20年間にわたる都市銀行の変動金利は平均約4％なのです。
3年間で3％も金利が上昇した時期もありました。
今後の景気動向によって再び住宅ローン金利が4％台になることは、十分に考えられることだと思います。


市場金利は、財政不安による国債金利上昇より動きが敏感で激しく幅も大きいということをお忘れなく。

（参考程度でお読み下さい。自己責任でお願いします。）

>>152
>元利金等で借りてしまったが、元金均等に魅力を感じる人は、元金均等と同じ月の支払いをしていけば、同じ効果になります。
元金部分のみをね。でなければ違う。
でも実際どうやってやれるのかな。

そんな面倒臭いことやるなら、元金均等払いに変更しちゃえばいいじゃない。
どうも、あなたは、自分の選択に理論を無理矢理合わせさせようとしているナルシストのようだね。

あ、それから、変動選択者が全て繰上返済可能者であるなんて、何でキミがわかるのか。だったら、ご自身のみのことのようなんだろうから、どんなに怖くないか、みんなで診断してあげるから、アナタのデータを公開してみてくれませんかね。

元金均等払いを選択出来る人は、元々が余裕返済出来る人です。
当初支払い額が、元金均等払いに比べてかなり多くなるのです。

ワァワァ騒いでいるのは、２つのグループだか個人。

「変動金利は固定金利に比べて目先は安い金利だから、差額をガンガン返済しちゃえ。」という組と、
「元金均等払いだと、金利が変わっても問題なく対応できる」という組。

それぞれに一理はあります。
どちらもローンに余裕を持っている人が出来る選択肢です。
金や所得に余裕がある人が、このようなスレを作って自慢話をするスレということですね。

余裕が無い人は、こんなスレを見ても全然役に立つわけではありません。

余裕がある立場ですから、もっとやってね。大手都市銀行が企業貸出と同じような条件での貸し出しをしているなどだいぶ参考になることもありましたから、楽しみにしていますよ。

１５７投稿の前半２行目、間違えて投稿してしまいました。

×当初支払い額が、元金均等払いに比べてかなり多くなるのです。
○当初支払い額が、元利均等払いに比べてかなり多くなるのです。

訂正します。元金均等と元利均等の間違いです。

>>155

http://lions-mansion.jp/sumai/knowledge/housing_loan/06.html

過去20年間（98年以降）の推移は2.5%くらいですよ。
おそらく過去20年4%というのはバブル崩壊前を指しているのかと思いますが、当時は高度成長期で
持続的に物価が上昇した時代でした。持続的な物価上昇状態とはどのような事かというと、

http://www.boj.or.jp/oshiete/history/11100021.htm

昭和40年からすると今の1万円の価値は1/4だそうです。もし、住宅ローン35年と考えると、
その間、変動が4%も5%も持続的に続くような状況だと3000万の価値は750万くらいになっています。>平成2年当時、公庫融資の金利が5.4％前後だったのに対して、都市銀行の金利は最高8.5％という高水準

http://www.hamamatsu-shinkin.jp/about/trend/news/backnumber/20070403-1...

平成2年当時の地価の一例です。平成17年頃600万くらいの価格が平成2年には6000万を超えています。
3000万で買った家が3億円になるのならば金利も高くなるでしょう。過去の金利動向を参考にされるのはいいことだと思いますが、その背景も理解していないと意味が無いと思います。

マンション販売業者は当初の金利が一番安い変動か３年固定などを提示して、
とにかく売ることのみを考える。
ローンの知識の無い人はこれで買ってしまう。べつにそれが間違いというわけ
ではないが、カツカツ君や浪費家君は金利が上がると破産状態。

>>159
＞過去20年4%というのはバブル崩壊前を指しているのかと思いますが、
＞当時は高度成長期で持続的に物価が上昇した時代でした。
高度成長期などはもっと昔です。
「６．１％国債が金利上昇で暴落した」なんてのは、高度成長の後。
どういう意味だかわかりますか？
８％か９％くらいがそれ以前の国債金利で、６．１％の国債を発行した後に金利が上昇して価格が暴落したのです。

リンクを都合がいいところだけ、色々と貼り付けていますけど、４％平均が最近２０年程度の平均値はその通りです。
もっと長いスパンで見ると、７％とか８％が長期金利の平均値ですよ。

うちらは、３％代の低い方で３０年以上の固定金利ローンが組めれば、それで充分ですね。

もっと色々と議論してください。

何度も言いますけど、お金に余裕が無い人には無関係のスレです。念のため。

>>160
貸す側の立場だとその通りです。
でも最近は、貸し倒れになるのを恐れて、ローン審査の基準が以前よりも厳しくなっていますね。

ある程度余裕がある人に勧めるのと、だいたいボーダーライン近い人に勧めるのは、どのように違うんでしょうね？

>高度成長期などはもっと昔です

http://www.math.tohoku.ac.jp/~kuroki/Readings/jstat.html

そんなことは無いですよ。日本経済はバブルの頂点までに急成長を遂げていました。
バブル崩壊までは名目で成長率が最低でも5%以上ありました。何を持って高度成長と言うかは
意見の分かれる所ですが、平均7%近く有った成長率は明らかにバブル崩壊後の20年とは違うでしょう。


>「６．１％国債が金利上昇で暴落した」なんてのは、高度成長の後。

そして、バブル崩壊後（過去20年）の長期金利（10年債利回り）は2%を超えた事が一度も有りません。

http://www.bb.jbts.co.jp/data/index_bei.html

変動金利に関しては、先ほどのリンクの通り、平均2.5以下です。

これは都合のいい悪いではなく、歴然とした「事実」なのです。もし、このリンク先が都合が良いと言うの
ならば、過去20年の平均金利が4%以上だったソースを出して下さい。

>もっと長いスパンで見ると、７％とか８％が長期金利の平均値ですよ。

繰り返しますが、成長率が5%以上、インフレ率も4%,5%の時代を持ち出されても意味がありません。
当時は年齢30歳くらいで年収は100万も有りませんでしたから。もし、同じように今後成長率が
5%を超え、平均金利が4%超えるような状況が続けば、今の年収も7,8倍になる計算になります。
それとも、あなたも他の長期固定さんが言うように、デフレ低成長で政策金利だけが上がるような状況を
想定しているのですか？

繰り返しますが、金利とその背景にある経済状況をもっと考えて下さい。それと、あなたにとって都合の
悪い情報にももっと耳を傾けて下さい。

失礼しました。

過去20年の長期金利の推移はこちらです。
http://www.bb.jbts.co.jp/data/index_kinri.html

こちらのほうがより細かく見られますね。
http://www.opticast.co.jp/cgi-bin/tm/chart.cgi?code=0159

つまり
1)お金に余裕がある人、固定3％相当の返済ができる人用
○固定金利3％相当で借りることができる人が、変動金利1％以下で借りると、差額を繰上返済できて、
　どんどん元金が減る。
○元金均等返済も元利金等返済も、固定3％相当の差額を繰上返済すれば、元金の減り方は同じ

2)お金に余裕が無い人、変動1％相当の返済しかできない人用
○変動金利で借りて、経済の流れに身を任せる。
○最近の10年では日銀の政策金利は0～0.5％で推移している
　今後金利が上昇しても2％もいかない。
　　理由：日本は昔のように世界の工場ではない。人件費が高い
　　　　　日本は少子高齢化社会の為、若い働く世代の数が少ない
　　　　　ニート問題が解決していない
　　　　　少子化問題が解決していない
　　　　　高齢者の増加に対しての経済効果が不明


結論
　お金のある人は、変動金利で借りて、繰上返済をする。
　お金の無い人は、変動金利で借りて、支払額が少なく、元本が多く減るようにする。

固定金利は、支払額が多く、元本分が少なく、利息分が多いので、お金の無い人には一切お勧めできません。

●変動金利1％で借りて、3％支払いをしていくのは、まず最強でしょう。それが金持ちとかマニアとかいうのはどうかと思うけど。だって、固定で借りて繰上げしている人はみんなマニアか金持ちになる。

●住宅ローン審査は、変動金利で借りても、固定金利で借りても支払いが終わるかどうかを審査する。
三井住友なんかは、金利6％でも支払いができるかどうかを審査する。なので、銀行のローン審査が通った人は、誰もが3～6％の金利上昇でも支払えるかどうかを銀行が審査している。
その中で3％だと支払いが不可能で、1％だと支払えるという人がいなくて、誰もが3％支払いはできます。

●このスレに、1％の変動での支払いはできるが、3％で支払って、差額を繰り上げ返済か貯金をすることはできませんと書いている変動選択者がいない。

●つまり変動選択者は、お金の計算や返済意思の強い人向けなのかもしれない。

固定の人の大多数は、
　・お金の計算や金利計算が面倒か怖い
　・繰上返済意思がない（意志が弱い）
　・浪費家(あるだけ使っちゃう)
　・妻に固定にしてといわれて、無用な利息支払いを説得できない
　・変動は独身向けと思い込んでいる
　・変動はデベが売るためと思い込んでいる(売るための策略を見抜いたと思い込んでいる)
　・金利が4パーセントや8パーセントまで上がると思い込んでいる
　・金利が上がるメカニズムを勉強していない
　・根本的にあらゆることに勉強不足。

変動の人はどんどん得をして
固定の人はどんどん損をするってこと？

>>163
１９９０年代前半までは長期プライムレートも短期プライムレートの７～９％くらいでした。
日銀のホームページを見ればよくわかります。

当時の貸し出し金利は、変動金利だと短期プライムレートの１％増しか長期プライムレートが普通です。

「高度経済成長時代」というのは、バブルの時代よりはるか前のことです。

最終的にはご自身の判断だと思いますし、銀行の審査だけでは分からない本人の事情も
あるかと思います。例えば今後子供は5人欲しい人でも審査には影響無いかもしれないし。
（銀行の審査に子供の数が有るかどうか私も知りませんが）

それに、確かに、変動金利の返済額が上下するという事を負担と感じる人は少なくないでしょう。
全期間固定にしてしまえば気持ちが楽になるというのも確かに有ると思います。

でも今の変動の低金利は魅力だと思いますし、固定と同じ返済額で完済時期が早くなる可能性が
高くなるのであればかなり魅力ではありますよね。

>>166
＞三井住友なんかは、金利6％でも支払いができるかどうかを審査する。
本当かよ。
今の状況だと通常は４％強程度で、やるんじゃないの。

繰上返済を前提にローン組んでいる人なんて、極稀です。
あなたのようなマニアさん以外は、そんなに多くないんですよ。

3800万30年3パーセント固定から、変動1.1に借り換え審査通りました。変動に賭けてみます